怡高物業(yè)物業(yè)管理.doc

第六節(jié) 我們眼中的物業(yè)管理公司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析和周密的考察，我們和怡高物業(yè)走到了一起。怡高物業(yè)顧問(wèn)累積百多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，亦是最早涉足國(guó)內(nèi)之境物業(yè)管理公司。配合該公司多年來(lái)在國(guó)內(nèi)所累積之物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，及連同其他部門(mén)之專(zhuān)業(yè)人才、經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)，相信能憑著該公司高質(zhì)素的服務(wù)和先進(jìn)管理概念，為美的海岸花園提供一個(gè)綜合性的高級(jí)物業(yè)服務(wù)。怡高物業(yè)服務(wù)有限公司是由實(shí)力雄厚的高力國(guó)際物業(yè)集團(tuán)與怡和太平洋公司在亞洲的物業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)行合并而組建的，形成了亞太地區(qū)一個(gè)規(guī)模龐大、網(wǎng)絡(luò)廣闊的物業(yè)機(jī)構(gòu)怡高物業(yè)顧問(wèn)集團(tuán)。怡高不但承襲了高力集團(tuán)豐富的環(huán)球物業(yè)顧問(wèn)經(jīng)驗(yàn)，更擁有怡和太平洋在亞洲的崇高聲譽(yù)。怡高的全球網(wǎng)絡(luò)，它擁有世界性的見(jiàn)解及觀點(diǎn)，亦深入了解不同地方的市場(chǎng)變化。透過(guò)高力國(guó)際的環(huán)球聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，怡高可利用3600多位專(zhuān)業(yè)人員及健全的物業(yè)及客戶(hù)資料庫(kù)，快捷而有效地掌握適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)時(shí)機(jī)，順利滿(mǎn)足客戶(hù)的要求。怡高的客戶(hù)范圍十分廣泛，其中包括有大規(guī)模的商業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)及政府機(jī)關(guān)。憑借著優(yōu)良的口碑及聲譽(yù)，怡高亞太地區(qū)網(wǎng)絡(luò)得以不斷擴(kuò)展，迅速而有效地成為亞太地區(qū)最優(yōu)秀的物業(yè)顧問(wèn)公司之一。透過(guò)亞太區(qū)地內(nèi)的36家辦事處及其他地區(qū)的145家聯(lián)系辦事處，怡高為客戶(hù)提供多元化的物業(yè)服務(wù)，其中包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、物業(yè)管理及工程管理、估值、研究及顧問(wèn)服務(wù)等，擁有數(shù)以千計(jì)專(zhuān)業(yè)物業(yè)顧問(wèn)人士。在物業(yè)管理部門(mén)中，不但聘用了具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人員，更匯聚了不少造詣精湛的技術(shù)人員。為滿(mǎn)足現(xiàn)今社會(huì)客戶(hù)的需求，怡高提供全面化物業(yè)管理服務(wù)。包括專(zhuān)業(yè)財(cái)政預(yù)算及會(huì)計(jì)、技術(shù)維修、物業(yè)市場(chǎng)推廣、電腦資料處理及技術(shù)提供、人事管理、行政管理等。此外，怡高采用了現(xiàn)代化物業(yè)管理技巧，使客戶(hù)能掌握更多市場(chǎng)資料、確保物業(yè)的耐用性及增值能力。該公司的物業(yè)經(jīng)理能因情況提供高效服務(wù)，達(dá)到客戶(hù)的要求，深受同業(yè)及客戶(hù)的贊賞。目前由怡高負(fù)責(zé)銷(xiāo)售及管理的國(guó)內(nèi)項(xiàng)目超過(guò)40個(gè)，提供物業(yè)管理及顧問(wèn)服務(wù)的工商住宅物業(yè)總面積逾250萬(wàn)平方米。遍布大連、天津、北京、上海、廣州、東莞、番禺及深圳八大城市，并由30多位來(lái)自香港、臺(tái)灣及新加坡的專(zhuān)業(yè)人才負(fù)責(zé)督促在中國(guó)當(dāng)?shù)卣衅傅挠?500名物業(yè)管理員工。截止1995年底，怡高受委托項(xiàng)目總值超過(guò)25億美元?，F(xiàn)時(shí)在國(guó)內(nèi)分別于北京、上海及廣州設(shè)立辦事處，另有14個(gè)管理辦事處設(shè)于八大城市。由怡高負(fù)責(zé)管理的番禺麗江花園，獲中國(guó)國(guó)務(wù)院建設(shè)部頒發(fā)“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”獎(jiǎng)項(xiàng)。第七節(jié) 怡高物業(yè)管理顧問(wèn)合同文本附錄順德美的海岸花園物業(yè)管理顧問(wèn)合約廣東省美的集團(tuán)股份有限公司房產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方），乃中國(guó)順德美的海岸花園之發(fā)展商。甲方在廣東省順德市登記注冊(cè)，其法定地址 。 法人代表： 。怡和高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司廣東分公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方），在廣州登記注冊(cè)，其法定地址在廣州市流花路109號(hào)之九達(dá)寶廣場(chǎng)1006室，法定代表：柳維倫第一章 前言（一）順德美的海岸花園位于順德北滘鎮(zhèn)南部，該發(fā)展項(xiàng)目首期工程預(yù)計(jì)約于1999年8月開(kāi)始交付使用。甲方在業(yè)主委員會(huì)成立前擁有順德美的海岸花園的物業(yè)管理權(quán)，可獨(dú)立行使美的海岸花園物業(yè)管理的職責(zé)。（二）立約雙方根據(jù)中華人民共和國(guó)（中國(guó)）的有關(guān)法律和條例，并本著平等互利，共同做好順德美的海岸花園物業(yè)管理工作的原則，經(jīng)友好協(xié)商，特訂立本合同。（三）甲方根據(jù)以下條款，聘用并委任乙方為順德美的海岸花園的物業(yè)管理顧問(wèn)，協(xié)助甲方管理該物業(yè)之住宅、商場(chǎng)、住客會(huì)所及車(chē)庫(kù)，總建筑面積共約245000平方米（以下簡(jiǎn)稱(chēng)托管物業(yè)）。甲方需向乙方支付管理顧問(wèn)酬金及其他有關(guān)費(fèi)用。乙方根據(jù)以下條款，接受甲方的聘用，推動(dòng)托管物業(yè)之維修及物業(yè)管理工作，并對(duì)該項(xiàng)工作負(fù)責(zé)。乙方乃怡高物業(yè)顧問(wèn)集團(tuán)之附屬機(jī)構(gòu)，因此，在日后托的管物業(yè)管理事宜之對(duì)外宣傳上，將可沿用怡高物業(yè)顧問(wèn)集團(tuán)之形象及有關(guān)標(biāo)記。第二章 甲、乙方雙方的職責(zé)（一）甲方的職責(zé)根據(jù)本合同的條款，甲方同意聘用乙方為物業(yè)管理顧問(wèn)并協(xié)助甲方推動(dòng)托管物業(yè) 之管理工作，在履行合約期內(nèi)，為保障乙方能有效地協(xié)助管理托管物業(yè)，甲方同意履行下列的職責(zé)：1）確保在托管物業(yè)入伙前成立托管物業(yè)和物業(yè)管理公司（或物業(yè)管理部門(mén)）。在本合約中，所有物業(yè)管理公司的字樣亦可指物業(yè)管理部門(mén)；2）協(xié)助乙方調(diào)派及招聘專(zhuān)業(yè)人員加入物業(yè)管理公司，推動(dòng)托管物業(yè)的物業(yè)管理工作；3）在履行合約期內(nèi)，監(jiān)督乙方的工作表現(xiàn)；4）保證托管物業(yè)按時(shí)按質(zhì)按量通過(guò)有關(guān)政府部門(mén)之正式竣工驗(yàn)收并移交物業(yè)管理公司，然后使物業(yè)管理公司能順利履行其既定的管理職責(zé)；并須負(fù)責(zé)相關(guān)遺留工程之跟進(jìn)工作及承擔(dān)相應(yīng)發(fā)生的費(fèi)用。5）在履行合約期內(nèi)應(yīng)按甲、乙雙方同意的財(cái)務(wù)預(yù)算，由甲方預(yù)先墊付一筆可供管理公司初始運(yùn)作的開(kāi)辦費(fèi)。（二）乙方的職責(zé)根據(jù)本合約的條款，乙方同意接受甲方的聘用，負(fù)責(zé)向托管物業(yè)提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。