房地產(chǎn)u影辦公費表格6章

,第六章房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設管理,教學內(nèi)容,房地產(chǎn)開發(fā)項目建設與項目管理,開發(fā)項目投資控制,開發(fā)項目進度控制,開發(fā)項目質(zhì)量控制,開發(fā)項目的建設監(jiān)理,教學目的：通過本章學習，使學生了解開發(fā)商在建設階段的主要工作，建設監(jiān)理的內(nèi)容及竣工驗收的要求；熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目建設與項目管理的內(nèi)容和程序，使學生對開發(fā)項目的建設過程有一個全面的認識。重點難點：重點是建設過程中的三個基本控制；難點是三大控制目標的實現(xiàn)的方法和監(jiān)理的實施。教學時數(shù)：4,第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設與管理,項目建設程序,項目工程管理,項目管理內(nèi)容,房地產(chǎn)開發(fā)項目,1.房地產(chǎn)開發(fā)項目必須具備的條件（1）有明確的建設目的；（2）有確定的投資總額；（3）有一定的任務和工作量；（4）有明確的建設時間；（5）有完整的組成要素體系；（6）項目實施有一次性的特點。,一、開發(fā)項目建設的概念和程序,2.項目建設的概念項目建設是指開發(fā)項目的工程建設，即將開發(fā)項目所涉及到的勞動力、資金、材料、設備、基礎設施以及專業(yè)技術(shù)人員的技術(shù)和經(jīng)驗等多種資源聚集到某個特定的時空點上來進行的一項復雜的施工生產(chǎn)活動。3.項目建設的基本程序（1）項目建設準備（2）優(yōu)選施工隊伍（3）項目施工建設（4）項目竣工驗收,二、開發(fā)項目管理意義和內(nèi)容（一）項目管理的基本概念及其意義1.項目管理的目標成果性目標和約束性目標（1）成果性目標：如投資回收率、銷售利潤率、投資利潤率、項目功能性要求。（2）約束性目標：建設工期、投資限額、質(zhì)量標準等。,2.項目管理的概念開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為目的，以項目經(jīng)理負責制為基礎，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，對貫穿于項目開發(fā)經(jīng)營的全過程進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。3.項目管理的意義（1）能使項目開發(fā)有計劃、有序地進行（2）為開發(fā)項目提供有力的組織保證（3）為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境（4）有利于對項目控制和獲取最大綜合效益,（二）項目管理的主要內(nèi)容,（二）項目管理的主要內(nèi)容1.組建項目管理機構(gòu)選擇項目經(jīng)理組建項目管理班子2.辦理項目報建和施工所需的各種證件批件手續(xù)辦理項目報建手續(xù)辦理施工許可證3.項目招標投標工作4.項目實施的控制工作5.項目合同管理工作6.項目竣工驗收工作7.項目完成以后的評價工作8.項目管理的其他工作,三、開發(fā)項目的工程管理（一）項目工程管理的概念1.項目工程管理的概念項目的工程管理，即項目工程建設階段的管理，是指對項目從項目開工準備到竣工驗收的整個過程所進行的管理。2.項目工程管理的主要任務開發(fā)項目管理的主要任務是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、檢查和控制等方法，從組織和管理的高度，對工程建設中的技術(shù)經(jīng)濟活動進行監(jiān)督和管理，最終目的是實現(xiàn)項目的總目標投資、進度、質(zhì)量的最優(yōu)化。,（二）編制項目工程管理方案1.