經(jīng)營城市城鄉(xiāng)建設調研報告[范本]

經(jīng)營城市城鄉(xiāng)建設調研報告阿爾山設市以來，各項事業(yè)蓬勃發(fā)展，由一個邊境小鎮(zhèn)建設成了一座城市，尤其是城市建設成效顯著，完成了最基本的基礎設施建設，構建了城市框架，城區(qū)建設初見規(guī)模，這對于阿爾山品牌的成功塑造、“神泉雪城”品牌知名度的顯著提升、引起自治區(qū)政府高度重視而做出建設“阿爾山柴河”旅游區(qū)的決策起到莫大作用。但總體來看，我市城市建設與市委、市政府所明確的旅游城市定位和自治區(qū)政府標示建設國際知名、國內一流的旅游區(qū)目標相去甚遠，與應發(fā)揮的中心城市載體功能、加快經(jīng)濟和社會發(fā)展的要求還很不適應，主要表現(xiàn)在基礎設施不配套，城市功能不完善，載體作用不明顯，建設管理水平低。歸根結底，是我市城建起步晚、經(jīng)濟基礎薄，城市建設資金來源單一，導致我市城市建設投入總量小，發(fā)展慢。所以，要使我市城市建設步入高速發(fā)展的軌道，就必須搶抓自治區(qū)規(guī)劃建設“阿爾山柴河”旅游區(qū)的歷史機遇，以開展“二次創(chuàng)業(yè)”活動為契機進一步解放思想，樹立經(jīng)營城市新觀念，全方位整合城市資源，通過市場化運作，多渠道籌措建設資金，走以城建城，以城養(yǎng)城，以城興城的城市建設之路，促進我市經(jīng)濟超常規(guī)、高速度、跨越式發(fā)展。整合城市資源，主要是運用市場機制，對城市空間和作為城市功能載體的自然資本（如土地），人力作用資本（如路、橋）及相關的延伸資本（如路、橋冠名權）等進行重組和運營，打破舊體制的束縛，從中獲取收益，并把收益重新投入到城市建設的新領域，即大力改革現(xiàn)行的城市基礎設施投資、運營和管理模式，把城市基礎設施建設與管理納入市場化運作，廣泛吸納外資、內資和民間資本，擴大城建資金來源，以實現(xiàn)城市自我積累、自我增值、自我滾動、自我發(fā)展，逐步形成“政府引導、市場運作、社會為主、多方籌集”的新機制。比較而言，我市建市晚，城市資源整合與盤活的余量大，有很大潛力多方面拓寬籌措建設資金渠道：一、盤活土地資本，以土地聚集資金城市最大資本是土地，經(jīng)營城市政府首先要盤活土地。建設幾年來，阿爾山城市建設與管理飽受體制不理順之苦，基礎設施建設跟不上，城市管理力度抓不緊。所以，在阿爾山的第二次創(chuàng)業(yè)中，必須緊緊抓住自治區(qū)規(guī)劃建設“阿爾山柴河”旅游區(qū)的歷史機遇，在編制“阿爾山柴河”旅游區(qū)規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編過程中，重新劃定阿爾山市城市規(guī)劃建設區(qū)，擴大規(guī)劃區(qū)面積，屯積城市土地資本。在此基礎上，政府要利用壟斷土地一級市場的優(yōu)勢，嚴格控制年度供地總量，讓用地者競爭用地，有效發(fā)揮市場機制配置資源的手段，建立起“一個渠道進，一個池子蓄，一個口子出”的土地儲備管理機制，同時健全土地金收取、支出、使用制度，確保城市土地收益全部用于城市建設，使城市土地收益轉化為城市建設主要財源，逐步解決長期以來城市建設資金“瓶頸”制約的問題。二、靠規(guī)劃出精品，利用精品開發(fā)項目吸引資金我們必須清醒地認識到，即使在編制“阿爾山柴河”旅游區(qū)規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編過程中重新劃定阿爾山市城市規(guī)劃建設區(qū)及擴大規(guī)劃區(qū)面積的目標得以實現(xiàn)，阿爾山市城區(qū)面積相對較小、人口相對較少的問題仍然在一段時期內存在。所以要使土地資產(chǎn)最大限度地發(fā)揮效能，必須從規(guī)劃入手，強化規(guī)劃對土地供應的調控和指導作用。以規(guī)劃為指導，超前儲備城市基礎設施項目，認真研究、考察、論證項目，尤其要推出一批“精品”開發(fā)項目，對有收益的進行拍賣，拍賣時帶項目。特別是對重大項目，均應提出其性質、功能、規(guī)劃、布局意向、經(jīng)濟技術指標，并進行形象構思設計，使投資者充分了解設計者意圖，并能有效地進行成本與利潤的經(jīng)濟分析，以利投資決策，從而有序引導開發(fā)商向“黃金地段”投資最大限度地發(fā)揮土地資產(chǎn)的利用和效益。如烏蘭浩特市“五一廣場”，動工伊始，周邊地價便節(jié)節(jié)攀升，而廣場竣工后，周邊地價猛增了幾倍，也成了搶手貨。阿爾山市也應因地制宜，在河濱公園、中心廣場、五里泉、海神療養(yǎng)院等處周邊土地做好長期土地儲備，并有序推出相應的開發(fā)項目，吸引資金建設。