鋼材市場改擴(kuò)建項(xiàng)目策劃報告 精品.doc

鋼材市場改擴(kuò)建食品市場項(xiàng)目策劃報告一、項(xiàng)目概述1、項(xiàng)目名稱武漢市江岸區(qū)超凡食品市場建設(shè)項(xiàng)目2、建設(shè)性質(zhì)改擴(kuò)建3、建設(shè)地點(diǎn)、期限及建設(shè)內(nèi)容地點(diǎn)：江岸區(qū)新榮長途客運(yùn)站西側(cè)，占地面積:17.5畝建設(shè)期限：20XX年03月至20XX年02月。建設(shè)內(nèi)容：（1）新建食品安全檢測中心、管理服務(wù)中心等；（2）改擴(kuò)建交易大廳、儲藏倉庫。4、項(xiàng)目基本情況超凡鋼材市場位于江岸區(qū) ；占地 畝；已建成廠房式單層房屋 棟，總面積為30000平。該市場毗鄰新榮村長途客運(yùn)站；南臨后湖大道，背靠漢黃公路，東近，西至，多路公交線路可達(dá)，交通便利；依靠漢黃公路、后湖大道等交通優(yōu)勢，最大的輻射周邊地區(qū)，成為武漢東北部食品集散中心。5、項(xiàng)目改擴(kuò)建起因、適應(yīng)城市發(fā)展，增強(qiáng)江岸區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展力量，改革開放三十年來，我國的國民經(jīng)濟(jì)體制和運(yùn)行機(jī)制都發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，市場需求在經(jīng)濟(jì)社會資源的配置中開始發(fā)揮主導(dǎo)作用。商貿(mào)流通由被動適應(yīng)生產(chǎn)、提供消費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)造需求、開發(fā)市場、引導(dǎo)生產(chǎn)，在拉動國民經(jīng)濟(jì)增長、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、滿足人民生活需求、吸納社會就業(yè)等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。人民生活越富裕，對商品的消費(fèi)能力越穩(wěn)定，并適度增長；城鎮(zhèn)化水平越高，越來越多的非農(nóng)業(yè)人口必然要求更多更好的商品供應(yīng)。因而建設(shè)批發(fā)交易市場，有利于江岸區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為江岸區(qū)經(jīng)濟(jì)與城區(qū)建設(shè)增強(qiáng)力量，加強(qiáng)點(diǎn)狀輻射商業(yè)網(wǎng)，增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)輻射帶動能力，提升城市形象，建設(shè)一個配套設(shè)施齊全、服務(wù)功能完善的的專業(yè)化批發(fā)交易市場，必將能夠進(jìn)一步促進(jìn)本區(qū)域的經(jīng)貿(mào)發(fā)展，對銜接產(chǎn)需、滿足消費(fèi)、增加就業(yè)機(jī)會有著積極的推動作用。、適應(yīng)市場需求，繁榮區(qū)域經(jīng)濟(jì)本區(qū)域內(nèi)批發(fā)網(wǎng)點(diǎn)分布零亂，經(jīng)營場地混雜寄居在住宅區(qū)內(nèi)、居民樓里，致使市場監(jiān)控力量不足，政府督管職能減弱，影響了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。批發(fā)商戶經(jīng)營規(guī)模小、營銷能力不足、運(yùn)營成本高、服務(wù)質(zhì)量難于到位。企業(yè)存在不規(guī)范經(jīng)營、不正當(dāng)競爭手段損害他人權(quán)益等現(xiàn)象時有發(fā)生，這些消極狀況直接損害了消費(fèi)者的權(quán)益，也影響了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。