在合約期內(nèi)，乙方同意履行下列的職責(zé)：托管物業(yè)交付使用前1）協(xié)助甲方（或其委托之法律顧問(wèn)）編寫(xiě)及落實(shí)有關(guān)托管物業(yè)之業(yè)主公約，作為日后物業(yè)管理之基本依據(jù)；2）草擬托管物業(yè)管理部門(mén)籌備期及托管物業(yè)首年管理財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告，并以此為依據(jù)計(jì)算托管物業(yè)各部分之管理份額；3）對(duì)管理公司的設(shè)立及公司形象、自身建設(shè)、管理等提供建議；4）制定各部門(mén)管理及運(yùn)作制度，包括保安、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、人事、行政等制度；5）協(xié)助甲方安排合適的電腦公司，建立電腦管理系統(tǒng)，并就此系統(tǒng)對(duì)甲方提出管理顧問(wèn)方面的意見(jiàn)；6）編寫(xiě)有關(guān)托管物業(yè)之管理文件，包括用戶(hù)手冊(cè)，裝修手冊(cè)等供甲方審閱，并制訂有關(guān)之運(yùn)作程序，包括樓宇交收程序、緊急應(yīng)變措施、客戶(hù)投訴處理等；7）協(xié)助甲方或管理公司擬定托管物業(yè)日后有償服務(wù)及無(wú)償服務(wù)方案；8）就托管物業(yè)配套商業(yè)設(shè)施、設(shè)備，包括會(huì)所設(shè)施，設(shè)備的管理應(yīng)從物業(yè)管理角度提供建議；9）就托管物業(yè)之發(fā)展設(shè)計(jì)從物業(yè)管理角度向甲方提出建議，盡量使其設(shè)計(jì)與未來(lái)管理運(yùn)作相配合；10）擬定管理部門(mén)人員編制及協(xié)助甲方招聘及挑選有關(guān)骨干人員（如部門(mén)主管）；11）在國(guó)內(nèi)提供一次為期5天的入職培訓(xùn)，導(dǎo)師由乙方資深的管理員工擔(dān)任，并由乙方從國(guó)內(nèi)或香港辦事處調(diào)派人手參與培訓(xùn)；12）協(xié)助甲方統(tǒng)籌安排所需物料及設(shè)備之采購(gòu)事宜；13）在有必要時(shí)，協(xié)助甲方甄選或向甲方推薦適合之承判商；14）就托管物業(yè)社區(qū)文化的建立提供意見(jiàn)；并配合甲方的市場(chǎng)推廣工作，從物業(yè)管理方面提供支持；15）每月2次（可按需要協(xié)商增加或減少）派員到工地檢視及參與有關(guān)之工程會(huì)議，并對(duì)影響將來(lái)物業(yè)管理工作的事項(xiàng)提交報(bào)告；16）每月2次（可按需要協(xié)商增加或減少）與發(fā)展商開(kāi)會(huì)商討有關(guān)物業(yè)管理工作的進(jìn)展情況；17）根據(jù)托管物業(yè)情況及物業(yè)的特別要求，建議并協(xié)助甲方為托管物業(yè)購(gòu)買(mǎi)合適之保險(xiǎn)；18）對(duì)發(fā)展商所提出的問(wèn)題作出回應(yīng)。托管物業(yè)交付使用時(shí)及交付使用后） 交付使用期間，派員到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助托管物業(yè)的樓宇交收工作，為期5天；） 托管物業(yè)交付使用后一個(gè)月內(nèi)，提交一管理評(píng)估報(bào)告；） 每月兩次（可按需要協(xié)商增加或減少）派員到現(xiàn)場(chǎng)按照既定之服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)檢視物業(yè)管理工作，并提交有關(guān)檢定報(bào)告，對(duì)托管物業(yè)之保安、清潔、綠化等各項(xiàng)工作提供改善意見(jiàn)；） 對(duì)物業(yè)交付使用前制訂的一系列制度及工作程序進(jìn)行檢討，并提供修訂及改善建議；） 協(xié)助甲方制定物業(yè)整體長(zhǎng)短期保養(yǎng)修繕計(jì)劃，包括長(zhǎng)遠(yuǎn)維修建議、預(yù)防性保養(yǎng)計(jì)劃及改善工程；） 每月兩次（可按需要協(xié)商增加或減少）與甲方或管理公司開(kāi)會(huì)商討有關(guān)物業(yè)管理工作的進(jìn)展情況；） 從最終用家的角度，檢討樓宇設(shè)計(jì)和設(shè)施，提出有關(guān)改善意見(jiàn)，力求托管物業(yè)達(dá)至高水平之物業(yè)管理要求；） 托管物業(yè)交付使用3個(gè)月后安排一次為期4天之在職培訓(xùn)課程，并由乙方調(diào)派導(dǎo)師參與培訓(xùn)；） 依照政府部門(mén)有關(guān)規(guī)定，向甲方或管理公司就成立托管物業(yè)業(yè)主委員會(huì)事項(xiàng)提供建議，如果具備足夠條件，協(xié)助甲方或管理公司籌備托管物業(yè)首屆業(yè)主委員會(huì)；） 就甲方申請(qǐng)ISO9002認(rèn)證提出乙方過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)及意見(jiàn)；） 在顧問(wèn)期間，對(duì)發(fā)展商所提出的問(wèn)題作出回應(yīng)。乙方上述之職責(zé)是根據(jù)乙方提交的順德美的海岸花園物業(yè)管理計(jì)劃書(shū)中所列的物業(yè)管理公司職責(zé)而制定的，惟根據(jù)甲乙雙方協(xié)議，乙方只以物業(yè)管理顧問(wèn)之身份為甲方提供服務(wù)，而非以全面管理的模式接管有關(guān)物業(yè)管理工作，因而附錄一之部分內(nèi)容作如下調(diào)整：） 乙方不負(fù)責(zé)托管物業(yè)所有機(jī)電故障及遺漏工程的跟進(jìn)工作，惟可就機(jī)電故障及遺漏工程提供建議：） 乙方根據(jù)甲方所提供之財(cái)務(wù)資料對(duì)托管物業(yè)管理收支運(yùn)作進(jìn)行評(píng)估，并提供改善建議；） 乙方將按甲方要求及托管物業(yè)實(shí)際需要協(xié)助甲方招聘及甄選各級(jí)管理人員，以確保管理公司有一支高質(zhì)素之管理隊(duì)伍。順德美的海岸花園物業(yè)管理計(jì)劃書(shū)內(nèi)所指的“物業(yè)管理公司的職責(zé)”乃指接管托管物業(yè)的管理公司職責(zé)，乙方會(huì)就此提供顧問(wèn)服務(wù)予管理公司，以協(xié)助其完成附錄一內(nèi)之職責(zé)內(nèi)容。第三章 雙方同意的條款根據(jù)上述的職責(zé)及下列的條款，甲方同意聘用乙方，推動(dòng)托管物業(yè)管理工作，乙方愿意接受甲方聘用出任托管物業(yè)的物業(yè)管理顧問(wèn)。（一） 合約年期此合約自甲、乙雙方簽署后立即生效，至托管物業(yè)一期工程洋房單元第一個(gè)單位正式向業(yè)主發(fā)出收樓通知書(shū)之日（具體日期雙方日后以備忘錄形式確定）起計(jì)后六個(gè)月為期滿(mǎn)。合約期滿(mǎn)前，如雙方達(dá)成一致協(xié)議可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。 如雙方在本合約屆滿(mǎn)前未達(dá)成一致續(xù)約協(xié)議，及雙方并未有違反本合約內(nèi)第三章第（四）項(xiàng)的條款，本合約將于合約期的最后一天終止。（二） 物業(yè)管理顧問(wèn)酬金（略）（三） 人事甲方同意乙方不須負(fù)責(zé)任何甲方所聘有關(guān)人事聘用之費(fèi)用。人事聘用費(fèi)用包括工資、津貼、資金及其他一切勞保福利及聘請(qǐng)時(shí)所需手續(xù)費(fèi)用等均列入管理預(yù)算開(kāi)支。（四） 終止合約1）甲、乙雙方同意根據(jù)下列情況可提早30天給予對(duì)方書(shū)面通知終止本合約；a、任何一方嚴(yán)重違反或沒(méi)有履行本合約內(nèi)列任何條款的職責(zé)，并接到對(duì)方書(shū)面通知起計(jì)14天內(nèi)未能改善及履行有關(guān)條款的職責(zé)。b、任何一方受到法律制裁而引致破產(chǎn)清盤(pán)或自動(dòng)清盤(pán)。2）如因各種無(wú)法預(yù)見(jiàn)因素導(dǎo)致甲方或乙方無(wú)法繼續(xù)履行本合約，或者由于第三方嚴(yán)重違約而造成甲方或乙方無(wú)法繼續(xù)履行本合約，則另一方仍需針對(duì)對(duì)方已經(jīng)提供服務(wù)的部分支付合理的酬金；除此之外，如一方在沒(méi)有合理的原因提出單方面之終止合約通知，另一方將保留一切權(quán)利，向?qū)Ψ阶酚懰杏纱硕鹬韶?zé)任及經(jīng)濟(jì)損失。（五）合約的修改與變更對(duì)本合約的修改與變更，必須經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商并簽署有效的書(shū)面協(xié)議才能生效。（六）適用法律本合約的效力、解釋、履行和爭(zhēng)議的解決均受中華人民共和國(guó)法律的管轄。（七）爭(zhēng)議的解決1）凡因履行本合約所發(fā)生的或與本合約有關(guān)的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)盡量通過(guò)友好協(xié)商加以解決。通過(guò)協(xié)商不能解決時(shí)，應(yīng)提交托管物業(yè)所在地并擁有管轄權(quán)之人民法院進(jìn)行有關(guān)之訴訟程序。敗訴方須負(fù)責(zé)有關(guān)之訴訟及法律費(fèi)用。在訴訟過(guò)程中，除雙方有爭(zhēng)議的正在進(jìn)行訴訟的部分外，本合約應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行。2）合約中任何一方發(fā)出的任何通知或報(bào)告須以書(shū)面記錄，并以掛號(hào)信件、電傳或圖文傳真的形式發(fā)出，并以收件人明確已收到才視作有效送達(dá)。