學(xué)校物業(yè)管理典型案例分析

1、學(xué)校物業(yè)管理典型案例分析物業(yè)管理的實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常會(huì)遇見這樣或那樣的疑難問(wèn)題，如何解決此類問(wèn)題，是學(xué)校物業(yè)管理中的一個(gè)難題，為了更好地促進(jìn)學(xué)校物業(yè)管理，我們將下面的案例的評(píng)析提供給大家，希望能對(duì)各地學(xué)校的物業(yè)管理有一定的借鑒作用。由于各地學(xué)校的情況不同，物業(yè)管理的模式不同，因而存在著差異性，解決問(wèn)題也不一定照搬，應(yīng)根據(jù)本校的實(shí)際情況進(jìn)行分析、解決，但必須依據(jù)法律和法規(guī)，超出法律和法規(guī)的做法都是錯(cuò)誤的。一、保安酒后毆打?qū)W生案件某學(xué)校物業(yè)管理中心的兩名保安，外出吃飯，由于喝酒過(guò)量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，強(qiáng)行要一名學(xué)生送倆人回宿舍，學(xué)生沒(méi)有理會(huì)，倆人強(qiáng)行抓住學(xué)生，發(fā)生了糾纏，并且動(dòng)起手來(lái)，倆人

2、將該學(xué)生的眼鏡打碎，傷及眼眉。該學(xué)生被送往醫(yī)院救治，眉骨處縫合 針。事發(fā)后，其他學(xué)生報(bào)告給學(xué)校保衛(wèi)處，校保衛(wèi)處立即將兩位保安人員送往派出所，經(jīng)查屬實(shí)，被拘留審查。物業(yè)管理中心知道此事后，立即由中心主任和主管副主任前往醫(yī)院看望學(xué)生，并表示慰問(wèn)。同時(shí)決定在學(xué)生住院期間，每天負(fù)責(zé)送飯給打傷的學(xué)生。在核實(shí)了事件發(fā)生的情況后，按照規(guī)定，對(duì)兩位保安作出開除的決定，扣罰當(dāng)月工資，罰款 元。學(xué)生家長(zhǎng)得知此事后，由于同處一城，立即向?qū)W校提出要求，賠償傷病和精神損失，還要物業(yè)管理中心作出檢查，否則就要在報(bào)刊上予以曝光，還揚(yáng)言與學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)很熟，一句話就可以讓后勤集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)下臺(tái)等等。針對(duì)此情況，物業(yè)管理中心進(jìn)行了分析，

3、認(rèn)為此事發(fā)生在保安下班后，個(gè)人喝酒過(guò)量所導(dǎo)致的，系個(gè)人行為，與物業(yè)管理中心無(wú)關(guān)，物業(yè)管理中心只是有教育不嚴(yán)的問(wèn)題。為此，不予理會(huì)，仍然每天送飯到醫(yī)院，并且為其熬制雞湯等補(bǔ)養(yǎng)品，悉心照顧著學(xué)生，一直到其出院為止，并為其交付了住院費(fèi)和醫(yī)藥費(fèi)。在這期間，學(xué)生家長(zhǎng)多次威脅，并四處找人，物業(yè)管理中心也沒(méi)有對(duì)其要求作出大的反映，一直拖了近一個(gè)月。最后，學(xué)生家長(zhǎng)提出了讓學(xué)生補(bǔ)考的要求，不再提要物業(yè)管理中心檢查等要求了，物業(yè)管理中心立即聯(lián)系了學(xué)生處，作出了緩考的決定，解決了學(xué)生因傷沒(méi)有參加期末考試的問(wèn)題，此糾紛得到了圓滿解決?！驹u(píng)析】保安打人首先違反了中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例第二十二條第一款“毆打他人，

4、造成輕微傷害的。處以l 天至 天的拘留。”由于毆打部位在臉部，可能會(huì)造成他人留下疤痕，因此構(gòu)成了傷殘罪，依據(jù)枟中華人民共和國(guó)刑法枠第二編分則，第四章侵犯公民人身權(quán)利、民主權(quán)利罪第二百三十四條“故意傷害他人身體的除年以下有期徒刑、拘役或者管制?！钡?，保安系下班后的自己行為，與物業(yè)管理中心無(wú)關(guān)，物業(yè)管理中心不應(yīng)該承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任和法律責(zé)任，但應(yīng)承擔(dān)教育和管理職工的責(zé)任，并且物業(yè)管理中心在處理此事中一直以人道主義出發(fā)，堅(jiān)持為被打?qū)W生送飯，還為其支付了醫(yī)藥費(fèi)和住院費(fèi)，做到了仁至義盡，并以冷處理的辦法，最后解決了問(wèn)題，可以值得借鑒。二、枯枝掉落砸傷行人案某學(xué)校一棵靠近院墻的國(guó)槐的一枝枯枝自行掉落在院墻

5、外，不巧院墻外有一位女同志和愛人經(jīng)過(guò)，正好砸在女同志的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛人給物業(yè)管理中心綠化部打來(lái)電話，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)相符，立即將女同志送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無(wú)大傷，住院休息幾天即可。該女同志向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求， 負(fù)責(zé)醫(yī)療費(fèi)： 補(bǔ)償精神損失費(fèi)； 支付營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等約 元，并提出了附加條件，即已懷孕，如保不住再議。物業(yè)管理中心沒(méi)有表示同意，也沒(méi)有表示不同意，只是說(shuō)先看病，我們請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后再說(shuō)。期間，其多次催促要求答復(fù)，物業(yè)管理中心在咨詢律師后，了解到砸傷行人需要賠償，但可以不賠償精神損失費(fèi)和保證懷孕的胎兒，因此經(jīng)多次談判

