待建五星級酒店市場及經(jīng)濟可行性研究報告（可編輯）

待建五星級酒店市場及經(jīng)濟可行性研究報告優(yōu)尼華盛國際目錄目錄1行政摘要12調(diào)研性質(zhì)223市場區(qū)域分析244地塊描述475供應和需求分析656待建酒店定位及設施推薦907酒店需求入住率和平均房價預測1108收支預測118附錄附錄1假設及限制條件附錄2投資回收期分析不含土地成本附錄3投資回收期分析含土地成本優(yōu)尼華盛國際行政摘要11行政摘要市場及經(jīng)濟可行性本報告是按武漢怡景地產(chǎn)有限公司以下簡稱客戶的指示而準備調(diào)研對象的此市場及經(jīng)濟可行性調(diào)研的對象為位于中國湖北省武漢市待建高檔酒店以下簡稱待建酒店地塊分析待建酒店位于湖北省武漢市漢口地區(qū)青年路旁鄰近規(guī)劃中的王家墩CBD以及建設大道沿線的金融街根據(jù)客戶最終提供的待建酒店信息資料我們了解到待建酒店項目規(guī)劃總建筑面積約為39000平方米其中地上可用建筑面積約為35000平方米地下可用建筑面積約為4000平方米待建酒店預期定位為萬豪或相同品牌定位的國際五星級酒店其功能和定位標準按國際和國家頒布的酒店標準設計設施設備及服務項目分類和配置上符合并滿足中國國家五星級酒店的相關主要指標要求待建酒店的項目區(qū)位圖如下優(yōu)尼華盛國際行政摘要2待建酒店項目區(qū)位圖待建酒店位置圖片來源客戶資料市場區(qū)域分析武漢是湖北省的省會總面積為8467平方公里擁有常住人口約978萬是中國中部最大的城市武漢市處于重要的地理位置是中國內(nèi)陸交通的交匯點連接全國東西南北各主要城市如北京廣州上海和重慶等武漢市已進入城市化發(fā)展的主要階段將綜合發(fā)展成為中國中部地區(qū)集金融商業(yè)物流科技和教育中心值得一提的是武漢歷來是中國主要的工業(yè)基地主要產(chǎn)業(yè)為光電子元件和自動化工業(yè)世界第三大河長江及其最長支流漢水橫貫市區(qū)將武漢一分為三形成了武昌漢口漢陽三鎮(zhèn)隔江鼎立的格局目前武漢三鎮(zhèn)已基本形成漢口商業(yè)貿(mào)易武昌文化教育和漢陽工業(yè)制造的功能格局武漢現(xiàn)轄江岸江漢硚口漢陽武昌青山洪山7個城區(qū)蔡甸江夏黃陂新洲東西湖漢南6個郊區(qū)全市城區(qū)面積7635平方公里下圖描繪了武漢的行政區(qū)劃武漢市行政區(qū)劃圖經(jīng)濟概覽優(yōu)尼華盛國際行政摘要3武漢在清朝末期和國民政府時期積極參與洋務運動是中國近代史上主要的工業(yè)和金融中心工業(yè)總產(chǎn)值排名僅次于上海北京天津位居全國第四位并一直保持到改革開放初期80年代中期以后隨著中國政府提出推進沿海開放戰(zhàn)略改革的政策地處中部腹地的武漢逐漸被珠三角長三角和環(huán)渤海等沿海地區(qū)的很多城市超過中國政府于2004年出臺推動中國中部地區(qū)城市的發(fā)展政策作為中國中部的中心大城市湖北省的武漢市又再一次獲得了新的經(jīng)濟發(fā)展動力城市的面貌和經(jīng)濟發(fā)展有了長足的進步并致力于逐步縮小自身與沿海發(fā)達城市的差距帶領湖北省其他城市經(jīng)濟進一步發(fā)展作為中國重要的工業(yè)基地武漢是中部地區(qū)主要的經(jīng)濟動力區(qū)之一其經(jīng)濟主要依靠鋼鐵汽車機械光電子和化工等核心產(chǎn)業(yè)約占武漢市工業(yè)總產(chǎn)值的60以上2010年武漢市地區(qū)生產(chǎn)總值約人民幣5516億元同比增長147其中第一二三產(chǎn)業(yè)的比重分別為31459和510第二和第三產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)在推進武漢經(jīng)濟擴展方面發(fā)揮主導作用其中的第三產(chǎn)業(yè)或稱服務行業(yè)近年來發(fā)展迅速于2001年至2010年達到了173的復合年均增長率下表列出了武漢2001年到2010年主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)優(yōu)尼華盛國際行政摘要4表11武漢市主要經(jīng)濟指標20012010CAGR經(jīng)濟指標2001200220032004200520062007200820092010200110常住人口百萬7677787