監(jiān)管當局對專業(yè)貸款設定的標準表.doc

監(jiān)管當局對專業(yè)貸款設定的標準表-作者：-日期：附錄4 監(jiān)管當局對專業(yè)貸款設定的標準表1 監(jiān)管當局對項目融資風險暴露的評級表優(yōu)良中差財務實力市場狀況競爭對手很少或者在地域、成本或技術方面有明顯和持續(xù)的優(yōu)勢。需求旺盛且不斷增長。競爭對手很少或者在地域、成本或技術方面好于平均水平但不一定持續(xù)。需求旺盛且穩(wěn)定。項目在地域、成本或技術方面沒有優(yōu)勢。需求尚可且穩(wěn)定。項目在地域、成本或技術方面低于平均水平。需求不旺且不斷下降。146財務比率（例如：償債保障比率（DSCR），貸款期保障比率（PLCR），項目期保障比率（PLCR）和債務/資本比率）涉及項目風險的財務比率很健康，經(jīng)濟前景非?？春?。涉及項目風險的財務比率介于健康和一般之間，經(jīng)濟前景看好。涉及項目風險的財務比率符合標準。涉及項目風險的財務比率冒險性過大，壓力分析當經(jīng)濟和行業(yè)面臨持續(xù)、嚴重的問題時，項目仍能償還債務。當經(jīng)濟和行業(yè)面臨一般問題時，項目能償還債務。只有當經(jīng)濟發(fā)生嚴重問題時，項目才可能違約。項目易受經(jīng)濟周期中常見的負面影響，可能在正常的低谷期違約。如果情況不好轉，項目可能違約。財務配置貸款持續(xù)期與項目持續(xù)期的對比項目的有效使用壽命大大超過貸款期限項目的有效使用壽命超過貸款期限項目的有效使用壽命超過貸款期限項目的有效使用壽命可能低于貸款期限貸款分期償還計劃債務本息定期等額償還債務本息定期等額償還債務本息定期等額償還，但有少部分到期一次性償還到期一次性償還（Bullet repayment），或債務本息定期等額償還，但有很大部分到期一次性償還政治、法律環(huán)境政治風險，即涉及項目類型和風險緩釋工具的轉移風險風險很低，可供使用的風險緩釋工具功能優(yōu)異風險低，可供使用的風險緩釋工具功能良好風險不高，風險緩釋工具功能一般風險很高，缺乏風險緩釋工具或其功能較差147不可抗力風險（戰(zhàn)爭、內亂等）風險低風險適中一般防護風險高，未完全實施緩釋政府的支持和項目在長期對國家的重要程度項目對（主要是出口導向型的）國家具有重大戰(zhàn)略性意義，政府強有力的支持項目對國家重要，政府支持程度較高項目不具有戰(zhàn)略意義，但毫無疑問對政府有利，政府可能未明確表示支持項目對國家不重要。政府不支持或支持較弱法律和監(jiān)管環(huán)境的穩(wěn)定性（法律變革的風險）長期穩(wěn)定有利的監(jiān)管環(huán)境中期穩(wěn)定有利的監(jiān)管環(huán)境能比較確定地預測監(jiān)管環(huán)境的變化項目可能受當前和未來的監(jiān)管問題影響在有關本地成分要求的法律豁免方面獲得所有必要支持和批準的程度高較高一般低有關合同和抵押品的強制執(zhí)行力合同和抵押品能強制執(zhí)行合同和抵押品能強制執(zhí)行即使存在若干非要害問題，合同和抵押品仍能強制執(zhí)行合同和抵押品強制執(zhí)行方面存在要害問題尚未解決， 交易特征設計和技術風險技術和設計完全可靠技術和設計完全可靠技術和設計可靠用強大的一攬子完工方案可緩解萌芽階段的問題技術和設計不可靠/存在技術問題和/或設計復雜建設風險148審批和選址已獲全部批件一些事項尚待批準但獲批可能性很大一些事項尚待批準但審批程序明確，審批只是例行公事尚未獲得關鍵批件，審批并非例行公事，可能還要滿足其他一些重要條件建設合同類型價格和日期都固定的總承包工程、采購及建設合同（EPC）價格和日期都固定的總承包工程、采購及建設合同價格和日期都固定的總承包建設合同，有一家或一家以上的承包商缺乏價格固定的總承包合同或合同不完整和/或存在與各承包商多方聯(lián)絡的問題項目完成擔保約定的損害賠償金充足且由金融實物資產(chǎn)支持以及/或財務實力雄厚的項目發(fā)起人提供項目完成擔保約定的損害賠償金較多且由金融實物資產(chǎn)支持以及/或財務實力較強的項目發(fā)起人提供項目完成擔保約定的損害賠償金適當且由金融實物資產(chǎn)支持以及/或財務實力較強的項目發(fā)起人提供項目完成擔保約定的損害賠償金不足或缺乏金融實物資產(chǎn)的支持或項目完成擔保較弱承包商承建類似項目的業(yè)績和財務實力強較強中弱 