6、，達(dá)成了共識(shí)，賠償了醫(yī)療費(fèi) 多元，解決了糾紛?！驹u(píng)析】枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位的問(wèn)題，全部責(zé)任在于物業(yè)管理中心，應(yīng)該賠償。對(duì)于受害者的一些無(wú)理要求，必須持慎重的態(tài)度。該物業(yè)管理中心的做法比較合適，不與其發(fā)生正面的沖突，先了解法律上的規(guī)定，明白了處理的程度后，再與受害人進(jìn)行談判，擺明道理和應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，直至解決了糾紛，同時(shí)物業(yè)管理中心要提高防范意識(shí)，勤修剪枯枝，防止意外事故發(fā)生。三、樓宇玻璃掉落砸壞小車案某學(xué)校一位老師將其小車停放在樓前，中午，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車前擋風(fēng)玻璃上，將擋風(fēng)玻璃砸碎，并劃傷了小車的前蓋。該玻璃系過(guò)道窗戶上的，窗戶是鐵皮鋼窗，年久失修。車主認(rèn)為物業(yè)管理

7、中心對(duì)小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)樓宇負(fù)有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車，應(yīng)當(dāng)予以修理車輛，恢復(fù)小車原貌?！驹u(píng)析】第一要看物業(yè)管理中心是否對(duì)小車負(fù)有保管的責(zé)任。我們有的地區(qū)在管理中對(duì)車輛實(shí)行了保管的責(zé)任，與業(yè)主簽訂了車輛保管合同，收取了車輛保管費(fèi)，形成了事實(shí)上的保管合同關(guān)系。在合同成立的情況下，物業(yè)管理中心就形成了對(duì)保管車輛負(fù)有毀損、丟失的損害責(zé)任。合同法第 條規(guī)定：“保管期間，因保管人保管不善造成物毀損、丟失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無(wú)償?shù)模９苋俗C明自己沒(méi)有重大過(guò)失的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”該物業(yè)管理中心沒(méi)有與業(yè)主簽訂保管合同，也沒(méi)有收取保管費(fèi)用，因此

8、，可以定為無(wú)償?？?，可以不賠償。第二要看物業(yè)管理中心對(duì)掉落的玻璃是否負(fù)有管理責(zé)任。民法通則第 條規(guī)定“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外?！币?guī)定中明確了所有人和管理人的責(zé)任。該玻璃是公共過(guò)道窗戶上的，系物業(yè)管理中心管理的場(chǎng)所，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)盡到一個(gè)管理人應(yīng)當(dāng)盡到的義務(wù)，有責(zé)任去消除這種隱患，盡快地對(duì)窗戶進(jìn)行維修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸壞小車前擋風(fēng)玻璃和前車蓋，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不可推卸的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償車主修理費(fèi)用。四、大風(fēng)刮倒了危樹，砸壞了私人的財(cái)物北京的大風(fēng)天容易

9、發(fā)生刮倒大樹的事件，一場(chǎng)大風(fēng)刮倒了居民區(qū)內(nèi)的一棵粗大的加楊，砸在了二層住戶的玻璃窗上，砸壞了窗戶，砸碎了玻璃，幸好沒(méi)有傷著人。原車輛工程學(xué)院實(shí)驗(yàn)室內(nèi)的一棵大洋槐的一枯枝被風(fēng)刮落，掉在一輛桑塔納車上，砸壞了車的前擋風(fēng)玻璃，幸而也未傷及人。為此，住戶和車主均向物業(yè)管理部門提出索賠，原因是物業(yè)管理部門對(duì)樹木養(yǎng)護(hù)不當(dāng)，應(yīng)賠償一切損失。而物業(yè)管理部門認(rèn)為樹木的折斷是外力的作用，不可預(yù)見。因而不應(yīng)賠償，但是物業(yè)管理部門還是迅速派人維修了住戶的窗戶，并將汽車送往修理廠修理。經(jīng)過(guò)此事，物業(yè)管理部門綠化部立即對(duì)全校的樹木進(jìn)行了檢查，發(fā)現(xiàn)了 棵危險(xiǎn)的樹木，立即以學(xué)校的名義向園林局打了緊急砍伐危樹的申請(qǐng)報(bào)告，并獲得

10、了批準(zhǔn)，消除了安全隱患。此事反映了綠化的養(yǎng)護(hù)管理上還有不細(xì)的問(wèn)題，特別是枯枝砸車事件完全可以避免，因?yàn)榭葜梢砸姷剑灰?xì)加修整就可預(yù)防此事發(fā)生?！驹u(píng)析】亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)未晚。堵住事故發(fā)生的漏洞是物業(yè)管理的關(guān)鍵，只有將事故隱患消滅在萌芽之中，才能保證安全。五、樓上漏水維修費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)？某學(xué)校的住戶蘇某發(fā)現(xiàn)廁所頂棚往下漏水，于是與樓上住戶趙某交涉，要求將廁所的防水再做一遍，并且費(fèi)用要由趙某承擔(dān)，趙某以自家沒(méi)有裝修為由不予理會(huì)，蘇某多次要求解決未果，因此將趙某告上了法庭，但在庭審中由于蘇某的證據(jù)不足而敗訴。于是蘇某將自家的廁所頂棚重新更換。 年 月某日，蘇某家的廁所項(xiàng)棚的面積漏水，蘇某又到趙某家查看

