購物中心商業(yè)研究

中國 MALL 著 摩 還是著 魔 下 馬世領 2005 9 5 來源 中國經(jīng)濟周刊 城市化與城市化與 MALLMALL 如果說 MALL 與城市化 是發(fā)展商考慮的問題 那么 城市 化與 MALL 則是市長要回答的問題 被譽為 東方管理大師 的日本經(jīng)濟學家 Kenichi Ohmae 大前 研一 認為 一個國家要發(fā)展產(chǎn)業(yè) 要看能建成多少個重要大城 市 在大城市以外的地區(qū) 產(chǎn)業(yè)是很難得到發(fā)展的 如果建成一個 百萬人口的城市 它自身就可以成為動力推動商業(yè)發(fā)展 能夠建成 多少個人口在百萬規(guī)模的大城市 將決定整個國家推動力的大小 事實上 近年我國城市化水平保持年均一個多百分點的速度增 長 內(nèi)地城市數(shù)量從改革開放初期的 193 個增加到 660 個 其中 100 萬人口以上的特大城市 40 個 50 萬人 100 萬人口的大城市 54 個 20 萬人 50 萬人的中等城市 217 個 城市經(jīng)濟對我國 GDP 的貢獻超過了 70 據(jù)統(tǒng)計 城市化率每提高 1 個百分點 便 相當于新增城市人口約 1500 萬 能拉動最終消費增長 1 6 個百分點 中國人民大學黃國雄教授認為 從根本來看 要從城市發(fā)展規(guī)劃 這個角度來規(guī)范城市購物中心 特別是大型購物中心的發(fā)展規(guī)劃 在什么地方建 建多大 都必須考慮到城市的協(xié)調(diào)發(fā)展 考慮到周 邊的環(huán)境 考慮中小企業(yè)的生存 考慮到購買力的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢 陳維民告訴 中國經(jīng)濟周刊 記者 幾年 MALL 實踐的最深 體會是 汝果欲學詩 功夫在詩外 如果說 MALL 的邏輯起點是 要納入城市總體規(guī)劃 那么 MALL 的邏輯終點應是納入城市總體運 營 這樣 MALL 客觀具有的基礎設施和公共設施的城市功能才能真 正發(fā)揮 輔文 制約國內(nèi)輔文 制約國內(nèi) MALLMALL 發(fā)展的關鍵要素發(fā)展的關鍵要素 文 中國商業(yè)地產(chǎn)研究院院長 中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè) 委員會副主任 楊奕勇 近年來 國內(nèi)開發(fā) MALL 一浪高過一浪 動輒投資數(shù)億 十多 億 甚至幾十億元 面積也多達十多萬 幾十萬平方米 目前世界 上最大的 10 個 ShoppingMall 國內(nèi)就已占有五個 由于國情不同 各國開發(fā)購物中心的路子肯定不同 在歐美國 家郊區(qū)或遠離人群的地方開發(fā)大型購物中心和商業(yè)步行街能夠成功 并不證明我們離開國情實際 生搬硬套此種模式開發(fā) 也一樣能夠 取得成功 國內(nèi)的人均收入 私家車擁有量 購物消費方式 飲食 習慣 生活水平等等 決定了我們的國情 當前制約我國 MALL 的關鍵要素 人認為有以下幾方面 交通要素交通要素 ShoppingMall 源自美國 歐美國家道路四通八達 交通便利 私家車普及 MALL 一般設在郊區(qū) 消費者往往需要開車購物 一 次購物量大 購物次數(shù)不多 由于國內(nèi)不但交通道路設施比不上發(fā)達國家 而且私家車遠遠 未能普及 而一個營業(yè)面積達數(shù)十萬平方米的 MALL 往往需要大 客流量支持 每天需要 20 萬以上人流在這里聚集消費 如此勢必將 給國內(nèi)已經(jīng)不堪重負的交通和能源造成更大壓力 因此 目前在郊 區(qū)開辦大型 MALL 并不適合國情 購買力要素 中國是發(fā)展中國家 據(jù)有關資料統(tǒng)計 2004 年人均 GDP 僅有 1000 多美元 美國人均 GDP 為 3 6 萬美元 城鎮(zhèn)居民可支配收入 9422 元 據(jù)有關資料顯示 全國上規(guī)模的 Shopping Mall 有 200 多 個 面積超過 3000 萬 m2 按每平方米保本銷售額 8000 元計算 要 達到 2400 億元左右的零售額 這些購物中心才能保本經(jīng)營 目前 國內(nèi)消費者的購買能力還不足以支撐如此巨大的 MALL 群體 國內(nèi)購物方式要素 國內(nèi)城市人口密度高 私家車擁有量低 開車購物不切實際 而且中國人日常飲食習慣注重新鮮 喜歡每天 購物買菜 因此消費者普遍習慣就近消費 如果 MALL 經(jīng)營類同 不能做到多元化 差異化 那么消費者就不會舍近求遠去購物 因 此 預計較長一段時間內(nèi) 國內(nèi)開發(fā) MALL 的模式 仍然會以市區(qū) MALL 為主 開發(fā)資金及土地因素 據(jù)了解 目前國外開發(fā) MALL 的資金 一般由開發(fā)商靠以往 開發(fā)其它商業(yè)項目取得成功后 以滾雪球的方式解決 內(nèi)中也有開 發(fā)商盡管自有資金充足 為了少納稅 也向銀行貸款進行開發(fā) 其 興建程序 一般先由政府規(guī)劃好商業(yè)用地 或由開發(fā)商根據(jù)需要向 政府提出勾地申請 然后政府按照規(guī)劃或開發(fā)商選址需要 由眾多 具有經(jīng)濟實力和專業(yè)技術的開發(fā)商對地塊進行競價 開發(fā)商獲得土 地后即進行建設 購物中心建好后 開發(fā)商只租不售 不存在與小 業(yè)主產(chǎn)權糾紛影響經(jīng)營 其開發(fā)風險全部由開發(fā)商承擔 其經(jīng)營狀 況由開發(fā)商依據(jù)市場需要進行調(diào)節(jié) 而國內(nèi)開發(fā) MALL 的資金基本上靠銀行貸款解決 目前 政府 進一步加大商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度 擬進行商業(yè)立法 如此 將制約 MALL 混亂無序開發(fā) 但調(diào)控力度一旦過度 往往容易出現(xiàn) 商業(yè) 爛尾樓 現(xiàn)象 對此 不能不引起有關方面的重視 缺乏復合型 MALL 開發(fā)人才團隊 目前 MALL 已進入了專業(yè) 化開發(fā)時代 有道是 隔行如隔山 開發(fā) MALL 迫切需要專業(yè)人 才 經(jīng)營管理團隊的參與 然而 國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)策劃的機構(gòu) 或?qū)＜?