萬(wàn)達(dá)國(guó)際寫字樓營(yíng)銷匯報(bào)匯報(bào)版.ppt

萬(wàn)達(dá)國(guó)際 暫定名 寫字樓營(yíng)銷報(bào)告syswin思源經(jīng)紀(jì) 重慶may2009萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目組 匯報(bào)思路提綱 以項(xiàng)目本體為出發(fā)點(diǎn)研究區(qū)域城市發(fā)展以及商務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 導(dǎo)向?qū)δ繕?biāo)客群的精確定位 以客群為平臺(tái)定制項(xiàng)目的營(yíng)銷執(zhí)行細(xì)案 項(xiàng)目本體研究 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷細(xì)案 市場(chǎng)背景研究 一 重慶市商務(wù)辦公宏觀市場(chǎng)研究 二 南岸區(qū)商務(wù)辦公區(qū)域市場(chǎng)研究 匯報(bào)思路提綱 以項(xiàng)目本體為出發(fā)點(diǎn)研究區(qū)域城市發(fā)展以及商務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 導(dǎo)向?qū)δ繕?biāo)客群的精確定位 以客群為平臺(tái)定制項(xiàng)目的營(yíng)銷執(zhí)行細(xì)案 一 重慶市商務(wù)辦公宏觀市場(chǎng)研究 1 重慶產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及商務(wù)辦公區(qū)域格局 2 重慶市商務(wù)辦公市場(chǎng)需求研究 3 重慶市商務(wù)辦公市場(chǎng)供給研究 二 南岸區(qū)商務(wù)辦公區(qū)域市場(chǎng)研究1 南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 2 南岸區(qū)商務(wù)辦公市場(chǎng)需求研究 重慶的地形特點(diǎn)決定了其空間結(jié)構(gòu)不同于一般平原型城市的 同心圓 或 方塊狀 未來(lái)空間結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn) 一城五片 多中心組團(tuán)式 特征 主城區(qū)劃分為5個(gè)片區(qū) 16個(gè)組團(tuán)和6個(gè)獨(dú)立功能區(qū) 五片 即按照 兩江四山 的山水格局 將主城分為五大片區(qū) 都市區(qū)城市中心主要指中央商務(wù)區(qū) cbd 由江北城 解放碑和彈子石濱江地區(qū)組成 城市副中心除已有的沙坪壩 觀音橋 楊家坪 南坪以外 另外重點(diǎn)建設(shè)西永和茶園 由此形成 一個(gè)中心 六個(gè)副中心 的格局 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃呈現(xiàn) 一城五片 多中心組團(tuán)式 特征 市場(chǎng)背景研究 重慶產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展格局 一個(gè)中心 六個(gè)副中心 南岸區(qū)規(guī)劃為會(huì)展商貿(mào) 都市旅游 科研教育為主的城市發(fā)展規(guī)劃 市場(chǎng)背景研究 重慶產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展格局 重慶市寫字樓市場(chǎng)整體形勢(shì) 南岸區(qū)板塊 解放碑板塊 江北城cbd板塊 江北區(qū)板塊 北部新區(qū)板塊 九龍坡區(qū)板塊 高新區(qū)板塊 沙坪壩區(qū)板塊 重慶市商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展格局分為 一個(gè)新興商務(wù)中心為契機(jī) 兩大傳統(tǒng)商務(wù)中心板塊為主導(dǎo) 五大副商務(wù)中心為輔助 的發(fā)展格局 目前發(fā)展最好市場(chǎng)認(rèn)同度最高的是解放碑以及江北區(qū)板塊 未來(lái)期望最大的是江北城cbd板塊 其他其余發(fā)展受這三個(gè)板塊的影響 僅僅作為輔助區(qū)域 商務(wù)市場(chǎng)接受與認(rèn)同度較差 重慶商務(wù)板塊分區(qū)明顯 解放碑 江北以及江北城cbd發(fā)展最好 其他區(qū)域發(fā)展落后 市場(chǎng)背景研究 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展格局 2001 2007寫字樓交易面積 萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源 2002 2008重慶市國(guó)土資源和房屋管理局房地產(chǎn)交易報(bào)表備注 由于重慶市房交所2007年12月24日關(guān)閉對(duì)外公布商品房分物業(yè)成交明細(xì)數(shù)據(jù) 故2008年寫字樓成交數(shù)據(jù)目前暫無(wú)渠道取得 主城區(qū)寫字樓物業(yè)2001 2007年交易量總量為169 34萬(wàn)平方米 2001 2002年均在10萬(wàn)平方米以下 2003年后突然放量 交易量翻了一倍 2003 2005年交易量均在20萬(wàn)平方米左右 渝中區(qū)寫字樓物業(yè)交易量位于各區(qū)之首 2001 2007年交易總量為42 51萬(wàn)平方米 占主城區(qū)25 1 其次為江北區(qū)和南岸區(qū) 交易總量為27 16萬(wàn)平方米和11 69平方米 占主城區(qū)的比重分別為16 和6 9 重慶市寫字樓年均消化面積約為32萬(wàn)平米 其中渝中 江北區(qū)占到總交易量的42 南岸區(qū)5年平均年消化面積2 3萬(wàn)平米 市場(chǎng)背景研究 重慶市商務(wù)市場(chǎng)需求研究 年去化水平 2001 2007寫字樓交易總金額 億元 數(shù)據(jù)來(lái)源 2002 2008重慶市國(guó)土資源和房屋管理局房地產(chǎn)交易報(bào)表 從市場(chǎng)交易金額上來(lái)看 渝中區(qū)和江北區(qū)占了重慶主城區(qū)商務(wù)市場(chǎng)總成交金額43 的份額 南岸區(qū)由于高端寫字樓在2007年前出現(xiàn)相對(duì)較少 所占比例較小 但2008年開(kāi)始南岸區(qū)入市的較多寫字樓項(xiàng)目 提升了南岸區(qū)辦公物業(yè)在主城區(qū)所占比例 從交易金額上看 仍然以渝中江北為主 占總交易金額的43 而南岸交易額較低5年合計(jì)消化金額約3億 市場(chǎng)活躍度極差 市場(chǎng)背景研究 重慶市商務(wù)市場(chǎng)需求研究 年交易量分布 成都 成都05年 06年寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量分別為45 31萬(wàn) 56 9萬(wàn) 2005年供銷比例達(dá)到了1 2 而2006年則上升到了1 78 其次是銷售面積 05年和06年的銷售面積分別為37 68為萬(wàn) 和32萬(wàn) 北京 北京05年至07年的供應(yīng)面積分別為255萬(wàn) 317萬(wàn) 188萬(wàn) 其銷售面積分別為131萬(wàn) 260萬(wàn) 及46萬(wàn) 2005至2007年的供銷比例分別為0 46 0 86 7 71 成都寫字樓年均消化量為35萬(wàn)平米 而北京更是高達(dá)146萬(wàn)平米 相對(duì)比重慶寫字樓年均23萬(wàn)平米說(shuō)明重慶市整體商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展仍處于落后的格局 市場(chǎng)背景研究 重慶市商務(wù)市場(chǎng)需求研究 交易面積對(duì)比 已入駐寫字樓分布圖 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) 重慶市目前已投入使用寫字樓約60個(gè)項(xiàng)目 形成辦公寫字樓市場(chǎng)的兩線布局 渝北 江北 渝中 沙坪壩 九龍坡 目前投入使用的寫字樓依然以江北 渝中為主要聚集區(qū) 市場(chǎng)背景研究 重慶市商務(wù)市場(chǎng)需求研究 調(diào)研 調(diào)研目的 了解目前重慶主城區(qū)內(nèi)寫字樓內(nèi)企業(yè)的辦公情況 調(diào)研說(shuō)明 分四組人 共12個(gè)調(diào)查員 對(duì)主城區(qū)內(nèi)的60個(gè)目前已經(jīng)投入使用的寫字樓和公寓項(xiàng)目的入駐企業(yè)情況調(diào)查 對(duì)各個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)種類和大致的辦公面積進(jìn)行調(diào)查 其中甲級(jí)寫字樓45個(gè) 乙級(jí)寫字樓10個(gè) 商務(wù)公寓5個(gè) 調(diào)研方法 實(shí)地調(diào)研 案頭調(diào)研 相關(guān)物業(yè)拜訪 電話調(diào)研 市場(chǎng)背景研究 重慶市商務(wù)市場(chǎng)需求研究 調(diào)研 a類 專業(yè)事務(wù)所類 會(huì)計(jì) 審計(jì) 測(cè)量 評(píng)估 公證 律師等 b類 旅游 教育 培訓(xùn)類 旅行社 電腦培訓(xùn) 商務(wù)培訓(xùn) 出國(guó)咨詢 報(bào)社 雜志社等 c類 政府機(jī)關(guān)d類 銀行 保險(xiǎn) 證券 金融類e類 餐娛 生活服務(wù)類 票務(wù)中心 各式中西餐飲 食品 娛樂(lè)業(yè) 美容健身 婚紗攝影等 f類 電子信息類 電子產(chǎn)品 元件 電腦it 軟件等的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng) g類 機(jī)電 家私產(chǎn)品類 普通電器 機(jī)械 電力設(shè)備 家私等的制造及經(jīng)營(yíng) h類 房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類 開(kāi)發(fā) 建筑 建材 裝飾裝修 中介代理 設(shè)計(jì)等 i類 商貿(mào)運(yùn)輸類 商業(yè)代理 貿(mào)易 