某商住小區(qū)一期建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（優(yōu)秀甲級(jí)資質(zhì)報(bào)告）

第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況11項(xiàng)目申報(bào)單位概況有限責(zé)任公司成立于2007年11月，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元。公司經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、裝修裝飾、建筑材料（化學(xué)危險(xiǎn)品除外）、百貨、家用電器的批發(fā)及零售。公司從成立伊始就積極參與撫州市的生態(tài)文化名城建設(shè)，公司堅(jiān)持貫徹“以人為本”的文化管理理念，倡導(dǎo)以客戶為本，不斷創(chuàng)新的開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念，為加快城市建設(shè)步伐，逐步改善市民生產(chǎn)、生活環(huán)境及城市面貌，做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。公司目前開發(fā)的“某某某”項(xiàng)目屬于高檔商住樓盤，位于新城規(guī)劃中央行政區(qū)中，項(xiàng)目總用地面積為113301平方米，其中一期規(guī)劃用地為55226平方米（計(jì)8284畝），總建筑面積為380765平方米，一期總建筑面積為177686。法人代表12項(xiàng)目概況121項(xiàng)目名稱某某某商住小區(qū)一期建設(shè)項(xiàng)目122項(xiàng)目地點(diǎn)本項(xiàng)目位于夢(mèng)湖南側(cè)支流鳳崗河旁，毗鄰撫州市新的行政中心，東至玉茗大道，與新?lián)嶂菪姓行母艚窒嗤?，西至鳳崗河，南為新石撫路，北至迎賓大道，與金巢開發(fā)區(qū)僅一街之隔。地塊沿鳳崗河呈狹長(zhǎng)狀，該項(xiàng)目用地性質(zhì)為居?。嫒萆虡I(yè)）。目前該地為凈地。地勢(shì)較玉茗大道低35米。建設(shè)總用地113301平方米（計(jì)16994畝）,其中一期規(guī)劃用地為55226平方米（計(jì)8284畝）、二期規(guī)劃用地為58075平方米（計(jì)8711畝）。規(guī)劃為商住用地，符合總體規(guī)劃用地要求，經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政規(guī)劃主管部門審核同意其選址意見；項(xiàng)目用地范圍在撫州市土地利用總體規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)內(nèi)，撫州市城市規(guī)劃局同意在用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)。123項(xiàng)目實(shí)施期限2008年3月2010年5月項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為1、工程的前期準(zhǔn)備工作2008年3月至2008年4月完成。主要包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制及審批工作。2、完成工程施工圖2008年4月至2008年5月，主要完成工程施工圖。3、工程招標(biāo)2008年5月完成。4、工程建設(shè)期從2008年6月開工，2010年5月全部竣工交付使用。124建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、總投資及資金籌措（一期）本項(xiàng)目建設(shè)總用地面積55226平方米（計(jì)8284畝），總建筑面積為177686，其中住宅建筑面積141703、商業(yè)建筑面積13083、地下室建筑面積15000（不計(jì)入容積率面積）、機(jī)房、大堂5100、幼兒園2000、其他800，綠化面積198814。本項(xiàng)目總投資（開發(fā)成本及開發(fā)費(fèi)用，下同）為3583854萬(wàn)元。資金來(lái)源為在項(xiàng)目的前期，項(xiàng)目單位自有資金用于支付土地取得、前期工程費(fèi)以及用于大部分地上主體建筑物及配套設(shè)施建設(shè)，剩余部分由房屋預(yù)售再投入補(bǔ)充。125報(bào)告編制依據(jù)1、中華人民共和國(guó)土地管理法；2、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法；3、國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本的通知【發(fā)改投資20071169號(hào)】；4、江西電聯(lián)實(shí)業(yè)（撫州）公司簽定的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；5、撫州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院江西電聯(lián)實(shí)業(yè)（撫州）公司某某某項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；6、撫州市新城區(qū)規(guī)劃；7、撫州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；8、城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ13790）；9、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5018093）；10、民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB503532005）11、國(guó)家發(fā)展和改革委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；12、建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；13、原國(guó)家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）14、國(guó)家和撫州市政府相關(guān)政策及法律、法規(guī)。126項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)（一期）本項(xiàng)目總用地面積55226平方米（計(jì)8284畝）；總建筑面積177686；其中地上建筑面積162686地下建筑面積15000（人防7500）容積率295建筑密度286綠化率36機(jī)動(dòng)車停車位485輛住宅總戶數(shù)1279戶本項(xiàng)目總投資3583854萬(wàn)元；總收入5093960萬(wàn)元；項(xiàng)目利潤(rùn)總額1146906萬(wàn)元投資利潤(rùn)率320投資凈利潤(rùn)率214財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR236710行業(yè)基準(zhǔn)率本項(xiàng)目高層為主的住宅及商業(yè)用房建筑。建設(shè)總用地面積55226平方米（計(jì)8284畝），總建筑面積為177686，其中住宅建筑面積141703、商業(yè)建筑面積13083、地下室建筑面積15000（不計(jì)入容積率面積）、機(jī)房、大堂5100、幼兒園2000、其他800，綠化面積198814。戶型分別為二房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳二衛(wèi)，小區(qū)住宅總戶數(shù)1279戶，總居住人口約4476人，建筑密度286，容積率295，綠地率36。根據(jù)城市規(guī)劃和建設(shè)的需要，市政府要求在M（2007）21、22號(hào)地塊上興建高層建筑，按照江西省規(guī)劃技術(shù)導(dǎo)則的規(guī)定，在滿足間距和日照系數(shù)的情況下，該地塊容積率可在30以上。本地塊土地使用性質(zhì)規(guī)劃為商住用地，容積率30，建筑密度35，綠地率28，日照間距系數(shù)為11，本項(xiàng)目的建設(shè)符合這一地塊的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了地區(qū)對(duì)住宅和商業(yè)設(shè)施的需求，本項(xiàng)目建成后作為撫州市城市建設(shè)的新亮點(diǎn)，具有良好的市場(chǎng)。根據(jù)地塊周邊地區(qū)及撫州市區(qū)內(nèi)商品房售價(jià)情況及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格為本項(xiàng)目銷售收入渠道由住宅、商鋪分別面積為141703和13083；車庫(kù)可銷售停車位為485輛；銷售單價(jià)預(yù)計(jì)分別為2800元/、7200元/和38000元/車位（均價(jià)）。127項(xiàng)目建設(shè)背景近年來(lái)，受江西省周邊城市的影響，撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在撫州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位已日益顯現(xiàn)。