操作風險營運與維修保養(yǎng)（O & M）的范圍和性質完備的長期營運和維修保養(yǎng)合同，最好附帶履約激勵條款和/或營運和維修保養(yǎng)儲備金賬戶長期的營運和維修保養(yǎng)合同，和/或營運和維修保養(yǎng)儲備金賬戶不完備的營運和維修保養(yǎng)合同或附帶營運和維修保養(yǎng)儲備金賬戶缺乏營運和維修保養(yǎng)合同：緩釋操作無法抵御高營業(yè)成本的風險運營商的專業(yè)能力，業(yè)績和財務實力很強，或者項目發(fā)起人承諾提供技術支持較強中不強/弱，或者當?shù)剡\營商受當局控制149承購風險（Off-take risk）178(a)存在照付不議（take-or-pay）合同或固定價格承購（fixed-price off-take）合同的情況下承購方信譽卓著；合同終止條款完備；項目合同期限略微長于債務期限承購方信譽良好；合同終止條款完備；項目合同期限長于債務期限承購方信譽一般；合同對終止條款做一般規(guī)定；項目合同期限一般等于債務期限承購方信譽較差；合同終止條款規(guī)定不全；項目合同期限不長于債務期限(b)不存在照付不議合同或固定價格承購合同的情況下項目產(chǎn)品即所產(chǎn)生的主要服務或商品在世界范圍銷售順暢；即使市場價格增長率低于過去，產(chǎn)品也能按預定價格出售項目產(chǎn)品即所產(chǎn)生的主要服務或商品在地區(qū)市場銷售順暢，即使市場價格增長率低于過去，產(chǎn)品也能按預定價格出售商品銷售范圍有限且只能按比預定價格低的價格出售項目產(chǎn)品只有一兩個買家或者在有組織市場一般無法售出供貨商風險原材料（feed-stocks）價格、數(shù)量和運輸風險；供貨商的業(yè)績和財務實力與財務實力很強的供貨商簽訂長期供貨合同與財務實力較強的供貨商簽訂長期供貨合同與財務實力較強的供貨商簽訂長期供貨合同，但仍可能存在一定程度的價格風險與財務實力弱的供貨商簽訂短期或長期供貨合同，肯定存在一定程度的價格風險儲備風險（如自然資源開發(fā)）儲備探明且已開發(fā)，并經(jīng)獨立方審計，在項目使用壽命期內超額滿足需要儲備探明且已開發(fā)，并經(jīng)獨立方審計，在項目使用壽命期內超額滿足需要探明儲備可在債務存續(xù)期滿足項目需要項目在某種程度上依賴潛藏或尚未開發(fā)的儲備項目發(fā)起人的實力發(fā)起人的業(yè)績、財務實力和國別/行業(yè)經(jīng)歷發(fā)起人業(yè)績優(yōu)秀，財務實力雄厚發(fā)起人業(yè)績良好，財務實力良好發(fā)起人業(yè)績一般，財務實力良好發(fā)起人缺乏業(yè)績或業(yè)績值得懷疑以及/或財務實力微弱150發(fā)起人對項目的支持力度，例如有股權、所有權條款保障，以及有激勵在必要時向項目補充注資支持力度大。項目對發(fā)起人具有高度戰(zhàn)略意義（核心業(yè)務長期戰(zhàn)略）支持力度較大。項目對發(fā)起人具有戰(zhàn)略意義（核心業(yè)務長期戰(zhàn)略）支持力度一般。項目對發(fā)起人重要（核心業(yè)務）支持有限。