原來都是主要從事房地產(chǎn)策劃 他們都不是投資商 未有 親自主持開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的實戰(zhàn)休會 應變能力差 對搞 MALL 可以 說是霧里看花 未能做到以整體觀念全程策劃開發(fā) MALL 而開發(fā) MALL 不僅需要理論 更要做到與實戰(zhàn)結(jié)合 才能取得成功 MALL 選址可以多作選擇 資金亦可多方籌集 唯有不但了解 市場規(guī)律 熟悉商業(yè)運作模式 而且又具有 MALL 成功操盤經(jīng)驗的 專業(yè)機構(gòu)和人才當前卻十分缺乏 如此 必然制約了國內(nèi) MALL 的 健康有序發(fā)展 資料 什么是 MALL Mall 音譯 摩爾 起源于歐美 特指規(guī)模巨大 連成一體 包羅眾多專賣店和商鋪 集購物 休閑 娛樂 飲食為一體的商業(yè) 中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街 Mall 原意是 林蔭道 現(xiàn)在也可譯為 購物林蔭道 意指在 Mall 里肯定有一條或多條步行街 身臨其境購物 消費或漫步 猶 如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意 較新版本的美國詞典釋意 在毗鄰的建筑群中或一個大建筑物中 許多商店和餐館組成的大 型零售綜合體 Mall 可以說是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級形態(tài) 伴隨著家 庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生 是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物 屬于一種新型的復合型商業(yè)業(yè)態(tài) Mall 常常被冠以各種不同的商業(yè)地產(chǎn)概念 動力型 Mall 生活型 Mall 購物 Mall 泛商業(yè) Mall 商業(yè)廣場 購 物廣場 購物公園 主題購物公園 體驗商場 泛商業(yè) Mall 動力型 Mall 粗略統(tǒng)計一下 以 Mall 為核心開發(fā)理念 的商業(yè)地產(chǎn)概念多達 60 余種 Mall 是中產(chǎn)階級的一種生活方式 除了購物 它提供娛樂休閑 一站式服務 Mall 銷售的商品和服務未必是最貴或最新潮的 而往 往象征著進入主流社會 但主流卻不失其多樣性 青少年覺得 mall 很酷 流連忘返 成年人有事沒事也愛逛 mall 使之成為一種習慣 和嗜好 資料 中國十大 MALL 排行榜 按建筑面積排序 1 華南 MALL 號稱 全球最大 MALL 的華南 MALL 位于廣東東莞郊區(qū)萬江 占地面積 43 萬平方米 建筑面積 89 萬平方米 商業(yè)面積 40 萬平方 米 停車位 8000 個 總投資 25 億元 由東莞市三元盈暉投資發(fā)展 有限公司開發(fā) 華南 MALL 作為中國首個集購物 休閑 餐飲 娛 樂 旅游 文化 運動七大特色主題區(qū)的超大型主題式購物公園 以突出主題特色為原則面向珠江三角洲地區(qū) 2005 年 5 月 1 日正式 營業(yè) 2 北京金源時代購物中心 全球最大單體 MALL 北京金源時代購物中心位于北京海淀 區(qū)四季青遠大路 由世紀金源投資集團有限公司開發(fā)完成 作為北京 2003 年 60 項重點工程之一 北京金源時代購物中心 占地 18 2 公頃 建筑面積為 68 萬平方米 總投資 38 億元 一期總 建筑面積為 55 萬平方米的單體建筑 東西橫跨 600 米 南北跨度為 120 米 地上五層 地下兩層 有大型室內(nèi)停車樓 車位達 6800 余 個 開車可達各個商業(yè)樓層 一期 55 萬平方米將成為世界最大的商 業(yè)單體建筑 5 至 6 家主力店 20 余家半主力店 600 余家專賣店 100 余家主題餐廳 十余家娛樂休閑娛樂場所 3 興力達商業(yè)廣場 這座上海最大的 mall 落戶于上海普陀區(qū)真光路以東 滬寧高速 以南 由四川興力達集團和新長征集團 2002 年共同投資建造 總建筑面積約為 43 萬占地 10 萬平方米 建筑面積 45 萬平方米 總投資 23 億元 計劃 2005 年 10 月投入使用 號稱將成為未來上海 普陀區(qū)商圈的核心建筑之一 預計每年將產(chǎn)生 15 億的現(xiàn)金流和 2 億 元的租金 但是目前 四川興力達集團已撤出這一項目 其持有的 興力達商業(yè)廣場有限公司的 70 股權全部轉(zhuǎn)讓給項目合作方上海新 長征集團 4 正佳廣場 位于廣州天河商圈與廣州新城市中軸線核心的正佳廣場是一座 集零售 飲食 娛樂 會展 休閑等八大功能為一體的大型購物中 心 總投資 40 億元 占地 5 7 萬平方米 總建筑面積是 42 萬平方 米 其中裙樓商場面積 30 萬平方米 地上七層 地下兩層半 東塔 樓為 48 層五星級酒店式公寓 西塔樓是 30 層超甲級寫字樓 開發(fā)商廣州市正佳企業(yè)有限公司力圖將正佳廣場打造為 亞洲 體驗之都 以體驗式購物模式讓廣州的市民 珠三角的市民甚至 全國的游客體驗國際尖端的商業(yè)文明 5 海南第一 MALL 海南第一 MALL ?？诟奂瘓F公司與海南環(huán)瑞置業(yè)有限公司合作 開發(fā)的一個商業(yè)旅游項目 是海南省首個以 MALL 理念建造的大型 主題式購物公園 也是全國唯一的 親海 MALL 2002 年被列為 ?？