房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)及崗位職責 (2).doc

.二、管控模式及崗位職責說明（一）管控模式1、公司總經(jīng)辦管理職責1)對公司項目成本管理工作進行統(tǒng)一的組織、領(lǐng)導與策劃，以嚴格的成本管理責任保證體系，保證項目預算制造成本的實現(xiàn)。2)對公司項目成本經(jīng)營效益負領(lǐng)導責任。從項目投標到項目竣工清算的全過程，對公司有關(guān)責任部門（市場，銷售，開發(fā)，研發(fā)，設(shè)計，工程，采購，審算，拓展，物管，財務(wù)）及物資公司、工程協(xié)力公司的成本管理工作進行具體的指導與幫助，并對上述部門及單位對上述工作的管理力度與效果進行監(jiān)督與檢查。3)經(jīng)常組織召開項目成本管理研討會，暴露成本管理工作中的薄弱環(huán)節(jié)并研究解決的辦法，對好的管理經(jīng)驗及時組織交流。4)對項目進行具體策劃時要把成本管理工作放在重要位置上，按項目合同工期核定定員人數(shù)，要配備數(shù)量充足的素質(zhì)高的專業(yè)人員從事此項工作；5)監(jiān)督與檢查項目成本管理工作責任、措施、管理制度是否真正到位，以及運作情況；6)負責審核項目預算和竣工結(jié)算。2、各中心管理職責1)認真執(zhí)行成本管理制度和項目開發(fā)目標責任書， 結(jié)合實際制定本中心成本管理制度和實施方案，并自覺接受公司監(jiān)督。2)遵循基本建設(shè)程序，對房地產(chǎn)成本實行全員全過程控制。對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控。保證開發(fā)成本控制在目標成本范圍內(nèi)。 3）正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。4）根據(jù)公司的成本控制指標，分解成本費用控制指標，制定降低成本的技術(shù)組織措施。 5）嚴格執(zhí)行設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證手續(xù)，控制設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證費用。在裝飾材料選用上，力求經(jīng)濟、美觀、實用。6）熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，力求預結(jié)算準確、合理，嚴格執(zhí)行預結(jié)算審核制度。7）定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓。8）強化創(chuàng)新工作，積極采用新材料、新工藝、新技術(shù)、在管理機制、技術(shù)等方面進行改革創(chuàng)新，從根本上為降低成本打下基礎(chǔ)。 （二）部門設(shè)置總經(jīng)辦營銷管理中心產(chǎn)品研發(fā)中心工程管理中心拓展中心財務(wù)中心 財務(wù)部市場部銷售部拓展部物管部審算部維修部采購部工程部設(shè)計部研發(fā)部開發(fā)部 （三）崗位部門職責崗位名稱主要成員基本職責具體職責內(nèi)容總經(jīng)辦總經(jīng)理及其他工作人員負責成本管理總決策1.審核批準項目可行性研究報告；2.確定項目目標總成本及目標總成本的分解落實；批準限額設(shè)計指標和建造成本控制指標；3.批準重大設(shè)計變更、確定裝飾材料標準、檔次；4.審批工程預（結(jié)）算，負責工程招投標，批準各項銷售費用；5.審批各部門、項目部的方案、報告、申請等；6.重大決策需報董事會批準的，總經(jīng)理審核后報董事會決策。7.總經(jīng)理就建造成本管理對董事會負責。市場部部門經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務(wù)主管市場研究1. 負責公司市場研究工作。1.及時收集有關(guān)房地產(chǎn)市場信息，分析市場動向、特點和發(fā)展趨勢。并確保信息的有效性。2.組織項目市場調(diào)研，編寫調(diào)研報告、可行性分析報告、開發(fā)建議、定位報告、營銷策劃報告。3.負責根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略擬定項目營銷策劃報告以及各項推廣策劃方案。4.負責組織針對本公司房地產(chǎn)商品的廣告創(chuàng)意的征集工作，并圍繞征集到的廣告創(chuàng)意方案開展討論，尤其關(guān)注廣告?zhèn)鞑サ钠放浦鲝垺?.組織項目營銷推廣的執(zhí)行工作。6.確定開發(fā)項目售樓中心的位置以及根據(jù)項目定位提出售樓中心的裝修布置方案。7.項目操作過程中，及時掌握市場動態(tài)，分析銷售和市場競爭發(fā)展狀況，提出改進方案和措施。8.負責確定項目營銷方案的制定與配合實施。9.監(jiān)督項目營銷進程，提出營銷計劃的修改建議，參與審核項目部提出的修改建議。10.配合銷售計劃和方案的實施，協(xié)助制定客戶政策、管理合同簽約和管理客戶檔案。11.處理客戶投訴和爭端，選擇、管理物業(yè)公司。12.負責建立客戶數(shù)據(jù)庫，配合市場分析以及公司項目總結(jié)提供信息。