2017年旅游度假區(qū)建設項目可行性研究報告

旅游度假區(qū)建設項目可行性研究報告前言受市旅游開發(fā)公司的委托，市工程咨詢院、市睿泰信息咨詢有限公司編制了市旅游度假區(qū)建設項目可行性研究報告,在編制過程中，得到了建設單位的大力支持和幫助，在此表示感謝。由于編制時間較緊，本項目可研報告難免有不當之處，請予指正?？尚行匝芯繄蟾婢帉懡M目錄第一章項目總論1第一節(jié)項目名稱及承辦單位1第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍2第三節(jié)可行性研究的結論4第二章項目提出的背景和發(fā)展概況6第一節(jié)項目提出的背景6第二節(jié)項目建設的必要性6第三章市場分析與建設內容10第一節(jié)旅游市場的前景分析10第二節(jié)市縣景區(qū)旅游市場分析12第三節(jié)建設內容16第四章建設地區(qū)的選擇20第五章項目規(guī)劃設計方案26第一節(jié)度假區(qū)旅游發(fā)展戰(zhàn)略26第二節(jié)空間結構布局30第三節(jié)景觀建設規(guī)劃32第四節(jié)基礎設施規(guī)劃70第六章旅游產(chǎn)品規(guī)劃及營銷方案80第一節(jié)旅游產(chǎn)品規(guī)劃80第二節(jié)市場營銷方案83第六章土地利用及移民安置方案89第一節(jié)土地利用方案89第二節(jié)移民安置方案92第七章節(jié)能方案分析95第一節(jié)節(jié)能的依據(jù)95第二節(jié)建筑節(jié)能的措施95第八章環(huán)境保護101第一節(jié)環(huán)境保護依據(jù)和標準101第二節(jié)建設地點環(huán)境現(xiàn)狀101第三節(jié)環(huán)境保護方案102第九章消防及職業(yè)安全衛(wèi)生107第一節(jié)設計依據(jù)107第二節(jié)消防與設施安全107第三節(jié)勞動安全108第十章企業(yè)組織和勞動定員111第一節(jié)企業(yè)組織及工作制度111第二節(jié)勞動定員112第三節(jié)人員培訓112第十一章項目實施進度安排113第十二章投資估算與資金籌措116第十三章項目的經(jīng)濟效益分析122第十四章招標方案129第一節(jié)招標投標的基本原則129第二節(jié)建設項目招標方案129第一章項目總論第一節(jié)項目名稱及承辦單位一、項目名稱旅游度假區(qū)建設項目2、項目擬建地點擬建項目地點位于市鎮(zhèn)山南側三、承辦單位概況1單位名稱市旅游開發(fā)公司2、法定代表人3、法定地址市府前街4、聯(lián)系人5、單位概況市旅游開發(fā)公司位于市鎮(zhèn)山腳下，成立于2004年4月，現(xiàn)有干部職工30人，人員構成年輕化、知識化，是一支技術力量的隊伍。該單位職能機構設置齊全，現(xiàn)代化管理水平較高，主要從事山旅游、餐飲與旅游開發(fā)相關的服務性領域的管理服務工作。根據(jù)市機構編制委員會新編發(fā)【2004】2號文，市旅游局、山山風景區(qū)管理委員會、市旅游開發(fā)公司合署辦公，隸屬市政府管理。下設市山林場隸屬山山風景區(qū)管理委員會管理。三、項目擬建地點旅游度假區(qū)位于山主景區(qū)南部，依山傍水，自然環(huán)境優(yōu)美，是大山旅游區(qū)內不可多得的一塊度假勝地。該項目占地面積1175公頃，合1762畝，該地塊北側是山風景區(qū)，南側是旅游路，該項目的建設符合市山森林公園總體規(guī)劃及旅游規(guī)劃。四、項目可行性研究報告編制單位情況單位名稱市工程咨詢院單位地址市工程咨詢資格等級乙級工程咨詢資格證書編號工咨乙發(fā)證機關中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會服務范圍編制項目建議書、編制項目可行性研究報告、項目申請報告、資金申請報告第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍一、可行性研究的依據(jù)1、國家及省有關政策、法規(guī)、條例；2、現(xiàn)行有關技術規(guī)范、規(guī)定、條例；3、國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄（2007年本）；4、國家發(fā)改委關于項目可行性研究報告內容和深度的規(guī)定要求；5、市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一五規(guī)劃；6、建設項目經(jīng)濟評價與參數(shù)（第三版）7、市山森林公園總體規(guī)劃8、項目承辦單位提供的有關基礎資料、數(shù)據(jù)；9、項目承辦單位委托書。二、可行性研究范圍對該項目建設進行技術、經(jīng)濟綜合分析論證，包括市場需求預測，建設規(guī)模，建設條件，主要技術參數(shù)及建設方案，估算總投資，項目的實施進度計劃，預測項目的投資效益，分析項目的抗風險能力，提出實事求是的可行性研究結論和建設性的意見。三、可行性研究的主要原則1、依據(jù)科學的發(fā)展觀和經(jīng)濟、環(huán)境、社會效益的綜合分析，統(tǒng)籌考慮，確定合理的各景點及建筑物、構筑物的合理布局，盡量做到理念上先進，經(jīng)濟上合理。2、為節(jié)省建設投資，保護土地資源，盡可能利用廢棄閑置的場地。3、本著精干、高效、合理的原則，編制勞動定員，以滿足項目運營的實際需要。4、在總體布置上，充分考慮地形、地貌和環(huán)境特征，盡量少占地，充分利用原來的道路、電源和生活供水設施，以減少工程投資。5、注意環(huán)境保護，考慮相應的環(huán)保和安全措施。第三節(jié)可行性研究的結論市旅游度假區(qū)建設項目的可行性研究主要從投資的必要性、生產(chǎn)建設條件、財務效益、國民經(jīng)濟需效益和社會效益等五個方面進行了技術經(jīng)濟論證。在對項目論證時，應嚴格遵守以下原則科學性原則、客觀性原則、公正性原則、面向需求的原則、投入和產(chǎn)出相匹配的原則、資金時間價值的原則。在市旅游度假區(qū)建設項目的投資價值分析中，將主要對其經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益等方面進行分析。一、經(jīng)濟效益本項目建設期三年，即從2010年至2013年，2013年開始投入使用。通過對項目啟動后十五年（含三年建設期）的經(jīng)濟效益分析，項目投資利潤率和投資利稅率分別為2116和2377，稅后投資內部收益率為2902，所得稅后財務凈現(xiàn)值累計為516374萬元，項目稅后動態(tài)投資回收期為502年（含三年建設期），項目正常運行實現(xiàn)經(jīng)營保本的游客數(shù)為300多萬人，經(jīng)濟評價指標良好，經(jīng)濟效益比較明顯。