土地估價(jià)師考試備考輔導(dǎo)土地管理基礎(chǔ)：主要國(guó)家和地區(qū)的土地制度

土地管理基礎(chǔ)：主要國(guó)家和地區(qū)的土地制度1、美國(guó)（1）現(xiàn)行土地所有制美國(guó)是現(xiàn)代資本主義的典型，但其土地并非全部私有。美國(guó)全國(guó)的土地中，有59為私人所有；39為公有，其中聯(lián)邦政府所有的為32，州及地方政府所有的為7；另有2為印第安人保留地，即專門辟給原來美洲的土著居民的。公有土地中主要是荒漠，另外是道路和保護(hù)地、軍用土地以及政府用地等。土地所有制狀況在各州之間有所不同，如在阿拉斯加州，聯(lián)邦政府擁有或控制著該州96的土地。美國(guó)關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定不同于同為資本主義國(guó)家的歐洲國(guó)家。在美國(guó)，土地所有者同時(shí)也擁有地下的一切財(cái)富，所以地主可以自由開采地下資源，或者將地下資源單獨(dú)出售給別人*考試大*。惟一的條件是他必須遵守政府關(guān)于環(huán)境保護(hù)的規(guī)定并照章納稅。（2）現(xiàn)行土地使用制美國(guó)所有土地都實(shí)行有償使用。美國(guó)法律規(guī)定土地可以買賣和出租。聯(lián)邦政府為了國(guó)家和社會(huì)公益事業(yè)，興建鐵路、公路及其他設(shè)施，需要占用州屬公有土地或私人土地，也要通過交換或購(gòu)買的方式取得。通訊、輸電、輸油等管線要通過公有土地的地上或地下，都必須向土地管理局通行權(quán)處申請(qǐng)批準(zhǔn)，并支付租金。（3）土地管理機(jī)構(gòu)美國(guó)于內(nèi)政部?jī)?nèi)設(shè)土地管理局，主要負(fù)責(zé)對(duì)聯(lián)邦政府土地的管理，并對(duì)州和私人土地進(jìn)行協(xié)調(diào)。其主要職責(zé)是：地籍調(diào)查，土地利用規(guī)劃，建立土地調(diào)查檔案和土地管理信息系統(tǒng)，牧場(chǎng)管理，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供有服務(wù)，制定國(guó)家礦產(chǎn)開發(fā)與利用計(jì)劃等。其他聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)也參與部分土地管理工作，如內(nèi)政部印第安人事務(wù)管理局負(fù)責(zé)印第安人居留地的土地管理工作，城市規(guī)劃委員會(huì)負(fù)責(zé)城市用地的管理工作，國(guó)防部負(fù)責(zé)軍用土地的管理工作。美國(guó)土地管理工作，實(shí)際上是一種分層次、按類別進(jìn)行管理的類型。80年起，美國(guó)土地管理局采用先進(jìn)技術(shù)建立了土地管理系統(tǒng)。2、英國(guó)（1）現(xiàn)行土地所有制從法律上看，英國(guó)的土地所有權(quán)觀念是非常特別的。自年以來，英國(guó)的全部土地在法律上都?xì)w英王或國(guó)家所有，也就是說，英王（國(guó)家）是惟一絕對(duì)的土地所有權(quán)人，個(gè)人、企業(yè)和各種機(jī)構(gòu)團(tuán)體僅以某種方式持有土地。在英國(guó)，持有土地所受的條件限制總稱土地保有條件，土地持有人所保有的有關(guān)他的土地權(quán)利的總和，叫做他的產(chǎn)業(yè)權(quán)。英國(guó)的土地雖然在法律上屬于英王（國(guó)*考試大*家）所有，但完全擁有土地權(quán)益的土地持有人純粹是該土地的永久占有者，只要他不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益，就可以隨心所欲地占有和使用土地。因此，在實(shí)際中這些土地持有人也往往不嚴(yán)格地被稱做地主。（2）土地管理機(jī)構(gòu)英國(guó)在中央一級(jí)沒有設(shè)置統(tǒng)一的土地管理機(jī)構(gòu)，而是由若干部委分類管理。農(nóng)業(yè)用地，由農(nóng)漁食品部土地管理局管理，其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)用地的使用、統(tǒng)計(jì)、地籍管理與繪制土地分類圖。森林和林業(yè)用地，由林業(yè)委員會(huì)管理。城市用地，由環(huán)境部管理。