重慶市沙坪壩區(qū)三峽廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查與分析70p

1、重慶大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)重慶市沙坪壩區(qū)三峽廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查與分析學(xué)生：學(xué)號(hào)：指導(dǎo)教師：專(zhuān)業(yè)：學(xué)院二 O 一一年六月Graduation Design ofThe research and analysis of commercial property market in Three Gorges Square Shapingba District of ChongqingUndergraduate:Supervisor:Major:Faculty ofJune 2011摘要本文通過(guò)對(duì)重慶市沙坪壩三峽廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和綜合分析， 給炫地購(gòu)物中心招商方提出商場(chǎng)商業(yè)組合建議。 首先根據(jù)重

2、慶市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)沙坪壩區(qū)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)作出判斷； 然后對(duì)三峽廣場(chǎng)商業(yè)環(huán)境進(jìn)行了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，包括居民消費(fèi)特征與消費(fèi)習(xí)慣、商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、商圈經(jīng)營(yíng)狀況等，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)文獻(xiàn)資料查詢(xún)法、電話咨詢(xún)法、業(yè)主詢(xún)問(wèn)法、問(wèn)卷調(diào)查法等市場(chǎng)調(diào)研方法，分析得出其潛在和缺少的商業(yè)物業(yè)，并提出業(yè)態(tài)組合建議；最后對(duì)商圈各百貨大樓商業(yè)進(jìn)行綜合對(duì)比分析，給炫地招商決策者提出理性的建議，以期達(dá)到更大的收益。關(guān)鍵詞：商業(yè)物業(yè)，市場(chǎng)調(diào)查，市場(chǎng)分析，三峽廣場(chǎng)ABSTRACTThis article proposes business combination proposed mall to the investment deci

3、sion-makers of Xd-xuandi Shopping Center, which is based on the Three Gorges Square Shapingba commercial property to conduct market research and comprehensive analysis. Firstly, the future trends of Shapingba District is judged according to the macroeconomic environment in Chongqing ; Then conduct a

4、 detailed market research to the business environment of the Three Gorges Square, including consumer characteristics and consumption habits, the distribution of commercial properties, businesses operatingconditions, etc, use network literature inquiry method, telephone consultation method, the owner

5、s asked, questionnaire Survey and other market research methods, analysis the missed and potential commercial properties, and put forward format portfolio proposals; Finally, comprehensive comparative analysis of the business district, and make rational recommendations to investment decision makers

6、to achieve greater benefits.Key words: Commercial property, market research, market analysis, the Three Gorges Square目錄摘要.IABSTRACT.II目錄 .III1. 引言 .11.1調(diào)研背景 .11.2調(diào)研目的及意義 .11.3報(bào)告寫(xiě)作思路 .12. 調(diào)查方案說(shuō)明 .22.1調(diào)查內(nèi)容 .22.2調(diào)查方法 .22.3調(diào)查時(shí)間及工作安排 .32.4調(diào)查具體任務(wù)分工 .32.6調(diào)查費(fèi)用預(yù)算 .43. 商業(yè)宏觀背景研究 .63.1重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 .63.2重慶市主城區(qū)商業(yè)環(huán)境概

7、況 .73.3沙坪壩區(qū)概況 .103.4沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況分析 .113.5沙坪壩區(qū)商業(yè)規(guī)劃 .133.5.1 國(guó)家政策 .133.5.2 三峽廣場(chǎng)改造工程 .133.6商業(yè)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) .154沙坪壩三峽廣場(chǎng)消費(fèi)群體研究 .164.1消費(fèi)規(guī)模 .164.2消費(fèi)層次構(gòu)成分析 .164.3消費(fèi)群特征及消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查.174.3.1 消費(fèi)群特征 .174.3.2消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查 .194.3.3炫地消費(fèi)滿(mǎn)意調(diào)查 .224.4主力消費(fèi)群體特征總結(jié) .255.三峽廣場(chǎng)商圈調(diào)查.265.1沙坪壩商圈概述 .265.2三峽廣場(chǎng)商圈商業(yè)物業(yè)調(diào)查 .265.2.1商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) .265.2.2經(jīng)營(yíng)商品結(jié)構(gòu) .275.

