土地評估所業(yè)務(wù)講義.doc

土地評估所業(yè)務(wù)講義談不上講課，和大家共同學(xué)習(xí)，首先給大家介紹一下評估所的工作職責(zé)：1.專職承擔(dān)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、出讓底價等政府職能性、公益性、社會性非中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的土地評估。2.開展農(nóng)用地，城鎮(zhèn)用地的分等定級估價工作，實(shí)行農(nóng)用地、城鎮(zhèn)用地的基準(zhǔn)地價定期更新與發(fā)布。3.開展地價動態(tài)監(jiān)測，開展建立我市的地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)。4.對我市各縣事業(yè)性評估機(jī)構(gòu)及土地評估中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督，管理、規(guī)范估價行為。5.完成各級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)和所里日常工作。在這里有幾個名詞給大家解釋一下：一、基準(zhǔn)地價：是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日的法定最高年限土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。二、標(biāo)定地價：標(biāo)定地價是政府根據(jù)管理的需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)的價格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。三、出讓底價：是政府根據(jù)正常市場狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價水平確定的某一宗地或地塊出讓時的最低控制價格標(biāo)準(zhǔn)。它是政府土地使用權(quán)出讓時，政府首先出示的待出讓土地或地塊 的最低地價的依據(jù)和確認(rèn)成交地價（或出讓金）的基礎(chǔ)。 那么土地使用權(quán)出讓底價如何確定呢？ 在我國，由政府壟斷土地供應(yīng)，其出讓土地的價格將對整個土地市場的地價產(chǎn)生重要的影響，確定出讓底價時，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門委托有資質(zhì)的土地估價機(jī)構(gòu)，根據(jù)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價，當(dāng)?shù)厥袌龉┣笄闆r，土地市場地價水平和擬出讓宗地設(shè)定的土地條件，評估出擬出讓宗地在出讓時點(diǎn)和出讓方案設(shè)定的土地條件下的正常價格，并依據(jù)擬出讓宗地的評估價格，綜合考慮，國家產(chǎn)業(yè)政策，地價政策，土地市場調(diào)控政策，調(diào)控方向，兼顧當(dāng)前利益， 確定擬出出讓宗地的出讓底價。下面我給大家分三個方面作簡單的介紹:一、 基準(zhǔn)地價更新工作二、 土地使用權(quán)招拍掛出讓底價的評估三、 土地地價動態(tài)監(jiān)測工作四、 對中介機(jī)構(gòu)具體監(jiān)督管理第一個題目是基準(zhǔn)地價的更新工作( 一）為什么要做基準(zhǔn)地價更新? 我市的基準(zhǔn)地價是從1993年第一次開始做的，1994年，1998年，2003年，2006年，距今已經(jīng)做過4次更新了，根據(jù)河北省冀政200155號文件精神和土地分等定級規(guī)程規(guī)定要求基準(zhǔn)地價每三年必須調(diào)整一次，我市的基準(zhǔn)地價距上一次基準(zhǔn)地價2006年已滿4年了，所以我們正在進(jìn)行基準(zhǔn)地價更新工作，我們這一次的更新工作是從2010年的10月份開始的。上一輪的基準(zhǔn)地價基本反映了張家口市的地價水平和土地市場行情,為政府出讓和劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場制定了價格依據(jù)。但隨著我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展，特別是三年大變樣，城市道路的改建和擴(kuò)建，市內(nèi)的城區(qū)的改造、南新區(qū)的快速發(fā)展，當(dāng)前的基準(zhǔn)地價水平已不適用。基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善對地價水平提出了新的要求，影響土地價格的其中一個重要因素就是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)程度，基于以上原因，為科學(xué)客觀合理的反映出城市的地價水平，必須對原有的基準(zhǔn)地價進(jìn)行更新的調(diào)整。（ 二）基準(zhǔn)地價更新這個概念是：基準(zhǔn)地價更新是在土地定級或劃分均質(zhì)區(qū)域的基礎(chǔ)上，用土地收益、市場交易的樣本地價及地價指數(shù)等來重新確定某類用途土地在現(xiàn)狀利用條件下于某一估價期的土地使用權(quán)平均價格。