項目對發(fā)起人的長期戰(zhàn)略或核心業(yè)務無關緊要擔保安排合同和賬戶權利分配非常全面全面一般差抵押資產(chǎn)的質量、價值和流動性對起動項目的全部資產(chǎn)、合同、批文和賬戶擁有手續(xù)完備的優(yōu)先擔保權益（First perfected security）對起動項目的全部資產(chǎn)、合同、批文和賬戶擁有手續(xù)完備的優(yōu)先擔保權益對起動項目的全部資產(chǎn)、合同、批文和賬戶擁有一般性的擔保權益對貸款人幾乎未提供擔保；抵押條款對銀行不利貸款人對現(xiàn)金流的控制（例如現(xiàn)金轉賬(cash sweep) 和獨立第三方賬戶托管）好較好一般差151合同條款的約束力（關于強制提前付款、遞延付款、分期付款和紅利限制等方面的強制規(guī)定）(mandatory prepayments, payment deferrals, payment cascade, dividend restrictions)合同條款對此類項目約束力強。項目不再舉借其他債務合同條款對此類項目約束力較強。項目舉借的其他債務非常有限合同條款對此類項目約束力一般。項目舉借的其他債務有限合同條款對此類項目約束力弱。項目可能無限舉借其他債務儲備基金（償債、營運與維修保養(yǎng)、更新和重置、不可預見事件）儲備基金覆蓋期超過平均項目期，儲備基金來源落實，全部都由現(xiàn)金或高評級銀行出具的信用證組成儲備基金覆蓋期等于平均項目期，所有儲備基金來源都落實儲備基金覆蓋期等于平均項目期，所有儲備基金來源都落實儲備基金覆蓋期低于平均項目期，儲備基金來源于經(jīng)營現(xiàn)金流表2 監(jiān)管當局對產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)風險暴露和高波動性商業(yè)房地產(chǎn)風險暴露的評級優(yōu)良中差財務實力市場狀況目前項目類型和場所供需均衡。即將面市的競爭性房地產(chǎn)項目少于或等于需求預測目前項目類型和場所供需均衡。即將面市的競爭性房地產(chǎn)項目大體等于需求預測市場供需基本均衡。競爭性房地產(chǎn)項目即將面市，其他房地產(chǎn)處于計劃中，項目設計和生產(chǎn)能力沒有新項目先進 市場需求弱，何時改善達到均衡并不確定。項目租期屆滿后不易找不到承租人。新的租賃條件不如現(xiàn)在的優(yōu)越152財務比率和墊款比例償債保障比率（DSCR）很高（DSCR與建設階段無關），相對房地產(chǎn)項目類型，貸款/價值比率（LTV）低。如果存在二級市場，按市場價認購。（與不動產(chǎn)開發(fā)無關的）DSCR和LTV良好。如果存在二級市場，按市場價認購。房地產(chǎn)的DSCR惡化，價值下跌，導致LTV上升。房地產(chǎn)的DSCR惡化嚴重，其LTV大大高于新貸款的認購標準。壓力分析房地產(chǎn)的資金來源、或有事項和負債配置可使其在面臨嚴重的財務壓力（如利率、經(jīng)濟增長）情況下履行償債義務房地產(chǎn)在面臨持續(xù)的財務壓力（如利率、經(jīng)濟增長）情況下能履行償債義務。該房地產(chǎn)僅在面臨嚴重經(jīng)濟問題時才可能違約在經(jīng)濟下滑時，房地產(chǎn)收入將減少，降低其資本開支能力并增加了違約風險房地產(chǎn)的財務狀況趨緊，除非近期改善否則可能違約現(xiàn)金流預測(a)已完工、穩(wěn)定的房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)租與信譽好的客戶，合同租期長且到期日分散。房地產(chǎn)承租記錄顯示客戶均到期續(xù)租?？罩寐实?。費用（維修、保險、保安和財產(chǎn)稅）可預測房地產(chǎn)大部分合同租期長，承租戶信譽各異。合同到期續(xù)租情況正常?？罩寐实汀ＹM用可預測房地產(chǎn)大部分出租合同為中期而非長期，承租戶信譽各異。合同到期續(xù)租情況一般?？罩寐室话恪ＹM用相對可預測但隨收入變動房地產(chǎn)出租合同期限不一，承租戶信譽各異。合同到期原承租戶很少續(xù)租。空置率高。吸引新租戶的場地費用開支很高(b)已完工但不穩(wěn)定的房地產(chǎn)項目賃活動按計劃開展或超出計劃。項目近期將穩(wěn)定租賃活動按計劃開展或超出計劃。