運(yùn)輸?shù)?j類 生物 醫(yī)藥 環(huán)保 科技類k類 廣告 展覽 策劃 禮儀 慶典類 根據(jù)思源對(duì)重慶市主城區(qū)近3000家企業(yè)的調(diào)研 其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明 目前重慶市寫字樓市場(chǎng)最主要的租戶為生活服務(wù)類 電子信息產(chǎn)業(yè) 機(jī)電家私以及房地產(chǎn)業(yè)類企業(yè) 其中電子信息類最多 公司個(gè)數(shù)所占比例為15 6 已入駐寫字樓企業(yè)主要為生活服務(wù)類 電子信息產(chǎn)業(yè) 機(jī)電家私以及房地產(chǎn)業(yè)企業(yè) 市場(chǎng)背景研究 重慶市商務(wù)市場(chǎng)需求研究 入駐寫字樓企業(yè)類型 重慶市主城區(qū)寫字樓租戶中 租賃面積在套內(nèi)100 200平方米的企業(yè)所占比例最大 達(dá)40 8 其次是40 100平方米租戶 目前重慶市主城區(qū)寫字樓物業(yè)中中小型企業(yè)個(gè)數(shù)較多 將個(gè)數(shù)換算成為面積 套內(nèi)500平方米以上的企業(yè)所占面積比例較大 所占比例達(dá)到29 9 套內(nèi)200 500平方米區(qū)間比例也有所上升 說(shuō)明目前重慶市寫字樓市場(chǎng) 整層或半層需求仍然較為旺盛 已入駐寫字樓企業(yè)主流需求以100 200平米為主 市場(chǎng)背景研究 重慶市商務(wù)市場(chǎng)需求研究 需求面積 市場(chǎng)背景研究 重慶市商務(wù)市場(chǎng)需求研究 行業(yè)屬性與需求面積交叉 市場(chǎng)背景研究 重慶市商務(wù)市場(chǎng)需求研究 行業(yè)屬性與需求面積交叉 數(shù)據(jù)來(lái)源 重慶寫字樓網(wǎng) 市場(chǎng)背景研究 重慶市商務(wù)市場(chǎng)需求研究 租金情況 南岸區(qū)租金價(jià)格較低 平均建面28元 平米 月 低于解放碑41 在售寫字樓體量統(tǒng)計(jì) 目前在售寫字樓項(xiàng)目共計(jì)8個(gè) 41 5萬(wàn)平方米 主要分布在各區(qū)區(qū)域中心 喜來(lái)登國(guó)際中心 龍湖國(guó)際 長(zhǎng)江國(guó)際 市場(chǎng)背景研究 重慶市商務(wù)市場(chǎng)供給研究 在售寫字樓 預(yù)計(jì)2010將入市項(xiàng)目 重慶目前已知未上市的寫字樓達(dá)到19個(gè) 總建筑體量超過(guò)150萬(wàn)平米 將在2010年左右集中上市 這將是重慶7年的合計(jì)消化量 市場(chǎng)背景研究 重慶市商務(wù)市場(chǎng)供給研究 潛在供應(yīng)寫字樓 標(biāo)準(zhǔn)層特征對(duì)比分析 中高端寫字樓的內(nèi)部結(jié)構(gòu)大體一致 標(biāo)準(zhǔn)層面積均集中在1300 1400平方米內(nèi) 層高均高于3 5米左右 中高端寫字樓客戶對(duì)于層高都有較高的要求 寫字樓基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 市場(chǎng)背景研究 重慶市商務(wù)市場(chǎng)供給研究 產(chǎn)品特征 寫字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比分析 目前的中高端寫字樓的電梯配置都較高 電梯平均速度在3米 秒 且為了保證最佳的垂直交通速度都有高低分區(qū) 寫字樓基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 市場(chǎng)背景研究 重慶市商務(wù)市場(chǎng)供給研究 產(chǎn)品特征 車位配比對(duì)比分析 平均單個(gè)項(xiàng)目的車位數(shù)為300個(gè) 車庫(kù)租金根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)位不同而有較大差異 解放碑附近的車庫(kù)租金在1000元 個(gè) 月左右 南岸區(qū)附近在500元 個(gè) 月左右 寫字樓基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 市場(chǎng)背景研究 重慶市商務(wù)市場(chǎng)供給研究 產(chǎn)品特征 市場(chǎng)背景研究 重慶市商務(wù)市場(chǎng)研究 小結(jié) 重慶市產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈 一城五片 多中心組團(tuán)式 發(fā)展格局 南部片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位為會(huì)展 都市旅游 商貿(mào)流通為主題的區(qū)域發(fā)展方向 重慶整體商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展較弱年均去化體量23萬(wàn)平米 大大低于成都 北京等發(fā)達(dá)地區(qū) 商務(wù)地產(chǎn)板塊特征明顯以傳統(tǒng)的解放碑 江北以及新興商務(wù)中心江北城cbd為龍頭 其他區(qū)域發(fā)展較落后 板塊發(fā)展不平衡 整個(gè)重慶市寫字樓入駐企業(yè)類型上看以房地產(chǎn) 生活服務(wù)類 機(jī)電家私等為主 需求面積以100 200平米為主 隨著城市快速發(fā)展 2010年左右寫字樓供應(yīng)量超過(guò)150萬(wàn)平米 相當(dāng)于7年來(lái)重慶的合計(jì)去化量 競(jìng)爭(zhēng)壓力極大 匯報(bào)思路提綱 以項(xiàng)目本體為出發(fā)點(diǎn)研究區(qū)域城市發(fā)展以及商務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 導(dǎo)向?qū)δ繕?biāo)客群的精確定位 以客群為平臺(tái)定制項(xiàng)目的營(yíng)銷執(zhí)行細(xì)案 一 重慶市商務(wù)辦公宏觀市場(chǎng)研究 1 重慶產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及商務(wù)辦公區(qū)域格局 2 重慶市商務(wù)辦公市場(chǎng)需求研究 3 重慶市商務(wù)辦公市場(chǎng)供給研究 二 南岸區(qū)商務(wù)辦公區(qū)域市場(chǎng)研究1 南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 2 南岸區(qū)商務(wù)辦公市場(chǎng)需求研究 到2010年 基本建成 兩地兩區(qū)一中心 新型工業(yè)高地依托在區(qū)科研院所 重點(diǎn)發(fā)展茶園工業(yè)園 長(zhǎng)江工業(yè)園和茶園工業(yè)園b區(qū) 東港園 到2010年 初步建成 新型工業(yè)高地 框架 工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)500億元 高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值25 工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量 質(zhì)量和效益位居都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈前列 科技教育高地依托區(qū)內(nèi) 一城 兩站 六校 十一所 資源和完善的基礎(chǔ)教育平臺(tái) 發(fā)揮科教優(yōu)勢(shì) 進(jìn)一步鞏固 全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)區(qū) 全國(guó)科普示范城區(qū) 的成果 到2010年 r d支出占gdp的比例達(dá)1 7 以上 人均受教育年限達(dá)12年 初步建成重慶有影響的科技教育高地 都市生態(tài)休閑旅游強(qiáng)區(qū)充分發(fā)揮沿江都市旅游核心區(qū) 南山觀光休閑區(qū) 廣陽(yáng)島旅游休閑度假區(qū)和長(zhǎng) 生 迎 龍 廣 陽(yáng) 都市生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)等四大旅游功能區(qū)的優(yōu)勢(shì) 深入打造 吃在南岸 住在南岸 旅游在南岸 品牌 到2010年 旅游收入達(dá)30億元 建成重慶都市生態(tài)休閑旅游強(qiáng)區(qū) 現(xiàn)代化山水園林城區(qū)依托南岸區(qū) 一江 一島 一園 兩山 的優(yōu)勢(shì)和市級(jí)山水園林城區(qū)的良好基礎(chǔ) 進(jìn)一步協(xié)調(diào)山 水 林 人共生共榮關(guān)系 到2008年 建成國(guó)家級(jí)山水園林城區(qū) 江南商務(wù)中心加快建設(shè)重慶中央商務(wù)區(qū)南區(qū)和南濱路rbd 不斷完善南坪商務(wù)圈和茶園新城區(qū)的城市功能 提升南岸城市形象 凸顯南岸會(huì)展 商貿(mào)優(yōu)勢(shì) 到2010年 初步形成以會(huì)展經(jīng)濟(jì) 總部經(jīng)濟(jì)和商貿(mào) 物流業(yè)為主的重慶江南商務(wù)中心 到2010年后形成以會(huì)展經(jīng)濟(jì) 商貿(mào) 物流 醫(yī)藥為核心的江南商務(wù)中心 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位與目標(biāo) 茶園新區(qū)主要以工業(yè)園區(qū)建設(shè)為主要發(fā)展方向 依托長(zhǎng)江 東港 茶園三大工業(yè)園為強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)引擎 茶園新城簡(jiǎn)介茶園新城位于重慶市主城東部 隸屬于重慶南岸區(qū) 規(guī)劃面積120平方公里 可建設(shè)面積74平方公里 人口50萬(wàn) 是重慶市新世紀(jì)重點(diǎn)發(fā)展的城市副中心 工業(yè)園區(qū)發(fā)展茶園新城區(qū)規(guī)劃了茶園 長(zhǎng)江 東港三大工業(yè)園區(qū) 占地面積工25平方公里 目前已經(jīng)完成了7平方公里的開(kāi)發(fā) 入駐100家企業(yè) 包括美的 tcl 雅戈?duì)?