6、擴(kuò)改建的重要性、有利于促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。通過現(xiàn)代化的交易方式，大大減少流通環(huán)節(jié)，降低成本，保障供應(yīng)，促進(jìn)市場繁榮。本食品市場將對區(qū)域內(nèi)的食品流通起到重要的推動作用，在生產(chǎn)者和消費(fèi)者之間形成“綠色通道”，為食品的生產(chǎn)提供交易展示的平臺。、有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前，本區(qū)域內(nèi)基本無規(guī)?；氖称肥袌觥⑹袌鰺o科學(xué)規(guī)劃，經(jīng)營秩序雜亂，食品流通不規(guī)范。由此可見，本食品市場的建設(shè)，將成為區(qū)域商品流通的支撐點(diǎn)和重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，強(qiáng)勁的輻射源，必將進(jìn)一步帶動周邊地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)貿(mào)發(fā)展，拉動需求，增加就業(yè)機(jī)會，有著積極的推動作用。、有利于保證食品消費(fèi)安全。食品質(zhì)量安全問題，是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大問題。食品質(zhì)量的安全與人民群眾生活息息相關(guān)，已經(jīng)成為社會普遍關(guān)注的熱點(diǎn)。項(xiàng)目改擴(kuò)建中，會建立食品安全檢測中心。食品安全檢測中心的建成，不但滿足市場的需要，而且保證了“綠色食品”進(jìn)入百姓家庭。強(qiáng)化市場監(jiān)管，規(guī)范交易行為，創(chuàng)建放心市場，改善市場消費(fèi)環(huán)境，增強(qiáng)對食品消費(fèi)的信心，引導(dǎo)綠色消費(fèi)。、有利于擴(kuò)大就業(yè)，保持社會的繁榮與穩(wěn)定。投入運(yùn)營后，可直接吸納經(jīng)營業(yè)主近百戶，加入到市場經(jīng)營中來；直接提供150余個工作崗位，并依托市場帶來近千個的就業(yè)機(jī)會，帶動本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。二、項(xiàng)目分析1、周邊環(huán)境分析交通運(yùn)輸條件市場地處武漢市二環(huán)線外，不受城區(qū)交通管制，與市中心僅相距 公里，四周和城區(qū)干道相連，交通便利。2、市場調(diào)研通過走訪已經(jīng)3、政策環(huán)境研究、批發(fā)市場正逐步在喪失優(yōu)勢中國的批發(fā)市場緣起于上世紀(jì)80年代，當(dāng)時的市場經(jīng)濟(jì)正處于初創(chuàng)期。于是從80年代開始，各類的批零市場大量出現(xiàn)。從大環(huán)境來看，它的出現(xiàn)正是順應(yīng)了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主旋律，隨著經(jīng)濟(jì)市場化的程度不斷提高，批發(fā)市場也一定程度上成了經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。但是，隨著現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)的高速發(fā)展，終端零售、第三方物流等新興業(yè)態(tài)的興起，尤其是中國入世保護(hù)期結(jié)束以后，經(jīng)濟(jì)全面開放，國際零售巨頭相繼在中國拉開圈地擴(kuò)張序幕。