BuyHouse-SOP.ppt

1、為自己買間夢(mèng)想中的房子,Jeffish Chang,Agenda,四. 結(jié)語 鏡子對(duì)廁所門容易 造成家裏女主人說話不得體,心情不愉快,引男主人犯桃花17.玄關(guān)隨時(shí)保持乾淨(jìng),太雜亂,財(cái)神是不會(huì)來的喔! 另外玄關(guān)需明朗, 通暢.,二. 商品的考量-風(fēng)水概要,二. 商品的考量-風(fēng)水概要,二. 商品的考量-風(fēng)水概要,八卦吉祥方位盤,白色,藍(lán)色,黃,米,淺咖啡色, 大地色系,卡其色,黃,米,淺咖啡色, 大地色系,卡其色,白色,綠色,綠色,金,金,水,火,土,土,木,木,貴人運(yùn),事業(yè)運(yùn),文昌運(yùn),子 女 運(yùn),愛情運(yùn),健 康 運(yùn),財(cái)運(yùn),名位運(yùn),三. 能力的考量-貸款種類,1.政策性房屋貸款,資料來源 : 土地

2、銀行,1-1.指數(shù)型房屋貸款,利息 = 銀行放款利率 + 加碼利息,1-2.還款方式,a.本息固定攤還,b.本金固定攤還,: 每期還款之本金與利息之總和固定.,1 2 3 4 5 6 7 8,1 2 3 4 5 6 7 8,: 每期還款之本金固定與利息依當(dāng)時(shí)本金換算.,三. 能力的考量-貸款種類,2-1.本息固定之?dāng)傔€計(jì)算方式,年利率 : R, 月利率 : r =R/12, 期數(shù) : p,每期本息定額 = 貸款本金 x 攤還率 = 每期應(yīng)付本金 + 每期應(yīng)付利息 = 每期應(yīng)付本金 + 貸款本金 x 月利率,三. 能力的考量-計(jì)算方式,20,年限,年利率,期別,攤還率,本金,2.3%,1,200

3、,2,3,應(yīng)付本金,應(yīng)付利息,應(yīng)付金額,機(jī)動(dòng)還本,剩餘本金,2-2.用Excel計(jì)算“本息固定之?dāng)傔€方式”,C3公式 =(1+$B3/12)($B$1*12-$A3+1)*$B3/12 /(1+$B3/12)($B$1*12-$A3+1)-1),F3公式 =$D3*$B3/12,G3公式 =$D3*$C3,E3公式 =G3-F3,I3公式 =D3-G3-H3,1,2,3,4,5,6,D4公式 =I3,其餘部分複製公式即可,填入貸款金額,提前機(jī)動(dòng)還款,允許利率變動(dòng),三. 能力的考量-計(jì)算方式,2-3.寬限期限之計(jì)算方法,貸款年限 20年, 寬限 3 年.,= 還款期間共計(jì) 23 年.,期間仍為2

4、0年,三. 能力的考量-計(jì)算方式,2-4.本金固定之?dāng)傔€計(jì)算方式,年利率 : R, 月利率 : r =R/12, 期數(shù) : p,每期本金 = 貸款本金 / p 每期利息 = 當(dāng)期本金 x r,每期本金固定, 利息負(fù)擔(dān)則越來越輕.,三. 能力的考量-計(jì)算方式,2-5.試算,假設(shè)購屋須貸款 520萬, 20年攤還, 寬限期為 3 年.,三. 能力的考量-計(jì)算方式,三. 能力的考量-相關(guān)稅賦,不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)可分為靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種，靜態(tài)稅費(fèi)是指在未移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)的狀態(tài)下所應(yīng)繳納的稅費(fèi)；動(dòng)態(tài)稅費(fèi)是指產(chǎn)權(quán)有所移轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)繳納的稅費(fèi)，其包括種類如右：,資料來源 : 信義房屋,3.相關(guān)稅賦,三. 能力的考量-相關(guān)稅賦,3-1