三、理順管理體制，優(yōu)化投資經(jīng)營領域，吸收社會融資把城市建設管理看作生產(chǎn)力，在城市建設項目融資上，只求所在，不求所有。在啟動“二次創(chuàng)業(yè)”活動之初，緊緊抓住自治區(qū)規(guī)劃建設“阿爾山柴河”旅游區(qū)的歷史機遇，將制約和束縛大景區(qū)建設和發(fā)展的體制理順，將不適應新城市建設和管理的方法黜除，將原有落后的管理機制和陳舊的觀念摒棄。在此基礎上，樹立新的觀念，采取新的措施，建立新的機制，放開城市經(jīng)營市場，引入市場競爭機制，提高城市經(jīng)營的誘惑力和生命力，“讓經(jīng)營者看到利益，讓市場看到競爭”，這是經(jīng)營城市的關鍵所在。開放投資經(jīng)營領域，把部分市政工程建設與管理，尤其是各景區(qū)景點的基礎設施建設，向市場開放阿爾山獨特的礦泉群、石塘林、活火山群及冰雪資源，是阿爾山的最大資本，也是實現(xiàn)阿爾山旅游立市、興市、強市、富市的最好資本采取獨資、合資、合作等各種形式，吸引外資和社會資金參與景區(qū)景點的基礎設施建設，對有收益的項目可相應給予自籌資金、自主建設、自行管理、自行還貸，合同期內收益歸己政策，同時，也可以采取“捆綁”的方法解決一些無收益、負收益的公益設施建設項目，如景區(qū)旅游廁所、垃圾收集處理設施等。在此基礎上，加大對城市和景區(qū)景點基礎設施和開發(fā)權、使用權、廣告權、冠名權、特許經(jīng)營權等無形資產(chǎn)進行招標拍賣力度，變無形資產(chǎn)為有形資產(chǎn)，拓寬籌措建設資金渠道，加快城市建設步伐。四、將市政、園林、環(huán)衛(wèi)養(yǎng)護作業(yè)推向市場，進行開源節(jié)流在現(xiàn)階段，阿爾山市的財政十分吃緊，城市建設資金十分短缺，城市基礎設施和公用事業(yè)項目大都靠負債、拖欠 和借貸進行，使得城市的基礎設施和公用事業(yè)項目建設遠遠落后于城市經(jīng)濟發(fā)展和人民生活需求，甚至出現(xiàn)了難以為繼的局面，這是不容回避的客觀事實。所以，對城市公用設施養(yǎng)護管理作業(yè)體制進行改革，打破政府一手“包辦”的局面，減輕財政壓力勢在必行。在城市建設初級階段、城市人口相對較少、城市生活水平相對較低的時候，在給予必須的財政補貼的同時，首先必須尋求市政、園林、環(huán)衛(wèi)養(yǎng)護作業(yè)所需資金的開源，擴大和提高市政、園林、環(huán)衛(wèi)作業(yè)服務面和收益；其次是確保服務收益有效利用，對專項資金進行節(jié)流。另一方面，隨著城市化水平提高，逐步將市政、園林、環(huán)衛(wèi)養(yǎng)護作業(yè)推向市場，通過公開招標和企業(yè)承包的辦法，承擔各項任務，以節(jié)約建設資金，提高資金使用效益。五、足額征收各種城建稅費根據(jù)國務院、自治區(qū)、盟行署和市政府的有關規(guī)定，用于城市建設方面的稅費收入項目主要有城市土地出讓金、土地增值稅、城市建設維護稅、城市基礎設施配套費、房產(chǎn)稅、電力附加等。長期以來，由于急于追求“招商引資”成果，優(yōu)惠政策施用不當，出現(xiàn)稅費征收力度不夠、漏征漏收漏管理，應收稅費大量減免現(xiàn)象。其實，這些政策性稅費的征收潛力很大。所以，對應收取的政策性城建資金應當加大征收力度，加強資金管理，確保城建資金足額收取并集中使用。六、組建城建投資公司，靠公司經(jīng)營籌集城建資金根據(jù)自治區(qū)“阿爾山柴河”旅游景區(qū)規(guī)劃建設領導小組的決策，阿爾山旅游產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體（GIE）和在即。所以，為了建立城建資本運營的有效機制，抓住組建阿爾山市特殊目的公司（SPV）的機遇，應盡快成立城市建設投資開發(fā)公司。該公司可以是國有獨資企業(yè)，也可以是政府控股的股份有限公司。作為城市基礎設施建設工程的項目法人，具體負責城建資金的籌措、融通、投入和償還，實現(xiàn)資本的集中營運和滾動發(fā)展。它可以接受政府委托對城市基礎設施進行資本營運，將所有可以拿出來經(jīng)營發(fā)展的資本予以歸集，代表政府行使經(jīng)營、管理的權力，同時相應承擔盈虧責任和市場競爭風險。有了這樣的公司后，財政資金今后只需管維護和人頭費，政府不再直接投資，新建基礎設施需要政府投入的部分，將通過公司運作，這樣，既明確了舉債主體和擔保主體，也突破了財政單一包攬的模式，打破了一個項目成立一個指揮部面對整個運作環(huán)節(jié)負不了責的模式，使公司自