天百貨產權式商鋪返租銷售方案（可編輯）

1、 春天百貨產權式商鋪返租銷售方案 春天百貨產權式商鋪返租銷售方案春天百貨產權式商鋪返租銷售方案什么是返租?返租在商鋪的銷售中,采取所有權、經營權、使用權三權分離的模式:為提高市場接納力,將商場產權劃整為零,劃分為小產權進行銷售回收大量資金。然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經營權,并對購房者有一定比率的年回報(高于銀行貸款利率才有吸引力)。優(yōu)點:所有權屬于投資者、經營權由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經營商家擁有物業(yè)使用權,實現(xiàn)了三權分離。在統(tǒng)一經營的背景下,最大程度實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經營價值,同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。這是一種高收益高風險的運作模式,適用于大型封閉

2、式商場。通過拆零產權、銷售旺鋪可回收巨額資金,大大緩解困擾開發(fā)商的資金緊張問題。缺點:在這種高風險高利潤模式的運作當中,涉及項目的規(guī)劃、設計、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié),對開發(fā)商的綜合運營能力要求極高。而且,回籠資金(即產權分散銷售)與商業(yè)經營(即統(tǒng)一規(guī)劃經營)兩者總是一對深刻的矛盾,而且商業(yè)物業(yè)的經營對開發(fā)商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續(xù)性。操作方式:簽訂購房合同時,業(yè)主必須簽署委托經營協(xié)議和租金回報協(xié)議,返租方常是一個與開發(fā)商無任何關聯(lián)的空頭公司,這一切與開發(fā)商沒有任何法律關系,返租協(xié)議可長達10年-20年。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案 春天百貨推售策略及定位根據(jù)現(xiàn)實情況,對本

3、案的推案策略,擬定兩套方案:備選方案1:一層、二層、三層、四層擬分割,返租銷售的策略作為本項目的營銷推廣手法。帶動一層獨立臨街店面的迅速去化。備選方案2:一層、二層、三層、四層返租與整體銷售組合。備注:以上兩種方案,在銷售執(zhí)行過程中相互結合運用,利用客戶進行相互間的擠壓,做到虛實結合,亦真亦假促進銷售。銷售定位:獨立產權旺鋪 + 一份租約 富養(yǎng)三代“春天百貨”帶租約的獨立產權商鋪春天百貨產權式商鋪返租銷售方案關于產權商鋪什么是產權式商鋪?房地產開發(fā)商將其開發(fā)的商場、寫字樓分割成不同面積單位出售,并與買方約定,在出售后的一定年限內由房地產開發(fā)商以代理出租的方式進行返租,由開發(fā)商或委托其他物業(yè)管理

4、公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經營,保證買方購買商鋪后每年獲得一定的收益。這種銷售模式,市場稱之為“產權式商鋪”,也稱作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”,即所有權和經營權分離的房地產證券化。產權式商鋪有多種形式,包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等,但萬變不離其宗,總歸是“以先銷售后返租,同時給予一定比例租金回報的方式”吸引買家入場。產權式商鋪的實質是房地產產品的一種營銷手法,這種營銷模式因為調動了開發(fā)商、投資者、經營者甚至金融機構等多方面的經濟需要,故產業(yè)鏈得以延長,對gdp的貢獻顯然比單純營銷要大。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案產權式商鋪的優(yōu)勢分析 作為一種營銷策略,產權式商鋪能夠得

5、到市場的認可,必定有其優(yōu)勢所在?？陀^的講,這種營銷策略在商業(yè)樓盤銷售時起到了很大的積極作用,在某種程度上是開發(fā)商信心與實力的體現(xiàn),是對市場的認識與把握,更是對投資者的承諾與保障。市場交易中各方主體,如開發(fā)商、投資者、物業(yè)經營者以及金融貸款機構在這種銷售模式下均有利可圖。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案優(yōu)勢一:有利于開發(fā)商快速回籠資金,擴大銷售額。產權式商鋪對于開發(fā)商而言最大的吸引力就在于,企業(yè)在這種銷售方式下可以短期內快速回收大量資金,賺取利潤。因為投資型物業(yè)多數(shù)屬于商業(yè)物業(yè),如果開發(fā)商選擇自主經營或是只租不賣,其投資回收期少則十幾年,多則幾十年,這對資金實力不強、融資渠道較窄的開發(fā)企業(yè)來說是無