11、原來(lái)暖氣管的閥門被趙某弄壞，大量暖氣水流到地面，造成大量向樓下滲漏。蘇某又向趙某提出更換廁所地磚，重做防水的要求。由于以前的糾紛，上過(guò)法庭，趙某執(zhí)意不肯。于是蘇某找到物業(yè)管理中心，要求給予解決，物業(yè)管理中心了解情況后，又親自到兩家進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)是由于管道多年未修，已經(jīng)腐爛，需要更換，管道系學(xué)校售房給個(gè)人時(shí)承諾由學(xué)校維修的公共部位，因此，維修費(fèi)應(yīng)由學(xué)校支付。物業(yè)管理中心向?qū)W校上報(bào)了申請(qǐng)?？畹膱?bào)告，并經(jīng)批準(zhǔn)，再與兩家協(xié)商后達(dá)成共識(shí)，同意防水重做一次，并使用與原地磚顏色相近的材料，從而解決了兩家的糾紛和矛盾。【評(píng)析】樓上漏水是造成鄰里之間糾紛和矛盾的一個(gè)重要因素，及時(shí)解決漏水問(wèn)題有利于維護(hù)業(yè)主之間

12、和睦共處的關(guān)系。在中華人民共和國(guó)民法通則的第 條明確規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！币虼耍蓸巧下┧a(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛可根據(jù)民法中的過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則來(lái)判定責(zé)任。過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則以過(guò)錯(cuò)為要件，因當(dāng)事人一方的過(guò)錯(cuò)造成的后果，就由過(guò)錯(cuò)者承擔(dān)責(zé)任負(fù)擔(dān)費(fèi)用；沒(méi)有過(guò)錯(cuò)就沒(méi)有責(zé)任，那么費(fèi)用的承擔(dān)就適用公平原則，由雙方公平分擔(dān)。本糾紛由于是學(xué)校承諾的公共部位長(zhǎng)久使用，管道損壞所致，所以應(yīng)由承諾方學(xué)校支付維修費(fèi)用。六、施工現(xiàn)場(chǎng)摔傷學(xué)生要求賠付案某學(xué)校內(nèi)的一

13、個(gè)暖氣井被施工的大車壓壞，需要修建，由于白天行人較多，改在夜晚施工，白天只是將壓壞的井進(jìn)行了圍擋，晚上九點(diǎn)多鐘時(shí)，施工人員剛剛撤去圍擋，放上了施工牌，但還未掛上指示紅燈。一名學(xué)生騎著自行車直奔欲修理的暖氣井而來(lái)，一頭撲倒在地，磕破了手腳，磕掉了兩顆門牙。施工人員立即將學(xué)生送往校醫(yī)院，治療了傷病。事后，該學(xué)生提出了索賠，要求物業(yè)管理部門賠償他的醫(yī)藥費(fèi)和精神損失費(fèi)一萬(wàn)元，同時(shí)該學(xué)生所在系院的領(lǐng)導(dǎo)也找到物業(yè)管理部門，學(xué)生和系院以施工單位沒(méi)指示燈為理由，要求必須賠償。物業(yè)管理部門也以該學(xué)生未看施工牌子理由，拒絕支付。經(jīng)過(guò)反復(fù)協(xié)商，最后施工單位賠償了學(xué)生的醫(yī)藥費(fèi)和 元的營(yíng)養(yǎng)費(fèi)?！驹u(píng)析】施工現(xiàn)場(chǎng)的管理要正

14、規(guī)化，不能隨意，在施工之前一定要有所提示，安裝指示紅燈，防止意外事故發(fā)生。此事件的原因是施工單位圍擋不及時(shí)，未先安裝指示紅燈，才造成了學(xué)生不慎掉入井內(nèi)，受到傷害，施工單位負(fù)有管理責(zé)任，但學(xué)生也有不看指示牌，快速騎車而掉入井內(nèi)。根據(jù)枟建筑法枠第四十四條指出“建筑施工企業(yè)必須依法加強(qiáng)對(duì)建筑安全生產(chǎn)的管理，執(zhí)行安全生產(chǎn)責(zé)任制，采取有效措施，防止傷亡和其他安全生產(chǎn)事故的發(fā)生” ；第四十五條指出“施工現(xiàn)場(chǎng)安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)” 。既然施工單位負(fù)有安全責(zé)任，因此，需要賠償學(xué)生一定的損失。七、一層住戶私自改動(dòng)下水管道，造成二層污水外溢某學(xué)校教工宿舍二層一住戶家的下水往外流污水，住戶將情況報(bào)告給物業(yè)管理部門

