江西省吉安市房地產投資潛力分析.doc

此文檔收集于網絡，如有侵權，請聯(lián)系網站刪除江西省吉安市房地產投資潛力分析目錄 一、吉安市情概況 二、房產市場現(xiàn)狀分析1. 2006年房產市場凸顯五大特性 （1）高層時代的來臨 （2）大盤開發(fā)悄然登場 （3）商品房價格穩(wěn)中有升（4）本土企業(yè)和外來品牌企業(yè)共舞求生（5）商業(yè)地產蓄勢待發(fā)2.區(qū)域板塊開發(fā)現(xiàn)狀 （1）青原區(qū)加快河東濱江新區(qū)建設 （2）吉州區(qū)城北開發(fā)呈規(guī)模集中態(tài)勢 （3）濱江版塊領勢先行 3、樓盤開發(fā)量大中心城區(qū)越做越大 4、購房群體分析 三、土地出讓市場分析 1、20052007年城區(qū)土地出讓情況統(tǒng)計2、2006年土地出讓市場回顧 3、2007年一季度成交地塊信息 四、2007年前景展望 1、大力推進中低價位商品房建設2、住宅市場供需旺盛價格小幅上漲3、房地產市場前景廣闊市場需求有待激發(fā)一、吉安市情概況 吉安，位于江西省西南部，贛江貫穿南北，是舉世聞名的中國革命搖籃井岡山所在地。全市現(xiàn)轄10縣2區(qū)1市，總面積2.53萬平方公里，總人口470萬。 吉安，旅游資源獨具特色，既有以“書院文化和濱江風光”聞名的白鷺洲，以“萬瀑爭妍”飲譽的白水仙，以高山草甸堪稱一絕的武功山，以道家文化傳世的玉笱山，以佛教發(fā)祥地揚名的青原山，更有以“歷史紅，山林好”著稱，而被列為全國優(yōu)秀旅游城市和全國旅游勝地四十佳之一的井岡山。2006年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9460元，增長9.95%。 吉安，更是一塊中外客商投資興業(yè)的沃土，交通便捷。京九鐵路、105國道、319國道、贛江航道、贛粵高速公路、泰井高速公路和已通航的井岡山機場構成了水、陸、空“三路并進”快捷便利的交通網絡。京九鐵路縱貫全市200多公里，火車從吉安至深圳只需8個小時，至北京只需15個小時；高速公路8個小時左右即可到上海；贛粵高速公路已全線貫通，南下深圳、廣州只需五六個小時。北京至珠海的105國道和成都至廈門的319國道分別貫穿我市南北和東西，交通區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯。 2006年前三季度吉安市GDP為239.19億元，同比增長13.9%，全市完成城鎮(zhèn)固定資產投資70.46億元，同比增長12.5。房地產投資15.21億元，同比增長24.1%。 2007年，吉安市區(qū)人口規(guī)模預計發(fā)展到42萬人左右，建設用地44平方公里；到2010年，市區(qū)人口規(guī)模發(fā)展到50萬人左右，建設用地56平方公里，按照這個城市總體定位和規(guī)劃，吉安積極實施“南展北擴”，將南面的吉安縣融入城區(qū)，向北擴展加快廬陵文化園建設步伐，全面深化青原新城區(qū)的建設，使得城市的框架迅速拉開。 二、房產市場現(xiàn)狀分析1. 2006年房產市場凸顯五大特性 隨著吉安房產市場發(fā)展的日趨成熟和規(guī)范，消費者的置業(yè)心態(tài)也日趨理性，開發(fā)商開始根據市場的情況，不斷更新優(yōu)化產品，充分滿足人們多樣化的置業(yè)需求。目前吉安房產市場，呈現(xiàn)出以下一些特點： （1）高層時代的來臨。2005年以前吉安樓市還處于多層時代，多層的走俏主要與人們的接受程度有關。但這并不妨礙開發(fā)商對高層住宅的熱情，據觀察，目前吉安各大樓盤擁有小高層甚至高層的項目不在少數(shù)。即使置業(yè)者仍然在觀望與考慮中，但不可回避地說，小高層時代已經走進了吉安樓市的發(fā)展歷史中。 隨著吉安中心區(qū)域地段越來越珍稀、土地成本逐年增長，相對于高層住宅，多層住宅的較低容積率已經不能滿足時代發(fā)展的需求。從多層到高層時代的跨越是樓市發(fā)展的必然趨勢。（2）大盤開發(fā)悄然登場。根據中國地產投資網實地調研，目前，吉安許多樓盤項目都在100畝以上，如和濟春天、梅苑小區(qū)占地都在300畝以上，天龍美林印象、星港奧園、康居帝景灣等都占地100畝以上，規(guī)?