戶型點評基礎(chǔ)知識-及-贈送面積詳解-2017.10.ppt

戶型點評基礎(chǔ)知識 贈送面積詳解 戶型設(shè)計合理性 人居習(xí)慣 公共空間尺度 風(fēng)水要素 住宅的 三類 空間公共空間 起居室 餐廳 陽臺 私密空間 臥室 書房 衣帽間 主臥衛(wèi)生間 服務(wù)空間 廚房 公共衛(wèi)生間 工人房 儲藏室 工作陽臺 居室與面積 戶型設(shè)計的合理性 人居習(xí)慣 你在購房時考慮居室各部分的優(yōu)先順序 市場上對于戶型的一般關(guān)注點 客廳 方正好用 面積 家具布置 布局等 主臥室 合理 面積 采光 私密性餐廳 相對獨立 通風(fēng)采光廚房 寬敞實用 有服務(wù)陽臺衛(wèi)生間 便利性 隱蔽性 通風(fēng)次臥室 做書房 客房適宜陽臺 生活性陽臺的實用 觀賞性陽臺的休閑 戶型設(shè)計的合理性 人居習(xí)慣 功能布局合理 動靜分區(qū)活動區(qū)和休息區(qū)分開動區(qū)客廳 餐廳和廚房 應(yīng)靠近入戶門設(shè)置靜區(qū)臥室 位置比較深入動區(qū)與靜區(qū)之間衛(wèi)生間 方便使用 室內(nèi)交通線盡可能便捷 戶型設(shè)計的合理性 人居習(xí)慣 戶型設(shè)計合理性 起居室 客廳 綜合 會客 活動 工作 面積保證 家具布置 通風(fēng)朝向 臥室 面積 面寬保證 戶型設(shè)計合理性 餐廳 獨立空間 面寬或進深2 6 2 7米以上 相對獨立餐廳目前的種類 一是和門廳公用 一是和客廳公用 再就是獨立餐廳 至少有兩面墻夾一角 與客廳既有關(guān)系又有分隔 與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨立成區(qū) 不宜離廚房太遠 更不要穿過其他功能區(qū) 面積一般在6 12平米之間 戶型設(shè)計合理性 廚房 使用面積保證 通風(fēng) 操作臺擺放 戶型設(shè)計合理性 衛(wèi)生間 1 至少有一間的使用面積不應(yīng)小于3 一般為4 6 至少有一間有直接采光 自然通風(fēng) 無通風(fēng)窗口的衛(wèi)生間應(yīng)有通風(fēng)換氣措施 2 僅有一個衛(wèi)生間的時候 要離主臥近些 避免不必要的穿堂越室3 衛(wèi)生間主要擺放三件套 洗手盆 座便器和浴缸 淋浴房 4 衛(wèi)生間的門不要對著大門 衛(wèi)生間的門不能對著餐廳 里面的氣味會影響食欲 衛(wèi)生間的門也最好不要正對著客廳 家里人的舉動闖入來客的眼簾 多少有些尷尬 4 衛(wèi)生間最好干濕分離 將浴室一分為二 干濕分開 可保持沐浴之外的場地干燥衛(wèi)生 維持浴室整體環(huán)境的整潔美觀 以及提高安全性 使用面積保證 通風(fēng) 減少影響 戶型設(shè)計合理性 陽臺從功能上分為生活陽臺和服務(wù)陽臺 從建筑形式上分為凸陽臺 凹陽臺 轉(zhuǎn)角陽臺 組合陽臺 以及屋頂陽臺或露臺等 從封閉程度上分為開放陽臺 封閉陽臺 和陽光室 陽臺具有儲物 觀景 采光等作用保證客廳有良好的視野和采光在面積允許的可能下 將陽臺設(shè)在客廳 不要設(shè)在主臥 以免因為生活中的晾衣休閑等經(jīng)過主人的臥室 影響主人休息 戶型設(shè)計的合理性 陽臺 儲藏室 戶型設(shè)計合理性 出入口過道凈寬不小于1 