后勤物業(yè)工作流程大全.doc

保安部主要流程接上級(jí)公安機(jī)關(guān)、派出所通知,出現(xiàn)可疑爆炸物消防、監(jiān)控中心接上述報(bào)告后，立即派保安員到現(xiàn)場確認(rèn)公司視情況報(bào)派出所、公安局等上級(jí)機(jī)關(guān)配合上級(jí)機(jī)關(guān)處理事件及事后工作群眾、員工發(fā)現(xiàn)可以爆炸物租戶/業(yè)主發(fā)現(xiàn)可疑爆炸物本部巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)可疑爆炸物現(xiàn)場保安員報(bào)告當(dāng)值主管,當(dāng)值主管到現(xiàn)場視具體情況,向公司領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)機(jī)關(guān)報(bào)告（1）.爆炸物品處理流程圖監(jiān)控中心或巡樓保安員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)立即制止打斗，收繳打斗兇器立即報(bào)告保安部當(dāng)值主管（報(bào)告打斗地點(diǎn)）監(jiān)控中心跟蹤錄像保安部當(dāng)值主管即赴現(xiàn)場勸解如制止不了，控制現(xiàn)場，等候警方處理如械斗激烈，場面難以控制，通知消防中心打110報(bào)警，通知各崗位做好堵截準(zhǔn)備，并報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)控中心110報(bào)警將發(fā)現(xiàn)及處理經(jīng)過寫一份詳細(xì)報(bào)告交副主任、領(lǐng)班。如實(shí)向警方提供現(xiàn)場所見情況協(xié)助警方捉拿肇事者，勘察打斗現(xiàn)場，勸散圍觀群眾。并協(xié)助警方調(diào)查。如有傷員，設(shè)法搶救如損壞大廈設(shè)施，列出詳細(xì)清單交警方追賠償費(fèi)現(xiàn)場保護(hù)將事情處理過程詳細(xì)向上級(jí)匯報(bào)并做好記錄（2）.打架，斗毆處理流程圖監(jiān)控中心發(fā)現(xiàn)電梯困人立即通知工程部、電梯專修人員解救被困人員，并報(bào)告保安主、領(lǐng)班，通知巡樓保安員、管理員啟用對(duì)講系統(tǒng)與被困人員聯(lián)系，了解梯內(nèi)人數(shù)和健康狀況，安慰被困人員，告知很快有人前來解救保安部當(dāng)值主管利用梯內(nèi)閉路電視仔細(xì)觀察梯內(nèi)人員情況，并隨時(shí)與梯內(nèi)人員保持聯(lián)系。如有異常立即報(bào)告。巡樓保安員、管理員迅速趕到困梯樓層，協(xié)同解救被困人員即赴監(jiān)控中心取電梯鑰匙，到所報(bào)樓層，協(xié)同電梯專修人員、工程部機(jī)修人員一起解救被困人員在解救過程中，用對(duì)講系統(tǒng)告知被困人員不要靠轎箱門站，以免發(fā)生危險(xiǎn)如梯內(nèi)人員健康狀況欠佳，即時(shí)報(bào)告當(dāng)值主管將事情處理情況詳細(xì)向上級(jí)報(bào)告，并做好記錄被解救出梯人員如昏厥或受傷，即送醫(yī)院搶救通過電梯門縫與梯內(nèi)人員保持聯(lián)系，告知解救人員正在采取措施故障排除后，電梯試運(yùn)行期間密切留意將事情發(fā)生及處理情況詳細(xì)記錄在交班記錄中及相關(guān)登記。（3.）電梯困人處理流程禮貌詢問 觀察判斷推銷人員形跡可疑盲流人員登記證件有證件無證件查驗(yàn)并登記證件寫保證書帶回保安部做進(jìn)一步調(diào)查，有否作案工具或可疑物品登記證件教育勸離是否帶有可疑物品或工具請(qǐng)示上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，送公安機(jī)關(guān)處理如核查無疑，清離大廈如有可疑，送公安機(jī)關(guān)處理（4.）