；拈_發(fā)熱潮由此帶來小區(qū)配套和各項設施的進一步完善，擺脫了小區(qū)的配套設施單純依賴周邊配套的局面，如帝景灣小區(qū)內部規(guī)劃建設了幼兒園和大型商場，能夠全方位的為業(yè)主提供便利，所有的生活細則都包含在小區(qū)的半徑之內，大盤時代悄然改變著消費者的生活方式。今天，隨著天立花園、金鷺花園等品牌樓盤的問世，正式揭開了吉安大盤時代的序幕。 （3）商品房價格穩(wěn)中有升。吉安大多數(shù)樓盤二期項目的價格與一期相比都增長了200500元。與大中城市房價飚升不同的是，吉安房地產市場是處于穩(wěn)健上升的態(tài)勢，吉安房價走高的因素主要有：市場需求旺盛、城市基礎設施的完善和功能的日趨合理，以及樓盤自身建設品質的提升，其合力作用產生才是吉安房產市場向好的根本所在。 吉安目前商品住宅的銷售均價在1700元/左右，青原區(qū)稍低，多數(shù)樓盤均價在1300元/左右，市中心的最高房價已經達到2500元/。 以下是中國地產投資網調研的部分樓盤資料： 樓盤名 位置區(qū)域 類別 均價 （元/ ） 主要戶型 （） 開發(fā)商 文勤華庭 火車站附近 多層 1650130吉安文勤投資公司 泛華國際（購物廣場） 火車站附近 小高層 850020000恒通地產 金鵬花園 井岡山大道 多層 1800130140吉安寶德房開 康居帝景灣 吉州區(qū) 多層 2380 135（福州）康居企業(yè)集團 星港澳園 吉州區(qū) 多層 1600200895江西國投廬陵房開 天立花園 青原區(qū) 多層 小高層 1700120天立實業(yè)集團（浙江） 天龍花園 吉州區(qū) 多層 小高層 1800128吉安市天龍房開 根據調研信息，吉安市目前在城南的樓盤主要有:創(chuàng)天麗景、信合新城、濱江花園、六合盛世、和濟春天(占地330多畝，是目前吉安市開發(fā)體量最大、以住宅為主的樓盤)和天立花園 (占地300畝，目前是第二期開發(fā))，均價在1700元/左右。 城北地區(qū)開發(fā)的樓盤主要有:康居帝景灣、天龍花園、星港澳園、華鼎香榭麗都、萊茵河畔、一街區(qū)、江南御景園、金鷺花園、明珠花園、金鵬花園等，城北開發(fā)體量在13萬平方米以上。從房地產發(fā)展的趨勢來看，項目開發(fā)主要集中在北面，特別是住宅方面，城北開發(fā)速度強于城南，而且主要以多層和小高層為主，發(fā)展的速度快，住宅消費也較快。另外，青原區(qū)的高層項目也有一定的發(fā)展。戶型方面以120-130平方米比較多，大戶型比較少。房價集中在16001800元/之間。 開發(fā)企業(yè)方面，既有本土的實力企業(yè)，又有外地的品牌企業(yè)，建筑模式漸趨多樣化。購房群體除了周邊縣市和一些返鄉(xiāng)人士外，本市需求還主要體現(xiàn)在民營企業(yè)老板和公務員的身上，本土投資需求雖然還較少但已經開始有所增強。 （4）本土企業(yè)和外來品牌企業(yè)共舞求生。隨著福建、浙江、廣東等一批外地開發(fā)公司的進駐，帶來的先進開發(fā)理念對吉安房地產產生了重要影響，推動了吉安房產的發(fā)展，帝景灣開發(fā)商康居企業(yè)和天立花園的開發(fā)商天立房產，便分別是福建和浙江開發(fā)商的代表。 本土開發(fā)商在與外來的品牌開發(fā)企業(yè)的競爭中慢慢成熟，梅苑小區(qū)開發(fā)商恒榮房產就是本土開發(fā)商的領航者，其開發(fā)的梅苑小區(qū)、麗景花苑等精品成熟小區(qū)在吉安都是有口皆碑的。 而外來開發(fā)商的強勢入駐，促使吉安樓盤品質不斷提升，從而在宣告品質時代來臨的同時也大大提高了吉安的城市價值。 （5）商業(yè)地產蓄勢待發(fā)。目前吉安的商業(yè)地產主要集中在陽明路上，以陽明商城、文山步行街為代表的商業(yè)地產在吉安基本成型。而火車站站前廣場附近的商業(yè)項目也正蓄勢待發(fā)，代表項目有：泛華國際購物廣場、億通商業(yè)中心等。