2米 通往臥室 起居室過道凈寬不應(yīng)小于1米 通往廚房 衛(wèi)生間 儲藏室的過道凈寬不應(yīng)小于0 9米 分戶門 臥室門不應(yīng)小于0 95米 廚房門 單扇陽臺門不應(yīng)小于0 8米 衛(wèi)生間門不應(yīng)小于0 75米 儲藏室門不應(yīng)小于0 7米 戶型設(shè)計合理性 室內(nèi)空間尺寸 消防前室 設(shè)置在高層建筑疏散走道與樓梯間或消防電梯間之間的具有防火 防煙 緩解疏散壓力和方便實施滅火戰(zhàn)斗展開的空間 其與疏散走道和樓梯間之間用乙級防火門分隔 空間面積通常在4 5 10平方米之間 空間內(nèi)需安裝正壓送風(fēng)和消火栓等消防設(shè)施 一般12層 含 以上的住宅需要設(shè)置 概念 交通核 高層建筑的垂直交通系統(tǒng) 包括 樓梯 樓梯間 電梯 消防前室等建筑中所有的豎向輸送設(shè)施 這些設(shè)施通常被布置在核心位置 公共空間尺度 規(guī)范 部分城市規(guī)定12層 含 以上 14層 含 以下只要配置一部電梯和普通樓梯 如上海 但需設(shè)置消防前室 7層以上11層 含 以下布局方式 配置一部電梯 防火梯 和普通樓梯不需設(shè)消防前室 公共空間尺度 規(guī)范 12層 含 以上18層以下布局方式 配置二部電梯 其中一部為防火梯 和普通樓梯需設(shè)消防前室 18層 含 以上布局方式 配置二部電梯以上 其中一部為防火梯 和帶有消煙室的兩部樓梯需設(shè)消防前室 此處為剪刀梯 公共空間尺度 得房率 套內(nèi)建筑面積 總建筑面積總建筑面積 套內(nèi)建筑面積 公攤面積套內(nèi)建筑面積 使用面積 套內(nèi)墻體面積 外墻中線以內(nèi)墻體面積 分戶內(nèi)墻體中線以內(nèi)面積 陽臺面積公攤面積 本幢樓所有公攤面積 含所有交通和外墻中線以外的面積 一層門廳面積 頂層樓梯出屋面的面積 還有其他和住宅有關(guān)的設(shè)備用房 管井的面積等面積 本樓所有套內(nèi)面積總和x本住宅的套內(nèi)面積 公共空間尺度 得房率 一般 高層得房率75 78 小高層80 85 多層88 92 A B 若 A套套內(nèi)建筑面積為90平方米公攤面積為18平方米 B套套內(nèi)建筑面積為110平方米公攤面積為22平方米 則 A套 總建筑面積為108平方米得房率為83 3 B套 總建筑面積為132平方米得房率為83 3 公共空間尺度 得房率 B戶型大門直對電梯門 A戶型大門直對消防樓梯門 在銷售中可能會引起講究風(fēng)水客戶的不認(rèn)同 門 大門針對電梯或是樓梯是犯沖大門口直對長走廊是沖煞大門不能針對廁門廁所的門不與廚房的門相對其他門盡量不相對 風(fēng)水要素 戶型設(shè)計的合理性 未設(shè)玄關(guān) 大門直對主人房門 私密性不理想 典型的 葫蘆 戶型 私隱性較差 風(fēng)水要素 戶型設(shè)計的合理性 房 橫梁壓頂 不利 廚 門對灶犯門沖煞 廁 大門對廁所門兇論 風(fēng)水要素 戶型設(shè)計的合理性 風(fēng)水要素 戶型設(shè)計的合理性 在裝修時改變布局 戶型和朝向的關(guān)系 廣東以北住宅 向北房終年無陽光選擇向南房是購房前提廣東住宅 北回歸線以南 向南房冬日有陽光 夏日無陽光向北房冬日無陽光 夏日有陽光選擇南向房可以冬暖夏涼香港住宅 