深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦.doc

深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法來源：深圳市人民政府令第161號 作者：廣東省深圳市人民政府 深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法已經市政府四屆五十四次常務會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2007年3月15日起施行。 市長 許宗衡 二七年二月十七日深圳市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理辦法第一章總則第一條為保障公共基礎設施建設的順利進行，維護被拆遷人的合法權益，根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合深圳市實際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本市行政區(qū)域內公共基礎設施建設項目的房屋拆遷、補償安置及相關的管理活動。本辦法所稱公共基礎設施建設項目，是指依照有關規(guī)定程序列入市、區(qū)人民政府（以下簡稱市、區(qū)政府）近期建設規(guī)劃或者年度建設項目計劃的交通、能源、環(huán)保、水務、重大體育文化設施等公共基礎設施建設項目。第三條公共基礎設施建設項目實施房屋拆遷應當依照本辦法規(guī)定對被拆遷人給予補償安置；被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。第四條市國土房產行政管理部門是全市公共基礎設施建設項目房屋拆遷工作的主管部門（以下簡稱市主管部門）；市征地拆遷辦公室（以下簡稱市拆遷辦）承辦全市公共基礎設施建設項目房屋拆遷管理的具體工作。市主管部門和市拆遷辦不得作為公共基礎設施建設項目的拆遷人，不得接受拆遷委托。第五條發(fā)展和改革、規(guī)劃、公安、城市管理、財政、物價、審計等有關職能部門應當各司其職，互相配合，保證公共基礎設施建設項目房屋拆遷工作的順利進行。各區(qū)政府應當對本轄區(qū)范圍內的公共基礎設施建設項目房屋拆遷工作進行統(tǒng)籌安排，協(xié)助市主管部門及有關部門做好拆遷管理、補償安置工作。拆遷項目所在街道辦事處應當支持、協(xié)助、配合做好有關拆遷補償安置工作。第六條公共基礎設施建設項目拆遷人一般是項目的建設單位，市、區(qū)政府可以確定項目代建機構或者批準成立拆遷事務機構作為特定項目的拆遷人（以下統(tǒng)稱拆遷人）。經市、區(qū)政府批準，拆遷人可以委托拆遷項目所在街道辦事處辦理有關拆遷補償安置的具體事宜。第七條任何單位和個人有權對違反城市規(guī)劃、拆遷審批程序、擴大拆遷規(guī)模或者濫用強制手段、野蠻拆遷等行為進行舉報。市、區(qū)監(jiān)察部門接到舉報后，應當及時依法調查處理。第二章拆遷管理第八條市主管部門應當會同有關部門及各區(qū)政府制定公共基礎設施建設項目年度拆遷計劃，并納入全市年度拆遷計劃，經市政府批準后實施。第九條列入公共基礎設施建設項目年度拆遷計劃的，拆遷人可以憑公共基礎設施建設項目立項批準文件、規(guī)劃選址意見書和用地預審文件，向市主管部門提出拆遷前期核查申請，市主管部門應當及時給予書面答復。市主管部門同意進行拆遷前期核查的，拆遷人可以向有關單位或者個人核查擬拆遷范圍內房屋的產權、使用以及租賃等情況。第十條拆遷人應當制訂項目房屋拆遷計劃和拆遷補償安置方案。政府投資的公共基礎設施建設項目拆遷補償安置資金的預算應當委托市房地產估價中心進行測算，涉及土地置換或者安排的應當按照規(guī)定程序報市政府批準。