雙方如用電報(bào)、電傳等發(fā)送通知的方法，應(yīng)有義務(wù)隨之以書(shū)面信件再行通知。3）本合約雙方地址、電傳或圖文傳真號(hào)碼，如有任何改變，須在改變后48小時(shí)內(nèi)通知另一方有關(guān)之改變。（九）特別規(guī)定在本合約有效期內(nèi)，如甲方需要在其宣傳資料或任何文件中引用乙方公司名稱(chēng)或標(biāo)記，則必須同時(shí)注明類(lèi)似由怡和高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司廣東分公司或怡高物業(yè)顧問(wèn)集團(tuán)提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的字樣，其中物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)中的“顧問(wèn)”兩字不可省略。（十）本合約以正本，共一式三份，甲、乙雙方及管理公司各持壹份，均具有同等效力。（十一）本合約由甲、乙雙方蓋章及雙方代表簽字后立即開(kāi)始生效。甲方 ：廣東省美的集團(tuán)股份有限公司房產(chǎn)公司 法定代表人/職務(wù) ：簽署及蓋章公司地址日期見(jiàn)證人乙方 ：怡和高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司廣東分公司法定代表人/職務(wù)簽署及蓋章公司地址日期見(jiàn)證人第一節(jié) 住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)（略）第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)在小區(qū)物業(yè)管理的范圍內(nèi)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)已是當(dāng)前物業(yè)管理的一個(gè)重要課題，多種經(jīng)營(yíng)的好壞直接影響著管理公司、發(fā)展商和廣大業(yè)主的貼身利益?？紤]到美的海岸花園物業(yè)管理由于各種因素而不可避免的高成本與業(yè)主的承受能力和市場(chǎng)預(yù)期之間的矛盾，靈活開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加物業(yè)管理的收入是一個(gè)很好的緩沖方式。因此，我們建議發(fā)展商將商業(yè)用途物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入部分或全部劃歸物業(yè)賬，以避免因?yàn)槲飿I(yè)管理的收不抵支而對(duì)服務(wù)品質(zhì)的影響。這樣既可充分利用物業(yè)管理的資源，同時(shí)也減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。我們?yōu)樾^(qū)物業(yè)管理制訂了多項(xiàng)家政服務(wù)、代理代辦服務(wù)、工程服務(wù)的內(nèi)容，并將停車(chē)場(chǎng)、肉菜市場(chǎng)等納入小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)之內(nèi)。另外，在對(duì)小區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)和經(jīng)營(yíng)成熟之后，物業(yè)管理公司可以作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體走出去開(kāi)展更廣泛的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，以此為小區(qū)和業(yè)主謀求更多的利益。比如，我們建議物業(yè)管理公司日后籌劃的連鎖特許經(jīng)營(yíng)將是一項(xiàng)很大的經(jīng)營(yíng)工程。REAL在對(duì)連鎖特許經(jīng)營(yíng)的策劃上有著較成熟和完善的體系，將連鎖特許經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理相結(jié)合也是REAL房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)創(chuàng)舉。連鎖特許經(jīng)營(yíng)與一般的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有非常大的差別，最主要的不同點(diǎn)就是必須考慮系統(tǒng)化的作業(yè)與規(guī)格化的管理。每個(gè)門(mén)店雖然地點(diǎn)、人員都不相同，但是卻要有一致的服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)國(guó)際發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，有效規(guī)劃連鎖特許經(jīng)營(yíng)的制度，就是成功運(yùn)作的關(guān)鍵因素。REAL為連鎖及特許經(jīng)營(yíng)業(yè)者進(jìn)行成套的管理制度規(guī)劃，內(nèi)容包括：A、 前置作業(yè)（策略定位）1、市場(chǎng)調(diào)查 2、經(jīng)營(yíng)構(gòu)想和定位 3、品牌定位4、商品組合與定位 5、開(kāi)店策略 6、總部與組織運(yùn)作B、 第一部分（展店作業(yè)）1、商圈調(diào)研與開(kāi)發(fā) 2、選店和租店要領(lǐng) 3、開(kāi)店管理、 促銷(xiāo)活動(dòng)管理 5、消費(fèi)者管理與組織C、 第二部分（營(yíng)業(yè)規(guī)劃）1、培訓(xùn)作業(yè) 2、門(mén)市現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)管理 3、店頭績(jī)效評(píng)估、 營(yíng)收分析 5、門(mén)市財(cái)務(wù)管理D、 第三部分（制度規(guī)劃）1、財(cái)務(wù)稽核管理 2、采購(gòu)管理 3、倉(cāng)儲(chǔ)管理 4、盤(pán)點(diǎn)管理5、人事管理 6、職工創(chuàng)業(yè)入股辦法 7、職工獎(jiǎng)勵(lì)辦法1、 報(bào)表分析與管理 9、行政管理 10、會(huì)議系統(tǒng)與管理11、公關(guān)管理 E、 第四部分（加盟規(guī)劃）1、加盟招攬 2、加盟合同附錄1關(guān)于六區(qū)商業(yè)用房及地下車(chē)庫(kù)的經(jīng)營(yíng)方案一、 商業(yè)用房現(xiàn)打算在六區(qū)設(shè)商業(yè)用房2間，分別位于1幢101和2幢101（四房?jī)蓮d戶(hù)型，建筑面積126.85平方米），計(jì)劃將上述兩戶(hù)型稍進(jìn)行改造以使其可商住兩用，其中商業(yè)用房建筑面積約53.70平方米（以實(shí)際丈量為準(zhǔn)）。住宅用房的售價(jià)可執(zhí)行洋房的銷(xiāo)售政策，商業(yè)用房則根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格及小區(qū)的情況制定合理銷(xiāo)售價(jià)格。須強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，業(yè)主的經(jīng)營(yíng)管理須服從和配合美的海岸花園的物業(yè)管理，建議美的海岸花園商業(yè)用房的價(jià)格可定在70008000元/平方米，六區(qū)商業(yè)用房可根據(jù)現(xiàn)在六區(qū)的銷(xiāo)售政策可定在6000元/平方米左右。但須強(qiáng)調(diào)，商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)范圍必須加以限定。二、 地下車(chē)庫(kù)現(xiàn)在六區(qū)的地下車(chē)庫(kù)共6000平方米，可容納190輛汽車(chē)，現(xiàn)考慮到目前住戶(hù)的汽車(chē)擁有率不太高，為提高車(chē)庫(kù)的使用率和解決摩托車(chē)的停放問(wèn)題，可將部分位置用于停放摩托車(chē)。由于自行車(chē)自身構(gòu)成危險(xiǎn)，以及由于大量停放自行車(chē)會(huì)大大地加大對(duì)車(chē)庫(kù)的管理難度，因此，地上車(chē)庫(kù)不適用于小區(qū)自行車(chē)的停放，建議在洋房的外圍辟一空地建自行車(chē)棚。根據(jù)周邊停車(chē)場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及小區(qū)地下車(chē)庫(kù)的成本，建議汽車(chē)車(chē)位售價(jià)為2000元/平方米，租金為500元/月，摩托車(chē)車(chē)位租金為100元/月，摩托車(chē)車(chē)位將視日后情況逐步移至地面，以留有足夠的車(chē)位給汽車(chē)。車(chē)庫(kù)車(chē)位還須考慮整體的銷(xiāo)售政策和促進(jìn)租售的需要，建議汽車(chē)車(chē)位的售價(jià)為1800元/平方米，租金400元/月，摩托車(chē)的租金為80元/月，將來(lái)摩托車(chē)車(chē)位移至地面車(chē)棚后將調(diào)整對(duì)其的收費(fèi)。