銀行融資業(yè)務(wù)對房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的需要

銀行融資業(yè)務(wù)對房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的需要第一部分引言一、抵押估價(jià)1.房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見（第三條）：房地產(chǎn)抵押估價(jià)是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的活動(dòng)。2.從銀行的角度：抵押資產(chǎn)估價(jià)是以確定抵押資產(chǎn)融資擔(dān)保能力為目的，通過對抵押資產(chǎn)的類別屬性、物理屬性、市場屬性以及押品本身特定風(fēng)險(xiǎn)等因素進(jìn)行分析、判斷，從而確定抵押資產(chǎn)未來一定時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值的過程。二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)銀行1.發(fā)揮其自身專長和信息優(yōu)勢 2.幫助金融機(jī)構(gòu)消除信息不對稱3.控制違約風(fēng)險(xiǎn)4.保障第二還款來源的合法、有效、足值同時(shí)：5.提高房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)信譽(yù)度6.提升服務(wù)水平7.提高專業(yè)水準(zhǔn)和管理能力8.獲得可觀的業(yè)務(wù)收入9.建立和擴(kuò)大自身客戶群10.形成核心競爭力11.促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)良性發(fā)展第二部分形勢與分析一、基本面分析關(guān)于房地產(chǎn)抵押估價(jià)服務(wù)：截止2008年8月，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)約4500家，其中為工商銀行服務(wù)的約占三分之一。標(biāo)志性文件：關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知（建住房20068號(hào)）、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見大量的具有指導(dǎo)性的行政性規(guī)章或地方規(guī)章發(fā)揮著相當(dāng)大的作用。雖然在理論上，行政性規(guī)章或地方規(guī)章并不具有法律約束力，但實(shí)際上，它們填補(bǔ)了中國法律的許多空白或突破了法律已不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的許多地方，這些是房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)中必須加以認(rèn)真研究和考慮的原則和政策。二、現(xiàn)實(shí)分析（一）良莠不齊、誠信意識(shí)、主管機(jī)構(gòu)、懲戒機(jī)制1.虛假、不實(shí)的評(píng)估報(bào)告仍屢禁不絕；2.收費(fèi)混亂、回扣之風(fēng)盛行；3.對分支機(jī)構(gòu)缺乏必要管理；4.信用檔案形同虛設(shè)；5.對違規(guī)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的處罰不到位或不透明；6.其他。問題的表現(xiàn)：（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)與估價(jià)師個(gè)別機(jī)構(gòu)和個(gè)別人不能恪守職業(yè)操守，刻意迎合客戶需要，提供不實(shí)評(píng)估報(bào)告，甚至與企業(yè)和銀行串通進(jìn)行虛假評(píng)估。（2）銀行對抵押估價(jià)缺乏必要的監(jiān)督和內(nèi)部審核，少數(shù)客戶經(jīng)理為完成業(yè)務(wù)指標(biāo)，對抵押物高估聽之任之，甚至授意中介機(jī)構(gòu)出具不實(shí)報(bào)告。（二）服務(wù)同質(zhì)化、報(bào)告質(zhì)量及針對性、銀行認(rèn)可度1.不同經(jīng)濟(jì)行為、不同估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告其價(jià)值類型、估價(jià)方法、選取參數(shù)甚至假設(shè)條件幾乎一成不變。2.以先前的估價(jià)報(bào)告稍作改動(dòng)就形成一份新的“報(bào)告”。3.報(bào)告內(nèi)容中常常出現(xiàn)張冠李戴的現(xiàn)象。4.估價(jià)報(bào)告大部分篇幅都是從網(wǎng)上或其他渠道拼湊而來，真正的估價(jià)測算過程則極其粗略，經(jīng)不起推敲。5.估價(jià)報(bào)告體現(xiàn)不出經(jīng)濟(jì)行為或估價(jià)目的的特點(diǎn)、估價(jià)對象的個(gè)體特征。6.用不恰當(dāng)?shù)募僭O(shè)限制條件過度避責(zé)。7.許多估價(jià)報(bào)告對抵押估價(jià)的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，難以真正起到協(xié)助金融機(jī)構(gòu)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的作用。（三）研究滯后，技術(shù)體系需要完善1.房地產(chǎn)抵押估價(jià)中重要概念尚需明確：*市場價(jià)值、清算價(jià)值、變現(xiàn)價(jià)值、折現(xiàn)價(jià)值。*抵押估價(jià)目的：風(fēng)險(xiǎn)的控制，是銀行金融資產(chǎn)安全的最后防線。*抵押貸款價(jià)值：歐洲評(píng)估準(zhǔn)則、Basel 2.