今后幾年的撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將受到多種因素影響，主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)政策，撫州市城市建設(shè)的發(fā)展等。在綜合考慮上述影響因素之后，從供需總量、城建需求、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、房?jī)r(jià)漲幅等方面分析，撫州市今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。供需總量分析目前的土地供應(yīng)量和新開工量都比較大，后市供應(yīng)十分充足。2006年城市建設(shè)用地面積達(dá)到3730平方公里，其中居住用地1366平方公里，商品房施工面積13045萬(wàn)平方米，竣工面積12327萬(wàn)平方米，銷售面積12117萬(wàn)平方米，2008年的商品房上市節(jié)奏將明顯加快。今后幾年，商品住房的需求主要來(lái)自城市居民改善住房條件、老城區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動(dòng)遷和外省市人士購(gòu)房等，并考慮投資性的購(gòu)房因素，需求總量仍將呈現(xiàn)供需基本平衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)。城市擴(kuò)建拓寬需求分析到2010年撫州市城區(qū)將新增建設(shè)用地25平方公里，中心城區(qū)規(guī)模由現(xiàn)在的27萬(wàn)人、26平方公里擴(kuò)大到35萬(wàn)人、35平方公里，成為省級(jí)園林城市、文明城市，爭(zhēng)取進(jìn)入國(guó)家級(jí)園林城市行列。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進(jìn)，到2010年全市城市化水平將達(dá)到40，比2005年的314提高86個(gè)百分點(diǎn)，年均提高17個(gè)百分點(diǎn)左右。城市人口在短時(shí)間內(nèi)的迅猛增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)人口將增加385萬(wàn)人左右，其中轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口35萬(wàn)人，年均轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口7萬(wàn)人。市區(qū)接受轉(zhuǎn)移8萬(wàn)人，各縣城及建制鎮(zhèn)共接受轉(zhuǎn)移27萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)77萬(wàn)人，無(wú)疑給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的需求拉動(dòng)。以人均建筑面積16計(jì)算，理論上每年新增住宅需求1232萬(wàn)。商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析隨土地供應(yīng)區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的改善和市委、市政府南移至新城區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，撫州市老城區(qū)改造規(guī)模和拆遷節(jié)奏的有效控制以及中低價(jià)商品住房建設(shè)的不斷推進(jìn)，2007年新增的普通商品住房占住房供應(yīng)總量的比例將接近70，撫州市商品住房階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾將逐步趨向緩解。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)影響分析2000年以來(lái)，撫州市城鄉(xiāng)居民收入有較大幅度增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從5006元增加到2005年的84016元，農(nóng)村居民人均純收入從2155元增加到2005年的32329元，到2010年城鄉(xiāng)居民人均收入分別達(dá)到12800元和4600元，年均分別增長(zhǎng)88和73，收入增加在一定程度上提高了居民購(gòu)房能力。另一方面，居民以前購(gòu)買的福利房無(wú)論是戶型設(shè)計(jì)還是配套設(shè)施，與現(xiàn)在新開發(fā)的商品房比較都存在較大差距，加之目前開放了二級(jí)市場(chǎng)，居民通過(guò)“賣舊買新、賣小買大、賣劣買優(yōu)”，正在推進(jìn)住房消費(fèi)的升級(jí)換代。同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，有條件的農(nóng)民也將成為潛在的購(gòu)房對(duì)象。隨著撫州市的不斷發(fā)展，外來(lái)經(jīng)商、務(wù)工的人口會(huì)逐步增多，每年外來(lái)人口市外有1萬(wàn)多人，一定程度上擴(kuò)大了在撫州的購(gòu)房需求。商品住房銷售價(jià)格分析隨著供需關(guān)系的基本平衡和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷售價(jià)格將趨向穩(wěn)定，上漲幅度將趨于平緩。2008年商品住房銷售價(jià)格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。今后若干年內(nèi)，在確保城鄉(xiāng)居民可支配收入兩位數(shù)增長(zhǎng)的前提下，房?jī)r(jià)漲幅高于銀行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位數(shù)增長(zhǎng)。未來(lái)?yè)嶂菔蟹康禺a(chǎn)發(fā)展也有其不利一面，如房貸新政、宏觀調(diào)控、原材上漲導(dǎo)致開發(fā)成本增加等?？傊?，2008年，撫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系更加優(yōu)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理、房?jī)r(jià)漲幅趨向平緩。在未來(lái)三年中，商品房竣工量、銷售量和存量房交易量都將基本平衡；房地產(chǎn)增加值占全市GDP的比重，每年在89左右。撫州市新城區(qū)或擬建項(xiàng)目區(qū)域傍邊的兩個(gè)開發(fā)樓盤銷售價(jià)格，擬作本項(xiàng)目參考。撫州翰城國(guó)際總建筑面積為118338，多層和高層，住宅銷售均價(jià)為2600元/。“偉星棲鳳華都”占地450畝，總建筑面積42萬(wàn)平方米，多層和高層，住宅銷售均價(jià)為2800元/。擬建項(xiàng)目用地分析本項(xiàng)目擬開發(fā)地塊與撫州市新行政中心隔街相望。隨著城市的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)中心的轉(zhuǎn)移，在有限的空間里，中心城區(qū)城市用地已不能滿足發(fā)展需求。為進(jìn)一步落實(shí)撫州市城市總體規(guī)劃和撫州市新城區(qū)控制詳規(guī)，拉開城市框架，擴(kuò)大城市規(guī)模，使整個(gè)城市的重心逐步向南轉(zhuǎn)移，改善生態(tài)環(huán)境和人們居住條件，撫州市國(guó)土資源局對(duì)撫州市玉茗大道西側(cè)S1地塊（8284畝）進(jìn)行公開招標(biāo)掛牌出讓，用地性質(zhì)按商住用地出讓，江西電聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展（撫州）有限責(zé)任公司通過(guò)競(jìng)拍取得該地的開發(fā)使用權(quán)，用于商住小區(qū)開發(fā)。128工程方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)目標(biāo)1、創(chuàng)造一個(gè)具有濃郁歷史文化精神和人文思想，集文化、藝術(shù)，休閑，時(shí)尚于一體的中高檔綜合性住宅小區(qū)。成為當(dāng)?shù)鼐幼⌒^(qū)理念先鋒是本次居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要目標(biāo)。2、創(chuàng)建二十一世紀(jì)的具有人文內(nèi)涵的生態(tài)山水園林居住空間，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑、人、環(huán)境的協(xié)調(diào)平衡，并注重區(qū)域生態(tài)的平衡和保護(hù)。3、創(chuàng)建多功能交融的，滿足使用者多樣化選擇要求的，充滿凝聚力和號(hào)召力的小區(qū)服務(wù)中心。4、創(chuàng)建多功能交融的，滿足使用者多樣化選擇要求的，充滿生機(jī)和活力的商業(yè)中心和文化中心。（二）設(shè)計(jì)理念1、遵循“以人為本”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，以人的行為規(guī)律為準(zhǔn)則，組織小區(qū)總體布局規(guī)劃，空間組織設(shè)計(jì)，環(huán)境景觀設(shè)計(jì)及建筑總體戶型設(shè)計(jì)，從細(xì)部著手，使之處處體現(xiàn)“人性化”的個(gè)性設(shè)計(jì)，整個(gè)設(shè)計(jì)的成果也正是現(xiàn)代都市人對(duì)大自然向往的體現(xiàn)。