北海市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告.doc

北 海 市 房 地 產(chǎn) 市 場調(diào)查報(bào)告目錄一、北海市概況 3二、北海市房地產(chǎn)市場概述 3三、北海與海南房地產(chǎn)市場比較 5四、北海與南寧房地產(chǎn)市場比較 6五、北海房地產(chǎn)營銷路線 7六、附：北海部分樓盤調(diào)查表 8一、北海市概況北海市位于廣西壯族自治區(qū)南部，北部灣畔。全市轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣，總面積3337平方公里，人口139.5萬，其中市區(qū)面積964平方公里，人口50.5萬。北海市地處南亞熱帶，面臨北部灣，年平均氣溫22.6，年平均降水1876毫米。這里陽光充足，雨量充沛，氣候溫和，植被豐茂，天然優(yōu)良的海灘，島嶼，珊瑚礁，湖泊，形成了風(fēng)光旖旎的旅游環(huán)境，成為聞名遐邇的全國優(yōu)秀旅游城市。北海三面環(huán)海，每立方厘米空氣里負(fù)氧離子含量2500至5000個，比一般城市高出50至100倍，被譽(yù)為中國第一天然氧吧，是人類理想的居住地。北海市2004年完成生產(chǎn)總值158.1億元，同比增長12.1%。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，人民生活水平穩(wěn)步提高。全市在崗職工年平均工資11653元，比上年增長136。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8015元，增長42，農(nóng)民人均純收入為2587元，比上年增加133元，增長54。二、北海市房地產(chǎn)市場綜述（一）市場宏觀概述10多年前的“北海投資熱”導(dǎo)致了當(dāng)時房產(chǎn)泡沫的破滅，整個北海房地產(chǎn)陷入了最低谷，據(jù)北海市調(diào)查數(shù)字顯示，2000年該市共閑置土地1887公頃，其中房地產(chǎn)開發(fā)用地閑置土地面積487公頃；空置商品房107萬平方米，其中空置商品住宅80萬平方米；停緩建工程項(xiàng)目108個，面積122萬平方米，沉淀資金高達(dá)200億元以上。直到2000年初，北海房地產(chǎn)業(yè)才從谷底開始了爬升，房產(chǎn)廣告悄然出現(xiàn)在了報(bào)紙電視上;2001年，北海一度出現(xiàn)有樓就賣的奇跡；2002年12月30日國家財(cái)政局，國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)關(guān)于處置海南省和廣西北海市積壓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的通知，此舉為徹底處置困擾北海發(fā)展的停緩建工程和閑置土地注入了強(qiáng)大的活力，北海閑置的爛尾樓開始盤活；2003年2005年北海的房地產(chǎn)出現(xiàn)了新的變化，商業(yè)地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)紛紛登臺，房地產(chǎn)業(yè)走向了新的局面。2004年，北海市房地產(chǎn)完成投資額8.86億元，同比增長87.1%，比全國增長28.1%的增長水平高出59個百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開工項(xiàng)目96個，建筑面積165.6萬平方米，同比增長215%和38.6%；房地產(chǎn)竣工項(xiàng)目70個，建筑面積67.7萬平方米，同比增長105.9%和89.8%。同時2004年房地產(chǎn)交易量大幅提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年北海市房產(chǎn)交易面積130.8萬平方米，交易額11.4億元，均為歷史之最，同比增長68.9%和89.2%。（二）市場微觀特點(diǎn)1）房地產(chǎn)開發(fā)投資邁上新臺階2005年1-3月北海房地產(chǎn)項(xiàng)目開工有14個，建筑面積39.79萬平方米，投資額27604萬元。項(xiàng)目竣工有17個，建筑面積13.22萬平方米，申領(lǐng)預(yù)售商品房許可證的項(xiàng)目有13個，批準(zhǔn)預(yù)售建筑面積14.24萬平方米，商品房實(shí)際預(yù)售面積14.22萬平方米，實(shí)際預(yù)售交易額28507.23萬元。預(yù)計(jì)2005年北海市房地產(chǎn)投資增長率將達(dá)20，投資總額將突破10億大關(guān)。2）房地產(chǎn)交易穩(wěn)步上漲2005年1-3月房產(chǎn)交易2473宗，面積40.48萬平方米，成交額58677.66萬元，其中，商品房交易面積為37.93萬平方米，占房產(chǎn)交易面積的93.7%，其中：增量商品房交易面積30.98萬平方米，占商品房交易面積的81.68%，存量商品房交易面積6.95萬平方米，占商品房交易面積的18.32%。