第十一條公共基礎設施建設項目拆遷人申請房屋拆遷許可證，應當向市主管部門提交下列資料：（一）建設項目立項批準文件；（二）建設項目用地規(guī)劃選址意見書，包括土地位置、面積、開發(fā)強度等內容；（三）建設項目用地預審文件；（四）項目房屋拆遷計劃和拆遷補償安置方案，包括項目基本情況、拆遷范圍、補償方式、搬遷期限、被拆遷房屋狀況、補償安置資金預算及產權調換計劃等內容；（五）拆遷補償安置資金證明文件。拆遷申請事項經審查符合條件的，市主管部門應當自受理申請之日起30日內核發(fā)房屋拆遷許可證。第十二條在辦理拆遷補償安置資金證明文件或者房屋拆遷許可證的過程中，需要有關部門加強協(xié)助的，拆遷人應當及時提請市、區(qū)相關領導機構協(xié)調解決。第十三條市主管部門自核發(fā)房屋拆遷許可證之日起5個工作日內，應當將房屋拆遷許可證載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，在深圳商報或者深圳特區(qū)報及市主管部門網站上公告。拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應當在拆遷現(xiàn)場公示房屋拆遷許可證、拆遷工作流程、拆遷補償安置方案、拆遷補償安置標準、實施拆遷的單位名稱、拆遷工作人員名單等，接受監(jiān)督。市主管部門、市拆遷辦、拆遷人及有關單位應當及時向被拆遷人及相關人做好宣傳、解釋工作。第十四條拆遷人應當在房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內實施拆遷。需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在批準的拆遷期限屆滿15日前，向市主管部門提交延期拆遷書面申請，以及證明拆遷需要延期的拆遷協(xié)商記錄等相關資料。市主管部門應當自收到延期拆遷申請之日起10個工作日內給予書面答復。第十五條自拆遷公告發(fā)布之日起截至拆遷期限屆滿，任何單位和個人不得在拆遷范圍內進行下列活動：（一）新建、改建、擴建房屋；（二）改變房屋和土地用途；（三）新簽訂租賃期限截止日在拆遷期限截止日以后的房屋租賃合同。市主管部門自核發(fā)房屋拆遷許可證之日起5個工作日內，應當書面通知規(guī)劃、建設、戶籍、產權登記、房屋租賃管理、抵押擔保等部門和單位暫停辦理前款所列事項的受理、審批、登記等相關手續(xù)。第十六條公共基礎設施建設項目房屋拆遷中對被拆遷房屋及構筑物、其他附著物等進行拆除遷移施工的，應當通過市建設工程交易服務中心依法委托具有建設行政主管部門頒發(fā)的爆破、拆除施工資質的企業(yè)進行施工。公共基礎設施建設項目房屋拆遷中的查勘、測繪工作應當委托市政府設立的地籍測繪機構實施。法律、法規(guī)另有規(guī)定或者特殊情況需要的，拆遷人可以委托具備法定資質和良好信譽的其他測繪機構進行查勘、測繪。拆遷人應當與受委托的企業(yè)、機構簽訂書面委托合同，并自委托合同簽訂之日起15日內報市拆遷辦備案。除本辦法另有規(guī)定外，受委托的企業(yè)、機構不得再委托或者轉讓受托事務。第十七條拆遷人應當在拆遷期限內與被拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議的主要內容包括：（一）拆遷人與被拆遷人；（二）拆遷依據(jù)與拆遷范圍；（三）產權（憑證）資料；（四）拆遷補償方式、補償內容及金額；（五）搬遷期限及搬遷費用；（六）采用產權調換方式的，須注明產權調換房屋的地點、位置、樓層、面積、產權性質及年限、新舊程度、裝修、室內配套設施、物業(yè)費及其他費用、小區(qū)及周邊配套等；需要過渡安置的，還應當注明過渡安置房或者周轉房的地點、面積、過渡期限、過渡費用等；（七）違約責任；（八）爭端解決途徑；（九）簽約時間、地點，協(xié)議生效時間；（十）當事人簽名、蓋章；（十一）其他需要約定的事項。