房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識優(yōu)秀置業(yè)顧問培訓資料.doc

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目錄1、公司簡介 2、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識3、項目概況4、銷售管理制度5、崗位職責6、銷售人員基本技能（銷售技巧）7、銷售程序 8、銷售禮儀9、寫字樓行業(yè)知識 成功的銷售顧問應具備怎樣的素優(yōu)秀的銷售顧問需要具備多方面的素質(zhì)，這些素質(zhì)包括：積極的進取心、堅持不懈的態(tài)度、與其他人良好溝通的技巧、給人信任度以及在商談中營造舒適氛圍的能力。不管怎樣，在銷售中取得成功的最重要的素質(zhì)是準確性的理解力，清楚你的客戶需要什么。尤其是，他們在當中有什么是最受益的？要了解這些，就需要你作一個好的觀察者和傾聽者，也就是少說多聽。大多數(shù)的銷售顧問，太熱衷于去告訴對方什么是他想讓你知道的，而不是去了解什么是你想知道的。當你清楚了你的客戶最關(guān)心的熱點是什么之后，就可以針對他們的需要，恰到好處地展開你的銷售策略。在下一次見面時，你也可以先試著花幾分鐘的時間，問一些輕松的問題，了解一下你的客戶，從他們的講話中，你就可以明白他們需要你告訴他們些什么。工作的成功首要在于工作態(tài)度與工作習慣是否正確，前言房地產(chǎn)銷售是一件很微妙的事。有這么一說：房地產(chǎn)成功的50%在于地塊選擇，30%在于規(guī)劃設(shè)計，20%歸功于銷售執(zhí)行，但前兩者的80%是由后者的20%來加以實現(xiàn)的。不論這一說法是否準確但銷售的重大作用是不容置疑的，而銷售的成功與否，又在很大程度上決定于銷售人員。做為銷售人員最重要的還是綜合素質(zhì)，因此我們也不可以對在職培訓存在絕對的依賴性。培訓大部分的內(nèi)容實質(zhì)上都是在工作中發(fā)現(xiàn)的問題，通過培訓尋求最佳的解決方法。賣樓是銷售人員工作的重要內(nèi)容但并不是全部，做為一名銷售人員，對外必須會做市場調(diào)研和分析，熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)、了解房地產(chǎn)專業(yè)知識；對內(nèi)必須領(lǐng)悟企業(yè)文化和開發(fā)理念，以及各部門的運作程序、工作職責和工作范圍、樓盤的各種屬性等；銷售人員在做好本職工作的同時，也要盡力做好企業(yè)內(nèi)部的橫向協(xié)作和上下級的溝通及對外聯(lián)絡工作，才能成為一名合格地產(chǎn)銷售精英。 本培訓手冊的設(shè)計僅僅涵蓋了在職培訓初級階段的內(nèi)容，如果要想深入下去、工作做得更到位，還得參考其它更多的資料，并在實際工作善于總結(jié)得失。 培訓的目的 銷售培訓的初級目標就是通過提高銷售人員的個人績效來達成企業(yè)的銷售業(yè)績，而員工在工作中的績效取決于員工的態(tài)度、知識、技巧這三個因素。通過培訓使銷售人員掌握項目的優(yōu)缺點、優(yōu)劣勢，競爭對手的狀況、國家相關(guān)政策法規(guī)、專業(yè)知識和銷售技巧，以及了解不同目標客戶的心理特點、消費習慣、生活品味、投資置業(yè)習慣等，培養(yǎng)銷售人員的團隊協(xié)作精神，領(lǐng)悟企業(yè)文化，鍛煉自己的口頭表達能力、觀察市場的敏感度、養(yǎng)成做事的堅韌性、積極性和良好的服務態(tài)度，學會分析事物的科學方法，確立自己的工作目標和業(yè)績考核辦法，最終使個人成為一名地產(chǎn)銷售精英的終極目標。 置業(yè)顧問的涵義 置業(yè)顧問不是簡單的“解說員”、“算價員”，她/他一般是指在售樓處通過現(xiàn)場服務引導客戶購買、促進樓盤銷售，為客戶提供投資置業(yè)專業(yè)化顧問式服務的綜合性人才。他們的具有鮮明的置業(yè)特征： 1、企業(yè)、項目的形象代言人 置業(yè)顧問面對面地直接與客戶溝通，其工作作風、專業(yè)技能、服務意識充分的體現(xiàn)公司的經(jīng)營理念、價值取向及企業(yè)文化、其一舉一動、一言一行在客戶眼中就代表著企業(yè)、項目（品牌）的形象。 2、企業(yè)和客戶信息溝通互動的橋梁 銷售人員一方面把品牌的信息傳遞給消費者，另一方面又將消費者的的意見、建議等信息傳達給企業(yè)，以便企業(yè)更好的服務于消費者置業(yè)顧問首先是客戶的朋友、顧問，幫助客戶實現(xiàn)置業(yè)夢想，使其成為公司的長期的支持者；其次是公司項目營銷策劃及廣告宣傳等有效與否的直接反饋者；第三是市場最新動態(tài)、客戶實際需求及客戶信息的最佳收集者、整理加工者第四是給企業(yè)營銷決策提供建設(shè)性意見的參與者。3、是服務大使 銷售人員只有在充分了解自己所銷售的樓盤的特性、功能、服務配套等資訊時才能適時的為客戶提供良好的置業(yè)建議和幫助。良好的服務可以使客戶做到“重復購買” 、“客戶相關(guān)購買”、“客戶推薦購買” 。第一部分公司企業(yè)文化、組織結(jié)構(gòu)第二部分房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓內(nèi)容：1、 房地產(chǎn)基本知識2、 所銷售物業(yè)詳細情況3、 房地產(chǎn)市場狀況及競爭樓盤分析4、 物業(yè)管理總述： 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)是房屋和土地的社會經(jīng)濟形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。又常為不動產(chǎn)，英文為：REAL ESTAE。根據(jù)1985年5月國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家統(tǒng)計局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計的報告，房地產(chǎn)業(yè)被列入第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營、管理、房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維修等。 