工程維修管理制度

1、工程維修管理制度V:1.0 管理制度精選整理工程維修管理制度2020-4-1陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司工程維修管理制度項目管理中心2016年 1 月目錄陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司維修實施細(xì)則錯誤! 未定義書簽附件 1 維修人員不當(dāng)行為處罰標(biāo)準(zhǔn) 錯誤! 未定義書簽附件 2 工程維修時間標(biāo)準(zhǔn) 錯誤 !未定義書簽附件 3 維修聯(lián)系單 錯誤 !未定義書簽附件 4 質(zhì)保期內(nèi)維修任務(wù)推進表 . 錯誤!未定義書簽附件 5 陜西省住宅工程質(zhì)量常見問題專項治理技術(shù)措施錯誤 !未定義書簽。一、住宅工程常見的滲漏問題及治理措施錯誤! 未定義書簽。二、住宅工程常見的裂縫問題及治理措施錯誤! 未定義書簽。三、住宅工程水

2、暖安裝常見問題及治理措施錯誤! 未定義書簽。四、住宅工程電氣安裝常見問題及治理措施錯誤! 未定義書簽。五、住宅工程節(jié)能保溫常見問題及治理措施錯誤! 未定義書簽。文件名稱陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司維修實施細(xì)則編制人審核人批準(zhǔn)人發(fā)布單位工程管理部頁數(shù)共5頁發(fā)布日期2016 年 1月生效日期目的作為工程質(zhì)量保修書的補充文件，提高維修滿意度，保證維修及時性和有 效性，加強現(xiàn)場維修的監(jiān)督管控。適用范圍陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司各項目參建單位名詞解釋甲方陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司 乙方參建總分包單位 總分包單位保修負(fù)責(zé)人各施工單位指定的保修期內(nèi)現(xiàn)場負(fù)責(zé)人 監(jiān)理單位保修負(fù)責(zé)人監(jiān)理單位指定的保修期內(nèi)現(xiàn)場負(fù)責(zé)人

3、 甲方維修工程師甲方在工程保修期內(nèi)指定的現(xiàn)場負(fù)責(zé)人 第三方維修單位因原施工單位維修不及時不合格由甲方指定的第三方維 修單位編制依據(jù)合同建設(shè)工程質(zhì)量管理條例房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法其它國家相關(guān)法律法規(guī)金泰恒業(yè)工程質(zhì)量維修體系標(biāo)準(zhǔn)文件一、保修期限及保修范圍（一）、保修期限質(zhì)量保修期從工程竣工備案之日算起，具體為1. 地基基礎(chǔ)與主體結(jié)構(gòu)工程：設(shè)計文件規(guī)定的合理使用年限；2. 屋面防水、有防水要求的房間（如衛(wèi)生間、洗衣間、廚房等） 、外門窗四周 和外墻面的防滲漏：為 5 年；3. 供熱與供冷系統(tǒng)：為兩個采暖期、供冷期；4. 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程：為 2 年；5. 裝修工程：為 2 年；6

4、. 建筑保溫工程：為 5 年；7. 其他部分：為 2 年。8. 針對以上分部工程質(zhì)保期限，維修后質(zhì)保期按照維修成功并驗收合格之日 起從新計算。（二）、保修范圍：1 、 本合同所包含的所有工程項目、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證、合同條件約談記 錄以及雙方會議紀(jì)要約定等全部內(nèi)容均屬保修范圍；2 、 由于乙方原因造成的工程質(zhì)量缺陷或材料設(shè)備質(zhì)量缺陷問題，造成甲方和 業(yè)主的全部直接和間接損失，由乙方無條件承擔(dān)。所有費用從甲方支付乙 方的任何款項中直接扣除，無需乙方認(rèn)可。二、保修要求保修實施要求，包括但不限于如下內(nèi)容：（ 一） 維修人員管理：1. 總包單位、監(jiān)理單位在保修期內(nèi)必須在現(xiàn)場留有常駐維修人員；2. 各參

5、建總分包單位、監(jiān)理單位需以書面形式向我司指定保修負(fù)責(zé)人，包括 如下內(nèi)容；保修負(fù)責(zé)人姓名公司通訊地址：電話 / 手機：電子郵箱：傳真：以上內(nèi)容若有變動需及時書面知會甲方項目部，否則無法聯(lián)系時，視為乙 方已收到甲方傳達之信息。3. 保修負(fù)責(zé)人代表所屬單位全面負(fù)責(zé)保修期內(nèi)各項保修事務(wù)的對接及實施工 作，包括：現(xiàn)場保修人員管理、鑰匙領(lǐng)用、函件簽收、維修工作聯(lián)系單領(lǐng) 取、保修任務(wù)的實施安排、為甲方客戶服務(wù)中心處理重大投訴、索賠的談 判提供專業(yè)技術(shù)支持、承擔(dān)經(jīng)甲方確認(rèn)并支付予客戶的賠償款等工作。4. 保修負(fù)責(zé)人全權(quán)代表所屬單位處理現(xiàn)場所有事務(wù)，不能以任何理由推脫交 由公司處理。5. 維修人員現(xiàn)場管理規(guī)定：