8、3商圈經(jīng)營(yíng)狀況 .285.3.1人流量、車(chē)流量 .285.3.2聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn) .285.3.3租售價(jià)格 .295.3.4租售率 .295.3.5單位面積銷(xiāo)售額 .295.3.6輻射范圍 .295.3.7主力消費(fèi)人群 .305.3.8商圈飽和度 .305.4商圈主要百貨商場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析.305.4.1商圈主要百貨商場(chǎng)概述 .305.4.2商圈主要百貨商場(chǎng)簡(jiǎn)介 .315.4.3商圈主要百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況.415.5小結(jié) .456. 招商分析和招商建議 .476.1炫地購(gòu)物中心簡(jiǎn)介 .476.1.1地理位置 .476.1.2炫地裝修情況 .476.1.3XD 炫地內(nèi)部交通及配套 .486.2 XD 炫地原

9、商業(yè)布局與現(xiàn)狀布局情況對(duì)比分析.486.2炫地的 SWOT 分析 .506.3XD 炫地招商建議 .526.3.1XD 炫地發(fā)展方向 .526.3.2XD炫地商業(yè)規(guī)劃 .536.3.3XD炫地招商建議 .53參考文獻(xiàn)： .55附錄 A ：沙坪壩商圈炫地購(gòu)物中心滿(mǎn)意度調(diào)查問(wèn)卷.56附錄 B ：三峽廣場(chǎng)各商場(chǎng)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)表 .581.引言1.1 調(diào)研背景炫地購(gòu)物中心欲對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行重新定位，對(duì)該商場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新整合，并制定新的招商計(jì)劃，使炫地在沙坪壩三峽廣場(chǎng)擁有更高的知名度，占據(jù)更高的市場(chǎng)地位，贏得更多的市場(chǎng)份額。本人于2011 年 3 月 2 日接受其管理員委托，對(duì)重慶市宏觀商業(yè)環(huán)境，三峽廣場(chǎng)主

10、要百貨大樓商業(yè)物業(yè)進(jìn)行調(diào)研，并分析研究得出招商業(yè)態(tài)調(diào)整建議。本次調(diào)研及報(bào)告完成時(shí)間歷時(shí)3 個(gè)月。1.2 調(diào)研目的及意義本次調(diào)研目的是基于對(duì)重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)，重慶市主城區(qū)商業(yè)環(huán)境概況，沙坪壩區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)走向，沙坪壩商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的分析，結(jié)合實(shí)地調(diào)查得出的商圈主要百貨大樓商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀，挖掘出三峽廣場(chǎng)潛在的和缺少的商業(yè)物業(yè)，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查分析和炫地購(gòu)物中心自身特性，最終給炫地購(gòu)物中心提出招商建議，以提高其出租率，實(shí)現(xiàn)其更大的收益。本次調(diào)研的意義在于通過(guò)對(duì)調(diào)研得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析結(jié)合炫地購(gòu)物中心本身特性，選定招商商鋪組合方案，調(diào)查方法為網(wǎng)絡(luò)收集資料法，實(shí)地考察法，調(diào)查問(wèn)卷法，電話咨詢(xún)法等。得出的結(jié)論較為

11、科學(xué)，可以給招商決策者理性的建議，規(guī)避一定的盲目招商所帶來(lái)的收益風(fēng)險(xiǎn)。1.3 報(bào)告寫(xiě)作思路調(diào)查對(duì)象討論、確定調(diào)研方法討論、確定調(diào)調(diào)調(diào)調(diào)研工作實(shí)施，實(shí)地調(diào)研研研研背目過(guò)調(diào)研結(jié)景的程論資料整理歸納綜合對(duì)比分析2.調(diào)查方案說(shuō)明2.1 調(diào)查內(nèi)容商業(yè)宏觀背景研究。包括重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)分析，重慶市主城區(qū)商業(yè)環(huán)境概況，沙坪壩區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析，沙坪壩區(qū)域規(guī)劃等。沙坪壩三峽廣場(chǎng)消費(fèi)群體情況。包括消費(fèi)者規(guī)模、消費(fèi)層次構(gòu)成、消費(fèi)群特征及消費(fèi)習(xí)慣。沙坪壩三峽廣場(chǎng)現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)。對(duì)三峽廣場(chǎng)步行街的現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)（百貨大樓商鋪為主）特性進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)深入調(diào)查，內(nèi)容包括：1）財(cái)務(wù)特性：每平米租金或售價(jià)；租金折扣方案及其他財(cái)務(wù)條件；可用于

