重慶房地產(chǎn)調(diào)查報告.doc

重慶市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告目錄 一、重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境概況1、人口概況2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況3、居民生活水平4、城市規(guī)劃二、重慶市房地產(chǎn)消費(fèi)市場特征三、重慶市房地產(chǎn)市場形勢及發(fā)展趨勢1、重慶市房地產(chǎn)市場形勢2、重慶市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢四、結(jié)語一、 重慶市房地產(chǎn)市場環(huán)境概況1. 人口概況： 2007年底,重慶戶籍人口總量已達(dá)到3235.32萬（中國省級行政區(qū)第20名）。人口密度379人/平方公里（中國省級行政區(qū)第12名）。人口自然增長率為3.3（2002年）。2. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：新中國誕生60年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，居民收入的大幅提高，我市城市居民生活水平發(fā)生了翻天覆地的變化，實現(xiàn)了從溫飽到小康的不斷跨越，從基本消除貧困，到解決溫飽，再到實現(xiàn)總體小康，正在向全面建設(shè)小康社會目標(biāo)邁進(jìn)。從重慶發(fā)展情況來看，歷經(jīng)計劃經(jīng)濟(jì)單列、中央直轄、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗等重大歷史機(jī)遇，在黨中央、國務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下，在市委、市政府的帶領(lǐng)下，經(jīng)過全市人民的共同努力，重慶經(jīng)濟(jì)實力明顯增強(qiáng)，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入了“又好又快”的良性發(fā)展軌道。截止2008年底，重慶經(jīng)濟(jì)總量突破5000億元，達(dá)到5096.66億元，較解放初期的1949年增長365.9倍，較改革開放初期的1979年增長66.2倍。 3.居民生活水平：九五時期是重慶市社會、經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)發(fā)展較快的時期，特別是在新直轄市市委和市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，全市各族人民建設(shè)新重慶的熱情高漲，在短短的幾年內(nèi)使重慶市的城市建設(shè)、社會經(jīng)濟(jì)邁上了新臺階。經(jīng)濟(jì)的增長為改善人民生活，提高市民收入打下了基礎(chǔ)。據(jù)重慶市城市社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊對本市主城區(qū)300戶城市居民的抽樣調(diào)查資料顯示,九五期間，我市城市居民的生活水平有了實質(zhì)性的提高；隨著物價的逐年回落，居民收入穩(wěn)定增長，商品豐富，市場繁榮，城市居民生活已初步邁入小康。據(jù)統(tǒng)計，城市居民的人均可支配收入由1995年的4413元增加到2000年的6276元，增長了42.2%，每年以7.3%的速度穩(wěn)定增加，扣除價格因素，實際增長6.3%。各種收入占可支配收入的比重結(jié)構(gòu)，呈現(xiàn)出隨居民就業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而調(diào)整的特點(diǎn)。人均消費(fèi)支出由1995年的3932元上升為 2000年的5475元，增長了39.2%，扣除物價因素，每年實際增長6.8% 。最能反映居民家庭生活水平的恩格爾系數(shù)由五年前的48.7%下降為40.4%,主城區(qū)居民的生活水平已實現(xiàn)小康。4.城市規(guī)劃：（1）經(jīng)濟(jì)、社會與環(huán)境可持續(xù)發(fā)展策略引導(dǎo)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向合理的空間，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，保障發(fā)展的需要，提高發(fā)展的效益，提升城市競爭力；促進(jìn)區(qū)域城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，通過加強(qiáng)城鄉(xiāng)社會公共設(shè)施建設(shè)及公共空間開發(fā)，保障市民發(fā)展的需求，改善城市面貌，提升城市中心地位；確保區(qū)域資源與環(huán)境的合理開發(fā)利用，改善城市生態(tài)環(huán)境，提高資源利用效益。