二、生態(tài)效益本項目有大量的自然生態(tài)恢復、保護以及環(huán)境治理項目，這些投資項目的完成將能有效地維護并促進該區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)的完整性。主要生態(tài)效益有1、改善山景區(qū)生態(tài)環(huán)境，促進生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán)；2、對整個景區(qū)甚至整個山景區(qū)實行退耕還林，能有效地保護市山地區(qū)的生態(tài)環(huán)境；3、改善景區(qū)及景區(qū)周邊社區(qū)環(huán)境質量，增強社區(qū)居民的環(huán)保意識；4、有利于山動植物資源的保護；5、通過一系列環(huán)衛(wèi)設施的建設，能有效地提高環(huán)境質量。三、社會效益1、調整市產(chǎn)業(yè)結構，促進相關行業(yè)的發(fā)展；2、保護和弘揚山人文資源，促進地區(qū)的繁榮和發(fā)展；3、創(chuàng)造大量的就業(yè)機會，解決農(nóng)民基本生活問題和剩余勞動力的問題；4、推動地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和當?shù)厝罕姷陌l(fā)展致富；5、提高當?shù)鼐用竦木C合文化素質；6、豐富山旅游產(chǎn)品內容，完善旅游產(chǎn)品結構；使山佛教文化的主導文化觀音文化，與泰山的道教文化、曲阜的儒教文化，共同組成山東宗教文化的“金三角”，使泰山山曲阜一線游成為山東境內宗教文化旅游的最佳路線。第二章項目提出的背景和必要性第一節(jié)項目提出的背景山東省要建設旅游經(jīng)濟強省，將旅游業(yè)培育成重要的主導產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)持續(xù)火爆。市制定“營造大泰山、發(fā)展大旅游、開拓大市場、構筑大產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略，提出了“建設經(jīng)濟文化強市、打造國際旅游名城”的戰(zhàn)略目標，市在“中國優(yōu)秀旅游城市”基礎上需要進一步發(fā)展，市委、市政府提出在全省“率先建成經(jīng)濟文化強市，率先實現(xiàn)全面小康”的奮斗目標。景區(qū)入口空間與魏家峪村矛盾，旅游產(chǎn)品開發(fā)層次低，結構單一，以觀光產(chǎn)品為主，特色休閑度假產(chǎn)品嚴重匱乏，產(chǎn)品結構亟待完善提升，游客停留時間短，亟待增加文化體驗與休閑游樂項目，“觀音勝境，北方普陀”的產(chǎn)品和景觀空間支持不足，觀音文化產(chǎn)品不充分；“普陀”的水環(huán)境打造不夠；設施建設嚴重不足，參與性活動明顯不夠，為此，市旅游開發(fā)公司計劃實施市旅游度假區(qū)建設項目。本項目在上述背景下提出的。第二節(jié)項目建設的必要性1、符合國家產(chǎn)業(yè)政策該項目屬于山旅游基礎設施建設和旅游資源綜合開發(fā)建設項目，根據(jù)2007年經(jīng)國務院批準，國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布了新的產(chǎn)業(yè)結構調整指導目錄（2007年本），該目錄將國內企業(yè)分為鼓勵、限制和淘汰三類。該目錄鼓勵類中“三十一、其他服務業(yè)1旅游基礎設施建設及旅游信息服務系統(tǒng)開發(fā)，5文化旅游、生態(tài)旅游、休閑旅游、工業(yè)旅游、農(nóng)業(yè)旅游、紅色旅游、水上旅游及旅游資源綜合開發(fā)項目建設”，其含義明確確定該項目屬于允許類，因此項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策。市旅游度假區(qū)建設依托資金、技術、市場優(yōu)勢，進行市旅游度假區(qū)項目建設，是符合國家產(chǎn)業(yè)政策的。2、項目建設的帶動地區(qū)社會綜合發(fā)展旅游業(yè)是一個關聯(lián)帶動作用很強的綜合性經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)和生態(tài)產(chǎn)業(yè)。市旅游度假區(qū)的開發(fā)建設，將極大地增加區(qū)域的人流、物流、資金流和信息流，對促進當?shù)厣鐣l(fā)展有著巨大的關聯(lián)帶動效應，必將起到開發(fā)一個景區(qū)，帶動一方經(jīng)濟，繁榮整個社會的積極作用。3、項目的建設可擴大對外開放，有利于招商引資從對外開放角度來看，通過旅游，可以使更多的海內外人士光臨，了解，進一步拓展的對外影響與知名度，直接或間接地引來信息、技術和資金，改善地區(qū)投資環(huán)境，促進外向型經(jīng)濟的發(fā)展。從旅游客源的區(qū)域定位來看，其主要客源為以市以及周邊大中城市構筑的核心圈層。旅游業(yè)的發(fā)展，必定會促進與這些客源地之間的社會交流，特別是這些旅游者中常有科學家、教授、學者、醫(yī)生、企業(yè)家等各界人士，他們既有飽覽山水的目的，也有進行學術交流或發(fā)展貿易的愿望。因此，可以說，通過山景區(qū)的開發(fā)，將會極大地促進市的對外開放，促進經(jīng)濟的發(fā)展。4、項目的建設可推動經(jīng)濟發(fā)展從發(fā)展經(jīng)濟的角度來看，通過旅游，可以刺激消費，擴大內需，帶動交通運輸、郵電通訊、飲食通訊、飲食服務、商品流通等相關行業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化，加快區(qū)域發(fā)展致富步伐，促進區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。5、項目的建設促進社會進步根據(jù)世界旅游組織預測，旅游業(yè)每直接增加一個從業(yè)人員，就能為社會提供5個就業(yè)機會，全世界每9個就業(yè)中就有1個旅游就業(yè)，全球旅游行業(yè)每24秒就創(chuàng)造一個新的就業(yè)機會。因此，開發(fā)山旅游資源，從社會發(fā)展的角度來看，通過大辦旅游，可以創(chuàng)造就業(yè)崗位，擴大就業(yè)門路，增加就業(yè)機會，促進農(nóng)村大量剩余勞動力向第三產(chǎn)業(yè)轉移，提高城鄉(xiāng)人民生活質量，維護社會的安定團結，確保社會的長治久安，促進區(qū)域社會物質文明建設和精神文明建設的發(fā)展。6、項目的建設可實現(xiàn)資源可持續(xù)利用從資源開發(fā)與保護角度來看，通過開發(fā)旅游資源，調整區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展思路，可以維護區(qū)域森林植被，加大區(qū)域大氣、水體、噪音等的綜合治理力度，實現(xiàn)區(qū)域自然和社會文化資源的有效保護與合理開發(fā)，避免當?shù)剞r(nóng)民陡坡毀林開荒這一落后的破壞性生產(chǎn)方式，開發(fā)建設市旅游度假區(qū)，正好可以為當?shù)鼐用裾业揭粋€切實可行的良性循環(huán)的生產(chǎn)和生活方式，從而避免了對自然界的破壞性開發(fā)利用，因此可以起到較佳的生態(tài)效益，為區(qū)域資源的可持續(xù)利用提供了可能。