12、出租的面積；租賃期限要求；物業(yè)管理費(fèi)；水電費(fèi)等。2）建筑特性：建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型；建筑面積；可分割性；智能化水平；裝修水平；內(nèi)部交通設(shè)計(jì)；空調(diào)等設(shè)備情況等。3）地點(diǎn)特性：停車(chē)設(shè)施條件（地上地下車(chē)位數(shù)、收費(fèi)水平、智能化水平）；配套設(shè)施（銀行、商務(wù)中心、展覽廳等）；對(duì)外交通設(shè)計(jì)；景觀質(zhì)量。4）環(huán)境特性：與主干道、交通樞紐和設(shè)施的接近程度；公交線路及站點(diǎn)距離；周邊配套設(shè)施類(lèi)型和距離；日間行人密集程度等。5）現(xiàn)有租戶(hù)或業(yè)主情況：經(jīng)營(yíng)戶(hù)數(shù)、面積、商業(yè)類(lèi)別、所在樓層等。視時(shí)機(jī)進(jìn)行租戶(hù)、業(yè)主訪問(wèn)。6）現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)的其他情況。2.2 調(diào)查方法網(wǎng)絡(luò)收集文獻(xiàn)資料法。通過(guò)在網(wǎng)絡(luò)上收集資料的方法，獲取關(guān)于重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況

13、，重慶市商業(yè)環(huán)境，沙坪壩交通狀況、人流量車(chē)流量、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、政府政策規(guī)劃、三峽廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)分布圖等基本信息。走訪和電話訪問(wèn)法。通過(guò)走訪和電話訪問(wèn)，從各商業(yè)百貨大樓物業(yè)管理公司處獲取三峽廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)具體數(shù)據(jù)（重點(diǎn)是獲取每一商鋪的租金或售價(jià)及物管費(fèi)）；從各商鋪經(jīng)營(yíng)者或業(yè)主處獲取主力商家面積、租金、售價(jià)、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、經(jīng)營(yíng)狀況、租賃期限等信息。調(diào)查問(wèn)卷法。通過(guò)調(diào)查問(wèn)卷的方法從沙坪壩消費(fèi)者處獲取消費(fèi)者基本信息、消費(fèi)習(xí)慣、三峽廣場(chǎng)缺少的商品種類(lèi)等信息。2.3 調(diào)查時(shí)間及工作安排表 2.1進(jìn)度安排序號(hào)課題工作內(nèi)容時(shí)間（起止周數(shù)）1理論知識(shí)準(zhǔn)備、制定調(diào)查計(jì)劃、準(zhǔn)備調(diào)查表格1 周至 3 周2

14、現(xiàn)場(chǎng)初步調(diào)查第 4周至 6 周3調(diào)查數(shù)據(jù)資料整理第 7周4現(xiàn)場(chǎng)重點(diǎn)調(diào)查第 8周至 10 周5調(diào)查數(shù)據(jù)資料整理、完善第 11周至 12 周6初稿完成第 13周7補(bǔ)充調(diào)查第 14周8調(diào)查報(bào)告完成、提交第 15周2.4 調(diào)查具體任務(wù)分工表 2.2序號(hào)課題工作內(nèi)容負(fù)責(zé)人理論知識(shí)準(zhǔn)備、制定調(diào)查計(jì)劃共同完成1商業(yè)物業(yè)調(diào)查表共同完成準(zhǔn)備調(diào)查表格商場(chǎng)各樓層業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)表張燕客流量、車(chē)流量統(tǒng)計(jì)表徐曉敏2現(xiàn)場(chǎng)初步調(diào)查共同完成重百大樓張燕新世紀(jì)大樓張燕3調(diào)查數(shù)據(jù)資料整理王府井百貨張燕嘉茂購(gòu)物中心徐曉敏煌華新紀(jì)元徐曉敏炫地大樓徐曉敏4現(xiàn)場(chǎng)重點(diǎn)調(diào)查共同完成5重百大樓張燕調(diào)查數(shù)據(jù)資料整理、新世紀(jì)大樓張燕完善王府井百貨張燕嘉茂