國際化的商業(yè)形態(tài)與運營機制，集合購物、休閑、餐飲、娛樂、商務、酒店于一體，這里憑借先天的交通優(yōu)勢，即將成為吉安市新的商業(yè)中心。吉安市目前新開盤的商業(yè)項目均價基本在800020000元/之間，升值較快。 2.區(qū)域板塊開發(fā)現(xiàn)狀 （1）青原區(qū)加快河東濱江新區(qū)建設 青原區(qū)如今正在加快河東濱江新區(qū)的建設步伐，使之成為集商貿、住宅、娛樂、金融于一體的花園式城區(qū)，按照這個規(guī)劃思路，一大批優(yōu)秀的樓盤在青原區(qū)落地開花，現(xiàn)已成型的梅苑小區(qū)、以徽派建筑風格揚名的天立花園便是青原區(qū)樓盤代表。 昔日贛江東岸的荒郊原野現(xiàn)已成為拉動吉安經濟發(fā)展的“黃金碼頭”，以火車站和井岡山學院為依托帶動了一大批置業(yè)消費人群，以吉安貿易廣場和吉安火車站廣場商城為龍頭的商貿格局已逐漸成型，另外區(qū)政府的所在也推動了該片區(qū)的房產升溫，加之部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民“向市區(qū)靠攏”的置業(yè)觀念都成為青原區(qū)房產崛起的動力所在。 （2）吉州區(qū)城北開發(fā)呈規(guī)模集中態(tài)勢 吉州區(qū)作為吉安的城區(qū)核心區(qū)域所在，由于城區(qū)的規(guī)模限制，積極“南展北擴”，相對而言，城北的房產開發(fā)速度和規(guī)模優(yōu)于城南，由于城北相對配套設施比較完善，教育資源優(yōu)勢明顯，再加之政府職能行政單位多集中于城北，地塊的制約因素也比城南小，導致房產開發(fā)的條件強于城南，并且在城北的開發(fā)呈現(xiàn)規(guī)模集中化態(tài)勢，而城南也有優(yōu)質樓盤面市，不過相對而言還沒有形成大氣勢，城北的樓盤主要是集中在濱江區(qū)域，另外以吉州大道為軸心也云集了部分樓盤，壹街區(qū)、正丙角新村、江南御錦苑、萊茵河畔等樓盤櫛次鱗比，傲立在吉州大道的兩旁。 （3）濱江版塊領勢先行 地處城北的濱江作為吉安房地產市場發(fā)展的樣板區(qū)，不僅擁有新城區(qū)良好的規(guī)劃條件，不受中心城區(qū)拆遷的限制和地塊的制約，同時又最大程度地享有老城區(qū)完善的配套設施，該板塊的地理位置優(yōu)越，自然景觀和人文環(huán)境兼得。筆者在走訪該區(qū)的樓盤發(fā)現(xiàn)，星港奧園、天龍美林印象、帝景灣還有香榭麗都的小區(qū)品質建設都是首屈一指，在售樓盤的每平米單價也都在1500元左右。該地區(qū)的樓盤天時地利人和，自然成為消費者置業(yè)的首選，尤其是沿江一線的房子，雖價格不菲，同樣得到人們的追捧，吸引大家的除了房子本身的品質和優(yōu)勢外，還在于區(qū)位的魅力。 3、樓盤開發(fā)量大中心城區(qū)越做越大 吉安市目前的樓盤開發(fā)量較大，住宅價格也開始回升，吉安第二期房產價格平均上升了200元/平方米。吉安樓市正處于供銷兩旺的態(tài)勢，樓盤眾多，可選擇的余地也比較大，也給需要現(xiàn)房的消費者提供了很好的時機。 據了解，今年新開工的項目，中心城區(qū)比去年要多，而且主要以外商投資開發(fā)為主。外來企業(yè)開發(fā)的新理念和新觀念，在帶來競爭的同時，也促進了吉安房地產業(yè)的發(fā)展。中心城區(qū)正在朝“做大做強”的方向發(fā)展。吉安市中心城區(qū)規(guī)劃范圍東起贛江、西至天華山西路、南起安泰路、北至吉福路。規(guī)劃中心城區(qū)布局結構采用“一心、一圈、四軸、小區(qū)”的主體框架。到2010年末，中心城區(qū)城市規(guī)劃總用地15.3平方公里，其中城市建設用地12.3平方公里。 4、購房群體分析 據相關調查數(shù)據顯示，吉安市目前25-34歲的人占購房人群體的36%，位居榜首，而35-44歲的人群比例為20.3%，位居第二。總體購房人群以中學以上學歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者，重點分布于貿易，制造業(yè)，政府機關及教育文化領域，以制造業(yè)職工，中級技術員，商業(yè)服務職員，公司中級經理居多，輔之以其他行業(yè)人士，月薪在1000-2000元范圍內為主體購房者。 