谑兄攸c項目 總投資 2 5 億美元 30 萬平方米的建筑面積 12 萬平方米的商 業(yè)面積 一家百貨主力店 一家超市主力店 一家家居主力店 一 家娛樂主力店 240 米長擁有 200 余家精品名店的步行街 這幾乎 是海口目前最大的五家百貨商場和購物中心加在一起的體量 設計 了 3500 個停車位 環(huán)繞港口海灣設計了 1 6 萬平方米的美食長廊 預計項目商業(yè)效應有效輻射海南省及北部灣廣大地區(qū) 6 上海正大廣場 上海正大廣場由泰國正大集團與其旗下的上海帝泰發(fā)展有限公 司聯(lián)合發(fā)展 坐落于上海浦東陸家嘴 2002 年開業(yè) 上海正大廣 場占地面積 3 1 萬平方米 建筑面積 24 1 萬平方米 地下 3 層 地 上 10 層 上海正大廣場以世界頂級潮流的詮釋者自居 號稱要成為上海 購物 飲食 娛樂中心和中國最卓越的生活娛樂城 7 深圳華潤中心萬象城 位于深圳 總建筑面積達 18 8 萬平方米的華潤萬象城已于 2004 年 12 月 9 日開始試營業(yè) 這座號稱是 深圳最大 華南最好 中 國最具示范效應的超大型室內(nèi)購物中心 的萬象城 是華潤集團在 當?shù)赝顿Y 40 億元開發(fā) 總建筑面積 55 萬平方米的綜合性商業(yè)建筑 群華潤中心的一部分 華潤中心萬象城擁有 6 層商用樓面 近 300 個大小不一 功能 不同的獨立店鋪 集零售 餐飲 娛樂 休閑 文化 康體等諸多 元素為一身 有業(yè)界人士認為 深圳華潤中心萬象城可能會成為深 圳商業(yè)的 新地標 8 中華廣場 與天河城并列成為廣州商業(yè)地產(chǎn)典范的中華廣場位于廣州市中 心 中山三路與較場西路交界處 由廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公 司開發(fā) 由其股東之一 香港昌盛集團有限公司全額投資建成 中華廣場 2000 年正式開業(yè) 地擁 3 5 萬平方米 建筑面積達 17 萬平方米 目前出租率達 100 日均人流量已達 20 萬人次 逢節(jié) 假日更是達到 40 萬人次 年營業(yè)收入達 20 億 其中 華數(shù)碼城 作為廣州手機的核心市場而變成各大手機廠家旗艦店的必爭之地 9 愛家民族園購物中心 北京愛家民族園購物中心于 2005 年 8 月 20 日正式開業(yè) 作為 僅次于金源時代購物中心的北京第二大 mall 愛家民族園購物中心 總面積達 16 8 萬平米 開發(fā)商為北京愛家投資管理 集團 公司 坐落于中華民族園景區(qū)內(nèi)和毗鄰國家森林公園 愛家民族園購物中 心以人文風情 特色建筑與生態(tài)城為主題 強調(diào)室內(nèi)人文與室外自 然和諧統(tǒng)一 10 天河城廣場 廣東天貿(mào) 集團 股份有限公司投資開發(fā)的天河城廣場已成為 廣州最繁華的商業(yè)中心 也是廣州市的重要地標 被譽為 中國 第一商城 天河城廣場總投資 12 億元 建筑面積 16 萬平方米 營業(yè)面積 10 萬平方米 地上 7 層 地下 3 層 北面露天廣場面積 3000 多平 方米 天河城于 1992 年 8 月 18 日奠基 11 月 18 日動工興建 于 1996 年 2 月 9 日建成試業(yè) 天河城集購物 美食 娛樂 休 閑 商務等多功能于一體 名符其實地 把北京路搬進了天河城 目前的日平均客流量已超過 30 萬人次 節(jié)假日客流量更多 最高一天達 83 萬人次 2004 年全城營業(yè)額超過 40 億元 中 國經(jīng)濟周刊 見習記者陳婧整理 淺談 Shopping Mall 的營銷 2004 8 13 提升居民消費層次 促進城市商業(yè)升級 這是中國商界賦 予 MALL 的閃光點 在歷經(jīng)了 90 年代中后期以杭州涌金廣場 廣 州的中旅商業(yè)城等為代表的第一代 MALL 浪潮的集體退潮后 今 天 以上海正大廣場 寧波天一廣場等為代表的新生代 MALL 又 開始卷土重來 這波繼起的風潮在很大程度上緣自于 MALL 本身 的誘惑 一項眾所周知的數(shù)據(jù)是 在日本 MALL 店鋪僅占 1 但卻創(chuàng)造了全國 3500 億美元零售總額的大部分 在美國 MALL 已占有全國 50 以上的零售額 僅 2000 年其營業(yè)額就已達到了 1 萬億美元 近幾年 隨著中國各大型零售集團 房產(chǎn)投資集團 大 型基金等組織資本的發(fā)展和集聚 以及各連鎖商業(yè)實體日益壯 大和 成熟 新貴資本在利潤誘人的 MALL 空白市場的開拓上早已 按奈 不住 蠢蠢欲動 再加上宏觀大環(huán)境的政策利好 MALL 熱一時甚 囂塵上可謂毫不足奇 從業(yè)界對 MALL 的開拓進程來看 MALL 的開發(fā)尚無成功案例 目前還處于探索階段 但相較第一輪 MALL 預熱 浪潮而言 新生 代 MALL 潮在營銷上的開拓顯然要積極的多 雖然我們現(xiàn)在仍無法 預言這一輪 MALL 浪潮的未來 但是我們卻足可以期待它的明天 STP 市場 選擇 至今仍有不少人對第一代 MALL 潮記憶猶新 第一代 MALL 潮掀起于 90 年代中后期 以一些香港房產(chǎn)巨頭在內(nèi) 地開發(fā)的純物 業(yè)出租型購物中心為起點萌生 借助內(nèi)地連鎖商業(yè)的發(fā)展之力 這 批港派購物中心迅速突破了招商瓶 頸 業(yè)績獨秀于林 這使得內(nèi)地 各大資本相繼跟入 由于盲目求快 思想跟風 這一代 MALL 相繼 走入了經(jīng)營誤 區(qū) 主題缺位 千店一面 在整體經(jīng)營風格上缺乏體 現(xiàn)都市文化品位且富有個性的主題設計 內(nèi)容設置和品牌引進 上又 都大同小異 成本高居不下 諸多原因促使其很難在與各種零售業(yè) 態(tài)的角逐中勝出 其實 與其說第一代 MALL 潮失足于盲目跟風 缺乏考證 不 如說其是迷失于 MALL 的顯性誘惑中 MALL 的面積一般在 10 萬平米以上 大于 20 萬平米的叫超級 MALL 小于 10 萬平米則稱購物中心 其最顯著的 特征就是業(yè)態(tài) 業(yè)種的復合度極度齊全 行業(yè)多 店鋪多 功能多 商品組合的廣 寬 深度都極高 以家庭式消費 為主導方向 通過設置大型百貨或 超市及各類不同行業(yè)的專賣店 娛樂場所 文化廣場 餐飲店等覆 蓋老中青幼四 代各個層次不同類型的顧客 再輔以專業(yè)店針對消費 者各色需求 其間穿插各類特色店以吸引域外游客 正緣于這 些特 點 其極易讓人產(chǎn)生 無主題經(jīng)營 的幻覺 主題是一種基于 STP 目標市場選擇后的特色定位 由于對商圈內(nèi) 消費者進行了細分 它 必然會旁置或排斥一部分消費者 