附錄21999年車(chē)位租售估算月份出售數(shù)量（個(gè)）出售單價(jià)（萬(wàn)元）出售金額（萬(wàn)元）出租數(shù)量（個(gè)）出售單價(jià)（元）租金總額（元）123456789101112總計(jì)注：表格內(nèi)容略。附錄3：2000年2002年會(huì)所收支預(yù)算表年份營(yíng)業(yè)額費(fèi)用支出1999年2000年2001年2002年注：支出部分未含稅款。（表格內(nèi)容略）附錄42000年美的海岸花園會(huì)所收支估算表月份營(yíng)業(yè)額費(fèi)用支出123456789101112合計(jì)注：表格內(nèi)容略。第八節(jié) 美的海岸花園管理公約一、 定義：在本公約中，除文意另有所指而需作另外解釋外，下列用語(yǔ)將有以下意義：1、“物業(yè)”是指美的海岸花園內(nèi)已建成或未建成的任何建筑物以及包括其附屬設(shè)施等所占土地的使用權(quán)。2、“公共地方”是指美的海岸花園內(nèi)不為某一業(yè)主單獨(dú)享有使用的場(chǎng)所，其中包括大門(mén)口、樓梯間、樓宇外墻、天臺(tái)、通道、行人道、綠化區(qū)、管理者辦事處，以及為業(yè)主和住客及訪客而設(shè)并使用之地方或范圍。3、“公共設(shè)施”是指為美的海岸花園公眾利益而安裝的各種機(jī)器、設(shè)備、裝置、包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、所有供美的海岸花園使用的去水道、溝渠、水道、管道、槽溝及其他設(shè)備。以上所列之各類(lèi)設(shè)備亦屬公共設(shè)施之一部分，但任何只供個(gè)別業(yè)主或租戶(hù)使用的設(shè)施則不包括在內(nèi)。4、“會(huì)所”是指美的海岸花園內(nèi)俱樂(lè)部會(huì)所所在之建筑物，和一切相關(guān)的文娛、康樂(lè)、飲食及其他設(shè)施設(shè)備。5、“單元”是指美的海岸花園內(nèi)各業(yè)主擁有房屋所有權(quán)的單位。6、“發(fā)展商”或“第一業(yè)主”是指順德市美的房產(chǎn)公司。7、“業(yè)主”是指對(duì)每個(gè)單元擁有或共同擁有房屋所有權(quán)的人士，并包括其日后的合法繼承人或受讓人。8、“管理者”是指發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)聘用為管理美的海岸花園的管理組織。9、“租戶(hù)和合法使用人”是指從業(yè)主或發(fā)展商處租用或被批準(zhǔn)使用有關(guān)物業(yè)單元的法人或個(gè)人。10、“管理份額”是指各業(yè)主分?jǐn)偛⒔患{管理費(fèi)用而分配給各單元的份額，以建筑面積平方米和非建筑面積平方米計(jì)算。11、“管理費(fèi)用”是指管理者因管理及保養(yǎng)美的海岸花園而引起的所有費(fèi)用和開(kāi)支。12、“海岸花園”是指美的海岸花園。二、 總則、 為明確美的海岸花園業(yè)主、使用者、管理者及其有關(guān)各方在所有權(quán)、使用、維修及管理方面的權(quán)利和義務(wù)，保障海岸花園的正常使用和管理，保障各方的利益，本著權(quán)益、責(zé)任和公平合理的原則，特制定本公約。、 在土地批文、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同及房產(chǎn)法例限制和保障下，美的海岸花園各業(yè)主完全享有本身所擁有部分的全部權(quán)益。但各業(yè)主不得擅自更改各單元的使用用途。、 美的海岸花園的所有業(yè)主、管理者及其他有關(guān)各方，以及他們的受讓人或繼承人均須遵守和履行本公約，并受其約束，同時(shí)享有本公約賦予各項(xiàng)權(quán)利。、 合法使用人及租戶(hù)須遵照廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例第二章第十五條，遵守和履行本公約。三、 發(fā)展商權(quán)利、 發(fā)展商保留及擁有海岸花園的“公共地方”的使用權(quán)，并有權(quán)改換或改變海岸花園外墻和公共地方的顏色，在上述任何部分安裝、架設(shè)和拆除招牌、廣告及其他物件。、 發(fā)展商及其承建商、代理人或其他經(jīng)許可的人擁有檢查、維修海岸花園任何一部分的權(quán)利，有權(quán)攜帶一切必要的設(shè)備機(jī)器及材料進(jìn)入海岸花園的任何一部分。如有必要，可進(jìn)入任何單元的內(nèi)部，但要事先通知有關(guān)的業(yè)主或使用人（緊急情況除外）；、 發(fā)展商有權(quán)在本公約簽訂時(shí)存在的海岸花園建筑規(guī)劃及藍(lán)圖進(jìn)行修改，并就此事與政府磋商達(dá)成協(xié)議，而無(wú)須任何其他業(yè)主或擁有海岸花園權(quán)益的人同意或批準(zhǔn)。但此權(quán)利的行駛不得妨礙其他業(yè)主使用其所屬物業(yè)。、 發(fā)展商可在業(yè)主委員會(huì)成立之前審核和批準(zhǔn)海岸花園年度管理費(fèi)預(yù)算。、 業(yè)主委員會(huì)成立之前，發(fā)展商有權(quán)聘任管理公司成為海岸花園的管理者。、 發(fā)展商有權(quán)在其認(rèn)為合適的情況下，更改海岸花園的名稱(chēng)或其中部分名稱(chēng)和編號(hào)。在進(jìn)行上述更改前，發(fā)展商須提前一個(gè)月在公告欄上通知各業(yè)主和使用人，但無(wú)須就此而引起的任何損失向各業(yè)主和使用人作出賠償。、 發(fā)展商有權(quán)將海岸花園內(nèi)尚未售出的任何建筑物或任何單位，指定或更改為公共場(chǎng)所或公用設(shè)施，使業(yè)主共同使用，而業(yè)主須分擔(dān)其維修保養(yǎng)費(fèi)用。、 發(fā)展商有權(quán)制訂和修改會(huì)所的使用和管理?xiàng)l例，包括不限于費(fèi)用、使用人士資格、開(kāi)放時(shí)間等因素。四、 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)、 業(yè)主權(quán)利） 依法享有對(duì)自己所擁有物業(yè)收益和處分的權(quán)利。） 依法享有合理使用房屋本體和住宅區(qū)公用設(shè)施、公共地方的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主對(duì)公用設(shè)施和公共地方的正常使用。） 有權(quán)按有關(guān)規(guī)定在允許范圍內(nèi)進(jìn)行裝修、維修和改造。） 有權(quán)自己或聘請(qǐng)他人對(duì)房屋自用部位的各種管道、電線以及其他設(shè)施進(jìn)行合法的維修養(yǎng)護(hù)。） 有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并對(duì)住宅區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有表決權(quán)。） 有權(quán)對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)管理提出建議、意見(jiàn)或批評(píng)，可要求業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的違反本合約或有關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行干預(yù)、處罰。、 業(yè)主義務(wù)） 如業(yè)主將其物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、出租給他人，該業(yè)主在出售、轉(zhuǎn)讓、出租合同或協(xié)議書(shū)簽字后15天內(nèi)，須將物業(yè)使用變化情況以書(shū)面通知管理者，出售、轉(zhuǎn)讓、出租合同或協(xié)議中須要求購(gòu)買(mǎi)人、受讓人或承租人接受本公約規(guī)定的業(yè)主義務(wù)，并按廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例及有關(guān)法規(guī)將本公約作為上述合同的附件，最終對(duì)承租人、購(gòu)買(mǎi)人或受讓人有約束力。如此等合同并未將本公約作為其附件，則前業(yè)主須繼續(xù)履行本公約規(guī)定的業(yè)主業(yè)務(wù)。前業(yè)主如未付清其應(yīng)付的管理費(fèi)用及其他有關(guān)費(fèi)用，將不得處分其所屬物業(yè)。業(yè)主違約，管理者將保留其向前業(yè)主或新業(yè)主追索的權(quán)利。） 各業(yè)主在其單元進(jìn)行任何裝修工程前，必須到管理公司辦理有關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取裝修許可證，并按規(guī)定交納裝修保證金（不生利息），保證金由裝修工程隊(duì)支付。如進(jìn)行裝修工程的裝修工程隊(duì)違反管理者訂立的裝修規(guī)定或因裝修工程引起任何追索、損失或法律責(zé)任，管理者可以從該筆款項(xiàng)中扣除管理者認(rèn)為合適的款項(xiàng)作為賠償，如有不足，有關(guān)業(yè)主須賠償不足的金額，該保證金或其剩余款項(xiàng)將在裝修工程完成后30天內(nèi)發(fā)還給裝修工程隊(duì)。） 