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項內(nèi)容組成。 是房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場分狹義和廣義的兩類。 狹義的房地產(chǎn)市場就是房地產(chǎn)商品進行交易活動的地方或場所。也就是房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實現(xiàn)其價值。 廣義的房地產(chǎn)市場，包括土地的出讓（批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務活動。 房地產(chǎn)交易城市房地產(chǎn)管理法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。一、房地產(chǎn)常識1、 房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。房地產(chǎn)作為一種投資工具其特點主要有： （1） 不可移動性。 所以才叫不動產(chǎn)。由于不可移動，地段、方位往往可以決定或左右其價值。 （2） 長久性。 房地產(chǎn)的生命周期很長，除非天災人禍，否則不易損壞。一般房屋總有數(shù)十 年的壽命，土地壽命更近乎無限。 （3） 不可增加性。 除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的興建也有限度，不可能無限度發(fā)展。 （4） 不可替代性。 甲地的房地產(chǎn)和乙地的房地產(chǎn)，往往因為地理位置、法規(guī)限制、建筑型式、 發(fā)展背景等因素各不相同，而有不同的價值，不可互相替代。 （5） 不易分割性。 房地產(chǎn)不易分割，更與大環(huán)境(地理位置)、小環(huán)境(鄰近區(qū)域)等有密切的關(guān)系，投資時不能忽略個別因素。 （6） 昂貴性。 房地產(chǎn)的買賣價值通常很高，以目前而言，沒有10萬元以上根本買不起房子。 （7） 同時可供投資與消費。不僅象股票、黃金那樣可用于投資，也可以自住或用來出租。進可攻，退可守。 （8）房地產(chǎn)位置的固定性使房地產(chǎn)開發(fā)帶有濃厚的地區(qū)性色彩。（9）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長、投資大。（10）房地產(chǎn)業(yè)涉及到相當多的法律法規(guī)。 優(yōu) 點：有自用及投資雙重功能。掌握時機，長期獲利高。可抵銷通貨膨脹帶來的貶值損失?？沙渥鞯盅浩?。收益較高易得到稅收方面的好處。具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通貨膨脹缺 點：所需資金較多;變現(xiàn)性差;投資數(shù)額巨大;投資回收期長;需要專門知識和經(jīng)驗.2、房地產(chǎn)權(quán)指權(quán)利人對土地的使用權(quán)和土地上建筑物、附著物的所有權(quán)，以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的他項權(quán)，如抵押權(quán)等。3、房地產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)權(quán)登記有三個方面的作用：產(chǎn)權(quán)確認， 即確認房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；保障權(quán)利人的合法權(quán)益；加強房地產(chǎn)管理，即通過房地 產(chǎn)權(quán)登記對房地產(chǎn)交易狀況進行管理和監(jiān)督。4、房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認。 產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或 妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護。5、房地產(chǎn)證的作用房地產(chǎn)證是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。 6、現(xiàn)在頒發(fā)的房地產(chǎn)證與過去有關(guān)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證、國有土使用權(quán)證區(qū)別現(xiàn)在頒發(fā)的房地產(chǎn)證是由原房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證合二為一，統(tǒng)一制作成單一的房地產(chǎn)證，由一個部門統(tǒng)一頒發(fā)。為統(tǒng)一房地產(chǎn)證的發(fā)放，加強房地產(chǎn)權(quán)管理，過去的房屋所有權(quán)證、 國有土地使用權(quán)證都要更換成新的房地產(chǎn)證，但在更換前繼續(xù)有效。7、房地產(chǎn)證記載的內(nèi)容房地產(chǎn)證記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。具體有：權(quán)利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、座 落、坐標等內(nèi)容。8、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)?按有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當事人一方為境外人士或機構(gòu)的 ，須辦理合同公證手續(xù)。