拆遷人不得要求被拆遷人先搬遷、后訂立拆遷補償安置協(xié)議。第十八條拆遷人應當自拆遷補償安置協(xié)議簽訂之日起30日內，將拆遷補償安置協(xié)議報市拆遷辦備案。項目拆遷補償安置資金應當按照拆遷補償安置方案的要求及時到位，全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。第十九條拆遷補償安置協(xié)議訂立以后，因履行拆遷補償安置協(xié)議發(fā)生糾紛的，可以按協(xié)議約定的爭端解決途徑，申請仲裁或者向人民法院起訴。仲裁或者訴訟期間，拆遷人已提供約定的貨幣補償、產權調換房屋或者周轉房的，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。第二十條在拆遷許可證有效期限內，拆遷當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議申請行政裁決的，由市主管部門進行調解，調解不成的，進行裁決。有下列情形之一的，市主管部門不予受理行政裁決申請：（一）對拆遷許可證合法性提出行政裁決的；（二）申請人或者被申請人不是拆遷當事人的；（三）拆遷當事人達成補償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛，或者行政裁決作出后，當事人就同一事由再次申請裁決的；（四）房屋已經滅失的；（五）市主管部門認為依法應當不予受理的其他情形。市主管部門應當自收到申請材料之日起5個工作日內，以書面形式作出受理或者不予受理的決定；決定不予受理的，應當說明理由。第二十一條市主管部門應當自決定受理之日起30個工作日內作出裁決。在同一拆遷項目中，按被拆遷戶數(shù)和被拆遷房屋建筑面積同時計算，拆遷補償安置協(xié)議簽訂比例未達到80%，拆遷當事人申請行政裁決的，市主管部門應當就申請事項舉行聽證后方可裁決。舉行聽證的時間不計入前款規(guī)定的裁決時限。第二十二條送達裁決書應當由拆遷人和被拆遷人簽收。被拆遷人不在時，交其同住成年家屬代為簽收；被拆遷人是單位的，由其指定人員簽收，或者由其他工作人員代為簽收。代為簽收的應當注明與被拆遷人的關系。拆遷人、被拆遷人或者指定人員、代為簽收人拒絕簽收時，送達人可以邀請兩名無利害關系的證人到場，把裁決書留在其住所或者工作機構，并注明拒收原因和送達日期，由送達人、證人簽名即視為已經送達。直接送達有困難的，可以在深圳商報或者深圳特區(qū)報及市主管部門網站上公告送達，公告截止日期為送達日期。第二十三條拆遷當事人對裁決不服的，可以依法申請復議或者向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供安置用房、周轉房的，復議、訴訟期間不停止拆遷裁決的執(zhí)行。第二十四條被拆遷人及相關人在行政裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷，拆遷人已提供行政裁決規(guī)定的貨幣補償、產權調換房屋或者周轉房的，由被拆遷房屋所在區(qū)政府責成有關部門強制執(zhí)行，或者由市主管部門依法申請人民法院強制執(zhí)行。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項依法進行證據(jù)保全。第二十五條拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人應當按照協(xié)議的約定向拆遷人提交被拆遷房屋房地產權利證書及注銷房地產權利證書委托書；沒有房地產權利證書的則應當提交相應的產權證明文件及放棄房地產權利的聲明書。第二十六條拆遷人拆除房屋及構筑物、其他附著物等，應當依法組織施工和渣土清運，保障拆除工程和施工安全，維護施工環(huán)境。第二十七條市拆遷辦應當依法加強對房屋拆遷實施情況和拆遷補償安置情況的監(jiān)督檢查，建立、健全拆遷檔案管理制度和統(tǒng)計資料報告制度。