抵押估價(jià)方法：進(jìn)階現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型、蒙特卡羅方法、期權(quán)評(píng)估模型、實(shí)物期權(quán)法。3.還未廣泛應(yīng)用現(xiàn)代應(yīng)用數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)等學(xué)科知識(shí)和工具。（四）信息化程度交易案例、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、主觀性等問題1.較大型的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：逐步加強(qiáng)了評(píng)估信息化建設(shè)積累了許多交易案例、價(jià)格指數(shù)、評(píng)估參數(shù)等，但一般僅限公司內(nèi)部使用，涉及知識(shí)產(chǎn)權(quán)，或有較大的區(qū)域局限和數(shù)量局限，且其質(zhì)量、內(nèi)容、可靠性差異很大；2.大型金融機(jī)構(gòu)：開始關(guān)注抵押物價(jià)值信息的采集、積累、整理，逐漸形成銀行內(nèi)部的抵押物價(jià)值信息庫；3.地方政府：發(fā)布本區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)地價(jià)等，但內(nèi)容非常有限；4.房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)真實(shí)成交信息，但出于保護(hù)商業(yè)秘密和客戶隱私的原因，一般不會(huì)對外公開；5.房地產(chǎn)交易中心：信息基本上不對外公布；6.估價(jià)行業(yè)組織作用。（五）估價(jià)師：知識(shí)結(jié)構(gòu)、知識(shí)掌握建筑工程的基礎(chǔ)知識(shí)房屋結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備、房屋裝飾、工程造價(jià)、建筑缺陷、質(zhì)量隱患?！凹僭O(shè)限制條件”假定評(píng)估對象不存在質(zhì)量隱患，報(bào)告不對房屋建筑質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。建筑學(xué)、工程造價(jià)、土木建筑工程 最高最佳使用原則房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T52091-1999）3.0.1條 （1）轉(zhuǎn)換用途前提、裝修改造前提、保持現(xiàn)狀（2）建筑物結(jié)構(gòu)承載能力：設(shè)計(jì)限值（六）評(píng)估技術(shù)問題（1）我國特有的土地制度和房地產(chǎn)管理制度，使得我國的土地關(guān)系、房地關(guān)系比較復(fù)雜。（2）土地類型的劃分、各種特殊用地的評(píng)估方法（3）多種評(píng)估方法：房地產(chǎn)（土地）市場發(fā)展不平衡：市場法和收益法成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法：參數(shù)不能及時(shí)更新而與實(shí)際情況存在較大差距諸如此類的技術(shù)問題，有些不是具備了扎實(shí)的專業(yè)技能和嫻熟的專業(yè)技巧的房地產(chǎn)估價(jià)師就可以解決的，需要不斷更新和發(fā)展技術(shù)規(guī)范。三、政策建議（一）加強(qiáng)信用制度建設(shè)，形成良好的行業(yè)環(huán)境加強(qiáng)信用制度建設(shè)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員誠信執(zhí)業(yè)，加強(qiáng)行業(yè)自律，落實(shí)懲戒機(jī)制，防范道德風(fēng)險(xiǎn)，形成良好的行業(yè)環(huán)境。只有金融業(yè)對估價(jià)機(jī)構(gòu)有信心，才敢于接受估價(jià)服務(wù)，才能促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，并促進(jìn)整個(gè)社會(huì)信用環(huán)境的改善。（二）對抵押估價(jià)理論進(jìn)行深入研究 在理論與技術(shù)上做出新的創(chuàng)新和突破，從技術(shù)上防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)值類型：最為緊迫的問題 與時(shí)俱進(jìn)：借鑒國際上先進(jìn)的估價(jià)理論和方法 關(guān)注金融領(lǐng)域的業(yè)務(wù)創(chuàng)新：例如提供與信貸資產(chǎn)證券化所匹配的抵押估價(jià)服務(wù)，幫助銀行開發(fā)相關(guān)證券抵押評(píng)估方法（三）共同推進(jìn)估價(jià)行業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫建設(shè)，建立估價(jià)參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)值體系 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫應(yīng)當(dāng)包括各地商品房及非住宅用房價(jià)格信息、土地交易價(jià)格信息、土地基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目信息等。數(shù)據(jù)庫可實(shí)行會(huì)員制，有償使用大量的銀行抵押物價(jià)值重評(píng)工作：市場走勢變化（四）估價(jià)師：完善知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高業(yè)務(wù)水平因?yàn)橐獫M足有關(guān)監(jiān)管要求，以及自身穩(wěn)健經(jīng)營的需要，金融行業(yè)的抵押品價(jià)值評(píng)估有著相對獨(dú)立的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)和特有的評(píng)估規(guī)范要求：如金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對于合格抵押品、抵押品集中度、關(guān)聯(lián)關(guān)系等的監(jiān)管要求加大對估價(jià)領(lǐng)域新知識(shí)、抵押相關(guān)金融知識(shí)的培訓(xùn)，案例分析。