（三）下面介紹一下基礎(chǔ)地價更新的程序。1.準(zhǔn)備工作 準(zhǔn)備工作主要有編寫基準(zhǔn)地價評估任務(wù)書、制定基準(zhǔn)地價調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖、確定基準(zhǔn)地價評估區(qū)域等?；鶞?zhǔn)地價評估任務(wù)書的內(nèi)容包括：城鎮(zhèn)基本情況、基準(zhǔn)地價評估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價時間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、估價成果及技術(shù)方案等?；鶞?zhǔn)地價工作底圖為：中等城市 1：50001：100002. 資料的調(diào)查與整理 調(diào)查的一般要求：（1）調(diào)查、收集到有關(guān)的地價資料要按地理位置標(biāo)注到估價工作底圖上 （2）調(diào)查以土地級或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行（3）樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查（4）樣本要有代表性(5)樣本分布要均勻（6）調(diào)查樣本數(shù)應(yīng)符合數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，每級樣本總數(shù)不少于30個（7）所選樣本 應(yīng)能同時獲得地價或利用效益和相對應(yīng)的土地條件資料（8）土地利用效益等經(jīng)濟(jì)資料要求不少于近期連續(xù)兩年的數(shù)據(jù)（9）出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等和企業(yè)單位土地利用效益資料以人民幣元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位（10）調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)查表格樣點(diǎn)資料的整理：（1）樣點(diǎn)剔除 逐步審查調(diào)查資料，將缺主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求的和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況的樣點(diǎn)剔除（2）樣點(diǎn)資料歸檔 將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、低價的交易方式和地價計(jì)算方進(jìn)行歸檔3.基準(zhǔn)地價評估4.基準(zhǔn)地價確定5.編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表6.提交成果 土地估價工作報(bào)告、土地估價技術(shù)報(bào)告、基準(zhǔn)地價圖 （商業(yè)、住宅、工業(yè)） 調(diào)整后的基準(zhǔn)地價更具現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)作用，一是為政府宏觀調(diào)控管理土地，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿科學(xué)指導(dǎo)土地經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供依據(jù)；二是為宏觀調(diào)控土地市場，量化土地資產(chǎn)提供依據(jù)；三是便于洞察土地市場中地價變化趨勢，為投資決策提供依據(jù)；四是為政府征收土地各項(xiàng)稅費(fèi)提供依據(jù)；五是為國家進(jìn)行地價動態(tài)監(jiān)測，編制全國，全省地價指數(shù)和張家口市地價指數(shù)提供依據(jù)。二、土地使用權(quán)招拍掛出讓底價的評估，在這個題目當(dāng)中，給大家簡單介紹幾種宗地評估的幾種方法和適用范圍，評估方法共5種，我們在做評估報(bào)告中必須用兩種評估方法評估。 1.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 就是利用級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價評估地價時， 通過對待估宗地地價影響因素分析，利用宗地地價修正系數(shù)，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級或同一區(qū)域土地基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀的價格的方法,這種方法是最常用.2.收益還原法 是將房地產(chǎn)預(yù)期未來各年的正常純收益以適當(dāng)?shù)倪€原利率折現(xiàn)求和，求取待估房地產(chǎn)在一定時間，一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價格的一種估價方法。收益還原法是房地產(chǎn)價格評估的基本方法之一，在國內(nèi)國外房地產(chǎn)價格評估中應(yīng)用廣泛。適用范圍使用在有收益或有潛在收益的土地、建筑物和房地產(chǎn)的估價，尤其是房屋租賃的估價或是房地產(chǎn)的評估。