15、購(gòu)物中心徐曉敏煌華新紀(jì)元徐曉敏炫地大樓徐曉敏1引言共同完成2調(diào)查方案說(shuō)明張燕3商業(yè)宏觀背景研究共同完成6初稿撰寫(xiě)4沙坪壩三峽廣場(chǎng)消費(fèi)群體研張燕究5三峽廣場(chǎng)主要商場(chǎng)調(diào)查分析徐曉敏6招商分析及招商建議共同完成重百大樓張燕新世紀(jì)大樓張燕王府井百貨張燕7補(bǔ)充調(diào)查嘉茂購(gòu)物中心徐曉敏煌華新紀(jì)元徐曉敏炫地大樓徐曉敏報(bào)告修改共同完成8調(diào)查報(bào)告完成共同完成2.6 調(diào)查費(fèi)用預(yù)算表 2.3費(fèi)用清單詳細(xì)內(nèi)容費(fèi)用預(yù)算（單位：元）調(diào)查問(wèn)卷打印費(fèi)0.1元/ 頁(yè)*200 頁(yè)20調(diào)查表格打印費(fèi)0.1元/ 頁(yè)*10頁(yè)1報(bào)告打印費(fèi)0.1元/ 頁(yè)*70頁(yè)*5 本35通訊費(fèi)50 元 *2100其他費(fèi)用初稿打印費(fèi)等20費(fèi)用總計(jì)1763.

16、商業(yè)宏觀背景研究3.1 重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市概況重慶市幅員面積 8.24 萬(wàn)平方公里，下轄 19 區(qū)、 21 個(gè)縣，是中國(guó)目前行政轄區(qū)最大、人口最多、管理行政單元最多的特大型城市。主城區(qū)包括渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū)、巴南區(qū)等 9 個(gè)行政區(qū)。重慶市發(fā)展： 2007 年，重慶成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)；2008 年，內(nèi)陸唯一的保稅港區(qū) - 重慶兩路寸灘保稅港區(qū)成立； 2010 年，內(nèi)陸第一個(gè)，國(guó)內(nèi)最大的綜合保稅區(qū) - 重慶西永保稅區(qū)獲批成立； 2010 年，繼上海浦東新區(qū)，天津?yàn)I海新區(qū)之后，我國(guó)第三個(gè)副省級(jí)國(guó)家級(jí)新區(qū)重慶兩江新區(qū)正式成立；2011 年，

17、繼長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海之后，成渝經(jīng)濟(jì)圈獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的 第四極 正式形成。主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)人口及城鎮(zhèn)化率： 2010 年末重慶市常住人口為2884.62 萬(wàn)人，與上年相比，增加 25.62 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 0.90%，其中主城區(qū)常住人口749.31 萬(wàn)人。重慶全市城鎮(zhèn)人口 1534.15 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率53.21%。財(cái)政收入： 2010 年重慶市地方財(cái)政收入完成1991 億元，較上年同期增幅達(dá)到70.8%。全年民生支出887 億元。GDP：2010 年 7894.24 億人民幣（中西部地區(qū)所有城市第一名），較上年增長(zhǎng)17.1%, 排名全國(guó)第二。人均GDP4193.79美元。社會(huì)消費(fèi)

18、品零售總額： 2010 年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成2878.04 億元，同比增長(zhǎng)19%。政府政策1）國(guó)家政策：十二五規(guī)劃中指出要堅(jiān)持把經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向。構(gòu)建擴(kuò)大內(nèi)需長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)向依靠消費(fèi)、投資、出口協(xié)調(diào)拉動(dòng)轉(zhuǎn)變。今后五年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是：經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)7%，城鎮(zhèn)新增就業(yè) 4500 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 5%以?xún)?nèi)，價(jià)格總水平基本穩(wěn)定，國(guó)際收支趨向基本平衡，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益明顯提高。2） 重慶市政策：重慶市十二五規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展把推動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的戰(zhàn)略重點(diǎn)。建設(shè)長(zhǎng)江上游地區(qū)金融中心，建設(shè)國(guó)家級(jí)

