《樓盤定價策略詳解》

樓盤定價策略詳解價格定位原則隨行就市定價法，首先應對本案進行項目價值判斷，既選擇若干與本項目在物業(yè)類型和檔次相類似的樓盤，進行價值實現要素的對比分析，判斷本項目在當前市場形勢下可實現的價值。本案就“舒適”、“便利”、“健康衛(wèi)生”、“景觀”、“品牌”、“物業(yè)管理”等各項決定住宅物業(yè)價值的要素與競爭樓盤對比分析，得出本案的基準價。（一）項目價值要素分析1、舒適要素戶型針對目標客戶群“量身定做”，周到細致的考慮使用者對實際功能的需求，并滿足心理認同感，戶型設計側重住家的舒適性。配套會所娛樂、購物、休閑、餐飲場所設施齊全，游泳池、健身房、棋牌室、文化娛樂等設施配備恰當。環(huán)境規(guī)劃由綠藝、建筑小品、硬地廣場、道路組成社區(qū)環(huán)境，成為居民獲得心理、情感休閑的空間，環(huán)境規(guī)劃以人為本。2、便利要素出行與停車方便距交通干道距離合適，有數條公交路線經過項目，有充足的停車位。生活方便購物、醫(yī)療、餐飲滿足日常需求而且方便。子女教育方便幼兒園、小學、中學距離適中，教育質量較好。3、健康衛(wèi)生要素A、無有害氣體、煙塵、噪音污染；B、有完善的供水、供電、煤氣系統；C、日照充足、通風良好。4、景觀要素外景觀山景、水景、公園、綠地內景觀建筑立面、廣場、小品、綠藝院內景觀私家花園、空中花園、門前環(huán)藝5、品牌要素開發(fā)商、建筑商、設計院、物業(yè)管理公司的實力及品牌。6、物業(yè)管理要素安全防火、防盜、交通安全，各項措施周密服務日常服務、家政服務、酒點式服務文化氛圍特色社區(qū)活動，溫馨、健康的社區(qū)氛圍（二）項目價值要素綜合評價表類比項目均價元/M2品牌要素舒適要素便利要素健康衛(wèi)生要素景觀要素物業(yè)管理要素本案可實現度金山碧水三期18330金山明星1985000金山佳園245000金山明珠2400000香江明珠27000北京金山25000濱江麗景210000康城1960000幸福城2000000福光遠東花園17500備注為本案高于類比項目，0為相當于類比項目，為低于類比項目。根據對項目的價值要素進行對比分析，認為本案的綜合素質高于福光遠東花園相當于金山碧水三期低于金山明星、金山佳園、金山明珠、香江明珠、北京金山、濱江麗景、康城、幸福城因此，本案可實現價值為1830元/M2，將會有比較適合的回報率與回報周期。五、單元價格調整方案由于房地產商品的特殊性，同一幢樓里的各個單元的價格又個不相同，這是因為各個單元的效用不同。效用高消費者就愿意支付較多的費用；效用低消費者就愿意支付較低的費用。因此，在制定出一個小區(qū)的基準價格之后，還需要對各個單元進行價格調整。調整系數調整價格基準價（一）價格調整系數1、根據各棟樓位置的差異制定不同的價格水平，用位置系數表示樓號78、9、10、1112、13、14系數02112說明7樓南向雖然有30米樓間距，但是北向沿街噪音較大，兩項相互抵消所以位置系數為零。8樓北向有30米樓間距，南向最大有27米樓間距，又位于兩個主題花園之間，9樓有主題花園，同時東西兩頭無建筑物遮擋，西向現有的花園11樓一層只有四個單元，因此10樓的南向留出了較大的空間，是主題花園和羽毛球場的位置，12、13位置相對靠后，離主入口約有150米的距離。14樓因位于社區(qū)最角落，靠近指揮學校，操練聲音較大。2、根據樓宇景觀的差異制定不同的價格水平，用景觀系數表示樓號8、7、9、11、10、12、13、14系數210說明8樓之間樓間距大，是主題花園的最好位置，又能與一期的中央花園相呼應。7、9樓西向是現成的花園，11樓南北向空間較大，是主題花園的位置之一。朝向無突出景觀特征。3、根據同一棟樓內住宅單元的層次差異制定不同的價格水平，用垂直系數表示樓層1F2F3F4F5F6F閣樓層系數94000330說明拉大一、二層之間差價的目的是利用一層住宅的低總價先將低樓層的住宅消化掉。六層是復式住宅和帶閣樓住宅，復式按六層價格計算，閣樓戶型按六層價格加上基準價的30計算。4、根據同一棟樓內同一層次住宅單元的朝向差異制定不同的價格水平，用水平系數表示單元號01單元（東頭）06單元（西頭）02、03、04、05單元（中間）系數430說明東向靠指揮學校西向是一期建筑、康復中心和空地中間的單元，僅靠南北向采光系數為零5、根據各棟樓的分攤系數的差異制定不同價格水平，用分攤系數表示樓號6、7、8、9、1110、12、13、14系數02說明分攤比例為10610、12、13、14樓的分攤達1171296、根據戶型功能的差異制定不同價格水平，用戶型系數表示樓號8101113單元01、060205010405、0601、0402、0301、060205系數20112110說明8樓01、06單元是全明設計，而且進深僅為118米；10樓05、06單元南向不被11樓遮擋。0104單元各功能區(qū)分隔明顯。11樓是全部住宅中進深最短的，僅為102米，而且01、04單元三房并排朝南；02、03戶型廚房的門開向客廳；閣樓戶型的梯位在客廳，影響客廳的完整性。13樓01、06單元南向是廚房和衛(wèi)生間，客廳夾在中間不好擺設家具，而且三房面積105M2只有一個朝北的陽臺。