2、體現(xiàn)人、自然、社會(huì)的共融共存協(xié)調(diào)人的需求，并在遵循自然和社會(huì)規(guī)律的前提下滿足人的需求。設(shè)計(jì)從大處著眼設(shè)計(jì)的舒適型居住建筑社區(qū)空間，以得天獨(dú)厚的自然日照間距、通風(fēng)條件，體現(xiàn)高品質(zhì)生活的舒適。3、城市輪廓線利用地形南北狹長(zhǎng)的特點(diǎn)，力圖在沿玉茗大道和鳳崗河岸上看有較為明顯的有起伏的建筑群輪廓線。底層架空將周邊設(shè)生態(tài)景觀通過(guò)底部架空層引入建筑中去，實(shí)現(xiàn)予景于屋中的綠色建筑構(gòu)想。二、規(guī)劃布局1、居住區(qū)位于玉茗大道和鳳崗河之間，北臨迎賓大道，南臨竹山路?；氐臇|北側(cè)有即將建成的湯顯祖大劇院，東南側(cè)與新的市政景觀廣場(chǎng)遙遙相望。無(wú)論從對(duì)城市的人文氣息的參與性以及對(duì)自然地理環(huán)境的享用上都占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。2、居住區(qū)設(shè)計(jì)布局圍繞三條縱向和兩條橫向軸線來(lái)發(fā)展規(guī)劃思想三條縱向規(guī)劃軸線沿鳳崗河的沿河生態(tài)景觀軸。沿玉茗大道的步行軸時(shí)尚休閑綜合商業(yè)。居住區(qū)內(nèi)部由北自南點(diǎn)線面相結(jié)合的生態(tài)景觀軸。兩條橫向規(guī)劃軸線居住區(qū)內(nèi)部與鳳崗河生態(tài)軸的橫向景觀聯(lián)系。居住區(qū)外部商業(yè)休閑街與市政景觀廣場(chǎng)的休閑氛圍的呼應(yīng)。3、空間構(gòu)成居住空間第一層次空間以居住區(qū)內(nèi)部縱向的中心生態(tài)景觀軸以及以鳳崗河沿岸的生態(tài)景觀軸為主線的開放性公共空間。第二層次空間以建筑單體作為空間圍合的單體與單體之間的開放性組團(tuán)空間。第三層次空間以建筑單體底層架空地面為主的半開放性公共空間。第四層次空間在空中花園為主的私密性空間。商業(yè)空間第一層次空間以沿玉茗大道為主的南北走向的開放性商業(yè)步行街。第二層次空間在步行街線性走向的基礎(chǔ)上，加以半圍合式內(nèi)院形廣場(chǎng)，作為半開放性商業(yè)可空間。4、分區(qū)設(shè)計(jì)居住建筑在整體靠慮了基地周邊的環(huán)境要素的前提之下，對(duì)住宅的分布做了合理的布局分配。考慮到沿玉茗大道一側(cè)的商業(yè)性和對(duì)城市的開放性，將普通的較為大眾的戶型安置在沿玉茗大道的一側(cè)。而將空中花園戶型以及面積大的豪華戶型安置在沿鳳崗河一側(cè)，這樣做到了戶型與景觀分配的協(xié)調(diào)統(tǒng)一性，同時(shí)有最大限度的保證了戶戶有美景。商業(yè)建筑在考慮到玉茗大道一側(cè)的市民參與性，將主要商業(yè)配套設(shè)施放在了沿玉茗大道的一側(cè)。同時(shí)為了讓沿鳳崗河一側(cè)的城市道路更具商業(yè)價(jià)值，匯聚更多的人氣，讓鳳崗河的自然景觀的人文觀賞性更強(qiáng)，在居住區(qū)沿鳳崗河一側(cè)設(shè)計(jì)了以形體靈活，兼有點(diǎn)綴和美化環(huán)境作用的商業(yè)建筑小品。其他配套公建沿竹山路兩側(cè)設(shè)計(jì)了小區(qū)配套的會(huì)所和其他服務(wù)設(shè)施用房，做到配套公建的利用率最大化。小區(qū)的幼兒園放置在沿竹山路北側(cè)，力圖使小區(qū)的兩個(gè)地塊的居民都便捷的使用到幼兒園。同時(shí)相對(duì)獨(dú)立的設(shè)置給外界人員使用的同時(shí)不致影響小區(qū)自身。建議在保證容積率的同時(shí)，最大限度的拓展小區(qū)的中心綠地。建筑圍繞中心綠地展開，保證中心花園具有最大的共享率，各棟住宅具有良好的均好性。這種分區(qū)便于建設(shè)及銷售分期進(jìn)行，提高了房地產(chǎn)開發(fā)的靈活度。5、交通組織（一期）在竹山路北面和玉茗大道東面設(shè)置人行主入口。在地塊的兩端設(shè)置了車流入口。使人流和車流在進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候合理的分流。小區(qū)內(nèi)主要雙行干道寬55米，主要單行干道寬45米，小區(qū)支路寬4米，入戶道路寬30米。區(qū)內(nèi)道路采用直線與曲線相結(jié)合的形式，創(chuàng)造良好的內(nèi)部交通聯(lián)系，同時(shí)與步行系統(tǒng)相輔相成，創(chuàng)造了宜人的景觀流線。原則上限制小區(qū)內(nèi)部車行，保證了最大的宅間綠化，極大的改善了小區(qū)景觀環(huán)境。6、綠化景觀系統(tǒng)綠化系統(tǒng)的點(diǎn)線面結(jié)合，形成居區(qū)的呼吸系統(tǒng)，使居住區(qū)體現(xiàn)出生命力。綠化系統(tǒng)主要由各宅間綠化互相錯(cuò)位形成大的中心綠地，同時(shí)在中心區(qū)由高層圍合成小區(qū)的中心共享區(qū)，做到主次分明，使綠化景觀具有層次感，保證景觀的均好性。三、單體設(shè)計(jì)（一）單體平面設(shè)計(jì)1、戶型設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當(dāng)超前考慮人們將來(lái)的生活模式等，追求住宅戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)真正意義上的“以人為本”，所有戶型均有寬敞明亮的起居室。起居室串聯(lián)寬大的觀景陽(yáng)臺(tái)，舒適型臥室均配有良好的視野環(huán)境，廚房、衛(wèi)生間以及足夠的儲(chǔ)藏間，主臥室配置更衣間及大衛(wèi)生間均是現(xiàn)代人高尚生活的要求。2、合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系，各行為空間的專用性明確以滿足不同程度的私密性要求。起居區(qū)與休憩區(qū)明確干濕分開，起居室、主臥室、書房及餐廳均有良好的景觀朝向。開間于進(jìn)深適宜，空間完整，通風(fēng)良好，富于空間上的變化。（二）單體的立面造型設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)也體現(xiàn)現(xiàn)代都市人城市文化，及高品味的生活的追求。立面主要通過(guò)現(xiàn)代簡(jiǎn)明手法表達(dá)現(xiàn)代住宅建筑的基本構(gòu)成元素（觀景陽(yáng)臺(tái)、凸窗、落地窗、露臺(tái)、構(gòu)架、墻體及屋面等），其簡(jiǎn)潔明快、清秀典雅、加以局部線條的點(diǎn)綴，無(wú)不突顯出住宅的建筑魅力，體現(xiàn)高尚住宅小區(qū)自身的特色。另外，小區(qū)建筑高低錯(cuò)落，山墻交錯(cuò)，豐富城市天際線及靈活多變的建筑空間，體現(xiàn)新興都市高尚小區(qū)流暢清秀、宏大而富有建筑細(xì)部韻味的現(xiàn)代康居住宅。（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)1、設(shè)計(jì)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范GB500092001（2006年版）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500102002建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GB500112001高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ32002J1862002建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500072002建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)GB502232004砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GB500032001巖土工程勘察規(guī)范GB500212001建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定20034基本風(fēng)壓為045KN/，基本雪壓為045KN/地震基本烈度為6度，第一組建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)、設(shè)計(jì)使用年限和建筑抗震設(shè)防類別按照建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB500682001），本工程建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限為50年。按照建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)（GB502232004），本工程為丙類建筑。本工程按6度抗震設(shè)防，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為005G，第一組，地震作用及抗震措施均按6度考慮?；撅L(fēng)壓按50年一遇風(fēng)壓W0030KN/M2；地面粗糙度B類，風(fēng)荷載體型系數(shù)取13?