19、物流樞紐城市，打造西部地區(qū)的國(guó)際物流中心。 建設(shè)西部消費(fèi)之都， 包括建設(shè) “會(huì)展之都”、“購(gòu)物之都”、“美食之都”、“旅游名城”、“文化之都”，并實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額年平均增長(zhǎng) 16%左右，力爭(zhēng)突破 6000 億元?；A(chǔ)設(shè)施整體功能提升上檔、服務(wù)業(yè)發(fā)展要上量提速。小結(jié)：1 ）從城市化率的高低來(lái)看，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到 30% 后，城市化就進(jìn)入快速或較快發(fā)展時(shí)期，而當(dāng)城市化率達(dá)到 70%以后，就進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)期。我市目前城市化率為53.21%，處于快速發(fā)展時(shí)期，故重慶市城市化進(jìn)程還有廣闊的空間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不可估量。2）十二五規(guī)劃的方針、 重點(diǎn)內(nèi)容上可以看出國(guó)家、 重慶市將進(jìn)一

20、步擴(kuò)大區(qū)域、城鄉(xiāng)消費(fèi)。重慶市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以?xún)?nèi)向型為主，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的整體提升和服務(wù)業(yè)的提速，重慶市經(jīng)濟(jì)將迎來(lái)新的快速發(fā)展。3.2 重慶市主城區(qū)商業(yè)環(huán)境概況城市布局結(jié)構(gòu)為更好地維護(hù)和發(fā)展重慶特有“多中心組團(tuán)式”布局結(jié)構(gòu)，規(guī)劃提出了“一城五片、多中心組團(tuán)式”空間結(jié)構(gòu)。 “五片”指中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)。“多中心”為一個(gè)城市中心和六個(gè)城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶 CBD地區(qū)，六個(gè)城市副中心由上輪總體規(guī)劃中的觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)及新增的茶園、西永中心區(qū)組成。都市區(qū)的城市交通公共交通：規(guī)劃建立以大運(yùn)量快速軌道交通為骨干，地面快速公交和普通公交為主體，其他

21、公交方式為輔助，多種方式并存，且有效銜接的公共交通系統(tǒng)。軌道交通：規(guī)劃以主城區(qū)綜合交通規(guī)劃中的“一環(huán)六線”軌道線網(wǎng)為基本線網(wǎng)，根據(jù)城市空間拓展的需要，增加了對(duì)軌道線網(wǎng)的遠(yuǎn)景控制，并形成了由輕軌、地鐵組成的“一環(huán)九線”的布局形態(tài)。鐵路規(guī)劃：重慶市政府在關(guān)于加快重慶鐵路大建設(shè)的意見(jiàn)中表明為打造和完善“西三角經(jīng)濟(jì)區(qū)”內(nèi)部交通通道和外部交通大通道，新增規(guī)劃重慶至長(zhǎng)沙、重慶至西安客運(yùn)專(zhuān)線 ( 高鐵 ) ，正爭(zhēng)取納入國(guó)家規(guī)劃，形成西部地區(qū)最大的客運(yùn)站和編組站。鐵路交通將實(shí)現(xiàn)“四小時(shí)周邊、八小時(shí)出?！钡哪繕?biāo)，即：一小時(shí)成都，二小時(shí)貴陽(yáng)、西安，三小時(shí)昆明、長(zhǎng)沙，四小時(shí)武漢，五小時(shí)蘭州，六小時(shí)廣州，七小時(shí)北京，

22、八小時(shí)上海。城市商圈規(guī)劃重慶市商業(yè)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃表明，主城區(qū)除原有的解放碑、觀音橋、沙坪壩、南坪、楊家坪五大商圈之外，渝北、大渡口、巴南、北碚也將打造特色商圈，城市新區(qū)則主要建茶園、西永兩大商圈，另規(guī)劃了五個(gè)組團(tuán)商圈包括蔡家、西彭、唐家沱、魚(yú)嘴、大竹林禮嘉 5 個(gè)商業(yè)中心。根據(jù)商業(yè)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃 ，解放碑商圈為市級(jí)商業(yè)中心，以商務(wù)、高端商業(yè)和都市旅游為主，將更注重生態(tài)環(huán)境，提升消費(fèi)檔次，打造精品、專(zhuān)賣(mài)旗艦店、發(fā)展高檔時(shí)尚品牌店，打造“西部第一街” 。嚴(yán)格控制批發(fā)市場(chǎng)、物流設(shè)施建設(shè)，限制低檔零售業(yè)、無(wú)特色餐飲和其他低品味服務(wù)業(yè)發(fā)展。觀音橋商圈幅射主城北部及外來(lái)消費(fèi)者，以觀音橋步行街為中心，打造以知名