各業(yè)主及其承租人、代理人、訪客及其他使用者在任何時(shí)候均應(yīng)遵守和履行美的海岸花園管理公約及其管理者按照管理需要而制定的其他規(guī)則。） 在未得管理者書(shū)面同意前，各業(yè)主不得增建、改變外墻、圍墻、圍欄、陽(yáng)臺(tái)、門(mén)窗等影響海岸花園外貌的設(shè)置，亦不得改變其顏色。） 在未得管理者書(shū)面同意前，各業(yè)主不得在海岸花園的外墻或其他公共地方安裝任何遮蓬、花架、招牌、防盜網(wǎng)（防盜網(wǎng)只能在窗戶(hù)內(nèi)安裝）及其他影響海岸花園外貌的任何伸出物和結(jié)構(gòu)，亦不得堵塞任何門(mén)窗。私家花園內(nèi)搭建，也必須經(jīng)過(guò)管理者同意。） 海岸花園規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，已為每一單元安排好空調(diào)機(jī)安裝點(diǎn)，在未得管理 者書(shū)面同意前，各業(yè)主不得在其他地方安裝空調(diào)機(jī)。） 在未得管理者書(shū)面同意前，各業(yè)主不得對(duì)房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道進(jìn)行鑿、拆、切割。） 各業(yè)主不得阻礙異產(chǎn)毗連房屋的正常維修（如上層樓漏水，給其他住戶(hù)造成影響時(shí)，上層住戶(hù)必須給予配合），否則，應(yīng)承擔(dān)給他人造成損害的責(zé)任。） 各業(yè)主不得利用花園、走廊、樓梯及其他公共地方曬晾衣物或放置其他物品。） 在未得管理者書(shū)面同意前，各業(yè)主不得變更或改動(dòng)其單元的用途和結(jié)構(gòu)，亦不得對(duì)公共地方或公共設(shè)施作出任何改動(dòng)、損害。） 各業(yè)主需如期按管理者要求的付款方式，將其單元應(yīng)繳的管理費(fèi)及其他費(fèi)用付給管理者；逾期者，管理者有權(quán)按每日加收欠交款金額千分之三的滯納金。） 各業(yè)主不得在其物業(yè)內(nèi)外存放任何有公害、污染環(huán)境及易燃易爆的物品。） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得在海岸花園內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家畜；寵物的飼養(yǎng)須經(jīng)管理公司批準(zhǔn)，如受到其他業(yè)主合理的投訴和批評(píng)或管理者認(rèn)為有損公眾利益的，管理者有權(quán)禁止其飼養(yǎng)。） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得在公用供電線路、給水或供氣管道私自接敷線、管；通過(guò)不正當(dāng)手段使用水、電、氣，將追究其法律責(zé)任。） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得踐踏草地，損壞綠化及其附屬設(shè)施。） 各業(yè)主不得涂污公共地方或公共服務(wù)設(shè)施，在未得管理者書(shū)面同意前，各業(yè)主不得張貼通告、廣告或其他物件于海岸花園圍墻內(nèi)外、公共地方、公共服務(wù)設(shè)施及其他地方。） 進(jìn)入海岸花園的車(chē)輛必須按指定地點(diǎn)停放，在指定地點(diǎn)外停入任何車(chē)輛（包括摩托車(chē)、自行車(chē)等），管理者有權(quán)將車(chē)拖走，并要車(chē)主繳納一定的費(fèi)用。五、 管理者的權(quán)利和責(zé)任在不抵觸第一業(yè)主及其權(quán)利轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利下，管理者有完全之授權(quán)做所有海岸花園有效管理和維護(hù)所必須做的事情，并為些負(fù)責(zé)，其中包括（但不限于）下列事項(xiàng)：、 管理維持海岸花園的公眾安全、公共秩序、公共衛(wèi)生、公用場(chǎng)所、公用設(shè)施及其公用水電、環(huán)保、綠化、照明和其他關(guān)系海岸花園的全體事情。、 制定海岸花園公共開(kāi)支和費(fèi)用的全年預(yù)算，合理評(píng)定每個(gè)業(yè)主應(yīng)負(fù)責(zé)和支付的管理費(fèi)。、 在合理情況和不蓄意造成對(duì)業(yè)主滋擾的情況下，可進(jìn)入海岸花園任何部分（包括業(yè)主物業(yè)）進(jìn)行檢查及維修，以確保海岸花園結(jié)構(gòu)、公共場(chǎng)所和公用設(shè)施的良好運(yùn)作；但在緊急情況下可酌情另作處理。、 在不抵觸本公約的規(guī)定下，采取其他措施使海岸花園得到妥善的管理和維修，以保持海岸花園及其每部分處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。、 更換維修公共地方中損壞的設(shè)備及破損的公用設(shè)施，保持所有公共服務(wù)設(shè)施及公共地方處于良好狀態(tài)。、 保持海岸花園及其所有部分（業(yè)主所屬單元除外）清潔、衛(wèi)生、干凈，并將垃圾清理，保證垃圾收集設(shè)施處于良好的工作狀態(tài)。、 防止所有公共地方堵塞，并在堵塞時(shí)及時(shí)清除。、 對(duì)海岸花園所有下水道、水管或其他管道進(jìn)行定期維護(hù)、清理，使其保持暢通。、 清理任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，并向有關(guān)業(yè)主收取因清理而引起的費(fèi)用。、 安排保養(yǎng)海岸花園內(nèi)消防設(shè)施并使之符合政府有關(guān)法律、法規(guī)要求。、 維護(hù)并改進(jìn)所有公共服務(wù)設(shè)施及服務(wù)質(zhì)量，使海岸花園各業(yè)主更有效地使用海岸花園。、 防止任何人未經(jīng)管理者書(shū)面同意或違反本公約的規(guī)定，占用、變更、損害公共地方、公用設(shè)施。、 按本公約規(guī)定并收取所有海岸花園業(yè)主應(yīng)付之款項(xiàng)，支付所有因海岸花園管理及維護(hù)而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)。、 監(jiān)督各業(yè)主遵守及履行本公約條款方法：a、 管理者可將違約業(yè)主及使用人的姓名連同違約情節(jié)在海岸花園公告欄公布。b、 書(shū)面通知違約業(yè)主糾正錯(cuò)誤，并在通知后15天期滿(mǎn)而該業(yè)主仍未糾正錯(cuò)誤時(shí)，對(duì)違約業(yè)主之單元采取相應(yīng)的行動(dòng)。如屬緊急情況，可不必書(shū)面通知。c、 通過(guò)民事訴訟業(yè)主追索本公約規(guī)定業(yè)主須交付的任何款項(xiàng)及管理者認(rèn)為合適的行為，訴訟所發(fā)生的費(fèi)用由管理賬墊付，待訴訟結(jié)束后由敗訴方承擔(dān)。、 采取一切措施（包括提起訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約規(guī)定的行為。、 管理者有權(quán)制定、修改海岸花園管理公約及其他管理規(guī)則。以上規(guī)則修改后，將張貼于海岸花園的告示欄。、 管理者及其雇員在下列情況下無(wú)需對(duì)業(yè)主及其使用人負(fù)責(zé)：） 除因管理者的蓄意違法行為，管理者無(wú)須向其在執(zhí)行職責(zé)時(shí)所引起或?qū)е聵I(yè)主和其他任何人的不便和損失負(fù)責(zé)。） 因下列原因造成服務(wù)中斷，可免責(zé)任：a、 因任何設(shè)施，裝置必要之維修及保養(yǎng)；b、 臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、地震或其他不可抗力損害和毀滅；c、 無(wú)法避免的燃料、材料、水、電或勞力短缺；d、 管理者的緊急避險(xiǎn)行為；e、 管理者所無(wú)法控制的其他一切原因。六、 管理費(fèi)、 各業(yè)主需于每月的1日5日前預(yù)先在管理者指定的銀行存足應(yīng)繳的款項(xiàng)。首期管理費(fèi)從發(fā)展商發(fā)出的入伙通知書(shū)之日起兩個(gè)月后開(kāi)始收取。、 根據(jù)以獲發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)之預(yù)算，管理者可從海岸花園管理賬戶(hù)中支付有關(guān)管理海岸花園的一切費(fèi)用。上述所提及的支付費(fèi)用包括（但不限于）：） 公用水電費(fèi)；） 公共地方、公用設(shè)施的日常維修保養(yǎng)；） 環(huán)境衛(wèi)生清潔、清潔工具材料費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)及滅四害費(fèi)；） 保安管理、保安器材購(gòu)置及保養(yǎng)費(fèi)用；） 綠化保養(yǎng)；） 節(jié)日裝飾；） 行政辦公費(fèi)用；） 購(gòu)置及租賃所有必須的機(jī)械、器材及車(chē)輛等支出。） 管理者報(bào)酬；） 管理人員、保安、清潔工、維修工、花匠、及其他員工服裝、薪酬和福利；） 公共財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；） 稅費(fèi)；） 機(jī)電折舊費(fèi)用；） 法律訴訟費(fèi)用；） 其他應(yīng)付的費(fèi)用。