6、 維修人員必須在規(guī)定或預(yù)約的時間內(nèi)到現(xiàn)場進行相關(guān)維修工作。 維修人員進入業(yè)主家中進行維修，應(yīng)征得業(yè)主同意，不得擅自進入，否則 一切法律后果由乙方承擔(dān)。進入已裝修好的房間（無論客戶是否有人在家）必須穿鞋套，嚴(yán)禁脫鞋入 戶，嚴(yán)禁使用客戶的拖鞋、抹布等物品。 維修過程中，須做好施工作業(yè)區(qū)內(nèi)及周邊的成品保護，業(yè)主家裝修、家具 或其它設(shè)施若由此受損，由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。維修完畢后維修人員必須將施工現(xiàn)場清理干凈，不得有任何遺留物（包括 灰塵），若在維修區(qū)域隨地大小便，甲方一次向乙方罰款 2000-5000 元。維修人員在與業(yè)主溝通交流時，不得使用不文明、不禮貌的語言，嚴(yán)禁與 業(yè)主爭執(zhí)或在業(yè)主家里與其他人員

7、（包括甲方人員、乙方同事及其他施工 單位維修人員）爭執(zhí)。若維修事項有爭議時，需及時反饋現(xiàn)場維修負(fù)責(zé)人或甲方現(xiàn)場管理人員， 不得擅自向業(yè)主講有損甲方的利益及形象的任何言語，嚴(yán)禁同業(yè)主有任何 形式的爭吵。離開維修現(xiàn)場，業(yè)主不在時，必須將所有門窗關(guān)好，水、電開關(guān)關(guān)閉。否 則由此造成的一切后果由乙方承擔(dān)。甲方組織召開工作會議，乙方相關(guān)人員須準(zhǔn)時參加，不得遲到或無故缺席。 維修人員必須服從甲方和物業(yè)服務(wù)中心的其它各項管理規(guī)定。6. 若違反以上 1-5 條規(guī)定， 乙方按照 200-10000 元向甲方支付違約金，相關(guān) 違約金總額將直接從甲方支付給乙方的任何款項中扣除，無須征得乙方同 意。7. 維修人員其他

8、不當(dāng)行為處罰標(biāo)準(zhǔn)詳見維修人員不當(dāng)行為處罰標(biāo)準(zhǔn) （附件1）。（ 二） 維修時間要求：1. 發(fā)生須緊急搶修事故如滲漏水、給排水、供電設(shè)施及線路故障、門窗不能 正常開啟等影響業(yè)主正常生活的情況，乙方接到甲方通知后（以書面、電 話或電子郵件為準(zhǔn)）須 2 小時內(nèi)趕到現(xiàn)場進行維修。2. 具體維修時限以工程維修時間標(biāo)準(zhǔn) （附件 2 ）為準(zhǔn)，一般日常問題維修 時間為 3-7 天， 特殊疑難問題由業(yè)主、物業(yè)、甲方、乙方協(xié)商確定。3. 日常常規(guī)維修任務(wù)，乙方接到甲方的派單后，及時安排維修人員按本協(xié)議 進行維修，并按甲方指定時間完成維修工作。4. 客戶有特殊時間要求的，按客戶要求提前電話預(yù)約，并安排維修；不能按 照

9、客戶要求實施的，應(yīng)在客戶要求的時間內(nèi)主動電話溝通，達成一致，確 定具體時間，并按約定時間上門維修；（ 三） 維修質(zhì)量要求：1. 乙方維修人員應(yīng)對每一個維修任務(wù)認(rèn)真履行保修職責(zé)，工作內(nèi)容包括：上 門查看、業(yè)主溝通、確定方案、過程實施、結(jié)果檢驗、簽單確認(rèn)等。2. 維修方案必須經(jīng)過甲方維修工程師簽字認(rèn)可方可實施。3. 每個維修聯(lián)系單維修完成后需經(jīng)監(jiān)理維修工程師、甲方維修工程師、業(yè)主 驗收簽字，視為該維修項目本次維修完成，所維修項目的保修期限重新由 維修合格之日起計算。4. 維修聯(lián)系單樣表見維修聯(lián)系單 （附件 3）。（ 四） 第三方維修： 若有下列情況之一發(fā)生，甲方將委托第三方施工單位進行維修，由此引

10、起的一 切費用和責(zé)任由乙方承擔(dān)：接到維修通知（以書面、電話或電子郵件為準(zhǔn)）拒不接收； 屬于搶修范圍，無法聯(lián)系到保修負(fù)責(zé)人； 超過維修時限任未完成維修； 對同一位置經(jīng)過兩次維修仍未解決問題的； 因維修人員服務(wù)行為造成業(yè)主強烈投訴；1. 第三方施工單位維修產(chǎn)生的費用由甲方直接從甲方支付給乙方的任何費用 中扣除，無須征得乙方同意。2. 對于涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量事故，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程質(zhì)量管理條理的規(guī) 定，立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報告，采取安全防范措施；由原設(shè)計單位或 具有相應(yīng)資質(zhì)登記的設(shè)計單位提出維修方案，乙方實施保修。（ 五） 附件：1 、 維修人員不當(dāng)行為處罰標(biāo)準(zhǔn)2 、 工程維修時間要求標(biāo)準(zhǔn)3 、