9、地籍我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概 念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調(diào)查與記錄，包括了土地產(chǎn)權(quán) 的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖 表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。10、宗地、宗地號、 宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為 基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從 大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第 24宗地。 11、宗地圖、證書附圖宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括： 宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖 即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn) 情況及房地產(chǎn)，所在宗地情況。 12、確權(quán)確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準、 登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項權(quán)利13、房屋的基底面積房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。14、房屋的建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。房屋的建筑 面積包括使用面積(深圳的使用面積包括墻體的面積)和公共面積二個部份。15、房屋的公共面積房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過 22米的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積， 以水平投影面積計算。共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共用建筑面積。不能計入公用建筑面積的部位： a、凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室。 b、作為人防工程的地下室。 c、住宅小區(qū)的配套用房。 d、穿過建筑物的公共通道。 e、物業(yè)管理用房。16、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法 人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。17、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應遵循的原則房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當遵循合法、公平、 自愿和誠實信用的原則。18、樓花預購的樓花當預購方付足購房價款總額25%以上時，可憑已在登記機關(guān)備案的 買賣合同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背書上載明再轉(zhuǎn)讓的價格等情況。19、房地產(chǎn)交換房地產(chǎn)交換是指當事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉(zhuǎn)移給對方的法律行為。20、房地產(chǎn)贈與 房地產(chǎn)贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。21、房地產(chǎn)贈與免交土地增值費父母與子女之間、配偶之間的房地產(chǎn)贈與、交換免交土地增值費。22、房地產(chǎn)現(xiàn)售合同、房地產(chǎn)預售合同欲購買已竣工驗收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。購買尚 未竣工驗收的房地產(chǎn)時，應簽訂房地產(chǎn)預售合同。 23、房地產(chǎn)開發(fā)商預售商品房地產(chǎn)時應符合的條件1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 3、除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預算總投資額的25%，并經(jīng)注冊會計師驗資； 4、房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議； 5、土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合上列條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準后,發(fā)給房地產(chǎn)預售許可證，核定為外銷的商品住宅，還應發(fā)給商品住宅外銷可證。 24、向開發(fā)商購買一手商品房屬房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移。25、向其它單位或個人購買二手商品房屬房地產(chǎn)三級市場轉(zhuǎn)移。26、三級市場轉(zhuǎn)移需交的稅費賣方應交的稅費有： (1) 營業(yè)稅：為售價的5%； (2) 城建維護稅：為售價為的005%； (3) 印花稅：為售價的005%； (4) 有所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個人須交20%的個人所得稅； (5) 有增值的，須交增值額20%的土地增值費。 