980828383919829生產(chǎn)總值實際增長12118121145147148156151137147地區(qū)生產(chǎn)總值十億人民幣135147162188224259314396456552169人均地區(qū)生產(chǎn)總值元人民幣17882195602146024963262792989935768441485011056397136出口百萬美元947109114811931254037784753690458258754280進口百萬美元1210111216552367364842355209707356479301254外商直接投資百萬美元143215761762152017402001225025702935329397固定資產(chǎn)投資十億人民幣51576582106133173225300375249消費者物價指數(shù)增長05142333271441570630個人可支配收入人民幣7305782085259564108501236014358167121838520806123注復合年均增長率來源武漢市統(tǒng)計局根據(jù)上表我們做出如下評論得益于中國中部的地理位置優(yōu)勢不斷增加的外商投資以及成熟完善的工業(yè)基礎武漢市經(jīng)濟在2001年到2010年間保持迅速增長GDP增長率達到年均兩位數(shù)增長2010年GDP達到人民幣5516億元實際增長147經(jīng)濟快速穩(wěn)定的增長大幅提高了武漢市的人均GDP在2001年至2010年間保持了136的復合年均增長率于2010年達到了人均人民幣56397元明顯高于全國的平均值為了更好地推動武漢市的經(jīng)濟發(fā)展大量的固定資產(chǎn)投資注入到了國有和私營環(huán)節(jié)2010年達到人民幣3753億的投資總量比上年同期增長了251投資的主體主要集中在工業(yè)高科技房地產(chǎn)城市交通和設施教育等方面我們預計大量的投資會在未來進一步加快武漢市的經(jīng)濟發(fā)展速度經(jīng)濟的增長極大地提高了武漢市人民的可支配收入武漢市城鎮(zhèn)居民可支配收入于2001年至2010年間保持了123的復合年均增長率并在2010年突破了兩萬元大關達人均人民幣20806元與上年同期相比增長了約132國務院下屬的發(fā)展研究院的一份報告指出個人可支配收入的增長將會催生新的消費形式其中一個形式將體現(xiàn)在休閑相關的花費包括餐飲和旅游武漢是完善的內(nèi)陸貿(mào)易中心保持了強勁進出口增長勢頭在2001至2010年間分別達到了254和280的增長率2010年武漢市進出口全面反彈全年外貿(mào)進出口總額1805億美元比上年增長576出口國家和地區(qū)數(shù)達189個外商直接投資武漢是中國首批沿江對外開放城市之一長期吸引著外商投資當?shù)卣恢眻?zhí)行鼓勵性的開放政策并不斷完善基礎設施武漢市的外商直接投資保持了持續(xù)增長在過去10年里名列西部和中部地區(qū)的第一位優(yōu)尼華盛國際行政摘要5圖11實際利用外資武漢20012010十億美元433221102001200220032004200520062007200820092010實際利用外資十億美元趨勢線來源武漢市統(tǒng)計局2010年武漢的外商直接投資增至33億美元引進外資在1000萬美元以上的項目共62個亞洲國家和地區(qū)尤其是來自香港和臺灣地區(qū)的投資一直是武漢市的主要投資來源歐美等國也逐漸加大對武漢的投資力度截至2010年底在武漢投資的世界500強企業(yè)達到了81家比2005年增加了21家這新增的21家世界500強企業(yè)在武漢總投資達到38億美元十一五期間武漢市已累計實際利用外資1205億美元年均增長136大部分投資流入到制造業(yè)如光電和汽車超過總數(shù)的60以上知名的企業(yè)有富士康本田標志EDS公司阿海琺等500強企業(yè)在武漢投資的項目以制造業(yè)為主主要集中在汽車及零部件通訊產(chǎn)品飲料啤酒等從地域分布來看500強企業(yè)中的跨國公司在武漢的投資項目基本集中在兩個國家級開發(fā)區(qū)其中武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)占500強在漢投資總額的90訪客概況我們對到武漢的訪客進行分析以確定國內(nèi)和國際客源市場的相關影響下表總結了2001年到2010