13.負責潛在客戶需求調(diào)查，負責調(diào)查商的篩選、管理和過程監(jiān)控、成果評估。銷售部部門經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務(wù)主管房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售1.負責辦理開發(fā)項目的商品房預售許可證。2.負責根據(jù)公司具體要求制定銷售管理制度、程序并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。3.負責根據(jù)市場情況配合市場部確定營銷策略；根據(jù)市場部制定銷售方案，并根據(jù)銷售方案組織銷售工作的開展。4.負責根據(jù)部門實際情況，向人力資源管理部門申報培訓需求，并配合人力資源部門進行培訓成果的評估及考核。5.負責組織客戶接待、合同簽訂等銷售活動。并注意挖掘開發(fā)新的客戶，并對銷售合同及客戶資料進行整理歸檔、并進行管理工作。6.負責已簽協(xié)議、合同客戶的資料收集、按揭辦理、銷售款催繳、受理客房投訴等相關(guān)服務(wù)工作。7.根據(jù)銷售方案編制項目銷售資金回籠計劃，并負責執(zhí)行。并負責協(xié)助財務(wù)部收取客戶需繳交的各項費用。8.辦理房屋注冊證，并協(xié)助客戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。9.參與物業(yè)驗收移交等工作，與物管公司交接客戶資料及相關(guān)資料。開發(fā)部部門經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務(wù)主管房地產(chǎn)開發(fā)事務(wù)1.及時收集本市及省內(nèi)地、州、市的地塊供應信息，每季度提出地塊供應市場動態(tài)分析報告。2.有目的性的參加地塊競投，洽商會，尋求新項目，做好新項目的儲備工作。3.組織對規(guī)劃性質(zhì)符合公司戰(zhàn)略的地塊進行相關(guān)資料收集、進行初步實地考察。4.根據(jù)公司的要求，組織對初步意向性地塊進行地塊分析、投資測算、提出書面建議報公司申請進行深度考察。5.對公司目標地塊展開相關(guān)聯(lián)絡(luò)、公關(guān)活動，參加競標、洽商活動，負責辦理手續(xù)，取得土地開發(fā)權(quán)。6.負責協(xié)助市場部開展對擬開發(fā)項目的地塊分析、投資分析、開發(fā)思路、可行性分析等工作。7.協(xié)助研發(fā)部進行建設(shè)項目的總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃等設(shè)計的委托工作。8.參與項目各階段方案評審會，提出意見或建議。9.負責公司與政府各專業(yè)職能部門的協(xié)調(diào)工作。研發(fā)部部門經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務(wù)主管產(chǎn)品開發(fā)決策1.負責組織開展對擬開發(fā)項目的地塊分析、投資分析、開發(fā)思路等作為決策依據(jù)之一。2.負責組織項目建筑策劃等項目開發(fā)的前期規(guī)劃工作，提出項目總體開發(fā)策略。3.負責組織概念規(guī)劃設(shè)計，提出項目開發(fā)的具體實施步驟，并組織相關(guān)部門討論。4.負責擬定項目設(shè)計任務(wù)書，并組織項目的總體規(guī)劃、單體建筑、環(huán)境景觀的設(shè)計，并主持方案評審。5.對外來方案圖紙，組織本部門和相關(guān)部門討論、論證、上報和實施。6.負責組織編制項目建設(shè)施工組織總設(shè)計，審批各工程項目施工組織設(shè)計方案。7.協(xié)調(diào)各專業(yè)的設(shè)計工作，組織提供設(shè)計單位所需的項目開發(fā)相關(guān)資料。8.負責項目室內(nèi)、外主要建筑材料規(guī)格、品牌等的選用、確定工作，密切與開發(fā)部合約預算組配合。9.參與工程招、投標及工程隊伍的選擇工作。10.負責公司產(chǎn)品研發(fā)、新材料、新技術(shù)的運用等事務(wù)。11.收編并保管工程項目的全部技術(shù)檔案。設(shè)計部設(shè)計師及其團隊工程設(shè)計1.負責開發(fā)項目的工程設(shè)計工作。2.負責設(shè)計單位和專業(yè)技術(shù)咨詢公司的選擇、委托。3.負責配合項目規(guī)劃方案招標和評選工作。4.負責組織初步設(shè)計、施工圖設(shè)計會審，協(xié)助工程部進行施工圖設(shè)計。5.在施工過程中根據(jù)具體情況與設(shè)計方協(xié)調(diào)設(shè)計變更的組織工作。工程部部門經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務(wù)主管施工過程和施工材料管理環(huán)節(jié)的成本控制1.負責施工過程環(huán)節(jié)的成本控制；2.負責工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制；3.負責合同內(nèi)容的洽談和擬定；4.