受現(xiàn)代零售渠道的沖擊，曾經(jīng)紅火的批發(fā)市場已經(jīng)發(fā)生著非常明顯的變化重心不斷下沉，輻射范圍不斷縮小，從當(dāng)初的中心城市向二三級城市轉(zhuǎn)移，輻射范圍也由全省以及周邊省份向周邊市場萎縮。批發(fā)市場的傳統(tǒng)優(yōu)勢，是商品集散地，通過構(gòu)建一個集中的產(chǎn)品銷售、物流、信息的平臺，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的快速流通。但隨著市場環(huán)境的變化，作為商品集散地的優(yōu)勢正在一點(diǎn)點(diǎn)消失。批發(fā)市場受到的沖擊是多層面的，首先是現(xiàn)代零售渠道的崛起，其次，廠家深度分銷，發(fā)展分銷網(wǎng)絡(luò)，直面終端。加上批發(fā)市場自身例如竄貨、價格體系不穩(wěn)定等劣勢，導(dǎo)致許多知名企業(yè)繞開批發(fā)市場，直接配送到縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)；第三，交通、通訊的發(fā)達(dá)，第三方物流的興起，讓批發(fā)市場喪失了作為商品和信息集散的功能。貨物都送到終端了，批發(fā)市場還有存在的必要嗎？終端已變，渠道已變，批發(fā)市場走到一個前所未有的困境。、食品批發(fā)市場的頑強(qiáng)生命力現(xiàn)代零售渠道有它明顯的優(yōu)勢，但食品批發(fā)渠道也有它極強(qiáng)的生命力。因?yàn)橹袊氖称分圃鞓I(yè)中上存在大量的中小企業(yè)，他們要在市場中存活，受制于本身的條件還要依托于食品批發(fā)市場；同時中國食品市場目前處于不規(guī)范的階段，廠家運(yùn)作不規(guī)范，商超經(jīng)營也不規(guī)范。雖然廠家思路到位了，要走終端，要發(fā)展分銷網(wǎng)絡(luò)，但在實(shí)際操作中，由于企業(yè)自身的素質(zhì)和操作人員的素質(zhì)，很難達(dá)到他們期望的目的。此外，現(xiàn)代零售渠道的短視行為，脫離商業(yè)本質(zhì)，追求高額費(fèi)用，也不是短時間內(nèi)所能改變的。食品批發(fā)市場以靈活的經(jīng)營形式、低成本、高流動實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代零售渠道和廠家直面終端無法實(shí)現(xiàn)的優(yōu)勢。但是食品批發(fā)市場的萎縮之勢是在所難免的，關(guān)鍵的問題是沒有一個強(qiáng)有力的管理系統(tǒng)支撐。、批發(fā)市場的客戶主體悄然改變批發(fā)市場曾經(jīng)是個流金淌銀之地，這個從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡時期的產(chǎn)物，恰到好處地承載了中國人壓抑太久的物質(zhì)需求，批發(fā)市場像個巨大的蓄水池，緩解著老百姓的消費(fèi)饑渴。商賈云集，車水馬龍，門庭若市，水泄不通，這些都是當(dāng)年批發(fā)市場的真實(shí)寫照。只要在批發(fā)市場有個幾平米的檔口，就可以數(shù)錢數(shù)到手指發(fā)麻。然而現(xiàn)代零售渠道的建立與興盛，其舒適的購物氛圍、裝修華麗、購物便捷、服務(wù)周到、價格合理、產(chǎn)品豐富的迅速吸引中國消費(fèi)者購物，依托社區(qū)的連鎖超市，進(jìn)一步滿足了人們購物的便利性；同時大宗采購為特色的麥德龍等倉儲式超市，也與批發(fā)市場搶奪批發(fā)生意。隨著現(xiàn)代零售渠道的逐步強(qiáng)大，生產(chǎn)廠家開始將重心不斷向其傾斜，使得批發(fā)市場的客戶主體發(fā)生改變。在大環(huán)境的沖擊下，批發(fā)市場的變化非常明顯，重心下沉，從中心城市向二三級城市轉(zhuǎn)移，輻射區(qū)域縮小，從以前輻射幾個省市變成輻射周邊縣市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，顧客群體發(fā)生變化，由以前的二三級批發(fā)商變成終端超市或士多店。