年境內(nèi)外訪客數(shù)優(yōu)尼華盛國際行政摘要6表12武漢境內(nèi)外訪客數(shù)20012010年份總人數(shù)增長國內(nèi)訪客增長總數(shù)境外訪客增長總數(shù)2001223060001312202010012998728590029013200224348570922396487088984383700342162003212094001292098500012498922440041511200426385000244260705002429883145004021220052942530011529013000113986412300311142006332894001313283050013298645890011314200739420500184388907001859875298001541320084666190018446127900186989534000081120096426890037763599900379990669000253102010894200003918850000039299092000037510復合年均增長率200110167167139注包括來自香港澳門和臺灣地區(qū)的訪客來源武漢市統(tǒng)計局根據(jù)上表我們做出以下評論武漢是中國的主要商業(yè)城市之一前往武漢的訪客量歷來由商務需求推動受益于武漢先進的工業(yè)基地便捷的地理位置強勁增長的經(jīng)濟以及2008年和2009年武漢天河國際機場新航站樓和武廣高速鐵路等基礎設施建設基本完成武漢的總訪客人次在2001年至2010年間實現(xiàn)了167的復合年均增長率武漢是一個商務訪問為主的目的地城市2001年至2010年該市的總訪客量達到了167的復合年均增長率2010年迎來約8942萬訪客人次武漢市的旅游市場由國內(nèi)訪客所主導2010年國內(nèi)訪客人次約占總訪客人次的990約8850萬人次2001年至2010年的復合年均增長率為167在2001年至2010年間到訪武漢的境外訪客數(shù)以139的速率強勁增長這主要是因為武漢市擁有良好的投資環(huán)境交通便利完善的工業(yè)基礎吸引了越來越多的境外公司在武漢開展業(yè)務但是奧運期間嚴密的保安措施以及接下來的國際金融危機導致商務旅行減少來自國際客源市場的需求于2008年的增長急劇下降但武漢是一個工業(yè)基礎完善的內(nèi)陸貿(mào)易中心危機過后訪客人次于2009年和2010年均實現(xiàn)了強勁的增長并于2010年達到92萬人次境外客源市場到達武漢的境外訪客人數(shù)占相對較小比例這一現(xiàn)象反映出武漢市的旅游市場主要由國內(nèi)游客為主要推動力然而境外訪客有著強勁的消費能力并且是武漢市高星級酒店和酒店服務式公寓的主要消費群體因此在優(yōu)尼華盛國際行政摘要7本報告中將對各部分客源市場的分析產(chǎn)生重要影響下表總結了2001年到2010年到達武漢的境外訪客情況表13武漢境外訪客數(shù)20012010占2010年總數(shù)的百CAGR客源國2001200220032004200520062007200820092010分比200110亞洲日本3117043293288772462340710590005680093000102000144636156186新加坡1716230832743998433291001290012400140002230224330小計32886456013215128621450426810069700105400116000166938180198增長率27038729511057451223512101439北美洲美國861964584124990215673622041900485004920065000918899907加拿大4605322739454815596698001560012500170003563638255小計90801490682893526382421865170064100617008200012752513738增長率17304604108859922624037329555歐洲德國401503183914468176064046071800485004920087000101260109108法國7326894075221348717202258003300035000340004565349225英國227251018310