更新辦對《暫行規(guī)定》的解讀

暫行規(guī)定的解讀市場與機構(gòu):文中有市場機構(gòu)評估結(jié)果應當按照3家市場機構(gòu)評估值的算術(shù)平均值確定，請問這三家市場機構(gòu)由誰作為主體聘請？合理性由哪一方來決定？ -(10:14)汪亮:三家市場機構(gòu)由城市更新項目實施主體委托，并在其現(xiàn)場監(jiān)督下，以搖號方式在具有相應資質(zhì)的評估機構(gòu)中選取。-(10:16)8路:請問現(xiàn)在發(fā)布的8號城市更新的文件，同舊的文件最根本的不一樣的地方是什么？能否為老百姓提供詳細的解讀？ -(10:18)肖純:8號文的總導向是推進已批項目的實施，與2012年暫行措施相比，本次提出了鼓勵舊工業(yè)區(qū)通過綜合整治進行升級改造，試點開展小地塊城市更新，完善地價政策等措施。 -(10:21)呵呵:8號文第一大點（一）兩款是否沖突？后半句表達相近又不相同，舊工業(yè)區(qū)拆除重建類是否要滿足權(quán)屬清晰土地面積達60%？ -(10:22)肖純:前后兩句的區(qū)別在于，前一句規(guī)定的是拆除重建類，后一句規(guī)定的是綜合整治類。工業(yè)區(qū)申請進行拆除重建，適用第一條60%的規(guī)定。 -(10:24)黑白jacky:關(guān)于鼓勵舊工業(yè)區(qū)升級改造，開展以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴建、局部拆建等方式的城市更新，此種舊工業(yè)區(qū)改造的程序，是否簡化？是否有綠色通道？所需時間？ -(10:24)楊利:只進行綜合整治的項目，已簡化為由區(qū)政府負責審批以及整治后的監(jiān)管，進行以綜合整治為主，包括加、改、擴及局部拆除重建在內(nèi)的項目，在措施當中計劃程序已經(jīng)簡化，在規(guī)劃審批程序也已簡化為由轄區(qū)管理局負責審批。 -(10:27)kk:“國有已出讓的工業(yè)或倉儲用地在2007年6月30日之前已建設(shè)，但建筑面積不足合同或有關(guān)批準文件確定的建筑面積的，按照法定圖則規(guī)劃仍為工業(yè)或物流倉儲功能，因規(guī)劃實施等原因需劃入城市更新單元的，整宗地可納入城市更新單元拆除用地范圍，適用城市更新政策。”請問建筑面積不足合同或有關(guān)批準文件確定的建筑面積的，整宗地進行城市更新拆除重建的，已建建筑物是否也要不少于15年？ -(10:29)肖純: 舊工業(yè)區(qū)申請拆除重建的，同時也應適用暫行措施第二點的規(guī)定。 -(10:29)會飛的魚:措施里的小地塊標準是否有放寬空間，如占地面積2500以上，可否申請獨立更新 -(10:31)肖純:經(jīng)前期調(diào)研及市政府審批，本次暫行措施規(guī)定，小地塊城市更新的試點要求最小面積為3000平米。 -(10:31)SHE:請問8號文第一大點（三）第4小條的分攤面積指的是什么？ -(10:37)汪亮:按照開發(fā)建設(shè)用地中經(jīng)處置的土地所占的比例，進行分攤的建筑面積。 -(10:37)lazio555:各位領(lǐng)導您好，我想問下，小面積的城市更新項目雖然政策有松動，但是項目小，對于開發(fā)商來說本來就是微利，但是貢獻率仍然要達到30%，開發(fā)商即便提高容積率，帳還是算不來。為什么小地塊的貢獻率甚至還超過以前10000以上更新單元的貢獻率？ -(10:43)肖純:按照原有的政策，10000平米到20000平米的城市更新單元，用地貢獻最少為3000平米，即用地貢獻率在15%-30%之間，小地塊城市更新的用地貢獻率未超過10000平米城市更新單元的用地貢獻率。小地塊城市更新目前處于試點階段，政府仍然鼓勵通過規(guī)劃統(tǒng)籌和整合進行較大面積城市更新單元的實施，以落實市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施，提升城市的整體品質(zhì)。 -(10:43)yiyi:二、（八）中配套商業(yè)按公告基準地價計收，進入市場銷售的補繳市場評估地價，是否可以理解進入市場銷售的話要繳兩部分地價：基準地價+市場評估地價？ -(10:46)羅會軍:補繳至市場評估地價即可。 -(10:46)lazio555:請問下各位領(lǐng)導，對于城中村改造項目，未征未轉(zhuǎn)部分要貢獻20%，這個一般也是算在整個貢獻率里面的吧，我看龍崗、寶安的項目一般貢獻率都在30%左右，是不是有部分是因為對未征未轉(zhuǎn)部分的處理 -(10:46)羅會軍:歷史用地處置移交給政府的部分不計入用地貢獻。-(10:47)皮卡丘:對于符合條件的小地塊更新，假如改造升級的方向與規(guī)劃的法定圖則不一致怎么辦呢？-(10:47)楊利:符合條件的小地塊更新是指，需符合小地塊計劃申報條件，具體的詳見第四大條的（十八）條相關(guān)內(nèi)容。 -(10:47)貴二代:對于拆除重建類項目，政府將處置土地的80%交由繼受單位進行城市更新，其余20%納入政府土地儲備。