3、德國(guó)聯(lián)邦德國(guó)的土地管理分散在許多部門管理，通過立法，形成各部門的分工合作制度。土地管理的部門有州測(cè)量局、地方法院土地登記局、土地整理司。另外，國(guó)家財(cái)政部主管農(nóng)業(yè)用地評(píng)價(jià)和地產(chǎn)價(jià)值評(píng)價(jià)。州發(fā)展規(guī)劃與環(huán)保部主管各級(jí)土地利用規(guī)劃工作。德國(guó)土地管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)地籍資料的采集、編繪、保管、更新、統(tǒng)計(jì)和提供利用，土地登記、土地評(píng)價(jià)、土地利用規(guī)劃和土地整理。德國(guó)土地管理重視土地立法，采用先進(jìn)技術(shù)進(jìn)行管理，重視對(duì)土地信息的保存、利用和完善。4、日本（1）現(xiàn)行土地所有制日本現(xiàn)行的土地制度是土地私有制。據(jù)日本人自己的解釋，所謂土地私有制，是一種法律上承認(rèn)個(gè)人或私人可以占有土地的制度，但并不意味著全部土地都為私人所有。在日本，除個(gè)人或股份（有限）公司等法人占有土地外，國(guó)家和都、道、府、縣、市、町、村等地方公共團(tuán)體也占有土地。（2）現(xiàn)行土地使用制日本的國(guó)有和公有土地大部分是山林、河川、海濱地，占土地總資源的比例很小，因而國(guó)有土地使用權(quán)制度并不很發(fā)達(dá)，且國(guó)有土地和公共土地主要是為了國(guó)家及國(guó)民的利益而使用的，更強(qiáng)調(diào)生態(tài)保護(hù)。日本的非土地所有人利用土地主要體現(xiàn)在其民法的地上權(quán)和永佃權(quán)中。（3）土地管理機(jī)構(gòu)日本全國(guó)城鄉(xiāng)土地都劃歸國(guó)土廳土地局管理。國(guó)土廳土地局下設(shè)土地政策、土地利用、地價(jià)調(diào)整、國(guó)土調(diào)查四個(gè)課。其主要職責(zé)是：制定土地管理政策，編制和實(shí)施全國(guó)土地利用計(jì)劃，限制土地交易，管理全國(guó)休閑土地，管理地價(jià)，組織地籍調(diào)查，以及編制國(guó)土利用形態(tài)分布圖表。5、中國(guó)香港（1）現(xiàn)行土地所有制在97年7月1日中國(guó)對(duì)香港恢復(fù)行使主權(quán)之前，香港為英國(guó)所統(tǒng)治，其全部土地稱為“GrownLand，俗稱”官地“。中國(guó)恢復(fù)對(duì)香港行使主權(quán)之后，香港土地全部回歸中國(guó)。中華人民共和國(guó)香港特別行政區(qū)基本法規(guī)定，”香港特別行政區(qū)境內(nèi)的土地和自然資源屬于國(guó)家所有，由香港特別行政區(qū)政府管理、使用、開發(fā)、出租或批給個(gè)人、法人或團(tuán)體使用或開發(fā)，其收入全歸香港特別行政區(qū)政府支配?！耙虼耍F(xiàn)行香港的全部土地均屬于國(guó)家所有。（2）土地使用權(quán)制度香港土地使用制是土地租用制。其特點(diǎn)是只租不買斷，除授予圣約翰大教堂永久業(yè)權(quán)外，其余僅授予一定年限的租業(yè)權(quán)。政府將土地出租或批給房地產(chǎn)開發(fā)商或其他土地使用者時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他土地使用者要支付一筆“地價(jià)”，政府還要與其簽訂土地契約，土地契約還規(guī)定了土地的用途、租用年限和每年*考試大*應(yīng)繳的地狙。土地契約規(guī)定的地租，相對(duì)于該幅土地的價(jià)格而言，只是一個(gè)很少的數(shù)目，而且是一個(gè)固定額，不隨著土地本身價(jià)格的上漲而上升。這樣的租金，只可視作名義上的租金。在土地契約有效期內(nèi)，租戶可以根據(jù)租約所簽訂的條款在土地上建造建筑物，并連同土地契約在市場(chǎng)上出售，承讓人享有土地契約所載的權(quán)益。土地契約期滿，土地連同土地上的建筑物一并由政府無償收回。在香港，所謂土地市場(chǎng)，只是土地契約的交易市場(chǎng)。土地契約的價(jià)格取決于土地的區(qū)位、土地契約所規(guī)定的工地用途、租用年限和土地面積的大小等因素。如果租約有效期長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年之久，則租約的交易價(jià)格大致等于地段本身的價(jià)格。