拆遷人應當及時整理并妥善保管拆遷資料，并應當在完成拆遷后30日內向市拆遷辦移交拆遷資料。第三章拆遷補償與安置第二十八條公共基礎設施建設項目房屋拆遷的補償方式包括貨幣補償和產權調換，一般采用貨幣補償方式。除本辦法另有規(guī)定外，拆遷生產經營性房屋、非住宅房屋以及房屋以外的構筑物、其他附著物等實行貨幣補償。拆遷被拆遷人居住房屋，被拆遷人同意且有條件的可以進行產權調換。第二十九條有條件進行產權調換的，拆遷人應當提供與被拆遷房屋同類型、同等面積、相當居住條件的房屋進行調換，并按照被拆遷房屋的貨幣補償金額與產權調換房屋的市場評估價格與被拆遷人結算差價，但本辦法另有差價結算規(guī)定的除外。以不完全產權住宅房屋進行房屋產權調換的，其所調換房屋的產權仍受相應限制。被拆遷人可以補交規(guī)定差價后取得完全產權。第三十條除本辦法另有規(guī)定外，被拆遷房屋貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)其區(qū)位、用途、建筑面積、土地使用權等因素，以房地產市場評估價格確定。除本辦法第四十四條規(guī)定外，房屋以外的構筑物、其他附著物等貨幣補償?shù)慕痤~，以重置價評估確定。第三十一條被拆遷房屋已辦理房地產權利證書的，按照房地產權利證書確定用途；未辦理房地產權利證書的，按照土地使用權出讓合同、報建批準文件或者能夠證明用途的其他文件確定用途。第三十二條被拆遷房屋已經辦理房地產權利證書的，按照房地產權利證書確定補償面積；沒有房地產權利證書或者房地產權利證書沒有載明建筑面積，以及房屋以外的構筑物、其他附著物等，按照市主管部門認可的測繪單位的測繪報告數(shù)據(jù)確定補償面積。房地產權利證書記載的建筑面積與測繪數(shù)據(jù)不一致的，按照有關主管部門的處理意見辦理。第三十三條拆遷下列住宅房屋，以其房地產市場評估價格與同區(qū)域普通住宅商品房交易平均價格（以下簡稱商品房交易均價）二者之中價高者確定貨幣補償金額：（一）擁有完全產權的商品住宅；（二）安居房或者其他具備相關房地產權利證書的不完全產權的住宅；（三）市政府規(guī)定的應當按照完全產權商品住宅補償?shù)钠渌≌?。本市各區(qū)域商品房交易均價由市拆遷辦每季度定期公布。第三十四條拆遷需集體安置的住宅，可以依照城市規(guī)劃要求和市政府決定進行異地重建安置。拆遷原有公共基礎設施或者公益事業(yè)用房，拆遷前應當征得相關主管部門的認可，并依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建；不能或者無需在原地重建的，由拆遷人按照原性質和規(guī)模予以異地重建或者按照重置價評估給予貨幣補償。第三十五條拆遷納入原農村歷史遺留問題處理范圍的違法私房和生產經營性房屋，符合深圳經濟特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定、深圳經濟特區(qū)處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規(guī)定及市政府有關規(guī)定處理條件的，或者已經過處理、并確認產權的，按下列規(guī)定給予補償：（一）符合原村民非商品住宅建設標準與人口資格標準的住宅，被拆遷房屋建筑面積不超過480平方米的部分，按“拆一補一”原則進行產權調換或者給予商品房交易均價的貨幣補償；超過480平方米的部分，按市場評估價格給予貨幣補償；（二）前項規(guī)定以外的住宅和生產經營性房屋，按市場評估價格給予貨幣補償，本辦法和市政府另有規(guī)定給予產權調換的除外。第三十六條拆遷原農村集體經濟組織在非農建設用地指標范圍內所建工業(yè)用途房屋，符合我市產業(yè)導向的，經市政府批準后按“工業(yè)進園”的規(guī)定給予安排用地，房屋及構筑物、其他附著物等按照重置價評估給予貨幣補償；拆遷在非農建設用地指標內的商業(yè)用途房屋，給予貨幣補償或者按已批準的統(tǒng)建方案與住宅一起以統(tǒng)建安置的形式進行產權調換。