例如，租賃用房地產(chǎn)或企業(yè)用房地產(chǎn)的估價均可采用此法，而對于沒有收益的不動產(chǎn)的估價，例如 機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益用地的估價則大多不適用。同時，由于收益還原法主要適用于有收益或潛在收益的土地或房地產(chǎn)，而關(guān)于收益性的土地的穩(wěn)定純收益和適當(dāng)?shù)倪€原率的求取，要受一般的經(jīng)濟(jì)行情和工商企業(yè)以及房地產(chǎn)的發(fā)展、變化的影響，確定它也是一件困難的事。這是收益還原法的一個缺點(diǎn)。3.市場比較法 是根據(jù)替代原則，將待估宗地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，對有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評估日地價的方法。這方法適用于市場比較穩(wěn)定、有大量豐富交易案列的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性,交易案例甚少或無交易案例則不適用。利用此方法它可以評估土地的價格，建筑物的價格、土地及建筑物為一體的價格、市場比較法還可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。此方法選擇案例非常重要，如何選定呢：(1)與待估土地用途應(yīng)相同。也就是說,選擇案例時一定是和待估宗地是一致的（2）與待估宗地的交易類型應(yīng)相同。這里的交易類型主要指買賣、租賃、抵押、入股等形式。（3）交易案例必須為正常交易，或可修正為正常交易。所謂正常交易是指交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。（4）與待估土地所處地區(qū)的區(qū)域特性及宗地的個別條件要相近。由于比較法是以代替原則為理論依據(jù)的，所以用來比較的交易案例應(yīng)與待估土地具有替代關(guān)系。用來比較的交易案例應(yīng)與待估土地處于具有相同特性的同一地區(qū)，或處于同一供需圈的類型地區(qū)，宗地的個別條件應(yīng)相近。也就是選擇的交易案例必須和待估宗地在同一級別內(nèi). （5）交易時間與待估土地的估價期日應(yīng)接近或可以進(jìn)行比較修正。估價期日是指決定待估土地價額的基準(zhǔn)日期。一般情況下如果市場比較穩(wěn)定，比較的有效期可以延長，即可選擇幾年前的交易案例用于比較。如果市場變化較快，則比較的有效期要縮短。一般應(yīng)選擇2年內(nèi)成交的不動產(chǎn)交易案例，最長不超過3年。4.成本逼近法 是以土地開發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來推測土地價格的方法，是在我國目前應(yīng)用很普遍的一種方法，這種方法一般是用于新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)的土地估價；適用于工業(yè)用地，對商業(yè)及住宅用地則多不適應(yīng)；成本逼近法一般僅用于地產(chǎn)市場狹小、缺乏交易實(shí)例，這種方法和市場比較正好相反,特別適用于土地市場不發(fā)育，無法采用其他方法進(jìn)行估價的土地。成本逼近法以累加為途徑，而成本高并不一定表現(xiàn)效用和價值高，因此，其評估結(jié)果是一種“算術(shù)價格”對土地的效用、價值、及市場的需求方面的情況未加考慮， 這也是成本逼近法的限制；成本逼近法雖然有缺陷和限制，但可作為投資者衡量投資效益進(jìn)行土地開發(fā)可行性等重要方法，同時也是估算土地成本價格的一種途徑。5. 剩余法（也叫假設(shè)開發(fā)法，倒算法，殘余法或余值法）它的概念是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除正常開發(fā)的建筑物，建造費(fèi)用和建筑建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)，利息、利潤、稅收等費(fèi)用后以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。此種方法的適用范圍：（1）待開發(fā)土地的估價；（2）待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價，這是公式中的建筑費(fèi)還包括拆遷費(fèi)用；（3）僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價，此時公式中的樓價為整理后的土地價格，建筑費(fèi)為整理費(fèi)用；（4）現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨(dú)評估，即從房地產(chǎn)價格中扣除房屋價格，剩余指數(shù)為地價。 這種情況下，即在土地或建筑的價格依其他方法不能明確把握時，剩余法是有效的方法。例如，要對于富有建筑物的土地進(jìn)行評估時， 雖然依買賣實(shí)例比較法可求得空地價格，但對于因附有建筑物而使得土地價值降低的情況，究竟應(yīng)該減價多少，這是僅依靠買賣實(shí)例比較法確實(shí)難以獲得正確答案，而運(yùn)用土地剩余法，則可求得附有建筑物的土地價格。