物業(yè)管理費的定價方式

物業(yè)管理費的定價方式2004年1月1日實施物業(yè)服務收費管理辦法之前 政府定價 政府指導價 市場調節(jié)價2004年1月1日實施物業(yè)服務收費管理辦法之后 政府指導價 市場調節(jié)價 從2004年1月1日起針對物業(yè)管理費用收取標準，政府物價不再審批、不再備案物業(yè)服務收費不再由政府物價部門審批、備案改以物業(yè)服務合同約定為準以政府定價方式管理物業(yè)服務收費的弊端： 不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務質量 制約了業(yè)主對物業(yè)服務質量的監(jiān)督權和選擇權 因定價標準不客觀產生了大量矛盾 政府核定物業(yè)服務收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展 違反中華人民共和國價格法以及物業(yè)服務收費管理辦法的法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)服務費用定價核心-合同約定物業(yè)服務合同應當與業(yè)主協(xié)商確定，協(xié)商的基礎在于大家業(yè)主共同決策所有權人決策權的變化：所有權人決策權的變化：為了給以后的司法審判保留有效證據，雙過半投票權決策應該實行實名制物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法 國家發(fā)展改革委、建設部2007年9月10日頒布“發(fā)改價格20072285號”適用對象：政府指導價確定物業(yè)服務收費標準，即物業(yè)服務社會平均成本負責：政府價格主管部門組織實施，房地產主管部門配合物業(yè)服務定價成本監(jiān)審原則： 合法性原則 相關性原則 對應性原則 合理性原則物業(yè)服務定價成本構成： 1.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等-即人工費人員費用是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用 基本工資社會保險費包括：醫(yī)療、工傷保險、養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、生育保險、住房公積金等按規(guī)定提取的福利費： 福利基金，按工資總額的14%計算 工會基金，按工資總額的2%計算 教育基金，按工資總額的1.5%計算加班費，包括日常加班和節(jié)日加班服裝費工服洗滌費制度工作時間的計算： v 年工作日：365天-104天（休息日）-11天（法定節(jié)假日）250天v 季工作日：250天4季62.5天/季v 月工作日：250天12月20.83天/月工作小時數的計算： v 以月、季、年的工作日乘以每日的8小時。每個崗位需要工作的人數計算： v （365天24小時）（250天8小時）4.38日工資、小時工資數的折算： v 按照勞動法第五十一條的規(guī)定，法定節(jié)假日用人單位應當依法支付工資。v 即折算日工資、小時工資時不剔除國家規(guī)定的11天法定節(jié)假日v 據此，日工資、小時工資的折算為：日工資：v 月工資收入月計薪天數小時工資：v 月工資收入（月計薪天數8小時）月計薪天數：v （365天-104天）12月21.75天2.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用 維修費 保養(yǎng)費 日常運行費，主要是能源消耗 裝修費 康樂設施費 低值易耗品耗費、雜項費用電梯運行費用計算： v 主要是電梯電費v 電梯電費電梯功率功率因素電梯有效利用系數 365天24小時12月電費單價v 電梯功率-電梯銘牌上標注v 功率因素-電梯銘牌上標注v 電梯有效利用系數-根據實際經驗，從同類型物業(yè)實際運行中統(tǒng)計獲得v 365天24小時-電梯每年運行開啟時間v 12月-表明是計算每月電梯運行費用v 電費單價-供電部門所收取的每度用電的單價3.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費 綠化工具費 勞保用品費 綠化用水費 農藥化肥種子費 雜草清運費 園林景觀再造費，包括補苗、花卉盆景布置等4.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等 清潔工具購置費 勞保用品費 清潔機械材料費，包括大樓外墻清潔設備、打蠟拋光機的折舊、消耗材料等 化糞池清理費 垃圾清運費 水池清洗、檢驗費 其它費用5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備 保安系統(tǒng)日常運行及維修保養(yǎng)費 日常保安器材費，包括警棍、對講機、電池、電筒等購置費 保安人員人身保險費-意外傷害保險 保安用房和保安人員住房租金6.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準 火災保險、機械損壞險等財產保險 公眾責任保險 雇主責任保險 社會保險（一般包含在人工費中，特別注意不能重復計算）7.辦公費辦公費是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用 交通費 通信費 低值易耗文具、辦公用品費 書報費 宣傳廣告和市場推廣費 法律費用 節(jié)日裝飾費 辦公用房租金 業(yè)主大會、業(yè)主委員會辦公費8.