機(jī)電控股集團(tuán) 長(zhǎng)江電工廠等國(guó)內(nèi)大型知名企業(yè) 茶園的總體發(fā)展規(guī)劃新城區(qū)建設(shè)的總體構(gòu)想是 按照 統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一管理 的原則 以 工業(yè)化帶動(dòng)城市化 城市化帶動(dòng)工業(yè)化 的理念 高起點(diǎn)規(guī)劃 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) 高質(zhì)量招商 高素質(zhì)服務(wù) 把新城區(qū)建設(shè)成為重慶市的現(xiàn)代化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和最具活力的現(xiàn)代化生態(tài)城市 影響茶園目前主要以工業(yè)園區(qū)建設(shè)為主要發(fā)展方向 進(jìn)駐人口以及當(dāng)?shù)厝丝诘慕?jīng)濟(jì)實(shí)力有限 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)圈 東港工業(yè)園簡(jiǎn)介東港港區(qū)位于長(zhǎng)江之濱南岸區(qū) 東靠明月山 西 北臨長(zhǎng)江 距都市中心城區(qū)15km 港區(qū)擁有10km黃金水岸 距江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅16km 距重慶火車站僅12km 2009年底 東港集裝箱碼頭將建成開(kāi)港 水運(yùn)便捷 貫穿港區(qū)的外環(huán)高速將于2009年底通車 規(guī)劃中還將建進(jìn)港鐵路專用線 屆時(shí)港區(qū)將形成水路 公路 鐵路為一體的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò) 具有優(yōu)越的區(qū)位 交通優(yōu)勢(shì) 總體發(fā)展規(guī)劃東港港區(qū)是作為重慶市重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的 一基地四港區(qū) 之一和南岸工業(yè)未來(lái)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng) 規(guī)劃用地8平方公里 包括港口作業(yè)區(qū) 集裝箱堆場(chǎng)2平方公里 后方物流區(qū)5平方公里 市場(chǎng)群1平方公里 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為現(xiàn)代的港口倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè) 先進(jìn)的裝備制造業(yè)和現(xiàn)代商務(wù)貿(mào)易服務(wù)業(yè) 已入住企業(yè)重慶市船舶工業(yè)總公司 上港集團(tuán) 東風(fēng)風(fēng)力設(shè)備總公司 江南化工集團(tuán) 東港工業(yè)園區(qū)以現(xiàn)代港口 倉(cāng)儲(chǔ)物流 裝備制造以及商貿(mào)為核心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)圈 重慶cbd南區(qū)將以創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)以及配套性產(chǎn)業(yè)為主 與江北 解放碑構(gòu)筑重慶經(jīng)濟(jì)金三角 重慶cbd南部開(kāi)發(fā)區(qū)位于主城南岸彈子石 涂山和雞冠石地區(qū) 范圍為重慶棉紡織三廠和孫家花園以東 長(zhǎng)江以南 彈廣公路以北 規(guī)劃面積11平方公里 根據(jù)重慶cbd三大區(qū)域的功能劃分 cbd南區(qū)主要承擔(dān)配套服務(wù)功能 2006年 為了更好發(fā)揮彈子石片區(qū)的經(jīng)濟(jì)聚集和擴(kuò)散效應(yīng) 南岸區(qū)委 區(qū)政府審時(shí)度勢(shì) 根據(jù)全國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì) 結(jié)合全區(qū) 五大經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài) 的發(fā)展思路 決定在朝天門長(zhǎng)江大橋南橋頭 原重慶第三棉紡廠所在地 建設(shè)總部文化創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)區(qū) 力圖通過(guò)發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 構(gòu)筑起cbd南區(qū)的產(chǎn)業(yè) 引擎 實(shí)現(xiàn)彈子石與解放碑 江北城共塑 金三角 的目標(biāo) 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)圈 南岸中心板塊產(chǎn)業(yè)定位 南坪商圈以現(xiàn)在的南坪轉(zhuǎn)盤 改造后的南坪中心商業(yè)廣場(chǎng) 為中心 以五條特色步行街的建設(shè)為核心 并以沿東 南 西 北四條軸線的不同業(yè)態(tài)發(fā)展為重點(diǎn) 真正使南坪商務(wù)圈成為重慶乃至西部地區(qū)最具活力和影響力的中央商務(wù)區(qū)之一 成為重慶市江南商務(wù)中心的核心組成部分 1 商貿(mào)流通 一號(hào)步行街望旺街 二號(hào)步行街帝景mall 五號(hào)步行街金陽(yáng)重慶映像都已正式開(kāi)街 三號(hào)步行街協(xié)信 城市廣場(chǎng)計(jì)劃明年初正式啟動(dòng) 四號(hào)步行街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已正式啟動(dòng) 五條特色步行街是未來(lái)南坪商圈發(fā)展的核心商業(yè)區(qū) 隨著項(xiàng)目的逐步實(shí)施 增加了商貿(mào)流通設(shè)施 吸引了更多商業(yè)要素的聚集 提升了商業(yè)街的人氣 五條特色步行街 酒店業(yè) 60顆星 100萬(wàn)平方米商業(yè)面積 150萬(wàn)平方米商務(wù)寫字樓等規(guī)劃的逐步落實(shí) 南坪商務(wù)圈商貿(mào)流通中心和商務(wù)中心的地位將得到進(jìn)一步加強(qiáng) 2 支柱產(chǎn)業(yè) 根據(jù)商務(wù)圈五年發(fā)展規(guī)劃 結(jié)合商務(wù)圈自身發(fā)展優(yōu)勢(shì) 確定打造汽車 醫(yī)藥 家居平臺(tái) 作為南坪商務(wù)圈商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展的重點(diǎn) 逐步將汽車 醫(yī)藥 家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為我區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè) 3 特色經(jīng)濟(jì) 南岸區(qū)會(huì)展資源豐富 主要集中在南坪商務(wù)圈 以占地543畝 面積達(dá)28萬(wàn)平方米的 重慶市國(guó)際會(huì)展中心 的為基礎(chǔ) 南坪商務(wù)圈先后舉辦了亞太市長(zhǎng)峰會(huì) 全國(guó)藥博會(huì) 2007年全國(guó)春季糖酒交易會(huì) 全國(guó)圖書展等國(guó)際國(guó)內(nèi)知名展會(huì) 會(huì)展經(jīng)濟(jì) 初見(jiàn)成效 帶動(dòng)了我區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 使 會(huì)展在南岸 成為我 區(qū)又一強(qiáng)勢(shì)品牌 目前正加緊建設(shè)會(huì)展中心二期項(xiàng)目 南岸中心商圈板塊產(chǎn)業(yè)發(fā)展以中心商貿(mào) 汽車 醫(yī)藥 家居建材 會(huì)展為核心的發(fā)展定位 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)圈 調(diào)研說(shuō)明 以項(xiàng)目為中心點(diǎn) 根據(jù)已建成道路四至 分4小組共計(jì)8名調(diào)研人員 對(duì)所有覆蓋區(qū)域內(nèi)的所有寫字樓辦公物業(yè)的入駐企業(yè)進(jìn)行調(diào)研 統(tǒng)計(jì)其行業(yè)類別 辦公場(chǎng)所面積等指標(biāo) 調(diào)研方法 實(shí)地調(diào)研 案頭調(diào)研 相關(guān)物業(yè)拜訪 電話調(diào)研合計(jì)采集樣本493個(gè) 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公需求分析 調(diào)研說(shuō)明 宏聲星座 科爾大廈 正聯(lián)大廈 金臺(tái)大廈 宏聲大廈 城市之光 聚豐大廈 萬(wàn)凱新都會(huì) 浪高凱悅 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公需求分析 調(diào)研說(shuō)明 a類 專業(yè)事務(wù)所類 會(huì)計(jì) 審計(jì) 測(cè)量 評(píng)估 公證 律師等 b類 旅游 教育 培訓(xùn)類 旅行社 電腦培訓(xùn) 商務(wù)培訓(xùn) 出國(guó)咨詢 報(bào)社 雜志社等 c類 政府機(jī)關(guān)d類 銀行 保險(xiǎn) 證券 金融類e類 餐娛 生活服務(wù)類 票務(wù)中心 各式中西餐飲 食品 娛樂(lè)業(yè) 美容健身 婚紗攝影等 f類 電子信息類 電子產(chǎn)品 元件 電腦it 軟件等的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng) g類 機(jī)電 家私產(chǎn)品類 普通電器 機(jī)械 電力設(shè)備 家私等的制造及經(jīng)營(yíng) h類 房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類 開(kāi)發(fā) 