第三部分對評(píng)估機(jī)構(gòu)的內(nèi)部要求抵押評(píng)估報(bào)告的質(zhì)量關(guān)乎金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款的安全。一、政策法規(guī)要求1.評(píng)估行業(yè)的資格管理： 資質(zhì)：資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師行業(yè)管理部門：財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部礦業(yè)權(quán)、舊機(jī)動(dòng)車、保險(xiǎn)等各類評(píng)估資質(zhì)分別由國土、商務(wù)和保監(jiān)會(huì)進(jìn)行管理。2.評(píng)估行業(yè)的機(jī)構(gòu)管理（以房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為例）等級(jí)：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)（新設(shè)立）評(píng)估范圍：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制，任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。管理部門：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、省級(jí)人民政府建設(shè)部門。二、資質(zhì)需求及信用考核（一）基本條件：四條（二）專項(xiàng)條件：五條（三）信用考核 銀行對合作中介機(jī)構(gòu)堅(jiān)持“動(dòng)態(tài)管理、優(yōu)勝劣汰”原則。鼓勵(lì)與誠信、優(yōu)質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)建立長期合作關(guān)系，對不符合銀行規(guī)定及要求的評(píng)估機(jī)構(gòu)須終止合作關(guān)系。銀行對中介機(jī)構(gòu)建立談話提醒制和特別名單。 1.談話提醒：10條2.特別名單：12條管理范圍：資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)土地估價(jià)其他專業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理內(nèi)容：合作機(jī)構(gòu)的認(rèn)定日常管理年度考評(píng)動(dòng)態(tài)調(diào)整。第四部分對評(píng)估報(bào)告的內(nèi)在要求一、評(píng)估作業(yè)與報(bào)告形式規(guī)范（一）制度準(zhǔn)則 1.資產(chǎn)評(píng)估:2.房地產(chǎn):3.土地估價(jià):（二）作業(yè)原則1.合法原則權(quán)屬來源、合法使用、合法處置 、法律法規(guī)規(guī)定 、合同約定 2.謹(jǐn)慎原則房地產(chǎn)抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)的可能性、房地產(chǎn)抵押價(jià)值實(shí)現(xiàn)的不確定性 3.公正原則（1）避免因?yàn)槠娴貜?qiáng)調(diào)謹(jǐn)慎原則而在評(píng)估過程中不知不覺地產(chǎn)生偏頗，從而損害抵押人一方的利益。（2）一味壓低評(píng)估價(jià)格同時(shí)也有可能損害抵押權(quán)人的利益。4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（1）有助于抵押權(quán)人在發(fā)放貸款和將來一旦需將抵押物變現(xiàn)時(shí)準(zhǔn)確地判定其價(jià)值（2）一家房地產(chǎn)可能會(huì)設(shè)定兩個(gè)以上抵押權(quán)：要分別進(jìn)行估價(jià) （三）抵押評(píng)估人員的基本條件與報(bào)告的形式要求1.知識(shí)儲(chǔ)備要求： 2.信息儲(chǔ)備要求：3.評(píng)估報(bào)告形式審查內(nèi)容內(nèi)容完整性審核中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)審核合法有效性審核 評(píng)估報(bào)告的邏輯性審核（四）評(píng)估報(bào)告形式審查（不規(guī)范事例）評(píng)估專用章、業(yè)務(wù)專用章、報(bào)告專用章一個(gè)估價(jià)師簽字、不同資質(zhì)估價(jià)師混簽估價(jià)報(bào)告的有效期估價(jià)機(jī)構(gòu)是否在資格證書有效期內(nèi)出具報(bào)告報(bào)告是否在有效期內(nèi)報(bào)告有效期與評(píng)估基準(zhǔn)日：關(guān)注追溯性評(píng)估報(bào)告、預(yù)期性評(píng)估報(bào)告權(quán)屬審核權(quán)屬證明材料及其完整性、權(quán)屬人與抵押人或出質(zhì)人是否一致抵（質(zhì)）押登記情況審核評(píng)估報(bào)告的邏輯性審核評(píng)估目的、價(jià)值類型、評(píng)估依據(jù)的前提條件與評(píng)估方法選擇之間的一致性評(píng)估范圍、對象與評(píng)估目的之間的匹配性押品與評(píng)估對象的一致性二、評(píng)估報(bào)告技術(shù)審查（一）技術(shù)要點(diǎn)方法的恰當(dāng)性依據(jù)可靠性參數(shù)合理性計(jì)算過程的準(zhǔn)確性（二）分項(xiàng)要點(diǎn)：以房地產(chǎn)評(píng)估為例1.