管理費分攤管理費分攤是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉而由各物業(yè)服務小區(qū)承擔的管理費用 物業(yè)管理公司管理該小區(qū)項目所支出的服務費用分攤 物業(yè)管理公司對管理處實施的管理成本的分攤9.物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊固定資產折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產的折舊金額物業(yè)服務固定資產指在物業(yè)服務小區(qū)內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產固定資產殘值率按3%5%計算，個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率 以直接用于業(yè)主物業(yè)管理服務的固定資產為范圍 交通工具，如業(yè)主樓巴汽車 通訊設備，如電話機、手機、傳真機等 辦公設備，如桌椅、沙發(fā)、電腦、復印機、空調機等 工程維修設備，如管道疏通機、電焊機等 其它設備10.經業(yè)主同意的其它費用經業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用 業(yè)主委員會委員津貼 經業(yè)主同意，是指業(yè)主大會決議同意，并在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確約定 業(yè)主大會決議同意，按照物權法第七十六條規(guī)定，決定“有關共有和共同管理權利的其他重大事項 ”，“應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意 ”物業(yè)服務成本支出情況： 項 目 行次及關系上報數核增數核減數核定數一、人員費用（元）1=(2：4) (一)工資2 (二)社會保障費3 (三)其它支出4二、共用部分運行維護費(元)5其中(一)電梯日常運行維護費6=(7：11) 1、電費7 2、維護費8 3、設備保險費9 4、年安檢費10 5、其它支出11(二)二次供水設施運行維修費12 =(13：15) 1、電費13 2、日常維護費14 3、其它支出15項 目 行次及關系上報數核增數核減數核定數三、綠化養(yǎng)護費（元）16四、清潔衛(wèi)生費（元）17五、秩序維護費（元）18六、共用部分保險費（元）19七、辦公費（元）20八、管理費分攤（元）21九、固定資產折舊費（元）22十、業(yè)主同意其他費用（元）23十一、扣除電梯及二次供水日常運行維護費的物業(yè)服務運行總成本（元）24 =1+5+(16：23)-6-12十二、服務小區(qū)應收費面積（平方米）25 其中：(一)配有電梯物業(yè)應收費面積26(二)配有二次供水設施物業(yè)應收費面積27項 目 行次及關系上報數核增數核減數核定數十三、扣除電梯及二次供水設施日常運行維護費的平均單位面積物業(yè)服務成本（元/平方米）28=2425十四、平均單位面積電梯服務運行成本（元/平方米）29=626十五、平均單位面積二次供水服務運行成本（元/平方米）30=1227物業(yè)管理費收費標準的厘定原則： 成本核算原則 折舊補償原則 保本微利原則 分級管理原則 商業(yè)特性原則 區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點 不得重復計算物業(yè)管理費的包干制與酬金制：包干制-是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理公司享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式酬金制-是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式包干制的特點： 業(yè)主向物業(yè)管理公司支付固定的物業(yè)服務費用 物業(yè)管理費用的盈余、虧損屬于物業(yè)管理公司 物業(yè)管理公司暗箱作業(yè) 共用部分不能及時維修保養(yǎng)，疲勞使用 物業(yè)管理費用應繳納營業(yè)稅等稅費 按照合同約定，可以不向業(yè)主公布賬目酬金制的特點： 物業(yè)管理公司向業(yè)主預收物業(yè)服務資金 物業(yè)管理費用的盈余、虧損屬于業(yè)主 物業(yè)管理公司陽光作業(yè) 共用部分能夠保證及時維修保養(yǎng) 物業(yè)管理費用合理避稅成為可能 按照合同約定，定期向業(yè)主公布賬目 維護了業(yè)主和物業(yè)管理公司的合法權益 有利于加強成本控制，降低和避免虛假成本、轉嫁成本和侵占業(yè)主利益的傾向酬金的計提： 酬金計提基數應以代收代支的物業(yè)服務資金和其它收入之和為準 酬金制比例應在物業(yè)服務合同中明確約定 一般酬金制比例在8%18% 酬金計提應避免重復計提 計提的酬金包含物業(yè)管理公司利潤、物業(yè)管理公司營業(yè)稅、物業(yè)管理公司對管理處實施的管理成本酬金制的制度建立： 建立收支平衡的管理預算制度 建立物業(yè)管理費收支情況報告制度，保證業(yè)主知情權-物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況 