15、后，維修人員迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)。此樓雖然是過(guò)去建造的丙級(jí)樓，下水管道時(shí)有堵塞，以前只是一層冒污水，而從未發(fā)現(xiàn)二層也往外冒的現(xiàn)象。為此，檢查了一層的住戶，原來(lái)，一層住戶是學(xué)校剛搬進(jìn)來(lái)的住戶，在裝修中私自將自家的下水另外做了管線，通到了污水井，而將自家的原出水口堵塞住，因而形成了總管道堵塞后，污水從二層住戶往外冒的現(xiàn)象。此問(wèn)題是雖然一層住戶不應(yīng)該私自將下水道改線，但關(guān)鍵的原因還是管線太陳舊，不符合現(xiàn)代生活的要求。根本解決的辦法還是要更換下水總管線。為此，物業(yè)管理公司經(jīng)與學(xué)校協(xié)商從房屋公共維修基金中出資更換了總管線，解決了住戶的下水堵塞問(wèn)題?！驹u(píng)析】根據(jù)枟物業(yè)管理?xiàng)l例枠第五十條規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃

16、建設(shè)的公共建筑和公用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和公用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)” 。住戶私自改變下水管道，并未按照程序報(bào)批，也沒(méi)有告知物業(yè)管理公司，應(yīng)由住戶負(fù)責(zé)，但由于學(xué)校老樓的公用設(shè)施老化，造成一層經(jīng)常堵塞，一層住戶才將下水管道移位。學(xué)校也應(yīng)負(fù)擔(dān)一定的責(zé)任，整改管道才是解決問(wèn)題的根本辦法。八、供暖試壓發(fā)生了異常的案例某學(xué)校進(jìn)行供暖試上壓時(shí)，發(fā)現(xiàn)一實(shí)驗(yàn)室內(nèi)出現(xiàn)了異常，暖氣水從一個(gè)洗手盆往外冒，破壞了整個(gè)打壓工作。物業(yè)管理部門的維修人員立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，原來(lái)該實(shí)驗(yàn)室在裝修時(shí)請(qǐng)校外施工隊(duì)負(fù)責(zé)裝修，校外施工隊(duì)在施工過(guò)程中，私自將洗水池的下水接到了暖氣

17、管上，致使暖氣上壓后，出現(xiàn)往外冒的現(xiàn)象。維修人員立即截?cái)嗔讼滤?，堵住了出水口，暫時(shí)解決了外冒的情況。此事引起了學(xué)校的重視，對(duì)此事做出了通報(bào)，批評(píng)并處罰了該負(fù)責(zé)人，并重申了所有施工必須經(jīng)過(guò)物業(yè)管理部門審批，并由物業(yè)管理部門監(jiān)督施工，以保證質(zhì)量?！驹u(píng)析】此事反映了學(xué)校一部分老師和領(lǐng)導(dǎo)對(duì)裝修問(wèn)題的不重視，私自請(qǐng)無(wú)資質(zhì)的施工單位施工，出現(xiàn)了不應(yīng)該出現(xiàn)的問(wèn)題。按照枟建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例枠規(guī)定，應(yīng)由施工方賠付，但由于實(shí)驗(yàn)室請(qǐng)的是無(wú)資質(zhì)隊(duì)伍，無(wú)法索賠，只能做行政上的處理，關(guān)鍵還應(yīng)提高各級(jí)組織的質(zhì)量意識(shí)和對(duì)建筑法知識(shí)的了解，依法辦事，防止此類問(wèn)題的出現(xiàn)。九、家屬小區(qū)綠地被業(yè)主種植香椿、葡萄等雜樹怎么辦某學(xué)校

18、家屬物業(yè)小區(qū)的綠地近年來(lái)，不斷被一些業(yè)主種植上香椿和葡萄，綠地變成了雜樹林，這些占地的業(yè)主得到了實(shí)惠，每年有所收獲，但卻占用了廣大業(yè)主的綠化用地，頗有微詞。物業(yè)管理中心起初進(jìn)行了勸阻，但收效甚微，一些業(yè)主仍然我行我素，不聽勸告，繼續(xù)收獲著豐收的果實(shí)。物業(yè)管理中心感到有點(diǎn)失控，于是，貼出公告要求在五日內(nèi)自行清除種植的香椿葡萄，逾期將強(qiáng)行解決，再統(tǒng)一恢復(fù)綠地。規(guī)定的期限到了，但仍有部分人未按規(guī)定清除雜樹，為此，物業(yè)管理中心將此情況向城管部門作了匯報(bào)，并提出了恢復(fù)綠地的方案，征得城管部門同意后，物業(yè)管理中心自行動(dòng)手開始對(duì)香椿等雜樹進(jìn)行了清除。清除剛剛開始，就有業(yè)主用電話向城管和園林局進(jìn)行了舉報(bào)，投訴

19、物業(yè)管理中心私自砍伐樹木。園林監(jiān)察人員和城管部門的執(zhí)法人員立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，由于已與城管進(jìn)行過(guò)溝通，他們得知是為恢復(fù)綠地，美化小區(qū)所采取的措施，立即向群眾作了解釋，首先肯定了物業(yè)管理中心規(guī)劃綠地的做法是正確的，同時(shí)指出小區(qū)的綠地是全體業(yè)主共享的資源，還告訴業(yè)主重新規(guī)劃綠地是得到有關(guān)部門同意的，從而得到廣大群眾的擁護(hù)，樹立了物業(yè)管理中心的形象，也為不遵守小區(qū)物業(yè)管理的業(yè)主上了一堂教育課，使得重新規(guī)劃綠地的方案得以實(shí)施。【評(píng)析】業(yè)主私自種植雜樹的現(xiàn)象在學(xué)校的小區(qū)中普遍存在，特別是一層的校園內(nèi)更是屢見不鮮，在改變居住環(huán)境的同時(shí)，還要建立居住文明的再造。小不管則成大亂，對(duì)違規(guī)的苗頭一旦露頭，就要堅(jiān)決制止，