建筑 建材 裝飾裝修 中介代理 設(shè)計(jì)等 i類 商貿(mào)運(yùn)輸類 商業(yè)代理 貿(mào)易 運(yùn)輸?shù)?j類 生物 醫(yī)藥 環(huán)保 科技類k類 廣告 展覽 策劃 禮儀 慶典類 南岸區(qū)寫字樓市場(chǎng)主要被房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè) 生活服務(wù)類行業(yè)以及機(jī)電家私類行業(yè)占據(jù) 知名企業(yè)相對(duì)較少 主要為重慶本土企業(yè)租賃 已入駐南岸區(qū)企業(yè)以房地產(chǎn)行業(yè) 機(jī)電家私和生活服務(wù)類行業(yè)為主 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公需求分析 已入駐企業(yè)行業(yè)屬性 南岸區(qū)多為中小型企業(yè) 主要原因?yàn)槠浣煌ㄝ^為方便 目前中高端寫字樓相對(duì)較少 且辦公物業(yè)租賃價(jià)格相對(duì)低廉 預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)入市的高端寫字樓物業(yè) 將逐漸吸引中大型企業(yè)入駐 從統(tǒng)計(jì)面積比例顯示 南岸區(qū)辦公物業(yè)套內(nèi)面積在40 100平方米之間 占總面積比例的73 7 南岸區(qū)辦公物業(yè)是規(guī)模較小企業(yè)的首選 已入駐南岸區(qū)寫字樓企業(yè)面積需求以40平米 100平米為主 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公需求分析 已入駐企業(yè)面積需求 已入駐南岸區(qū)寫字樓企業(yè)購(gòu)買的比例為30 反映出南岸區(qū)整體消費(fèi)力不足 從已獲取的300個(gè)有效樣本上看 購(gòu)買的客戶100個(gè)左右 租賃的客戶占到約200個(gè)占到總比例的70 說(shuō)明南岸區(qū)的寫字樓消費(fèi)力仍不足 客戶主要以租賃為主 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公需求分析 已入駐企業(yè)購(gòu)買租賃對(duì)比 a類 專業(yè)事務(wù)所類 會(huì)計(jì) 審計(jì) 測(cè)量 評(píng)估 公證 律師等 b類 旅游 教育 培訓(xùn)類 旅行社 電腦培訓(xùn) 商務(wù)培訓(xùn) 出國(guó)咨詢 報(bào)社 雜志社等 c類 政務(wù)類企業(yè)d類 銀行 保險(xiǎn) 證券 金融類e類 餐娛 生活服務(wù)類 票務(wù)中心 各式中西餐飲 食品 娛樂(lè)業(yè) 美容健身 婚紗攝影等 f類 電子信息類 電子產(chǎn)品 元件 電腦it 軟件等的開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng) g類 機(jī)電 家私產(chǎn)品類 普通電器 機(jī)械 電力設(shè)備 家私等的制造及經(jīng)營(yíng) h類 房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類 開(kāi)發(fā) 建筑 建材 裝飾裝修 中介代理 設(shè)計(jì)等 i類 商貿(mào)運(yùn)輸類 商業(yè)代理 貿(mào)易 運(yùn)輸?shù)?j類 生物 醫(yī)藥 環(huán)保 科技類k類 廣告 展覽 策劃 禮儀 慶典類l類 重型工業(yè) 石油 礦產(chǎn) 鋼鐵類 購(gòu)買南岸區(qū)寫字樓企業(yè)性質(zhì)上看 房地產(chǎn) 專業(yè)事務(wù)所 生活服務(wù)類企業(yè)為主 南岸區(qū)寫字樓市場(chǎng)主要被房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè) 生活服務(wù)類行業(yè)以及政務(wù)類行業(yè)占據(jù) 知名企業(yè)相對(duì)較少 主要為重慶本土企業(yè)租賃 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公需求分析 購(gòu)買寫字樓企業(yè)行業(yè)屬性 購(gòu)買南岸區(qū)寫字樓最多的面積為100 200平米 其次為200 500平米 南岸區(qū)寫字樓市場(chǎng)消費(fèi)面積以100 200平米為主 其次為200 500平米 500平米以下的中小面積占到絕對(duì)數(shù)量 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公需求分析 購(gòu)買寫字樓企業(yè)面積需求 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公需求分析 行業(yè)屬性與購(gòu)買面積交叉分析 生活服務(wù)類需求面積較小主要在100平米以下 房地產(chǎn)與專業(yè)事務(wù)所類面積較大100 200平米 政務(wù)行業(yè)面積較大以半層居多 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公市場(chǎng)分析 在售及潛在寫字樓 長(zhǎng)江國(guó)際 喜來(lái)登國(guó)際中心 西南協(xié)作大廈 萬(wàn)達(dá)國(guó)際 工貿(mào)大廈改建工程 凱賓斯基 目前南岸區(qū)在售寫字樓3個(gè) 總體量約15萬(wàn)平米 潛在寫字樓3個(gè) 總供應(yīng)體量約為18萬(wàn)平米 南岸區(qū)寫字樓在售及潛在供應(yīng)體量不大 合計(jì)在33萬(wàn)平米左右 但對(duì)比南岸近5年年均2 3萬(wàn)去化量來(lái)看 壓力仍然較大 項(xiàng)目周邊小套型公寓項(xiàng)目 多大6個(gè) 短期供應(yīng)體量達(dá)到50萬(wàn)平米 大量的小戶型公寓分流寫字樓小套型投資客群 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)商務(wù)辦公市場(chǎng)分析 替代品 南岸區(qū)公寓類產(chǎn)品放量巨大 對(duì)寫字樓投資類客戶的壓迫性大 長(zhǎng)江國(guó)際 項(xiàng)目總占地18畝 建筑面積約15萬(wàn)方 建筑主體為雙塔高層 建筑總高度192米 為南濱路地標(biāo)性建筑 長(zhǎng)江國(guó)際項(xiàng)目是集合濱江豪宅 五星級(jí)酒店 星級(jí)會(huì)所 5a甲級(jí)寫字樓于一體的建筑綜合體 項(xiàng)目江景豪宅部分 層高43層 項(xiàng)目公寓大堂挑高12米 8部高速電梯 公共區(qū)域配備無(wú)縫隙安保系統(tǒng) 公寓部分小戶型全部提供精裝修 室內(nèi)配套包含 電子對(duì)講系統(tǒng) 全套通訊系統(tǒng) 中央空調(diào)系統(tǒng)等 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)重點(diǎn)寫字樓 項(xiàng)目區(qū)位 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)重點(diǎn)寫字樓 項(xiàng)目功能分布 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)重點(diǎn)寫字樓 喜來(lái)登 重慶喜來(lái)登國(guó)際中心位于具有重慶外灘美譽(yù)之稱的南岸區(qū)南濱路 背靠有重慶 城市花冠 美譽(yù)的南山山脈 面對(duì)長(zhǎng)江和嘉陵江 與渝中半島商務(wù)中心僅一江之隔 依山傍水 位置絕佳 總建筑面積160000平方米 項(xiàng)目規(guī)劃包含鉑金五星級(jí)喜來(lái)登酒店 超級(jí)5a智能化寫字樓和國(guó)際商業(yè)街區(qū)三大部分 其中酒店 會(huì)議展覽面積為10000平方米 寫字樓面積為4 4萬(wàn)平方米 商場(chǎng)等酒店附屬設(shè)施總面積為50000平方米 項(xiàng)目建筑規(guī)劃為裙樓和塔樓兩個(gè)部分 裙樓部分包括國(guó)際商業(yè)街區(qū)和個(gè)性化寫字樓兩個(gè)部分 由美國(guó)喜達(dá)屋飯店管理集團(tuán)與香港港迪萬(wàn)斯集團(tuán)與重慶泰正 集團(tuán) 有限公司共同依攜手打造 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)重點(diǎn)寫字樓 5a智能化寫字樓部分 寫字樓單層面積 7層 36層建筑1200平方米 套內(nèi)約900平方米 37 45層建面區(qū)間在1100 450平方米 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)重點(diǎn)寫字樓 項(xiàng)目總規(guī)劃用地面積54000平方米 規(guī)劃建筑面積約為46 6萬(wàn)平方米 項(xiàng)目由大型集中商業(yè)及高檔公寓集群兩大主要部分組成 前者建筑面積約18萬(wàn)平方米 由高品位shoppingmall和超大室內(nèi)停車庫(kù)組成 高檔公寓集群建筑面積約23萬(wàn)平方米 由5棟普通高層公寓和2棟超高層頂級(jí)公寓 含精品酒店 組成 協(xié)信城 項(xiàng)目由重慶協(xié)信集團(tuán)和香港漢威基金聯(lián)合打造 集合了華潤(rùn)集團(tuán) 英國(guó)利寶國(guó)際 高緯環(huán)球 凱達(dá)環(huán)球等 預(yù)計(jì)2009年底開(kāi)始銷售 協(xié)信城 協(xié)信城 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)重點(diǎn)寫字樓 市場(chǎng)背景研究 南岸區(qū)商務(wù)市場(chǎng)研究 小結(jié) 南岸區(qū)確立以會(huì)展 商貿(mào) 都市旅游為方向的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局 依托南岸中心商圈的升級(jí)改造 茶園 東港 南部cbd等園區(qū)為支撐的江南經(jīng)濟(jì)中心 南岸區(qū)商務(wù)市場(chǎng)發(fā)展極度落后 年消化量極低 未來(lái)來(lái)自新入市寫字樓以及替代品商務(wù)公寓的競(jìng)爭(zhēng)壓力大 