11、 維修聯(lián)系單4 、 質(zhì)保期內(nèi)維修任務(wù)推進表5 、 陜西省住宅工程質(zhì)量常見問題專項治理技術(shù)措施陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司2016 年 1 月 1 日序 號嚴(yán)重 程度維修人員過失行為對維修實施方 扣款備注1紅線區(qū)- 禁令在業(yè)主未留返修鑰匙的情況下非法 入戶（或露臺、陽臺、屋面、私家花 園等）200 元 / 次若由此導(dǎo)致客戶索賠或其他法律 責(zé)任，由維修實施方無條件承擔(dān)2維修人員在客戶家里 （或露臺、 陽臺、 屋面、私家花園等）留下大小便或其 他污物2000 元/ 次若由此導(dǎo)致客戶索賠，所有費用 由維修實施方無條件承擔(dān)3維修人員與業(yè)主溝通交流時， 使用不 文明、不禮貌的語言， 或與業(yè)主爭執(zhí)、 爭吵50

12、0 元 / 次若由此引起客戶強烈投訴按實際情況進行處罰4將業(yè)主房間（或露臺、陽臺、屋面、私家花園等）當(dāng)作材料倉庫1000 元/ 次若導(dǎo)致客戶索賠，所有費用由維修實施方無條件承擔(dān)5維修工人在業(yè)主房間里面（或露臺、陽臺、屋面、私家花園等）休息1000 元/人 . 次若導(dǎo)致客戶索賠，所有費用由維修實施方承擔(dān)6未經(jīng)甲方保修辦允許， 維修人員承擔(dān) 為業(yè)主裝修、改造或提供建筑材料、 搬運垃圾等有償服務(wù)行為2000 元/ 次禁令：若導(dǎo)致客戶索賠或投訴， 所有費用由維修實施方承擔(dān)1黃線區(qū) - 不得 觸犯維修人員未按規(guī)定或預(yù)約的時間內(nèi)到現(xiàn)場進行相關(guān)維修工作100 元 / 次若引起客戶強烈投訴或因為延遲 維修而導(dǎo)

13、致的額外損失，按實際 情況進行處罰2使用客戶洗手間或使用客戶水龍頭 搞個人衛(wèi)生及清潔工具 （即使得到客 戶許可也不允許，洗手除外）200 元/ 人.次若導(dǎo)致客戶索賠或投訴，其他所 有費用由維修實施方承擔(dān)3維修過程中， 未實施維修作業(yè)區(qū)內(nèi)及 周邊的成品有效保護100 元 / 次業(yè)主家裝修、家具其它設(shè)施若由 此受損由維修實施方承擔(dān)賠償責(zé) 任。4維修人員和客戶聊與維修無關(guān)的話題，打探客戶隱私100 元/ 人.次若引起客戶強烈投訴按實際情況進行處罰5維修人員使用客戶的拖鞋、 毛巾等物 品100 元/ 人.次即使得到客戶同意也不允許6未征得業(yè)主同意， 維修人員進入業(yè)主 家中進行維修100 元/ 人.次若

14、導(dǎo)致客戶索賠或投訴，其他所 有費用由維修實施方承擔(dān)7在業(yè)主家里與其他人員 （包括甲方人 員、乙方同事及原施工單位維修人 員）爭執(zhí)，爭吵100 元 / 次8接受客戶任何形式的禮品和饋贈， 包 括飲用水、香煙等100 元 / 次即使客戶主動提出也不允許9在業(yè)主家中進入非維修施工作業(yè)的區(qū)域100 元 / 次若導(dǎo)致客戶索賠或投訴，其他所 有費用由維修實施方承擔(dān)附件 1維修人員不當(dāng)行為處罰標(biāo)準(zhǔn)序 號嚴(yán)重 程度維修人員過失行為對維修實施方 扣款備注10維修人員在業(yè)主家中， 從事與維修工 作無關(guān)的其它事宜200 元 / 次包括：抽煙、看報、打罵嬉鬧等11維修完畢后維修人員未將施工現(xiàn)場 清理干凈，留有遺留物（

15、包括灰塵）100 元 / 次12維修事項有爭議時， 維修人員未及時 反饋現(xiàn)場維修負(fù)責(zé)人或甲方現(xiàn)場管 理人員100 元 / 次13維修人向業(yè)主講有損甲方的利益及形象的任何言語100 元 / 次14維修工人中途離開維修現(xiàn)場， 未提前 向客戶說明情況100 元 / 次15維修工人離開維修現(xiàn)場，業(yè)主不在 時，未將所有門窗關(guān)好，水、電開關(guān) 關(guān)閉100 元 / 次由此造成的其他一切后果由乙方承擔(dān)16進入已裝修好的房間 （無論客戶是否 有人在家）未穿鞋套，脫鞋入戶100 元/ 人.次1黑線區(qū) - 嚴(yán)格 遵守維修人員將在甲方領(lǐng)用的物品丟失50 元 / 次另外需要照價賠償2維修人員在小區(qū)內(nèi)不統(tǒng)一要求著裝、佩帶工

16、牌20 元/ 次敞胸、搭肩，工作服不干凈、不 平整、有油污、破損、褶皺等。3維修人員在小區(qū)里面出現(xiàn)不文明現(xiàn)象20 元/ 次.人維修人員在小區(qū)穿拖鞋、涼鞋、 背心或赤腳、挽胳膊、抽煙、賭 博、喧嘩打架、語言不文明，在 小區(qū)內(nèi)追逐打鬧、在維修現(xiàn)場用 工具比劃、開玩笑等。4乙方維修人員從甲方領(lǐng)用鑰匙， 未按 規(guī)定時間歸還20 元/ 次視具體情況5維修材料、 工具未在指定的地點存放20 元/ 次6維修任務(wù)未按指定時間完成， 且未提 前說明原因50 元 / 次7非作業(yè)時間， 現(xiàn)場維修人員不在指定 區(qū)域休息10 元 / 次8甲方保修辦公室組織召開工作會議， 乙方相關(guān)人員遲到或無故缺席50 元 / 次9乙方