3）房地產(chǎn)價格上漲顯著北海市的商住樓從最低的1000元每平米上漲到新開樓盤1400元每平米左右，年漲幅超過10。銀灘附近的爛尾別墅從10萬一套漲到了4050萬也很難買到。4）旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速北海2004全年接待國內(nèi)外游客401.35萬人次，其中境外游客2.35萬人次。旅游總收入17.86億元，同比增長8.97%，旅游創(chuàng)匯553萬美元。溫州購房團(tuán)，上海購房團(tuán)及全國各地的投資人士紛至沓來，置業(yè)面積已達(dá)50強(qiáng)。許多來旅游的游客都表達(dá)了來北海置業(yè)的愿望，并有不少人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了這一愿望。5）開發(fā)商看好北海房地產(chǎn)市場北?，F(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)600多家，比前幾年增加了大約50，大小開發(fā)商紛紛前來占領(lǐng)北海這西部的唯一出海口，再現(xiàn)了當(dāng)年房產(chǎn)精英闖蕩兩海的現(xiàn)象。6）價格差距明顯2005年北?，F(xiàn)在商品住宅的平均售價僅為1300元/平方米，低端房價為800元/平方米，高端海景房的售價為2000元/平方米左右，這較其他沿海城市為低，市內(nèi)房價差距明顯；與三亞的海景房房價4000多元/平方米的價格差距更大。7）本地購買力小制約地產(chǎn)業(yè)就城市現(xiàn)狀看，市區(qū)人口才50萬，常規(guī)的房地產(chǎn)發(fā)展空間增長緩慢，并且目前北海人均住房面積已經(jīng)達(dá)到較高水平，短期內(nèi)現(xiàn)有人口住房需求不是很大。雖然外來移民逐漸增加，但短期內(nèi)北海還無法提供太多的就業(yè)機(jī)會。本地購買力的大小，制約了北海的房地產(chǎn)業(yè)。8）北海房價絕對值小溫州人說，少買一個衛(wèi)生間，就可以在北海擁有一套別墅；上海人說，少買一個陽臺，就可以在北海擁有一套別墅。這么便宜的房子，它的升值空間先不研究，它的貶值空間還有多少呢?北海房價的低廉，導(dǎo)致許多在大城市買不起房子的人，愿意來買北海這種單價極為便宜的房子。三、北海與海南兩地房地產(chǎn)市場比較當(dāng)年的“兩海熱”后，海南房地產(chǎn)業(yè)集全省之力，在全國范圍內(nèi)進(jìn)行了強(qiáng)勢的宣傳推廣，率先復(fù)蘇，全面反彈，房價發(fā)展到今天的高度又到了一個關(guān)鍵的瓶頸。海南房產(chǎn)價格也接近了廣大投資者的心里價位，許多資金正有向北海等中小城市轉(zhuǎn)移的趨勢。北海與海南雖同屬沿海地帶，但北海海陸空交通齊備，而海南孤懸海外。北海房地產(chǎn)業(yè)則是這兩年剛剛起步，潛力巨大，如旭日之東升。 四、北海與南寧兩地房地產(chǎn)比較北海與南寧同為廣西壯族自治區(qū)。南寧擁有省會城市的先天優(yōu)勢，毗鄰廣東的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，近幾年房價大幅攀升。邁入2004年的4月份，南寧房地產(chǎn)投資已累計(jì)完成12.65億元，增速達(dá)到了65.3%，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。在銷售價格上，2004年1-4月，南寧房屋銷售均價為每平方米2559元，瑯東、鳳嶺新開的樓盤，預(yù)售價格以每平方米2400元至3200元不等的價格起步。南寧房價也已經(jīng)到了一定的高度，投資風(fēng)險加大，投資回報(bào)率減小。而北海正成為廣西最具知名度的城市之一，極大的吸引了投向廣西的資金注入北海。五、北海房地產(chǎn)營銷路線北海目前是還是有不少困難和問題，如缺資金、缺企業(yè)、缺人才等，但她在中國無疑是一座區(qū)位好、環(huán)境好、規(guī)劃好、交通好的美麗城市，它的缺點(diǎn)可以通過發(fā)展去改善，它的優(yōu)點(diǎn)卻是其他城市無法擁有的獨(dú)特優(yōu)勢。發(fā)展北海房地產(chǎn)業(yè)，我們要做的是：1、提高北海的知名度北海的根本是旅游城市，近幾年來，北海以“濱海旅游城市”為定位，以促進(jìn)和服務(wù)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展為中心，不斷加強(qiáng)城市改造建設(shè)，著力營造集休閑、旅游、運(yùn)動于一身濱海特色旅游，使北海吸引了越來越多的人前來觀光旅游、度假、休閑、定居。