拆遷國有出讓土地上工業(yè)用房的，經市產業(yè)主管部門評估屬鼓勵發(fā)展項目的，可按“工業(yè)進園”的規(guī)定給予安排用地，房屋及構筑物、其他附著物等按照重置價評估給予貨幣補償。第三十七條被拆遷人屬于生活特殊困難人員，其被拆遷住宅房屋每戶建筑面積小于45平方米（在本市內有其他住宅用房的合并計算），選擇產權調換方式的，按家庭人口2人以下建筑面積不小于45平方米，3人以上建筑面積不小于60平方米的標準，由拆遷人提供成套住宅房屋作為產權調換房屋，規(guī)定面積以內部分不結算差價，超出部分按建筑成本結算差價；選擇貨幣補償?shù)?，按?guī)定面積的商品房交易均價給予補償。前款所稱的生活特殊困難人員，是指按照有關規(guī)定享受最低生活保障待遇的本市戶籍居民；被拆遷住宅房屋每戶建筑面積，按照房屋拆遷許可證核發(fā)時被拆遷人的戶籍證明和房地產證書或者其他合法房產憑證確定。第三十八條拆遷經批準未到期的臨時建筑，只給予貨幣補償。補償金額根據(jù)臨時使用土地合同或者臨時建設工程規(guī)劃許可文件規(guī)定的使用性質和剩余使用期限，及土地使用人支出的土地開發(fā)成本、收益等實際情況，經評估后確定。但臨時使用土地合同對處理方式已有約定的，按約定辦理。第三十九條拆遷設有抵押的房屋（包括在建工程），執(zhí)行國家有關擔保的法律、法規(guī)的規(guī)定。被拆遷人應當與抵押權人就重新設立抵押權或者償還債務簽訂相關協(xié)議，注銷抵押。第四十條拆遷公告發(fā)布后，拆遷范圍內的在建工程必須停止施工。拆遷人應當就該在建工程向公證機關辦理證據(jù)保全，該在建工程的補償范圍以證據(jù)保全的范圍為準。第四十一條拆遷產權不明確的房屋，由拆遷人提出補償安置方案，經市拆遷辦審核同意，拆遷人應當對被拆遷房屋辦理證據(jù)保全公證，并將拆遷補償費依法提存后，方可實施房屋拆除。第四十二條拆遷產權性質為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照的經營性用房，除按照原用途予以補償外，可以根據(jù)經營情況、經營年限及納稅等實際情況對被拆遷人給予適當補償。第四十三條拆遷華僑房屋依據(jù)廣東省拆遷城鎮(zhèn)華僑房屋規(guī)定辦理；但華僑或者港、澳、臺同胞原籍及其被拆遷房屋均在被拆遷原農村集體經濟組織范圍內的，可以按照本辦法第三十五條的規(guī)定辦理。第四十四條被拆遷房屋室內自行裝修裝飾費按照評估確定的重置成新價給予補償。第四十五條拆遷人應當對被拆遷人或者相關人支付搬遷補助費。對依法執(zhí)行強制拆遷的被拆遷人或者相關人，不給予搬遷補助費。第四十六條實行貨幣補償且被拆遷人及相關人自行尋找安置用房的，拆遷人應當支付臨時安置補助費。在過渡期限內，實行產權調換且被拆遷人及相關人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；拆遷人提供周轉房的，不支付臨時安置補助費。第四十七條拆遷人不得擅自延長約定的過渡期限，周轉房的使用人應當按約定的期限騰退周轉房。因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人，應當自逾期之日起增加臨時安置補助費；使用拆遷人提供周轉房的，有權在延長過渡期限內使用周轉房。不按約定的期限騰退周轉房的，應當按同區(qū)域、同類型房屋的市場租金支付逾期租金。第四十八條因拆遷生產經營性房屋造成停產停業(yè)或者因拆遷施工圍檔、臨時占地對拆遷范圍外的生產經營活動造成直接經濟損失的，拆遷人應當給予適當補償。第四十九條拆遷礦場、采石場、加油站、碼頭等特許經營項目的房屋及構筑物、其他附著物等，只在市場評估價格以內給予貨幣補償，但市政府另有規(guī)定的除外。