這似乎與 MALL 的消費者全覆 蓋特征相悖 事實上 MALL 的一些基本特征的確無法容忍對特定商圈內(nèi)消 費者做過多的排斥 有學者曾簡單的算過一筆 帳 以一座 20 萬平 米的 MALL 為例 其征地 基建 裝修等以平均 10000 元 平米的成 本計算 粗略算來 總投資至 少 20 億元 一般的商業(yè)經(jīng)營 每平 米大約要 10000 元銷售額才能維持 這樣一年就是 20 億 每天平均 500 萬以上 如 此需要多大的客流量和購買力 如果對商圈消費者 細分過度 是難以支撐 MALL 這個龐然大物基本的盈虧平衡點 的 但全覆蓋式的廣泛撒網(wǎng)又被實踐證明行不通 看來 在主題的選擇 上 nbsp 兩種極端路徑間必然有一個適宜 的權衡 MALL 的興起是建立在區(qū)域一定購買力基礎上的 這一點已無庸 置疑 因而 MALL 的 STP 目標市場選擇 其主力 的核心目標顧客 群 應是聚焦于區(qū)域消費能力較強 容量較大的消費板塊上 一個 區(qū)域的消費層次和收入水平基本 上是正態(tài)分布的 即其兩端收入最 高和最低的顧客群一般較少 在消費水平高低分布層次上占據(jù)著下 中到上中段的 消費群才識支撐區(qū)域消費的主力 他們的消費能力和 市場容量均占到了區(qū)域市場的一半以上 他們的精神物質(zhì)需求 和文 化取向的共性元素即構(gòu)成了 MALL 主題的內(nèi)涵 如廣州報業(yè)文化廣 場的 報業(yè)文化 主題 東莞華南 MALL 的 水鄉(xiāng)風情 主題 奧 林匹克購物中心的 體育公園 主題等 皆由此而生 當然 為了盡量減少主題經(jīng)營的排斥性 遺跡增加其消費的包 容性而又不影響主題的整體形象定位 一般 MALL 會盡量利用其多 業(yè)態(tài)多業(yè)種優(yōu)勢 在購物 餐飲 娛樂 休閑 旅游等功能上適度 延展 以吸引邊緣消費者 和域外消費者 邊緣消費者主要是位于消 費的兩個極層即高消費和低消費者 域外消費者主要是指非即定商 圈輻射 范圍內(nèi)的消費者 以外地觀光 旅游人士為主 基本的盈 利模式是 主力的核心目標顧客群是營銷的主體 其能夠支撐 MALL 的盈虧平衡 至于次核層的邊緣消費者和域外消費者 則是 MALL 的盈利空間 世界上開發(fā)的幾個比 較成功的 MALL 項目 如加拿大艾德蒙頓綜合性室內(nèi)商城和美國明尼蘇達州雙子星城的綜 合性室內(nèi)商城 均成就于 對次核層顧客的深度開發(fā) 特別是以旅游 觀光功能吸引域外游客方面 國情之下 制約 MALL 發(fā)展的關鍵要素 楊奕勇 2005 9 6 中國經(jīng)濟周刊 文 中國商業(yè)地產(chǎn)研究院院長 中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè) 委員會副主任楊奕勇 近年來 國內(nèi)開發(fā) MALL 一浪高過一浪 動輒投資數(shù)億 十多 億 甚至幾十億元 面積也多達十多萬 幾十萬平方米 目前世界 上最大的 10 個 ShoppingMall 國內(nèi)就已占有五個 由于國情不同 各國開發(fā)購物中心的路子肯定不同 在歐美國 家郊區(qū)或遠離人群的地方開發(fā)大型購物中心和商業(yè)步行街能夠成功 并不證明我們離開國情實際 生搬硬套此種模式開發(fā) 也一樣能夠 取得成功 國內(nèi)的人均收入 私家車擁有量 購物消費方式 飲食 習慣 生活水平等等 決定了我們的國情 當前制約我國 MALL 的關鍵要素 人認為有以下幾方面 交通要素 ShoppingMall 源自美國 歐美國家道路四通八達 交 通便利 私家車普及 MALL 一般設在郊區(qū) 消費者往往需要開車 購物 一次購物量大 購物次數(shù)不多 由于國內(nèi)不但交通道路設施比不上發(fā)達國家 而且私家車遠遠 未能普及 而一個營業(yè)面積達數(shù)十萬平方米的 MALL 往往需要大 客流量支持 每天需要 20 萬以上人流在這里聚集消費 如此勢必將 給國內(nèi)已經(jīng)不堪重負的交通和能源造成更大壓力 因此 目前在郊 區(qū)開辦大型 MALL 并不適合國情 購買力要素中國是發(fā)展中國家 據(jù)有關資料統(tǒng)計 2004 年人均 GDP 僅有 1000 多美元 美國人均 GDP 為 3 6 萬美元 城鎮(zhèn)居民可 支配收入 9422 元 據(jù)有關資料顯示 全國上規(guī)模的 ShoppingMall 有 200 多個 面積超過 3000 萬 m2 按每平方米保本銷售額 8000 元 計算 要達到 2400 億元左右的零售額 這些購物中心才能保本經(jīng)營 目前 國內(nèi)消費者的購買能力還不足以支撐如此巨大的 MALL 群體 國內(nèi)購物方式要素國內(nèi)城市人口密度高 私家車擁有量低 開 車購物不切實際 而且中國人日常飲食習慣注重新鮮 喜歡每天購 物買菜 因此消費者普遍習慣就近消費 如果 MALL 經(jīng)營類同 不 能做到多元化 差異化 那么消費者就不會舍近求遠去購物 因此 預計較長一段時間內(nèi) 國內(nèi)開發(fā) MALL 的模式 仍然會以市區(qū) MALL 為主 開發(fā)資金及土地因素據(jù)了解 目前國外開發(fā) MALL 的資金 一 般由開發(fā)商靠以往開發(fā)其它商業(yè)項目取得成功后 以滾雪球的方式 解決 內(nèi)中也有開發(fā)商盡管自有資金充足 為了少納稅 也向銀行 貸款進行開發(fā) 其興建程序 一般先由政府規(guī)劃好商業(yè)用地 或由 開發(fā)商根據(jù)需要向政府提出勾地申請 然后政府按照規(guī)劃或開發(fā)商 選址需要 由眾多具有經(jīng)濟實力和專業(yè)技術的開發(fā)商對地塊進行競 價 開發(fā)商獲得土地后即進行建設 購物中心建好后 開發(fā)商只租 不售 不存在與小業(yè)主產(chǎn)權糾紛影響經(jīng)營 其開發(fā)風險全部由開發(fā) 商承擔 其經(jīng)營狀況由開發(fā)商依據(jù)市場需要進行調(diào)節(jié) 而國內(nèi)開發(fā) MALL 的資金基本上靠銀行貸款解決 目前 政府 進一步加大商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控力度 擬進行商業(yè)立法 如此 將制約 MALL 混亂無序開發(fā) 但調(diào)控力度一旦過度 往往容易出現(xiàn) 商業(yè) 爛尾樓 現(xiàn)象 對此 不能不引起有關方面的重視 缺乏復合型 MALL 開發(fā)人才團隊目前 MALL 已進入了專業(yè)化 開發(fā)時代 有道是 隔行如隔山 開發(fā) MALL 迫切需要專業(yè)人才 經(jīng)營管理團隊的參與 然而 國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)策劃的機構(gòu)或?qū)?