17、維修負(fù)責(zé)人拒簽或拖延簽收甲 方給予乙方的函件、知會等100 元 / 次說明：1. 維修人員過失行為包括但不限于上表所列內(nèi)容，若維修人員有其他過失行為，甲方將參照以上類似條常見房屋問題維修時限備注款進行罰款，若沒有類似條款，甲方將根據(jù)實際情況進行處罰。2. 以上扣款甲方知會乙方后（包括口頭和電話知會）立即生效，并下發(fā)扣款通知單，無需征得乙方書面簽收意見，即可直接從乙方相關(guān)費用中扣除。附件 2工程維修時間標(biāo)準(zhǔn)樓板裂縫3天視工程量大小最多可延長至5天結(jié)構(gòu)類柱梁裂縫10 天沉降、變形裂縫5天視工程量大小最多可延長至7天石材、瓷片面層裂縫5天視工程量大小最多可延長至7天裂縫涂料面層裂縫3-5 天非結(jié)構(gòu)砂

18、漿抹灰層裂縫5天視工程量大小最多可延長至7天類砌體裂縫5-7 天視工程量大小最多可延長至10 天構(gòu)造、節(jié)點裂縫5-7 天視工程量大小最多可延長至10 天沉降裂縫5-7 天視工程量大小最多可延長至10 天空鼓、脫涂料、瓷片、石材、抹灰3天視工程量大小最多可延長至5天落屋面5-7 天視工程量大小最多可延長至10 天外墻5-7 天視工程量大小最多可延長至7天露臺、陽臺、花槽等3-5 天視工程量大小最多可延長至7天門窗、天窗3天視工程量大小最多可延長至5天滲漏廚房、衛(wèi)生間土建3天視工程量大小最多可延長至5天地下室側(cè)壁、擋土墻滲漏5天視工程量大小最多可延長至7天給水管管道明裝1天滲漏管道暗裝2-3 天包

19、括裝修恢復(fù)排水管滲漏1天鏈接件、鎖件1天部品部件門窗類線修管（滲換漏）窗五金21 天設(shè)備井預(yù)埋套更管換滲玻漏璃21-3天天更換鋼化玻璃可延長至 7 天室外地面冒水3天給排水疏通地漏、洗菜盆、洗手盆下水1天預(yù)留水龍頭接口漏水1天更堵頭1天電氣工程線路跳閘、短路、漏電故障1天安裝暗線2天維修空氣開關(guān)、漏電開關(guān)等1天維修電源插座、電話插頭、按鈕開關(guān)1天維修燈具1天維修居家對講系統(tǒng)1天部品部件室外鋼制品生銹、脫焊、脫漆2天欄桿劃傷、脫漆、生銹2 天/ 戶若需更換可延長至 5 天更換型材2-3 天視具體情況可延長至 7 天門窗局部脫漆維修1天門窗大面積脫漆維修2-3 天油漆、脫皮維修1-2 天3天入戶門

20、劃傷、碰痕1-2 天局部、現(xiàn)場維修入戶門10 天情況嚴(yán)重，需更換或返廠維修入戶門變形、起蹺1天現(xiàn)場調(diào)校5-7 天更換或返廠維修入戶門五金配件維修、更換1天附件 3 維修聯(lián)系單業(yè)主房號聯(lián)系方式維修類型【】滲漏【】三防門【】【】電氣工程【】裂縫 【】弱電工程 鋁合金 / 塑鋼門窗 】水暖工程【】其它維修部位問題描述接待時間下單時間物業(yè)客服簽名維修單位發(fā)單時間維修工程師簽名維修方案維修單位負(fù)責(zé)人： 項目維修工程師：維修情況開始維修時實際完成時間間現(xiàn)場維修記錄（由維修單位填寫）維修負(fù)責(zé)人簽名： 日期簽字確認(rèn)欄監(jiān)理單位項目部/物業(yè)維修部物業(yè)客服部業(yè)主簽名備注：附件 4 質(zhì)保期內(nèi)維修任務(wù)推進表（作為錄入明

21、源系統(tǒng)依據(jù)）編號： No.:項目名稱業(yè)主 姓名房號法定交 房日期報修日期年月日時分報修 方式來電 來訪 其他聯(lián)系電話前臺接待通知物管 員時間年月日時分物管員簽名：物管員電話：物管員 到達報修 現(xiàn)場時間年月日時分問題描述現(xiàn)場勘查物業(yè)管理員簽名：年 月 日維修工簽名：年 月 日責(zé)任判定是否屬于質(zhì)保期內(nèi)的維修事項 屬于開發(fā)建設(shè)單位工程質(zhì)量缺陷造成的維修（建設(shè)部 2001 年 88 號令第 33 條） 業(yè)主質(zhì)保期內(nèi)已經(jīng)報修，屬于開發(fā)建設(shè)單位拖延至質(zhì)保期外的維修（ 參考最高人民法院 2003 年 7 號文第 13 條規(guī)定 ） 屬于開發(fā)建設(shè)單位質(zhì)保期內(nèi)正在維修， 延續(xù)至質(zhì)保期外還未完工的維修或者維修結(jié)束

