第五章第四節(jié)價值時點原則及第五節(jié)替代原則（2013新版）

一、本講考點1價值時點原則。2011、2008年考點。2最高最佳利用原則。2011、2010、2008、2007、2006年考點。3謹(jǐn)慎原則。2011、2010、2009、2008年連續(xù)四年有考點。二、內(nèi)容講解第四節(jié) 價值時點原則價值時點原則要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某一特定時間的價值或價格。這個時間既不是委托人也不是估價師可以隨意假定的，而必須根據(jù)估價目的來確定。這個由估價目的決定的評估價值所對應(yīng)的時間，稱為價值時點，并一般用公歷年、月、日表示。房地產(chǎn)估價之所以要遵循價值時點原則，是因為影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價格和價值是不斷變化的確立價值時點原則的意義在于：價值時點除了說明評估價值對應(yīng)的時間，還是評估估價對象價值的時間界限。例如，有關(guān)房地產(chǎn)的法規(guī)、政策和估價標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、修訂、廢止和實施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發(fā)布、修訂、廢止和實施日期之前還是之后的，就應(yīng)根據(jù)價值時點來確定。確定價值時點應(yīng)在先，得出評估價值應(yīng)在后。而不是有了“評估價值”之后，再把它定義為某個時間的價值。在實際中，多數(shù)估價項目是評估現(xiàn)在的價值，一般將估價作業(yè)日期內(nèi)特別是實地查勘估價對象期間的某個日期（原則上為完成估價對象實地查勘之日）確定為價值時點。不論是何種估價目的，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況始終是價值時點的狀況，但估價對象狀況不一定是價值時點的狀況。不同估價目的的房地產(chǎn)估價，其價值時點與所對應(yīng)的估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的匹配關(guān)系見表51。價值時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系表51價值時點估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去（回顧性估價）過去過去現(xiàn)在過去(房地產(chǎn)損害)現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來（預(yù)測性估價）未來未來表51中的各種情形舉例說明如下：（1）價值時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況的估價。此種情形是目前估價中最常見、最大量的，包括在建工程估價。（2）價值時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況的估價。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中。例如，投保了火災(zāi)險的建筑物被燒毀后，評估其價值損失或損失程度時，通常是估計將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況（到實地查勘，估價對象已不存在），在現(xiàn)行的國家財稅制度和市場價格體系下的必要費用。房屋征收估價有時也會出現(xiàn)這種情況。例如，在實施房屋征收之前的舊城較繁華地段的某門面房，租金或收益較高，在實施房屋征收后，隨著周圍門面房被逐漸拆除，該地段變得不繁華了。此時如果為房屋征收目的評估該門面房的價值，則應(yīng)評估它在原較繁華環(huán)境下的價值，而不是評估它在現(xiàn)在不繁華環(huán)境下的價值。（3）價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況的估價。此種情形如評估期房的價值。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值就屬于這種情形。在評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時，應(yīng)特別注意兩點：價值時點應(yīng)與評估被征收房屋價值的價值時點一致。估價對象狀況，如期房的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)等，以房屋征收部門向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具書面意見說明的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況為依據(jù)。房屋征收部門與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議后，補(bǔ)償協(xié)議約定的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況有變化的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)變化后的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況對評估結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。當(dāng)房屋征收部門和被征收人共同認(rèn)可了用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估價值或者在此評估價值的基礎(chǔ)上商定了一個價格后，則該評估價值或商定的價格就不應(yīng)因?qū)碛糜诋a(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋成為現(xiàn)房時房地產(chǎn)市場發(fā)生變化導(dǎo)致的實際市場價格與其不同而調(diào)整。僅當(dāng)交付的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋狀況與補(bǔ)償協(xié)議中約定的狀況有出入時，才應(yīng)對評估價值或商定的價格進(jìn)行相應(yīng)凋整。（4）價值時點為過去，估價對象狀況為過去狀況的估價。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是出現(xiàn)在對估價結(jié)果有異議而引起的估價鑒定或復(fù)核估價、重新估價中。例如，某宗房地產(chǎn)被人民法院拍賣后，被執(zhí)行人認(rèn)為人民法院確定拍賣保留價所依據(jù)的評估價過低，致使該房地產(chǎn)被低價拍賣，從而引起了該評估價是否過低的鑒定。鑒定該評估價是否過低，首先應(yīng)回到原價值時點（除非原價值時點確定有誤），相應(yīng)地，估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也都要以原價值時點的狀況而不是鑒定時的狀況為準(zhǔn)。否則的話，就無法判斷該評估價是否過低。并且任何一個估價項目的估價結(jié)果在事后來看也都可能是錯誤的，因為房地產(chǎn)市場狀況或估價對象狀況可能發(fā)生了變化，而事實上估價結(jié)果可能并沒有錯，只是它不再適合變化后的狀況。