七、 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、 業(yè)主大會(huì)） 管理者在海岸花園交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí)組織及召開(kāi)海岸花園業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；） 業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開(kāi)一次業(yè)主大會(huì)。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會(huì)：a、 經(jīng)持有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。b、 業(yè)主大會(huì)每次召開(kāi)至少提前7日通知，列明開(kāi)會(huì)時(shí)間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)。c、 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主授權(quán)的代理人出席，業(yè)主大會(huì)的決定要有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過(guò)；如投票時(shí)投票數(shù)相同，則大會(huì)主席可投決定性的一票；表決可采取書(shū)面投票或其他形式進(jìn)行，決定通過(guò)后應(yīng)予以公布。d、 大會(huì)投票實(shí)行住宅房屋一戶(hù)一票制，建筑面積100平方米以上的非住宅房屋，每100平方米建筑面積為一票，建筑面積100平方米以下的非住宅房屋，以其產(chǎn)權(quán)證為一票。e、 業(yè)主可親自或派代表投票，委托代表的文件須于開(kāi)會(huì)前二日交予業(yè)主委員會(huì)（第一次業(yè)主大會(huì)交管理者）。f、 業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)，每年不應(yīng)少于一次，第一次業(yè)主大會(huì)，可由管理公司召開(kāi)。、 業(yè)主委員會(huì)） 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)不少于5人，業(yè)主委員會(huì)主任和副主任由業(yè)主委員會(huì)委員在業(yè)主委員會(huì)內(nèi)選舉產(chǎn)生。） 業(yè)主委員會(huì)有權(quán)聘任管理者及監(jiān)督管理者履行本公約和委托合同規(guī)定的職責(zé)。） 業(yè)主委員會(huì)有如下職責(zé)：a、 召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告管理工作的進(jìn)展。b、 修訂業(yè)主公約，提交業(yè)主大會(huì)通過(guò)。c、 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。d、 聽(tīng)取業(yè)主及使用人的意見(jiàn)，監(jiān)督管理公司的表現(xiàn)。e、 安排公開(kāi)招標(biāo)，選用合適的維護(hù)承判商。、 業(yè)主委員會(huì)的組織及其權(quán)力可依據(jù)政府有關(guān)之法規(guī)。本公約簽字后生效。叁方各執(zhí)壹份以便于遵守。發(fā)展商：順德市美的房產(chǎn)公司 業(yè)主簽章：代表簽章： 地址：電話： 電話：年 月 日 年 月 日管理者：美的物業(yè)管理公司代表簽章：電話：年 月 日第二章 美的海岸花園二次營(yíng)銷(xiāo)第一節(jié) 美的海岸花園的品牌戰(zhàn)略美的海岸花園秉承美的集團(tuán)聲譽(yù)卓著的品牌形象，致力于房地產(chǎn)業(yè)也要卓有建樹(shù)。本著“務(wù)實(shí)、科學(xué)、勤奮、效率”的開(kāi)發(fā)原則進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的品牌戰(zhàn)略的實(shí)施。一、 美的品牌的豐富和延伸“美的”作為家電行業(yè)的巨子，其商標(biāo)也被確認(rèn)中國(guó)馳名商標(biāo)，其品牌價(jià)值高達(dá)30多億，有著聲譽(yù)卓著的品牌形象。美的海岸花園作為美的集團(tuán)所開(kāi)發(fā)的高尚住宅社區(qū)，由于一開(kāi)始就在較高的平臺(tái)上進(jìn)行科學(xué)規(guī)范的操作，加之全程營(yíng)銷(xiāo)的合理導(dǎo)入，使得項(xiàng)目第一期商品住宅8萬(wàn)平方米，一面世就在一個(gè)月內(nèi)售罄，這就使得美的品牌在房地產(chǎn)業(yè)得到恰到好處的豐富和延伸。二、 美的海岸花園品牌維護(hù)美的海岸花園首期商品住宅，著重在三方面做出努力：、 通過(guò)整合營(yíng)銷(xiāo)策略不斷地提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力；、 設(shè)計(jì)出一整套企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)，通過(guò)媒體進(jìn)行形式多樣的深度宣傳；、 狠抓物業(yè)管理綜合質(zhì)量這個(gè)品牌維護(hù)的關(guān)鍵所在，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理等各個(gè)階段都將消費(fèi)者的需求放在首位，時(shí)時(shí)處處為消費(fèi)者著想，努力營(yíng)造出一個(gè)優(yōu)美、舒適、安全、方便的居住環(huán)境。第二節(jié) 美的海岸花園可持續(xù)發(fā)展一、 階段開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系美的海岸花園將整個(gè)項(xiàng)目45萬(wàn)平方米的面積分作為三個(gè)階段開(kāi)發(fā)。 第一期：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中部三、五、六三區(qū)即云海苑、天海苑別墅區(qū)、海星居洋房區(qū)以及會(huì)所及部分公建配套設(shè)施。 第二期：開(kāi)發(fā)地塊西部的七、八、九區(qū)10萬(wàn)余平方米商品房，十二區(qū)宿舍樓（含菜市場(chǎng)），華師大附小美的小學(xué)區(qū)、河堤公園也同時(shí)開(kāi)發(fā)。第三期：為項(xiàng)目尾聲工程，開(kāi)發(fā)臨廣珠路的一、二、四區(qū)（若二期銷(xiāo)售順利而且集團(tuán)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)狀態(tài)好，工程應(yīng)盡可能加快，將后兩期融為一體運(yùn)作。）之所以分為戰(zhàn)略三階段，是基于開(kāi)發(fā)階段的關(guān)系考慮。、 首期開(kāi)發(fā)近8萬(wàn)平方米的規(guī)模，足可以產(chǎn)生項(xiàng)目品牌的影響力，提高整體的知名度。、 從市場(chǎng)的接受情況來(lái)說(shuō)，8萬(wàn)平方米的建筑面積，可以直接面對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群對(duì)項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)要求，能從整體上試探市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的反應(yīng)，為后續(xù)開(kāi)發(fā)提供來(lái)自市場(chǎng)的反饋信息，從而使第二期的開(kāi)發(fā)更貼近市場(chǎng)。、 從時(shí)間上更是緊緊相扣，層層遞進(jìn)，既體現(xiàn)工程的連續(xù)性又能充分利用好資源。另外，規(guī)模開(kāi)發(fā)靈活高效的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的實(shí)施，是縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、降低成本的關(guān)鍵。二、三期的開(kāi)發(fā)巧妙互動(dòng)與合理銜接將是項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵。二、 項(xiàng)目及公司的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段上看，首期開(kāi)發(fā)是后續(xù)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)一區(qū)，成熟一片，首期銷(xiāo)售促進(jìn)第二期的開(kāi)發(fā)。