家 原來都是主要從事房地產(chǎn)策劃 他們都不是投資商 未有親自 主持開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的實戰(zhàn)休會 應變能力差 對搞 MALL 可以說是 霧里看花 未能做到以整體觀念全程策劃開發(fā) MALL 而開發(fā) MALL 不僅需要理論 更要做到與實戰(zhàn)結(jié)合 才能取得成功 MALL 選址可以多作選擇 資金亦可多方籌集 唯有不但了解 市場規(guī)律 熟悉商業(yè)運作模式 而且又具有 MALL 成功操盤經(jīng)驗的 專業(yè)機構(gòu)和人才當前卻十分缺乏 如此 必然制約了國內(nèi) MALL 的 健康有序發(fā)展 中國最早的購物中心 零售與地產(chǎn)聯(lián)袂的盛大狂歡 2005 01 21 09 30 35 來源 南方都市報 購物的快感不僅在于結(jié)果 更在于過程 購物中心無疑為消 費者提供了更多爽快花錢 痛快享受的機會 本報記者 黃皓 政府方面表示 廣州要控制發(fā)展現(xiàn)代化購物中心 本報記者 黃皓 MALL 三巨頭 天河城的出現(xiàn) 最早為消費者帶來了新的消費和生活方式 本 報記者 黃皓 中華廣場為廣州的 MALL 帶來一股新銳的風尚 本報記者 黃 皓 正佳廣場以亞洲單體面積最大的購物中心的身份強勢出擊 本 報記者 黃皓 廣州制造總第 191 期 產(chǎn)品鑒定 產(chǎn)品名稱 全國最早的購物中心 產(chǎn)品鑒定 20 多年來 廣州作為珠江三角洲的區(qū)域中心城市 一直領改革開放和經(jīng)濟發(fā)展的風氣之先 作為商業(yè)競爭進入經(jīng)濟壟 斷 資本高度集中的綜合產(chǎn)物 超大型購物中心也最早在廣州出 現(xiàn) 早在 1996 年 中國最早 Shopping MALL 天河城就已投入 使用 使廣州的消費者通過它最早體驗了超大型購物中心所帶來的 新的購物 消費和生活方式 質(zhì)檢報告 不以 MALL 喜 不以 MALL 悲 天河城雄起后的很多年 零售界 地產(chǎn)界 政界的迅速升騰的 購物中心情結(jié)一度濃得化不開 而在 2004 年 3 月 17 日頒布的廣州 市首部商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 廣州市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃 2003 2012 年 中 我們則可以看到 10 年內(nèi) 廣州將建設三層商業(yè)圈 其中將興 建 8 個大型購物中心 10 年方才修建 8 個大型購物中心 說明廣州 在購物中心修建上的好大喜功甚至是歇斯底里將得到抑制 那種一 哄而上 然后一哄而散的資源和資本的浪費或可得到規(guī)避 購物中心固然氣派 但是時間已經(jīng)表明并且還將繼續(xù)證明 崇 拜和迷信天河城 中華廣場 正佳廣場這樣的大型甚至是超大型購 物中心其實大可不必 較之上述現(xiàn)代味十足的購物中心 北京路 上下九 農(nóng)林下路就是傳統(tǒng)的購物中心 這些被稱為 商業(yè)街 的 購物中心一樣給廣州人帶來了購物的樂趣 天河城 站立 著 是碩大無朋的立體建筑 商業(yè)街 匍匐 著 是四向延伸的平面舞臺 用專業(yè)術語來說 這二者的業(yè)態(tài)并無 本質(zhì)區(qū)別 你在北京路由頭逛到尾 與你在天河城從底跑到頂 所 獲得的 感知的的確難有本質(zhì)上的差別 至少在鈔票水似的流出去 這點上別無二致 所以 沒必要 霸王硬上弓 站立 不一定偉 大 匍匐 不一定卑微 把一個城市的現(xiàn)代化與大型購物中心的數(shù) 量生拉硬扯在一起 只能證明商業(yè)文化的膚淺和貧乏 專家們說得好 誰要能在北京路建一個購物中心 那么這個人 要么是天才要么是笨伯 你能把北京路各種業(yè)態(tài)的零售店 酒樓 茶肆 銀行 郵局 書店 影院統(tǒng)統(tǒng)趕走嗎 所以購物中心也罷 商業(yè)街也罷 只要商品充沛 市場火熱就是最實在也最完美的了 原景再現(xiàn) 西湖路夜市就是 MALL 的雛形 商用物業(yè)策劃師周穎舟先生對廣州購物中心的歷史流轉(zhuǎn)頗為熟 悉 在周穎舟眼中 西湖路夜市 高第街夜市 其實也就是 MALL 的雛形 上世紀 80 年代 馬路經(jīng)濟以及隨著馬路經(jīng)濟的發(fā)展壯大而 蔚為大觀的沿街商業(yè) 早就具備 MALL 的形態(tài)了 場地具有長廊 廣場 庭院的特點 一些商家搭上個涼棚或是雨棚 沿街與人討價 還價 MALL 是一個概念 MALL 并不神秘 周穎舟強調(diào) 商品短缺時期很快過去 從上世紀 90 年代 隨著廣州經(jīng)濟的迅 猛發(fā)展 百貨商店如雨后春筍般出現(xiàn) 新大新 廣百就是在那個時 候噴薄而出的 老牌的友誼商店 南方大廈也是活力四射 百貨商 店也是 MALL 提供有質(zhì)量保證的產(chǎn)品 舒適的購物環(huán)境 周穎舟 認為 只不過那個時候經(jīng)濟發(fā)展的總體水平有限 人們的消費心態(tài) 整齊劃一 采購行為也比較單一 百貨商店的規(guī)模不那么大罷了 從上世紀 90 年代末開始 伴隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展 消費的個性 化時代來臨了 消費者在購物時不僅追求方便性 多樣性 注重個 人品味的需求 同時更注重整體購買經(jīng)歷的愉悅 這種趨勢促成了 大型購物中心的產(chǎn)生 Shopping