資產評估復習概要.doc

一、資產評估定義（一）資產的含義 定義： 資產評估中的資產內涵指特定權利主體擁有或控制的并能給特定權利主體帶來未來經濟利益的資源。（接近于會計概念）特點： (1)為經濟主體擁有或控制； (2)會給經濟主體帶來經濟利益；() 資產必須能以貨幣計量。（二）資產的分類 按流動性分類：流動資產、長期投資、固定資產和無形資產等。 按存在形態(tài)分類：有形資產和無形資產。 按是否具有綜合獲利能力分類：單項資產和整體資產。 按是否獨立存在分類：可確指資產和不可確指資產。 按資產與生產經營過程的關系分類，可以分為經營性資產和非經營性資產。（四）資產評估要素p評估主體p評估客體p評估依據p評估目的p評估原則p評估程序p評估價值類型p評估方法 p評估假設p資產評估基準日 （二）從資產評估假設的角度表述： 繼續(xù)使用價值公開市場價值清算價值四大假設（一）交易假設 交易假設是資產評估得以進行的一個最基本的前提假設，交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估資產交易條件等模擬市場進行估價。（二）公開市場假設 公開市場假設就是假定比較完善的公開市場存在，被評估資產將要在這樣的市場中進行交易。 所謂公開市場，是指一個有眾多買者和賣者的充分競爭性的市場。在這個市場上，買者和賣者的地位是平等的。資產交易雙方都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是自愿的、理智的，而非在強制或不受限制的條件下進行的。買賣雙方都能對資產的功能用途及其交易價格等做出理智的判斷。（三）持續(xù)使用假設 持續(xù)使用假設是對資產擬進入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產狀態(tài)的一種假定性描述或說明。 持續(xù)使用假設首先設定資產正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產和備用資產；其次根據有關數據和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產還將繼續(xù)使用下去。并假設可以按交易現有用途繼續(xù)使用。 資產使用的方式：在用續(xù)用、轉用續(xù)用、移地續(xù)用。（四）清算假設 清算假設是對資產在非公開市場條件下被迫出售或快速變現條件的假定說明。清算評估通常要低于其他假設前提下同樣資產的評估值。（二）資產評估經濟技術原則（看書） 1、預期收益原則。2、供求原則。3、貢獻原則。4、替代原則。5、評估時點原則。第二章1.重置成本的含義重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。復原重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用。更新重置成本是指采用新型材料、現代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需要的費用。練習： 某待評估資產購建于2004年9月，賬面原值為100000元，現評估其2008年9月2日的價值。當時該資產的價格指數為120，評估基準日該類資產的定基價格指數150，2004-2008同類資產環(huán)比價格指數分別為105%，90.2%，110%，120%，則確定被估資產價值。被估重置成本=100000（150120）100=125000（元）或被估資產重置成本=1000090.2%105%110%120%=100000125=125000（元）與重置核算法相比，物價指數法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本 ；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原成本和更新重置成本。一項技術進步較快的資產，采用物價指數法估算的重置成本往往會偏高 。某儀器制造廠生產線的重置成本為35萬元，年產量為8000臺?，F知待評估資產年產量為6000臺。假定該儀器生產線的生產能力和價格呈線性關系，則待評估資產的重置成本為：待評估資產重置成本=6000800035000 =262500（元）計算公式（見筆記）第三章、機器設備評估F重置成本測算方法的選擇 （一般應遵循的規(guī)律）p對于目前仍在生產和銷售的設備，采用核算法p對于無法取得現行價格的被估設備，如果能找到參照物，則可采用功能成本法（更新重置成本）p若設備的現行價與參照物均無法獲得，就只能采用物價指數法（復原重置成本）。注意：物價指數的選擇。l進口設備重置成本構成pCIF（FOB+境外途中保險費+境外運雜費）p進口關稅（進口完稅價格適用稅率）p增值稅（進口轎車征收消費稅）增值稅 （進口完稅價格+關稅+消費稅）增值稅率消費稅（進口完稅價格+進口關稅）（1消費稅率）消費稅率p銀行手續(xù)費、p國內運雜費、p安裝調試費等。