買方應交的稅費有： (1) 印花稅：為售價的005%；另每證貼花5元； (2) 登記費：為登記價的01%。27、變更或解除房地產(chǎn)買賣合同 發(fā)生下列情形之一的，可以變更或解除房地產(chǎn)買賣合同： (一) 經(jīng)當事人 雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國家利益和他人利益的； (二) 因不可抗力致使房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的； (三) 因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的； (四) 出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。 一方當事人根據(jù)本條第(二)、(三)、(四)項的規(guī)定要求變更或者解除的，應當及時通知 對方。28、房地產(chǎn)抵押 指債務人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔保物向債權(quán)人(抵押 權(quán)人)提供 債務履行擔保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。29、已抵押的房地產(chǎn)能轉(zhuǎn)讓根據(jù)中華人民共和國擔保法的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應當通知抵押 權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓 人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。30、房地產(chǎn)變更登記(一)房地產(chǎn)使用用途改變的； (二)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的； (三)房地產(chǎn)坐落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的。31、遺失房地產(chǎn)證申請補領(lǐng) 房地產(chǎn)證毀滅或遺失的，權(quán)利人應聲明遺失， 并向房地產(chǎn)所在地的國土分局報失，申請補發(fā)。登記機關(guān)收到申請后，刊登公告，六個月后予以補發(fā)，并在房地產(chǎn)證 上注明“補發(fā)”字樣。32、申請補發(fā)房地產(chǎn)證需提交的文件 (一)刊登聲明的報紙； (二)具結(jié)書； (三) 身份證明； (四) 補發(fā)房地產(chǎn)證申請書 33、集資房能否銷售集資房不能銷售。只有經(jīng)市政府主管部門批準，并發(fā)有預售許可證、銷售許可 證或外銷許可證的商品房，才可以在市場上公開銷售。34、土地使用權(quán)受讓人交清地價取得土地使用權(quán)后，同樣要按規(guī)定交納土地使用費。因為我國實行的是土地社會主義公有制，土地所有權(quán)屬國家所有，所以每個使用土地的單位和個人，都應交納土地使用費。35、紅皮房地產(chǎn)證 可以在市場上公開銷售的市場商品房地產(chǎn)，發(fā)紅皮房地產(chǎn)證。紅皮房地產(chǎn)證記載的房地產(chǎn)可以買賣、抵押、出租。36、綠皮房地產(chǎn)證凡有下列情形之一的房地產(chǎn)，頒發(fā)綠皮房地產(chǎn)證： 1、以行政劃撥方式獲得的土地使用權(quán)； 2、在行政劃撥的土地上建成的房地產(chǎn)； 3、通過協(xié)議方式并按協(xié)議地價標準支付地價款的土地使用權(quán)(以協(xié)議方式按市場地價 標準支付地價款的除外)，4、在繳付協(xié)議地價款的土地上建成的房地產(chǎn)； 5、獲得減免地價的土地使用權(quán)； 6、在減免地價的土地上建成的房地產(chǎn)； 7、準成本商品房；8、按“房改”取得的全成本(建筑費用加室外工程配套費用)商品房；9、微利商品住宅； 10、農(nóng)村居民私人住宅； 11、房地產(chǎn)登記機關(guān)確認的其它非市場商品房地產(chǎn)。37、綠皮房地產(chǎn)證在什么情況下可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租?凡綠皮本房地產(chǎn)證記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣。需抵押、，典當、或出租的， 應經(jīng)市規(guī)劃國土局依法批準，并辦理相應手續(xù)。出租的，需按租金的6%向房屋租賃管 理部門交費，抵作地價款。40、房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資牽涉的層面相當廣，而且需具備不少的相關(guān)專業(yè)知識。缺點是流動性差，適合有相當多資金可以做中長期投資的人。房地產(chǎn)可以算是相當古老的投資工具，在過去，投資知識尚沒有現(xiàn)在這么發(fā)達，也沒有目前這么多投資分析與策略時，大多數(shù)人都有這樣的觀念：有錢買房地產(chǎn)放著，不管是土地或房子，將來總會賺錢。這是因為土地作為一種資源，具有稀缺性。隨著人口的增加，土地卻不增加，所以有保值的作用。而且人口增加帶來需求增加，使得房地產(chǎn)的價格上揚，出現(xiàn)增值的利益。另外，人們都有一種觀念有土地就有財，有財就買地，所以對于房地產(chǎn)的投資有一種特別的喜好。所以成功的購置房地產(chǎn)，無論是自用，還是投資，都能在持有期間保值或增值。二、房地產(chǎn)術(shù)語1、 用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能2、 用地面積：指規(guī)劃地塊劃定的面積3、 用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準的建設(shè)用地范圍的界線。