（2）生態(tài)空間發(fā)展策略運(yùn)用“生態(tài)優(yōu)先”的規(guī)劃思路和反規(guī)劃的方法，在規(guī)劃過程中，首先劃定需要嚴(yán)格保護(hù)的空間和資源，再確定城市拓展的空間。體現(xiàn)了規(guī)劃編制從注重開發(fā)項目逐步過渡到注重保護(hù)和合理利用各種資源，明確空間管制的要求，突出保護(hù)資源環(huán)境的強(qiáng)制性內(nèi)容。保護(hù)和建立多樣化生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，維護(hù)和強(qiáng)化整體山水格局的連續(xù)性和自然性。建設(shè)都市區(qū)森林生態(tài)大屏障，設(shè)立自然保護(hù)區(qū)、濕地保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、郊野公園、水源涵養(yǎng)區(qū)與保護(hù)區(qū)、綠色廊道，將外圍大片綠地與城區(qū)內(nèi)的綠地、綠島串聯(lián)起來，在都市區(qū)形成網(wǎng)絡(luò)型開放式復(fù)合生態(tài)系統(tǒng)。（3）集中緊湊發(fā)展策略本策略主要針對新拓展地區(qū)：城市用地要以緊湊的方式進(jìn)行布局和發(fā)展。通過相對集中的混合土地利用，增加土地使用效率，促使人口和經(jīng)濟(jì)的集中，保持公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)的活力，有助于城市交通問題的解決和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的可持續(xù)性。保持城市用地空間高度集中有助于非建設(shè)空間的保護(hù)，控制城市用地的無序蔓延，形成建成區(qū)與生態(tài)綠地間隔鑲嵌的空間機(jī)理，改善城市生態(tài)環(huán)境。（4）“多中心、組團(tuán)式”發(fā)展策略在重慶市歷次總體規(guī)劃中，“多中心、組團(tuán)式”是一貫堅持并得到高度評價的城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)展策略。多中心組團(tuán)式的城市結(jié)構(gòu)，既順應(yīng)了重慶城市發(fā)展的自然條件特征，又是一種可持續(xù)的城市發(fā)展形態(tài)。這種城市形態(tài)是城市集中與分散的有機(jī)統(tǒng)一，它將特大城市分解為一系列較為獨(dú)立，有完善的生產(chǎn)和生活設(shè)施的組團(tuán)，大部分人的日常活動都能在組團(tuán)內(nèi)完成，同時通過增設(shè)城市副中心，減小城市規(guī)模擴(kuò)張后對城市中心的壓力。這種城市結(jié)構(gòu)既保持了特大城市的規(guī)模優(yōu)勢，又盡量減少了由于城市規(guī)模過大帶來的交通擁擠、環(huán)境惡化等城市病。這種既分散又集聚的城市結(jié)構(gòu)也是當(dāng)前世界上眾多特大城市所共同追求的目標(biāo)。（5）舊城更新與新區(qū)拓展相結(jié)合策略將舊城更新與新區(qū)拓展結(jié)合起來，以新區(qū)拓展帶動舊城更新，改變舊城不合理的用地布局，降低舊城密度，改善舊城環(huán)境，完善城市功能。城市新區(qū)或組團(tuán)建設(shè)必須達(dá)到一定規(guī)模，才能使城市基礎(chǔ)設(shè)施形成良好的投入產(chǎn)出循環(huán)，支撐公共服務(wù)體系和公共交通體系（如軌道交通），吸引人口聚集，使城市運(yùn)行成本實現(xiàn)最優(yōu)化。新區(qū)或組團(tuán)最小規(guī)模應(yīng)不低于30萬人，有條件的區(qū)域規(guī)模應(yīng)達(dá)到50萬人以上。因此，城市空間發(fā)展應(yīng)依托現(xiàn)有條件，根據(jù)優(yōu)先順序集中力量建設(shè)，避免全面鋪開。（6）交通適應(yīng)與引導(dǎo)發(fā)展策略便捷的交通是城市發(fā)展的必要條件，根據(jù)城市發(fā)展方向，先期啟動交通設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)城市向外圍地區(qū)拓展；鼓勵面向公共交通的土地開發(fā)和高強(qiáng)度綜合利用交通節(jié)點(diǎn)的城市用地布局方式。公共交通導(dǎo)向應(yīng)以公共交通站點(diǎn)為中心，在周圍設(shè)置商業(yè)、公建、公共開敞空間、商務(wù)設(shè)施等，形成城市結(jié)點(diǎn)，在核心外圍布置居住用地。通過在公共交通站點(diǎn)周圍形成高強(qiáng)度、綜合的土地開發(fā)利用和步行設(shè)計，增加公共交通使用率，減少對于小汽車交通的依賴。