估價(jià)目的：房地產(chǎn)抵押評(píng)估的主要任務(wù)是確定房地產(chǎn)抵押物的價(jià)值實(shí)現(xiàn)能力。 2.關(guān)注實(shí)現(xiàn)方式：（1）轉(zhuǎn)讓獲得價(jià)款：整體轉(zhuǎn)讓、以清算方式（僅以土地作價(jià)加上地上附著物的殘值）（2）抵押權(quán)人的自用，以獲取收益或利益。（3）從抵押物今后的用途來看：繼續(xù)維持現(xiàn)用途、改變用途3.抵押估價(jià)：房地產(chǎn)抵押評(píng)估就是圍繞諸如此類的種種可能性來展開估價(jià)分析、測算的。需要對這些方方面面的可能性作出全面充分的考慮，這也就是房地產(chǎn)抵押估價(jià)區(qū)別于其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)的不同之處。4.主要評(píng)估方法（1）市場比較法：有條件選用、可比交易實(shí)例、實(shí)地查勘（2）收益法：收益性房地產(chǎn)、收入、運(yùn)營費(fèi)用、報(bào)酬率或者資本化率（3）成本法：在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤、折舊。（4）假設(shè)開發(fā)法 ：具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)、未來開發(fā)完成后的價(jià)值、開發(fā)成本、費(fèi)稅和利潤。 （5）基準(zhǔn)地價(jià)修正法：有公開且有效的基準(zhǔn)地價(jià)體系的土地或房地產(chǎn)。 5.主要評(píng)估方法審核要點(diǎn)（1）市場比較法： 應(yīng)用前提：要有一個(gè)活躍的公開市場；公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng) 。適用對象：房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)，有充足的可比房地產(chǎn)交易實(shí)例。選取實(shí)例的可比性：A.參照物與評(píng)估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；B.參照物與被評(píng)估對象面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條件等；C.參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日間隔時(shí)間不能過長。D.每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。 （2）收益法：應(yīng)用前提：被評(píng)估的資產(chǎn)在未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測，并可以用貨幣衡量；預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。 適用對象：具有長期穩(wěn)定的收益、確定的折現(xiàn)率（資本化率）、可預(yù)知的獲利年限，適用于可獨(dú)立獲利的商業(yè)性房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估。計(jì)算公式：P=A/r * 1-1/（1+r）n客觀純收益A的合理性（往往涉及租金收入與稅費(fèi)的合理性）資本化率r的合理性：（3）成本法：應(yīng)用前提：被評(píng)估的資產(chǎn)處于繼續(xù)使用或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；具備可利用的歷史資料；形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的。 適用對象：自建自用房地產(chǎn)或不宜用其他方法評(píng)估的待估對象各項(xiàng)費(fèi)用的合理性重置價(jià)格的合理性成新率的合理性（4）假設(shè)開發(fā)法 ：應(yīng)用前提：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值與開發(fā)成本具有可預(yù)測性；適用對象：具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，常用于待開發(fā)土地、將生地開發(fā)成熟地的土地、待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價(jià)。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的合理性開發(fā)成本的合理性利潤率的合理性稅費(fèi)率設(shè)置的合理性（5）基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法：應(yīng)用前提：政府公布了土地分等定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)體系，且基準(zhǔn)地價(jià)合理有效適用對象：完成基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的城鎮(zhèn)土地估價(jià)，具備基準(zhǔn)地價(jià)成果圖和相應(yīng)修正體系成果，估價(jià)精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度，一般不作為主要的宗地地價(jià)評(píng)估方法，作為輔助方法使用。 基準(zhǔn)地價(jià)選取的恰當(dāng)性容積率設(shè)定的合理性三、評(píng)估報(bào)告的注意事項(xiàng)及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)（一）注意事項(xiàng)1.選用不合理的假設(shè)前提2.重復(fù)計(jì)算3.擴(kuò)大評(píng)估對象的范圍 4.虛增容積率5.虛增房地產(chǎn)租金收入6.虛增開發(fā)完成的房地產(chǎn)市場價(jià)值 7.選