MALL 是 Shopping center 的一 種類型 比如天河城 中華廣場等等 都屬于業(yè)態(tài)復合度較高 規(guī) 模面積也較大且經(jīng)營也較成功的真正的 Mall 天河城創(chuàng)造一飛沖天的神話 在過往的幾年中 廣州天河城的迅速崛起 不但為市民提供了 一攬子消費的一種新的商業(yè)形態(tài) 而且也創(chuàng)造了中國購物中心成功 的神話 從人流量和出租率這兩個重要指標來看 天河城的一飛沖天是 不爭的事實 1997 年每天有 18 萬人流量 到 1998 年有 25 萬人次 2002 年圣誕節(jié)創(chuàng)下了每天 67 萬人次的紀錄 到 2004 年又創(chuàng)造了 83 萬人次的紀錄 出租率方面 天河城的出租率 1997 年就達到 83 近幾年的出租率則穩(wěn)定在 100 可是天河城并不滿足 君臨天下從某種意義上說正成為天河城 的理想 在 2004 年 9 月 20 日于廣州舉辦的中國購物中心國際論壇 第二屆年會上 在談及天河城未來的發(fā)展目標時 廣東天貿(mào) 集團 股份有限公司總裁禹來表示 2005 年 人們將會在珠三角地區(qū)以及 省外中心城市看到更多的 天河城 5 到 10 年中 在全國范圍內(nèi) 力爭將天河城模式拷貝到 10 家左右 天河城是廣州的天河城 天河城又將不只是廣州的天河城 未 來一段時間里 廣東天貿(mào) 集團 股份有限公司將通過自建 與房地 產(chǎn)開發(fā)商合作 并購現(xiàn)有的購物中心改造為天河城式等品牌輸出方 式 進行 MALL 戰(zhàn)略的擴展 繼續(xù)鞏固 傳播天河城品牌 在天河 城擁躉的不懈追逐下 天河城的 攻城 方略也已經(jīng)大白于天下 一是投資 管理與經(jīng)營購物中心 二是收購購物中心或者收購可改 造為購物中心的其他物業(yè) 并實施管理與經(jīng)營 三是租賃現(xiàn)有物業(yè) 管理與經(jīng)營購物中心 四是以購物中心綜合服務為核心業(yè)務的品牌 輸出管理 與此同時 集團還在購物中心內(nèi)整體承租 部分分租和 單店承租三種方式發(fā)展天河城百貨連鎖店 在大型百貨公司內(nèi)或者 是在繁華商圈內(nèi)經(jīng)營管理有獨立門面的專業(yè)百貨店 爭議從未停息 理性正在回歸 關于購物中心的爭議 從購物中心的勃興之時開始 似乎就不 曾停息 早在 1997 年 廣州市多數(shù)大型零售企業(yè)銷售額出現(xiàn)滑坡 而當時天河城的天南百貨和吉之島天貿(mào)卻獨樹一幟 銷售額呈持續(xù) 增長的態(tài)勢 于是形形色色的投資者對購物中心這種業(yè)態(tài)產(chǎn)生了濃 厚興趣 一時間 廣州的購物中心熱蔚為大觀 中華廣場 億安廣 場 正佳廣場都已成弓上之箭 亟待噴薄而出 2002 年是爭議又起 的時間 這一年 全國數(shù)百家購物中心如雨后春筍般冒出 在廣州 天河城的恣肆火爆讓零售商 物業(yè)發(fā)展商按捺不住投資的激情 不 少畫諾坐嘯的官員也癡迷于購物中心的浮華 對購物中心特別是大 型購物中心的頂禮膜拜幾成迷信 然而亢奮過后 人們才發(fā)現(xiàn) 倘 若不講天時 地利 人和 盲目興建購物中心無異于一場釜底抽薪 的資本自殺 事過境遷 消費者 專家學者 投資者 官員在這個所謂的中 國購物中心元年里所進行破與立的博弈 是與非的探討已經(jīng)深入到 了購物中心所能涉及到的各個層面 在記者看來 今天的投資者們 要理智得多 深刻得多了 廣東天貿(mào) 集團 股份有限公司原副總裁 楊軍艇說得很有代表性 購物中心是最高業(yè)態(tài) 但不是零售業(yè)的 唯一業(yè)態(tài) 專家訪談 現(xiàn)代人的生活不能沒有購物中心 訪談對象 零售學專家高振生 廣東金融學院副教授 對零售 業(yè)理論及實踐有深入研究 對購物中心在中國的發(fā)展保持著持續(xù)關 注 觀點一 購物中心的發(fā)展正當其時 記者 你怎樣看正佳廣場與天河城的近距離競爭 高振生 從經(jīng)濟發(fā)展水平看 廣州 2003 年按戶籍人口計算的人 均 GDP 達到 4 79 萬元 約合 5793 美元 遠遠超出用來作為支撐一 個地區(qū)和城市發(fā)展購物中心的 3000 美元的最低標準 從交通狀況看 廣州有著比較完善健全的城市公共交通網(wǎng)絡 私家車 高速公路和軌道交通也在迅速發(fā)展 到 2010 年乘坐地鐵到 廣州市區(qū)各處均在 30 分鐘之內(nèi) 珠三角的主要城市也都被納入廣州 的一小時時空圈內(nèi) 從生產(chǎn)能力來看 按照國際經(jīng)驗 購物中心的發(fā)展是建立在大 規(guī)模和多樣化工業(yè)生產(chǎn)基礎之上的 廣州所處的珠三角正在打造世 界性的制造業(yè)基地 也為購物中心的發(fā)展提供了可能性 明確了以上幾點 我認為廣州發(fā)展購物中心的時機已經(jīng)完全成 熟 類似正佳廣場與天河城這樣的競爭也是正常的 在我國的香港 和臺灣 一條街上有三五家購物中心都不是稀罕事 觀點二 市場容量存疑 記者 這么說 廣州購物中心在數(shù)量上還有很大的增長空間 高振生 商業(yè)變遷與城市化發(fā)展密切相關 城市化到了高級階 段 城市化率達到 70 以上 零售業(yè)將呈現(xiàn)離心聚集的態(tài)勢 即離 開幾何中心 向郊區(qū)聚集 2005 年廣州的城市化水平將達到 80 以 上 確實需要一大批向郊區(qū)聚集的購物中心 但是 市場容量到底有多大則值得關注 按照國際經(jīng)驗 支撐 天河城和正佳廣場這樣兩個超大型購物中心的固定人口大約要達到 200 萬 廣州目前的常住人口數(shù)量 1015 萬人 而且經(jīng)濟發(fā)展水平 居民購買力和私家車擁有量與發(fā)達國家都還有較大差距 所以廣州 能容納的類似購物中心是很有限的 觀點三 進一步改變家庭生活 記者 天河城 中華廣場這樣的購物中心 對消費文化有何影 響 高振生 購物中心之所以受到歡迎 比較認同的原因是商品和 服務多樣化 環(huán)境好 而且價格也不貴 大型購物中心往往能提供 購物 娛樂 休閑 美食 游覽觀光等多樣化的服務 為人們提供 了一種新的消費和生活方式 一種典型的消費方式就是一家人中 丈夫買書讀書 妻子逛商場購物 孩子在娛樂城玩游戲 