入駐南岸區(qū)辦公物業(yè)的企業(yè)類型主要是以房地產(chǎn) 機(jī)電家私以及生活服務(wù)類企業(yè)為主 而購(gòu)買南岸區(qū)寫字樓辦公的企業(yè)則以房地產(chǎn) 專業(yè)食物所 生活服務(wù) 政務(wù)企業(yè)為主 匯報(bào)思路提綱 以項(xiàng)目本體為出發(fā)點(diǎn)研究區(qū)域城市發(fā)展以及商務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 導(dǎo)向?qū)δ繕?biāo)客群的精確定位 以客群為平臺(tái)定制項(xiàng)目的營(yíng)銷執(zhí)行細(xì)案 項(xiàng)目本體研究 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷細(xì)案 市場(chǎng)背景研究 項(xiàng)目區(qū)域與地理屬性 項(xiàng)目有利條件梳理 項(xiàng)目不利條件梳理 項(xiàng)目本體研究小結(jié) 項(xiàng)目本體研究 萬(wàn)達(dá)國(guó)際 區(qū)位 南岸中心商圈核心南岸中心商業(yè)區(qū) 會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶創(chuàng)意 會(huì)展 樓宇 總部經(jīng)濟(jì) rbd南濱游憩休閑商務(wù)區(qū)南濱路的價(jià)值和吸引力正在體現(xiàn) 南濱路的價(jià)值及榜樣地位已被認(rèn)同 項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目有利條件梳理 one 城市核心 中心占盡 占據(jù)南岸商圈核心 南岸區(qū)的南坪商圈已有大中型商場(chǎng)30個(gè)左右 商業(yè)面積達(dá)59 2萬(wàn)平方米 囊括了諾瑪特 麥德龍 百盛 新世紀(jì)等眾多巨頭 2年后隨著輕軌3 線的開(kāi)通 南坪商圈將在現(xiàn)有50萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上擴(kuò)容一倍 打造5大主題商業(yè)步行街 第一影響區(qū)域 距離站點(diǎn)步行或者自行車距離5 10分鐘 適合發(fā)展高等級(jí)功能 包括高級(jí)辦公 商業(yè)以及居住 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高 通常是地價(jià)最高 最先發(fā)展起來(lái)的區(qū)域 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度很高 veryhigh 第二影響區(qū)域 距離站點(diǎn)通過(guò)其他交通方式15分鐘內(nèi)可以到達(dá) 包括交通以及換乘時(shí)間 是上述高等級(jí)功能的備選區(qū)域同時(shí)適合布局可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聚集 cluster 的相關(guān)功能 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較高 high 第三影響區(qū)域 距離站點(diǎn)通過(guò)其他交通方式需要15分鐘以上的時(shí)間 包括交通以及換乘時(shí)間 取決于地段狀況可以發(fā)展多種功能 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度取決于地塊以及開(kāi)發(fā)內(nèi)容 軌道交通站點(diǎn)對(duì)于周邊發(fā)展的影響根據(jù)空間和時(shí)間的變化而呈現(xiàn)不同 資料來(lái)源 sch tze 1998 stadtentwicklungdurchhochgeschwindigkeitsverkehr urbandevelopmentbyhigh speedtraffic heft6 軌道交通對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的空間序列 項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目有利條件梳理 two 輕軌3 線的建設(shè)拓寬項(xiàng)目客群范圍 提高項(xiàng)目交通通達(dá)度與投資價(jià)值 項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目有利條件梳理 three 南岸商圈全面升級(jí) 升值潛力巨大 1號(hào)步行街就是對(duì)現(xiàn)有的貝迪步行街改造升級(jí) 2號(hào)步行街在現(xiàn)在的百安居 浪高一片 3號(hào)步行街在協(xié)信廣場(chǎng)一片 4號(hào)步行街是占地170畝的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一片 5號(hào)步行街在重慶印象一片 五條特色步行街 酒店業(yè) 60顆星 100萬(wàn)平方米商業(yè)面積 150萬(wàn)平方米商務(wù)寫字樓等規(guī)劃的逐步落實(shí) 南坪商務(wù)圈商貿(mào)流通中心和商務(wù)中心的地位將得到進(jìn)一步加強(qiáng) 本案 商圈全面升級(jí)改造 帶來(lái)巨大的商務(wù)投資機(jī)會(huì) one 傳統(tǒng)商務(wù)中心及新興商務(wù)中心未來(lái)2年內(nèi)大量寫字樓供應(yīng)對(duì)南岸商務(wù)地產(chǎn)的沖擊 項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目不利條件梳理 傳統(tǒng)商務(wù)中心解放碑 以及新興商務(wù)中心江北城 觀音橋?qū)?南岸區(qū)商務(wù)地產(chǎn)產(chǎn)生加大的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力 在區(qū)域客群分流等方面 未來(lái)2年內(nèi)寫字樓總體供應(yīng)體量達(dá)到100萬(wàn)平米 競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)不容樂(lè)觀 解放碑商務(wù)中心 江北城商務(wù)中心 觀音橋商務(wù)中心 新興商務(wù)中心 傳統(tǒng)商務(wù)中心 two 外部小戶型公寓類住宅供應(yīng)體量巨大 分流相當(dāng)數(shù)量的小投資客群 項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目不利條件梳理 項(xiàng)目周邊小套型公寓項(xiàng)目 多大6個(gè) 短期供應(yīng)體量達(dá)到50萬(wàn)平米 大量的小戶型公寓分流寫字樓小套型投資客群 three 項(xiàng)目?jī)?nèi)部不同產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目不利條件梳理 本項(xiàng)目總體量達(dá)到78萬(wàn)平米 內(nèi)部a b棟之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 寫字樓與項(xiàng)目公寓的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 均是項(xiàng)目在后期運(yùn)作的關(guān)鍵點(diǎn) four 南岸區(qū)區(qū)域印象較差 目前交通狀況堪憂 信心抗性大 項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目不利條件梳理 南岸區(qū)外來(lái)人口較多 以南部近郊區(qū)縣為主 在城市地位以及區(qū)域印象上受到一定的排斥 顧南岸區(qū)在吸引主城內(nèi)其他區(qū)域的商務(wù)需求的可能性相對(duì)較低 但在區(qū)域內(nèi)的客戶忠誠(chéng)度方面較高 對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的擔(dān)憂導(dǎo)致人們對(duì)現(xiàn)金的大量追求 以至于存款的大量增長(zhǎng) 短期的市場(chǎng)反彈并不代表經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的反轉(zhuǎn) five 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)滑坡 導(dǎo)致企業(yè)資金壓力較大 剛性與投資性需求降低 項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目不利條件梳理 項(xiàng)目本體研究 結(jié)論 項(xiàng)目處于南部片區(qū)核心步行街地段 負(fù)有改變南岸的重大使命 在布局南岸城市商圈發(fā)展新格局的同時(shí) 獲取了城市發(fā)展的良好機(jī)遇 項(xiàng)目在強(qiáng)大的品牌支撐與拉動(dòng)之下 具有較為明顯的優(yōu)勢(shì) 但同時(shí)項(xiàng)目也存在著不利條件 首先是來(lái)自市內(nèi)其他商務(wù)中心的市場(chǎng)分流 其次是來(lái)自區(qū)域內(nèi)投資品的放量均對(duì)項(xiàng)目形成了隱形競(jìng)爭(zhēng) 此外 在城市印象等方面對(duì)項(xiàng)目也產(chǎn)生了一定的影響 加之經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不穩(wěn)定房地產(chǎn)的反彈隨時(shí)可能終止 我們以市場(chǎng)為導(dǎo)向探討項(xiàng)目的營(yíng)銷策略 五大策略 萬(wàn)達(dá)國(guó)際swotv2009 so策略以品牌為支撐 酒店作提升 配套作保障 高形象 合理的價(jià)格入市 wo策略規(guī)避項(xiàng)目的不利因素 取長(zhǎng)弊端 獲取時(shí)間機(jī)會(huì) 以線下銷售區(qū)分其他產(chǎn)品 st策略發(fā)揮項(xiàng)目綜合潛力 以合理的價(jià)格 高端形象爭(zhēng)奪其他板塊客戶 區(qū)隔公寓類產(chǎn)品 s 優(yōu)勢(shì) w 劣勢(shì) 0 機(jī)會(huì) t 威脅 復(fù)合型城市綜合體項(xiàng)目 艾美酒店提升項(xiàng)目品質(zhì)感 