對項目進行詳細的成本測算，細化公司下達的成本控制指標，提出成本管理控制要點，加強施工全過程成本管理，并嚴格按成本制度執(zhí)行；5.及時輸入各項成本數(shù)據(jù)，定期分析成本目標執(zhí)行情況并制定相應對策，參與 OA 平臺的動態(tài)成本管理；6.嚴格按照公司的管理規(guī)定辦理現(xiàn)場簽證及設(shè)計變，每月對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及時編制（初審）預算報經(jīng)營計劃部復審；7.認真審查設(shè)計圖紙，及時提出合理的修改建議；8.負責組織甲定價材料（設(shè)備）或甲供材料（設(shè)備）的定價工作；9.嚴格各工序的檢查驗收，防止返工造成的浪費；10.對工程預（結(jié)）算進行初審；采購部部門經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務(wù)主管設(shè)備及施工材料采購1.采購時比質(zhì)比價，要聽取項目經(jīng)理的意見與要求，盡量努力降低材料采購單價，確保項目預算制造實施計劃的實現(xiàn)；2.協(xié)助項目物資部建立各種原始臺帳并經(jīng)常檢查資料是否完整齊全，以滿足成本核算的需要。3.建立低值易耗品分供方商供應點，以統(tǒng)一的供貨單價（可依據(jù)市場價格變動情況按年度進行升降調(diào)整）為項目提供服務(wù)，減少中間商的層層加碼。4.定期向項目提供與分供方簽訂合同的復制件及分承包方領(lǐng)用材料撥料單或耗料憑證。維修部部門主任及維修師傅維修工程1.負責公司已建項目零星維修工程審算部部門經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務(wù)主管編制成本預算1.認真執(zhí)行公司成本管理制度，結(jié)合實際制定本部門成本管理辦法，并自覺接受總部監(jiān)督。2.根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)能力和市場情況，確定項目開發(fā)的成本計劃，提出合約審算建議和成本管控的合理化設(shè)想，履行成本批標審批程序。3.規(guī)劃設(shè)計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設(shè)計方案，組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟合理性，使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。4.客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術(shù)組織措施。5.遵循開發(fā)建設(shè)程序，進行項目實際操作，對項目公司成本實行項目成本經(jīng)理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控。保證將成本控制在目標成本范圍內(nèi)。6.正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故引起的成本異常，努力縮短開發(fā)周期，嚴格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用成本，加速投資回報，提高投資回報率。7.組織項目開發(fā)成本費用核算，及時、全面、準確、動態(tài)地反映項目成本、費用情況，按規(guī)定編報成本會計報表等有關(guān)資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。8.熟悉、掌握國家和當?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。9.定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓，各項目公司每季度一次成本回顧，配合完成每半年一次的成本工作例行檢查，編寫工作報告和動態(tài)成本分析表。10.項目公司合約審算部負責形成項目目標控制成本，并提出施工圖設(shè)計限額及成本建議；負責項目建安成本預算的編制或?qū)徍宋型獠繂挝痪幹频念A算；負責項目動態(tài)成本管理；負責審核工程竣工資料；負責項目結(jié)算、決算管理；配合總部成本管理部進行成本后評估。其中預決算管理中項目公司合約審算部負責組織工程結(jié)（決）算的編制或委外編制和審核工作；委托工程結(jié)算，并移交竣工結(jié)算資料及結(jié)算書；審核并確認結(jié)算資料的真實性和完整性；編制工程結(jié)算分析報告。拓展部部門經(jīng)理，副經(jīng)理，業(yè)務(wù)主管新投資1.參與房地產(chǎn)開發(fā)項目的研究，論證關(guān)于項目投資方式、投資規(guī)模、節(jié)點計劃及投資估算的初步方案。2.負責向公司董事會提交開發(fā)項目的可行性研究報告。3.甄選、評價論證房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)新投資項目。4.參與、協(xié)助董事會投資委員會的投資論證工作，負責向公司董事會提交其它投資項目可行性研究報告。5.參加投資項目的談判與實施工作。6.協(xié)助創(chuàng)立新的參股、控股公司。7.對項目