5、.契稅,不動(dòng)產(chǎn)之買賣、承典、交換、贈(zèng)與、分割或因佔(zhàn)有等原因取得所有權(quán)時(shí)，均應(yīng)購用公定契紙，申報(bào)繳納契稅，但在開徵土地增值稅區(qū)域之土地免徵契稅（契稅條例第二條）,定義,稅率,計(jì)算,契稅稅額契價(jià)稅率,契價(jià)係指契約之價(jià)，為稅捐稽徵機(jī)關(guān)就建物所有權(quán)移轉(zhuǎn)時(shí)，核課契稅之建物全部?jī)r(jià)值，此與房屋之現(xiàn)值稍有不同，其核定價(jià)值之面積範(fàn)圍，除主建物之外，尚包括共同使用及附屬建物面積在內(nèi)；通常是當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)評(píng)價(jià)委員會(huì)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。,三. 能力的考量-相關(guān)稅賦,3-2.印花稅,印花稅是一種憑證稅，凡是書立並使用的憑證（如契約）都要繳納此稅，因此您的不動(dòng)產(chǎn)買賣或贈(zèng)與契約，必須繳納印花稅才具契約效力。,定義,物權(quán)契約貼用稅率

6、為0/00,稅率,計(jì)算,印花稅額公定契約書上之房地總價(jià)0/00,物權(quán)契約之印花稅稅額是依公定契約書上的權(quán)利價(jià)值總額核課，計(jì)算公式如下：,3-3.登記規(guī)費(fèi),申請(qǐng)為土地權(quán)利變更登記，應(yīng)由權(quán)利人按申報(bào)地價(jià)或權(quán)利價(jià)值千分之一 (0/00)繳納登記費(fèi),稅率,三. 能力的考量-相關(guān)稅賦,3-4.地價(jià)稅,就所有權(quán)人在每一直轄市或縣（市）轄區(qū)內(nèi)已規(guī)定地價(jià)之土地公告地價(jià)總額所課的稅。（土地稅法第十五條）,定義,地價(jià)稅採累進(jìn)稅率課稅，其稅率如下表： 地價(jià)總額超過累進(jìn)起點(diǎn)時(shí)，則按下表累進(jìn)課稅： 累進(jìn)起點(diǎn)地價(jià)土地所在之直轄市或縣（市）規(guī)定地價(jià)總額工、礦、農(nóng)用地及免稅地價(jià)總額土地所在之直轄市或縣（市）規(guī)定地價(jià)總面積工、

7、礦、農(nóng)業(yè)用地及免稅地之地價(jià)面積（公畝）7（公畝）,稅率,計(jì)算,應(yīng)課徵稅額申報(bào)地價(jià)持有面積稅率,3-4.地價(jià)稅(cont),開徵期間：每年11月16日至12月15日止 課徵期間：每年一月一日至十二月三十一日，每年徵收一次。 納稅義務(wù)基準(zhǔn)日：為有利徵收稅款義務(wù)人之認(rèn)定，以9月15日為納稅義務(wù)基準(zhǔn)日亦即各年期之地價(jià)稅均以9月15日當(dāng)天土地登記簿所記載之所有權(quán)人或典權(quán)人為納稅義務(wù)對(duì)象,三. 能力的考量-相關(guān)稅賦,三. 能力的考量-相關(guān)稅賦,3-5.房屋稅,凡地面上的房屋，或是能增加房屋使用價(jià)值的建築改良物，都要固定課徵的財(cái)產(chǎn)稅，亦即無論是否為違章建築，只要是房屋或建築改良物者皆一律應(yīng)課徵房屋稅。,定義

8、,開徵期間：每年5月1日至5月31日止 課徵期間：前年七月一日至今年六月三十日,稅率,計(jì)算,應(yīng)課徵稅額房屋現(xiàn)值稅率,三. 能力的考量-相關(guān)稅賦,3-6.總結(jié),四. 結(jié)語,多聽, 多看, 多問, 多計(jì)劃, 找人來看(每個(gè)人看房子的角度不同) 不要輕易做決定, 買房子是一輩子的事 千萬不要被連哄帶騙的訂下房子 聽到只剩幾間, 搞不好幾天後就沒了, 不要急 不是比較價(jià)錢, 而是比較品質(zhì)及是否符合你的需求 不要衝動(dòng), 不要相信樣品屋, 一切以合約白紙黑字為憑 不可以現(xiàn)況交屋, 避免以後有問題時(shí), 建商不處理 四字真言 : 戒急用忍,五. 資料查詢,a.內(nèi)政部營建署 .tw,b