7、項目的建設解決山區(qū)域旅游發(fā)展瓶頸問題市山旅游發(fā)展?jié)摿O其巨大，但由于一些制約因素的影響，使區(qū)域旅游發(fā)展的潛力不能正常發(fā)揮。制約旅游發(fā)展的主要因素有1景區(qū)入口空間與魏家峪村矛盾。游客的進山道路改為穿過魏家峪村中間，轉向的東南角，然后沿湖東岸北行，到達“”北側后，與古代進山道路交匯。2旅游產(chǎn)品開發(fā)層次低，結構單一，以觀光產(chǎn)品為主，特色休閑度假產(chǎn)品嚴重匱乏，產(chǎn)品結構亟待完善提升，游客停留時間短，亟待增加文化體驗與休閑游樂項目。3“觀音勝境，北方普陀”的產(chǎn)品和景觀空間支持不足，有如下缺點觀音文化產(chǎn)品不充分；“普陀”的水環(huán)境打造不夠；設施建設嚴重不足，參與性活動明顯不夠。市旅游度假區(qū)的建設可以有效解決上述三個影響市山旅游發(fā)展的瓶頸，有力促進了市山旅游發(fā)展?jié)摿Φ恼０l(fā)揮。8、項目的建設可促進人民生活質量的提高隨著經(jīng)濟收入的提高和閑暇時間的增加，城市居民特別是大城市居民為了排遣快節(jié)奏、緊張的都市生活給他們所帶來的抑郁感，一種回歸大自然，返樸歸真的游憩需求日益高漲，旅游隨之應運而生。市山旅游度假區(qū)是典型的暖溫帶季風型大陸性氣候，氣候宜人，空氣純凈。山柔和秀美，多奇峰異石，山上植被豐富，多松、柏，景觀造型獨特，水景突出，處處飛瀑流泉。以山為背景，以作為主體景觀，青山抱綠水，綠水映青山，青山綠水相得益彰，視野相當開闊。吸引著成千上萬的城市居民?？梢哉f，市旅游度假區(qū)開發(fā)項目的實施，是不斷滿足城市居民日益高漲的游憩需求的需要，可以起到不斷滿足人們日益增長的物質文化生活水平、提高生活質量的作用。第三章市場分析與建設內容第一節(jié)旅游市場的前景分析旅游業(yè)是當今世界上最富活力的新興產(chǎn)業(yè)，也是產(chǎn)業(yè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)效益最高的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)之一，加快其發(fā)展是全球經(jīng)濟發(fā)展的客觀要求，進入九十年代以來，世界和平與穩(wěn)定為全球旅游業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的國際環(huán)境，促進了全球旅游行業(yè)保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢，世界旅游業(yè)正以前所未有的規(guī)模和速度向前發(fā)展，成為當今世界方興未艾的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。世界旅游組織專家預測，進入21世紀，旅游業(yè)、電訊業(yè)、資訊科技將成為全球經(jīng)濟的三大主要推動力。今天的旅游業(yè)，不僅已成為一個龐大的產(chǎn)業(yè)，同時也已形成了社會的系統(tǒng)工程，從資源開發(fā)、設施建設、旅游服務、市場營銷以及與配套的社會、經(jīng)濟、文化事業(yè)，構成了一統(tǒng)一的大產(chǎn)業(yè)體系。作為現(xiàn)代社會基本需求之一的旅游業(yè)，已成為衡量各個國家和地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展和文明進步程度的重要標志之一。據(jù)有關部門的展望報告預測，到2020年世界每年將有16億人次到外國旅游；每年的國際旅游花費是2萬億美元，全世界每天平均有50億美元花費用在國際旅游上。而且，大體上，國際旅游和國內旅游的比率是1比10，因此，到2020年每年就有160億人次在國內進行旅游，花費是20億美元。以上數(shù)據(jù)充分展示了未來旅游業(yè)發(fā)展的巨大空間，它表明旅游消費的時代已經(jīng)到來。我國旅游業(yè)雖起步較晚，但現(xiàn)已成為世界上旅游業(yè)發(fā)展速度最快的國家之一，目前已進入世界十大旅游國行列，其發(fā)展的強勁勢頭正受到世人矚目。據(jù)世界旅游組織預測，中國將成為世界上最大的旅游目的地國和第四大旅游客源國。特別是我國自改革開放以來，隨著國民經(jīng)濟結構的合理調整，經(jīng)濟的持續(xù)、穩(wěn)定增長，人民群眾物質文化生活水平的顯著提高，閑暇時間的增加和帶薪假日及雙休制的實施，旅游活動逐漸成為人們基本生活需要，旅游消費與需求也呈現(xiàn)出日益大眾化、生活化和個性化的特點，現(xiàn)代旅游發(fā)展方式也由單一的觀光游覽向集觀光游覽，休閑度假及以文化為載體的各種專題旅游于一體的多種方式轉化，人們通過旅游活動不僅飽覽優(yōu)美的自然風光，更要品味和領悟博大精深的中國文化和獨具特色的地方文化，達到修身養(yǎng)性、健康娛樂、豐富生活的提高素質的綜合效果。旅游業(yè)正不斷地向人們展示其極其美妙的發(fā)展前景。黨中央和國務院明確指示我國經(jīng)濟發(fā)展逐步西移，各地要把旅游業(yè)作為發(fā)展國民經(jīng)濟新增長點。按國家旅游局制訂的發(fā)展計劃，到2010年，中國旅游總收入將達13萬14萬億人民幣，占GDP的比率將達到8左右，旅游業(yè)將發(fā)展成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)?？梢?，中國旅游業(yè)在新的世紀必將迎來新的發(fā)展高潮。因此，將旅游業(yè)作為振興地方經(jīng)濟的突破口，順應了世界及我國旅游業(yè)發(fā)展的大趨勢。第二節(jié)市縣景區(qū)旅游市場分析1、市旅游概況市作為魯中地區(qū)的重要縣級市，近年來國民經(jīng)濟保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟實力顯著增強。山經(jīng)過近幾年精心開發(fā)，景區(qū)景點、基礎設施、服務設施成龍配套，旅游促銷和接待服務水平越來越高，再加上山佛教文化的主導文化觀音文化，與泰山的道教文化、曲阜的儒教文化共同組成山東宗教文化的“金三角”，使泰山山曲阜一線游成為山東境內宗教文化旅游的最佳路線。山國家森林公園作為旅游的拳頭產(chǎn)品，國內外游客客流量很大，森林公園自2005年10月對外開放以來，先后獲得“最具有發(fā)展?jié)摿β糜螀^(qū)”、“十大最具有競爭力景區(qū)”，并成功申報為世界地質公園、國家森林公園和AAAA級旅游景區(qū)，已經(jīng)發(fā)展成為山東省內旅游發(fā)展的新的亮點，成為一張亮麗的名片。