然后一家 一起到美食城就餐 廣州目前仍應以發(fā)展城市購物中心為主 不管 住在市中心還是市郊 廣州人的生活都不能離開購物中心 楊軍艇最難忘的是在天河城工作奮斗的日子 最希望天河城能 不斷發(fā)展 蒸蒸日上 蒯威 攝 當局者說 最是難忘天河城 講述者 楊軍艇 原廣東天貿(mào) 集團 股份有限公司副總裁 1960 年 10 月生于廣州 1980 年起就任于廣東省人民政府財貿(mào)辦公室 1992 年進入廣東天貿(mào) 集團籌建天河城 2001 年升任廣東天貿(mào) 集團 股份有限公司副總裁 2004 年 6 月離職 上世紀 90 年代初 廣東省提出要趕超亞洲 四小龍 在商業(yè) 方面 省政府提出在保持原商業(yè)系統(tǒng)現(xiàn)狀的基礎上另起爐灶 成立 一家新的商業(yè)集團 楊軍艇當時是財貿(mào)辦的副科長 參與了商業(yè)集 團 也就是天貿(mào)前身的報批工作 差一點就建了工業(yè)品批發(fā)中心 當時皮包公司甚囂塵上 商業(yè)誠信體系相當脆弱 所以有關領 導提出公司一定要辦成實體 要有辦公和經(jīng)營的地點 最終選定天 河城現(xiàn)址以西 50 多米的地方 也就是天河城西門外飲食一條街的 位置 具體要搞的是工業(yè)品批發(fā)中心 不過機緣開了個善意的玩笑 1991 年 有關領導在泰國考察時 當?shù)刭徫镏行牡募t火和熱鬧讓領導們唏噓喟嘆了一番 回國后當機 立斷模仿泰國建一所大型的購物中心 我記得當時寫的可行性報告 中 講到 基本項目立項 時還說是搞工業(yè)品批發(fā)中心 殊不知不 到半年時間 天河城便注定要以購物中心的姿態(tài)出現(xiàn)在廣州了 說 到地點的東移 也有一段插曲 當時省里的主要領導視察之后 認 為天河城正對著體育中心會更好 大家看完球 過了馬路就可以殺 到天河城來了 東方風來滿眼春 1992 年 鄧小平南巡 省政府決定天河城跳出國營的窠臼 嘗 試著搞成股份制 中外合資的性質(zhì) 大計甫定 工程上馬 1992 年 7 月 18 日 股東創(chuàng)立大會召開 同年 8 月 18 日 天貿(mào)集團正式宣 布成立 11 月 18 日 天河城正式動工 1996 年 2 月 9 日 天河城 開業(yè) 今天回想起來 我覺得天河城能在短短幾年內(nèi)開業(yè) 很重要的 原因就在于這是一項 三邊 邊報批 邊施工 邊設計 工程 因 為等候批復是一個漫長的過程 天河城是以挖掘地下室的名義開工 的 而設計修改費相當驚人 我知道的就有 800 多萬 報批的資金 是 3 億 但是半年后概算出來時 我們發(fā)現(xiàn)需要資金 9 個億 加上 地價后的總投資達到 13 個億 倘若再算上爛尾的寫字樓和酒店 投 資就達到 17 個億 客觀地講 三邊 工程確實造成了浪費 但是因為當時 無法 可依 有法不依 的大環(huán)境比較惡劣 如果不反常規(guī)辦事 工程浩 大的天河城恐怕到現(xiàn)在都無法建成 營業(yè) 在做預算的過程里 我 把一臺嶄新的筆記本電腦用壞了 可見數(shù)據(jù)的繁復 而天河城從報 建到開業(yè) 政府所蓋的公章超過 1000 個 手續(xù)的冗雜由此可見一斑 中國購物中心的形象代表 我認為 嚴格按照股份制公司的規(guī)范進行運作 嚴格執(zhí)行董事 會經(jīng)理領導下的總裁負責制 嚴格實行人員管理制度和全員合同制 度 是天河城成功的內(nèi)在原因 比如說第三條 看起來簡單 操作 起來可不容易 天河城 1992 年的第一批員工多數(shù)來自政府 大家都 扔掉鐵飯碗 自覺自愿地參與到全員合同制度中來 經(jīng)過多年的發(fā) 展 天河城達到了零售業(yè)的最高境界 已經(jīng)成為廣州市購物旅游的 熱點 對天河商業(yè)區(qū)的形成和繁榮起著決定性的作用 當然 我與天河城有著很深的感情 但也不能說天河城就是完 美的 到今天為止 天河城也還沒有自己的對手 因為參照系的缺 失 天河城的蔚為大觀似乎總是缺少了一些說服力 所以從只租不 售的意義上說 天河城不是購物中心的典型和樣板 充其量只是一 個個案 隨想錄 在天河城的璀璨里品味城市 夜色里的購物中心都是通透的 天河城的北門 中華廣場的觀 光電梯在夜幕里璀璨奪目 尚未見過暮色深沉中的正佳廣場 想必 也是一樣的輝煌 或許還有不同的幾分迷醉 體味城市 天河城這樣的購物中心是絕佳的去處 消費時或有 惶恐和困惑 但不再會覺得購物是單調(diào)的體力勞動 封閉的環(huán)境 熙來攘往的人群 加上俚俗的土語 一如周星馳憑空天才地設計出 來的大院 讓過客覺得新鮮 讓歸人覺得親切 不用擔心迷失方向 玻璃通透 任你前行 醉在其中又何妨 核心聚焦 正佳廣場強力出擊 正佳廣場具備零售 娛樂 餐飲 會展 康體 休閑 旅游 商務等八大功能 總投資額約 40 億元人民幣 占地 5 7 萬平方米 總建筑面積 42 萬平方米 位于天河路與體育東路交會處 連通 6 萬 平方米市民廣場 城市中軸黃金核心 華南最大交會點 13 米過道 直駁地鐵一號線與三號線換乘站 與廣佛地鐵 珠三角城市輕軌網(wǎng) 絡連為一體 日均客流量超過 80 萬 可供 40000 人同場同時消費 每年吸引世界各地 200 萬個家庭到場 其中珠三角及港澳 境外旅 游團體占 45 以上 發(fā)展態(tài)勢 廣州購物中心排第五 根據(jù) 2004 年中國購物中心國際論壇第二屆年會的研討結(jié)果 廣 州購物中心業(yè)態(tài)多項指標落后滬京深 港臺資不投廣州而投滬京被 認為是主要原因 在入圍的全國 63 家購物中心分布數(shù)量圖表上 廣 州居然僅有 3 家 與武漢并列第 5 上海憑 16 家居首 北京以 11 家排第二 而在 MALL 總建筑面積上 廣州以 24 萬平方米落后排 在第 7 位 第一 第二依然是上海 北京 最新動態(tài) 廣州將控制建設購物中心 在近日召開的廣州市商業(yè)工作會議上 有官員表示 今年廣州 將控制購物中心的建設 適度發(fā)展大型綜合超市 力爭使其成為廣 州消費品市場的主力業(yè)態(tài) 大型購物中心是一個城市商業(yè)的標志性 建筑 不可或缺 但不能多建 一定要通過商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和聽證制 度 加以調(diào)控 合理布局 要反對在建造購物中心上互相攀比 