9、.建築技術(shù)規(guī)則 .tw/law/law/lawe-2/b-rule.htm,c.建築管理相關(guān)資訊 .tw,d.營建業(yè)管理資訊系統(tǒng) .tw/br/build/index.htm,e.新竹市地政局 .tw/default.asp,f.新竹縣地政局 .tw,g.苗栗縣地政局 .tw/depart03/index.asp,h.臺(tái)北市土地現(xiàn)值公告 28/house/input_p.asp,i.高雄市土地現(xiàn)值公告 ms3

10、..tw/cquery/camenu_1.php,j.信義房屋網(wǎng)站 .tw/center/tax/tax-b-2.asp,附件,需求的考量,人,1.家裡人口數(shù),2.居民素質(zhì),決定房間數(shù),孝親房, 給老人家住的,未來小孩房間,考慮未來,附近居民,年齡層,老人居多?,農(nóng)民/工人/白領(lǐng)階級(jí),要點(diǎn)一：考慮人的問題,需要準(zhǔn)備幾個(gè)房間?,由於現(xiàn)在上班族幾乎是早上出門, 晚上回家, 因此, 家中常常 沒人在家, 所以, 最擔(dān)心的應(yīng)該是小偷光顧, 所以, 最好不要 住在人口稠密的地區(qū), 尤其是巷道狹小, 房屋之間的距離近.,一.需求的考量-考量的原則,事,1.工作,2.學(xué)校(中小學(xué)),3.市場(chǎng),

11、 商場(chǎng),4.交通便利性,國中,國小,市場(chǎng),黃昏市場(chǎng),醫(yī)院,診所,藥房,餐廳,火車站,捷運(yùn),公車站,食,衣,百貨,商店街,高速公路,育,游泳池,公園綠地,樂,住,行,康,要點(diǎn)二：考慮生活上需求的問題,球場(chǎng),一.需求的考量-考量的原則,時(shí),1.通勤時(shí)間,2.未來發(fā)展,3.年老退休,4.貸款問題,上下班通勤的時(shí)間, 是否可以接受?,地區(qū)未來的發(fā)展性為何?,是否適合養(yǎng)老?,負(fù)擔(dān)的起?,要點(diǎn)三：考慮未來的問題,一.需求的考量-考量的原則,地,1.地區(qū), 地點(diǎn),2.地形, 地貌,3.天然災(zāi)害,4.生活環(huán)境,5.出入通道,新竹/竹北.,平地, 坡地.,颱風(fēng), 雨季, 地震帶, 水土保持, 河川, 地勢(shì),.,

12、白天及晚上都要看, 噪音?工廠?菜市場(chǎng)?,出入的通道是否狹窄?是否為私設(shè)道路?,要點(diǎn)四：考慮地點(diǎn)的問題,12米,6米,若為私設(shè)道路一定要注意路權(quán)使用權(quán)?,一.需求的考量-考量的原則,一.需求的考量-考量的原則,要點(diǎn)四：考慮地點(diǎn)的問題(cont),地震,圖1, 100年來臺(tái)灣所有觀測(cè)到的地震分布,一.需求的考量-考量的原則,要點(diǎn)四：考慮地點(diǎn)的問題(cont),地震,圖2, 規(guī)模大於4.0以上的地震,圖3, 規(guī)模大於6.0以上的地震,圖4, 規(guī)模大於7.0以上的地震,最大的為8.2，1920年發(fā)生在花蓮?fù)夂?一.需求的考量-考量的原則,斷層帶,1.青草湖背斜 位於新竹市南方的青草湖風(fēng)景區(qū)而得名。背

13、斜軸的走向?yàn)楸逼珫|18度，其構(gòu)造高區(qū)在青草湖附近，產(chǎn)少量之天然氣，而向延伸之兩端微微地傾沒。背斜軸兩軸出露之地層為頭嵙山層之砂巖頁巖相及紅土臺(tái)地堆積層，西北翼巖層傾角約1020度間，東南翼則極為平緩，多在5度左右，呈北陡南緩之層態(tài)，為一不對(duì)稱褶皺。青草湖背斜局部地區(qū)為紅土臺(tái)地堆積所覆蓋，礫石層亦有受力褶曲而呈微傾斜，可推測(cè)紅土礫石臺(tái)地沈積之後造山運(yùn)動(dòng)仍持續(xù)進(jìn)行。 2.紅土礫石層底部之不整合構(gòu)造 紅土礫石層之紅土層厚度約12公尺，地形平坦。其下為厚層紅土礫石層，更下層則與頭嵙山層香山相呈交角不整合關(guān)係接觸。 3.新竹斷層 本斷層為一東西走向之逆斷層，推測(cè)分佈在頭前溪流域沖積而成之新竹沖積平原南緣