寸土寸金 空調(diào)調(diào)溫 港島景觀朝向不講究三亞住宅 以海景為主要賣點朝向不講究 海景最重要 點評 V字型結(jié)構(gòu) 保證每戶實現(xiàn)180 海景 總結(jié) 優(yōu)質(zhì)戶型的一般特點 南北通透 朝南 各個房間和功能區(qū)域呈方正形狀 各個房間都有窗戶 動靜分區(qū) 干濕分離 有陽臺 面積有保證 整體設(shè)計沒有不利的風(fēng)水因素 戶型圖符號常識 大門大門是一個扇形 代表推開的動作以及范圍 扇形在里面就是門往里面開 扇形往外面就門往外開 窗戶窗戶可以分為窗戶 飄窗 落地窗等等 窗戶的畫法最簡單 就是三線連接 飄窗是一段凸出的矩形 上端也是三根線 下端是虛線 落地窗畫法和飄窗是差不多的 但是看上去大多了 如果不能一眼認(rèn)出來 設(shè)計師也會標(biāo)出來的 空調(diào)空調(diào)擺放用矩形框里AC表示 或者矩形里面打叉畫杠 衣柜衣柜一般是個矩形 里面一格格的 案例 優(yōu)勢 1 83平米緊湊小三居 適合資金不足但有小孩的剛需家庭 2 戶型方正 利用率高 風(fēng)水好 3 南北通透 室內(nèi)空氣可對流 通風(fēng)效果好 4 明廚明衛(wèi) 衛(wèi)生間和廚房空氣流通好 不會有異味或潮濕 5 衛(wèi)生間干濕分離 舒適性較好 6 主臥朝南 通風(fēng)采光好 7 動靜分區(qū) 休息時不會受到影響 劣勢 1 廚房為 一 型 且與客廳距離較遠 日常使用稍有不便 2 客廳 餐廳朝北 日常采光有影響 3 進門即是略小的餐廳 體驗不好 且沒有地方放鞋柜 4 廁所門正對臥室門 風(fēng)水不好 5 衛(wèi)生間干濕分離 舒適性較好 6 沒有儲藏室 無地方放日常雜物 7 很多房間的面積得不到保證 贈送面積 飄窗 露臺 空調(diào)位的面積全部贈送 一房變?nèi)?兩房變四房 這樣的噱頭不得不讓人心里很癢癢 這聽起來很美好 但究竟是餡餅還是陷阱 真相1 贈送的面積是國家給的 偷面積 當(dāng)然并不是真的偷 首先要告訴你一個真相 贈送面積不是開發(fā)商給你的優(yōu)惠 而是國家已經(jīng)規(guī)定好了的 1 贈送面積通常有哪些形式 入戶花園 陽臺 露臺 地下室 閣樓 挑高設(shè)計加隔層 大凸窗等等 贈送面積 在現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范中規(guī)定 1 入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積 露臺是完全贈送的 2 地下室凈高滿2 1米算面積 低于2 1米不算面積 3 飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種 凸窗是不落地的 不算面積 落地飄窗凈高高于2 1米要算面積 低于2 1米不算面積 4 閣樓凈高滿2 1米部分算面積 不滿不算面積 因此 開發(fā)商利用這些設(shè)計 贈 給買房者 可以增加項目銷售的賣點 但實際上這些本來就是你該得的 贈送面積 另外 開發(fā)商經(jīng)常會承諾給頂層業(yè)主的頂層露臺 給底層業(yè)主的地下室空間等 其實 根據(jù) 物權(quán)法 的規(guī)定 該部分空間應(yīng)當(dāng)屬于該樓的全體業(yè)主共有 