22、后尚未進行項目部、施工單位、物業(yè)和業(yè)主四方驗收的維修 關(guān)于隱蔽工程的維修（參考建設(shè)部 2010 年 165 號文物業(yè)承接查驗辦法第 33 條 規(guī)定）因業(yè)主使用不當(dāng)?shù)仍斐傻木S修，由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任 （參考 09 版陜西省物業(yè)管理條例第 15 條規(guī)定） 因物業(yè)公司日常管理維護不當(dāng)造成的維修，或地產(chǎn)公司和物業(yè)公司雙方擔(dān)責(zé)的維修， 由物業(yè)公司承擔(dān)維修責(zé)任或雙方承擔(dān)維修責(zé)任（參考 07 版國務(wù)院物業(yè)管理條例第 36 條）物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人簽名：年 月 日地產(chǎn)項目部負(fù)責(zé)人簽名：年 月 日責(zé)任接單責(zé)任部門接單年月日維修方案確認(rèn)由維修責(zé)任部門所提報的維修方案 年 月 日，已經(jīng)業(yè)主在書面方案文 稿上簽字確認(rèn)同意

23、。（具體方案可另附書面材料作為本推進表附件存檔備查）業(yè)主簽字：維修過程記錄地產(chǎn)項目部代表簽名：年 月 日 時 分物業(yè)服務(wù)中心代表簽名：年 月 日 時 分維修完畢驗收驗收牽頭單位（維修責(zé)任部門）負(fù)責(zé)人：驗收日期：驗收人項目部代表： 施工隊代表： 物業(yè)代表： 業(yè)主簽名：其他代表簽名：回訪方式電話 入戶 其他回訪人年月日業(yè)主答復(fù)滿意 一般 不滿意回訪日期填表說明：1. 該推進表由物業(yè)服務(wù)中心起始發(fā)出，中心負(fù)責(zé)人簽發(fā)，一式兩份，物業(yè)服務(wù)中心和項目部 各執(zhí)一份，服務(wù)中心指派客服或維修專人跟進。2. 維修結(jié)束，經(jīng)驗收合格后，該推進表項目部自留一份，送客服前臺一份，另一份送物業(yè)公 司品質(zhì)部，以備回訪。附件

24、5 ：陜西省住宅工程質(zhì)量常見問題專項治理技術(shù)措施目錄一、住宅工程常見的滲漏問題及治理措施二、住宅工程常見的裂縫問題及治理措施三、住宅工程水暖安裝常見問題及治理措施四、住宅工程電氣安裝常見問題及治理措施五、住宅工程節(jié)能保溫常見問題及治理措施一、住宅工程常見的滲漏問題及治理措施（一）外窗滲漏 表現(xiàn)形式：外窗框周邊易出現(xiàn)滲水。治理主要措施：外窗制作前必須對洞口尺寸逐一校核，保證外窗框與墻體間有適合的間 隙；外窗進場后應(yīng)對其氣密性能、水密性能及抗風(fēng)壓性能進行復(fù)驗。窗框應(yīng)采用固定片法安裝固定 , 嚴(yán)禁用長腳膨脹螺栓穿透型材固定窗框。 固定片宜為鍍鋅鐵片，鍍鋅鐵片厚度不小于 1.5mm ，固定片應(yīng)一內(nèi)一外

25、交錯布 置，嚴(yán)禁單面固定。窗框與結(jié)構(gòu)墻體間應(yīng)打聚氨酯發(fā)泡膠密封，發(fā)泡前應(yīng)拆除框料保護膜（尤 其是塑料膜），將表面清理干凈，發(fā)泡膠應(yīng)連續(xù)施打，一次成形，填充飽滿。外窗框四周密封膠應(yīng)采用中性硅酮密封膠，密封膠應(yīng)在外墻粉刷涂料前完 成，打膠時要保證基層干燥，施打連續(xù)、飽滿、無裂紋、氣泡，轉(zhuǎn)角處平順、 嚴(yán)密。外窗臺上應(yīng)做出向外的流水斜坡，坡度不小于 10% ，并不得堵塞泄水孔， 內(nèi)窗臺應(yīng)高于外窗臺 10mm 。窗楣上應(yīng)做鷹嘴或滴水槽。外窗排水孔位置、數(shù)量、規(guī)格等應(yīng)根據(jù)窗型設(shè)置，滿足排水要求。 外窗安裝完成后，應(yīng)進行外窗現(xiàn)場淋水見證檢驗，并形成記錄。（二）有防水要求的房間地面滲漏表現(xiàn)形式：地面細(xì)部處理不

26、規(guī)范，易產(chǎn)生漏水、滲水。治理主要措施： 有防水要求的房間樓板混凝土應(yīng)一次澆筑，振搗密實。房間四周應(yīng)與現(xiàn)澆 板同時吊模澆筑混凝土止水臺，高度不小于 200mm 。防水層應(yīng)沿墻四周上翻，高出地面不小于 300mm 。管道根部、轉(zhuǎn)角處、 墻根部位應(yīng)做防水附加層。管道穿過樓板的洞口處封堵時應(yīng)支設(shè)模板，將孔洞周圍澆水濕潤，用高于 原設(shè)計強度一個等級的微膨脹混凝土分兩次進行澆灌、搗實。管道穿樓板處宜 采用止水節(jié)施工法。地漏安裝的標(biāo)高應(yīng)比地面最低處低 5mm ，地漏四周用密封材料封堵嚴(yán)密 門口處地面標(biāo)高應(yīng)低于相鄰無防水要求房間的地面 20mm 。防水層上施工找平層或面層時，應(yīng)做好成品保護，防止破壞防水層。有