目前，吉安市的家庭結構以三口之家或四口之家為主，購方計劃多數(shù)定位在商品房及經濟適用房，分別占預購比例的42.7%和39.2%，預購面積在70-140平方米之間不等。以80-100平方米的需求量最高，而主要房屋預購者的家庭月收入在1000-3000元之間。 經過近幾年的地產發(fā)展，吉安房地產市場需求現(xiàn)在最鮮明的特征即是個人購買比例高，二次置業(yè)及重復置業(yè)、保值型投資型置業(yè)情況普遍、房產投資意識開始明顯增強。 三、土地出讓市場分析 1、20052007年土地出讓情況統(tǒng)計（截止2007年3月27日） 宗數(shù) 出讓面積（畝） 成交額（萬元） 成交均價（萬元/畝） 2005年 362008.31462263.55831.02006年 31945.18736049.34838.142007年13月 7494.9311684.3123.61（數(shù)據來源：吉安市國土資源局土地交易中心） 如上表所示，吉安市2006年開始土地出讓步驟放緩，開發(fā)商也漸趨理性，2006年的土地成交量只有2005年的47，成交金額約為3.6億元，成交均價與2005年相比上升幅度不是很明顯；2007年至今土地供應9宗，成交7宗，成交額1.17億元，地價仍處于相對低位。 2、2006年土地出讓市場回顧 根據統(tǒng)計，2006年在成交的31宗地塊中，住宅用地10宗（409.056畝），商住用地8宗（457.776畝），商業(yè)用地3宗（44.446畝），綜合用地10宗（33.909畝）。如下圖：按區(qū)域分析，2006年土地出讓重點集中在青原區(qū)的河東濱江新區(qū)以及吉州區(qū)的城南區(qū)塊。吉安市國土局相關負責人透露，這兩個區(qū)域也將是今后土地出讓的重點方向，尤其是吉州大道沿線的地塊升值空間較大。 3、2007年一季度成交地塊信息 2007年一季度，吉安城區(qū)土地出讓集中在1月份，青原區(qū)成交4宗，面積137.09畝；吉州區(qū)3宗，面積357.84畝，其中位于吉州城北中心區(qū)的一宗巨幅商住用地，面積達到227.07畝，由江西鼎基實業(yè)公司競得，成交均價只有20.07萬元/畝。 一季度的土地出讓市場相對平靜，本市和本省的開發(fā)企業(yè)依然唱主角。從土地用途分析，商住用地占了5宗，可以看出，吉安市還是力推住宅項目，商業(yè)內容基本以住宅的沿街商鋪形式為主。 出讓日期 地塊名稱 面積（畝） 土地用途 均價 （萬/畝） 成交價 （萬） 受讓人 2007131城北區(qū)中心區(qū)一期工程控規(guī)A1-2地塊 78.94商業(yè) 21.53 1699.89 贛州華隆房地產開發(fā)有限公司 城北區(qū)中心區(qū)一期工程控規(guī)A4地塊 227.07商住 20.07 4556.56 江西鼎基實業(yè)發(fā)展有限公司 2007130青原區(qū)華能大道以東，渡槽以南 56.79社會福利 15.07 855.69 吉安駝洋房地產開發(fā)公司 2007126青原區(qū)新圩農貿市場 14.25商住 7.46 106.37 吉安市東方房地產開發(fā)有限公司 青原區(qū)行政中心 23.39商住 32.60 762.47 吉安駝洋房地產開發(fā)公司 青原區(qū)行政中心 39.66商住 26.47 1049.8 吉安市恒朋實業(yè)有限公司 2007125吉州大道控規(guī)A18-2地塊 54.83商住 48.40 2653.53 自然人 （數(shù)據來源：吉安市國土資源局土地交易中心） 四、2007年前景展望 隨著吉安城市經濟發(fā)展，人們生活水平的提高，對住宅生活的要求也隨之提高，加上現(xiàn)代地產發(fā)展影響，外地地產“軍團”不斷涌入，吉安房產市場品質不斷提升。預計2007年吉安房地產將呈現(xiàn)以下幾點趨勢特征： 1、大力推進中低價位商品房建設 目前，吉安房地產市場總體比較健康，住宅大多數(shù)都是用來自住的，用來投資的不多。因此，吉安房地產開發(fā)商所開