徐州市物業(yè)服務收費管理辦法.doc

徐州市物業(yè)服務收費管理辦法 2007-08-14 15:08:24 對徐州市物業(yè)服務收費管理辦法（建議修訂稿）的說明本建議稿解決了以下業(yè)主不滿意、易形成糾紛、造成不穩(wěn)定不和諧的問題。1、銷售合同沒有約定前期物業(yè)服務費用，且未簽訂前期物業(yè)協議的，由建設單位承擔。我市一些小開發(fā)商不遵守或不熟悉開發(fā)規(guī)定程序，不但在認購、預售前沒有確定前期物業(yè)公司，甚至在上房以前才剛剛確定前期物業(yè)公司。而如果業(yè)主事先知道這個物業(yè)公司提供前期管理，得知其服務與收費，將會重新考慮是否購買此房屋。 面臨上房，又不能退房，與物業(yè)公司、開發(fā)公司發(fā)生糾紛，而業(yè)主有沒有簽訂此方面的協議，根據合同只約束合同主體原則，只能由開發(fā)商承擔其與物業(yè)公司的協議費用。 目前，無錫市物業(yè)服務收費管理辦法作出此規(guī)定。 2、前期物業(yè)收費標準，不管是選聘還是招標選擇，開發(fā)商應當在政府指導價的收費標準范圍內確定。目前我市對于招標方式確定的物業(yè)公司收費采取備案制度，實際上沒有嚴格執(zhí)行江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法，為前期物業(yè)牟取暴利提供了方便。大多數物業(yè)公司與房管部門仍未完全脫離關系，致使招投標走過場，物業(yè)公司早已內定。比如，南山庭院小區(qū)。 3、物業(yè)公共服務費繳納時間，自交付日次月起繳納，而不是自辦理物業(yè)交付使用手續(xù)之日起繳納。正常物業(yè)費用不預收，只對前期物業(yè)交費有預收的例外規(guī)定，且預收最多6個月的前期物業(yè)費。 我市大多物業(yè)公司目前要求預收1年的前期物業(yè)費用，否則不交鑰匙，其實，只要業(yè)主因此不上房，應當由開發(fā)商承擔逾期交房責任。對于預交1年期限，沒有法律依據。 4、車輛停放服務收費，屬業(yè)主共有收益，應單獨建帳，獨立核算，主要用于涉及車輛停放服務中發(fā)生的費用，也可用于彌補物業(yè)管理服務費的不足。 我市多數物業(yè)公司不管是對有停車位使用權的業(yè)主，還是無停車位使用權的業(yè)主，或是外來車輛收費均實行收費。而且此項收入作為物業(yè)公司的小金庫私用。 實際上，應當明確屬于全體業(yè)主所有，明確用途。5、公用設施設備經營收益，歸全體業(yè)主所有。 這條規(guī)定，業(yè)主和物業(yè)公司都明白這個道理，但是不明確規(guī)定，又無法落實。我市大部分小區(qū)物業(yè)公司利用小區(qū)公共設施、設備或出租經營、或廣告、或謀取其它商業(yè)利益。這些收入近了物業(yè)公司自己口袋?，F在新小區(qū)規(guī)模都很大，此項收入相當可觀。本建議稿對該收入的監(jiān)管進行了落實。 6、半年公布一次財務。 財務公布對于業(yè)主的知情權、管理權相當重要。不知情就談不上管理。結合業(yè)主的記憶規(guī)律，每半年公布物業(yè)服務費用的收支情況和物業(yè)小區(qū)經營性設施營業(yè)收益的支出狀況較為妥當。 7、落實70%比例的空置物業(yè)管理費。 本建議稿采用書面告知物業(yè)公司、物業(yè)公司核實，不需由物業(yè)公司批準的方式進行落實。8、確定物業(yè)服務標準為江蘇省技術監(jiān)督局制定的江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準DB32/T538-2002，或可按市房產管理局制訂的相應的物業(yè)服務等級標準執(zhí)行。 9、制定徐州市普通住宅物業(yè)公共服務等級收費指導價標準：單位：元月?平方米（建筑面積）一級：0.10元 二級：0.25元 三級：0.40元 四級：0.55元 五級：0.70元 六級：0.85元 七級：1.00元。長期以來，徐州市房管與物價兩家沒有按照省辦法定期公布物業(yè)公共服務等級收費指導價，給物業(yè)收費造成盲區(qū)，一方面，物業(yè)公司認為省辦法的指導價已偏低，另一方面，業(yè)主認為物業(yè)公司的服務不值省辦法的指導價。本建議稿參考了蘇南地區(qū)的指導價標準，結合徐州經濟水平，以0.15元為一級次，最低一級0.1元，最高七級1.00元。徐州市物業(yè)服務收費管理辦法（孫健律師建議版） 第一條、為規(guī)范本市物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據國務院物業(yè)管理條例、江蘇省物業(yè)管理條例和國家發(fā)展和改革委員會、建設部物業(yè)服務收費管理辦法、江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法的有關規(guī)定，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于市區(qū)范圍內，符合國家物業(yè)管理資質要求的物業(yè)管理企業(yè)，對受委托物業(yè)提供社會化、專業(yè)化、市場化服務的收費行為。 第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。 第四條 政府提倡并引導業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵開展正當的價格競爭，制止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。 第五條 物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一領導，分級管理。市物價局會同市房產管理局負責全市物業(yè)服務收費的管理工作，指導和監(jiān)督全市的物業(yè)服務收費行為，各市（縣）、區(qū)物價局根據價格分級管理權限會同轄區(qū)房產管理主管部門做好物業(yè)服務收費的管理和監(jiān)督檢查工作。 