20、否則會(huì)四處滋生，蔓延開來(lái)，造成被動(dòng)的局面，再行解決就不容易了。物業(yè)管理部門一定要利用業(yè)主公約實(shí)行管理和服務(wù)，保障廣大業(yè)主的利益，體現(xiàn)“三個(gè)代表”的思想，一切問(wèn)題就會(huì)迎刃而解。十、寬帶網(wǎng)安裝過(guò)程中的糾紛某物業(yè)管理部門與北京市電信部門簽訂了安裝寬帶網(wǎng)協(xié)議，委托北京市電信部門對(duì)家屬區(qū)內(nèi)的居民住宅樓進(jìn)行安裝寬帶網(wǎng)，在施工中不慎將住戶吳 家的電線打斷，致使該戶電路斷電，事發(fā)后，施工單位進(jìn)行了搶修，并接好了電線，但由于電工的疏忽接反了電線，而該住戶又出差在外，長(zhǎng)達(dá)一個(gè)星期未在此居住，等出差回來(lái)后發(fā)現(xiàn)冰箱未啟動(dòng)，存放里面的食品全部發(fā)臭，而且冰箱已無(wú)法除臭。為此，住戶向物業(yè)管理部門提出了因施工損壞了他的冰箱為

21、理由索賠要求物業(yè)管理部門賠他電冰箱的要求。物業(yè)管理部門以不是施工單位，并以找不到施工單位為理由拒絕賠付。住戶也以不解決此問(wèn)題不交物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)峙?！驹u(píng)析】此事雖是施工單位施工時(shí)造成的，但物業(yè)管理部門也負(fù)著監(jiān)管的責(zé)任，應(yīng)由施工單位負(fù)主要責(zé)任，物業(yè)管理部門負(fù)一定責(zé)任，應(yīng)由兩家共同出資購(gòu)買同樣冰箱，賠付住戶吳 ，才能解決此糾紛。十一、電梯跑出來(lái)的狗嚇了王老太太案一日，居住在某學(xué)校王老太太晨練歸來(lái)正欲乘電梯回家時(shí)，從電梯里竄出一條狗來(lái)，將王老太太嚇了一跳，心跳不已，許久未緩過(guò)神來(lái)。為此，王老太太要求物業(yè)管理部門給予精神損失費(fèi) 元，作為小狗對(duì)她驚嚇的補(bǔ)償。后經(jīng)多次協(xié)商，賠付王老太太 元的精神賠付費(fèi)?！驹u(píng)

22、析】此事反映了物業(yè)管理部門管理上的漏洞，北京市明確規(guī)定，飼養(yǎng)的寵物不得進(jìn)入載人電梯等公用設(shè)施內(nèi)，以妨礙居民的正常生活。而物業(yè)管理部門未張貼告示，讓住戶了解文件精神，也未讓電梯工作人員制止寵物進(jìn)入電梯，因此，物業(yè)管理部門負(fù)有責(zé)任，所以應(yīng)該賠付。十二、辭退員工應(yīng)否補(bǔ)發(fā)賠償金的糾紛某學(xué)校的物業(yè)管理部門保潔部辭退了一名從事垃圾樓裝運(yùn)工作的清潔工，此人已來(lái)學(xué)校工作 余年。 月他到勞動(dòng)局上訪狀告物業(yè)管理部門應(yīng)按勞動(dòng)法賠償他，每年一個(gè)月的補(bǔ)償費(fèi)，工作了 年，應(yīng)付 個(gè)月的補(bǔ)償，其每個(gè)月工資為 元，共應(yīng)補(bǔ)償 元。物業(yè)管理部門以其在上班時(shí)間撿破爛，并經(jīng)保潔部主管多次批評(píng)仍不改正，因而違犯了勞動(dòng)紀(jì)律，所以給予辭退，

23、在辭退時(shí)物業(yè)管理部門還將此決定告訴了本人，還在物業(yè)管理部門內(nèi)發(fā)了通報(bào)，因此不給予賠償。勞動(dòng)仲裁委員會(huì)經(jīng)調(diào)解調(diào)查，情況屬實(shí)，根據(jù)枟勞動(dòng)法枠第 條第二款規(guī)定嚴(yán)重違反勞動(dòng)紀(jì)律按用人單位規(guī)章制度可以解除合同。由于物業(yè)管理部門多次勸告仍違反紀(jì)律，因而予以解除，本人也承認(rèn)并簽字，物業(yè)管理部門又作了告示，所以不予賠償每年一個(gè)月的賠償金?！驹u(píng)析】隨著勞動(dòng)法的貫徹、落實(shí)，勞動(dòng)糾紛將越來(lái)越多，這是擺在學(xué)校物業(yè)管理部門的一道課題，如何解決此類問(wèn)題，關(guān)鍵在于要依法辦事，要堅(jiān)持法律程序，不能隨意開除，必須要有依據(jù)，同時(shí)要根據(jù)要求，予以公示，這是唯一的辦法。十三、拆除私搭亂建小棚的案例某學(xué)校為了規(guī)范校園的環(huán)境，做出了拆除