27、防 水要求的房間應(yīng)做二次蓄水試驗，即防水隔離層施工完成時一次，工程竣工驗 收時一次，蓄水時間不少于 24 小時，蓄水高度不少于 30mm 。（三）屋面滲漏 表現(xiàn)形式：屋面細(xì)部處理不規(guī)范，易產(chǎn)生漏水、滲水。治理主要措施： 不得擅自改變屋面防水等級和防水材料，確需變更的，應(yīng)經(jīng)原審圖機構(gòu)審 核批準(zhǔn)，圖紙設(shè)計中應(yīng)明確節(jié)點細(xì)部做法。卷材防水屋面基層與女兒墻、山墻、天窗壁、變形縫、煙（井）道等突出 屋面結(jié)構(gòu)的交接處和基層轉(zhuǎn)角處，找平層均應(yīng)做成圓弧形，圓弧半徑應(yīng)符合規(guī)范要求。卷材防水在天溝、檐溝與屋面交接處、泛水、陰陽角等部位，應(yīng)做防水附 加層；附加層經(jīng)驗收合格后，方可進行下一步的施工。天溝、檐溝、檐口、

28、泛水和立面卷材收頭的端部應(yīng)裁齊， 塞入預(yù)留凹槽內(nèi)， 用金屬壓條釘壓固定，最大釘距不應(yīng)大于 450mm ，并用密封材料嵌填封嚴(yán)。伸出屋面的管道、井（煙）道、設(shè)備底座及高出屋面的結(jié)構(gòu)處，應(yīng)用柔性 防水材料做泛水， 其高度不小于 250mm ；管道底部應(yīng)做防水臺， 防水層收頭處 應(yīng)箍緊，并用密封材料封口。屋面水落口周圍直徑 500mm 范圍內(nèi)應(yīng)設(shè)不小于 5% 的坡度坡向水落口， 水落口處防水層應(yīng)伸入水落口內(nèi)部不應(yīng)小于 50mm ，并用防水材料密封。屋面太陽能、消防等設(shè)施、設(shè)備、管道安裝時，應(yīng)采取有效措施，避免破 壞防水層。屋面防水工程完工后，應(yīng)做蓄水檢驗，蓄水時間不少于 24 小時，蓄水最 淺處不少

29、于 30mm ；坡屋面應(yīng)做淋水檢驗，淋水時間不少于 2 小時。（四）散熱器安裝不規(guī)范，散熱器支管滲漏 表現(xiàn)形式：散熱器安裝固定不牢，支管少支架，管件接口易發(fā)生漏水。冷 水試壓完好，正常使用供熱后達到一定溫度時卻又發(fā)生滲漏的現(xiàn)象。治理主要措施：散熱設(shè)備、管材、管件應(yīng)相匹配，并應(yīng)按要求進行檢驗。散熱器支架、托架安裝設(shè)置正確，固定牢固。散熱器支管長度超過 1.5m 時，應(yīng)在支管上安裝管卡； 塑料管應(yīng)在轉(zhuǎn)彎處 安裝管卡，在閥門處安裝固定支架；散熱器支管坡度坡向正確。 隱蔽安裝的采暖管道在地面上應(yīng)標(biāo)明其位置和走向。 散熱器背面與裝飾后的墻內(nèi)表面安裝距離應(yīng)符合設(shè)計或產(chǎn)品說明書要求， 如無要求時， 應(yīng)為 3

30、0mm ，距窗臺不應(yīng)小于 50mm ；距地面高度設(shè)計無要求時， 掛裝應(yīng)為 150 200mm, 衛(wèi)生間散熱器底部距地不應(yīng)小于 200mm, 散熱器排 氣閥的排氣孔應(yīng)向外斜 45 安裝。4.6.1 采用絲接方式連接的管道，套絲時不得出現(xiàn)斷絲、缺絲、亂絲，連接 后外露 2-3 扣，并應(yīng)清理干凈 ,做好防腐處理。4.6.2 采用熱熔方式連接的管道， 管材與管件應(yīng)使用同一廠家材料， 切割管 材應(yīng)平整并垂直于管材軸線，熱熔時操作環(huán)境、加熱溫度、加熱時間及熔焊深 度均應(yīng)嚴(yán)格控制。4.6.3 塑料管道與金屬管道、閥門連接時應(yīng)采用專用工具專用管件。散熱器及配管水壓試驗應(yīng)在逐戶試驗合格的基礎(chǔ)上進行系統(tǒng)試壓。二、

31、住宅工程常見的裂縫問題及治理措施（一）鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板裂縫 表現(xiàn)形式：現(xiàn)澆板易產(chǎn)生貫通性裂縫或上表面裂縫；現(xiàn)澆板外角部位易產(chǎn) 生斜裂縫；現(xiàn)澆板沿預(yù)埋線管易產(chǎn)生裂縫。治理主要措施： 管線應(yīng)盡量布置在梁內(nèi)，當(dāng)樓板內(nèi)需埋置管線時，管線必須布置在上下鋼 筋網(wǎng)片之間，且不宜立體交叉穿越，確需立體交叉的，不應(yīng)超過二層管線。線 管在敷設(shè)時交叉布線處可采用線盒，同時在多根線管的集散處宜采用放射形分 布，盡量避免緊密平行排列，以確保線管底部的混凝土澆筑順利且振搗密實。 當(dāng)兩根以上管并行時，沿管方向應(yīng)增加 4 150 寬 500mm 的鋼筋網(wǎng)片，做到 在應(yīng)力集中部位有雙層布筋。模板支撐系統(tǒng)必須經(jīng)過計算，除滿足強