454100811699827800397003060033000321403539小計7020150962324444117474660125400121200114800154000179053193110增長率8562743632698136803353澳大利亞30364280361951988159204003780024500320003958443330增長率3594101544365701500853352306237其他320259070179521145521130487127000179275145900174000228142246244增長率593183212383010327412186193311外國訪客總計225913236332173051241698292375372200434275427800526000701658756134增長率2864626839721027316715230334海外華人香港澳門臺灣香港344535760042700520525630078000122268132澳門84018361500135923002000256503臺灣3560012424028150375026052042500421474760063000101412109123小計6001614737951357727951199568670095558106200143000226245244134增長率3061456652417648277102111347582總計2859293837112244083144934123314589005298335340006690009279031000140增長率29034241540131111315508253387注復合年均增長率來源武漢市統(tǒng)計局武漢市旅游局2010年主要客源國地海外華人香日本16港澳門臺灣新加坡242美國10澳大利亞德國411英國加拿大3法國45優(yōu)尼華盛國際行政摘要8我們對上表做出如下評論日本是武漢市最大的境外客源市場2010年來自日本的游客近145萬人占總境外游客的1562001年到2010年達到186的復合年均增長率整體上來說亞洲國家和地區(qū)包括香港澳門和臺灣地區(qū)是武漢入境旅游的主要客源市場來自該市場的游客數(shù)占總境外訪客數(shù)的424其中主要以日本香港和臺灣為主在非亞洲國家中歐洲和北美是武漢最大的客源市場訪客數(shù)分別占境外訪客數(shù)的193和137在2001年至2010年間來自新加坡澳大利亞加拿大法國和德國的訪客人數(shù)保持著明顯的增長分別達到了330330255225和108的復合年均增長率旅游收入旅游業(yè)是武漢經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)之一2010年旅游業(yè)的總收入達到人民幣750億元占該市GDP的136國內(nèi)游客的旅游收入達人民幣720億元占總收入的960而境外游客的旅游收入約為5億美元占總收入的40下表列出了2001年到2010年武漢國內(nèi)和境外旅游收入表14武漢旅游收入20012010總計十億國內(nèi)十億境外十億年份人民幣增長率人民幣增長率比例美元增長率比例20011612201511449380123562200219823218522593302322672003160195152179951014134920042032691922659480134052200523516022115194102365592006266132251133942021325820073141812971859450217155200837418935619995303114472009509361486365956032954420107504747204819600539840復合年均增長率200110186190160注包括來自香港澳門和臺灣地區(qū)的訪客來源武漢市統(tǒng)計局受益于武漢與國內(nèi)外市場經(jīng)濟往來交流日益頻繁當?shù)卣铝τ诔掷m(xù)改善基礎設施完善經(jīng)濟環(huán)境打造主要的投資目的地近年來商務旅客為主的訪客大量涌入該市并帶來了可觀的旅游收入旅游收入在2001年至2010年取得年均186的增幅于2010年底達到人民幣750億元優(yōu)尼華盛國際行政摘要9隨著中國個人可支配收入不斷增加國內(nèi)旅游收入每年保持強勁增長2001年至2010