課堂練習被評估設備購建于1994年，賬面價值為100,000元，1999年進行技術改造，追加技改投資50,000元，2004年對該設備進行評估。根據評估人員的調查、檢查、對比分析，得到以下數據：（1）1994至2004年每年的設備價格上升率為10%；（2）該設備的月人工成本比其替代設備高1,000元；（3）被評估設備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%，規(guī)模效益指數為0.7，所得稅稅率為33%；（4）該設備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的50%，經技術檢測，該設備尚可使用5年，在未來5年中，設備利用率能夠達到設計要求。 試根據上述條件，估測該設備的有關參數和評估值。第一步：計算該設備的重置成本：第二步：計算加權投資名義年限：2,996,370339,9008.82年第三步：計算加權投資實際年限： 8.8250%4.41年第四步：計算成新率: 5(4.415)100%53%第五步：計算功能性損耗:1,00012(133%)(P/A，10%，5)30,478元第六步：計算經濟性損耗: 該設備在評估后的設計利用率可以達到設計要求， 故經濟性損耗為0。第七步：計算評估值： 評估值339,90053%30,478149,669元 第四章、房地產評估u房地產評估的原則 合法原則 最有效使用原則 替代原則 估價時點原則樓面地價p含義 單位建筑面積地價。是平均到每單位建筑面積的土地價格 p計算公式樓面地價土地總價格建筑總面積樓面地價土地單價容積率p意義思考： 投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應該選擇哪一幅土地進行投資更為經濟？例題 某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3.75億元/平方公里，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費 203050萬元/畝 750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本3.75億元/平方公里 375元/平方米3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息750（16%）2137540%（16%）1.5137560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05(元/平方米)4、估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤（750375）10%112.5(元/平方米)5、計算土地價格土地單價750375113.05112.51,350.55(元/平方米)土地總價1,350.5580,000108,044,000(元)即該地塊經開發(fā)后的價格為108,044,000元。 p打分法計算成新率公式 成新率結構部分合計得分G+裝修部分合計得分S+設備部分合計得分B G：結構部分的評分修正系數S：裝修部分的評分修正系數B：設備部分的評分修正系數鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構其他結構結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五層0.750.120.130.550.150.3六層七層以上0.80.10.1例題 某鋼筋混凝土5層框架樓房，經評估人員現場打分，結構部分80分，裝修部分70分，設備部分60分。再經查表得出修正系數C0.75，S0.12，B0.13， 成新率（800.75+700.12+600.13）100100 76.2注意：在實踐中，也往往將年限法和打分法得出的結論加權平均，得出成新率。對于一些平面布置不合時宜、設備落后、式樣過時的建筑物，還應考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎作適當減價修正。示例2：在正常情況下，某房地產每年可獲得有效毛收入30萬元，需要營運費用10萬元，資本化率為10%，該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估計時點剩余使用壽命40年，計算該宗房地產的收益價格。解：示例3 有一宗土地，出讓年限為50年，資本化率為10%，預計未來五年的純收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第六年開始純收益大約穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗地的收益價格。解： 課堂作業(yè) 某房地產公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經濟耐用年限為55年，殘值率為2。