32、度要求外，還必須有足夠的剛度和 穩(wěn)定性。后澆帶處應(yīng)采用獨立的模板支撐體系，澆筑前和澆筑后混凝土達到拆模強 度之前，后澆帶兩側(cè)梁板下的支撐不得拆除。應(yīng)加強對現(xiàn)澆樓板負(fù)彎矩鋼筋位置的控制。控制負(fù)彎矩鋼筋位置應(yīng)設(shè)置足 夠強度、剛度的通長鋼筋馬凳，馬凳筋底部應(yīng)有防銹措施。雙層上排鋼筋應(yīng)設(shè) 置鋼筋小馬凳，且每平方米不得少于 2 只。在混凝土澆筑時，應(yīng)鋪設(shè)臨時性活動跳板。 預(yù)拌混凝土在運輸、澆筑過程中，嚴(yán)禁隨意加水。 現(xiàn)澆板澆筑時，應(yīng)振搗充分，在混凝土終凝前應(yīng)進行二次壓抹，壓抹后應(yīng) 及時覆蓋和澆水養(yǎng)護?，F(xiàn)澆板養(yǎng)護期間，當(dāng)混凝土強度小于時，不得進行后續(xù)施工。當(dāng)混凝土強 度小于 10Mpa 時，不宜在現(xiàn)澆板上

33、吊運、堆放重物。吊運、堆放重物時，應(yīng)采 取有效措施，減輕沖擊。各類裂縫的處理方法1.9.1 對混凝土中水泥安定性不合格或者水泥不同品種混用發(fā)生化學(xué)反應(yīng)而 導(dǎo)致的破壞性裂縫，須進行徹底處理，即將混凝土打掉重新澆筑。1.9.2 對受力產(chǎn)生的裂縫， 可根據(jù)裂縫出現(xiàn)的原因， 有針對性地采取加固補 強措施。對已影響到結(jié)構(gòu)安全的樓板裂縫，除了沿縫鑿成 V 字形凹槽沖洗干凈，將 環(huán)氧樹脂液用壓力灌入縫內(nèi)封閉外，還要用粘扁鋼或碳纖維布等措施對樓板進 行加固。當(dāng)用碳纖維布加固時，對單條裂縫，除了沿縫粘貼外，還要在垂直于 縫方向按布寬間距粘貼；對相互交叉的多條縫要井字形粘貼，間距同布寬。（布寬 300mm 左右為

34、宜 ）1.9.3 對由溫度、混凝土的收縮、施工等因素引起的非受力裂縫處理如下：1.9.3.1 對于一般混凝土樓板表面的龜裂，可先將裂縫清洗干凈，待干燥后 用環(huán)氧樹脂液灌縫或用表面涂刷封閉。施工中若在終凝前發(fā)現(xiàn)龜裂時，可用抹 壓一遍處理。1.9.3.2 對當(dāng)裂縫較大 （寬度大于 0.2mm） 時，應(yīng)沿裂縫鑿八字形凹槽， 沖洗 干凈后，用 1 ：2 水泥砂漿抹平，也可以采用環(huán)氧膠泥嵌補。 （僅限于縫的數(shù)量 少且非通長、貫通的縫 ）1.9.3.3 對當(dāng)樓板出現(xiàn)裂縫面積較大時，應(yīng)對樓板進行靜載試驗，檢驗其結(jié) 構(gòu)安全性，必要時可在樓板上增做一層鋼筋網(wǎng)片，以提高板的整體性。或在板 面用環(huán)氧樹脂液灌縫封閉

35、（作一層防水也行 ），在板底用碳纖維布粘貼成井字形， 間距同布寬。1.9.3.4 對通長、貫通的危險結(jié)構(gòu)裂縫，裂縫寬度大于 0.2mm 的處理方法 為：除了沿縫鑿成 V 字形凹槽沖洗干凈， 將環(huán)氧樹脂液用壓力灌入縫內(nèi)封閉外， 還要用粘扁鋼或碳纖維布等措施對樓板進行加固。當(dāng)用碳纖維布加固時，對單 條裂縫，除了沿縫粘貼外還要在垂直于縫方向間距布寬粘貼；對相互交叉的多 條縫要井字形粘貼，間距同布寬。 （布寬 300mm 左右為宜 ）1.9.3.5 對通長、貫通與非通長、貫通裂縫共同組成且數(shù)量又多時板底只有 縱橫都粘貼。（二）填充墻裂縫 表現(xiàn)形式：不同基體材料交接部位易產(chǎn)生裂縫；填充墻臨時施工洞口周邊