二、重慶市房地產(chǎn)消費(fèi)市場特征近年來我市國民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速增長，促進(jìn)了住房消費(fèi)的快速發(fā)展。雖然當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長逐步放緩，但消費(fèi)者對重慶房地產(chǎn)市場仍保持一定的信心。調(diào)查顯示，重慶住宅需求特征總體表現(xiàn)為購房區(qū)域選擇以北部片區(qū)和南部片區(qū)為主；中小戶型是消費(fèi)者首選，購房自住仍為主流；隨著居民收入水平的提高，消費(fèi)者對房屋單價的承受能力有所提高；消費(fèi)者在購房時開始關(guān)注房屋的安全性能；房地產(chǎn)市場剛性需求大量存在且急待在短期內(nèi)得到釋放。特征一：三北一南區(qū)域性消費(fèi)傾向依舊，近七成的消費(fèi)者選擇在主城北部和南部片區(qū)購房。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，從消費(fèi)者購房區(qū)域意向來看，由于區(qū)域規(guī)劃、交通、商圈等利好因素的促進(jìn)，主城北部片區(qū)和南部片區(qū)(江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、南岸區(qū))仍是消費(fèi)者置業(yè)的首選區(qū)域，選擇這兩個片區(qū)的消費(fèi)者比重合計高達(dá)68.9%，較2006年上升8個百分點(diǎn)。其中，選擇江北區(qū)的消費(fèi)者較2006年上升了4.3個百分點(diǎn)，這與江北區(qū)目前商業(yè)、商務(wù)氛圍逐漸成熟，人居環(huán)境相對較好有關(guān)。選擇渝中區(qū)的消費(fèi)者較2006年下降了6.8個百分點(diǎn)，這與近年渝中區(qū)住宅開發(fā)相對滯后有關(guān)。特征二：中小套型仍然是消費(fèi)者置業(yè)的首選戶型，部分兩房需求從緊湊實用趨向于舒適。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，消費(fèi)者置業(yè)選擇的面積以套內(nèi)50-90平方米為主，選擇該區(qū)間面積的消費(fèi)者占被訪者的67.8%。與近幾年消費(fèi)者對面積的需求基本一致。在戶型意向上，兩房是大部分購房者選擇的主流戶型，選擇比重占65.9%，在兩房的選擇中，選擇2衛(wèi)2居室的消費(fèi)者比例為35.3%，選擇1衛(wèi)2居室的消費(fèi)者比例為30.6%，選擇2衛(wèi)2居室的消費(fèi)者比例首次高出選擇1衛(wèi)2居室的比例，說明消費(fèi)者對兩房的需求出現(xiàn)舒適性傾向。這與80代消費(fèi)者逐漸在購房消費(fèi)中占有一席之地，他們更注重生活享受和中老年消費(fèi)者再次購房更看重居住的方便性有一定的關(guān)系。特征三：隨著居民收入的提高，消費(fèi)者購買能力再上臺階，可接受的主流套內(nèi)單價達(dá)到3000-4000元。本次調(diào)查中，消費(fèi)者家庭年收入在8-12萬的家庭占46.6%，家庭年收入在12萬以上的家庭占25.3%，家庭年收入在2萬元以下的家庭僅占1.3%。被調(diào)查者家庭年收入基本形成“兩頭小，中間大”的正態(tài)結(jié)構(gòu)，居民收入逐年提高，中等收入家庭逐漸壯大，低收入家庭比重逐步減小。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年上半年重慶城鎮(zhèn)居民的可支配收入同比增長14.4%。隨著居民收入的提高，消費(fèi)者對房屋價格的承受能力也有所提高，主力承受區(qū)間集中在套內(nèi)單價3000-4000元/平方米，占61.2%，套內(nèi)單價4000-4200元/平方米有10.6%的比例，承受套內(nèi)單價在4200元/平方米以上的消費(fèi)者也有16.3%。當(dāng)前套內(nèi)單價4200元/平方米為消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)的價格瓶頸。特征四：房屋質(zhì)量上升為消費(fèi)者購房時最看重的三大因素之一，說明消費(fèi)者開始重視房屋的安全性能。價格、交通便捷度仍然是消費(fèi)者購房時最看重的因素。而房屋質(zhì)量第一次上升為消費(fèi)者購房時最看重的三大因素之一，這與今年汶川地震為消費(fèi)者帶來的警示有關(guān)，消費(fèi)者在置業(yè)消費(fèi)時開始重視房屋的安全性能。特征五：拆遷和人口紅利等帶來的剛性需求大量存在，并急待釋放。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，以拆遷、結(jié)婚(人口紅利)為代表的剛性需求比例占了42%，說明重慶市場剛性需求大量存在。有55.6%的消費(fèi)者表示將在1年內(nèi)購房，特別是代表剛性需求的消費(fèi)者，短期內(nèi)購房的意愿尤為強(qiáng)烈。