23、商業(yè)企業(yè)為載體，以休閑購(gòu)物為主題，以都市景觀為標(biāo)志的特色突出消費(fèi)購(gòu)物中心。沙坪壩商圈幅射主城中部、西部及周邊消費(fèi)者，以三峽廣場(chǎng)為中心，利用科教文化區(qū)位優(yōu)勢(shì)，集購(gòu)物、娛樂(lè)、觀光、休閑為一體，建成極具文化藝術(shù)特色的商業(yè)文化中心。南坪商圈幅射主城南部及周邊消費(fèi)者，以南坪轉(zhuǎn)盤(pán)為中心，利用毗鄰經(jīng)開(kāi)區(qū)、會(huì)展中心、南山等優(yōu)勢(shì)，建成以商貿(mào)、會(huì)展、旅游為重點(diǎn)的特色商業(yè)旅游會(huì)展中心。楊家坪商圈輻射主城中部及周邊消費(fèi)者，以楊家坪商業(yè)步行街為中心，加快發(fā)展現(xiàn)代流通和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，建成有特色的購(gòu)物、商務(wù)、文化、旅游景觀優(yōu)美的現(xiàn)代化商貿(mào)中心。渝北兩路商圈，以?xún)陕钒布姨餅楹诵模劳挟a(chǎn)業(yè)和空港交通優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)、儀器儀表、

24、新醫(yī)藥及生物醫(yī)藥的商貿(mào)交易市場(chǎng)和現(xiàn)代物流業(yè)；依托空港新城發(fā)展臨空商貿(mào)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)科技開(kāi)發(fā)等。大渡口商圈將依托大渡口公園，建休閑、購(gòu)物一體的都市生態(tài)公園。巴南魚(yú)洞商圈以龍洲灣片區(qū)為核心，發(fā)展家居、汽摩、服裝等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)帶，建干果、山貨集散中心等。北碚商圈則以天生、朝陽(yáng)街道為核心，培育商業(yè)特色街。信息來(lái)源： /a/20090616/010950.htm商圈整體特點(diǎn)1）多中心、多組團(tuán)式發(fā)展，中心凝聚能力強(qiáng)。2）商業(yè)空置率： 9.5%，遠(yuǎn)低于全國(guó)20-25%的平均空置率。3）目前五大商圈幾乎都定位于綜合性商貿(mào)中心，同質(zhì)化將加劇零售業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度，消耗了各商圈間的

25、輻射力?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在殘酷的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)下， “前仆后繼”的商圈將被優(yōu)勝劣汰，出現(xiàn)大面積倒閉也是不無(wú)可能的。4）有穩(wěn)定的消費(fèi)群， 商圈輻射范圍擴(kuò)大， 各商圈積極打造各自特色購(gòu)物中心。5）重慶市主要商圈具體特點(diǎn)：表 3.1商圈解放碑觀音橋沙坪壩楊家坪南坪地位市級(jí)商業(yè)中區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中區(qū)域商業(yè)中心心心主要：江北、渝主要：沙坪壩輻射范全市乃至西 北、北部新區(qū)主要：九龍坡 主要：南岸次要：北碚、九圍南地區(qū)次要：渝中、沙次要：大渡口 次要：巴南龍坡、江北坪壩、近郊檔次中高檔、中中高檔、中檔中檔、中低檔中檔、中低檔中低檔、低檔檔現(xiàn)規(guī)模120 萬(wàn)120 萬(wàn)45 萬(wàn)70 萬(wàn)60 萬(wàn)未來(lái)供60 萬(wàn)8

26、0 萬(wàn)65 萬(wàn)40 萬(wàn)80 萬(wàn)應(yīng)規(guī)模增量匹配度平時(shí)：30 萬(wàn)平時(shí)： 30 萬(wàn)平時(shí)： 25 萬(wàn)平時(shí)： 30 萬(wàn) 平時(shí)： 20 萬(wàn)周末：50 萬(wàn)周末： 40 萬(wàn) 周末： 30 萬(wàn)人流量周末： 50 萬(wàn)周末： 30 萬(wàn)節(jié)假日：100節(jié)假日： 50節(jié)假日： 40節(jié)假日： 80 萬(wàn)節(jié)假日： 50 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)年?duì)I業(yè)約 180 億約 60 億約 60 億約 90 億約 60 億額同比增16%26%18%15%13%幅商鋪?zhàn)?0030001001000 元/100 1500 元/1001000 元70800 元/金元/ 月月月/ 月月出租率90%80%95%85%75%商家認(rèn) 可度成長(zhǎng)性數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策