全息廣州 超市自有超人之處 老公 到百貨公司買一雙拖鞋 經(jīng)過菜市場時買兩條蔥 還 別忘了到文具店買三支圓珠筆 紅藍黑各一支 沒有紅的話 跑多 兩家店嘛 這是上世紀 80 年代前 老婆給老公下達的購物指令 煩 但沒辦法 購物環(huán)境就是這么惡劣 買一樣東西有時真的要滿 城亂竄 跑斷了腿完不成任務還得不到老婆的表揚 我是 1990 年搬到現(xiàn)在天河城對面那旮旯的 那真是一片荒蕪的 城鄉(xiāng)結(jié)合部 哪有現(xiàn)在的繁華 天河城更是沒有影子 記得有一年 廣客隆貨倉式超市開張 就是在現(xiàn)在的美居中心那里 我們歡呼雀 躍 感動不已 瞧 這里的商品真多 通道真寬 價錢真便宜 其 實也不便宜 每天幾個特價商品作誘餌 讓你不知不覺就把籃子裝 滿了 于是買了很多乍看有用但實際無用 好像急用但過期也沒用 的東西 大包小包聲勢浩大地回家 爽啊 購物的快感就在于這么 一個過程 超市給消費者提供了一個花錢尋樂的機會 所以 超市是零售業(yè) 高大全 的典型 在它面前 過去那些 靠一間小士多可以發(fā)家致富的個體戶沒有了顏色 而廣客隆的式微 自然是由于天河城的崛起 其中日資的吉之島超市便是主婦最愛去 的地方 很大程度取決于它的服務表現(xiàn) 比如一般超市設計是一個 入口 另一個就是出口 而吉之島則不同 設有顧客自由進出的多 條通道 有的超市出入要存包 交了錢貨物還要驗單 查貨員警惕 地翻撥你的購物籃 而吉之島卻出入自由 也沒有保安模樣的人為 你站崗放哨 哪個舒服 一比就見高下 近日 正佳廣場開業(yè) 它比天河城更大 更是集生態(tài) 休閑 購物等于一體 百佳超市也隆重進駐 擺明是與吉之島比試 看著 他們斗 我們當然高興 它們花樣百出 我們其樂無窮 就環(huán)境與 服務來說各有千秋 不相上下 制勝之竅看來就在商品了 不僅要 看品種多寡 更重要的是商品的獨創(chuàng)性 人有你有 當然必要 人 無你有 才是能耐 對價值觀已趨多樣化的消費者而言 買的就是 這種差異性 所以 專賣與總匯 對于卓越的超市來說 可以融會貫通 比 如 建議哪間超市開辟一片 南北行 集各地土特產(chǎn)于架中 就不 信不會吸引南來北往的客 鄧毅富 下期預告 廣州是中國信息化和信息產(chǎn)業(yè)起步最早的地區(qū)之一 具有國際 一流水平的信息基礎設施 1995 年 3 月 16 日成立的廣東省數(shù)據(jù)通 信局 是廣州乃至廣東信息化推動的主力軍 1995 年 10 月 1 日 廣東省郵電 INTERNET 網(wǎng) GDNET 在廣州 深圳 珠海同時開通 標志著因特網(wǎng)在廣東的建立 從東南亞購物中心發(fā)展歷史讀中國購物中心的發(fā)展 房地產(chǎn)門戶 搜房 2005 年 09 月 01 日 15 23 搜房 黃亮生 今 日 要 聞 上海 專家 新一輪調(diào)控重點不是上海樓市 成都 專題 貸款買房省錢省事全攻略 深圳 集體瘋漲 豪宅 綁架 了深圳房價 廣州 新婚小兩口淘房慎買純小戶型社區(qū) 杭州 兒童業(yè)主成批出現(xiàn) 疑與遺產(chǎn)稅有關 濟南 開發(fā)商膽子大 樓市染上 瘋牛病 南京 大話地產(chǎn) 小戶型 住宅置業(yè)談 天津 房交會隆重開幕 哪些新盤最受關注 各位好 感謝大家 東南亞 shoppingmall 的發(fā)展至今超過了 25 年的 歷史了 目前許多中國 shoppingmall 吸引的國際零售商實際上在八 十年代就已經(jīng)開始入住東南亞的 就例如宜家等等還有許多快餐店 入住了 東南亞有五億人口 主要是旅游零售 一年來在東南亞有 不同模式的 shoppingmall 我主要是講東南亞三個主要的城市 或 許這三個城市在 shoppingmall 發(fā)展方面是比較積極的 我會分享一 下這方面的 shoppingmall 發(fā)展史 其中一些成功與失敗的故事 以 及將會出現(xiàn)一些新的 shoppingmall 形式 以及目前所有的一些 shoppingmall 的類型 和這個行業(yè)所要面對的挑戰(zhàn) 尤其是從二十 五年發(fā)展史當中有什么值得我們借鑒的地方 我們要從比較成功或 者不太成功的案例當中學習到一些功課 今年年底 12 月在中國零售 業(yè)市場完全對外開放 到底會有什么樣的零售商進入中國呢 讓我們看一下馬來西亞吉隆坡 shoppingmall 的含義 吉隆坡有 83 個 購物中心他們有一些獨特的零售概念 比如中國集約戶的租戶形式 與此同時你看到購物中心是與店鋪共存的 其中最繁榮的商業(yè)街叫 做 英文 你到了這個地方必須看這個商業(yè)街 這個商業(yè)街已經(jīng)有 25 年歷史了 其中有一些零售公司是屬于多業(yè)形式的 但是它目前 還在運營當中 雖然它能在這里生存下去是因為它的位置非常好 而且它們周邊發(fā)展了很多路邊餐飲的概念 在吉隆坡有一個國際的 地標 在 1998 年金融危機的時候開業(yè)的 業(yè)主很有決心要做到成功 以百分之百出租不售的 我很高興告訴大家這個項目已經(jīng)在今年 10 月上市了 所以購物中心的經(jīng)營是一個非常有利潤回報而且是非常 高回報的行業(yè) 這是接下來在東南亞非常具有回報的一個項目 同 時回報上是最高盈利的 我們以不同投資者甚至和物業(yè)基金合作 購物中心的回報甚至比酒店服務辦公樓還要高 這只是在新加坡和 馬來西亞而言 在馬來西亞回報是 8 和 12 新加坡 7 到 8 馬來西亞也一樣 奧林匹克花園 中國地壇文化節(jié) 在這個購物中心里有東南亞最大的書店 已經(jīng)入住 15 年了 他們對 入住中國很感興趣 但是目前零售市場要開放 對于音像和書籍產(chǎn) 品還是有限制的 這是它的內(nèi)部景觀 我相信亞洲它是設計最好的 一個購物中心 另一個 shoppingmall 的特性你可以以游客為目標客 群 馬來西亞每年有超過兩百多萬的中東游客 但是中國有超過一 千萬 它可能會到 1500 萬到 2000 萬 所以我們可以以國內(nèi)游客甚 至國際游客作為目標客群 馬來西亞已經(jīng)在東歐游客方面已經(jīng)有了 獨特的市場 這些是一些很有錢的購物者 如果你是一個旅游城市 不單是可以吸引自己的本地的游客 還可以吸引那些游客 另外一個特色就是你要有比較實惠一些的酒店價格 在中