市旅游以山為龍頭，以山旅游路為紐帶，把漢武望仙臺、九頂皇山、墨石山、金斗山、太公峪等景區(qū)景點納入山大旅游開發(fā)范圍，實施聯(lián)合開發(fā)建設，打造省內知名的旅游觀光休閑度假走廊，實施山、湖生態(tài)旅游綜合開發(fā)，打造融地域文化和休閑娛樂為一體的環(huán)湖生態(tài)旅游區(qū)。二、客源市場的相關影響因素分析1、地區(qū)宏觀經(jīng)濟形勢中國宏觀經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)20多年高速增長，綜合國力不斷壯大，尤其是城鎮(zhèn)居民形成了強大的出游力。城市人口的絕對量又為廣闊的客源市場的提供了先天優(yōu)勢。預計到21世紀中期達到中等發(fā)達國家生活水平之前，農(nóng)村人口出游率與人均花費也將隨之提高。目前中國經(jīng)濟仍以7的速度增長，宏觀經(jīng)濟背景為旅游業(yè)的平穩(wěn)增長提供了堅實的基礎。2、旅游業(yè)適度超前發(fā)展旅游業(yè)目前正在成為各地區(qū)經(jīng)濟的重要支柱。為了使旅游業(yè)真正成為國民經(jīng)濟新的增長點，同時適應市旅游產(chǎn)業(yè)結構調整的趨勢，目前通過政府的系列主導行為和強有力的管理措施，旅游業(yè)正在成為市適度超前發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。預計全國旅游業(yè)在21世紀前10年的發(fā)展速度約為8。對于生態(tài)環(huán)境良好并且不斷成長中的市旅游來說，屆時其旅游發(fā)展的平均速度不應低于全國宏觀經(jīng)濟以及全國旅游業(yè)的平均增長速度，其發(fā)展的速度將高于宏觀經(jīng)濟8的增速。3、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的重大機遇“中國環(huán)渤海灣旅游運營商戰(zhàn)略聯(lián)盟”第二次理事會暨山東分會成立大會上，山風景區(qū)被接納為聯(lián)盟會員。中國環(huán)渤海灣旅游運營商戰(zhàn)略聯(lián)盟是由河北省、山東省、山西省、遼寧省和內蒙古自治區(qū)等省份的強勢旅游企業(yè)共同發(fā)起成立的旅游聯(lián)盟組織，通過聯(lián)盟內各成員之間信息共享、營銷支持、資訊和聯(lián)合開發(fā)等合作形式，達到共同發(fā)展的目的。山風景區(qū)被接納為聯(lián)盟會員，標志著山景區(qū)營銷平臺建設又上了一個新的臺階，將使更多的人了解山，并為景區(qū)帶來更多的游客。4、大型旅游的全面開發(fā)山東省要建設旅游經(jīng)濟強省，將旅游業(yè)培育成重要的主導產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)持續(xù)火爆。市制定“營造大泰山、發(fā)展大旅游、開拓大市場、構筑大產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略，提出了“建設經(jīng)濟文化強市、打造國際旅游名城”的戰(zhàn)略目標，市在“中國優(yōu)秀旅游城市”基礎上需要進一步發(fā)展，市委、市政府提出在全省“率先建成經(jīng)濟文化強市，率先實現(xiàn)全面小康”的奮斗目標。市將對目前的重點傳統(tǒng)旅游景區(qū)通過系統(tǒng)改造、項目延伸等方式大幅增加其旅游容量，為加快山景區(qū)外圍旅游環(huán)境的改善，促進山景區(qū)與周邊旅游區(qū)的合作。5、宣傳與市場推廣為了迅速提高旅游客源市場規(guī)模與旅游業(yè)收入，今后配合大型旅游開發(fā)項目而展開的密集型宣傳與市場推廣必不可少。通過對重點客源市場尤其是重點旅游客源集散城市的大力宣傳與系列促銷活動，將迅速提高旅游的知名度與美譽度，增加潛在游客對的認知感，可以產(chǎn)生最為明顯的效果。而未來互聯(lián)網(wǎng)技術的進步也將為的宣傳推廣提供更有效的技術便利。三、客源市場預測山度假區(qū)目前處于旅游地生命周期的成初步成長期階段?？梢灶A計，通過正確的規(guī)劃指導，憑籍重點項目啟動和相關旅游產(chǎn)品開發(fā)，以及規(guī)范有序的管理和大力度宣傳促銷，山景區(qū)將進入快速成長期和成熟期。2009年市共接待海內外游客360萬人次，80的是到山景區(qū)旅游，收入同比增長12，實現(xiàn)旅游總收入12億元，同比增長126。預計到2015年以后到山景區(qū)的游客人數(shù)將穩(wěn)定在300萬人次以上。四、游客消費能力分析本項目成功開發(fā)后，市的旅游環(huán)境將明顯改觀，游客數(shù)量和人均消費均將逐年上升，營業(yè)收入會明顯提高，將為市和山景區(qū)帶來豐厚的旅游綜合效益。該項目將帶動景區(qū)交通收入、門票收入、住宿收入、餐飲收入、娛樂收入、購物收入及其他收入的增長。對游客的各項消費預測如下交通消費。主要指進入景區(qū)的交通費用，初期預計可達到20元/人，中期30元/人，遠期40元/人。門票消費初期預計可達40元/人，中期60元/人，遠期80元/人。餐飲消費初期預計人均消費20元/天人，中期30元/人天，遠期50元/人天。住宿消費度假村景區(qū)內部住宿設施齊全，有碧銀賓館和度假村，大量的游客將住在度假村，初期預計人均消費50元/天人，中期80元/人天，遠期100元/人天。人數(shù)按住宿人數(shù)的50測算。購物消費主要指景區(qū)內購物，地區(qū)特產(chǎn)豐富，將深受游客喜愛。初期人均購物可達到20元/人，中期40元/人，遠期60元/人。娛樂消費初期人均消費可達到20元，中期人均消費40元，遠期60元/人。其他消費主要指旅行社綜合收入，各種健身、養(yǎng)生修學等專題旅游，科考及科普教育，其他勞務收入等。第三節(jié)建設內容旅游度假區(qū)位于山主景區(qū)南部，依山傍水，自然環(huán)境優(yōu)美，是大山旅游區(qū)內不可多得的一塊度假勝地。開發(fā)旅游度假區(qū)除具有良好的自然環(huán)境之外，還應包括人文環(huán)境與心理環(huán)境。度假環(huán)境的舒適性是度假區(qū)設立的最基礎條件，借助區(qū)內地脈資源，優(yōu)化地方植被，減輕水污染，保持生態(tài)環(huán)境的平衡和良性循環(huán)，改善度假區(qū)周圍的自然環(huán)境。在景觀的設計中，通過文化滲透，為游客提供獨具特色宗教文化體驗，并適度開展以宗教體驗為主題的休閑活動，體現(xiàn)度假環(huán)境的舒適性和康益性，打造具有宗教主題性質的旅游休閑度假區(qū)，帶動大山旅游區(qū)的產(chǎn)品升級，實現(xiàn)旅游區(qū)由單一觀光向休閑、度假等多元產(chǎn)品的轉變。度假區(qū)建設項目的主要建設內容及規(guī)模是1壩外景區(qū)項目占地400畝，總建筑面積18070平方米。