第六條 物業(yè)服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、質量相適應的原則。 第七條 物業(yè)服務收費，包括公共服務費和代收代辦費、特約服務費。其中公共服務收費根據物業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)提供服務的性質、內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價管理。 普通住宅公共服務收費實行政府指導價管理,凡房地產開發(fā)建設項目立項為別墅、寫字樓、辦公樓、工業(yè)用房、商業(yè)用房，其物業(yè)公共服務收費實行市場調節(jié)價管理。 為滿足部分業(yè)主、使用人的需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦的，其服務收費（小區(qū)內車輛停放服務收費除外）實行市場調節(jié)價管理。 第八條 普通住宅公共服務收費，實行等級收費管理。（等級收費指導價標準見附件）。各等級服務標準按省技術監(jiān)督局制定的江蘇省住宅物業(yè)管理服務標準DB32/T538-2002執(zhí)行，或可按市房產管理局制訂的相應的物業(yè)服務等級標準執(zhí)行。 對原已實行物業(yè)管理但未實施等級服務收費的物業(yè)，要逐步實施等級服務收費。 第九條 普通住宅的公共服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)，在市物價局、市房產管理局公布的物業(yè)公共服務等級收費指導價標準及浮動幅度范圍內，與業(yè)主委員會經業(yè)主大會同意后，在物業(yè)服務合同中約定。 第十條 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理物業(yè)之前，由開發(fā)建設單位選聘或招標確定物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。 由開發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，被選聘的物業(yè)管理企業(yè)應在房屋預銷售二十個工作日之前，根據物業(yè)特點、服務要求、服務項目，擬定服務等級、收費標準，報送有管理權限的價格主管部門審批，同時提供物業(yè)管理資質證書、工商營業(yè)執(zhí)照、委托管理合同、公建配套文件和公共服務費用測算等有關資料。 由開發(fā)建設單位通過招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，開發(fā)建設單位應參照市場同類物業(yè)公共服務標準，在政府指導價的收費標準范圍內進行招投標。中標的物業(yè)管理企業(yè)，應在房屋預銷售十個工作日內之前，持物業(yè)管理合同等備案文本，將中標價格報價格主管部門備案。 第十一條 鼓勵開發(fā)建設單位通過規(guī)范的招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)。價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應加強對公共物業(yè)服務招投標過程及之后價格行為的監(jiān)督和管理。 第十二條 在前期物業(yè)管理協議或房屋買賣合同中，與物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)買受人預先約定的公共服務收費標準，應在確定的協議價格或中標價格范圍內。同時應約定物業(yè)管理服務內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。 前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之月期間發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之月期間發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔。房屋銷售合同未約定的，由建設單位按前期物業(yè)服務收費標準承擔。 第十三條 實行市場調節(jié)價管理的物業(yè)服務收費，未產生業(yè)主委員會的，由開發(fā)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人（使用人）在物業(yè)服務合同中約定；已產生業(yè)主委員會的，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會經業(yè)主大會同意后在物業(yè)服務合同中約定。 第十四條 物業(yè)服務收費可以采取包干制或酬金制等形式約定。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 第十五條 公共服務費用構成因素為： （一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用等； （二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維護及保養(yǎng)費用； (三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； (四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； (五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； (六)物業(yè)管理企業(yè)辦公費用； （七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊費用； （八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； （九）經業(yè)主大會同意的其他費用； （十）合理利潤； （十一）法定稅費。 