而非屬于開發(fā)商所有 只要其他業(yè)主提出異議 受 贈 的業(yè)主是無法獨享其利的 大家都知道 頂樓和底樓的房子是最不好賣的 但有了這些附加條件 難免不會猶豫一下 贈送面積詳細解釋 一 陽臺 計1 2面積 陽臺的贈送是最常見的戶型面積贈送之一 按照各個地方規(guī)范的不同 入戶花園和陽臺可能只計一半建筑面積 通過這種方式甚至可以多贈送一個房間 1 提前預(yù)留空間設(shè)計 并合理改造贈送面積值得注意的是 新規(guī)范下 一個是陽臺的進深有限制 陽臺面寬 1 5m時 陽臺進深必須小于等于2倍面寬 陽臺進深理論最大值3m 陽臺面寬 1 5m時 陽臺進深小于等于面寬且不大于2 4m 另一個是多層高陽臺算面積 無交通功能的公共陽臺和多層高走廊均要計算2倍以上核減面積 多層高陽臺及走廊按投影計算1 5倍以上核減面積 上不封頂 所以 在設(shè)計過程中可提前預(yù)留空間設(shè)計 并合理改造贈送面積 戶內(nèi)長寬不小于2 4m的 客廳 臥室 及一個廚房可設(shè)置一個計一半面積的陽臺 內(nèi)未設(shè)置室內(nèi)透空空間的限值 陽臺總面積 戶內(nèi)建筑面積 除陽臺 的20 或60 戶內(nèi)設(shè)置室內(nèi)透空空間的 陽臺總面積 戶內(nèi)建筑面積 除陽臺 的10 或30 贈送面積 贈送面積 2 兩個單元相連接按凸陽臺報批案例 蘇州中糧祥云國際 產(chǎn)品規(guī)劃是高層27F 洋房6 8F 高層中間戶朝北房間規(guī)劃按陽臺審批 兩個臥室挨一塊開間加起來才6 6m 他們是怎么偷面積呢 兩個臥室中間做挑空 這樣就按凸陽臺報批 就可以贈送面積了 另外南向開間規(guī)劃了大面寬陽臺贈送 邊戶北向也規(guī)劃了凸陽臺報批 贈送面積詳細解釋 二 凸窗 計1 2面積 普通凸窗在小戶型中應(yīng)用較多 但在新版 建筑工程建筑面積計算規(guī)范 中 明確規(guī)定 凸 飄 窗凈高大于2 1米 窗臺與室內(nèi)樓地高差不大于0 45米的 按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平計算二分之一面積 對此 可以采取以下幾個應(yīng)對之策 1 將窗臺高度做大 45cm 凸窗高度 2 1米將窗臺高度做大 45cm 凸窗高度 2 1米后 可不計面積 如此一來 還是能通過凸窗的設(shè)計 提高得房率 有效解決小戶型過于緊湊的缺陷 2 可局部拆卸內(nèi)凸窗 不計面積 在凸窗上部分設(shè)計橫梁 可以將部分空間隔成兩層 使得凸窗高度不超過2 1米 上層空間0 7米左右用于儲藏空間 如下圖 業(yè)主在裝修期間 可將橫梁 拆卸 使原本2 1米的層高變成2 8米 與正常房屋層高一致 贈送面積 三 利用設(shè)備平臺 不算面積 在新版 建筑工程建筑面積計算規(guī)范 中 對設(shè)備平臺的規(guī)定并未出臺新政策 因此 可以認(rèn)為 開發(fā)商還是能繼續(xù)利用設(shè)備平臺來增加戶型的功能空間 舉例 利用設(shè)備平臺作為可改造空間 就是金地未未來項目的一大創(chuàng)舉 設(shè)備平臺通常作為空調(diào)外機 水電表等放置區(qū)域 金地未未來通過贈送大面積的設(shè)備平臺 為小戶型提供了可改造空間 經(jīng)過改造設(shè)備平臺 可以將其增加為儲藏室 