輻射范圍從省市縮小到郊縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)。從整體形勢和趨勢看，批發(fā)市場的輻射范圍正在逐漸縮小，從以前輻射一個或幾個省市，縮小到輻射周邊郊縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場。以前，批發(fā)市場一個普通的商戶，其下游客戶都會來自幾個省份，且一次進(jìn)貨量非常大，貨物吞吐量和現(xiàn)金流十分驚人。而今，同一城市和周邊郊縣、二級城市的連鎖超市和士多店，成了批發(fā)市場的主要客源?？蛻粲闪魍橹鬓D(zhuǎn)變成以終端零售店為主。一個有趣的現(xiàn)象是，2000年前后，批發(fā)市場的客戶90%以上是流通渠道的二批、三批商，而今，連鎖超市、便利店成了批發(fā)市場的主要客源。成都五塊石批發(fā)市場，連鎖超市和士多店成為市場內(nèi)經(jīng)銷商銷售主體，占市場內(nèi)經(jīng)銷商的客戶比例達(dá)到80%90%。這一局面形成的原因，主要是生產(chǎn)企業(yè)直接開發(fā)二三級市場的經(jīng)銷商，批發(fā)市場已經(jīng)沒有了前沿陣地。、交通、信息的發(fā)達(dá)，第三方物流的興起減弱批發(fā)市場的功能。高速公路網(wǎng)迅速鋪開，交通的便利，讓第三方物流得以快速發(fā)展，以前上門提貨的二三級市場，坐在家里等貨上門。同時，有實(shí)力的經(jīng)銷商也開始發(fā)展自己的物流配送能力，以更好地服務(wù)于分銷網(wǎng)絡(luò)。而通訊的發(fā)達(dá)，網(wǎng)絡(luò)的普及，信息流通的便利，也讓產(chǎn)品流通擺脫了對批發(fā)市場的依賴性，人們坐在家里就可以知道千里之外的市場行情，一個電話就可以讓需要的產(chǎn)品自己上門。批發(fā)市場的物資集散功能和貨物流通功能被嚴(yán)重削弱?，F(xiàn)代電子商務(wù)，令批發(fā)市場受到進(jìn)一步擠壓。方興未艾的現(xiàn)代電子商務(wù)平臺，也進(jìn)一步擠壓了批發(fā)市場的生存空間，登陸專業(yè)網(wǎng)站，或者進(jìn)入某個電子商務(wù)平臺，不僅可以博覽信息，縱觀全局，而且節(jié)省了交易成本，提高了交易效率，自然讓人們樂此不疲，大大減低了對批發(fā)市場的依賴。、批發(fā)市場未來之路曾經(jīng)，批發(fā)市場給人的印象就是一個大雜燴，里面什么都有，什么都很便宜，人們需要大量采購的時候就可以到其中去，一個大圈下來，所需要的物品應(yīng)有盡有，并且還便宜。曾經(jīng)的批發(fā)市場給人以便捷、便宜的代名詞，但是隨著現(xiàn)代賣場的發(fā)展，它的便捷、便宜的功能逐漸被賣場所取代。批發(fā)市場用什么來取悅市場，吸引客戶？答案就是：細(xì)分市場, 細(xì)分功能。讓專業(yè)的市場更專業(yè)，讓細(xì)分的市場更細(xì)分。如，調(diào)味品、干果、炒貨等都將形成相對獨(dú)立的專業(yè)市場。屆時，專業(yè)的市場就專為定向的客戶提供高質(zhì)量服務(wù)，同時也有利于提供批發(fā)市場的整體競爭力。這樣一來有利于市場的規(guī)范化管理；二來可以為定向需求的客戶提供更專業(yè)的服務(wù)；三來符合市場專業(yè)化發(fā)展的大趨勢。案例：三大優(yōu)勢托起杭州近江食品市場20XX年之后，隨著現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)的全面興起,鞏固原有的市場份額，實(shí)現(xiàn)角色的轉(zhuǎn)變，近江食品市場作為代表，邁開了可喜的一步。首先是成功的角色轉(zhuǎn)變。從零售兼批發(fā)到現(xiàn)在專門的大批發(fā)，近江市場實(shí)現(xiàn)了最大的一跳，而這一跳將其網(wǎng)絡(luò)從原來的區(qū)域擴(kuò)大到整個華東市場，其中的佼佼者擴(kuò)大到了全國，這樣也從根本上促使其市場的升級。