；狙喊?0年一遇雪壓W0035KN/M2；雪荷載準(zhǔn)永久值系數(shù)分區(qū)為。設(shè)計(jì)活菏載取值地下車庫(kù)40KN/M2商業(yè)35KN/M2客廳、臥室20KN/M2廚房、衛(wèi)生間住宅20KN/M2樓梯住宅20KN/M2陽(yáng)臺(tái)25KN/M2上人屋面20KN/M2不上人屋面05KN/M2疏散樓梯35KN/M2屋面花園30KN/M2未詳處按建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范中要求取用。2、結(jié)構(gòu)體系標(biāo)志性建筑（地上32層）采用鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，利用上下貫通的樓電梯間等設(shè)置大開間的適量剪力墻，盡量避免使用房間露梁。高層與裙房之間做沉降后澆帶以防止沉降差異的不利影響。高層住宅（地上1832層、地下1層）采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，利用上下貫通的樓電梯間等設(shè)置適量剪力墻。高層與裙房之間做沉降后澆帶以防止沉降差異的不利影響。別墅、會(huì)所、幼兒園、裙房等采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。樓蓋和屋蓋結(jié)構(gòu)體系均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)體系。3、結(jié)構(gòu)縫（伸縮縫、沉降縫、抗震縫）所有單體建筑原則上相互獨(dú)立以形成明確的結(jié)構(gòu)單元，相連建筑設(shè)結(jié)構(gòu)縫分開。當(dāng)單體建筑較長(zhǎng)時(shí)，設(shè)溫度縫（伸縮縫）劃分結(jié)構(gòu)單元。對(duì)單體建筑較長(zhǎng)的建筑，在施工時(shí)設(shè)后澆帶以解決砼的溫度伸縮問(wèn)題。4、材料混凝土C50C25鋼筋HPB235、HRB335和HRB400級(jí)熱軋鋼筋結(jié)構(gòu)鋼Q235B砌體材料對(duì)建筑圍護(hù)及分隔用的砌體盡量采用輕質(zhì)材料，可減輕結(jié)構(gòu)的自重，減小地震作用從而達(dá)到減小結(jié)構(gòu)構(gòu)件斷面配筋及減少基礎(chǔ)材料用量。四、給水工程1、本項(xiàng)目最高日用水量165913T，最大時(shí)用水量20314T。2、水源分別由市政給水干管上引入二根DN200進(jìn)水管，設(shè)水表計(jì)量，在基地內(nèi)環(huán)狀布置，供給單體消防及生活用水。3、給水系統(tǒng)地下室生活用水及室外綠化、道路澆灑用水由市政管網(wǎng)直接供給。地面以上生活用水采用變頻調(diào)速恒壓供水設(shè)備供水。4、北地塊分別設(shè)生活泵房一座，內(nèi)設(shè)不銹鋼生活水池和變頻泵，通過(guò)減壓閥組分區(qū)供水，保證生活供水壓力在01035MPA之間。五、排水系1、污水量最高日污水量149322M3/D。2、單體建筑室內(nèi)污、廢水分流，設(shè)專用通氣管。室外雨、污分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排放，污、廢水最終排入市政污水管道。3、地下室污、廢水經(jīng)潛污泵提升后排放。4、雨水地面雨水由道路雨水口收集，屋面雨水由雨水斗及雨水立管匯集，分別排至室外雨水管，經(jīng)管道匯集后排入市政雨水管。六、電氣工程1、負(fù)荷估算及供電電源總用電負(fù)荷約為1019448KW擬建10KV開關(guān)站二座，10KV/04KV電業(yè)變電站2800KVA7座，小區(qū)內(nèi)其它負(fù)荷的電源均由電業(yè)變電站以380220V三相四線電纜直接埋地敷設(shè)，供至各單體的配電間。2、計(jì)量方式住宅每戶設(shè)一電度表，采用220V單相供電，每層的電度表（由供電部門負(fù)責(zé)），均集中在每層配電間的電表箱內(nèi)。高層住宅樓每單元在一層或地下室設(shè)一總電表間，商業(yè)、會(huì)所、幼兒園及地下車庫(kù)也分設(shè)電表間。除住宅電源直接引至各層計(jì)費(fèi)外，其它負(fù)荷（包括電梯、公用照明、水泵、電梯等）電表均設(shè)在總電表間。3、供配電系統(tǒng)。所有消防設(shè)備均為二路供電并在末端自切。高層住宅各層分電表間的電源由總電表間用緊密式母線垂直引至各層，多層住宅采用導(dǎo)線分流器。高層住宅的電梯及生活泵均由總電表間二路供電并在末端自切。各高層住宅的總電表間的進(jìn)出柜及量電柜均按供電部門統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。各層住宅的分電表間均采用供電部門指定的標(biāo)準(zhǔn)電度表箱4、敷設(shè)方式室外的高壓、低壓供電電纜，敷設(shè)在室外共用地溝內(nèi)（由供電部門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)）。室內(nèi)的低壓供電電纜均采用線槽敷設(shè)。高層住宅內(nèi)垂直引上的緊密式母線明敷在分配電間管弄內(nèi)，垂直引上的電纜和導(dǎo)線采用線槽保護(hù)明敷在分配電間管弄內(nèi)；多層住宅垂直導(dǎo)線穿管敷設(shè)。住宅的各層分干線及支線均采用BV750或ZCNBV750型導(dǎo)線穿管暗敷。與消防有關(guān)的電力、照明、自控等線路采用阻燃或耐火型電線、電纜，對(duì)消防泵、消防電梯、排煙風(fēng)機(jī)等重要消防設(shè)備的供電回路采用耐火型電纜。七、消防系統(tǒng)1建筑分類和耐火等級(jí)地下工程均按一級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。商業(yè)建筑為二類，按二級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。高層住宅建筑為二類，耐火等級(jí)為二級(jí)。低住宅建筑耐火等級(jí)為三級(jí)。2消防車道本工程周邊緊臨規(guī)劃路，區(qū)內(nèi)道路四通八達(dá)，消防車可直接到達(dá)建筑周邊，道路均滿足消防車輛通行。小區(qū)內(nèi)高層建筑設(shè)4米以上環(huán)形消防車道。3給排水消防設(shè)計(jì)本工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)和水噴霧系統(tǒng)。A、水量消火栓用水室內(nèi)40L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2H；室外30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2H；自動(dòng)噴淋用水量為30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為1H；水噴霧為20L/MINM2，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間05H。消防水池儲(chǔ)水量為712M3。B、水源室內(nèi)消防、噴淋及水噴霧用水由地下消防水池及泵房供給。高位水箱存有10分鐘消防用水和生活調(diào)節(jié)用水。柴油發(fā)電機(jī)房設(shè)水噴霧滅火系統(tǒng)、雨淋閥及開式噴頭。水池、水箱及消火栓組成。加壓泵與噴淋系統(tǒng)共用。第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析21發(fā)展規(guī)劃分析一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃符合性分析中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指出“必須加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展”，“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)”。按照撫州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃要求，撫州市將優(yōu)先發(fā)展撫州市城區(qū)，增強(qiáng)中心城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和擴(kuò)張能力；按照多功能，強(qiáng)輻射的要求，加快擴(kuò)張和提升，建成以工業(yè)、商貿(mào)、文化、旅游為特色的現(xiàn)代化區(qū)域中心城市；加快人口和生產(chǎn)要素集聚，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)，增強(qiáng)城市的輻射帶動(dòng)能力和競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)城市規(guī)模和結(jié)構(gòu)層次新跨越；有序推進(jìn)城區(qū)建設(shè)，注重城市內(nèi)涵增長(zhǎng)和質(zhì)量提升，完善城市功能，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有效改善提供良好的就業(yè)機(jī)會(huì)和人居環(huán)境；并努力培育城市文化，突出自然稟賦、歷史文化、風(fēng)土人情等地域特征，塑造城市特色，提升城市品位。