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10，每年需支付的管理費為年租金的 3.5，維修費為重置價的1.5，土地使用稅及房產稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2，土地資本化率7，建筑物資本化率8。試根據以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權價格。1、選定評估方法該宗房地產有經濟收益，適宜采用收益法。2、計算總收益總收益應該為客觀收益而不是實際收益。年總收益5012900（110）486000（元）3、計算總費用（1）年管理費4860003.517010（元）（2）年維修費25009001.533750（元）（3）年稅金2090018000（元）（4）年保險費25009000.24500（元）年總費用（1）+（2）+（3）+（4）17010+33750+18000+450073260（元）4、計算房地產純收益年房地產純收益年總收益年總費用48600073260412740（元）5、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。（2）計算房屋現值（假設房屋收益年期為無限年期）：房屋現值房屋重置價年折舊費已使用年數 25009004687542062500（元）（3）計算房屋純收益：房屋年純收益房屋現值房屋資本化率20625008165000（元）6、計算土地純收益土地年純收益年房地產純收益房屋年純收益 412740165000247740（元）7、計算土地使用權價格土地使用權在2003年3月的剩余使用年期為50644（年）。單價3358836.15/5006717.67（元）8、評估結果本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價格為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。 u作業(yè)現有一宗地，占地面積為100平方米，2005年11月通過出讓方式取得土地使用權，使用年限為50年。2007年11月建成一房屋，該房屋建筑面積為250平方米，現全部用于出租。試根據以下資料，評估該宗地2010年11月的價格。（1）該房屋出租，每年收取押金5萬元，平均每月租金收入為3萬元，平均每月總費用為1.5萬元（2）該房屋耐用年限為50年，目前重置價為每建筑平方米4000元，假設殘值率為2%（3）押金收益率為9%（4）土地還原利率為6%，建筑物的還原利率為8%習題：某城市內，有一宗住宅用地500m2需要評估,評估基準日為1994年10月31日,先根據該地條件,選擇了與之類似的四宗已成交案例,幾宗地塊的比較條件如下: 項目 評估土地 比較案例A 比較案例B 比較案例C 比較案例D 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 成交日期 評估日：1994年10月31日 1993年10月 1993年12月 1993年4月 1994年8月 成交價格 1200元/m2 1300元/m2 1400元/m2 1100元/m2 容積率 2 3 3 4 2 區(qū)域條件 位置基礎設施交通 000 -2%-1%-2% +3%-2%0 0+2%+3% -3%00 個別條件 地勢形狀其他 000 -2%+3%-3% +1%0-3% 000 -2%+1%-2% 表中:數字正值表示評估地優(yōu)于比較地塊百分比；數字負值表示評估地劣于比較地塊百分比；值的大小表示需要修正的幅度 又知:該城市地價指數在1993年1月為100,以后上漲均為1% 空地剩余使用年限為40年 按照以下條件，估算該住宅用地的單位地價和總地價 容積率修正系數如下容積率12345修正指數11.82.12.32.41. 確定地價指數年月93.193.293.393.493.1093.1294.894.10地價指數1001011021031091111191212.試算價格 進行日期修正,容積率修正,位置修正,基礎設施修正,交通修正,地勢修正,形狀修正及其他修正3.運用算術平均法確定待估地塊價格單位地價=(PA+PB+PC+PD)/4=1169.16(元/平方米)總地價=5001169.16=584581.25元第九章、流動資產v4合理選擇評估方法。不同類別流動資產的評估方法 對于實物類流動資產，可以采用市場法和成本法。 對于貨幣類流動資產，其清查核實后的賬面價值本身就是現值，不需采用特殊方法進行評估，只是應對外幣存款按評估基準日的國家外匯牌價進行折算。 v實物類流動資產包括各種材料、在產品、產成品及庫存商品等，實物類流動資產評估的重要內容。v一、材料評估v1.近期購進庫存材料的評估。 v評估時，可以采用成本法，也可以采用市場法。 v評估時對于購進時發(fā)生運雜費的處理 , 如果是從外地購進的原材料（本地沒有這種材料），因運雜費發(fā)生額較大，評估時應將由被評估材料分擔的運雜費計入評估值；如果是本市購進，運雜費發(fā)生額較少，評估時則可以不考慮運雜費。 