建設內容有建設“萬方安和”坊，門，停車場，入口廣場面積30000平方米，游客中心建筑面積3000平方米，旅游產(chǎn)品銷售中心建筑面積1500平方米，大門入口，眾寶街商鋪150間，每間建筑面積20平方米，修建壩下公路30000平方米，大好河山廣場，餐飲中心建筑面積1800平方米，養(yǎng)生堂建筑面積840平方米，民俗博物館建筑面積270平方米，堂建筑面積660平方米，六齋堂建筑面積400平方米，茶座建筑面積1200平方米，山廣場面積10000平方米，山廣場觀景臺，四合院（庭院別墅）建筑面積2800平方米，近山別墅建筑面積2600平方米，漢白玉觀音塑像32個，八寶祝福柱8根，水渠工程，壩外衛(wèi)生間等。2壩內景區(qū)項目占地600畝，總建筑面積8305平方米，建設內容有主要景點建設梵花凈土，佛光普渡，緣起林，“萬和吉祥”陣，六度林，普渡岸，遙參臺，祇善園，輪回道，天水承露，法輪常轉（時來運轉），蓮華橋，環(huán)湖路面積22000平方米，步游道面積12000平方米，逍遙津建筑面積4500平方米，覺悟場，紫竹林20畝，梵花界，梵溪漂流200米，樂且山，聆音臺，覺悟岸，七曲橋，禪茶社建筑面積515平方米，放生廊50米，涅槃洲占地約15畝，包括伸入水中的半島與其西部的平緩灘地，知味齋建筑面積180平方米，草藥園，逍遙谷，紫竹精舍建筑面積800平方米，澹然禪居建筑面積960平方米，瑜珈坪（精氣坪），凈心蓮堂建筑面積1350平方米，篩月亭，群瀑競秀，停車場，綠化，居管理中心，衛(wèi)生間等。3山品岳國際商務度假酒店位于山南側，項目占地2公頃，總建筑面積2萬平方米，本項目的設計主旨是為度假旅游的人士、會議團隊提供一個高檔的休閑度假場所。4山會議中心，占地12畝，建筑面積4000平方米，位于原魏家峪聯(lián)小附近。中心采取傳統(tǒng)式庭院布局方式，引洪道水入院，使會議中心院外有流水，庭內可觀水，建設風格獨特的濱水建筑。會議中心約有床位300個，可舉辦20100人的中小型會議。5普陀度假村建設，項目占地120畝，總建筑面積8萬平方米，開發(fā)具有水鄉(xiāng)風情的農(nóng)家樂民俗度假村，形成“村泉相依，人水親和”的水生態(tài)景觀。村內種植竹子，形成修竹環(huán)繞的景象，打造度假區(qū)良好的居住生態(tài)環(huán)境。6花園的建設，位于邁萊河西北，邁萊河路以東，汽車營地以南，占地480畝，總建筑面積35萬平方米，建設多層住宅樓，向長期度假休閑的人士銷售。7汽車營地建設旅游度假區(qū)汽車營地位于邁萊河西北，邁萊河路以東，占地120畝，設有服務區(qū)；營舍區(qū)，建設木屋100座，棚屋、窩棚60座，使游客體驗到真正野外生活的情趣和歡樂；分為休閑娛樂區(qū)；體驗區(qū)，農(nóng)業(yè)體驗區(qū)，養(yǎng)殖體驗區(qū)，特種本地植物觀光區(qū)；拓展活動區(qū)等8山旅游路的建設山旅游路將把鑲嵌在市的四顆“景區(qū)名珠”山、九頂皇山、墨石山、湖連接在一起。山旅游路東起東周路，西至山，全長16公里，占地面積30公頃，路面寬16米，路基寬175米，在205國道交叉處設置半徑40米的環(huán)島1處。9居民回遷安置實施建設市旅游度假區(qū)建設項目需要占有市鎮(zhèn)魏家峪村、公山前村的居住地，需要對魏家峪村、公山前村的村民進行安置，安置戶數(shù)為850戶。實行異地安置方案，在公山前村南側，旅游路北側建設山社區(qū)，總占地面積69公頃，總建筑面積76500平方米，建設回遷樓住戶850戶。在旅游路的南側設置養(yǎng)殖小區(qū)，占地300畝，回遷的農(nóng)民可以集中養(yǎng)殖牲畜。第四章建設地區(qū)的選擇1、建設地點1、建設地點擬建項目市旅游度假區(qū)建設項目位于市鎮(zhèn)山旅游區(qū)，項目景區(qū)總占地面積1175公頃，合1762畝，山旅游路占地面積220公頃，把市的四顆“景區(qū)名珠”山、九頂皇山、墨石山、湖連接在一起。山森林公園先后獲得“最具有發(fā)展?jié)摿β糜螀^(qū)”、“十大最具有競爭力景區(qū)”，并成功申報為世界地質公園、國家森林公園和AAAA級旅游景區(qū)，山旅游區(qū)的自然景觀以山秀、石奇、林翠、水美為突出特點，北神南韻具有很高的觀賞價值，區(qū)內的輪廓柔和，多渾圓山峰，加之為高大、濃密的森林所覆蓋，故使得山體顯得異常優(yōu)美，共有天成觀音、新甫擁翠、新甫寶光、千手松、長生池等自然景點景物203處。其中天成觀音最具特色，不僅造型逼真，惟妙惟肖，而且凸顯出了山的文化特色，自然天成的景觀與悠久的歷史文脈天然的交融在一起，顯示出獨特的魅力。市旅游度假區(qū)位于山的南側，項目以宗教文化為主體，設計神圣而莊重的六度空間，巧妙組織景觀軸線，開辟景觀視廊，完善大山旅游區(qū)的景觀格局。2、市概況市位于魯中腹地，泰沂山脈中段，西靠泰山，東接山東半島沿海城市，南臨孔子故里曲阜，北依三齊舊壤?？偯娣e1946平方公里，人口1369萬，轄20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處、917個行政村。市是魯中重要的經(jīng)濟強市，2009年市委、市政府團結帶領全市廣大黨員干部群眾，認真貫徹落實黨的十七大、十七屆三中、四中全會精神，堅持以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，以“兩個率先”為航標，牢牢把握“積極作為、科學務實”的工作基調，經(jīng)濟社會發(fā)展實現(xiàn)新跨越。全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值5001億元，同比增長14；完成地方財政收入233億元，其中稅收收入184億元，同比分別增長189、237；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達到17548元、7826元，同比分別增長108、7；提前一年超額完成了“十一五”規(guī)劃確定的各項目標。在全省30強中，我市GDP和地方財政收入均居第8位，分別前移3個位次和1個位次，增幅分別列第8位、第3位；在全國縣域經(jīng)濟基本競爭力與科學發(fā)展百強排名中前移2個位次，現(xiàn)居第25位。先后獲得了首屆“中國綠色名縣”、中國中小城市科學發(fā)展百強、中國最具區(qū)域帶動力中小城市百強等榮譽稱號。2009年，市大力實施高端高質高效產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造提升和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展齊抓共管，通過規(guī)劃引領、政策支持、項目支撐、投資拉動、科技驅動等方式不斷提升經(jīng)濟增長的質量、效益和后勁。工業(yè)經(jīng)濟逆勢上揚、持續(xù)回升，規(guī)模以上工業(yè)增加值完成3132億元，實現(xiàn)主營業(yè)務收入9734億元，利稅1381億元，同比分別增長157、164和191，主營業(yè)務收入過億元的企業(yè)達到143戶，利稅過千萬元的企業(yè)達到178戶。