14、。依目前對(duì)臺(tái)灣第四紀(jì)斷層之研究，本斷層並不屬於第四季可能活動(dòng)斷層之一，其活動(dòng)性的可能極低。 4.新城斷層 為東北走向的逆斷層，其住置約在竹東丘陵區(qū)金山至新城之間。在斷層?xùn)|側(cè)為上新世卓蘭層之一部份，屬斷層昇側(cè)，而於斷層西側(cè)為更新世頭嵙山層香山相及部份非紅土臺(tái)地堆積，屬斷層降測(cè)。,一.需求的考量-考量的原則,斷層帶,要點(diǎn)五：考慮房子的問題(1),物,1.建物種類,2.建物品質(zhì),3.坪數(shù), 房間數(shù),4.車位,5.廚衛(wèi)設(shè)備,獨(dú)棟, 雙併, 連併, 公寓, 社區(qū)型, ,地基, 牆厚, 結(jié)構(gòu), 磁磚, 外觀, ,每個(gè)房間約需3坪以上才舒適.,車位已經(jīng)是必備條件了, 1個(gè)或 2 個(gè)?,需注意廠牌, 可多參考

15、.,若希望朋友多來串門子, 需注意外圍停車問題.,a.小家庭34人 : 3房2廳2衛(wèi), 實(shí)坪約30坪(公寓),b.中型家庭56人 : 4房2廳2衛(wèi), 實(shí)坪約42坪(公寓),a.廚衛(wèi)設(shè)備若不喜歡建商提供的款式, 可更換, 會(huì)退錢,b.有些提供座艙式淋浴, 可沖灑, 360度淋浴, 聽音樂,甚至可以做蒸汽浴; 或者提供按摩浴缸, 這一項(xiàng)就必,須注意浴室空間大小, 浴室坪數(shù)須在 6坪以上.,一.需求的考量-考量的原則,要點(diǎn)五：考慮房子的問題(2),物,7.格局, 方位,8.屋齡, 價(jià)格,9.契約,10.建商商譽(yù),6.視野,高樓視野好, 但風(fēng)大, 地震振幅大.,若為大樓公寓, 須注意低樓層會(huì)比較便宜,

16、 不只是因?yàn)?視野不好, 因?yàn)槟攴菀痪? 管路易因堵塞, 造成其他問題,可參考適合自己命格的格局方位, 若不信.,這些, 盡量不要買西曬, 路沖的房子,屋齡除了房子的老舊問題, 還牽扯到貸款,年限的問題,價(jià)格問題只要自己可以負(fù)擔(dān)就可以.,一切口頭上的保證沒有法律效力, 白紙黑,字寫下來才算數(shù),一定要寫下來,盡量透過各種管道了解建商的商譽(yù),尤其是預(yù)售屋, 須注意建築執(zhí)照, 土地權(quán)狀,一.需求的考量-考量的原則,附件,相關(guān)名詞,相關(guān)名詞,5.虛坪與實(shí)坪?,3.平方公尺與坪數(shù)之換算?,4.地坪,建坪,持分?,7.建蔽率與容積率?,8.地基分類?,6.樓層高度?,1.土地權(quán)狀, 建築執(zhí)照, 使用執(zhí)照?