其中，合理利潤：實行政府指導價管理的物業(yè)最高不超過8%；實行市場調節(jié)價管理的物業(yè)，由當地價格、物業(yè)管理行政主管部門或行業(yè)協會不定期公布的市場平均價格水平。 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。 第十六條 物業(yè)的電梯、水泵、中央空調等設施運行電費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業(yè)管理企業(yè)單獨列帳，合理、公開分攤，具體分攤辦法除政府另有規(guī)定外，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會協商確定。 業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人在房屋買賣合同、前期物業(yè)管理服務協議中約定。 第十七條 物業(yè)管理公共服務費以房屋所有權證登記的建筑面積計算（車庫除外）；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取公共服務費。 業(yè)主、使用人自房屋銷售合同約定的交付日期的次月起，應按物業(yè)服務合同（協議）的約定交納物業(yè)公共服務費。對未入住或未使用連續(xù)超過一個月份以上的物業(yè)、車位，業(yè)主應事前向物業(yè)管理企業(yè)書面告知，經確認后按規(guī)定標準的70%交納物業(yè)公共服務費、機動車輛停放服務費或車位水電、衛(wèi)生等管理費。納入物業(yè)管理服務范圍的已竣工但未出售或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)公共服務費由開發(fā)建設單位交納。 物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)公共服務費由業(yè)主或使用人交納，但業(yè)主負最終責任。 物業(yè)公共服務費一般按月交納，也可按合同經雙方約定交納。但前期物業(yè)公共服務費可以預收，預收期限最多為六個月。 開發(fā)建設單位實施分期開發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵污染的，環(huán)境、配套設施尚未完善的，經相關部門確認后，業(yè)主可按規(guī)定標準的80%交納前期物業(yè)公共服務費，差額部分由開發(fā)建設單位補償物業(yè)管理企業(yè)。 第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內應業(yè)主或業(yè)主委員會委托實施專人管理的車輛停放服務收費，按價格主管部門制定的收費標準執(zhí)行。物業(yè)管理企業(yè)所收取的車輛停放服務費，屬業(yè)主共有收益，應單獨建帳，獨立核算，主要用于涉及車輛停放服務中發(fā)生的費用，也可用于彌補物業(yè)管理服務費的不足或補充物業(yè)維修（基）資金。 進入物業(yè)管理區(qū)域執(zhí)行公務的公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛及業(yè)主的搬家車輛，不得收取停車費。 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當用于降低物業(yè)管理公共服務費，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用時，雙方應當簽訂有償服務合同，向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 物業(yè)管理企業(yè)向委托人提供的其它特約服務，其服務收費由雙方當事人遵循公平、自愿的原則事先以書面形式約定，不得強行服務，強行收費。 物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務轉包給其他企業(yè)的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。 第二十條 物業(yè)服務收費應按規(guī)定實行明碼標價。服務內容、收費項目、收費標準及收費辦法等應在經營場所或服務地點醒目位置予以公布。 物業(yè)服務收費明碼標價的內容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格監(jiān)督舉報電話“12358”和物業(yè)服務受理電話等。 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)每半年應向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務費用的收支情況和物業(yè)小區(qū)經營性設施營業(yè)收益的支出狀況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價格主管部門的監(jiān)督。 實行物業(yè)公共服務包干制的，物業(yè)管理企業(yè)應對實施管理的具體物業(yè)區(qū)域實行單獨建帳，定期公布財務狀況，接受監(jiān)督。 實行物業(yè)公共服務費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務費用的收支情況進行審計。 第二十二條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可按雙方所簽服務合同中的約定依法追繳。 物業(yè)產權或使用權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結清物業(yè)服務費用。 物業(yè)管理企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上的