不過，只有建筑物比較新且處于最有效的適用狀態(tài)時，剩余法才是最有效的方法，否則，運(yùn)用這種方法也不一定能保證求得適當(dāng)價格。 前面提到此法對于附有建筑物的土地評估業(yè)是有效的，這在理論上確實(shí)如此，但實(shí)物上多數(shù)情形確難以求得適當(dāng)?shù)膬r格。例如：在房屋建筑不久，且不是最有效使用時，以土地殘余法求適當(dāng)?shù)耐恋貎r格是比較困難的；如建筑物已陳舊，且租金低廉是，歸屬于土地的純收益已有偏差，則求取適當(dāng)?shù)耐恋厥找鎯r格也有困難。在剩余估價中，由于包含了較多的可變因素，因此，不同的估價人員對于在同一宗地的估價結(jié)果有時相差很大。這便體現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與資料的重要性。就目前的地產(chǎn)市場來看，當(dāng)土地具有開發(fā)或潛在開發(fā)價值時， 剩余法還是一種可靠、適用和重要的估價方法。以上就是五種評估方法簡單給大家介紹.三、土地地價動態(tài)監(jiān)測工作 首先介紹一下地價動態(tài)監(jiān)測的定義：城市地價動態(tài)監(jiān)測是在一定時期內(nèi)針對一定地區(qū)的城市土地市場，通過確定監(jiān)測范圍、劃分地價區(qū)段、設(shè)立地價監(jiān)測點(diǎn)，并定期采集監(jiān)測點(diǎn)地價及市場交易地價變化信息，進(jìn)而測算地價監(jiān)測指標(biāo)、掌握地價變化規(guī)律的過程。 根據(jù)國土資源部關(guān)于進(jìn)一步將強(qiáng)城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的通知國土資發(fā)200551號文件的精神，張家口市列入全國105個城市國家級地價動態(tài)監(jiān)測范圍內(nèi)，地價動態(tài)監(jiān)測成果直接上報(bào)國土資源部，這項(xiàng)工作是從2008年開始和項(xiàng)目單位共同完成的。這是一項(xiàng)長期工作，每年每個季度都要對選出的100個交易樣點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)測，如有變化就要進(jìn)行更新，同時還要對所有的樣點(diǎn)進(jìn)行實(shí)地拍照，評估、編寫評估報(bào)告、填寫標(biāo)準(zhǔn)宗地登記表、地價區(qū)段表等相應(yīng)的15種表格，同時每個季度都要上報(bào)國土資源部。2009年張家口市的地價動態(tài)監(jiān)測工作還被國土資源部評為105個城市的第十六名，受到了上級的好評。這項(xiàng)工作的完成能全面、真實(shí)、準(zhǔn)確地反映張家口市的地價水平、對市場體系的建立奠定了基礎(chǔ)。盡快完善我市地價市場的建設(shè)起到了積極的作用。四、對中介機(jī)構(gòu)具體監(jiān)督管理1.全市土地評估中介機(jī)構(gòu)共計(jì)八家，唐山蘭德資產(chǎn)評估有限公司張家口分公司河北金峰土地評估有限公司張家口分公司河北宏盛達(dá)地產(chǎn)評估有限公司張家口分公司河北康龍德土地估價所有限公司張家口分公司廊坊市天正不動產(chǎn)咨詢評服務(wù)估有限公司張家口中和測繪不動產(chǎn)評估有限公司張家口市宣化新天地土地評估咨詢事務(wù)所張家口益邦地產(chǎn)評估經(jīng)紀(jì)有限公司其中三家是以公司形式在我市執(zhí)業(yè)，剩余是掛靠省級公司的分支機(jī)構(gòu)，每年要接受省估價協(xié)會的年審（包括提供工商稅務(wù)的登記，土地估價師證書、人事檔案原件、本人誠信檔案記錄書面材料、養(yǎng)老保險繳納憑證等資料）2.每季度各中介機(jī)構(gòu)都向省估價協(xié)會上報(bào)業(yè)績清單，對業(yè)績清單填報(bào)內(nèi)容作了詳細(xì)的規(guī)定，每年省估價協(xié)會要對全省的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的土地估價報(bào)告質(zhì)量進(jìn)行抽查評審，每個機(jī)構(gòu)隨機(jī)抽查三份報(bào)告，每個報(bào)告由兩位專家按照國土資源部土地估價報(bào)告打分標(biāo)準(zhǔn)分別打分，6位專家的平均分為該機(jī)構(gòu)的最后得分，土地評估中介機(jī)構(gòu)的資信等級、機(jī)構(gòu)年檢結(jié)果全省進(jìn)行通報(bào)。3.省估價協(xié)會每年都要對每位國家級土地估價師進(jìn)行繼續(xù)教育，對不參加、學(xué)分不夠、不予換發(fā)土地估價師資格證書。4.我們要對中介機(jī)構(gòu)每年的年檢成果進(jìn)行備案，否則不予在我市執(zhí)業(yè)。5. 根據(jù)張國土資【2006】19號文件精神，為了適應(yīng)社會主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，加強(qiáng)土地評估行業(yè)的自律與監(jiān)督，提高土地評估服務(wù)質(zhì)量，我們對土地評估中介機(jī)構(gòu)的評估的所有報(bào)告進(jìn)行備案，審核報(bào)告是否按評估報(bào)告的技術(shù)規(guī)程要求，地價是否合理等.并且填寫土地評估報(bào)告?zhèn)浒副?審核人員( 二名國家注冊的土地估價師)簽字蓋章,各分區(qū)局在辦理土地出讓