36、 易產(chǎn)生裂縫；填充墻內(nèi)暗敷線管處易產(chǎn)生裂縫。治理主要措施： 嚴(yán)格控制砌塊的含水率。墻體材料現(xiàn)場存放時應(yīng)設(shè)置可靠的防潮、防雨淋 措施。不同基體材料交接處應(yīng)采取釘鋼絲網(wǎng)等抗裂措施。鋼絲網(wǎng)與不同基體的搭 接寬度每邊不小于 100 mm 。鋼絲網(wǎng)片的網(wǎng)孔尺寸不應(yīng)大于 20mm 20mm ， 其鋼絲直徑不應(yīng)小于 1.2mm ，應(yīng)采用熱鍍鋅電焊鋼絲網(wǎng)，并宜采用先成網(wǎng)后鍍 鋅的后熱鍍鋅電焊網(wǎng)。 鋼絲網(wǎng)應(yīng)用鋼釘或射釘加鐵片固定， 間距不大于 300mm在填充墻上剔鑿設(shè)備孔洞、槽時，應(yīng)先用切割鋸沿邊線切開，后將槽內(nèi)砌 塊剔除，應(yīng)輕鑿，保持砌塊完整，如有松動或損壞，應(yīng)進行補強處理。剔槽深 度應(yīng)保持線管管壁外表面距

37、墻面基層 15mm ，并用 M10 水泥砂漿抹實，外掛 鋼絲網(wǎng)片兩邊壓墻不小于 100mm 。填充墻砌體應(yīng)分次砌筑。每次砌筑高度不應(yīng)超過 1.5m ，日砌筑高度不宜 大于 2.8m ；灰縫砂漿應(yīng)飽滿密實，嵌縫應(yīng)嵌成凹縫，嚴(yán)禁使用落地砂漿和隔日 砂漿嵌縫。填充墻砌筑接近梁板底時， 應(yīng)留一定空間， 至少間隔 14d 后，再將其斜砌 擠緊。當(dāng)砌筑至梁（板）底縫隙較小無法斜砌時，宜采用干硬性 C25 膨脹細(xì)石 混凝土填塞。填充墻砌體臨時施工洞處應(yīng)在墻體兩側(cè)預(yù)留 2 6500 拉結(jié)筋，補砌時應(yīng) 潤濕已砌筑的墻體連接處，補砌應(yīng)與原墻接槎處頂實，并外掛鋼絲網(wǎng)片，兩邊 壓墻不小于 100mm 。消防箱、配電箱

38、、水表箱、開關(guān)箱等寬度預(yù)留洞上的砼過梁，應(yīng)在其線管 穿越的位置預(yù)留孔槽，不得事后剔鑿，其背面的抹灰層應(yīng)滿掛鋼絲網(wǎng)片。（三）墻面抹灰裂縫 表現(xiàn)形式：抹灰墻面易出現(xiàn)空鼓、裂縫。治理主要措施： 抹灰前墻面應(yīng)澆水，澆水量應(yīng)根據(jù)墻體材料和氣溫不同分別控制，并同時 檢查基體抗裂措施實施情況。抹灰面層嚴(yán)禁使用素水泥漿抹面。抹灰砂漿宜摻加聚丙烯抗裂纖維、碳纖 維或耐堿玻璃纖維等纖維材料。必要時，可在基層抹灰和面層砂漿之間增加玻 纖網(wǎng)。如墻面抹灰有施工縫時，各層之間施工縫應(yīng)相互錯開。墻面抹灰應(yīng)分層進行，抹灰總厚度超過 35mm 時，應(yīng)采取加設(shè)鋼絲網(wǎng)等 抗裂措施。三、住宅工程水暖安裝常見問題及治理措施一）管道井內(nèi)

39、管道安裝常見問題表現(xiàn)形式：管道穿樓面處套管高度不一致、套管不正、套管穿管后未用柔 性防水材料進行封堵，管道井內(nèi)未設(shè)置排水地漏。治理主要措施： 管道穿樓面應(yīng)使下端與樓板下端平齊， 套管高出地面 50mm ，并應(yīng)做到套 管與管道同心，套管環(huán)縫應(yīng)均勻，用油麻填塞，外部用膩子或密封膠封堵。管道井內(nèi)宜設(shè)置一個排水地漏。（二）管道立管支架安裝常見問題表現(xiàn)形式 : 支架安裝高度不統(tǒng)一，安裝前未刷防銹漆。 治理主要措施：立管管卡安裝高度距地面為 -1.8m ，2 個以上管卡應(yīng)均勻安裝，同一房間 內(nèi)管卡應(yīng)安裝在同一高度上。支架安裝前應(yīng)除銹并刷防銹漆，竣工前應(yīng)刷面漆。 管道支、托、吊架應(yīng)采用型鋼標(biāo)準(zhǔn)件，嚴(yán)禁使用帶

40、膨脹螺栓的扁鐵支架。 采用角鋼支架的應(yīng)倒角。四、住宅工程電氣安裝常見問題及治理措施（一）電氣豎井內(nèi)電纜橋架安裝不規(guī)范、電氣豎井內(nèi)布線亂 表現(xiàn)形式：電纜橋架穿樓板處未進行防火封堵或用水泥封堵、電氣豎井內(nèi) 電線敷設(shè)亂、尤其是弱電電線管敷設(shè)很亂。治理主要措施：電纜橋架穿樓板處， 四周應(yīng)設(shè)置檔水臺， 高度不低于 50mm ，檔水臺與電纜橋架之間用防火堵料填塞密實。電氣豎井內(nèi)金屬線槽、橋架、密集型母線槽等正常情況下不帶電的金屬外 殼均應(yīng)與接地干線可靠連接。電氣豎井內(nèi)預(yù)留弱電、消防橋架洞口位置時，要精心策劃，便于后期弱電 施工時布線美觀、合理。（二）配電箱安裝不規(guī)范 表現(xiàn)形式：導(dǎo)管隨意進入配電箱、箱內(nèi)布線亂、導(dǎo)線不分色 治理主要措施：