前款市場評估價格的評估對象包括拆遷范圍內的房屋及構筑物、其他附著物等補償費、室內自行裝修裝飾補償費、搬遷補助費、臨時安置補助費和停產停業(yè)補償費，不包括采礦權、特許權、礦產資源和土地使用權因素。通過政府拍賣方式取得經營權的，補償還應當包括經營權競買費用，并對許可證已使用年限按月進行攤銷扣減。特許經營項目的拆遷，按照本辦法關于在建工程的規(guī)定辦理證據(jù)保全，并以證據(jù)保全的實物范圍為準。第五十條被拆遷人在約定的搬遷期限屆滿前搬遷的，政府投資的公共基礎設施建設項目拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補償安置協(xié)議補償金額的3%以內給予獎勵。第五十一條下列房屋不予補償：（一）超過批準使用期限的臨時建筑；（二）依法應當拆除或者沒收的違法建筑；（三）在拆遷公告發(fā)布后，擅自新建、擴建、改建的部分；（四）其他法律、法規(guī)、規(guī)章明確規(guī)定不予補償?shù)姆课?。第四章拆遷評估與鑒定第五十二條公共基礎設施建設項目房屋拆遷補償安置費用由政府承擔的，由市房地產估價中心進行房屋拆遷評估。因專項評估資質等特殊情況需要，經市、區(qū)政府批準，拆遷人可以委托具備法定資質和良好信譽的其他評估機構評估。公共基礎設施建設項目房屋拆遷補償安置費用由非政府投資主體承擔的，拆遷人可以委托市房地產估價中心或者具有法定資質和良好信譽的評估機構進行評估。拆遷人應當自委托合同簽訂之日起15日內報市拆遷辦備案。市拆遷辦應當建立拆遷評估機構誠信檔案；嚴重失信的評估機構不得從事公共基礎設施建設項目房屋拆遷評估業(yè)務。第五十三條公共基礎設施建設項目房屋拆遷評估包括被拆遷房屋、構筑物、其他附著物和搬遷補助費、臨時安置補助費、拆遷經營性房屋所造成停產停業(yè)補償費、被拆遷房屋室內自行裝修裝飾補償費等。第五十四條拆遷評估機構應當將初步評估結果向被拆遷人公示，公示期不得少于7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取意見。公示期滿后，拆遷評估機構應當向拆遷當事人提供整體評估報告和分戶評估報告。分戶評估報告應當在公示期滿后10日內送達被拆遷人。第五十五條拆遷當事人對評估結果有異議的，應當通過協(xié)商解決；經協(xié)商仍達不成一致意見的，提出異議的當事人可以向原拆遷評估機構申請復核。復核結果與原評估結果不一致的，由拆遷當事人協(xié)商解決；經協(xié)商仍達不成一致意見的，提出異議的拆遷當事人可以申請技術鑒定。第五十六條市主管部門或者其授權的房地產估價行業(yè)自律性組織應當成立由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規(guī)劃、法律及政府法律顧問等方面專家組成的市房地產價格評估專家委員會（以下簡稱專家委員會），對拆遷評估進行技術指導，受理拆遷評估技術鑒定。受理拆遷評估技術鑒定后，專家委員會應當指派3人以上單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷評估技術鑒定事宜。第五十七條鑒定組應當對申請鑒定的評估報告的評估依據(jù)、技術路線、方法選用、參數(shù)選取、評估結果確定方式等評估技術問題提出書面鑒定意見。鑒定意見認為評估報告不存在技術問題的，專家委員會應當出具維持評估報告的技術鑒定結論；鑒定意見認為評估報告存在技術問題的，專家委員會應當責成評估機構改正錯誤并重新出具評估報告。重新出具的評估報告已改正錯誤的，專家委員會應當出具技術鑒定結論。專家委員會的技術鑒定結論對拆遷當事人具有終局約束力。第五章法律責任第五十八條市主管部門、市拆遷辦、公共基礎設施建設項目拆遷人和其他有關部門違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；涉嫌