盤查可疑人員流程圖查明水源，采取有效措施截?cái)嗨此碜源髲B機(jī)管設(shè)施損壞或故障，關(guān)閉水掣或水泵水浸來自各天臺(tái)及大廈外，應(yīng)在低于水位的出入口設(shè)置攔水閘板或沙包處理結(jié)束后，在當(dāng)值日志上做詳細(xì)記錄，部門經(jīng)理填寫重大事件報(bào)告表呈交總經(jīng)理審閱迅速取用就近樓層管井房內(nèi)的沙包，堵住水漫延的通道，防止水溢至其他樓層通知保潔人員清理現(xiàn)場如聯(lián)絡(luò)未果，即時(shí)報(bào)告公司里，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后，破鎖入室，搶救用戶財(cái)產(chǎn)及資料，并派人看守如用戶室內(nèi)水浸，應(yīng)即時(shí)聯(lián)絡(luò)該公司緊急聯(lián)絡(luò)人返大廈處理向用戶做好解釋工作，盡力為用戶克服因水浸所帶來的困難，維護(hù)大廈秩序工程部通知自來水公司搶修地下爆裂水管及堵截反溢的地下水關(guān)閉受浸區(qū)域電源，以防觸電。疏通排水道，開啟排水泵，用吸水機(jī)吸水。將電梯升高離開受浸范圍，以免電梯受損水源未中斷前，組織大廈各部門當(dāng)值人員采取有效措施，攔截和疏泄積水，防止水浸漫延，盡可能減少水浸所致的損失水浸來自市政地下水反溢的地下水道 5.水漫事件處理流程圖月底前保安部將當(dāng)月拾獲而暫圍有用戶認(rèn)領(lǐng)的失物匯總，在大廈公告欄上張貼，通知用戶盡快到管理公司辦理認(rèn)領(lǐng)手續(xù)。保安部將用戶簽收的失物認(rèn)領(lǐng)表存檔用戶到管理公司保安部填寫失物認(rèn)領(lǐng)表，并辦理有關(guān)的認(rèn)領(lǐng)手續(xù)后即可領(lǐng)回失物保安部同治用戶保安部通知用戶到保安部辦理人領(lǐng)手續(xù)失物找回失主看到通知失物未能找回保安部將失物名稱張貼于大廈公告欄上保安部根據(jù)用戶提供的內(nèi)容進(jìn)行查找保安部接到拾遺的物品時(shí)，填寫失物移交記錄表，交接雙方簽收后存檔用戶在大廈內(nèi)遺失物品，若需管理公司協(xié)助尋找，應(yīng)立即致電或到管理公司保安部6.用戶辦理失物招領(lǐng)流程圖 與大廈用戶聯(lián)系，調(diào)查此人有否損壞大廈或用戶財(cái)產(chǎn) 無有將其暫時(shí)置留，拍照取證，設(shè)法聯(lián)絡(luò)家屬、同事到大廈賠償穩(wěn)定其情緒，防止做危害他人安全或財(cái)產(chǎn)的行為并引導(dǎo)其離開大廈范圍不聽勸阻無法聯(lián)絡(luò)設(shè)法聯(lián)絡(luò)其家屬、同事領(lǐng)人交派出所處理交派出所處理7.醉酒、精神病人處理流程圖更換人將無電電池交于部門保管員處（工程部交于劉茜，保安部交于李偉鍵），以便統(tǒng)一更換保管員檢查電池狀態(tài)后，將電池統(tǒng)一交到保安部文員處。保安文員以“以一換一”的原則為其更換電池。 正常不正常更換后雙方逐項(xiàng)填寫領(lǐng)用電池登記表，雙方簽字確認(rèn)。如果電池出現(xiàn)丟失或損壞 ，需按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理8對(duì)講機(jī)電池領(lǐng)用流程工程部主要流程接管流程聯(lián)系承造商補(bǔ)充所缺資料交工程部文員按系統(tǒng)歸檔將有關(guān)圖紙資料注明標(biāo)題圖紙與現(xiàn)場設(shè)備對(duì)照系統(tǒng)工程師審閱內(nèi)容、數(shù)量設(shè)備承造商交來圖紙、資料修改、補(bǔ)充圖紙聯(lián)系承造商不齊全 齊全 不一致 一致 工程資料查閱流程確定資料是否完好。文員做好登記，指定歸還日期。