說明在重慶城市建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的大背景下，以拆遷為代表的剛性需求急待在短期內(nèi)獲得釋放。周邊區(qū)縣和云、貴、川地區(qū)的消費(fèi)者購房意愿強(qiáng)烈，大多表示將在1年內(nèi)購房。消費(fèi)者置業(yè)仍以商品房為主，選擇商品房的消費(fèi)者占被訪者的76.3%，在商品房中，選擇現(xiàn)房的消費(fèi)者是選擇期房的消費(fèi)者的兩倍，說明消費(fèi)者購房居住的愿望強(qiáng)烈，這也與市場上大量存在的剛性需求相關(guān)。特征六：消費(fèi)者對重慶房地產(chǎn)市場仍有一定信心。調(diào)查顯示，認(rèn)為我市房地產(chǎn)價格未來一年內(nèi)將持平和上升的被訪者共占被訪者的67.1%，比06年下降了23.9個百分點(diǎn)，說明當(dāng)前市場情況對消費(fèi)者的購房信心產(chǎn)生了一定影響，但持持平和上升觀點(diǎn)的被訪者合計67.1%的比例也顯示出消費(fèi)者對重慶房地產(chǎn)市場仍保持一定的信心。針對當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長放緩，雖然有54.5%的消費(fèi)者表示對他們購房沒有影響或會立即購房，但仍對部分消費(fèi)者產(chǎn)生了一定的影響，有34.9%的消費(fèi)者表示房價仍有下降趨勢，會保持觀望。 三、重慶市房地產(chǎn)市場形勢及發(fā)展趨勢1.重慶市房地產(chǎn)市場形勢（一）、開發(fā)投資增速連續(xù)回落 今年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從年初52.8%的歷史高位不斷回落，到6月以后在35%左右小幅波動，2011年三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1381.08億元，同比增長33.8%，較一季度回落9.6個百分點(diǎn)，較上半年回落1.2個百分點(diǎn)，開發(fā)投資增速呈現(xiàn)出不斷放緩的發(fā)展趨勢。（二）保障性安居工程建設(shè)持續(xù)有力 前三季度，全市保障性安居工程投資224.92億元，其中主城九區(qū)五大公租房開發(fā)公司完成建設(shè)投資138.64億元，占主城區(qū)開發(fā)投資比重為21.9%，占全市開發(fā)投資比重為10.0%。繼去年首批公租房7大項目1350萬平方米開建后，截止9月末，今年1350的萬平方米新的公租房開建計劃已超額完成，在建施工面積大幅增長，所需建設(shè)投資不斷增加的背景下，作為全國保障性住房建設(shè)中的明星工程，已成為推動全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要因素之一。（三）商品房銷售市場地位運(yùn)行 前三季度，全市商品房銷售面積2918.02萬平方米，同比增長11.6%，較一季度增速回落5.8個百分點(diǎn)，較上半年回落1.2個百分點(diǎn)，呈基本持平態(tài)勢，其中商品住宅銷售面積2682.29萬平方米，增長9.1%，較上半年增速回落0.5個百分點(diǎn)。今年以來商品房銷售面積自年初高位回落后，在11%的增速區(qū)間獲得強(qiáng)勁支撐，連續(xù)六個月在11.2%到12.8%之間波動?？梢姡袌龉┣箅p方的博弈仍在持續(xù)，后期走勢有待進(jìn)一步確認(rèn)。（四）房地產(chǎn)企業(yè)資金來源有所收緊 截至9月底，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計到位資金3183.57億元，同比增長36.6%，較上半年回落7.0個百分點(diǎn)。其中上年末結(jié)余資金956.86億元，增長66.6%;本年到位資金2226.71億元，增長26.8%較上半年回落2.3個百分點(diǎn)。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要資金支持的本年到位資金增速較開發(fā)投資增速低7.0百分點(diǎn)，資金收緊趨勢正在顯示。2、重慶市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢（一）兩大因素繼續(xù)抑制購房需求首先是嚴(yán)厲的政策調(diào)控打壓投機(jī)需求。差別信貸利率、二手房交易稅收以及房產(chǎn)稅等各項政策的落實到位，以及政府應(yīng)對通貨膨脹所采用的穩(wěn)健的貨幣政策環(huán)境，房市投機(jī)需求必將有效減少。其次是保障性安居工程建設(shè)有效分流購房需求。自住房市場化改革以來，住房供給渠道的單一化成為市場供不應(yīng)求、價格快速上漲的主要原因，重慶市以公租房為主的保障性住房建設(shè)于2010年初率先啟動，今年進(jìn)入“邊開工、邊投放”的良性循環(huán)階段，改變了商品住房供給的單一模式，形成市場與保障相結(jié)合的復(fù)合供給模式，對住房需求實施有效分流，商品住房購買需求進(jìn)一步減少。（二）