萬(wàn)達(dá)品牌優(yōu)勢(shì) 南岸區(qū)步行街內(nèi) 立體化交通網(wǎng)絡(luò) 內(nèi)部產(chǎn)品線過(guò)于復(fù)雜 推盤難度大 南岸區(qū)整體商務(wù)印像差 步行街全面升級(jí)尚需時(shí)日 09年寫字樓供應(yīng)量處于較低位置 周邊均為高檔寫字樓 價(jià)格高 酒店的簽約入駐提升辦公形象 步行街的升級(jí)改造 周邊大量公寓替代性產(chǎn)品的威脅 傳統(tǒng)商務(wù)中心的板塊分流威脅 內(nèi)部產(chǎn)品的分流威脅 09年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的低迷壓抑投資型購(gòu)買 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境的研究 項(xiàng)目本體條件的梳理 找到項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì) 從而制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略 下面我們來(lái)討論項(xiàng)目如何營(yíng)銷 匯報(bào)思路提綱 以項(xiàng)目本體為出發(fā)點(diǎn)研究區(qū)域城市發(fā)展以及商務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 導(dǎo)向?qū)δ繕?biāo)客群的精確定位 以客群為平臺(tái)定制項(xiàng)目的營(yíng)銷執(zhí)行細(xì)案 項(xiàng)目本體研究 營(yíng)銷策略 營(yíng)銷細(xì)案 市場(chǎng)背景研究 五大營(yíng)銷策略 行銷為先 活動(dòng)縱貫 動(dòng)態(tài)價(jià)值 聯(lián)盟銷售 基于前期客戶定位 在具體營(yíng)銷過(guò)程中制定以下五大營(yíng)銷策略 五大策略 區(qū)隔定位 區(qū)隔定位 競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì) 五大策略 在定位項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略前 我們先綜合的分析項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì) 一 重慶市2010年左右150萬(wàn)平米的寫字樓供應(yīng)體量的競(jìng)爭(zhēng) 而相應(yīng)的寫字樓市場(chǎng)只有23萬(wàn)平米年消化體量 如此體量將是7年的重慶市場(chǎng)容量 二 解放碑 江北以及cbd板塊 商務(wù)氛圍較好 南岸區(qū)無(wú)法與之抗衡 三 南岸區(qū)目前在售長(zhǎng)江國(guó)際 喜來(lái)登等寫字樓的直接競(jìng)爭(zhēng) 四 南岸區(qū)大量的投資性公寓產(chǎn)品 替代品 對(duì)寫字樓形成巨大的投資性分流 形象高端 價(jià)格取勝 博取時(shí)差本項(xiàng)目在整體項(xiàng)目硬件品質(zhì)不如喜來(lái)登以及長(zhǎng)江國(guó)際的情況下 采取形象不屬于競(jìng)爭(zhēng)寫字樓 價(jià)格優(yōu)勢(shì)的原則獲取市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 五大策略 區(qū)隔定位 競(jìng)爭(zhēng)策略 長(zhǎng)江國(guó)際 喜來(lái)登 南岸小戶型公寓 競(jìng)爭(zhēng)策略 形象同等 地段價(jià)格優(yōu)勢(shì) 商務(wù)辦公品質(zhì)感 價(jià)格相等 其他板塊寫字樓 高端形象 巨大價(jià)格優(yōu)勢(shì) 區(qū)隔本項(xiàng)目投資型公寓 高端商務(wù)形象 獨(dú)立項(xiàng)目案名 項(xiàng)目客群定位 已入駐寫字樓尋找目標(biāo)客群 從已入駐企業(yè)的層面我們得到 未來(lái)還有挖掘可能的客群方向?yàn)?房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)行業(yè) 含建材家私 政務(wù)及專業(yè)事務(wù)所類 生活服務(wù)類企業(yè) 詳見(jiàn) 市場(chǎng)研究報(bào)告 本案 長(zhǎng)江化工廠 渝能汽車城 南岸區(qū)人民醫(yī)院 重慶市教育學(xué)院 重慶市工商大學(xué) 重慶市交通科研院 重慶科瑞制藥 南亞塑膠 麥德龍超市 美心集團(tuán) 嘉陵本田公司 珠江光電 重慶市六院 江南醫(yī)藥批發(fā)城 重慶市電力建設(shè)總公司 南岸區(qū)人民政府 商社建材 國(guó)際會(huì)展中心 燈馬特 百安居 美克美家 揚(yáng)子江酒店 工商銀行大廈 隆鑫摩托 桐君閣醫(yī)藥 項(xiàng)目客群定位 周邊產(chǎn)業(yè)尋找目標(biāo)客群 項(xiàng)目客群定位 周邊產(chǎn)業(yè)尋找目標(biāo)客群 南岸區(qū)政府 市六院 南岸區(qū)人民醫(yī)院 重慶市電力建設(shè)總公司 本項(xiàng)目周邊有三個(gè)明顯的產(chǎn)業(yè)區(qū)域以及一個(gè)核心企業(yè) 一個(gè)是以南岸區(qū)政府 為核心的政務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)區(qū) 另一個(gè)是一步行街商圈為核心的商圈產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū) 還有就是以二小區(qū)為核心的醫(yī)藥批發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū) 核心企業(yè)是以重慶市電力建設(shè)為龍頭的機(jī)電電力設(shè)備關(guān)聯(lián)企業(yè)所以本項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)客群導(dǎo)向上 著重考慮由這兩大產(chǎn)業(yè)以及龍頭企業(yè)所帶動(dòng)的相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè) 東原地產(chǎn) 百安居 建瑪特 沃爾瑪 政務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)群 江南醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 電力建設(shè) 商圈經(jīng)濟(jì) 項(xiàng)目客群定位 周邊產(chǎn)業(yè)尋找目標(biāo)客群 茶園工業(yè)園區(qū) 入駐龍頭企業(yè) 美的集團(tuán)雅戈?duì)柤瘓F(tuán)重慶通盛機(jī)械有限公司重慶市迪馬實(shí)業(yè)股份有限公司重慶萊美藥業(yè)有限公司重慶南電集團(tuán)上海麥斯特建材有限公司重慶力帆重柴有限公司重慶機(jī)電控股 集團(tuán) 公司重慶交運(yùn)集團(tuán) 相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè) 東港工業(yè)園區(qū) 原料供應(yīng) 分類制造 物流運(yùn)輸 品牌代理 分銷機(jī)構(gòu) 重慶市船舶工業(yè)總公司上港集團(tuán)江南化工集團(tuán)東港風(fēng)力發(fā)電設(shè)備制造總公司 本案有可能承接來(lái)自兩大工業(yè)園區(qū)龍頭型企業(yè)所帶來(lái)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)就近入駐南岸寫字樓 項(xiàng)目客群定位 周邊產(chǎn)業(yè)尋找目標(biāo)客群 從項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)分布情況 我們得出項(xiàng)目可能接納的產(chǎn)業(yè)鏈為 商圈經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè) 政務(wù)辦公產(chǎn)業(yè) 電力設(shè)備產(chǎn)業(yè) 醫(yī)藥批發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈以及來(lái)自茶園及東港龍頭型企業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè) 項(xiàng)目客群定位 導(dǎo)入領(lǐng)袖型企業(yè) 項(xiàng)目整體體量較大必須通過(guò)引入1 2個(gè)領(lǐng)袖型企業(yè)帶動(dòng)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈入駐 從而加快項(xiàng)目的銷售速度 大型建材品牌及代理總部 如科勒重慶代理總部 高陶重慶總部 成霖高寶等 領(lǐng)秀型企業(yè)方向 醫(yī)藥行業(yè) 如祥和醫(yī)藥集團(tuán) 巨琪醫(yī)藥集團(tuán) 重慶萊美醫(yī)藥集團(tuán)等 房地產(chǎn)業(yè) 如東原地產(chǎn) 東銀地產(chǎn) 廣萬(wàn)地產(chǎn) 渝建實(shí)業(yè)等 項(xiàng)目客群定位 結(jié)論 客群核心定位 已入駐企業(yè)客群定位 產(chǎn)業(yè)及龍頭企業(yè)關(guān)聯(lián)客群定位 房地產(chǎn) 專業(yè)事務(wù)所 生活?yuàn)蕵?lè)服務(wù) 生活?yuàn)蕵?lè)服務(wù)產(chǎn)業(yè) 政務(wù)辦公產(chǎn)業(yè) 機(jī)電電力設(shè)備產(chǎn)業(yè) 商貿(mào)運(yùn)輸產(chǎn)業(yè) 領(lǐng)袖型企業(yè)的引入 醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 建材品牌總部 醫(yī)藥及器械總部 one 自需型客群主要集中在以下幾大產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 政務(wù)辦公及專業(yè)事務(wù)所 商貿(mào)物流業(yè) 生活服務(wù)類 家私建材類企業(yè) 醫(yī)藥批發(fā)類企業(yè) two 