項目近期將穩(wěn)定多數(shù)租賃活動按計劃開展，但是一段時期內項目不穩(wěn)定出租情況不如預期。盡管達到目標入住率，但收入不理想，導致現(xiàn)金流緊張(c)在建項目房地產(chǎn)在貸款存續(xù)期間已全部預租或預售給投資級房客或買家，或者銀行獲得了投資級銀行向其提供的有約束力替代融資（take-out financing）承諾房地產(chǎn)已全部預租或預售給信譽好的房客或買家，或者銀行獲得了信譽好的銀行向其提供的永久融資（permanent financing）承諾租賃活動按計劃進行，但房地產(chǎn)可能沒有預租，且并不存在替代融資安排。銀行可能是永久貸款人房地產(chǎn)因成本過高、市價下跌、承租人撤租或其他原因而惡化。與永久融資提供方之間可能存在爭端資產(chǎn)特征153場所房地產(chǎn)位于非常優(yōu)越的地段，方便租戶房地產(chǎn)位于優(yōu)越的地段，方便租戶房地產(chǎn)位置缺乏比較優(yōu)勢房地產(chǎn)位置、配置、設計和維修存在問題設計和條件房地產(chǎn)因設計、配置和維修較好而受歡迎，遠比新項目有競爭力房地產(chǎn)的設計、配置和維修得當，設計和性能比新項目有競爭力房地產(chǎn)的配置、設計和維修尚可房地產(chǎn)的配置、設計或維修薄弱在建房地產(chǎn)建設預算保守，技術風險較低，承包商水平很高建設預算保守，技術風險較低，承包商水平很高建設預算夠用，承包商水平一般建設開支超出預算或項目技術風險過高而不切實際。承包商可能不合格發(fā)起人/開發(fā)商實力開發(fā)房地產(chǎn)項目的財力和意愿發(fā)起人/開發(fā)商提供大量現(xiàn)金用于建設或收購房地產(chǎn)。發(fā)起人/開發(fā)商資金充裕，直接及或有負債低。發(fā)起人/開發(fā)商的房地產(chǎn)位置分散，種類多樣發(fā)起人/開發(fā)商提供較多現(xiàn)金用于建設或收購房地產(chǎn)。發(fā)起人/開發(fā)商的財務狀況良好，能在出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺的情況下支持房地產(chǎn)建設。發(fā)起人/開發(fā)商的房地產(chǎn)位置分散發(fā)起人/開發(fā)商提供資金不多或非現(xiàn)金。發(fā)起人/開發(fā)商財務實力中等或偏下發(fā)起人/開發(fā)商支持房地產(chǎn)項目的能力不足，意愿不強類似房地產(chǎn)項目的聲譽和業(yè)績管理層富有經(jīng)驗，發(fā)起人資質出色。在類似項目上聲譽佳、長期業(yè)績好管理層經(jīng)驗和發(fā)起人資質良好。發(fā)起人或管理層在類似項目上業(yè)績好管理層經(jīng)驗和發(fā)起人資質一般。管理層或發(fā)起人在類似項目上未發(fā)生過嚴重問題管理層經(jīng)驗不足，發(fā)起人資質不合規(guī)格。管理層和發(fā)起人的問題曾導致房地產(chǎn)管理困難與房地產(chǎn)業(yè)參與方的關系與一流房地產(chǎn)租賃代理商等保持密切關系與一流房地產(chǎn)租賃代理商等關系可靠與租賃代理商和其他提供重要房地產(chǎn)服務各方之間保持適當關系與租賃代理商和其他提供重要房地產(chǎn)服務各方之間關系不好擔保安排留置權性質手續(xù)完備的優(yōu)先留置權153.市場上有些銀行的貸款配置中只有次級留置權。如果包括所有總的優(yōu)先級頭寸的貸款/價值比率（LTV）不超過一般的第一順序貸款LTV，次級留置權則表明風險程度。 