文化旅游服務業(yè)快速發(fā)展，實現(xiàn)服務業(yè)增加值1603億元，同比增長155。實現(xiàn)社會消費品零售總額126億元，同比增長20。加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整和龍頭企業(yè)建設，修編了新一輪土地利用總體規(guī)劃，專業(yè)村建設、農(nóng)村土地經(jīng)營權流轉、林權制度改革取得新的成績。招商引資和項目建設實現(xiàn)新突破，全年新上、續(xù)建投資千萬元以上項目163個，其中過億元的54個，引進國內資金78億元，外資21億美元，對上爭取無償資金56億元?？萍紕?chuàng)新、節(jié)能減排和環(huán)境保護工作進一步加強，全面完成節(jié)能減排各項約束性指標，城市環(huán)境綜合整治定量考核連續(xù)4年保持全省前五名，市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)被確定為全省首批環(huán)保節(jié)能產(chǎn)業(yè)基地。二、建設條件1、氣溫市屬暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候，四季分明，氣候宜人。春季干燥多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。年均氣溫126，極端最高氣溫395（1959年6月27日），極端最低氣溫216（1957年1月17日）。年平均相對濕度65，年均無霜期200天，年均降水量740毫米左右。春夏秋三季皆以東南風為主導方向，冬季以北風和東北風為主導風向，年均風速24米/秒。年均地溫14416。地面溫度的變化趨勢是春季地溫開始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在27以上，然后地溫開始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在0以下。1月份地溫在15以上，4月份在169以下，7月份平均達到294，10月份降至166以下。最大凍土深度30厘米。2、工程地質條件1地形地貌市的東、南、北三面是山，西是平原，地形宛如一個坐東向西的簸箕。全境的山脈呈東西走向，其主要山脈有北部的山、新甫山以及南部的太平山、白馬山。徂徠山余脈潛入市境西北，土地和丘陵約占全市面積的三分之二左右。平均海拔1981米；最低點110米，最高點是山頂，海拔994米。2地質與地震地處魯中地區(qū)中部，最古老的底層是太古界。由于受沂沭大斷裂西翼掃帚狀構造控制。構成三條北西向弧形斷裂帶；一為蒙山大斷裂，自蒙山南部由放城至天寶西部入；二是山斷裂帶，自蒙陰青龍山前，城北紅土崖至羊流，又折回果都、天寶入；三為蒙萊大斷裂，自蒙陰西部經(jīng)龍廷、掌平洼、路踏泉入萊蕪。這三條斷裂帶造成山脈三起三落，火成巖間隔分布，升降規(guī)模較大，一般在1000米到2000米，形成了磁新斷陷盆地。北西向的屬壓扭性斷裂，主要受泰山、喜馬拉雅山、燕山期造山活動影響而形成的。城區(qū)位于山柴莊斷裂帶南部。其北是前震旦紀的片麻巖。地形破碎，起伏較大，坡度在8左右。斷裂帶以南為第四紀砂壤土和黃粘土，第三紀紅砂巖在黃粘土下面，它的形成是平陽河長期擺蕩變遷的遺跡。（3）地理位置及交通情況市地處魯中腹地，泰沂山脈中段。南與平邑縣相鄰，北與萊蕪接壤，東連沂源、蒙陰，西與岱岳區(qū)寧陽縣交界。市為市所轄，是以煤炭、機械電子工業(yè)為主的現(xiàn)代城市。市處于我國沿海與內陸、華北與華東、魯中山區(qū)與黃淮海大平原等不同地域的結合部，戰(zhàn)略地位重要，區(qū)域條件十分優(yōu)越。京滬鐵路及正在修建的京滬高速鐵路縱貫齊魯轄區(qū)，高速公路縱橫交錯，京滬高速公路、萊新高速公路交匯分別穿越境內51公里和27公里，二0五國道、蒙館公路、濟臨公路、新棗公路跨越境內179公里。地方鄉(xiāng)通車里程達1350公里，市北距濟南遙墻機場180公里，南距臨沂機場僅80公里，南去日照港160公里，東距青島港260公里，交通十分便利。四、配套條件1、供水排水山地下水資源非常豐富，加之山中泉水淙淙，潺潺不斷，建設凈水處理設施，可滿足該項目的給水問題，污水經(jīng)過水處理后，可沿著場區(qū)道路從高到低排入的水溝，雨水可直接排入場區(qū)下水道。2、供電在場區(qū)建設變電室，從附近高壓線引入，市電網(wǎng)、電力儲備量大，電力充足、供電條件優(yōu)越，可解決項目的用電問題。3、通訊市電信局已將通訊電纜按規(guī)劃架設到位，程控交換機總容量18萬門，郵電業(yè)務可通達世界各地，已建立起移動通訊、國際互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代化通訊，可解決項目的通訊問題。第五章項目規(guī)劃設計方案第一節(jié)度假區(qū)旅游發(fā)展戰(zhàn)略一、戰(zhàn)略定位1、總體定位圍繞“觀音勝境、北方普陀”的山旅游區(qū)主題形象定位，突出宗教與生態(tài)文化特色，升級旅游產(chǎn)品體系、整合旅游發(fā)展空間、提升旅游市場層次、挖掘觀音文化內涵、培育旅游度假品牌，以旅游度假區(qū)的開發(fā)為契機，把山旅游區(qū)建設成為大旅游的龍頭性景區(qū)、山東省最具特色的宗教文化旅游區(qū)和生態(tài)休閑度假地，打造融觀光、休閑、度假功能于一體的北方“觀音文化圣地、山水度假天堂”。2、主題形象觀音勝境北方普陀3、功能定位觀音文化體驗宗教民俗休閑山水特色游樂禪境養(yǎng)生度假4、市場定位近地香客市場山東中高端度假休閑市場國內宗教文化體驗與休閑市場遠程團隊市場與自駕游市場二、戰(zhàn)略思路1、總體思路項目規(guī)劃是在原有市山旅游區(qū)開發(fā)建設規(guī)劃的基礎上，適應旅游發(fā)展新形勢，對山旅游區(qū)的提升與完善，在設計理念上延續(xù)了山旅游區(qū)原有的主體文化脈絡，并進行了深入的挖掘與提升，因此，規(guī)劃的總體指導思路為提升觀音勝境，完善北方普陀。2、具體思路1）構建結構合理的旅游產(chǎn)品體系在原有科學規(guī)劃的指導下，山旅游區(qū)經(jīng)過一段時期的開發(fā)建設，其旅游產(chǎn)品體系得到較大完善，但伴隨著旅游發(fā)展新趨勢的顯現(xiàn)，全面休閑時代的到來，對于山旅游區(qū)的產(chǎn)品體系也提出了新的要求。本次規(guī)劃的重點在于開發(fā)山的度假旅游產(chǎn)品，升級山的旅游產(chǎn)品體系，初步形成觀光、休閑、度假有機互動的產(chǎn)品架構，打造中國北方的“觀音文化圣地、山水度假天堂”，進而帶動整個大旅游的跨越和發(fā)展。2）營造“天人合一”的度假休閑環(huán)境旅游度假區(qū)開發(fā)的首要任務是度假休閑環(huán)境的營造，力求達到“天人合一”的環(huán)境效果?！疤烊撕弦弧痹诖税瑑蓪釉⒁?