但如果土地契約有效期只剩下十?dāng)?shù)年或更短的時(shí)間，則土地契約的交易價(jià)格將會(huì)隨著有效期的縮減而顯著下降。（3）土地管理制度香港特區(qū)政府現(xiàn)行行政管理機(jī)構(gòu)設(shè)置序列是科、署、處。地政工務(wù)科是香港土地政策的研究和決策機(jī)構(gòu)，沒有土地政策小組、發(fā)展策略組。土地政策的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是地政工務(wù)科下屬的屋字地政署。目前它主管全港地政，同時(shí)負(fù)責(zé)一切與土地開發(fā)有關(guān)的事務(wù)。屋宇地政署下設(shè)五個(gè)處即地政處、建筑物條例執(zhí)行處、城市規(guī)劃處、測(cè)繪處和行政處。香港地區(qū)的土地出讓方式主要有拍賣、招標(biāo)、私人協(xié)議和臨時(shí)出租四種。對(duì)于經(jīng)濟(jì)利益不十分突出而政府決定支持發(fā)展的行業(yè)和企業(yè)，可以申請(qǐng)免交地價(jià)或以低于市場(chǎng)價(jià)格的官方優(yōu)惠價(jià)供地。6、中國(guó)臺(tái)灣（1）土地所有權(quán)制度臺(tái)灣地區(qū)現(xiàn)行的土地制度，據(jù)臺(tái)灣*的說法，是“平均地權(quán)”的土地制度，這種土地制度“既非單一的土地公有制，亦非純粹的土地私有制，而是二者之綜合發(fā)展。蓋民生主義土地政策之理想，在于地盡其利，民廣其生，故何種土地之應(yīng)為公有或私有，全視其如何方可達(dá)成此理想以為斷，是即以公有為宜則公有之，以私有為宜則私有之也。因此，為建立平均地權(quán)的土地制度，農(nóng)地是宜于農(nóng)有（農(nóng)民私有）的，市地是宜于市有（市民公有）的，富源地是宜于國(guó)有（全體國(guó)民公*考試大*有）的。換言之，農(nóng)地農(nóng)有、市地市有、富源地國(guó)有，系構(gòu)成平均地權(quán)體系的三大要目”。所謂農(nóng)地農(nóng)有，是指“農(nóng)地歸農(nóng)民所有、所耕，耕作所獲的成果歸農(nóng)民所享，”；是即“耕者有其田，不耕者不得有其田也?！笔械厥杏校恰笆械貙儆谑忻窆?，而由公法人之市政府管理之?！钡凹瘸啥际兄接型恋兀绻宦墒諡楣?，則手續(xù)既繁，財(cái)政上負(fù)擔(dān)亦重，故除為公共建設(shè)如公園、道路之修筑及其他合理的都市計(jì)劃之實(shí)行，必須征用者外，無防暫維現(xiàn)狀，而運(yùn)用土地稅制，做到漲價(jià)歸公可矣。至于新建都市或既成都市之?dāng)U展區(qū)域，則宜先將土地收歸公有，按照都市計(jì)劃加以重劃改良后，租與需地者使用。”富源地國(guó)有，是指“富源地屬于全體國(guó)民所公有”，而由“政府管理之”。（2）土地他項(xiàng)權(quán)制度臺(tái)灣土地他項(xiàng)權(quán)包括地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、耕作權(quán)、租賃權(quán)等七種。（3）土地管理制度臺(tái)灣將土地管理機(jī)構(gòu)，習(xí)稱地政機(jī)關(guān)，臺(tái)灣地區(qū)土地法規(guī)定，“中央”、省、市、縣均應(yīng)設(shè)立專管地政的機(jī)關(guān)。臺(tái)灣地區(qū)對(duì)非都市土地，視*的經(jīng)濟(jì)政策、地方需要及土地所能提供使用的性質(zhì)，劃定使用區(qū)，編定各種用地圖實(shí)施管制，并配合各種自然環(huán)境的保護(hù)，謀求土地資源的合理使用。臺(tái)灣地區(qū)都市計(jì)劃法第六條規(guī)定：“直轄市及縣（市）（局）政府對(duì)于都市計(jì)劃范圍內(nèi)之土地，得限制其使用人為妨礙都市計(jì)劃之使用。”都市計(jì)劃對(duì)土地使用的管理，主要是采用土地使用分區(qū)管制，即對(duì)都市土地依現(xiàn)有特性及未來期望發(fā)展的模式，劃分為不同的使用分區(qū)，再對(duì)分區(qū)內(nèi)的土地及建筑物予以使用性質(zhì)及使用強(qiáng)度的管制。對(duì)土地使用性質(zhì)的管制，主要是規(guī)定土地的用途，以排除妨礙主要用途的其他使用。對(duì)土地使用強(qiáng)度的管制，主要是通過規(guī)定容積率和建蔽率（覆蓋率）來實(shí)行。不同的用途和