手續(xù)完備的優(yōu)先留置權153 手續(xù)完備的優(yōu)先留置權153 貸款人的抵押品贖回取消權受到限制154租金分配（長期出租 的房地產(chǎn)項目）貸款行收到部分租金，并掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租表單、項目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金貸款行收到部分租金，并掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租表單、項目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金貸款行收到部分租金，并掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租表單、項目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金貸款行尚未收到租金，或未掌握用于向租戶發(fā)通知的必要信息保險覆蓋面情況適當適當適當不合格187表3-監(jiān)管當局對物品融資暴露的評級優(yōu)良中差財務實力市場狀況需求旺盛且處升勢，進入障礙大，對技術和經(jīng)濟前景變化不敏感需求旺盛且穩(wěn)定，存在進入障礙，對技術和經(jīng)濟前景變化有些敏感需求一般且穩(wěn)定，進入障礙有限，對技術和經(jīng)濟前景變化非常敏感需求疲弱且不斷下降，易受技術和經(jīng)濟前景變化的負面影響，環(huán)境高度不確定155財務比率（償債保障比率和貸款/價值比率）相對資產(chǎn)類型而言，財務比率健康。經(jīng)濟情況預測非常好相對資產(chǎn)類型而言，財務比率健康/尚可。經(jīng)濟情況預測好相對資產(chǎn)類型而言，財務比率一般相對資產(chǎn)類型而言，財務比率過于冒險壓力測試長期收入穩(wěn)定，能夠抵御經(jīng)濟周期中出現(xiàn)的嚴重壓力情形。短期收入較好，貸款能夠抵御一些負面的金融問題。只有出現(xiàn)嚴重壓力情形才可能違約。短期收入不確定?，F(xiàn)金流易受經(jīng)濟周期中常見的壓力情形的不利影響。貸款可能在正常的經(jīng)濟低迷期違約收入非常不確定；即使在經(jīng)濟正常的情況下，資產(chǎn)也可能違約，除非情況發(fā)生好轉市場流動性市場遍布世界，資產(chǎn)流動性高世界或地區(qū)市場；資產(chǎn)流動性比較高地區(qū)市場短期前景不利，意味流動性低本地市場和/或前景不佳，特別是特定市場政治和法律環(huán)境政治風險包括轉移風險非常低，采用的風險緩釋工具功能強大低，采用的風險緩釋工具功能較強中等，風險緩釋工具功能一般高，缺乏風險緩釋工具或功能差法律和監(jiān)管風險司法環(huán)境有利于物品的重新占有（repossession）和合同的強制執(zhí)行司法環(huán)境有利于物品的重新占有和合同的強制執(zhí)行司法環(huán)境總體來說有利于物品的重新占有和合同的強制執(zhí)行，即使恢復過程可能較長和/或較難法律和監(jiān)管環(huán)境差或不穩(wěn)定。司法制度使物品重新占有或合同的執(zhí)行過程過長或不可能交易特征與資產(chǎn)經(jīng)濟壽命相應的融資條款完整的支付方案/最后一筆分期付款金額很小。無寬限期最后一筆分期付款比較重要，但仍保持在適度的水平最后一筆分期付款重要，有潛在的寬限期償還不利被罰款或最后一筆分期付款非常高操作風險156批文/許可已獲得全部批文，資產(chǎn)符合當前和可預見的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定全部批文已獲得或正待批復，資產(chǎn)符合當前和可預見的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定大多數(shù)批文已獲得或正待批復，資產(chǎn)符合當前和可預見的穩(wěn)健監(jiān)管法規(guī)的規(guī)定在獲得所有必要審批事項上存在問題。