可行性研究階段的建筑工程造價動態(tài)控制.doc

可行性研究階段的建筑工程造價動態(tài)控制可行性研究階段的建筑工程造價動態(tài)控制 摘要:文章通過基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)論證、估算編制等三個方面,詳細論述可行性研究階段的工程造價動態(tài)控制,從而達到真正意義上的工程造價全過程控制起點和標桿作用。 b5E2RGbCAP關(guān)鍵詞:可行性研究階段、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估算 建筑工程造價貫穿于項目建設(shè)全過程,即投資決策(可行性研究階段)、項目設(shè)計、招投標、施工及竣工決算審計五個階段。 p1EanqFDPw從工程造價的角度來講,對應(yīng)工程造價估算、概算、預算(標底)、結(jié)算四個階段,工程造價的動態(tài)控制行為就是:用估算指導概算、用概算指導預算、用預算指導結(jié)算,即動態(tài)控制目標估算?概算?預算?結(jié)算。動態(tài)控制目的是保證工程投資控制的可預見性、準確性,從而達到預期投資的效果。 DXDiTa9E3d從管理學的角度,工程造價的動態(tài)控制就是工程造價管理的提前,即提前到編制可行性研究報告的階段。其目的是確保估算的合理性、可控性、準確性,讓估算在工程造價全過程控制中起到真正意義上的標桿作用。在實際的操作中,該階段提供的數(shù)據(jù)是概念性的、模糊性的以及不確定性的,這就為造價管理重心提前帶來相當?shù)碾y度。這時就需要專業(yè)的資深造價人員參與,參與到調(diào)查研究的每一個環(huán)節(jié),深入細致地了解工程項目的每一個細節(jié),同時結(jié)合可行性研究的編制內(nèi)容,整理與工程造價相關(guān)的具體情節(jié)與數(shù)據(jù),同時收集大量同類地區(qū)、同類項目數(shù)據(jù),為編制估算奠定可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),確保估算的相對準確性。 RTCrpUDGiT(一)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集 (1)項目概況:作為工程造價控制的起點,項目概況中涉及工程造價的一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù),首先是建筑的大體規(guī)模,建物單體的數(shù)量,建5PCzVD7HxA筑面積、容積率、綠化率等;其次是各棟單體的主要用途,各棟單體之間的關(guān)聯(lián)度等等; (2)市場預測:該環(huán)節(jié)涉及項目的市場定位、銷售方案,這是編制估算的重要環(huán)節(jié)。從市場定位中可以解悉出與造價相關(guān)的具體細節(jié)。下面以商用辦公樓開發(fā)為例。 jLBHrnAILg1)建筑的功能及定位。項目功能及定位直接影響面對什么樣的銷售群體,預期的銷售價格期望;同時影響開發(fā)寫字樓的檔次,以及工程造價的投入。(如該建筑是否為一個智能化建筑、是否為綠色環(huán)保建筑、是否為安保功能強大的項目); xHAQX74J0X2)建筑的外部效果。這是一個面子工程,而面子工程涉及方方面面的造價,如外墻的造價、外墻燈光的造價、外墻大屏幕、外墻廣告牌,配套的市政設(shè)施,園林景觀的造價等; LDAYtRyKfE3)售樓標準。通過了解建筑的售樓,明確其內(nèi)裝的大致要求,涉及與造價相關(guān)的內(nèi)部裝飾范圍,如:其銷售部分面積部分是否考慮為毛胚、初裝(目前高級寫字樓常用的方式,架空地臺+吊頂大開間,購買的業(yè)主只有在精裝時增加隔墻,以及表面的一些裝飾,保證整個大樓的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性);與內(nèi)裝相關(guān)的各專業(yè)之間的配套問題,如:空調(diào)末端是否到位以及可能到位的程度,電氣末端是否到位及末端配電箱的配置方式,弱電是否配置到位等。 (3)項目建設(shè)選址及建設(shè)條件論證:從項目建設(shè)選址及建設(shè)條件來看,這涉及工程造價細節(jié)的延伸。 Zzz6ZB2Ltk首先涉及的工程造價環(huán)節(jié)是選址處的人工費用,如:某BOT發(fā)電廠項目,其工程所在地為越南,而該項目的工程人員均為國內(nèi)外派人員,其人工費相對其在國內(nèi)的費用高出很多; dvzfvkwMI1其次是材料費用,如:某BOT電信項目,其工程所在地為蘇丹,其項目的主要設(shè)備材料均由國內(nèi)采購,然后外運至項目所在地,這將增加大量的運輸成本,應(yīng)考慮相應(yīng)增加設(shè)備、材料的費用; 再次項目所在地的施工環(huán)境,將會對工程造價造成直接影響,如深圳中心區(qū)某商業(yè)綜合樓,其所在地為高層商業(yè)區(qū),周邊高層建筑緊鄰本項目。所以第一需考慮的因素是基坑支護問題,基坑支護需結(jié)合周邊的條件、結(jié)合地勘報告,找到切實可行的施工方案,保證在施工過程中,地質(zhì)情況的穩(wěn)定性,這些均需在基坑支護費用中充分考慮;第二需考慮臨時設(shè)施的問題,本項目布置臨時設(shè)施的位置是否足夠。為保證與中心區(qū)的形象相統(tǒng)一,是否需加大在臨設(shè)上的投入;第三需考慮施工運輸車輛的行駛時間,因項目在市中心區(qū),白天來往的車輛很多,進入工地的道路也是繁忙路段,同時道路也比較狹窄,那施工用車只有考慮在晚上,如土方的外運,就會增加機械臺班的閑置及降效費用,商品砼的運輸,不僅會影響施工期,同時會因夜晚施工帶來環(huán)境影響。因而要考慮處理該類環(huán)境影響的相關(guān)費用等。 rqyn14ZNXI(4)項目外部配套設(shè)施的建設(shè);外部的市政配套設(shè)施是否到位,直接影響投資的外部環(huán)境以及其帶來的可能增加的成本費用等。如:*住宅小區(qū),當用戶入住后,因市政燃氣未到位,開發(fā)商不得不加大投入,建立臨時燃氣站,保證小區(qū)用氣。 