年平均達到了190雖然起點很低但已超過同期境外訪客產(chǎn)生的增長速度我們注意到境外游客產(chǎn)生的旅游收入的比重在調(diào)查期間占到了旅游收入總額的40而境外訪客年均訪問量在調(diào)查期間占到了10通過對這些數(shù)據(jù)的比較我們發(fā)現(xiàn)境外游客的平均花費比國內(nèi)游客的平均花費高出三倍我們的旅游收入分析進一步表明在2001年至2010年間國內(nèi)每個游客的旅游支出從2001年的人民幣686元增長至2010年的814元人民幣相比較同一期間境外游客的平均消費已自2001年的人民幣3498元減至2010年的人民幣3261元略呈下降趨勢會展需求武漢市擁有優(yōu)越的地理位置和完善的汽車和高科技產(chǎn)業(yè)鏈武漢市政府也一直致力于定位武漢為中國中部地區(qū)的領先會展城市并已成功地舉辦過一些國家級的貿(mào)易交流和會展活動當前武漢有兩個展覽中心武漢國際會展中心和武漢科技會展中心在硚口區(qū)的武漢國際會展中心于2001年建成總建面積約為127000平方米除了包括54000平方米的室外展覽區(qū)域還擁有10個5萬平方米的展廳可以同時擺放2800個國際標準展位此外該中心還擁有一個3600平方米宴會廳兩個劇院和9個會議室武漢科技會展中心則在洪山區(qū)鄰近中國光谷總建面積為90000平方米包括4個25000平方米的展廳1個劇院和6個不同大小的會議室此外該會展中心還提供餐飲設施為了提高武漢市舉辦會議和展覽的能力使其成為中國中西部區(qū)域的會議及展覽服務中心武漢市已啟動了新的展覽項目建設武漢國際博覽中心位于武漢新區(qū)四新組團的濱江地帶東臨長江江灘西至連通港路北起四新北路南至三環(huán)線規(guī)劃用地面積158平方公里總投資約人民幣783億元總建筑面積約240萬平方米包括12個8000平方米以上的展廳從西向東依次分為會展會議和酒店三大區(qū)域規(guī)模目前在國內(nèi)排第三僅次于廣州和上海2011年7月武漢國際博覽中心展館全面完工并于10月15日首次開展展出的全國汽車配件交易會暨全國汽車配件采購交易會吸引了約6萬觀眾國際博覽中心展館于10月底展開的第二次展覽第十二屆中國武漢國際汽車工業(yè)展覽會更為成功吸引了約30萬觀眾根據(jù)武漢國際博覽中心整體項目規(guī)劃未來將有兩條地鐵通過武漢國際博覽中心配套的海洋樂園會議中心洲際酒店等也將于2015年前陸續(xù)建成此外從對當?shù)鼐频旯芾韴F隊的訪問中我們還了解到由于大量會議和展會設施的引進武漢目前正在開發(fā)會議市場武漢有關政府部門會議組織者和當?shù)鼐频杲?jīng)營者希望共同努力促進武漢當?shù)睾蛧H會議市場的發(fā)展然而由于當?shù)芈糜尉謺h組織者和酒店經(jīng)營者間仍缺乏有效的合作因而影響了該市會議市場的業(yè)績未來還需各方共同努力和協(xié)作優(yōu)尼華盛國際行政摘要10住宿需求細分市場表15競爭市場過夜客房需求2010整體市場市場細分住宿需求所占比例商務16639563會展5698821休閑4193116合計26531510016商務會展21休閑63如上表所示武漢市2010年競爭酒店商務細分市場需求占競爭酒店市場過夜客房需求的63會展細分市場占競爭酒店市場過夜客房需求的21休閑細分市場占競爭酒店市場過夜客房需求的16這一市場細分組合表明待建酒店所在的競爭市場主要由商務需求所驅(qū)動競爭酒店供應由于待建酒店所在的武漢市有足夠的高端酒店整體供應量因此我們將對武漢市整體星級酒店市場的總體供給狀態(tài)進行分析表16武漢整體市場供應和需求20032010年份酒店總數(shù)五星級酒店四星級酒店三星級酒店一二星級酒店客房總數(shù)20031132105051136012004115613534314993200512061754431544720061196225239154572007123725533816367200810872148321512120091111025482816126復合年均增長率20032009311611029來源武漢市旅游局和湖北省旅游局優(yōu)尼華盛國際行政摘要11星級酒店供求概況武漢市旅游局和湖北省旅游局的數(shù)據(jù)表明2010年底武漢共有97家國家旅游局官方評定的酒店在2003年至2010年間武漢市內(nèi)的酒店數(shù)量整體呈下降趨勢這主要是由于大量達不到評定標準和轉(zhuǎn)制的中低星級酒店逐