類似的情況還出現(xiàn)在對過去評估的房地產(chǎn)抵押價值是否過高的鑒定中。當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，依法以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償時，在折價的價值或者拍賣、變賣所得的價款不足以償還抵押貸款的情況下，就需要追究有關(guān)責(zé)任。此時，最容易懷疑的是當(dāng)時的抵押價值存在高估。如果通過鑒定，證明當(dāng)時的抵押價值確實存在高估，則估價機(jī)構(gòu)和估價師就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。而如果當(dāng)時評估的抵押價值符合當(dāng)時的市場狀況等實際情況，則之后的市場不景氣等引起的價格下跌導(dǎo)致不足以償還抵押貸款的，估價機(jī)構(gòu)和估價師就不應(yīng)承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。（史記：本自然段是案例考試的重要考點）（5）價值時點為未來，估價對象狀況為未來狀況的估價。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值參考依據(jù)的情況下，特別是預(yù)測房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價值。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情形。（史家解讀：具體是動態(tài)分析法而不是靜態(tài)分析法，因為靜態(tài)分析法中的開發(fā)完成后價值的價值時點是現(xiàn)在）圖51（a）所示現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價目的不同，同時存在著3種估價：價值時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的估價，即該在建工程現(xiàn)狀在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場狀況下的價值是多少；價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經(jīng)過一段時間（如10個月）后將建成圖51（b）中的狀況，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購它的價值是多少；價值時點為未來，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經(jīng)過一段時間（如10個月）后將建成圖51（b）中的狀況，該狀況的房地產(chǎn)在未來建成時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值是多少。（a）（b）圖51現(xiàn)狀為在建工程的不同估價情形【2011年試題】關(guān)于確定價值時點與得出評估價值先后次序的說法，正確的是（）。A確定價值時點在先，得出評估價值在后B得出評估價值在先，確定價值時點在后C確定價值時點與得出評估價值同時進(jìn)行D確定價值時點與得出評估價值無先后表示，誰先誰后都可以答案：A見教材P31、161【2011年試題】下列估價中，價值時點應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象應(yīng)為未來狀況的是（）。A因解決估價結(jié)果異議的需要，對原估價結(jié)果進(jìn)行復(fù)核的估價B因保險理賠需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進(jìn)行評估C因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價D因房屋征收補(bǔ)償需要，對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價答案：D【2008年試題】某估價機(jī)構(gòu)接受保險公司的估價委托，擬對一宗因火災(zāi)完全燒毀的房地產(chǎn)進(jìn)行價值鑒定，為保險理賠提供價值參考，價值時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況與房地產(chǎn)市場狀況分別為（）。A估價對象狀況為過去、房地產(chǎn)市場狀況為過去B估價對象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C估價對象狀況為過去、房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在D估價對象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場狀況為過去答案：C第五節(jié) 替代原則替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)?！?013年教材變動點】房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個市場下相同的商品有相同的價格。一般地說，任何理性的買者在購買商品之前都會在市場上搜尋并“貨比三家”，然后購買其中效用最大（或質(zhì)量、性能最好）而價格最低的，即購買“性價比”高或“物美價廉”的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠賣出去，相互之間也會進(jìn)行價格競爭。市場上買者、賣者的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在相同的商品之間形成相同的價格。雖然房地產(chǎn)具有獨一無二性，但在同一個房地產(chǎn)市場上，相似的房地產(chǎn)也會有相近的價格。替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價工作，指明了下列兩點：（1）如果存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價格時，則可以通過這些相似的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格。（2）不能孤立地思考估價對象的價值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價格牽掣，特別是同一個估價機(jī)構(gòu)，在同一個城市、同一個時期，為了同一種估價目的，對不同區(qū)位、不同檔次的房地產(chǎn)的評估價值應(yīng)有合理的“價差”，尤其是較好的房地產(chǎn)的評估價值不應(yīng)低于較差的房地產(chǎn)的評估價值。同一個估價機(jī)構(gòu)在同一個城市的各種估價結(jié)果，都應(yīng)當(dāng)可以拿出來比較，之間不會相互矛盾，能夠“自圓其說”。替代原則是針對估價結(jié)果而言的，不論采用何種估價方法估價，最后都應(yīng)把估價結(jié)果放到市場中去衡量，只有當(dāng)估價結(jié)果沒有不合理偏離相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格時，估價結(jié)果才可以說是合理的。當(dāng)把替代原則的思想用于某個參數(shù)的測算、選取時，替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。替代原理在市場法、收益法、成本法、假