要賣北海的樓，須先“賣”北海，宣傳推廣北海在北海房地產(chǎn)新一輪發(fā)展中至關(guān)重要，只有提高了城市良好的知名度，房地產(chǎn)業(yè)才有可能迎來更好的發(fā)展。2、用足用好國家房產(chǎn)扶助政策。北海市之所以能盤活房地產(chǎn)業(yè)，主要是國家出臺了一系列針對北海的調(diào)控房地產(chǎn)市場的優(yōu)惠政策和刺激消費(fèi)的積極財(cái)政金融政策，北海市政府配套出臺了一系列地方政策措施，解開了北海開發(fā)商的束縛，這才使北海的爛尾樓處置工作取得更顯著的成效?，F(xiàn)在的開發(fā)商從承包爛尾樓中得到了實(shí)惠，加強(qiáng)了資本。3、以人為本，提供優(yōu)惠的移民政策吸引多種格局的人才移民北海。北海人是北海建設(shè)的基礎(chǔ)，也是北海生活消費(fèi)的保障力量，在北海扎根的人都是北海房產(chǎn)業(yè)的絕對消費(fèi)力量。本土人士的房產(chǎn)購買是北海樓市的基礎(chǔ)。4、旅游掛帥，發(fā)展北海四大支柱產(chǎn)業(yè)。僅有繁榮的旅游業(yè)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，它的抗風(fēng)險性太差，一個非典，北海旅游業(yè)收入下降30以上。只有整個城市全面的發(fā)展才可以支撐房地產(chǎn)業(yè)這面大旗。5、抓住目標(biāo)消費(fèi)群，打造養(yǎng)老城市新概念我國正成為人口老齡化國家，目前60歲以上老人約有1.3億人，北?？諝庵笖?shù)長年保持優(yōu)良，是我國最適合人類居住海濱環(huán)保城市，是老人最佳的休閑度假療養(yǎng)圣地。開發(fā)適合老人居住的樓盤，搞好一切物業(yè)及其他配套設(shè)施，是當(dāng)今國際上先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)。是房產(chǎn)營銷目標(biāo)市場細(xì)分的優(yōu)良成果。6、借力西部大開發(fā)的政策目前，北海正面臨良好的發(fā)展機(jī)遇，兼有“東部的環(huán)境，西部的政策”。北海背靠大西南，毗鄰港澳臺，面向東南亞，是中國大陸走向東南亞和歐洲的最近口岸，其獨(dú)特的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢被全世界都看好。六、附北海部分樓盤調(diào)查表鴻正麗苑1450海城區(qū)鴻正麗苑項(xiàng)目總建筑面積15752.6，綠化率36%，由二幢臨街商住樓、二幢公寓樓及二幢豪華別墅構(gòu)成。鴻正麗苑地處云南路與北海大道交匯處，占據(jù)了城市最完善的居住核心和交通樞紐。北海商旅公寓1580(不含精裝修)海城區(qū)北海商旅公寓位于北海市北部灣東路，地理位置極其優(yōu)越.無論您是去機(jī)場，火車站還是去北海的各個角落，都有公車到達(dá)。北海銀灘度假公寓1750銀海區(qū)銀色的沙灘、藍(lán)色的大海綿延二十公里宛如一條多彩的珠鏈、嵌在景色如畫的北部灣，這是大自然的恩賜-北海銀灘國際旅游度假區(qū)意創(chuàng)大廈1680海城區(qū)商務(wù)：生活尊崇位置，賺錢居于第一線。意創(chuàng)大廈，占據(jù)城市中心主干道北部灣路。身處繁華商業(yè)黃金路段，大廈一層設(shè)有大型商鋪，各類品牌進(jìn)駐，商機(jī)無限，升值無限。桂成花園1560海城區(qū)桂成花園由北海桂成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設(shè)，樓高20層，總建筑面積約72000平方米，一至三層為大型商場，四層為約2000平方米的空中生態(tài)花園及會所，五層以上為辦公，住宅。地下室為大型停車場。碧海銀灘1880銀海區(qū)碧海銀灘座落于被譽(yù)為“天下第一灘”的北海銀灘旅游度假區(qū)內(nèi)，是全國罕有的，北海唯一的與?！傲恪本嚯x接觸的多層公寓。項(xiàng)目占地面積5900多平方米，建筑面積15000多平方米，六棟南北朝向的樓宇大益花園二期商鋪3980元/平米，公寓1780元/平米海城區(qū)大益花園住宅小區(qū)由香港大益置業(yè)建筑（北海）有限公司傾情締造。她以全新的居住理念，奉獻(xiàn)給北海人民一座完美高尚的花園住宅小區(qū)，占地20068，建筑面積33000；綠化面積10000。大益花園由八棟公寓樓和兩棟臨街商住樓組成。藍(lán)色海岸.國際家園別墅2100,公寓1600銀海區(qū)藍(lán)色海岸.國際家園一期推出“藍(lán)色夢鄉(xiāng)”花園別墅組團(tuán)，一期總用地面積17420平方米，總建筑面積12608.66平方米，建筑密度19.5%，容積率0.724，綠化率60%。景翠花園住宅：1750海城區(qū)一個近似公園的社區(qū)，一個宛如花園的小區(qū)景翠花園，以兩幢16層的高層住宅和兩幢7層的公寓樓，環(huán)繞著近4千產(chǎn)方米的綠權(quán)、鮮花、翠草，人