漸退出了星級酒店市場與此同時上表也顯示了在同一期間武漢市四星和五星級酒店物業(yè)的數(shù)量規(guī)模保持了穩(wěn)定的增長分別達到28和14的復合年均增長率雖然到2009年底上表顯示僅有10家被評定的五星級酒店但實際上在當年還有大量尚未被評定的新開業(yè)的五星級酒店例如武漢馬可孛羅酒店和武漢新世界酒店我們相信同樣的現(xiàn)象應該會在其他星級類別里出現(xiàn)以下圖表為以星級劃分的武漢酒店客房供應量圖12武漢星級酒店客房供應量2009一二星級酒店13五星級酒店20三星級酒店四星級酒店3730根據(jù)上圖顯示2009年武漢市的三星級酒店客房數(shù)占該市客房總量的37四星級和五星級酒店客房分別占總數(shù)的30和20通過與當?shù)芈糜尉重撠熑说脑L談我們了解到待建酒店所在的漢口地區(qū)內(nèi)共有五星級酒店7家根據(jù)該地區(qū)酒店的入住率房價結構市場定位品牌連鎖地理位置基礎設施娛樂設施品牌聲譽和酒店質(zhì)量的評估以及對酒店管理方的評價基礎上我們選取了鄰近待建酒店并且目前經(jīng)營業(yè)績列于市場前沿的武漢新世界酒店作為待建酒店的主要競爭項目同時我們認為漢口區(qū)域市場上仍有5家按五星級標準建設的酒店項目未來將在一定程度上對待建酒店帶來競爭壓力分別為武漢香格里拉酒店武漢馬可孛羅酒店武漢新華諾富特大酒店武漢錦江國際大酒店武漢華美達天祿酒店主次要競爭酒店總供應量為2163間客房或加權年客房總數(shù)1178間競爭酒店市場整體就競爭酒店市場的整體市場表現(xiàn)而言表17列示競爭酒店市場的入住表現(xiàn)率平均房價以及每可售房收入REVPAR變化趨勢每可售房收入由優(yōu)尼華盛國際行政摘要12酒店入住率乘以酒店平均房價獲得該方法能有效地評估酒店在客房收入最大化方面的業(yè)績通過與武漢市酒店經(jīng)營者的訪談和市場調(diào)研我們了解到2008年隨著武漢馬可孛羅酒店及武漢新世界酒店的開業(yè)武漢市競爭酒店市場的平均入住率處于較低的水平為43盡管全球金融危機對武漢市場產(chǎn)生負面影響但2009年競爭酒店市場入住率仍平穩(wěn)增長至52這主要得益于此期間武漢市國內(nèi)訪客保持了強勁的增長由2008年4600萬人次增長至2009年的6300萬人次2010年競爭酒店市場入住率繼續(xù)增長至62這是因為2009年末武廣高鐵的開通及全球金融危機后經(jīng)濟的逐步恢復進一步刺激了武漢總訪客人數(shù)持續(xù)大幅度的增長2008年至2010年間武漢市競爭酒店市場的平均房價呈現(xiàn)上下波動趨勢由于全球金融危機的負面影響2009年競爭酒店市場的平均房價由2008年的人民幣558元下降至512元2010年隨著全球經(jīng)濟復蘇武漢市平穩(wěn)向好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境也得到加強總訪客人次大幅度增加競爭酒店市場的平均房價又大幅增長至人民幣695元優(yōu)尼華盛國際行政摘要13表17競爭市場入住率平均房價和每可售房收入估算20082010預計細分市場2008年估值2009年估值2010年估值務務展展閑閑20102010年加權年加權競爭酒店客房數(shù)商商會會休休競爭度競爭度客房數(shù)客房數(shù)入住率平均房價每可售房收入入住率平均房價每可售房收入入住率平均房價每可售房收入主要競爭酒店327652015100327315501685545024765680442次要競爭酒店183662221646851485602675253827760701423總計平均2163632116541178435582405251226961696954298007070060幣民600人50益500收40房率售400住可30入每300價20房200均平1001000200820092010平均房價人民幣每可售房收入人民幣入住率來源優(yōu)尼華盛國際除了分析現(xiàn)有競爭酒店的設施供應我們也須考慮對待建酒店營業(yè)表現(xiàn)構成影響的新酒店項目根據(jù)我們的市場調(diào)研以及對相關市場報告的分析我們獲悉將有大量項目包括經(jīng)審批確認的項目和預計將建的項目將在武漢市內(nèi)開業(yè)我們的分析報告中納入確定的開發(fā)項目如表18所示表18武漢市新增五星級酒店項目供應待建酒店供應客房數(shù)競爭度預計開業(yè)時間待建五星級酒店