制定項目工程組織管理方案項目工程組織管理方案是統(tǒng)籌安排項目工程建設工作的重要技術(shù)經(jīng)濟文件，是制定項目年度開發(fā)建設計劃，與各施工、協(xié)作單位簽訂合同，開展項目工程管理的主要依據(jù)。（1）制定項目工程組織管理方案的原則遵循基本建設的各項方針政策，堅持先地下后地上、先基礎設施后房屋建設，主體工程與配套工程同步建設交付使用；統(tǒng)籌安排、配套建設，合理安排各單位工程、單項工程的施工；合理安排施工區(qū)域和布置施工臨時用地；做好資金、材料、設備等的綜合平衡，確保項目建設需要。,（2）項目工程組織管理方案的內(nèi)容工程組織管理方案的內(nèi)容包括：工程概況、工程勘察、設計出圖、拆遷安置、“七通一平”、施工隊伍落實、“三控”要求、材料、設備安排等。2.制定年度基本建設計劃3.制定籌集資金計劃4.制定建材、設備供應計劃,（三）項目工程技術(shù)管理1.施工圖紙等的管理、審查、設計交底2.全面質(zhì)量管理制度的建立健全（四）項目現(xiàn)場管理1.開工準備工作管理2.現(xiàn)場工程管理3.工程驗收及決算管理,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制,投資控制原理,房地產(chǎn)開發(fā)項目建設,投資控制實施,一、開發(fā)項目投資控制原理（一）項目投資控制1.項目投資控制的含義在投資決策階段、設計階段、招標階段、施工階段和項目竣工驗收階段，把項目投資控制在計劃限額以內(nèi)，并隨時糾正偏差，保證目標的實現(xiàn)。2.項目投資控制的目標投資估算設計概算施工圖預算施工預算決算,（二）項目投資控制原理1.影響項目投資超額的因素分析（1）作第一次投資估算時，規(guī)劃、設計不深入（2）資料數(shù)據(jù)不準確，投資計算粗糙（3）各設計階段的投資計算超過投資計劃目標（4）價格上漲（5）規(guī)劃或要求改變（6）招投標時投標者較少（7）不可預見因素（8）人為因素,2.項目投資控制的主要方面(1)項目建設各階段對投資的影響(2)項目投資控制的主要方面規(guī)劃設計階段3.項目投資的動態(tài)控制(1)動態(tài)控制的含義(2)動態(tài)控制過程中應注意的問題,二、開發(fā)項目投資控制的實施（一）項目設計投資控制1.投資評估2.設計開始前的投資框算3.項目限額設計4.項目設計概算（二）項目施工投資控制1.項目施工招投標控制(1)工程項目承包合同價確定(2)項目施工招標投資控制實施2.項目施工階段投資控制(1)項目施工規(guī)劃審查(2)項目施工投資控制實施,第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制,進度控制原理,房地產(chǎn)開發(fā)項目建設,進度控制方法,進度控制實施,一、開發(fā)項目進度控制原理（一）項目進度控制項目進度控制是指項目實施階段以項目進度為目標，以動態(tài)控制原理為指導，按照項目進度計劃及其實施細則規(guī)定的內(nèi)容，監(jiān)督和檢查項目進度實施過程的動態(tài)變化，發(fā)現(xiàn)偏差，及時采取控制或協(xié)調(diào)的有效措施，或修改原計劃的綜合管理過程。將項目進度控制的目標分解為：（1）項目設計進度控制目標（2）項目招標進度控制目標（3）項目是施工進度控制目標（4）項目竣工驗收進度控制目標,（二）項目進度控制原理1.影響項目進度控制的因素分析2.項目進度控制的基本思想項目進度控制的基本思想為：進度計劃的擬定，平衡是相對的，計劃的調(diào)整、變化是絕對的。（三）項目進度控制的主要內(nèi)容1.編制進度計劃2.進度計劃的監(jiān)測與調(diào)整,（四）項目進度控制措施1.組織管理措施“四保一協(xié)調(diào)”2.技術(shù)管理措施3.合同管理措施4.經(jīng)濟管理措施5.信息管理措施,二、項目進度控制方法（一）線性圖法1.水平圖2.垂直圖（二）網(wǎng)絡圖法1.雙代號網(wǎng)絡圖2.單代號網(wǎng)絡圖,三、項目進度控制實施（一）項目設計進度控制1.以網(wǎng)絡圖為主，輔以橫道圖2.將總目標分解為若干分目標（二）項目施工進度控制1.