根據(jù)撫州市國(guó)土資源局（2006）第16號(hào)規(guī)劃用地條件以及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，項(xiàng)目建設(shè)將秉承超前意識(shí)，超前理念，突出現(xiàn)代都市獨(dú)特風(fēng)格，憑借地理、人文條件的開發(fā)優(yōu)勢(shì)，打造精品樓盤，為撫州市城市化建設(shè)增添一道亮麗風(fēng)景線。二、區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析撫州市城市總體規(guī)劃把撫州市城市空間布局規(guī)劃為“三軸三片三心”，玉茗大道作為城市發(fā)展次軸，玉茗大道作為城市的重要景觀道路，其兩側(cè)布置大量的辦公與商業(yè)用地，也是撫州市對(duì)外展示的窗口，本項(xiàng)目所在地新城區(qū)位于夢(mèng)湖南側(cè)支流鳳崗河旁，毗鄰撫州市新的行政中心，東至玉茗大道，與新?lián)嶂菪姓行母艚窒嗤髦柳P崗河，南為新石撫路，北至迎賓大道，與金巢開發(fā)區(qū)僅一街之隔。將形成以行政辦公、文教、居住為主的綜合功能區(qū)。本項(xiàng)目建設(shè)在城市規(guī)劃范圍內(nèi)，符合城市總體規(guī)劃。本項(xiàng)目總體規(guī)劃建設(shè)中秉承粗放型向集約型轉(zhuǎn)化轉(zhuǎn)變?cè)瓌t，強(qiáng)調(diào)整個(gè)規(guī)劃的完整性，以統(tǒng)一的風(fēng)格規(guī)劃整個(gè)地塊，并要求對(duì)整個(gè)地塊實(shí)施統(tǒng)一的管理，使得整個(gè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境負(fù)責(zé)，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，使小區(qū)建成后成為自然及人文環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的載體；在解決百姓的住房和消費(fèi)問(wèn)題的同時(shí)，該項(xiàng)目的開發(fā)能夠有計(jì)劃地從整體上改變?cè)瓉?lái)陳舊的城市硬件，改變城市面貌。撫州市人口“十一五”專項(xiàng)規(guī)劃中指出撫州中心城區(qū)2010年城市人口規(guī)模為40萬(wàn)人，城市建設(shè)用地為42平方公里，人均105平方米；2020年城市人口規(guī)模為55萬(wàn)人，城市建設(shè)用地為575平方公里，人均105平方米。隨著城鄉(xiāng)一體化的快速推進(jìn)，到2010年全市城市化水平將達(dá)到40，比2005年的314提高86個(gè)百分點(diǎn)，年均提高17個(gè)百分點(diǎn)左右。城市人口在短時(shí)間內(nèi)的迅猛增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)人口將增加385萬(wàn)人左右，其中轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口35萬(wàn)人，年均轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口7萬(wàn)人。市區(qū)接受轉(zhuǎn)移8萬(wàn)人，各縣城及建制鎮(zhèn)共接受轉(zhuǎn)移27萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)77萬(wàn)人，如此多的人口轉(zhuǎn)移勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生巨大的挑戰(zhàn)。以人均建筑面積16計(jì)算，理論上每年新增住宅需求1232萬(wàn)。某某某商住小區(qū)建成后建筑面積達(dá)到177686，可接受轉(zhuǎn)移人口4476人，可有效緩解人口居住壓力，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，改善人居環(huán)境。22相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策分析國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中指出房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。近年，為規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，保持整體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，滿足廣大群眾的基本住房需求，政府已出臺(tái)多項(xiàng)宏觀調(diào)控政策。2005年3月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知的內(nèi)部文件，文件中總共有八條意見，被業(yè)界稱為“國(guó)八條”，文件明確指出，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展?！皣?guó)八條”要求地方政府及相關(guān)部門綜合采取土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策及利用輿論、法律手段控制不合理需求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。4月27日，國(guó)務(wù)院再次出臺(tái)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施“新國(guó)八條”，措施指土地、稅收、金融等樓市穴位。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上指出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施即“國(guó)六條”拉開了2006年房地產(chǎn)調(diào)控序幕。5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見，人稱九部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，其主要包括重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策。合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。2006年7月6日，建設(shè)部發(fā)布關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見，意見明確新建住房結(jié)構(gòu)比例，指出各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70以上。上述規(guī)定，將直接加大普通住房的供應(yīng)，抑制投機(jī)及投資性購(gòu)房需求的快速增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序得到整頓和規(guī)范，住房消費(fèi)受到合理引導(dǎo)，最終達(dá)到調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定價(jià)格的調(diào)控目標(biāo)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，今年上半年整體房?jī)r(jià)依舊呈上漲趨勢(shì)，今年上半年全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲87，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲101和54。上述充分表明，由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，在今后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的住房開發(fā)必將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，而絕不會(huì)出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行“一刀切”的強(qiáng)勁的收縮政策。23行業(yè)準(zhǔn)入分析一、行業(yè)主要法律法規(guī)1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法自199041起施行2、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例自1990519起施行3、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法199511起施行4、中華人民共和國(guó)建筑法自199831起施行5、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例自1998720起施行6、中華人民共和國(guó)土地管理法自199911起施行7、商品房銷售管理辦法自200161起施行8、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例自2001111起施行9、物業(yè)管理?xiàng)l例自200391起施行二、行業(yè)準(zhǔn)入分析近兩年隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)也大幅提高，主要表現(xiàn)在國(guó)家運(yùn)用稅收、信貸、行政監(jiān)管等手段，并規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入要求。