投資型客群 購(gòu)買動(dòng)因 看好南岸區(qū)步行街升級(jí)及城市發(fā)展新規(guī)劃 看好萬(wàn)達(dá)集團(tuán)品牌價(jià)值為提升增值空間 項(xiàng)目客群定位 結(jié)論 萬(wàn)達(dá)國(guó)際客群構(gòu)成 項(xiàng)目客群定位 結(jié)論 自用型客群產(chǎn)業(yè)鏈分析 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈 政務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)鏈 商貿(mào)產(chǎn)業(yè)鏈 項(xiàng)目客群定位 結(jié)論 自用型客群產(chǎn)業(yè)鏈分析 醫(yī)藥批發(fā)零售產(chǎn)業(yè)鏈 one two three four 新南岸商政核心 商務(wù)投資新干線 超五星酒店商務(wù)配套 彰顯領(lǐng)袖實(shí)力 萬(wàn)達(dá)二十年商務(wù)地產(chǎn)積累09年巨獻(xiàn)重慶 十重價(jià)值保障續(xù)寫投資神話 營(yíng)銷定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn) six 成就南岸商務(wù)新高度 營(yíng)銷定位 項(xiàng)目營(yíng)銷定位 總體定位策略 以高端商務(wù)地產(chǎn)的形象 以合理的價(jià)格沖擊市場(chǎng) 項(xiàng)目定位 南岸商圈核心 超豪華配套 地標(biāo)商務(wù)王座 行銷為先 活動(dòng)縱貫 動(dòng)態(tài)價(jià)值 跨界營(yíng)銷 基于前期客戶定位 在具體營(yíng)銷過(guò)程中制定以下五大營(yíng)銷策略 區(qū)隔定位 五大策略 截止4月27日龍湖國(guó)際共成交28 5層 大客戶認(rèn)購(gòu)一周時(shí)間銷售率達(dá)到82 至項(xiàng)目亮相以來(lái)線上推廣總費(fèi)用不到20萬(wàn) 而通過(guò)行銷團(tuán)隊(duì)所成交的大客戶占到總成交客戶的42 即12層 總金額約9000萬(wàn) 成為項(xiàng)目成交客戶獲知最有效渠道 目前金融街重慶金融中心目前已成功拓展到2個(gè)整棟購(gòu)買大客戶 正在洽談之中 五大策略 行銷為先 行銷成果 我們期待行銷在萬(wàn)達(dá)國(guó)際上演更大的銷售奇跡 思源早已建立成建制的專門行銷團(tuán)隊(duì) 已經(jīng)在龍湖國(guó)際 金融街項(xiàng)目取得成果 五大策略 行銷為先之高效團(tuán)隊(duì) 根據(jù)不同的客戶資源 分行業(yè) 分產(chǎn)品及客戶屬性制定不同的個(gè)性化銷售道具 更有針對(duì)性的進(jìn)行信息傳遞及營(yíng)銷 產(chǎn)品樓書 資料 群播交互式網(wǎng)站單一置業(yè)計(jì)劃書 五大策略 行銷為先之銷售道具 對(duì)客戶信息進(jìn)行分層整理 根據(jù)營(yíng)銷戰(zhàn)略劃分客戶資源 建立客戶數(shù)據(jù)庫(kù) 大眾資源 整合廣泛的客戶資源 包括思源經(jīng)紀(jì)積累的重慶客戶資源 及各區(qū)域金融年會(huì)資源 系統(tǒng)資源 政企關(guān)系搜集其客戶的聯(lián)系方式 目的 對(duì)信息進(jìn)行漫天洪水式傳播 使項(xiàng)目信息形成強(qiáng)大的知曉面 行業(yè)資源 房地產(chǎn)業(yè) 生活服務(wù)類 建材商貿(mào)業(yè) 政務(wù)辦公及機(jī)電電力產(chǎn)業(yè)中企業(yè)名單及聯(lián)系方式進(jìn)行搜集整理 包括行業(yè)協(xié)會(huì)等資源 目的 對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行精準(zhǔn)打擊 有效鎖定目標(biāo)客戶范圍 渠道資源 整合政府關(guān)系渠道 商會(huì)資源 俱樂(lè)部資源 其他代理行業(yè)資源 目的 制定聯(lián)合營(yíng)銷策略 擴(kuò)大銷售渠道 客戶信息數(shù)據(jù) 五大策略 行銷為先之客戶資源狀況 北京 天津 成都 重慶 銀川 貴陽(yáng) 大連 青島 濟(jì)南 鄭州 揚(yáng)州 常州 煙臺(tái) 思源全國(guó)16家分公司1200位房地產(chǎn)專業(yè)銷售人員構(gòu)成強(qiáng)大的全國(guó)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò) 思源舉辦多次金融年會(huì) 積累不少投資客戶 思源全國(guó)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 整合全國(guó)客戶資源 五大策略 行銷為先之全國(guó)分銷網(wǎng)絡(luò) 五大策略 萬(wàn)達(dá)國(guó)際行銷方向 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃公司 景觀設(shè)計(jì)公司 承建公司 消防公司 裝飾裝修企業(yè) 中介代理類企業(yè) 建筑節(jié)能 政務(wù)辦公類 南岸區(qū)建設(shè)委員會(huì) 南坪廣播文化局 南岸財(cái)政局會(huì)計(jì)科 南岸區(qū)綠化委員會(huì) 南岸住宅建設(shè)中心 南岸區(qū)行政執(zhí)法局 南岸區(qū)移民局 南岸中央商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)公司 會(huì)計(jì)師事務(wù)所 拍賣公司 法務(wù)機(jī)構(gòu) 律師行 家私建材與商貿(mào)物流類 品牌總部 品牌直銷 品牌代理 物流運(yùn)輸 生活服務(wù)類 食品 餐飲 娛樂(lè) 休閑服務(wù) 健身美容 醫(yī)藥行業(yè)類 藥品代理 藥品批發(fā) 物流運(yùn)輸 醫(yī)藥器械等 漫天布網(wǎng) 精確打擊 二次營(yíng)銷 第一網(wǎng) 利用戶外 短信等傳統(tǒng)媒介 廣泛發(fā)布消息 形成強(qiáng)大的信息知曉度 第二網(wǎng) 行銷團(tuán)隊(duì)對(duì)五大商圈寫字樓掃樓 發(fā)放信息 以電子樓書 為主 第三網(wǎng) 行銷團(tuán)隊(duì)對(duì)南岸公寓掃樓 發(fā)放信息 1 對(duì)五大產(chǎn)業(yè)目標(biāo)客群進(jìn)行深耕 深挖式的一對(duì)一營(yíng)銷 采取對(duì)點(diǎn)上門拜訪 直郵等方式 參加其產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的交流會(huì) 展覽會(huì) 尋展會(huì)等 2 對(duì)地域性商會(huì) 如香港商會(huì) 四川商會(huì) 浙江商會(huì)等做定點(diǎn)宣傳 3 促成租賃客戶轉(zhuǎn)向購(gòu)買 1 前期成交客戶進(jìn)行行業(yè)劃分 2 制定系列活動(dòng)方案及優(yōu)惠政策 3 聯(lián)系老客戶 開(kāi)展活動(dòng) 傳遞二次營(yíng)銷信息 吸引眼球廣泛造勢(shì)頭 挖掘意向客戶促進(jìn)營(yíng)銷 促進(jìn)老客戶營(yíng)銷 五大策略 行銷為先之執(zhí)行策略 2009 05 2009 06 漫天布網(wǎng) 精確打擊 二次營(yíng)銷 2009 07 2009 10 2009 08 2009 09 電話陌拜電子樓書發(fā)放掃樓執(zhí)行現(xiàn)有客戶資源拜訪 廣東商會(huì)推介福建商會(huì)推介江蘇商會(huì)推介房地產(chǎn)協(xié)會(huì)休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì) 60個(gè)工作日1萬(wàn)個(gè)電話覆蓋重要客群 60個(gè)工作日10000本郵箱電子樓書 60個(gè)工作日60個(gè)寫字樓 公寓項(xiàng)目 60個(gè)日平均拜訪2 3組客戶 dm單500份 樓書200份 線下拜訪20日 dm單500份 樓書200份 線下拜訪20日 dm單500份 樓書200份 線下拜訪20日 dm單500份 樓書200份 線下拜訪20日 70個(gè)工作日 老客戶與已拜訪客戶二次深度拜訪 五大策略 行銷為先之執(zhí)行 我們可以做到60個(gè)工作日10萬(wàn)個(gè)郵箱覆蓋 1萬(wàn)個(gè)目標(biāo)客群電話溝通 3000個(gè)qq群消息發(fā)布 60個(gè)寫字樓與公寓掃樓梳理 注 由于現(xiàn)階段雙方合作意向尚未完成確定 故先將行銷摸底調(diào)查時(shí)間段暫定為6月6日 30日 待合同確定后根據(jù)合同要求時(shí)間進(jìn)行調(diào)整 前期準(zhǔn)備工作計(jì)劃表 五大策略 行銷為先之執(zhí)行 數(shù)據(jù)庫(kù)快速累加 crm系統(tǒng)09年4月新增客戶資料33521戶 其中別墅洋房類4306戶 住宅類20194戶 公寓寫字樓680戶 商業(yè)1541戶 業(yè)內(nèi)人士3402戶 企業(yè)名錄3398戶 五大策略 行銷為先之執(zhí)行 樓盤客戶名單 7月份上半月工作計(jì)劃表 五大策略 行銷為先之執(zhí)行 7月份下半月工作計(jì)劃表 五大策略 行銷為先之執(zhí)行 行銷為先 活動(dòng)縱貫 動(dòng)態(tài)價(jià)值 跨界營(yíng)銷 區(qū)隔定位 五大策略 基于前期客戶定位 在具體營(yíng)銷過(guò)程中制定以下五大營(yíng)銷策略 時(shí)間 銷售階段 6月 項(xiàng)目蓄勢(shì)期 項(xiàng)目強(qiáng)銷期 項(xiàng)目續(xù)銷期 7月 8月 9月 10月 11月 12月 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目加推 秋交會(huì) 外立面呈現(xiàn) 項(xiàng)目首次開(kāi)盤 項(xiàng)目亮相 季度大型活動(dòng)營(yíng)銷 第二季 南岸政府?dāng)y手萬(wàn)達(dá)國(guó)際城南新區(qū)發(fā)展說(shuō)明招商會(huì) 第三季 知名企業(yè)簽約萬(wàn)達(dá)國(guó)際成就與世界的對(duì)話 第四季 萬(wàn)達(dá)商務(wù)地產(chǎn)會(huì)成立 月度普通活動(dòng)營(yíng)銷 