建立業(yè)主咨詢答復制度-業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出咨詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復 建立物業(yè)管理審計制度-物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計 建立多退少補機制 建立獎勵機制專項維修資金的概念和性質專項資金是由業(yè)主或非業(yè)主使用人交納，為了保障物業(yè)在使用一定時間后，所需的特定維修、更新及房屋發(fā)生緊急情況時應急的資金特定物業(yè)共用部分的中修、大修、更新、改造、翻修性質是由業(yè)主交納，由物業(yè)管理單位或政府主管部門設立專門賬戶管理住宅專項資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金專項維修資金管理、使用原則管理專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人所有并決策、政府監(jiān)督使用方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致安全遠遠超越自由、效益、效率專戶存儲以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬、以戶為單位設分賬 細戶按單幢設置?？顚Ｓ脤ｍ椨糜诠灿貌课弧⒐灿迷O施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金 保修期滿后的大修、更新、改造所有權人所有業(yè)主交存的屬于業(yè)主所有 公有住房售房款中提取的屬于售房單位所有所有權人決策：業(yè)主大會成立之前列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議業(yè)主大會成立之后業(yè)主大會依法通過使用方案 經業(yè)主委員會審定后實施所有權人決策權的變化：v 業(yè)主共同決定的專項維修資金，物權法使三分之二決策方法發(fā)生根本變化：v 原物業(yè)管理條例的2/3投票權物權法的雙2/3投票權v 為了給以后的司法審判保留有效證據，三分之二投票權應該實行實名制政府監(jiān)督交存監(jiān)督、業(yè)主大會成立之前代管、入戶前強制交納首期專項維修資金、強制續(xù)交、統(tǒng)一監(jiān)制專用票據、過戶監(jiān)督、至少每年一次核對賬目并向業(yè)主公布賬目、審計監(jiān)督、財政部門對財務管理和會計核算制度監(jiān)督、對違法行為依法進行處罰 負責指導、協(xié)調、監(jiān)督維修基金的管理與使用；制定使用計劃報批管理、財務預決算管理、審計監(jiān)督、業(yè)主的查詢和對賬等制度相應法律、法規(guī)的處罰規(guī)定： 物業(yè)管理條例第六十三條 物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法第十一條、第十八條 中華人民共和國刑法第一百八十五條挪用資金罪、挪用公款罪；第一百八十三條職務侵占罪、貪污罪；第一百八十四條和第一百六十三條公司、企業(yè)人員受賄罪；第一百六十一條提供虛假財會報告罪；第一百六十二條妨害清算罪等受益人和負擔人相一致下列四項費用不得從住宅專項維修資金中列支： 1. 依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用如：規(guī)劃范圍內的配套設施費用、保修范圍內的保修費用2. 依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用以所有權為限，屬于相關單位所有權的由相關單位承擔；屬于業(yè)主的經業(yè)主共同依法決策可在專項維修資金中負擔3. 應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用無法確定當事人的，經業(yè)主共同依法決策可在專項維修資金中負擔4. 根據物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用住宅專項維修資金的來源交存1.法規(guī)的強制性規(guī)定國家建設部、財政部頒布住宅專項維修資金管理辦法(建設部第165號令)之規(guī)定繳交對象業(yè)主非開發(fā)商商品住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積，每平方米建筑面積交存首次住宅專項維修資金標準：當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%8%公有住房的來源于兩部分： 業(yè)主按當地房改成本價的2%的比例，屬全體業(yè)主共同所有 售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，屬公有住房售房單位所有 2.專項維修資金本身產生的利息和投資收益3.物業(yè)服務費結轉的費用 物業(yè)服務費運行中成本開支后的結余，如果有連續(xù)幾年或者年度出現較大數額的結余時，除可在管理預算中調整收費標準外，也可經業(yè)主大會同意按一定比例納入專項資金 4.業(yè)主大會決定分攤的費用 根據住宅維護保養(yǎng)的需要，在大、中修和更新改造費用不足時，由業(yè)主大會決定向全體業(yè)主收取的、保證物業(yè)的正常使用的分攤資金 5.業(yè)主共有物業(yè)的收益6.