部分配置計劃和/或營運計劃可能需要修改營運與維修合同的范圍和性質完備的長期營運與維修合同，最好配合合同履約激勵措施和/或營運與維修儲備金賬戶（如有需要）長期營運與維修合同和/或營運與維修儲備金賬戶（如有需要）不完備的營運與維修合同或營運與維修儲備金賬戶（如有需要）缺乏營運與維修合同：營運成本風險過高，風險緩釋作用有限營運商的財務實力、同類資產(chǎn)的管理業(yè)績和對租賃期滿資產(chǎn)的再次營銷能力業(yè)績和再營銷能力出眾業(yè)績和再營銷能力良好業(yè)績短、差，再營銷能力不確定業(yè)績無或不為人知，缺乏資產(chǎn)再營銷能力資產(chǎn)特征與同一市場資產(chǎn)相比，配置、型號、設計和維修（如飛機的使用年限和型號）方面的情況在設計和維修上擁有很強的優(yōu)勢，配置標準，物品符合上市流通要求設計和維修中等偏上，配置標準，但可能存在非常有限的一些例外情況，物品符合上市流通需要設計和維修一般，配置有些特殊，可能使物品在市場上流通受限設計和維修差，資產(chǎn)接近經(jīng)濟使用壽命。配置非常特殊，物品的市場流動性差轉售價值當前的轉售價值大大高于債務價值轉售價值適度高于債務價值轉售價值略高于債務價值轉售價值低于債務價值資產(chǎn)價值及流動性相對于經(jīng)濟周期的敏感程度資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟周期較不敏感資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟周期敏感資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟周期相當敏感資產(chǎn)價值及流動性相對經(jīng)濟周期的敏感度非常高發(fā)起人實力營運商的財務實力、同類資產(chǎn)的管理業(yè)績和對租賃期滿資產(chǎn)的再次營銷能力業(yè)績和再營銷能力出眾業(yè)績和再營銷能力良好業(yè)績短、差，再營銷能力不確定業(yè)績無或不為人知，缺乏資產(chǎn)再營銷能力發(fā)起人的業(yè)績和財務實力發(fā)起人業(yè)績出眾，財力強盛發(fā)起人業(yè)績和財力優(yōu)良發(fā)起人業(yè)績一般，財力優(yōu)良發(fā)起人業(yè)績無或值得懷疑及/或財力微弱157擔保安排資產(chǎn)控制法律文件保障貸款人對資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實施有效控制（例如擁有材料完備的優(yōu)先擔保權益，或租賃框架中包含此擔保品）法律文件保障貸款人對資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實施有效控制（例如擁有材料完備的擔保權益，或租賃框架中包含此擔保品）法律文件保障貸款人對資產(chǎn)或擁有此資產(chǎn)的公司實施有效控制（例如擁有材料完備的擔保權益，或租賃框架中包含此擔保品）合同幾乎未規(guī)定向貸款人提供擔保，造成對資產(chǎn)喪失控制的風險貸款人擁有的監(jiān)控資產(chǎn)場所和狀況的權利和手段貸款人能夠在任何時間任何地點監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況（定期報告、檢查的可能性）貸款人幾乎能夠在任何時間任何地點監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況貸款人能夠在任何時間任何地點監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況貸款人能夠有限監(jiān)控資產(chǎn)的場所和狀況損害保險向頂級保險公司投保，保險額高，包括擔保品損害保險向優(yōu)質保險公司投保，保險額較高（不包括擔保損害）向一般保險公司投保，保險額一般（不包括擔保損害）向差的保險公司投保或保險額低（不包括擔保損害）表4 -監(jiān)管當局對商品融資暴露的評級優(yōu)良中差財務實力交易的超額擔保程度優(yōu)良