影響項目施工進度控制的因素2.項目施工進度調(diào)整,第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制,質(zhì)量控制原理,質(zhì)量評定,質(zhì)量控制方法,質(zhì)量控制實施,房地產(chǎn)開發(fā)項目建設,一、開發(fā)項目質(zhì)量控制原理（一）項目質(zhì)量控制1.項目質(zhì)量控制的含義開發(fā)項目質(zhì)量控制，是指項目管理機構(gòu)為了確保開發(fā)項目質(zhì)量符合合同規(guī)定的質(zhì)量標準或國家標準規(guī)范，所采取的一系列監(jiān)督、管理的措施、手段和方法。2.開發(fā)項目質(zhì)量的特點（1）項目質(zhì)量形成過程復雜（2）項目質(zhì)量水平不易穩(wěn)定（3）影響項目質(zhì)量的隱患多,3.項目質(zhì)量控制的目標將項目質(zhì)量控制的目標分解為：（1）項目設計質(zhì)量子系統(tǒng)（2）項目材料質(zhì)量子系統(tǒng)（3）項目設備質(zhì)量子系統(tǒng)（4）項目土建施工和設備安裝質(zhì)量子系統(tǒng),（二）項目質(zhì)量控制原理1.項目質(zhì)量控制的基本原理項目質(zhì)量控制的基本原理，就是由分別代表政府和建設單位的政府質(zhì)量監(jiān)督部門和社會質(zhì)量監(jiān)理部門，對項目的設計、施工和竣工驗收等各個階段實行全面質(zhì)量管理和控制。2.項目質(zhì)量控制的基本原則(1)質(zhì)量第一(2)預防為主(3)為用戶服務(4)用數(shù)據(jù)說話,1.計劃階段2.執(zhí)行階段3.檢查階段4.處理階段,二、開發(fā)項目質(zhì)量控制方法,（一）PDCA循環(huán)法,（二）數(shù)理統(tǒng)計方法1.直方圖法2.排列圖法3.控制圖法4.相關(guān)圖法5.分層法6.因果分析法7.統(tǒng)計調(diào)查表法,三、開發(fā)項目質(zhì)量控制實施（一）開發(fā)項目質(zhì)量控制子系統(tǒng)1.設計質(zhì)量子系統(tǒng)的質(zhì)量控制2.材料質(zhì)量子系統(tǒng)的質(zhì)量控制3.設備質(zhì)量子系統(tǒng)的質(zhì)量控制4.土建施工和設備安裝質(zhì)量子系統(tǒng)的質(zhì)量控制（二）全過程的質(zhì)量控制1.事前控制2.事中控制3.事后控制,四、開發(fā)項目質(zhì)量評定與竣工驗收（一）開發(fā)項目質(zhì)量評定項目的劃分1.分項工程2.分部工程3.單位工程（二）工程質(zhì)量的評定1.分項工程質(zhì)量評定2.工程質(zhì)量評定的等級標準（三）工程項目的竣工驗收1.單項工程驗收2.全部驗收,第五節(jié)開發(fā)項目的建設監(jiān)理,監(jiān)理含義作用,房地產(chǎn)開發(fā)項目建設,監(jiān)理內(nèi)容管理,一、建設監(jiān)理的含義和作用1.建設監(jiān)理的含義是指由具有法人資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位，根據(jù)建設單位的委托，依照法律、行政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標準、設計文件和建筑工程承包合同，在施工質(zhì)量、建設工期和建設資金使用等方面，代表建設單位對工程項目實施專門的監(jiān)督活動，以求用最少的人力、物力、財力和時間獲得符合質(zhì)量要求的產(chǎn)品。2.建設監(jiān)理的作用（1）有利于建立良性的建設項目管理監(jiān)督機制（2）有利于建設項目總體目標的順利實現(xiàn)（3）有利于對外工程承包業(yè)務的順利開展,二、工程監(jiān)理的內(nèi)容和管理（一）建設監(jiān)理的內(nèi)容1.工程進度控制2.工程質(zhì)量控制3.工程投資控制4.合同管理5.信息管理6.協(xié)調(diào)（二）建設監(jiān)理的組織1.項目建設