17、,2.公設(shè)道路與私設(shè)道路?,9.路寬8米到底有多寬?,1.土地權(quán)狀, 建築執(zhí)照, 使用執(zhí)照?,a.土地權(quán)狀：為土地所有人證明,注意建商本身是否持有基地之土地權(quán)狀, 還是與地主合資建屋,b.建築執(zhí)照：政府核準(zhǔn)於基地上蓋房子之執(zhí)照,注意建商必須取得建築執(zhí)照才可以開始預(yù)售,預(yù)售或非成屋一定要看核準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖說, 建商須請(qǐng)建築師設(shè)計(jì), 且經(jīng)縣市政府核準(zhǔn)之設(shè)計(jì)圖 i ) 因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖上有尺寸, 不要相信文宣. ii ) 建材部分也須看設(shè)計(jì)圖上之說明, 文宣的不準(zhǔn). iii) 若小姐面有難色, 或說須先付訂金才可以看沒那回事.,一定要跟小姐要設(shè)計(jì)圖解, 有尺寸的, 就說要跟家長討論!,c.使用執(zhí)照：結(jié)構(gòu)完成,

18、政府堪驗(yàn)後核發(fā)使用執(zhí)照.,必須有使用執(zhí)照才可使用!,相關(guān)名詞,2.公設(shè)道路與私設(shè)道路?,a.公設(shè)道路：土地所有權(quán)為政府所有, 道路之維持成本皆由政府負(fù)擔(dān),b.私設(shè)道路：既有道路, 土地所有權(quán)屬於私人, 須有道路使用權(quán).,公設(shè)道路,私 設(shè) 道 路,由於為社區(qū)之私設(shè)道路, 通常在買屋時(shí)需要持分地權(quán), 因此, 一定會(huì)擁有使用權(quán). 私設(shè)道路有個(gè)缺點(diǎn), 就是未來須支出維修費(fèi)用.,此段道路為非社區(qū)內(nèi)道路, 須注意是否須分?jǐn)偝址? 若無, 須注意使用權(quán).,相關(guān)名詞,3.平方公尺與坪數(shù)之換算?,1 平方公尺 = 0.3025 坪,6m,10m,面積 = 6m x 10m = 60m2 = 60 x 0.302

19、5 = 18.15 坪,相關(guān)名詞,4.地坪,建坪,持分?,a.透天,b.社區(qū)型透天,8m,20m,15m,5m,地坪 = 20 x8x0.3025 = 48.4坪,假設(shè)蓋3層樓 建坪 = 15x5x0.3025x3 = 68.0625坪,18m,6m,30m,12m,6m,12m,會(huì)有兩張土地權(quán)狀 一張 = 12x6x0.3025 = 21.78坪 另外一張(持分) = 18x6x0.3025/6 = 5.445坪,社 區(qū) 道 路,相關(guān)名詞,5.虛坪與實(shí)坪?,通常sales告訴你的有99%都是虛坪.,虛坪=建築物面積 + 公共設(shè)施面積,實(shí)坪=建築物面積,這裡會(huì)有陷阱, 要注意!,a.非社區(qū)型透

20、天 : 須注意地坪與建坪,b.社區(qū)型透天 : 須注意地坪與建坪, 還有持分, 或者公設(shè)面積,c.公寓 : 須注意建坪與公設(shè)面積,相關(guān)名詞,6.樓層高度?,a. 1Fs h1 = 4.2m, else h2 =3.6m,b. 挑空,一樓地板,二樓地板,一樓天花板,h1=4.2m,二樓天花板,h2=3.6m,挑空面積 =15m2, 約4.5坪, 不得超過建坪之1/10,挑空高度 =6m,挑空面積不得超過該樓層之1/3 或 100m2(約30.25坪),-每單位僅能一處挑空,H=6m,Area=4.5坪,h=1.7m,相關(guān)名詞,7.建蔽率與容積率?,相關(guān)名詞,8.地基分類?,地基之形式分淺基礎(chǔ)與深基礎(chǔ)兩種, 一般透天房屋都使用 淺基礎(chǔ), 公寓大樓才使用深基礎(chǔ).,淺基礎(chǔ) : 一般深度不得少於 60 cm,相關(guān)名詞,9.路寬8米到底有多寬?,當(dāng)小姐跟你說 6 米路寬, 8米路寬時(shí), 怎樣計(jì)算或感覺路到底有多寬?,6米,5.5米,8米,7.5米,12米,1,2,3,4,5,6,11.2米,1,2,3,4,5,6,7,8,路邊最好不要停車,可以停單邊, 另外一邊會(huì)車.,兩邊都可以停車, 車道很寬敞, 沒有堵塞問題.,相關(guān)名詞,附件,介紹流程,流程簡(jiǎn)介及注意事項(xiàng),一般流程,1.相見歡,a.外表/車子/名片