24、住戶私搭亂建的小棚決定，物業(yè)管理部門進(jìn)行了實(shí)施，某住戶住在頂層，私自在屋頂上搭起了小屋，并且建造時(shí)施工的問(wèn)題還往下滲水，給其他住戶帶來(lái)了不便。于是物業(yè)管理部門對(duì)其私搭的小屋予以了拆除，該住戶不滿，找到律師事務(wù)所，要求與物業(yè)管理部門打官司。一日，該住戶委托的律師找到物業(yè)管理部門，責(zé)問(wèn)為什么拆除該住戶的小屋。物業(yè)管理部門領(lǐng)導(dǎo)回答：根據(jù)建設(shè)部和北京市物業(yè)管理和相關(guān)的法律規(guī)定，物業(yè)的公共部位任何人不得侵占，因?yàn)榉宽斒枪膊糠?，不是一家的地方，如果要使用，必須征得所有的住戶同意才能搭建，而且，往下滲水，妨礙了其他住戶的利益，因此必須拆除。委托的律師感到有道理，一起說(shuō)服了該住戶，未引起爭(zhēng)端?！驹u(píng)析】根據(jù)物

25、業(yè)管理?xiàng)l例第五十一條規(guī)定“業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益” 。由于住戶私自侵占公共部分，損害了其他業(yè)主的利益，所以必須拆除。但也說(shuō)明了物業(yè)管理不只是要依法辦事，而且要做耐心的思想工作，以理服人，使住戶理解物業(yè)管理，支持物業(yè)管理，才能使有關(guān)的政策法規(guī)得以貫徹落實(shí)。十四、拒交停車費(fèi)引起的交通處罰某學(xué)校物業(yè)管理部門對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，其中有一住戶家里有輛小貨車，做運(yùn)輸業(yè)務(wù)，該人過(guò)去經(jīng)過(guò)勞改現(xiàn)已釋放，很不講理，他拒不交停年費(fèi)，物業(yè)管理部門三番五次找他做工作，但就是不交。因此，物業(yè)管理部門通知他，如再不交就不讓他的車進(jìn)入小區(qū)，該住戶稱：如果不讓進(jìn)，就

26、把車堵在大門口。為此，物業(yè)管理部門請(qǐng)教了交通部門，了解到堵塞交通可以用拖車將其拉走。因此，在該住戶不交停車費(fèi)的情況下，拒絕了該車進(jìn)入小區(qū)大門，該住戶就將車堵在了門口，物業(yè)管理部門立即打電話給交通部門，交通隊(duì)來(lái)了拖車將其拖走。該住戶起先認(rèn)為物業(yè)管理部門還會(huì)將車還給他，過(guò)了三天見車未歸還，就著急了，找物業(yè)管理部門要車，物業(yè)管理部門告訴他，你的車是交通隊(duì)拉走的。他更著急了，開始請(qǐng)求物業(yè)管理部門出面幫他要車，最后在物業(yè)管理部門的幫助下，交了罰款要回了貨車，該住戶再也不拒交停車費(fèi)了。【評(píng)析】物業(yè)管理要依靠政府有關(guān)部門的支持，既要講原則，還要講策略。根據(jù)枟中華人民共和國(guó)道路交通管理?xiàng)l例枠第六十六條規(guī)定，“

27、任何單位和個(gè)人未經(jīng)公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，不準(zhǔn)占用道路擺攤設(shè)點(diǎn)、停放車輛、堆物作業(yè)、打棚、蓋房，進(jìn)行集市貿(mào)易和其他妨礙交通的活動(dòng)” 。該住戶將車停發(fā)在非停車場(chǎng)的道路上，應(yīng)該受到處罰，物業(yè)管理公司依靠交通隊(duì)進(jìn)行執(zhí)法，既解決了堵塞道路的問(wèn)題，又教育了住戶，還收齊了停車費(fèi)，一舉三得。十五、投票“價(jià)格線”在百家湖花園首次面向全國(guó)招聘“管家”之后，江蘇省南京市龍江小區(qū) 幢高教公寓的所高校的 戶高級(jí)知識(shí)分子家庭為花明白錢，也通過(guò)招標(biāo)的方式尋找“管家” 。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等 家物業(yè)公司第一次打起了“價(jià)格戰(zhàn)” 。為解決南京高校教師住房困難的全國(guó)重點(diǎn)工程 南京龍江小區(qū) 幢高校公寓于 年

28、 月底交付使用，占地約 萬(wàn)平方米，由南北兩個(gè)區(qū)域組成。龍江高校公寓委托管理期限為 年。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主管理委員會(huì)在此次招標(biāo)中明確提出，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)價(jià)占招標(biāo)總分的一半，標(biāo)書占 分，答辯和企業(yè)信譽(yù)分別占 分。根據(jù) 年 月 日出臺(tái)的枟江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)暫行辦法枠，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)即便是最高的 級(jí)，每月每平方米也就是 元。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格來(lái)。招標(biāo)書發(fā)出后，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細(xì)測(cè)算起自己的成本來(lái)。江蘇愛濤置業(yè)的總經(jīng)理梁蘇拉說(shuō)，南京的物業(yè)管理市場(chǎng)才剛剛啟動(dòng)，老百姓對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)一向