，一是達到“神人合一”，神境與人世在此合而為一，緊扣觀音文化主題，把握度假休閑本質，既是神界的觀音勝境，又是人間的度假天堂，二是打造“和諧生境”，人與自然和諧共存，旅游開發(fā)與環(huán)境保護有機統(tǒng)一，積極保護并大力完善區(qū)內生態(tài)，營造真正的生態(tài)養(yǎng)心佳處，實現(xiàn)“天人合一”的禪境養(yǎng)生度假。3）沿承博大精深的觀音文化脈絡山旅游區(qū)的文化主脈是“觀音”，已經(jīng)在市場上形成了“觀音勝境、北方普陀”的形象品牌，這是其特色所在，也是其優(yōu)勢所倚，使山在旅游領域與宗教領域都形成了自身的差異性。旅游度假區(qū)的開發(fā)仍將沿承觀音文化脈絡，并繼續(xù)挖掘與提升觀音文化內涵，以觀音文化作為度假區(qū)的主題文化，形成獨具特色的山水度假與別具韻味的禪境養(yǎng)生。4）整合山水互動的游憩活動空間山旅游區(qū)資源條件優(yōu)越，山青、水秀、林茂、谷幽，各種構景元素在此巧妙結合。當前山旅游區(qū)的開發(fā)主要集中在山上，山前水域資源未能有效利用，山與水沒有形成良好的互動，未能最大限度地發(fā)揮資源的旅游綜合效應。通過對旅游度假區(qū)的科學規(guī)劃，應當充分挖掘濱水區(qū)域的旅游開發(fā)潛力，充分拓展現(xiàn)有的游憩活動空間，使濱水度假與山野休閑形成良好的互動態(tài)勢，形成“一環(huán)繞水、法心二印、三界分定、慈航六度、十相圓滿”的山旅游區(qū)整體空間格局。5）構筑和諧共融的旅游發(fā)展模式旅游度假區(qū)的整體開發(fā)涉及相關村落的開發(fā)利用，必然會觸及當?shù)鼐用竦睦?，社區(qū)利益的協(xié)調將影響到旅游區(qū)的近期開發(fā)與長遠發(fā)展，甚至會對今后的一系列旅游開發(fā)造成深遠影響，必須高度重視、謹慎處理，堅持合法、公平、公正、共贏的原則，傾聽居民心聲、保障社區(qū)利益、倡導社區(qū)得益，協(xié)調好拆遷、安置、賠償、居民參與等問題，力爭構筑景區(qū)與社區(qū)和諧共融的山旅游發(fā)展模式。6）開發(fā)功能完善的基礎支持系統(tǒng)近年來，山旅游區(qū)的基礎支持系統(tǒng)建設取得較大進展，但仍需不斷完善，特別是要滿足度假旅游開展的要求。旅游度假區(qū)的建設應在接待、餐飲、文化娛樂、旅游購物、區(qū)內交通及其他基礎設施方面達到度假區(qū)要求的標準，提供度假旅游發(fā)展的硬環(huán)境，同時提升資源與環(huán)境保護、游客、社區(qū)、經(jīng)營、安全等方面的管理水平，營造度假旅游發(fā)展良好的軟環(huán)境，開發(fā)一個功能完善的度假區(qū)基礎支持系統(tǒng)。7）培育“韌”“厚”兼?zhèn)涞目驮词袌鼋Y構山旅游區(qū)現(xiàn)有的市場構成以近程中低端觀光休閑客源為主，市場結構不盡合理，層次相對較低。旅游度假區(qū)的開發(fā)建設，旨在提升山旅游區(qū)的市場層次，增加客源市場的“厚度”和“韌度”?！昂穸取斌w現(xiàn)在其多元、廣域性，形成高、中、低有機結合，遠、中、近相輔相成，度假、休閑、觀光各具特色的客源市場構成；“韌度”體現(xiàn)在市場的穩(wěn)定性和忠誠度，形成穩(wěn)定的山旅游基礎客源市場。以旅游度假區(qū)的建設為平臺，重點開拓中高端客源，吸引外埠客源與過夜客源，培育山旅游區(qū)的新型市場結構。8）實施多方聯(lián)動的聯(lián)合發(fā)展戰(zhàn)略旅游業(yè)的發(fā)展尤其強調聯(lián)合優(yōu)勢的發(fā)揮，強調區(qū)域旅游目的地的培育。山旅游區(qū)的發(fā)展應當注重實施多方聯(lián)動，聯(lián)合湖、和圣園打造旅游的經(jīng)典產(chǎn)品群，同時帶動新汶森林公園、朝陽洞、墨石山、九頂皇山、白馬寺等景點的發(fā)展，通過山的“龍頭帶動”、各景區(qū)的“相互促動”，最終實現(xiàn)縣域旅游的“全面提升、整體聯(lián)動”，促進大旅游的發(fā)展，為山旅游發(fā)展提供成熟的縣域旅游目的地支撐。三、戰(zhàn)略任務1、戰(zhàn)略分期近期（20092010）度假區(qū)啟動與快速發(fā)展階段中期（20112015）度假區(qū)完善與充實提高階段遠期（20162020）度假區(qū)成熟與持續(xù)發(fā)展階段2、分期重點發(fā)展任務1）近期建設景區(qū)，初步形成旅游度假地逐步落實規(guī)劃中的各項任務，全面提升規(guī)劃區(qū)域的生態(tài)與景觀環(huán)境質量，完成度假區(qū)核心景觀、主體度假設施及相關配套設施的建設，營造旅游度假環(huán)境，初步實現(xiàn)規(guī)劃總體構想改善提升度假區(qū)周邊環(huán)境，完善道路交通建設及其他配套設施建設，改進周邊生態(tài)及景觀環(huán)境質量進行全方位的旅游區(qū)宣傳促銷，以旅游度假區(qū)為突破口，帶動山旅游區(qū)實現(xiàn)新的市場突破和形象升級，初步樹立“觀音勝境、北方普陀”的宗教主題度假旅游品牌建立度假區(qū)科學管理體制，組建專業(yè)的經(jīng)營管理隊伍，提供專業(yè)化服務，改進資源與環(huán)境保護、游客、社區(qū)、經(jīng)營、安全等方面的管理水平，營造度假旅游發(fā)展的軟環(huán)境2）中期充實完善，基本形成旅游度假地在前期發(fā)展的基礎上，不斷總結經(jīng)驗，對度假區(qū)進行充實完善，重點進行細節(jié)上的完善和補充，并針對市場環(huán)境變化進行必要的調整形成完善的度假旅游產(chǎn)業(yè)體系改進市場宣傳促銷，在近期市場拓展的基礎上，立足省內，放眼全國，適當開拓海外市場，做大、做強山旅游和旅游，強化“觀音勝境、北方普陀”的宗教主題度假旅游品牌3）遠期不斷提升，打造成熟的旅游度假地經(jīng)過前兩個階段的積累與發(fā)展，度假區(qū)已開始進入成熟階段，有成熟的度假區(qū)環(huán)境、成熟的市場基礎和成熟的管理運營模式，其戰(zhàn)略重點是如何保持度假區(qū)的持續(xù)發(fā)展，應在度假區(qū)的產(chǎn)品、服務、管理等方面積極創(chuàng)新，激發(fā)活力，保持度假區(qū)的特色吸引力，提升度假區(qū)層次進一步鞏固和開拓國內市場，積極拓展海外市場，特別是日、韓、東南亞等具有文化共性的鄰國市場。進行市場營銷方面的創(chuàng)新，推出新的宣傳口號和新的市場賣點，升級“觀音勝境、北方普陀”的宗教主題度假旅游品牌，增加品牌內涵第二節(jié)空間結構布局旅游度假區(qū)位于山旅游區(qū)南部，山水相連，并筑起山旅游區(qū)完整的空間格局。1、一水回環(huán)圍繞修建環(huán)水之路，以“緣起輪回覺悟涅槃”的修禪文化為脈絡，通過對水體的往復使用，組織濱水游憩活動，禪釋佛家經(jīng)典的輪回思想。2、法心二印位于山之巔的石像觀音與上的水中觀音，皆為天成之像，且南北呼應，山水互印，印證著景區(qū)與觀音的神奇因緣。