1、宏觀調(diào)控政策“國(guó)八條”、“國(guó)六條”的出臺(tái)，通過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控政策來(lái)抑制投機(jī)及投資性購(gòu)房需求的快速增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序得到整頓和規(guī)范。對(duì)于面向中等收入消費(fèi)者、以開發(fā)普通住宅為主、具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力及品牌影響力的房地產(chǎn)企業(yè)，將獲得更廣闊的發(fā)展空間。江西電聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展（撫州）有限責(zé)任公司隸屬江西某某電力（集團(tuán)）有限責(zé)任公司，某某集團(tuán)在江西省內(nèi)成功開發(fā)了“某某嘉會(huì)”、“某某天域”、“某某金潤(rùn)”廣場(chǎng)、“某某淳和”、“某某金廬”廣場(chǎng)等房地產(chǎn)項(xiàng)目，在省內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)立了良好的品牌形象，2003年被評(píng)為省五十強(qiáng)企業(yè)，擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和豐富的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入增值稅的征收、房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)控、外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，其主要目的是提高房地產(chǎn)行業(yè)的投資資金門檻。投資房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)中主要規(guī)定注冊(cè)資金與投資總額的關(guān)系，對(duì)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)范圍、辦理國(guó)有土地使用證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等提出了更高的要求。根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件1、有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；2、有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。2007年已成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準(zhǔn)入壁壘必將進(jìn)一步提高，為優(yōu)勢(shì)企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。下一個(gè)調(diào)控要點(diǎn)將是通過(guò)稅收政策、規(guī)范土地市場(chǎng)、強(qiáng)化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來(lái)的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對(duì)大部分實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場(chǎng)空間的收縮，而對(duì)實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，行業(yè)整合加劇給他們帶來(lái)了難得的發(fā)展機(jī)遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房?jī)r(jià)的同時(shí)，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場(chǎng)的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實(shí)力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。以實(shí)力強(qiáng)大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購(gòu)重組將成為行業(yè)趨勢(shì)，在這種趨勢(shì)背后，是優(yōu)勢(shì)企業(yè)對(duì)土地、資金、市場(chǎng)的新一輪整合，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動(dòng)有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績(jī)良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來(lái)的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。江西電聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展（撫州）有限責(zé)任公司成立于2007年11月，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元。公司經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、裝修裝飾、建筑材料（化學(xué)危險(xiǎn)品除外）、百貨、家用電器的批發(fā)及零售。其憑借雄厚的實(shí)力競(jìng)拍取得該項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)，經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政規(guī)劃主管部門審核同意其選址意見并同意在用地規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的行業(yè)準(zhǔn)入條件。第三章資源開發(fā)及綜合利用分析城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的主要載體，城市化的過(guò)程是土地等自然資源和社會(huì)資源的開發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過(guò)程。城市的各項(xiàng)功能都要落實(shí)到土地資源上城市的發(fā)展往往伴隨著空間的拓展，城市開發(fā)建設(shè)所需土地的供應(yīng)至關(guān)重要。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地總供給，這一點(diǎn)在城市土地利用中顯得很明顯。城市土地資源資本化是促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)中經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化的有效途徑。為促進(jìn)土地資源的資本化，政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備機(jī)制的建立和運(yùn)作成為必然。房地產(chǎn)開發(fā)是指按照城市規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對(duì)土地和地上建筑物、構(gòu)筑物及城市基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的一項(xiàng)綜合性社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在開發(fā)過(guò)程中其最重要的資源便是土地。從2007年土地市場(chǎng)供給情況來(lái)看，城市建設(shè)用地面積為3812平方公里，其中居住用地1476平方公里，而開發(fā)規(guī)模將預(yù)計(jì)為8643萬(wàn)平方米；2008年度預(yù)計(jì)新增城市建設(shè)用地120萬(wàn)平方米。受國(guó)家土地市場(chǎng)整頓等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，土地相關(guān)政策的規(guī)范出臺(tái)，土地資源供應(yīng)總量的控制，未來(lái)兩三年內(nèi)，撫州市土地出讓將會(huì)進(jìn)一步減緩。因此，根據(jù)2006年的開發(fā)規(guī)模預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年內(nèi)，每年的土地開發(fā)規(guī)模不超過(guò)90萬(wàn)平方米。以下是近幾年撫州市房地產(chǎn)土地供應(yīng)和開發(fā)利用情況。