、 美的海岸花園在規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)思想：建立了半地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位，按30年不落后的要求來(lái)設(shè)計(jì)；在住宅智能化上，充分考慮到功能預(yù)設(shè)的超前設(shè)計(jì)。、 美的海岸花園是美的房產(chǎn)公司成功地開(kāi)發(fā)了十幾萬(wàn)平方米的美的新村后的又一開(kāi)發(fā)力作，公司秉承不斷開(kāi)發(fā)、求實(shí)經(jīng)營(yíng)的思想進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的運(yùn)作，還在廣州、深圳經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，公司在可持續(xù)發(fā)展的道路上已邁出堅(jiān)實(shí)的步伐。、 美的海岸花園的成功開(kāi)發(fā)，對(duì)美的集團(tuán)公司來(lái)說(shuō)盤(pán)活了一筆存量資產(chǎn)，培育了一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)，更造就了一批懂得理會(huì)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)人士。第三部分 軟性新聞引論軟性新聞的價(jià)值曾一度被人們所忽略，但隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，媒介宣傳在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益突出，宣傳手法也呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)，軟性新聞的價(jià)值愈來(lái)愈被人們所發(fā)現(xiàn)和重視，在商業(yè)宣傳活動(dòng)中，相比單純的平面許，軟性新聞可以說(shuō)是“物美價(jià)廉”，它既具有新聞的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、可靠性，又具有經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、巧妙、見(jiàn)效快等特點(diǎn)，往往能在特定的時(shí)期、特定的地點(diǎn)，對(duì)特定的項(xiàng)目，起到特定的效果和作用，在許多商業(yè)性宣傳活動(dòng)中被越來(lái)越多的商家所采用，屢見(jiàn)奇效。瑞爾特人在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)的過(guò)程中，充分意識(shí)到軟性新聞所蘊(yùn)涵的巨大價(jià)值，在軟性新聞的應(yīng)用方面作了有益的嘗試和探索，從主題的選材、構(gòu)思到文稿的撰寫(xiě)、發(fā)布，都做到了精心組織、認(rèn)真實(shí)施。這些軟性新聞稿的發(fā)布，對(duì)擴(kuò)大項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售發(fā)揮了重要作用，取得了較佳的宣傳效果。以下是瑞爾特人在美的海岸花園營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施過(guò)程中組織的軟性新聞文章，現(xiàn)部分刊錄出來(lái)，以供業(yè)內(nèi)借鑒。軟性新聞集錦美的海岸花園填沙工程已啟動(dòng)位于美的工業(yè)城和順德水道間的美的海岸花園房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過(guò)美的房地產(chǎn)公司歷時(shí)半年多的市場(chǎng)調(diào)查和充分準(zhǔn)備，3月份已由市政府通過(guò)立項(xiàng)審批，并報(bào)市規(guī)劃國(guó)土局和水電局審批總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。目前工地清場(chǎng)工作和填沙工程施工正在緊張有序地進(jìn)行。錄自美的報(bào)1998年4月25日第一版美的萬(wàn)科房地產(chǎn)合作簽約7月4日，美的集團(tuán)房地產(chǎn)公司與深圳萬(wàn)科集團(tuán)就“美的海岸花園”房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃使用舉行了隆重的簽字儀式。根據(jù)協(xié)議，將由萬(wàn)科對(duì)“美的海岸花園”進(jìn)行全程策劃，系統(tǒng)地全面規(guī)劃推廣美的海岸花園。美的海岸花園位于順德市北滘南部，廣珠路三洪奇大橋的西側(cè)，占地面積670畝，計(jì)劃建設(shè)高雅的多層住宅和別墅。萬(wàn)科集團(tuán)在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃投資分析、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、平面設(shè)計(jì)等方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)內(nèi)同行業(yè)中享有較高的聲譽(yù)。美的此次與萬(wàn)科的合作，將借助萬(wàn)科十多年積累的房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)、精致的名牌房地產(chǎn)產(chǎn)品，努力把房地產(chǎn)業(yè)培育成為美的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。錄自美的報(bào)1998年7月5日第一版宏觀向好 商機(jī)無(wú)限當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析與展望房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，將成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并且可以帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。然而由于種種原因，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)雖起步時(shí)間不長(zhǎng)，卻已波折起浮數(shù)次，今后市場(chǎng)走勢(shì)如何一直是經(jīng)濟(jì)界人士、企業(yè)投資管理者與消費(fèi)者十分關(guān)心的問(wèn)題?，F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作一下研究分析，以把握其基本特征和總體趨勢(shì)，并為開(kāi)發(fā)商進(jìn)言對(duì)策。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與市場(chǎng)潛在需求（一）目前居民對(duì)住宅潛在需求巨大我國(guó)1997年人均居住面積為8.7米，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大差距；全國(guó)約有400萬(wàn)戶(hù)居民的面積低于5平方米的標(biāo)準(zhǔn)線。這些都說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的潛在需求。與此同時(shí)，居民儲(chǔ)蓄存款已達(dá)4.6萬(wàn)億元左右，加上居民手中的現(xiàn)金和債券、股票，我國(guó)國(guó)民個(gè)人金融資產(chǎn)約有6萬(wàn)億元，約占1997年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的82%，居民手中的現(xiàn)金和資本之多，與商品房大量積壓形成強(qiáng)烈反差。（二）目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀1998年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)水平繼續(xù)上揚(yáng)，升勢(shì)強(qiáng)勁。上半年“國(guó)房景氣指數(shù)”值達(dá)102.94點(diǎn)，比去年同期增加4.77點(diǎn)。但商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，價(jià)格上漲速度過(guò)快，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序較為混亂等現(xiàn)狀仍然較為突出。市場(chǎng)總體表現(xiàn)仍是供大于求，并且地區(qū)優(yōu)劣差距懸殊。二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有強(qiáng)大的政策利好支持（一）是國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)之一房地產(chǎn)業(yè)是作為經(jīng)營(yíng)主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)作為經(jīng)營(yíng)客體的房屋和土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)和管理的第三產(chǎn)業(yè)，是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。