（二）各單元綜合系數表7樓綜合系數表系數單元位置系數景觀系數垂直系數水平系數戶型系數分攤系數小計總計1010194004149201014400130101040054010104005501013430032102103104105019000820220320420501400033023033043050100001402403404405010000150250350450501303002810601930052060143000306010300440601030045060133300318樓綜合系數表系數單元位置系數景觀系數垂直系數水平系數戶型系數分攤系數小計總計10122942012282012244206301220420104012204201050122042010601（閣樓）22343203710210310410522900052022032042052240000302303304305220000440240340440522000045025035045052200004602603604閣樓223030031605（復式）223000110622932002062243205306220320940622032095062203209606（復式）22332079樓綜合系數表系數單元位置系數景觀系數垂直系數水平系數戶型系數分攤系數小計總計10121940022342012144003301210400740121040075012104007601213430034102103104105219000620220320420521400013023033043052100003402403404405210000350250350450521000036026036046052130300301062193003206214300230621030064062103006506210300660621333003310樓綜合系數表系數單元位置系數景觀系數垂直系數水平系數戶型系數分攤系數小計總計1011094125662011044120301100412440110041245011004124601（閣樓）10343123110210310410510901292022032042051040124302303304305100012040240340440510001205025035045051000120602603604閣樓103031227605（復式）103012310610931262061043121306100312340610031235061003123606（復式）103312011樓綜合系數表系數單元位置系數景觀系數垂直系數水平系數戶型系數分攤系數小計總計10111942011702011144204301110420840111042085011104208601113432035102103119000720220311400023023031100002402403110000250250311000026026031130300291041193202204114320330411032074041103207504110320760411333203412樓綜合系數表系數單元位置系數景觀系數垂直系數水平系數戶型系數分攤系數小計總計1011094028422011044023301100402140110040215011004021601（閣樓）103430228102103104105109002122022032042051040027302303304305100002340240340440510000235025035045051000023602603604閣樓103030224605（復式）103002610610930292061043024306100302040610030205061003020606（復式）103302313樓綜合系數表系數單元位置系數景觀系數垂直系數水平系數戶型系數分攤系數小計總計10110941296201104412430110041204011004120501100412060110342922710210310410510900212202203204205104002730230330430510000234024034044051000023502503504505100002360260360460510303022410610931210206104312530610031214061003121506100312160610332922614樓綜合系數表系數單元位置系數景觀系數垂直系數水平系數戶型系數分攤系數小計總計10120940291022012044024301200402040120040205012004020601（閣樓）203430227102103104105209012142022032042052040129302303304305200012540240340440520001255025035045052000125602603604閣樓203029222605（復式）203012810620930210206204