書房等功能房間 如下圖 贈送面積 四 透空贈送目前大部分地區(qū)規(guī)定 住宅建筑空間為復(fù)式時 層數(shù)按自然層計算 單套住宅透空部分建筑面積與該戶型建筑面積的比例不超過20 且最多不超過40平 1 室外透空贈送室外透空在設(shè)置的位置及大小有限制 作為3戶以上唯一采光通風(fēng)來源時 不限面積 超高層戶與戶間唯一采光通風(fēng)來源時 最大為本層建筑面積的3 但是超高層住宅可以按要求設(shè)置透空 但是超高層住宅可以按要求設(shè)置透空 但是超高層住宅可以按要求設(shè)置透空 贈送面積 2 室內(nèi)透空贈送值得注意的是 90 以上復(fù)式才可以設(shè)置透空 除陽臺外室內(nèi)面積的百分之20 并不超過60 另外 位置僅可以設(shè)置在客廳餐廳且不超過2個標(biāo)準(zhǔn)層 但是超高層住宅可以按要求設(shè)置透空 但是超高層住宅可以按要求設(shè)置透空 贈送面積 五 設(shè)計隱蔽式儲藏空間 不算面積 可以結(jié)合管道井 增加儲藏空間 在管道井設(shè)計處可對于其齊平墻面設(shè)隱蔽式儲藏空間 凈高小于2 2米可不計入建筑面積 但是超高層住宅可以按要求設(shè)置透空 但是超高層住宅可以按要求設(shè)置透空 贈送面積 六 共享梯廳 不計入套內(nèi)面積 通過電梯雙向開啟 使公共電梯廳成為私家電梯廳 電梯開門后可以直接進入房屋 增加私密性和歸屬感 利用該空間放置花草 鞋柜等 延伸了室內(nèi)使用空間 或?qū)⒁郧暗碾娞莸却齾^(qū)改為私人空間 把入戶門外移 使得業(yè)主可以多出部分套內(nèi)面積 七 凹槽贈送主要是通過后期改造 用凹槽面積搭板加大戶內(nèi)面積 1 功能性凹槽贈送功能性凹槽設(shè)置有大小限制 一是深度與寬度之比不大于4 二是深度不超過8m 贈送方式主要是在戶型與戶型之間 或戶型與核心筒之間預(yù)留凹槽 后期搭板 增大室內(nèi)空間 2 非功能性凹槽贈送在戶內(nèi)房與房之間 結(jié)合房間設(shè)計非功能性凹槽 后期搭板 加大房間進深 不過有幾個點要注意 1 進深不超過1 5m 2 面寬與進深之比 2 3 凹槽內(nèi)設(shè)置的陽臺或兩戶及以下使用的外走廊 陽臺 外走廊進深 凹槽進深 2 4m 但是超高層住宅可以按要求設(shè)置透空 但是超高層住宅可以按要求設(shè)置透空 贈送面積 八 夾層 只算1 2面積 在新規(guī)出臺之前 夾層空間只要做到凈高 2 2米 都不計入套型的建筑面積中 但新規(guī)出臺后 針對夾層空間進行了明確規(guī)定 局部樓層結(jié)構(gòu)層高大于等于2 2米的計算全面積 小于等于2 2米的計算二分之一面積 但在實際案例中 由于普通住宅中的 夾層 高度有限 因此完全可以做到 2 2米 如此一來 雖沒了免費午餐 但還是可以減少一半面積 對于這類空間 一般可作為用于家庭廳 更衣間 儲藏室的使用 但是超高層住宅可以按要求設(shè)置透空 但是超高層住宅可以按要求設(shè)置透空 贈送面積 九 贈送露臺 計算一半的面積 非頂層露臺通常采用退臺的方式實現(xiàn) 多用于花園洋房設(shè)計中 頂層露臺贈送為較多見方式 通常贈送面積可達到原戶型的50 以上 在部分地區(qū) 高度達到或超過二個層高的陽臺也可視為露臺 均不計入建筑面積 開發(fā)商往往將大