商會(huì)聯(lián)誼活動(dòng) 理財(cái)公益大講堂系列 慶功會(huì) 感恩答謝會(huì) 新聞發(fā)布會(huì) 企業(yè)ceo聯(lián)誼會(huì) 寫字樓設(shè)計(jì)挑戰(zhàn)賽 寫字樓巡展月 封頂 配合行銷活動(dòng) 房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)論壇活動(dòng) 家裝建材行業(yè)活動(dòng) 福建商會(huì)產(chǎn)品推介活動(dòng) 廣東商會(huì)產(chǎn)品推介活動(dòng) 五大策略 活動(dòng)縱貫 09年活動(dòng)總計(jì)劃 項(xiàng)目二次開(kāi)盤 項(xiàng)目加推 五大策略 活動(dòng)縱貫 09年活動(dòng)時(shí)間排布表 政府部門 相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠支持 萬(wàn)達(dá)國(guó)際 推廣項(xiàng)目?jī)r(jià)值 兼顧投資與自用型客戶 南岸招商局 對(duì)關(guān)系企業(yè)重點(diǎn)企業(yè)提供優(yōu)惠政策 商業(yè)銀行 提供相應(yīng)的商業(yè)貸款優(yōu)惠政策 活動(dòng)方式 由南岸區(qū)政府主辦萬(wàn)達(dá)國(guó)際協(xié)辦 重新對(duì)南岸的經(jīng)濟(jì)文化進(jìn)行推介 力在對(duì)步行街商機(jī)的說(shuō)明以招商局及政府名義邀請(qǐng)市內(nèi)外企事業(yè)單位參與 第一季活動(dòng)時(shí)間 2009 06 五大策略 活動(dòng)縱貫 重要活動(dòng) 南岸政府?dāng)y手萬(wàn)達(dá)國(guó)際升級(jí)南坪新步行街招商推介會(huì) 活動(dòng)目的 1 利用 名企效應(yīng) 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手為本項(xiàng)目商務(wù)價(jià)值造勢(shì) 2 名企 入住 帶動(dòng)中小企業(yè)辦公形象提升有極大幫助 活動(dòng)方式 在簽訂1 2家知名大企業(yè)后 開(kāi)展萬(wàn)達(dá)國(guó)際與其正式簽約儀式 通過(guò)新聞發(fā)布會(huì)的方式 在電視臺(tái) 報(bào)媒等媒體上將此活動(dòng)大勢(shì)宣傳 第二季活動(dòng)時(shí)間 2009 08 五大策略 活動(dòng)縱貫 重要活動(dòng) 知名企業(yè)簽約入駐萬(wàn)達(dá)國(guó)際 行銷為先 活動(dòng)縱貫 動(dòng)態(tài)價(jià)值 跨界營(yíng)銷 區(qū)隔定位 基于前期客戶定位 在具體營(yíng)銷過(guò)程中制定以下五大營(yíng)銷策略 五大策略 按照客群購(gòu)買目的不同 產(chǎn)品特性不同 客群產(chǎn)業(yè)不同推出相應(yīng)的動(dòng)態(tài)價(jià)值點(diǎn) 迎合客戶不同的價(jià)值需求推出相應(yīng)的短信 樓書宣講用語(yǔ) 宗旨 針對(duì)不同的客戶精準(zhǔn)傳遞不同的價(jià)值點(diǎn) 動(dòng)態(tài)價(jià)值釋義 五大策略 動(dòng)態(tài)價(jià)值 客群分類動(dòng)態(tài)價(jià)值關(guān)注點(diǎn) 投資性客戶關(guān)注點(diǎn) 1 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃2 項(xiàng)目租金與投資回報(bào)3 開(kāi)發(fā)商品牌4 項(xiàng)目檔次 自住型客戶關(guān)注點(diǎn) 1 周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)集群2 稅收優(yōu)惠與政策扶持3 交通狀況4 物業(yè)本體舒適性 不同的客戶關(guān)注的價(jià)值點(diǎn)與方面各不相同 根據(jù)不同的客群 不同的產(chǎn)品特性 不同的時(shí)間特性來(lái)分別推出相應(yīng)的動(dòng)態(tài)價(jià)值點(diǎn) 五大策略 動(dòng)態(tài)價(jià)值 萬(wàn)達(dá)國(guó)際 南岸商圈中心絕版地段 搶占步行街升級(jí)投資家 是您低投入 高回報(bào)的首選 建面 元 平方米 預(yù)估投資回報(bào)率 投資回收期 年 投資熱線 500強(qiáng)企業(yè) 強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐萬(wàn)達(dá)國(guó)際 以重慶商務(wù)領(lǐng)航者氣勢(shì) 坐享南岸城市升級(jí)發(fā)展的優(yōu)秀機(jī)遇與政策扶持 輕軌立體化交通構(gòu)筑便捷網(wǎng)絡(luò)15分鐘直達(dá)主城各區(qū) 商務(wù)價(jià)值無(wú)可比擬 搶購(gòu)熱線 投資客戶短信內(nèi)容 自用客戶短信內(nèi)容 先生 小姐 總 老師 短信篇 五大策略 動(dòng)態(tài)價(jià)值 投資客戶樓書策動(dòng)點(diǎn)內(nèi)容 自用客戶樓書策動(dòng)點(diǎn)內(nèi)容 創(chuàng)新針對(duì)性電子樓書 1 城南步行街升級(jí)投資機(jī)遇2 低投入 高回報(bào)3 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)品牌護(hù)航4 城市地標(biāo)建筑 完整商務(wù)配套 1 周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈2 南岸區(qū) 稅收優(yōu)惠與 政策扶持3 輕軌立體交通4 一流物管 五大策略 動(dòng)態(tài)價(jià)值 電子樓書舉例一 萬(wàn)達(dá)國(guó)際關(guān)于家裝建材行業(yè)的樓書1 1萬(wàn)達(dá)國(guó)際項(xiàng)目簡(jiǎn)介1 2家裝建材行業(yè)在南岸區(qū)區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)1 3本區(qū)域家裝建材企業(yè)目錄1 4萬(wàn)達(dá)國(guó)際對(duì)其未入駐家裝建材企業(yè)的感召1 5萬(wàn)達(dá)國(guó)際的產(chǎn)品價(jià)值1 6萬(wàn)達(dá)國(guó)際對(duì)其產(chǎn)品的價(jià)值提升 電子樓書舉例二 萬(wàn)達(dá)國(guó)際關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的樓書2 1萬(wàn)達(dá)國(guó)際項(xiàng)目簡(jiǎn)介2 2房地產(chǎn)行業(yè)在南岸區(qū)區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)2 3本區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)目錄2 4萬(wàn)達(dá)國(guó)際對(duì)其未入駐房地產(chǎn)企業(yè)的感召2 5萬(wàn)達(dá)國(guó)際的產(chǎn)品價(jià)值2 6萬(wàn)達(dá)國(guó)際對(duì)其產(chǎn)品的價(jià)值提升 創(chuàng)新針對(duì)性電子樓書 五大策略 動(dòng)態(tài)價(jià)值 行銷為先 活動(dòng)縱貫 動(dòng)態(tài)價(jià)值 跨界營(yíng)銷 區(qū)隔定位 基于前期客戶定位 在具體營(yíng)銷過(guò)程中制定以下五大營(yíng)銷策略 五大策略 跨地域的界 讓銷售團(tuán)隊(duì)走出萬(wàn)達(dá)國(guó)際 實(shí)現(xiàn)從 坐商 到 行商 營(yíng)銷拓展模式的轉(zhuǎn)變 跨領(lǐng)域的界 從單一自主銷售 到整合各界力量 嫁接其它行業(yè)價(jià)值的營(yíng)銷模式轉(zhuǎn)變 五大策略 跨界銷售 a 跨界銷售渠道嫁接之一 高級(jí)置業(yè)經(jīng)理人計(jì)劃思源在本身營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)之外再組織成立一支專門的直銷團(tuán)隊(duì) 編外高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍 按照無(wú)底薪高提成制方式推介項(xiàng)目 1 人員組成 招商引資局 聯(lián)系招商引資辦負(fù)責(zé)人外經(jīng)委 聯(lián)系外商投資管理局負(fù)責(zé)人銀監(jiān)局 聯(lián)系辦公室主任以上人員工商局各商會(huì)會(huì)長(zhǎng) 重點(diǎn)聯(lián)系副秘書長(zhǎng)以上人員行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 聯(lián)系協(xié)會(huì)處長(zhǎng)以上人員門戶網(wǎng)站 聯(lián)系行業(yè)門戶網(wǎng)站ceo保險(xiǎn)公司 聯(lián)系保險(xiǎn)公司分公司負(fù)責(zé)人供應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈條 發(fā)展商聯(lián)系人2 確認(rèn)流程 3 薪金制度 0底薪 高提成提成金額控制范圍2000 20000之間4 發(fā)放方式 帶領(lǐng)客戶到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了交接確認(rèn) 發(fā)放5元交通補(bǔ)助費(fèi) 成交后在成交傭金中一并發(fā)放 例 甲經(jīng)理人共推薦100組客戶 成交2組 提成為5000元 發(fā)放薪金 5000 500 5500元 五大策略 跨界銷售 b 跨界銷售渠道嫁接之二 保險(xiǎn)資源整合計(jì)劃聯(lián)盟一家剛進(jìn)入重慶的超大型保險(xiǎn)公司 中宏保險(xiǎn)國(guó)內(nèi)首家中外合資人壽保險(xiǎn)公司 強(qiáng)強(qiáng)合作 利潤(rùn)共享 中宏保險(xiǎn)每周統(tǒng)計(jì)購(gòu)買萬(wàn)達(dá)國(guó)際意向性客戶名單 以確認(rèn)函及附件形式提供