29、頗有意見，這次明確將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，比如愛濤置業(yè)要想在招標(biāo)中獲勝，就要拿出更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格來(lái)，降低一個(gè)收費(fèi)等級(jí)，提高一個(gè)服務(wù)檔次，勢(shì)必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這對(duì)南京的物業(yè)管理行業(yè)無(wú)疑將起到積極的作用。【評(píng)析】南京兩次物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)效果分析 年 月 日，南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進(jìn)行了招投標(biāo)。 年 月 日，南京龍江高教公寓又以招標(biāo)的方式面向社會(huì)選聘“管家” 。最終，兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區(qū)的管理權(quán)。南京市的這兩次招投標(biāo)活動(dòng)推動(dòng)了江蘇，特別是南京市物業(yè)管理市場(chǎng)化的進(jìn)程。暢百花湖

30、花園住宅區(qū)招標(biāo)概況（）物業(yè)標(biāo)的：在建，規(guī)劃建設(shè) ， 萬(wàn)平方米，已建 萬(wàn)平方米，其中別墅 萬(wàn)平方米（已入?。?。物業(yè)類型有別墅、高檔公寓。設(shè)施基本齊全，維修基金基本落實(shí)。物業(yè)管理區(qū)域：一個(gè)。（）招標(biāo)范圍：全國(guó)公開招標(biāo)，公證部門全過(guò)程公證。（）招標(biāo)主體：物業(yè)管理主管部門受開發(fā)商委托，與開發(fā)商共同招標(biāo)并運(yùn)作。（）投標(biāo)方：深圳、上海、江蘇等地的 家物業(yè)管理公司。（）評(píng)委組成：建設(shè)部、北京、上海、深圳及高等院校、開發(fā)商等資深專家 人。（）評(píng)標(biāo)方式：專家綜合評(píng)定，其中信譽(yù)調(diào)查由招標(biāo)辦隨機(jī)抽查評(píng)分。（）評(píng)分類別及權(quán)重：信譽(yù)（ ） 、標(biāo)書（ ） 、答辯（ ）（）公共服務(wù)費(fèi)確定：政府定價(jià)：別墅， 元（月 平方米

31、） ；高檔公寓， 元（月 平方米） 。（）招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：借鑒其他省市經(jīng)驗(yàn)。暢龍江高教公寓招標(biāo)概況（）物業(yè)標(biāo)的：已建 萬(wàn)平方米，南北兩片，即將入住率 附：學(xué)校物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)及典型案例分析以上。物業(yè)類型：經(jīng)濟(jì)適用型普通高層住宅，設(shè)施齊全，但車位、管理用房等不足，落實(shí)了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域?yàn)?個(gè)。（）招標(biāo)范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，公證部門全過(guò)程公證。（）投標(biāo)方：南京地區(qū)省、市屬 家企業(yè)。（）評(píng)委組成：業(yè)主委員會(huì)、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、院校、企業(yè)等資深專家 人。（）評(píng)標(biāo)方式：借鑒工程招標(biāo)方式，無(wú)底價(jià)競(jìng)標(biāo)，專家評(píng)標(biāo)，業(yè)主委員會(huì)最終定標(biāo)，其中信譽(yù)調(diào)查由業(yè)主委員會(huì)隨機(jī)抽查評(píng)分。（）

32、評(píng)分類別及權(quán)重：信譽(yù)（ ） ，標(biāo)書（ ） ，價(jià)格（ ） ，答辯（ ） 。（）公共服務(wù)費(fèi)確定：政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)相結(jié)合，中標(biāo)價(jià)為 元（月 平方米） ，業(yè)主委員會(huì)標(biāo)底價(jià)為 元（月 平方米） 。（）招標(biāo)執(zhí)行依據(jù)：枟中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法枠，并借鑒其他經(jīng)驗(yàn)。暢兩次物業(yè)管理招投標(biāo)的啟示（）物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程需要政府積極引導(dǎo)，規(guī)范行為。從整體上來(lái)看，江蘇省目前物業(yè)管理發(fā)展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發(fā)商壟斷、行業(yè)壟斷的狀況，未形成統(tǒng)一的物業(yè)管理有形市場(chǎng)和無(wú)形市場(chǎng)，不利于生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)。物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)，迫切需要政府從適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，積極培育和完善市場(chǎng)，包括建立物業(yè)管理招投標(biāo)中介

33、服務(wù)機(jī)構(gòu)，在物業(yè)管理培訓(xùn)中增設(shè)招投標(biāo)課程，有步驟地進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)主任培訓(xùn)等。同時(shí)，建立健全物業(yè)管理市場(chǎng)化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則” ，營(yíng)造良好的市場(chǎng)交易環(huán)境。（）增強(qiáng)業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)的作用。百家湖花園物業(yè)管理屬前期物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)，而龍江高教公寓則是以業(yè)主委員會(huì)為招標(biāo)主體，并具體操作招標(biāo)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理市場(chǎng)的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會(huì)成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎(chǔ)。另一方面，隨著住房制度改革的深入，購(gòu)房者對(duì)房屋的增值及附加值要求越來(lái)越高。商品房已從過(guò)去簡(jiǎn)單的區(qū)位、面積、戶型向環(huán)境和服務(wù)延伸。開發(fā)商開始重視自己產(chǎn)品的物業(yè)管