EmxvxOtOco(5)項目建設(shè)周期及工程進度安排;項目建設(shè)周期,直接影響項目資金的時間成本、融資成本。應(yīng)充分考慮項目進展過程中,各種人文、自然因素對建設(shè)工期的影響,避免不必要的工期延誤。如土石方、基坑支護及樁基工程是否能錯開雨季進行施工等。(6)收集同類項目的大量資料:根據(jù)本項目的投資功用、規(guī)模、類型、結(jié)構(gòu)型式等分門別類收集大量的資料;同時收集項目所在的同地區(qū)及具體地點的其它項目資料,進行分類整理;保證收集資料的完整性、可參考SixE2yXPq5性。 (二)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整理。 1、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整理:根據(jù)常規(guī)項目的標段劃分,項目大致可分為:基礎(chǔ)工程(基坑支護、土石方及樁基工程)、施工總承包工程、專業(yè)分包工程(含消防工程、空調(diào)工程、幕墻工程、二次裝修工程、電梯工程、燃氣工程、智能化工程、園林景觀工程等),可根據(jù)此類標段的劃分,把相應(yīng)的數(shù)據(jù)放入各標段之中。確保數(shù)據(jù)收集的條理性。 6ewMyirQFL同時對各標段中的主要數(shù)據(jù)進行拆分,?基坑的土方量、外運的里程,基坑支護的形式、地質(zhì)預期及相應(yīng)樁基形式及長度;?總包工程的建筑面積、鋼筋含量、砼含量、初裝面積等;?空調(diào)工程的制冷面積、制冷主機配置的形式;?二次裝修的范圍,標準,主要部位使用的材質(zhì)等;?幕墻工程的形式,與綠色環(huán)保相結(jié)合的效果,不同部位材質(zhì)的劃分;?燃氣工程使用戶數(shù)等;?智能化工程配置的主要系統(tǒng)、配置系統(tǒng)預期需達到的主要功能等。 kavU42VRUs2、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的論證:基礎(chǔ)數(shù)據(jù)論證是工程造價管理提前的一個重要環(huán)節(jié),直接影響工程造價控制起點的準確性、合理性。 y6v3ALoS89(1)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的論證是一個集體決策的過程,它涉及到設(shè)計、工程技術(shù)、財務(wù)等各個環(huán)節(jié),需要相關(guān)專業(yè)人員對擬建項目的必要性和可行性進行技術(shù)經(jīng)濟論證。分析論證過程不僅要重視新設(shè)企業(yè)的經(jīng)濟效益的分析,還應(yīng)立足節(jié)約,充分重視項目在市場中的領(lǐng)先地位,以減少項目建成后的運營成本和影響企業(yè)今后的發(fā)展。 M2ub6vSTnP(2)論證后的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)必須是設(shè)計意圖的真實反映,而不是脫離設(shè)計的一組單純數(shù)據(jù)。它來源于項目的設(shè)計意圖及思路,結(jié)合類似項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)整理后的一組數(shù)據(jù),該數(shù)據(jù)從產(chǎn)生后就被賦予一定的生命力,它是與項目密切相關(guān),隨0YujCfmUCw著項目的開展,它是不斷動態(tài)發(fā)展和不斷完善的。 (3)論證后的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)必須真實反映目前先進的生產(chǎn)力。充分了解目前先進的施工工藝,了解先進施工工藝帶來的企業(yè)效益、項目收益、社會效益,充分展望項目開發(fā)期間技術(shù)的發(fā)展水平。反之推論其對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的影響,進一步對基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行修正和完善。 eUts8ZQVRd(4)論證后的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)必須真實反映目前政策和相關(guān)的法律和法規(guī)。如目前國家提倡的節(jié)能減排、綠色環(huán)保的建筑理念等,以及為達到該類建筑目標,申請相關(guān)認證(如LEED認證等)需涉及的相關(guān)費用等,必須在基礎(chǔ)數(shù)據(jù)中充分體現(xiàn)。 sQsAEJkW5T(三)建筑工程投資估算的編制 建筑工程費用的估算方法有單位建筑工程投資估算法(以單位建筑工程量投資乘以建筑工程總量)、單位實物工程量投資估算法(以單位實物工程量乘以實物工程量總量)和概算指標投資估算法。為保證工程造價動態(tài)控制的連貫性、可控性,編制估算的方法應(yīng)采用概算指標投資估算法。 GMsIasNXkA1、投資估算編制中,動態(tài)控制的主要基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)有明確的體現(xiàn),該數(shù)據(jù)是通過上述環(huán)節(jié)充分論證的。 2、投資估算編制中,價格指標必須與目前市場行情相吻合,充分考慮建筑項目所在地的一些特殊情況,同時對未來的建筑期間內(nèi),價格的上漲系數(shù)應(yīng)充分證論后,反應(yīng)到價格指標中。 TIrRGchYzg3、投資估算編制中,其編制的范圍必須與預期的竣工交樓標準相吻合。 4、投資估算編制中,其主要材料和設(shè)備的配置(電梯、空調(diào)設(shè)備等)需與投資項目的檔次與吻合。 5、投資估算編制中,其單位工程和專業(yè)工程的劃分需與預期的標段劃分相吻合。 6、投資估算編制的格式,需便于下一步工程造價的控制和分析。 綜上所述,工程造價全過程控制的起點在可行研究階段(