27、劃顧問(wèn)有限公司（2007 年）3.3 沙坪壩區(qū)概況自然地理環(huán)境情況沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江，西抵縉云山，南鄰九龍坡區(qū)，北與北碚交界，幅員面積396.2 平方公里。區(qū)域特點(diǎn)沙坪壩區(qū)有 19 所高等院校、 87 所全市最好的中小學(xué)。 全區(qū) 90 萬(wàn)常住人口中有 30 多萬(wàn)學(xué)生， 8 萬(wàn)多科技教育工作者，是西部的人才聚集區(qū)。人員結(jié)構(gòu)年輕化、商業(yè)發(fā)展迅速。域內(nèi)歷史文化積淀深厚，城市發(fā)展繁榮興旺。對(duì)外交通狀況沙坪壩三峽廣場(chǎng)商圈附近共 12 個(gè)公交站點(diǎn)（沙坪壩火車(chē)站、 113 車(chē)站、 276車(chē)站、沙區(qū)醫(yī)院站、404 車(chē)站、 402車(chē)站、漢渝路站、沙美麗都站、南開(kāi)中學(xué)站、陳家灣站、站西路、26

28、6 車(chē)站），60條公交線路，連通重慶各個(gè)區(qū)域。沙區(qū)已規(guī)劃了一個(gè)可?？?1300輛車(chē)的停車(chē)場(chǎng)。中心區(qū)域也將在銘仁廣場(chǎng)、站西路、站東路增設(shè)約2000 個(gè)停車(chē)位，加上現(xiàn)在三峽廣場(chǎng)周?chē)?400 個(gè)停車(chē)位，沙區(qū)中心區(qū)域的停車(chē)位將達(dá)到 3400多個(gè)。目前沙坪壩立海停車(chē)庫(kù)可停70 輛車(chē)，嘉多利車(chē)庫(kù)可停 25 輛，麗苑大酒店車(chē)庫(kù)可停30 輛，金城大廈車(chē)庫(kù)可停84 輛， 重慶大酒店車(chē)庫(kù)可停20 輛，恒鑫大廈車(chē)庫(kù)可停48 輛，華宇廣場(chǎng)車(chē)庫(kù)可停 750 輛，慶泰大廈車(chē)庫(kù)可停180 輛，王府井百貨車(chē)庫(kù)可停 150 輛，煌華新紀(jì)元車(chē)庫(kù)可停 600輛，融匯新時(shí)代大廈停車(chē)庫(kù)可停 255 輛，另外重師校園內(nèi)可停車(chē) （車(chē)位數(shù)

29、量不定）。發(fā)改委和鐵道部門(mén)聯(lián)合規(guī)劃沙坪壩火車(chē)站下沉 加蓋 工程，預(yù)計(jì) 2013 年建成，屆時(shí)將打造 鐵道軌道公交 三位一體的立體交通換乘樞紐，并且三峽廣場(chǎng)沙區(qū)的停車(chē)場(chǎng)也將與下沉后的站東路和站西路打通，解決行車(chē)難、停車(chē)難的雙重難題。今年 7 月底地鐵 1 號(hào)線（朝天門(mén)璧山）將開(kāi)通朝天門(mén)至沙坪壩，到時(shí)朝天門(mén)到沙坪壩只需20 分鐘，并且加蓋后的火車(chē)站區(qū)域負(fù)二層將有輕軌1 號(hào)線、輕軌9 號(hào)線、輕軌環(huán)線從下邊通過(guò)換乘。乘車(chē)將更加方便快捷，消費(fèi)人群也將進(jìn)一步增加。3.4 沙坪壩區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況分析 2000 年 2009 年沙坪壩常住人口情況圖 3.11000.25800.2600.15400.1200.05002000200120022003200420052006200720082009沙坪壩常住人口（萬(wàn)人）66.4567.668.8582.9584.0986.2487.6889.0890.2191.42人口增長(zhǎng)率1.73%1.85%20.481.37%2.56%1.67%1.60%0.59%1.34% 2000 年 2009 年沙坪壩 GDP情況圖 3.2400350300250200150100500200120022