3201002015年1月1日武漢威斯汀酒店305252011年7月30日待建皇冠假日酒店800252012年6月1日待建假日酒店500252012年6月1日待建武昌新世界酒店350252014年1月1日待建麗思卡爾頓酒店330502017年4月1日假設性新增酒店A350752016年1月1日假設性新增酒店B3001002017年1月1日假設性新增酒店C300752017年1月1日合計平均3555優(yōu)尼華盛國際行政摘要14待建酒店市場定位為了給待建酒店的市場定位及設施規(guī)劃提供專業(yè)意見我們綜合考慮了如下因素酒店的地理位置地形布局武漢市酒店住宿市場供求和定價的動態(tài)變化以及國際品牌酒店開發(fā)的品牌標準通過對武漢酒店市場的實地考察對武漢酒店住宿市場供應及需求現(xiàn)狀的分析以及待建酒店周邊環(huán)境及潛在客源的考察和分析我們建議待建酒店突出自身的區(qū)位及資源優(yōu)勢鄰近武漢市漢口地區(qū)的中心位置毗鄰金融街以及規(guī)劃中的王家墩中央商務區(qū)規(guī)劃建設成為一家重點滿足高端商務客源住宿需求可承辦較大規(guī)模會議需求配有完善餐飲及休閑設施的高檔國際品牌五星級商務酒店注重客房的舒適性宴會會議設施的氣派和先進性同時擁有良好的健身運動與SPA配套設施在待建五星級酒店的品牌定位方面考慮到待建酒店所處位置并假設其靠近的王家墩中央商務區(qū)內(nèi)的規(guī)劃項目能夠如期開發(fā)建設我們認為待建項目有機會定位于國際品牌高端酒店我們認為這種檔次的酒店定位將有利于待建酒店在所在區(qū)域內(nèi)從各個方面獲取商務會展及休閑需求并充分滲透至其競爭市場我們對待建五星級酒店經(jīng)營定位建議如下我們認為待建酒店的最佳市場定位是配有完善休閑娛樂設施的國際品牌高檔商務會議型酒店其成功主要取決于吸引高檔會議需求及高端商務需求的能力考慮到武漢市的整體經(jīng)濟發(fā)展趨勢未來潛在的交通基礎設施建設以及待建酒店周邊區(qū)域主要需求驅(qū)動因素的分布我們對待建酒店的市場定位過程中主要考慮了以下幾方面的因素待建酒店在武漢市漢口地區(qū)所處的中心地理位置交通便利待建酒店將吸引周邊區(qū)域高端商務會議和休閑需求的增長潛力靠近待建地塊的地鐵2號線和地鐵7號線開通以后預計將帶來的大量旅客流動和過夜客房需求隨著武漢市基礎設施的不斷完善將會吸引越來越多的國內(nèi)外旅客待建酒店位于綜合體內(nèi)其中包括住宅酒店和商業(yè)等配套設施對待建酒店定位形成良好的支撐武漢市場目前和未來平均房價的深度和潛在增長以及各個細分市場的價格敏感度待建酒店開業(yè)的同一時期內(nèi)市場上預期的酒店供應增長尤其是其他新建酒店的市場定位及規(guī)模待建酒店與目前市場上其他酒店進一步區(qū)分的機會優(yōu)尼華盛國際行政摘要15相對于建造成本的潛在投資回報客源定位根據(jù)以上酒店的主題定位我們的項目將以商務客源為主導同時利用其獨特的區(qū)位優(yōu)勢武漢核心城區(qū)內(nèi)緊鄰漢口地區(qū)主干道青年路鄰近武漢市金融街及規(guī)劃建設的王家墩中央商務區(qū)突出其會議接待功能吸引來自周邊會展中心當?shù)仄髽I(yè)和政府會議的需求同時分流部分到訪武漢的高端休閑散客客源商務住客以漢口本地的中外企業(yè)為主同時吸納來自漢陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)中外企業(yè)的住宿需求會展住客以所在區(qū)域會展中心企業(yè)會議和政府的高規(guī)格接待會議為主休閑住客待建酒店可吸引部分休閑散客總體而言相比于商務及會議住客預計休閑住宿需求相對較少功能定位1客房舒適設施先進商務客房配備多種類型睡枕手機基座充電器等方便商務住客需求行政樓層結合高檔獨享設施使房客能獲得別樣體驗充分放松2注重餐飲設施多樣性強調(diào)餐飲體驗的概念從當?shù)啬壳笆袌龊臀磥聿惋嬟厔輥砜粗形鞑蛷d還不能滿足客戶的飲食需求應以風味餐廳作為補充3強調(diào)宴會和會議設施的氣派先進和景觀性待建酒店將建成為武漢市的高端五星級酒店并且緊鄰會展中心金融街及規(guī)劃中的王家墩中央商務區(qū)有望吸引當?shù)仄髽I(yè)會議行業(yè)會議以及政府會議會議市場前景開闊同時也為宴會會議設施以及商務和休閑餐飲提供支持點政府商務婚宴等設施使用者往往很關注宴會場所面積的大小設施是否先進氣派是否擁有一定景觀性等待建酒店