3、三界分定圍繞“一山一水一村”三個核心元素，依據(jù)各自不同的功能，將旅游區(qū)劃分為三個主體景區(qū)，即以鄉(xiāng)村旅游、佛教體驗為主題的佛鄉(xiāng)體驗區(qū)；以觀音文化體驗、濱水休閑游樂為主題的南海休閑區(qū)；以佛教養(yǎng)生、山林度假為主題的禪林養(yǎng)生區(qū)。4、慈航六度旅游度假區(qū)沿襲觀音文化脈絡，沿山勢層層北上，共同構筑起神圣的“觀音六拜”景觀集群南海觀音觀音院觀音閣天成觀音太平禪院云谷寺。5、十相圓滿通過對山旅游區(qū)的景觀進行梳理，結合觀音文化與自然景觀的呼應，構建山旅游區(qū)獨有的十大景觀蓮頂釋道、慈航普渡新甫疊翠、竹海紫煙云谷聽濤、古洞潮聲禪林晚磬、寶閣聞鐘南湖印月、千峰涌日第三節(jié)景觀建設規(guī)劃一、開發(fā)原則1、營造度假環(huán)境，拓展旅游功能旅游度假區(qū)位于山主景區(qū)南部，依山傍水，自然環(huán)境優(yōu)美，是大山旅游區(qū)內不可多得的一塊度假勝地。開發(fā)旅游度假區(qū)除具有良好的自然環(huán)境之外，還應包括人文環(huán)境與心理環(huán)境。度假環(huán)境的舒適性是度假區(qū)設立的最基礎條件，借助區(qū)內地脈資源，優(yōu)化地方植被，減輕水污染，保持生態(tài)環(huán)境的平衡和良性循環(huán)，改善度假區(qū)周圍的自然環(huán)境。在景觀的設計中，通過文化滲透，為游客提供獨具特色宗教文化體驗，并適度開展以宗教體驗為主題的休閑活動，體現(xiàn)度假環(huán)境的舒適性和康益性，打造具有宗教主題性質的旅游休閑度假區(qū)，帶動大山旅游區(qū)的產(chǎn)品升級，實現(xiàn)旅游區(qū)由單一觀光向休閑、度假等多元產(chǎn)品的轉變。2、優(yōu)化空間布局，強化景觀軸線以宗教文化為主體，設計神圣而莊重的六度空間，巧妙組織景觀軸線，開辟景觀視廊，完善大山旅游區(qū)的景觀格局。通過合理安排建設項目，設計重點景觀場所，布置景觀控制點，以創(chuàng)造度假區(qū)高低起伏的天際輪廓線及疏密有致的空間序列。3、借助水景造勢，打造南海圣境根據(jù)觀音自南海而來的佛教典故，充分借助區(qū)內的，采取植柳、栽竹、理水、疊石等手段，營造充滿靈性的佛教氛圍，打造南海圣境景觀。挖掘水文化內涵，通過對水的往復使用，契合佛家的輪回思想，體現(xiàn)水體靈活應變、玲瓏剔透的內在特征，把水景落實到景區(qū)的每個角落。4、遵從自然規(guī)律，營建場所精神利用生態(tài)思想作為指導，綜合考慮“游憩、景觀、生態(tài)、設施”四個元素，使景觀規(guī)劃與休閑游憩有機的結合，形成獨特的景觀游憩資源。加強濱水景觀的環(huán)境保護，通過營造不同層次的植物群落，展現(xiàn)人類與自然共融共處的和諧場景。二、規(guī)劃理念1、以神圣的佛教文化凈化心靈景區(qū)建設要深入挖掘佛家文化精髓，結合地域文化特色，突出展現(xiàn)佛教文化的精深內涵。以多元的景觀環(huán)境拓展感知空間，以厚重的佛教文脈營造體驗氛圍，賦予景區(qū)鮮活的佛學文化生命力。打造獨特的佛教養(yǎng)心修身品牌，構建一個融佛教景觀、佛學文化、佛理感知、佛心共鳴于一體的旅游空間，讓游客置身其中，舒緩煩躁的壓力，升華困惑的情感，凈化疲憊的身心。2、以清凈的生態(tài)山水營造環(huán)境山旅游區(qū)自然資源豐厚，山巒疊障起伏，水脈綿延流長，空間視線錯落有致，天成觀音傲立山巔，與南海普陀遙相呼應，山水一脈相連。通過對旅游區(qū)大空間的整合，給游客創(chuàng)造一個充滿“自然、自由、自覺、自悟”氛圍的旅游空間，營造出佛家清凈山水的美妙意境，打造“觀音勝境，北方普陀”的人間凈土。3、以自然的休閑禪境陶冶情懷利用景區(qū)生態(tài)植被，與佛教文化有機融合，營造禪林景觀。全面調動游人感官，讓游客與佛教文化和綠色生態(tài)多層次、多種方式地接觸，把參與性的活動做活、做深、做全，為游客幻化出一個完美的南海觀音凈土。4、以濃郁的鄉(xiāng)村風俗體現(xiàn)真情以濃郁的鄉(xiāng)村風貌，豐富的傳說故事，多彩的人文民俗，純樸的農(nóng)家民風為依托，結合佛家“農(nóng)禪并重、自食其力”的思想，體現(xiàn)原真而又恬淡的鄉(xiāng)村民俗風情。三、功能分區(qū)度假區(qū)功能分區(qū)表功能分區(qū)功能定位景觀分區(qū)主體景觀設計普陀迎賓區(qū)引景招徠，綜合服務停車場、游客中心、地質博物館安置村度假村、農(nóng)家樂、汽車營地佛鄉(xiāng)體驗區(qū)廣場，水鄉(xiāng)度假普陀村眾寶街、大好荷山、會議中心、廣場、靜一茶座、六齋堂、養(yǎng)生堂、蓮華堂、農(nóng)家樂梵花凈土、佛光普渡緣起林迷津度、普渡岸、祇善園輪回道輪轉飛車、天水承露、潮音壁、法輪常轉、蓮華橋逍遙津自在谷、逍遙居、覺悟場菩提橋、紫竹林、梵花界、樂且山、聆音臺、放生池、覺悟岸、七曲橋南海休閑區(qū)觀音朝圣，濱水休閑涅槃洲普陀島、海、知味齋、品茗軒、草藥園禪林養(yǎng)生逍遙居地，養(yǎng)生逍遙谷紫竹精舍、澹然禪居、瑜功能分區(qū)功能定位景觀分區(qū)主體景觀設計普陀迎賓區(qū)引景招徠，綜合服務停車場、游客中心、地質博物館珈坪區(qū)山谷凈心蓮堂居、凈心堂、水瀑漂流避暑逍遙區(qū)清涼山水，愜意居地度假別墅、養(yǎng)生水寨、飛渡天塹、水上樂園四、景觀規(guī)劃（一）普陀迎賓區(qū)1、規(guī)劃范圍普陀迎賓區(qū)位于整個山旅游區(qū)的最南部，即現(xiàn)魏家峪村所在地，占地約10萬平方米。2、功能定位引景招徠，綜合服務3、規(guī)劃思路魏家峪村整體搬遷，形成視廊通透的前景空間，將原入口服務區(qū)遷至此處，延伸大山旅游區(qū)的旅游空間，并配置功能完善的服務設施。4、空間布局1）一軸縱貫、層層遞進調整景區(qū)入口，使旅游區(qū)的主軸線由景區(qū)大門起一直延伸至西北部山巔的天成觀音。核心景觀從“門大好荷山廣場觀音閣天成觀音”均位于軸線之上，景觀建筑依據(jù)地勢前低后高，空間層層遞進。軸線斜向東南，恰指向觀音修道正所大南海普陀山，使這條中軸主線虛實結合，更加集中體現(xiàn)了景區(qū)的核心文化觀音文化。2）四重變奏、收放有序景區(qū)入口至一段是山下景區(qū)的主體空間，由于空間緊湊，規(guī)劃在600余米的距離中采取“放收放收放”的空間變奏手法，結合景觀美學設計，通過建筑或植物的障景在視線上做到通而不敞，實現(xiàn)主體景區(qū)合理的空間過渡。放景區(qū)入口設計開敞式景門，視線開闊通透，尤其入口巨型停車場更為景區(qū)增添了壯觀氣勢。收進入景區(qū)，服務中心與博物館迎面而立，形成視線相對郁閉的收納空間。放停車場北部設計大好荷山大型噴泉景觀，水面兩側開闊，使人精神為之一振，形成一個豁然開朗的開敞空間。收噴泉景觀北側，夾道兩側設計民俗購物街，游客在購物街中穿行，可透過樹林隱約看到林間活動，游人嬉戲聲不時傳入耳際。放游客登臨廣場，放眼四望可見水面寬闊的，不再有空間的束縛感，實現(xiàn)景區(qū)由小尺度空間向大環(huán)境空間的自然變