v 核算方法的差異不應影響評估結果 v由于材料的分期購進，且購價各不相同，各企業(yè)采用核算方法不同，如先進先出法、后進先出法、加權平均法等，其賬面余額就不一樣。 v（三）低值易耗品的評估v評估方法 v（1）在庫低值易耗品的評估 v可以采用與庫存材料評估相同的方法v（3）實際工作中的處理方法 v 對于十分暢銷的產品 v根據其出廠銷售價格減去銷售費用和全部稅金確定評估值；（基本上體現的是生產成本加利潤） v 對于正常銷售的產品 v根據其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和適當數額的稅后凈利潤確定評估值；（基本上體現的是生產成本加適當的利潤） v 對于勉強能銷售出去的產品 v根據其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和稅后凈利潤確定評估值。（基本上體現的是生產成本） v舉例： v現就某企業(yè)預付費用進行單項評估，評估基準日為2008年6月30日。有關資料如下：企業(yè)截止評估基準日賬面費用余額為86.78萬元 （不含車間在制品成本），其中有預付一年的保險金7.56萬元，已攤銷1.89萬元，余5.67萬元；尚待攤銷的低值易耗品余額39.71萬元；預付的房租租金25萬元，已攤銷5萬元，余20萬元。根據租約合同，始租時間為2006年6月30日，租約終止期為2011年6月30日 ；以前年度應結轉因成本高而未結轉的費用21.4萬元。 v評估人員根據上述資料進行評估： （1）預付保險金的評估。根據保險金全年支付數額計算每月應分攤數額為： v75612=6300（元）v應預留保險金（評估值）=63006=37800（元）v（2）低值易耗品的評估。根據實物數量和現行市場價格評估，評估值為412820元。 v（3）租入固定資產的評估。按租約合同規(guī)定的租期和5年總租金計算，每年的租金為5萬元，租賃的房屋尚有3年使用權。 v評估價 =53=15（萬元）v（4）以前年度應結轉的費用的評估。這部分費用是應轉未轉費用，因此評估值為零。 v評估結果： 37800+412820+150000=600620（元）第十章、企業(yè)價值評估（一）從產權的角度界定企業(yè)價值評估范圍(一般依據)（四）直接比較法的運用 市盈率乘數（P/E）法。該方法的思路：（1）從證券市場尋找可比企業(yè)，按不同的可比指標計算市盈率；（2）確定被估企業(yè)相應口徑的收益；（3）評估值被估企業(yè)相應口徑的收益市盈率 為了提高市盈率乘數法的可信度，可選擇多個上市公司作為可比企業(yè)，通過算術平均或加權平均計算市盈利。例題 某企業(yè)擬進行整體資產評估，評估基準日為2004年12月31日。評估人員在同行業(yè)的上市公司中選擇了9家可比公司，分別計算了可比公司2004年的市盈率。被評估企業(yè)2004年的凈收益為5,000萬元，則采用市盈率乘數法評估企業(yè)整體資產價值的過程如下：9家可比公司2004年的市盈率如下所示：可比公司 C1C2C3C4C5C6C7C8C9市盈率 16.712.315.016.528.614.450.517.815.19家可比公司2004年平均的市盈率為20.77。但注意到可比公司C5和C7的市盈率明顯高于其他可比公司，因此在計算平均市盈率時將它們刪除。剔除可比公司C5和C7后的7家可比公司2004年平均的市盈率為15.40。因此確定市盈率乘數為15.40。 被評估企業(yè)價值5,00015.40=77,000萬元由于企業(yè)的個體差異始終存在，如果僅采用單一可比指標計算乘數，在某些情況下可能會影響評估結果的準確性。因此在市場法評估中，除了采用多可比樣本外，還可采用多種可比指標，即綜合法。 采用多樣本（可比企業(yè)）、多種參數（可比指標），即綜合法。例題 甲企業(yè)因產權變動需要進行整體評估，評估人員從證券市場上找到三家與被評估企業(yè)處于同一行業(yè)的相似公司A、B、C作為可比公司，然后分別計算各公司的市場價值與銷售額的比率、市場價值與賬面價值的比率以及市場價值與凈現金流量的比率，得到的結果如下表所示：A公司 B公司 C公司 平均市價/銷售額 1.21.00.81.0市價/賬面價值 1.31.22.01.5市價/凈現金流量 2.01.52.52.0將三家可比公司的各項價值比率分別進行平均，就得到了市場法評估甲企業(yè)所需的三個價值比率。需要注意的是，計算出來的各家公司的比率或倍數在數值上相對接近是十分必要的。如果它們差別很大，就意味著平均數附近的離差相對較大，所選擇可比公司與被評估企業(yè)在某項特征上可能存在著較大的差異性，此時公司的可比性就會受到影響，需要重新篩選可比公司。本例中得到的數值結果都具有較強的可比性。假設甲企業(yè)的年銷售額為1億元，資產賬面價值為6,000萬元，凈現金流量為5500萬元，利用可比公司平均價值比率計算出的甲企業(yè)的價值如下表所示：項目 甲企業(yè)數據 可比公司平均比率 甲企業(yè)價值銷售額 10,000萬元 1.010,000萬元 賬面價值 6,000萬元 1.59,000萬元凈現金流量 5500萬元 2.011,000萬元 將得到