撫州市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)情況和開發(fā)利用情況表序號(hào)宗地名稱宗地位置開發(fā)企業(yè)名稱土地面積（公頃）其中建設(shè)用地面積約（規(guī)）定開工時(shí)間約（規(guī)）定竣工時(shí)間已完成土地開發(fā)面積（公頃）正在開發(fā)建設(shè)面積（公頃）已竣工的土地面積（公頃）1商住樓青云峰路17號(hào)江西培林實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司04467044672005120071044672綜合大樓商業(yè)大道以南撫州市田緣商貿(mào)廣場(chǎng)建設(shè)有限公司04460446200512007104463商住樓石馬巷2號(hào)江西銀達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司00448004482005520075004484住宅樓撫臨路8號(hào)撫州市洪明房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司0068006820047200675商住樓青云峰路46號(hào)江西山青房地產(chǎn)置業(yè)有限公司47747720045200656商住樓市羊城路162號(hào)撫州市金運(yùn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司023730237320056200767商住樓行政新區(qū)撫州市投資發(fā)展有限公司186821868220049200698商住樓贛東大道85號(hào)撫州市城西房地產(chǎn)開發(fā)公司0094700947200411200611009479北門商廈環(huán)城北路與羊城路交界處撫州田緣商貿(mào)廣場(chǎng)建設(shè)有限公司011801182005120071011810商住樓黃巢路23號(hào)江西東環(huán)實(shí)業(yè)投資有限公司050870508720051200710508711學(xué)府名門住宅小區(qū)梁家巷31號(hào)邦和（撫州）置業(yè)有限公司21562156066300771215612才子嘉園住宅小區(qū)學(xué)府路東側(cè)撫州萬(wàn)達(dá)金泰實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司119471194720051200711194713商住樓青云峰路北側(cè)、瑤坪南路東側(cè)福建客商萬(wàn)強(qiáng)069806982005120071069814大公路農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商住樓大公路以北、學(xué)府路兩側(cè)江西金富利實(shí)業(yè)有限公司、撫州市洪明城鎮(zhèn)綜合開發(fā)有限公司066130661320051200710661315瑤坪湖花園住宅小文昌大道以西撫州市祥生置業(yè)有限公司7130771307200552007571307區(qū)16商住樓金巢中路江西利群紡織機(jī)械公司7255372553200512007117陽(yáng)光城住宅小區(qū)撫臨路北側(cè)撫州市洪亮房產(chǎn)開發(fā)有限公司2336233620041206630200612087117618居住小區(qū)市鐘嶺施坊撫州金隆置業(yè)有限公司124267124267200532007312426719商住樓市青云峰路南側(cè)撫州康達(dá)工程有限公司00660066200511200711006620金輝富豪公寓市臨川大道南側(cè)撫州康達(dá)工程有限公司016660166620063200830166621華發(fā)大廈贛東大道148號(hào)江西吉祥房地產(chǎn)開發(fā)公司00893008932005112007110089322住宅小區(qū)東至玉茗大道控制線30米、南至市財(cái)政局用地?fù)嶂菔姓衽d房地產(chǎn)開發(fā)有限公司26167261672005112007112616723居住小區(qū)市鐘嶺施坊昌廈公路以西撫州金隆置業(yè)有限公司928479284720057200779284724六水橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)配套工程市六水橋6號(hào)撫州金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司0036067100771025住宅樓市高壓走廊南側(cè)江西利群紡織機(jī)械有限公司0570705707074626商住樓羊城路以東、六水橋南路撫州崢嶸實(shí)業(yè)有限公司02662026622004122006120266227住宅小區(qū)贛東大道672號(hào)撫州市金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2673926739200582007828商住樓青云峰路47號(hào)撫州田緣商貿(mào)廣場(chǎng)建設(shè)有限公司171451714520051120071129住宅小區(qū)環(huán)城北路8號(hào)撫州市鴻河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70492704922006720087項(xiàng)目位于夢(mèng)湖南側(cè)支流鳳崗河旁，毗鄰撫州市新的行政中心，東至玉茗大道，與新?lián)嶂菪姓行母艚窒嗤髦柳P崗河，南為新石撫路，北至迎賓大道。隨著城市的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)中心的轉(zhuǎn)移，在有限的空間里，中心城區(qū)城市用地已不能滿足發(fā)展需求。為進(jìn)一步落實(shí)撫州市城市總體規(guī)劃和撫州市新城區(qū)控制詳規(guī)，拉開城市框架，擴(kuò)大城市規(guī)模，使整個(gè)城市的重心逐步向南轉(zhuǎn)移，改善生態(tài)環(huán)境和人們居住條件，撫州市國(guó)土資源局對(duì)撫州市新區(qū)玉茗大道西側(cè)S1地塊進(jìn)行公開招標(biāo)掛牌出讓，用地性質(zhì)按商住用地出讓，江西電聯(lián)實(shí)業(yè)發(fā)展（撫州）有限責(zé)任公司通過(guò)競(jìng)拍取得該地的開發(fā)使用權(quán)，用于商住小區(qū)開發(fā)。項(xiàng)目擬開發(fā)地塊為撫州市新區(qū)，玉茗大道西側(cè)S1地塊。按照撫州市近期規(guī)劃和城市的發(fā)展，城區(qū)發(fā)展重心將向南移（新城區(qū)）。該地塊作為撫州市新城區(qū)核心，地處未來(lái)繁華商業(yè)和公共設(shè)施中心地段，為了使新城區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益統(tǒng)一和諧，必須建立相應(yīng)的城市硬件來(lái)滿足撫州市城市規(guī)劃需求，而房地產(chǎn)開發(fā)具有土地容積率利用合理，集約土地利用率高，并可提升周邊土地資源潛在價(jià)值，改善破舊城市硬件，提高城市品位，改善居民生活和消費(fèi)環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，在該地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是完全合理的。土地利用合理性還與項(xiàng)目建設(shè)的建筑密度有關(guān)，一般來(lái)說(shuō)，建筑密度越高，土地的利用率越高，但密度問(wèn)題還涉及到環(huán)境、交通、基礎(chǔ)設(shè)施的承受能力以及經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展水平等問(wèn)題。在一定時(shí)期內(nèi)，必須要以一個(gè)合理的密度加以控制，這個(gè)密度既要考慮與當(dāng)前的環(huán)境、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等承受力及技術(shù)經(jīng)濟(jì)水平，又要注意與將來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)相適應(yīng)，既要體現(xiàn)規(guī)劃水平，又要體現(xiàn)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展水平，從而促進(jìn)城市土地利用的規(guī)范化、合理化和效率化。某某某商住小區(qū)建設(shè)總用地面積8284畝（一期），容積率295，建筑密度286，容積率和建筑密度指標(biāo)符合有關(guān)規(guī)定，土地利用合理，符合城市總體規(guī)劃對(duì)該地塊的規(guī)劃要求。