不得借閱在工程部文員處登記簽字后，方可借閱經(jīng)主管工程師批準(zhǔn)后 無有歸還 視程度輕重做出賠償，并罰款檢查資料完好情況，與借出登記對(duì)照。 有損壞設(shè)備責(zé)任人巡檢流程了解自身責(zé)任范圍內(nèi)的設(shè)備按規(guī)定時(shí)間、次數(shù)對(duì)責(zé)任設(shè)備巡查、檢修。開始巡查設(shè)備表面及機(jī)內(nèi)清潔情況清潔 不良 良好端子緊固情況維修登記好巡檢表，及巡檢記錄。確認(rèn)設(shè)備正常后完成巡檢維修查明原因查明原因是否有異味、異聲及過熱是否存在告警緊固接口端子不良良好有 無無有高壓巡查維修流程圖高壓室巡查信號(hào)繼電器狀態(tài)檢查原因維修維修完善動(dòng)作正常更換檢查燈泡指示燈狀態(tài) 不正常不正常絕緣工具數(shù)據(jù)是否齊全、完好破損正常檢查原因查明原因 缺少保安監(jiān)視系統(tǒng)故障檢修流程圖攝像頭無圖像檢查矩陣開關(guān)接口維修正常異常攝像頭電源維修鍵盤脫控在操作鍵盤上重新設(shè)定所有圖像不能循環(huán)切換傳輸線路維修正常 異常正常 異常更換攝像頭 正常將矩陣開關(guān)電源關(guān)閉，10秒后再開啟市電全?；蚴鹿使╇娙?yīng)急照明啟動(dòng)流程圖通過低壓配電裝置聯(lián)絡(luò)開關(guān)，切斷供電回路供應(yīng)各區(qū)域公共走廊燈具，提供必要的應(yīng)急照明若因各種原因而導(dǎo)致公共區(qū)域燈具不能正常發(fā)光，尚有通道口的緊急指示燈提供1小時(shí)以上的疏散指示供應(yīng)走火梯燈具，提供必要的應(yīng)急照明給排水設(shè)備應(yīng)急處理流程圖 生活水泵故障處理正常記錄并上報(bào)主管工程師停故障水泵改開備用泵自動(dòng)狀態(tài)下水泵異常管道排氣將變頻器復(fù)位異常 水泵正常運(yùn)行 根據(jù)網(wǎng)管壓力，人手操控水泵啟停水泵運(yùn)行異常安排維修上報(bào)主管工程師給排水設(shè)備應(yīng)急處理流程圖氣壓罐故障處理氣壓罐或外部水銀開關(guān)故障關(guān)閉罐進(jìn)水閥記錄并報(bào)告主管工程師維修報(bào)告安排維修專人根據(jù)管網(wǎng)壓力控制水泵啟停將水泵改為手動(dòng)給排水設(shè)備應(yīng)急處理流程圖排水系統(tǒng)故障處理安排維修報(bào)告主管工程師用備用潛水泵將污水抽至污水井污水井水位過高手動(dòng)開啟污水泵水位正常報(bào)告主管工程師維修報(bào)告正常異常安排人員檢查液位控制器給排水設(shè)備應(yīng)急處理流程圖排污管道故障處理排污管道漏水用布綁緊裂口關(guān)閉破裂管道對(duì)應(yīng)用水設(shè)備調(diào)集沙包擋住電梯口和用戶單元門口報(bào)告主管工程師安排人員維修維修報(bào)告涼水塔巡查流程圖 是水塔是否溢流檢查浮求 調(diào)整位置維修水塔門是否破損并保持關(guān)閉 異常維修 有維修查明原因風(fēng)機(jī)運(yùn)行有否異聲 冷卻水出水溫度高于38時(shí)增開水塔膨脹水箱閥保持開啟，水位正常 否維修檢查浮球 是在巡查表格上簽名報(bào)修反饋維修單客服部 工程部門派工 登記存檔 各專業(yè)主管組織實(shí)施 現(xiàn) 場 維 修完 成日常維護(hù)保養(yǎng) 查 閱 保 養(yǎng) 記 錄制 定 保 養(yǎng) 計(jì) 劃組 織 實(shí) 施保 養(yǎng) 記 錄設(shè)備檢修制 定 計(jì) 劃通知施工影響部門組 織 實(shí) 施現(xiàn) 場 督 導(dǎo)設(shè) 備 檢 修檢 修 記 錄設(shè)備故障/事故處理故 障 影 響 部 門各專業(yè)工程師與經(jīng)理統(tǒng)籌協(xié)調(diào) 值班工程師組織實(shí)施故障分析專業(yè)主管工程師現(xiàn)場督導(dǎo)搶 修填寫事故報(bào)告單增改項(xiàng)目報(bào)批總 