社會捐贈或政府津貼撥款的費用 專項維修資金的作用： 業(yè)主組織如業(yè)主大會的注冊資本金 緊急情況下的儲蓄備用金 承擔全體業(yè)主責任的賠償金 共用部分，即共用部位、共用設施設備的中修、大修、翻修、更新、改造的資金 建筑物損毀后的重建、拆除的啟動資金物業(yè)管理企業(yè)財務運營與代業(yè)主理財一、物業(yè)管理企業(yè)財務運營1.企業(yè)財務運營企業(yè)財務-企業(yè)為達到既定的目標所進行的籌集和運用資金等活動及這些活動所體現的各種關系企業(yè)財務管理：對企業(yè)財務運營活動和財務關系實施的管理企業(yè)財務管理的對象：企業(yè)財務活動、各種財務關系企業(yè)財務運營-在商品貨幣經濟條件下企業(yè)的資金運動物業(yè)管理企業(yè)財務運營-是指物業(yè)管理企業(yè)在開展物業(yè)管理服務經營過程中所進行的資金運動包括資金籌集、資金運用、資金耗費、資金收回和資金分配五個環(huán)節(jié)2.企業(yè)財務管理目標總體目標： 利潤最大化 資本利潤率最大化或每股利潤最大化 企業(yè)價值最大化或股東財富最大化具體目標： 資金籌集管理目標 投資管理目標 利潤分配管理目標3.企業(yè)財務管理內容-籌資決策-投資決策-利潤分配決策4.財務報告會計報表部分： 主表-資產負債表、利潤表、現金流量表、成本報表 附表-資產減值明細表、股東權益增減變動表、應交增值稅明細表、利潤分配表文字報告部分： 會計報表附注、財務狀況說明書5.物業(yè)管理績效評價的指標體系物業(yè)管理績效評價基本指標 財務效益狀況指標 凈資產收益率、總資產報酬率、財務內部收益率資產營運狀況指標 總資產周轉率、流動資產周轉率償債能力狀況指標 資產負債率、利息保障倍數發(fā)展能力狀況指標 營業(yè)增長率、資本積累率物業(yè)管理績效評價修正指標 財務效益狀況修正指標 主營業(yè)務利潤率、盈余現金保障倍數、成本費用利潤率資產營運狀況修正指標 應收賬款周轉率、不良資產比率、資產損失比率償債能力狀況修正指標 流動比率、速動比率、現金流動負債比率、長期資產適合率、經營虧損掛賬比率發(fā)展能力狀況修正指標 總資產增長率、三年利潤平均增長率、三年資本平均增長率物業(yè)管理績效評價評議指標 經營者基本素質服務滿意度基礎管理水平在崗員工素質狀況服務硬環(huán)境發(fā)展創(chuàng)新能力經營發(fā)展策略綜合社會貢獻6.物業(yè)管理報告-是指物業(yè)管理服務者向有關方面提交的反映一定階段物業(yè)管理服務過程中所作的主要工作、財務效益狀況以及未來工作計劃的文書按照向不同主體提交分為三類： 向業(yè)主提交的物業(yè)管理報告 向上級管理高層提交的物業(yè)管理報告 向投資者或者董事會提交的物業(yè)管理報告按照經營期間時間的不同分為： 月度報告、季度報告、年度報告、專題報告物業(yè)管理報告構成 物業(yè)管理工作總結 物業(yè)管理財務報告 物業(yè)管理工作計劃報告編寫的注意事項： 突出重點、兼顧一般 注重時效、真實可靠 報告清楚、文字簡練二、物業(yè)管理的代理理財與管理處的財務管理代理理財-代理業(yè)主對物業(yè)管理費用理財 物業(yè)管理費用：物業(yè)管理費、共用部分共有收益、專項維修資金 物業(yè)管理費用的所有權屬于全體業(yè)主 物業(yè)管理管理處財務管理的核心代業(yè)主理財 代業(yè)主理財行為必須以全體業(yè)主的根本利益為出發(fā)點管理處財務管理基本職能： 遵循一般會計制度規(guī)定的程序和方法 采用報賬、記錄、分析、匯總的方法 定期編制通用和專用的物業(yè)管理費用收支報表管理處財務管理的具體內容： 物業(yè)管理項目的財務預算 物業(yè)管理項目的費用支出測算 物業(yè)管理費收費標準的厘定 會計過程的管理 財務成果報告、總結、分析 向上級物業(yè)管理公司財務主管報告 向全體業(yè)主報告管理處經營活動中的財務處理： 對屬于利用全體業(yè)主共用部分進行的經營收益統(tǒng)一納入物業(yè)管理費用的收支 對上級物業(yè)管理公司授權，利用自有資金和能力向業(yè)主或其他消費者提供的專項服務、特約服務，不能用物業(yè)管理費的成本支出，同時不能與物業(yè)管理費結余混淆，屬于物業(yè)管理公司自己的經營性收益管理處財務管理獨立核算的形成：1.早期借鑒港澳新加坡的經驗： 獨立核算、固定酬金、結余返利于業(yè)主2.結合中國實際總結出的基本指導方針： 收支平衡、略有結余 取之于民、用之于民 一業(yè)為主、多種經營 非獨立核算的收費點3.90年代總結出物業(yè)管理財務管理思路： 保本微利、量出為入、獨立核算、保證傭金、多退少補 既保證業(yè)主利益，也保證物業(yè)管理企業(yè)利益，同時又促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展管理處財務管理的特性：1.會計核算主體“資產”結構簡單 沒有注冊資本、長期投資 流動資產、固定資產、遞延資產屬于業(yè)主權益2.會計過程“負債”特殊 業(yè)主先交錢后享受服務，一般不需要另外借貸3.“所有者收益”是全體業(yè)主4.物業(yè)管理費全部是“成本和費用”5.會計主體沒有“利潤”管理處會計核算與管理的特定原則： 業(yè)主支付原則 獨立核算原則 多退少補原則 監(jiān)督報告原則 利益保全原則管理處財務管理的幾種形態(tài)： 完全獨立核算的會計主體 物業(yè)管理公司統(tǒng)管分賬核算的會計主體 內部物業(yè)業(yè)主附屬型的會計主體 非獨