4、 容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：5、 建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和/小區(qū)總占地面積100%（總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和）6、 建筑控制高度又稱建筑限高，指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。一般地區(qū)，其建筑高度平頂房屋接女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度房計算。7、 建筑密度指地塊內(nèi)所有建筑物的基底面積占地塊面積的比例，即：建筑密度=建筑基底總面積/8、 綠化率：指各類綠化用地總面積占該地塊總面積的比例。綠地率=居住區(qū)綠地面積/居住區(qū)用地總面積100%綠化率=植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積100%9、 建筑間距系數(shù)指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)。多層標準：1.5層高：是指居室本層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面之間的距離。10、 居住區(qū)用地組成 住宅用地 公共服務及設(shè)施用地 道路用地 綠地11、 住宅類型及用地特點12、 建筑物分類按建筑物使用性質(zhì)分類： 居住建筑 公共建筑 工業(yè)建筑 農(nóng)業(yè)建筑按建筑物層數(shù)或總高度分類：住宅通常按建筑層數(shù)劃分 13層為低層 46層為多層 712層為小高層 12層以上為高層公共建筑為綜合性建筑，通常按建筑總高度劃分總高度超過24m的為高層。按建筑結(jié)構(gòu)分類： 鋼結(jié)構(gòu)； 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； 磚混結(jié)構(gòu)； 磚木結(jié)構(gòu)； 簡易結(jié)構(gòu)13、 基礎(chǔ)按受力性能不同，可分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。按構(gòu)造形式不同，可分為條形基、獨立基、箋板基、箱形基和樁基。14、房產(chǎn)證的種類房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)人擁有其所購房產(chǎn)的法律證件，是證明房產(chǎn)歸屬的要件之一，它詳細記載著產(chǎn)權(quán)人的姓名、房屋坐落、門牌號碼、建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)和建筑面積等。每套房產(chǎn)只有一本房屋所有權(quán)證，它可以證明其房屋所有權(quán)人對該處房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并受到法律保護。 房屋共有權(quán)證指同一房產(chǎn)有兩個人以上的產(chǎn)權(quán)人共同主張權(quán)利，共同擁有對該套房屋的支配權(quán)。當房屋所有權(quán)人對房屋進行買賣、抵押等處置時，必須經(jīng)共有人書面同意，否則房產(chǎn)管理部門不予以辦理。 房屋他項權(quán)證是規(guī)范人們在貸款買房過程中形成的一種權(quán)利制約。它包括抵押權(quán)和典權(quán)?，F(xiàn)在較普遍的是抵押權(quán)，它記載著抵押權(quán)人和抵押人的名稱、抵押權(quán)價值、抵押期限等內(nèi)容。為抵押權(quán)人發(fā)放房屋他項權(quán)證，它是雙方履行權(quán)利和義務的法律保障。等雙方履行了法定的義務，房屋他項權(quán)證就被注銷，抵押人也就成為真正的房屋所有權(quán)人。15、戶型的基本要素包括哪些 衛(wèi)生標準：是否具備良好的采光、通風，對人體健康和環(huán)境衛(wèi)生起重要的作用。2 套住宅臥室均應直接采光，且至少應有一間臥室或起居室具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于45度。3 住宅應有良好的自然通風，即應有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風或相鄰外墻壁開窗所形成的轉(zhuǎn)角通風，對單朝向的套型必須有通風措施。4 煎炒烹炸時產(chǎn)生的油煙對人體十分有害，因此，廚房應有直接對外的采光，通風窗（開向天井的窗）。5 衛(wèi)生間應有直接采光、通風窗。對無通風窗的衛(wèi)生間規(guī)定應設(shè)置出屋頂管道，并合理安排進風和排風管道。16、智能化住宅的主要功能居住在智能化小區(qū)中，住戶首先可享受的是完備的安全服務，這包括住宅緊急求助系統(tǒng)，他自動為幼兒和老人求救，進行遠程醫(yī)療與監(jiān)護；住宅防盜系統(tǒng)，當有歹徒闖入，可以自動撥打傳呼代碼通知主人和撥打報警電話；住宅消防報警系統(tǒng)，監(jiān)控煤氣泄露、火警報災等；包括有線電視、語言與傳真系統(tǒng)、因特網(wǎng)介入及電子郵件系統(tǒng)，小區(qū)公用信息系統(tǒng)在內(nèi)的通信服務系統(tǒng)，不僅使住戶信息服務消費一步到位，符合在家辦公的需求，還可以使人們足不出戶就可以進行電子購物、遠程教學、網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館、點播家庭影院，交互式電子游戲等家庭娛樂活動。其他原先要由人工提供的管理與商務服務現(xiàn)在則由管理服務系統(tǒng)代替，這分別包括管理服務系統(tǒng)中的住宅遠程三抄表系統(tǒng)、住宅家電控制系統(tǒng)、房屋和設(shè)備管理系統(tǒng)、以及商務服務系統(tǒng)中的商務輔助服務、特殊信息服務、消費支持服務、內(nèi)部銀行等。智能生活基于寬帶網(wǎng)。人類對未來家庭環(huán)境的要求是：安全舒適、輕松方便