經(jīng) 理 審 批簽訂施工合同建議選擇施工單位使 用 部 門值班工程師/經(jīng)理組織實(shí)施專業(yè)技工技術(shù)監(jiān)督增 改 項(xiàng) 目施 工 單 位驗(yàn) 收 報(bào) 告、給排水巡檢檢 查 供 水 壓 力檢 查 水 泵 工 作 狀 態(tài)檢 查 主 要 閥 門 情 況檢 查 水 箱 衛(wèi) 生 狀 況水 質(zhì) 化 驗(yàn)填 寫 巡 檢 記 錄鍋爐運(yùn)行檢查水 位 表壓 力 表燃 氣 壓 力供 油 系 統(tǒng)燃 燒 器閥 門、管 路水 質(zhì) 化 驗(yàn)填 寫 檢 修 記 錄空調(diào)運(yùn)行檢查空 調(diào) 主 機(jī)風(fēng) 機(jī)冷 卻 塔蒸 發(fā) 器空 調(diào) 水 泵新 風(fēng) 機(jī) 組盤 管 風(fēng) 機(jī)填 寫 檢 修 記 錄 電梯日常巡檢轎 廂 巡 檢候 梯 廳 巡 檢巡 檢 記 錄電梯事故處理電 梯 制 動(dòng)值班工程師聯(lián)系廠家專業(yè)人員事故分析排 除 故 障廠家專業(yè)人員試車 車填寫突發(fā)事故報(bào)告單1、程控交換機(jī)檢修主 機(jī) 檢 修操 作 系 統(tǒng) 檢 測被 用 電 源 檢 測檢 修 記 錄安全監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)主 機(jī) 檢 測操 作 系 統(tǒng) 檢 測被 用 電 源 檢 測應(yīng) 急 廣 播 測 試輸 出 設(shè) 備 檢 測末 端 設(shè) 備 維 護(hù)保 養(yǎng) 記 錄檔案資料管理收 集 資 料整 理 資 料檢 索簽 訂 資 料保 管 資 料統(tǒng) 計(jì) 登 記設(shè)備購置使 用 部 門 申 請(qǐng)總 經(jīng) 理 審 批購 置工程部、使用部門開 箱 驗(yàn) 貨安 裝 調(diào) 試使 用 部 門驗(yàn) 收建 立 設(shè) 備 臺(tái) 賬、設(shè)備報(bào)廢使 用 部 門 申 請(qǐng)工程部、財(cái)務(wù)部組 織 簽 定總 經(jīng) 理 審 批撤 銷 臺(tái) 賬報(bào) 銷 處 理電話故障處理流程（參考）接用戶電話故障維修單 從PDS資料上找到該電話于房線架上的位置查明原因從機(jī)房線架上測試該號(hào)碼 不正常聯(lián)系電信局維修 正常到用戶房間檢查用戶終端話音設(shè)備修 復(fù) 用戶房間檢查檢查用戶話機(jī)，線路連接，排除開路、短路故障查明原因用戶簽收用戶測試滿意后在工程單或有償單上簽收，施工員簽名將工作單或有償單返回工程部有關(guān)部門費(fèi)用報(bào)銷的流程部門文員報(bào)部門負(fù)責(zé)人批 示總經(jīng)理報(bào)批將批示后報(bào)銷單轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)報(bào)銷報(bào)銷人填寫費(fèi)用報(bào)銷單，附帶相關(guān)票據(jù)，由相關(guān)人員簽字確認(rèn)。交于文員處。 注：凡報(bào)銷單據(jù)需附于報(bào)銷單后。 有關(guān)事、病假及相關(guān)加班上報(bào)流程填寫請(qǐng)假申請(qǐng)單，另附事、病假憑證，由部門負(fù)責(zé)人簽字。1.事假、病假部門文員報(bào)總經(jīng)理處批示。部門文員存檔，做好登記人事部存檔 （一份）請(qǐng)假申請(qǐng)單一式兩份（一份）連同考勤上報(bào)人事部2.加班填寫加班呈報(bào)單，由部門負(fù)責(zé)人簽字。部門文員報(bào)總經(jīng)理處批示。部門文員存檔，做好登記人事部存檔 （一份）加班申請(qǐng)單一式兩份（一份）連同考勤上報(bào)人事部有關(guān)部門申購物資相關(guān)流程由部門文員填寫物