34、理，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)改變“自建自管”狀況，找到了提升產(chǎn)品的新賣點(diǎn)。（）物業(yè)管理企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)強(qiáng)烈。兩次招投標(biāo)活動(dòng)，均引來(lái)數(shù)十家企業(yè)積極參與，踴躍投標(biāo)，共同表現(xiàn)了對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)化的信心和決心。龍江高教公寓是全國(guó)有著特殊意義的住宅區(qū)，工程建設(shè)伊始，國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)就非常關(guān)注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環(huán)境，一流的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。高教公寓具有規(guī)模大，即將入住率高，業(yè)主素質(zhì)高的特點(diǎn)。眾多企業(yè)希望通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使自身經(jīng)營(yíng)上規(guī)模，達(dá)到提升企業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)和品牌的目的。同時(shí)，通過(guò)參與競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)也看到了自身的差距，認(rèn)識(shí)到今天的參與是為了以后走向市場(chǎng)打下基礎(chǔ)。“以人為本”

35、，“以業(yè)主為本” ，為業(yè)主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務(wù)，以其他收益彌補(bǔ)公共服務(wù)費(fèi)的不足，是中標(biāo)企業(yè)共同的想法。（）需要引起重視和改進(jìn)的問(wèn)題： 工程建設(shè)與物業(yè)管理脫節(jié)的現(xiàn)象依然存在。兩個(gè)物業(yè)標(biāo)的，均不同程度存在設(shè)施不足問(wèn)題。如高教公寓自行車停放車位嚴(yán)重不足（設(shè)計(jì)每戶 輛） ，地下進(jìn)出口太小，無(wú)汽車泊位，缺少物業(yè)管理用房，垃圾中轉(zhuǎn)困難等問(wèn)題，給物業(yè)管理帶來(lái)先天不足的遺憾。 物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，其招投標(biāo)不同于工程、設(shè)備招投標(biāo)。評(píng)標(biāo)應(yīng)側(cè)重企業(yè)的信譽(yù)、業(yè)績(jī)和標(biāo)書中的方案質(zhì)量、答辯的應(yīng)變能力等，而將公共服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)單列作為評(píng)分類別，其權(quán)重不宜超過(guò) 。 物業(yè)管理采取招投標(biāo)的市場(chǎng)化運(yùn)作，其公共

36、服務(wù)費(fèi)價(jià)格應(yīng)由市場(chǎng)調(diào)節(jié)形成，政府不宜定價(jià)或過(guò)多限制。下面是贈(zèng)送的中秋節(jié)演講辭，不需要的朋友可以下載后編輯刪除！謝謝中秋佳節(jié)演講詞推薦中秋,懷一顆感恩之心老師們，同學(xué)們：秋濃了，月圓了，又一個(gè)中秋要到了!本周日，農(nóng)歷的八月十五，我國(guó)的傳統(tǒng)節(jié)日中秋節(jié)。中秋節(jié)，處在一年秋季的中期，所以稱為“中秋”，它僅僅次于春節(jié)，是我國(guó)的第二大傳統(tǒng)節(jié)日。中秋的月最圓，中秋的月最明，中秋的月最美，所以又被稱為“團(tuán)圓節(jié)”。金桂飄香，花好月圓，在這美好的節(jié)日里，人們賞月、吃月餅、走親訪友無(wú)論什么形式，都寄托著人們對(duì)生活的無(wú)限熱愛和對(duì)美好生活的向往。中秋是中華瑰寶之一，有著深厚的文化底蘊(yùn)。中國(guó)人特別講究親情，特別珍視團(tuán)圓，

37、中秋節(jié)尤為甚。中秋，是一個(gè)飄溢親情的節(jié)日;中秋，是一個(gè)彌漫團(tuán)圓的時(shí)節(jié)。這個(gè)時(shí)節(jié)，感受親情、釋放親情、增進(jìn)親情;這個(gè)時(shí)節(jié)，盼望團(tuán)圓、追求團(tuán)圓、享受團(tuán)圓這些，都已成為人們生活的主旋律。同學(xué)們，一定能背誦出許多關(guān)于中秋的千古佳句，比如“舉頭望明月，低頭思故鄉(xiāng)”、“但愿人長(zhǎng)久，千里共嬋娟”、“海上生明月，天涯共此時(shí)”這些佳句之所以能穿透歷史的時(shí)空流傳至今，不正是因?yàn)槲覀內(nèi)祟愑兄墓餐拍顔帷Ｖ星镒蠲朗怯H情。一家人團(tuán)聚在一起，講不完的話，敘不完的情，訴說(shuō)著人們同一個(gè)心聲：親情是黑暗中的燈塔，是荒漠中的甘泉，是雨后的彩虹中秋最美是思念。月亮最美，美不過(guò)思念;月亮最高，高不過(guò)想念。中秋圓月會(huì)把我們的目光和思念傳遞給我們想念的人和我們牽掛的人，祝他們沒(méi)有憂愁，永遠(yuǎn)幸福，沒(méi)有煩惱，永遠(yuǎn)快樂(lè)! 一、活動(dòng)主題：游名校、賞名花，促交流，增感情二、活動(dòng)背景：又到了陽(yáng)春三月，陽(yáng)光明媚，微風(fēng)吹拂，正是踏青春游的好時(shí)節(jié)。借春天萬(wàn)物復(fù)蘇之際，我們?nèi)嗑奂谝黄?，彼此多一點(diǎn)接觸，多一點(diǎn)溝通，共話美好未來(lái)，與此同時(shí)，也可以緩解一下緊張的學(xué)習(xí)壓