第四章節(jié)能方案分析41節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范一、相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策1、中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法2、中華人民共和國(guó)可再生能源法3、中華人民共和國(guó)電力法4、中華人民共和國(guó)建筑法5、中華人民共和國(guó)清潔生產(chǎn)促進(jìn)法6、中華人民共和國(guó)計(jì)量法7、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定國(guó)務(wù)院令28號(hào)8、清潔生產(chǎn)審核暫行辦法國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局令第16號(hào)9、節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃國(guó)家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2004】2505號(hào)10、“十一五”十大重點(diǎn)節(jié)能工程實(shí)施意見國(guó)家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2006】1457號(hào)11、重點(diǎn)用能單位節(jié)能管理辦法國(guó)家經(jīng)貿(mào)委1999、3、1012、節(jié)能用電管理辦法國(guó)家經(jīng)貿(mào)委國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委【2000】1256號(hào)13、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院令279號(hào)14、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定建設(shè)部令第143號(hào)15、建設(shè)部關(guān)于貫徹的實(shí)施意見建科【2006】231號(hào)16、建設(shè)工程勘查設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令293號(hào)）17、關(guān)于加強(qiáng)大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見建質(zhì)【2007】1號(hào)18、能源效率標(biāo)識(shí)管理辦法（國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家質(zhì)檢總局2004年17號(hào)令）二、建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范產(chǎn)業(yè)政策和準(zhǔn)入條件1、中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱（計(jì)交能1996905號(hào)）2、國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護(hù)技術(shù)（國(guó)家發(fā)改委200565號(hào)令）三、建筑類相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范1、綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)GB/T5037820062、通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程GB5024320023、民用建筑熱工設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50176934、建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)GB50003420045、城鎮(zhèn)燃?xì)庠O(shè)計(jì)規(guī)范GB50028936、生活鍋爐熱效率及熱工試驗(yàn)方法GB/T1082020027、綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則（建科【2005】199號(hào)）8、夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)JGJ13420019、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）JGJ269510、采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)規(guī)范11、外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程JGJ144200412、采暖居住建筑節(jié)能檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)JGJ132200113、民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T169214、建筑給水及采暖工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范GB50242200215、綠色照明工程技術(shù)規(guī)程DBJ01607200116、全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施節(jié)能專篇17、建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50015200318、建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范GB50336200242能耗狀況和能耗指標(biāo)一、項(xiàng)目能源品種選用原則本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家和江西省的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原則，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域定位、住宅、公建類型和外部條件等具體情況選擇能源形式。二、項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況本項(xiàng)目位于撫州市行政新區(qū)。該區(qū)域已具備完善的市政設(shè)施的接口，市政設(shè)施可以得到保證，只要項(xiàng)目本身進(jìn)行必要的區(qū)內(nèi)管線的建設(shè)及與大市政的接入，即可滿足本項(xiàng)目建設(shè)和使用要求，能源供應(yīng)條件（上水、電力、熱力及天然氣市政配套）基本具備。三、能源消耗種類及數(shù)量本項(xiàng)目主要是水、電力和燃料等能耗。1、供水本項(xiàng)目最高日用水量165913T，最大時(shí)用水量20314T。用水量預(yù)測(cè)如下表序號(hào)用水項(xiàng)目用水量標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)規(guī)模使用時(shí)間時(shí)變化系數(shù)最高日用水量（T）最大時(shí)用水量（T）1住宅300L/人D4476人2425134280139882商鋪65L/D130831215850410633配套用房65L/D280012218203034地下室15L/D1500021225011255綠化2L/D19881421397619886小計(jì)150830184677未預(yù)見水量日用水量的10150831847合計(jì)165913203142、供電一類高層建筑及地下室消防用電設(shè)備負(fù)荷等級(jí)為一級(jí)，二類高層建筑消防用電設(shè)備負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。住宅141703，60W/，850218KW；商業(yè)13083，100W/，13083KW會(huì)所800，80W/，64KW幼兒園2000，100W/，200KW景觀照明120KW本小區(qū)總計(jì)算容量1019448KW。3、天然氣居民用氣標(biāo)準(zhǔn)為3100兆焦/人年，則居民年用氣總量為13875600兆焦。商業(yè)用氣居民用氣總量/居住建筑面積商業(yè)建筑面積50，則商業(yè)年用氣總量為640545兆焦。公建用氣居民用氣總量/居住建筑面積公建建筑面積50，則公建年用氣總量為137088兆焦。測(cè)算得，年用天然氣量為14653234兆焦，合計(jì)標(biāo)準(zhǔn)天然氣量為418663立方米。四、單位建筑面積綜合能耗和總能耗分析本項(xiàng)目用能總量為101561噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年，其中年需電能44755萬(wàn)千瓦時(shí)/年（折標(biāo)煤量為36416噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年），年需用水量為5972萬(wàn)噸（折標(biāo)煤量為14302噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年），年需燃?xì)饬繛?187萬(wàn)立方米/年（折標(biāo)煤量為50843噸標(biāo)準(zhǔn)煤/年）。43節(jié)能措施和效果一、節(jié)能措施1節(jié)能措施綜述本項(xiàng)目在方案設(shè)計(jì)中，要充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的運(yùn)行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達(dá)到整體的節(jié)能效果，主要措施如下（1）建筑本體圍護(hù)采用保溫隔熱設(shè)計(jì)；（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)適當(dāng)考慮