這個20%的土地位置怎么核定？有沒有具體的要求？ -(10:50)汪亮:處置用地的20%部分的具體位置依批準的城市更新單元規(guī)劃確定。 -(10:52)黑白jacky:第四大點試點開展小地塊城市更新第18條，位于原特區(qū)已生效法定圖則范圍內(nèi)，請問，此話怎么理解？ -(10:50)肖純:是指該區(qū)域?qū)儆谠貐^(qū)內(nèi)，已有法定圖則覆蓋，且法定圖則已生效。 -(10:51)鄉(xiāng)里:申報拆除重建類城市更新計劃的城市更新單元，拆除范圍內(nèi)權(quán)屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例應當不的低于60%,請能否解析下？ -(10:52)汪亮:即拆除范圍內(nèi)有合法權(quán)屬的用地面積應不低于拆除范圍用地面積的60%。 -(10:54)WW:你好，八號文所提到的基準土地移交率如何理解，特別是按實施細則第十二條第一款規(guī)定的如何確定，謝謝 -(10:53)楊利:實施細則第十二條第一款適用的是大于10000平米的拆除重建項目，此類項目城市更新單元內(nèi)可供無償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務設(shè)施或者城市公共利益項目等的獨立用地應當大于3000平米且不小于拆除范圍用地面積的15%。城市規(guī)劃或者其他相關(guān)規(guī)定有更高要求的，從其規(guī)定。 -(10:53)工場主老板:規(guī)定中，申請通過綜合整治進行升級改造的舊工業(yè)區(qū)，權(quán)屬清晰的合法土地面積占申報范圍用地面積的比例應當不低于50%，何解？ -(10:55)汪亮:即申請進行以綜合整治為主、融合功能改變、加建擴建、局部拆建等方式的舊工業(yè)區(qū)升級改造，其申報用地范圍內(nèi)合法權(quán)屬用地面積應不低于50%。 -(10:59)想了解:城市更新從計劃的公布到計劃的批準有沒時間限制？ -(10:56)肖純:已公布的城市更新計劃均為經(jīng)市政府批準的計劃。 -(10:57)關(guān)注深圳:請問，天健工業(yè)園已經(jīng)計劃2年多了，怎么還沒有成果的公告？ -(10:56)楊利:天健工業(yè)園更新單元規(guī)劃（草案）已經(jīng)轄區(qū)管理局初審，目前正報規(guī)劃國土委審查之中。 -(10:56)海倫:天健工業(yè)園更新改造進程如何？ -(10:56)楊利:天健工業(yè)園更新單元規(guī)劃（草案）已經(jīng)轄區(qū)管理局初審，目前正報規(guī)劃國土委審查之中。 -(10:56)phoenix:怎樣理解（十六）第6點的“剩余期限與該宗地已實際使用時間之和不可超過該宗地的原土地用途法定最高期限”，是不足30年補足30年后的剩余期限+實際使用時間，還是未補足30年前的剩余期限？ -(10:58)羅會軍:是不足30年補足30年后的剩余期限+實際使用時間 -(10:58)LA:法定圖則性質(zhì)為住宅的地塊，是否有可能按照小地塊政策申報城市更新？ -(11:00)肖純:目前不行。 -(11:01)liu:你好，第三條第（十六）款第5點“按照本暫行措施第（三）條進行用地處置的，其原有工業(yè)樓宇首次轉(zhuǎn)讓免收增值收益”如何理解？ -(11:02)羅會軍:按照深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓政策，工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓要計收增值收益，為鼓勵工業(yè)區(qū)綜合整治，8號文規(guī)定，按照本暫行措施第（三）條進行用地處置的，其原有工業(yè)樓宇首次轉(zhuǎn)讓免收增值收益 -(11:04)ww:那按楊科您的解釋，能否理解為如果拆除面積一萬以上的話，那基準土地移交率和實際土地移交率基本是一致的，不知這樣理解對不對？謝謝 -(11:04)楊利:如果拆除范圍內(nèi)的用地全部是權(quán)屬清晰的用地，基準土地移交率和實際土地移交率可以是一致的，但城市規(guī)劃或者其他相關(guān)規(guī)定對土地移交率有更高要求的就會不一致。 -(11:04)白開水:原特區(qū)內(nèi)的工業(yè)工地，用地面積小于10000平方米但不小于3000平方米，按現(xiàn)已實施的法定圖則，現(xiàn)用地功能為二類住宅用地，能否申請城市更新，改造為住宅？ -(11:07)肖純:您所描述的情形不符合暫行措施對于小地塊城市更新申請條件的規(guī)定。 -(11:08)疑問:以前的城市更新好像沒有土地儲備的說法，請問這個是不是新規(guī)則新添加的？ -(11:08)汪亮:原有政策表述為“移交給政府”，與“納入土地儲備”是一個意思。 -(11:08)大鵬:除了本次在線訪談，請問還有什么渠道可以咨詢相關(guān)問題？ -(11:12)羅會軍:您可以來電22277118，來信，微博“深圳市規(guī)劃和國土資源委”