其次是老市場的資源以及黃金地段優(yōu)勢。近江市場作為老牌的批發(fā)市場，現(xiàn)在市場經(jīng)營面積13000平方米、停車泊位2000余平方米、倉儲30000平方米，其在華東區(qū)聲名斐然，歷史遺留下來的資源成了這個市場寶貴的財富。杭州秋濤路從來都是一條繁忙的馬路，近江市場位于其中心地段，毗鄰杭州火車站、汽車南站、交通便捷，地理位置十分優(yōu)越。再次品牌興市，讓近江市場走品牌之路，實(shí)現(xiàn)集體突圍?！拔覀冏非笫袌雠c商戶互惠、共贏，在實(shí)現(xiàn)量的擴(kuò)張基礎(chǔ)上，大力實(shí)施品牌興市戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍?！边@是近江食品市場當(dāng)前及以后努力的方向。三、項(xiàng)目定位1、2、3、四、項(xiàng)目改建規(guī)劃1、規(guī)劃原則-改造提升為主原則?；A(chǔ)建設(shè)以對現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行升級改建為主，新建為輔，最大限度地提高現(xiàn)有設(shè)施利用率。-高起點(diǎn)建設(shè)原則。市場按照設(shè)施和功能完善、設(shè)備和技術(shù)先進(jìn)、布局和結(jié)構(gòu)合理的基本要求進(jìn)行，結(jié)合中國現(xiàn)代物流中心發(fā)展規(guī)劃綱要的物流結(jié)點(diǎn)布局，統(tǒng)籌規(guī)劃，共享資源，防止低水平建設(shè)。2、總體規(guī)劃3、分區(qū)規(guī)劃4、現(xiàn)場宣傳規(guī)劃5、具體規(guī)劃創(chuàng)意設(shè)計(jì)6、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容及步驟、改建內(nèi)容：門面房：層隔倉儲區(qū)開放倉儲區(qū)停車場及相關(guān)配套用房等設(shè)施綜合服務(wù)區(qū)：主要是管理、信息、金融等綜合服務(wù)；占地面積300平方米。、項(xiàng)目功能：該市場設(shè)計(jì)遵循“功能齊全、配套完善、管理先進(jìn)、服務(wù)一流”的原則，具有以下主要功能：倉儲功能：設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)置副食、糧油、調(diào)料、干貨、小食品等分類存放場所。管理服務(wù)功能：對辦公、商務(wù)管理、物業(yè)管理、產(chǎn)品展示等提供管理服務(wù)。還同有關(guān)部門協(xié)調(diào)，在市場內(nèi)設(shè)立工商、稅務(wù)、銀行、中介等機(jī)構(gòu)，為交易雙方提供一條龍服務(wù)。、建設(shè)步驟：根據(jù)現(xiàn)有倉庫的租約到期狀況，加快改建速度。五、項(xiàng)目整合推廣策略與方案1、2、六、項(xiàng)目招商策略與手段七、項(xiàng)目改擴(kuò)建時間進(jìn)度計(jì)劃八、盈利測算1、收入店面租金（80%出租率）20元/月400012個月=76萬元；交易場地服務(wù)費(fèi)（按交易量增加50%計(jì)算，交易量1.65億公斤，交易額4.95億元），按交易額1%收取場地服務(wù)費(fèi)為495萬元；果品加工包裝按年交易量20%計(jì)算為3300萬公斤，每公斤加工包裝費(fèi)0.10元，（冷庫收支平衡不計(jì)）收入為330萬元。合計(jì)收入901萬元。1、盈利能力分析1、本項(xiàng)目產(chǎn)品方案為：產(chǎn)品方案一覽表產(chǎn)品方案單位數(shù)量精品屋個150倉庫收入項(xiàng)40露天市場項(xiàng)10正常年出租收入為275萬元。2、項(xiàng)目出租稅金及附加按5%計(jì)算，為13.9萬元。3、經(jīng)