據(jù)國(guó)家有權(quán)威部門(mén)計(jì)算，我國(guó)住宅建設(shè)的誘發(fā)系數(shù)為1.93，即住宅建設(shè)每投入1萬(wàn)元，相關(guān)部門(mén)產(chǎn)出1.93萬(wàn)元。這是從刺激投資需求的角度來(lái)分析這一行業(yè)的作用。而從消費(fèi)需求看，政府強(qiáng)調(diào)必須把住宅建設(shè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，不僅會(huì)刺激對(duì)房子的消費(fèi)而且會(huì)帶動(dòng)對(duì)配套消費(fèi)品的購(gòu)買(mǎi)。當(dāng)這種消費(fèi)普及到10%時(shí)，就會(huì)形成一種大眾效應(yīng)，購(gòu)房消費(fèi)熱的形成又會(huì)帶動(dòng)起整個(gè)經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)。（二）受益于住房制度改革據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，住房制度的改革將使我國(guó)每年新增住房的需求量保持在680萬(wàn)850萬(wàn)平方米之間。住房制度改革至少可以使我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積以每年8%的比例增長(zhǎng)。（三）銀行資金和按揭制度的支持最近，央行頒布一系列支持住房改革和促進(jìn)商品房銷(xiāo)售的金融配套措施，主要有：1998年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資規(guī)模加大，將達(dá)3550億元；1998年全國(guó)住房貸款規(guī)模將達(dá)1000億元；允許所有商業(yè)銀行所在城市對(duì)所有普通商品房開(kāi)辦個(gè)人住房抵押擔(dān)保貸款，同時(shí)延長(zhǎng)貸款年限。還有，五次幅度不是很大的降息已足以提醒善于把存款作為第一理財(cái)手段的中國(guó)城鄉(xiāng)居民考慮，把錢(qián)存在銀行是否最合適？三、商品房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析（一）市場(chǎng)容量繼續(xù)迅速擴(kuò)大1995年，我國(guó)城市化水平為29%，掃城市化一般規(guī)律，城市化水平小于30%時(shí)，城市化速度緩慢。30%70%之間是加速發(fā)展時(shí)期，70%以上速度又趨緩慢。目前，我國(guó)正處在城市化加速時(shí)期，大量的農(nóng)村人口潮水般涌向城鎮(zhèn)，構(gòu)成了城鎮(zhèn)商品房潛在的需求大軍。另外，4000余萬(wàn)房危房的主人在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)也面臨著購(gòu)買(mǎi)新房的問(wèn)題。由此可見(jiàn)，商品房的需求正在逐步擴(kuò)大。（二）開(kāi)發(fā)商投資行為漸趨理性經(jīng)過(guò)近幾年房地產(chǎn)血與火的洗禮，開(kāi)發(fā)商已變得更加成熟和理性。開(kāi)發(fā)商十分注重投資開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售的有效銜接，改過(guò)去“供給創(chuàng)造需求”的觀念為“消費(fèi)者為中心”的經(jīng)營(yíng)理念。（三）市場(chǎng)不斷集中，規(guī)模效益日顯國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策明確指出，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)五大支柱產(chǎn)業(yè)中，住宅建設(shè)業(yè)將獲得優(yōu)先發(fā)展的機(jī)會(huì)。國(guó)家將大扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)，增強(qiáng)大型房地產(chǎn)企業(yè)在住宅建設(shè)中的主力軍作用，并促使這些企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)思路，從粗放經(jīng)營(yíng)、分散生產(chǎn)的建設(shè)方式向統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)的集約型、規(guī)模經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方式轉(zhuǎn)變。另外，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也促使市場(chǎng)份額不斷向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中，向名牌企業(yè)集中。競(jìng)爭(zhēng)迫使房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)自身的規(guī)模和實(shí)力，運(yùn)用資本經(jīng)營(yíng)手段，壯大自己，擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。在這一過(guò)程中，一些實(shí)力小、經(jīng)營(yíng)差的企業(yè)將破產(chǎn)倒閉或被迫退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。（四）居民支付能力大大提高一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)居民的可支配收入將穩(wěn)步提高，有力推動(dòng)著商品房朝產(chǎn)業(yè)化方發(fā)展。另一方面，我國(guó)“分房貨幣化”的改革勢(shì)不可擋，單位用公款購(gòu)房分配給職工的做法逐步被取消，同時(shí)，普通工薪階層的貨幣收入大幅度提高。這既可以激發(fā)購(gòu)買(mǎi)商品房的積極性，又可以消除公款購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力。四、房地產(chǎn)企業(yè)的對(duì)策（一）要丟掉一切幻想，走向市場(chǎng)，不斷增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)能力。（二）要認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究，選擇好投資項(xiàng)目。（三）要針對(duì)不同需求對(duì)象，開(kāi)發(fā)出適銷(xiāo)對(duì)路的房地產(chǎn)產(chǎn)品。要針對(duì)自己的目標(biāo)客戶(hù)群，下功夫規(guī)劃好項(xiàng)目，適度完善配套。（四）注意商品房營(yíng)銷(xiāo)。（五）采用新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，為社會(huì)提供價(jià)格合理、功能齊全、質(zhì)量上乘的商品住宅。（六）注重園林環(huán)藝，塑造社區(qū)生活文化。（七）注重物業(yè)管理，通過(guò)扎扎實(shí)實(shí)的管理措施和服務(wù)內(nèi)容，確保業(yè)主物業(yè)保值、升值、確保業(yè)主生活方便、舒適。（八）全面提高企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)水平，促進(jìn)開(kāi)發(fā)效益的提高。綜上所述，可以說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)轉(zhuǎn)型調(diào)整期。從發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀向好，潛力巨大，充滿(mǎn)商機(jī)。錄自美的報(bào)1998年9月26日第四版順德報(bào)1999年1月30日第二版房地產(chǎn)投資決竅房地產(chǎn)的預(yù)售價(jià)格評(píng)估，是房地產(chǎn)投資決策的關(guān)鍵。而預(yù)售價(jià)的評(píng)估，關(guān)鍵又在于對(duì)房產(chǎn)所在地區(qū)開(kāi)發(fā)潛力的評(píng)價(jià)。一、該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度如何經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，對(duì)物業(yè)的需求量大；反之就小。這是房地產(chǎn)投資決策最重要的參考數(shù)。二、該地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的演變態(tài)勢(shì)如何在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快的地區(qū)，對(duì)商貿(mào)金融用房的需求量大，而第一、第二