6、法承受的。同時,開發(fā)商如要找到實力雄厚的投資者一次性買斷整個樓盤也非易事。所以,本著快速套現(xiàn)、緩解資金壓力以便開發(fā)新的投資項目的目的,建議開發(fā)商將其分割出售、利用售后返租吸引散戶投資者便成為必然的選擇。利用長期穩(wěn)定的回報為賣點,開發(fā)商在定價時可以適當提高單價,從而獲得在一般銷售模式下無法達到的銷售額和利潤。這也是產權式商鋪的一大優(yōu)勢。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案優(yōu)勢二:保證了投資者的投資回報,容易受到投資者的追捧。對于投資者而言,產權式商鋪在包租期內能獲得穩(wěn)定的租金回報,而且包租期越長,回報越持久,風險就越小。特別是對于一些優(yōu)質地段的優(yōu)質產品,投資者甚至只要一次首付,每月租金回報除去銀行按揭

7、還有剩余。這正是投資者對售后返租的物業(yè)大肆追捧的根源所在。對于售后回租的投資型物業(yè),投資者一般都是在購買時便同開發(fā)商簽訂了包租協(xié)議,這就使得投資者不必為物業(yè)的轉手或招租而四處奔波,大傷腦筋,從而大大降低了交易成本,節(jié)省了交易時間。還有一點值得一提的就是,雖然這類物業(yè)可能單價相對較高,但由于產權分割的較小,每個單元的總價不是很高,從而降低了投資的門檻,使得有較多的投資者有能力進行這種產品的投資。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案優(yōu)勢三:能夠促使經營者搞好經營,努力爭取更大利潤。售后返租物業(yè)有的是開發(fā)商自主經營,有的是開發(fā)商委托其他物業(yè)管理公司經營,也有的是合作經營,但無論經營者是誰,都要承擔起支付租

8、金回報的責任。經營者在簽訂協(xié)議時必然清楚這一點,因此也必然有信心有能力完成這一任務。迫于固定租金回報的壓力,經營者只有努力獲得超過租金回報的利潤,才有可能生存并發(fā)展下去。這必將促使經營者搞好經營,爭取更大的利潤。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案優(yōu)勢四:有利于銀行加快資金周轉,降低風險。對于售后返租投資型物業(yè),銀行一般要求首付50%,這相對一般住宅項目的貸款來說,按揭比例較小;貸款5至10年還清,也比住宅貸款的還款期限20到30年短很多。加之每月利息負擔有租金收益作保障,大大降低了銀行的貸款風險。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案產權返租的4種方式虛擬產權鋪位,真實回報返租?；貓笫钦鎸嵉?依靠大商家的

9、有效承租來支撐返點。虛擬產權鋪位,虛擬回報返租。在虛擬鋪位的基礎上,回報是虛擬的,回報主要是投資人自身的投資款,即俗話說的“羊毛出在羊身上”。獨立產權鋪位,虛擬回報返租。市場內分劃成獨立經營商鋪,把銷售價格定高,通過高價格完成其8%或10%的返點。獨立產權鋪位,真實回報返租。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案春天百貨擬采用的銷售方式:獨立產權鋪位,虛擬回報返租基于上述分析, 我們在銷售時采取第三種方法比較合乎我們項目,即:獨立產權鋪位,虛擬回報返租。將市場內分劃成獨立經營商鋪,把銷售價格定高,通過高價格完成其10%的返點。方法:直接在售房款總額中減去前5年租金每年返租9%,即總款的45%,后5年實

10、行每年返還11%,分季度返還, 10年共返還100%,回報計算期:以實際交付使用期為準,如2012年10月28日交付使用,則回報期為2012年10月28日開始計算。這種方式對市場開發(fā)而言,既能降低入市門檻,又能在培育期統(tǒng)一經營、規(guī)模管理。實施一次性返租可使商鋪投資客的層面擴大,這樣首付只要花幾千元就可以買到一個商鋪。對于1層商鋪,采取一次性返租3年的策略,對于23層商鋪,則可分別采取一次性返租4年的策略,對于第4層商鋪,則可采取一次性返租5年的策略;這種方法通過降低首期門檻,可一舉打開高層商鋪滯銷難題。此外,一次性返租年限還與商鋪樓層有密不可分的關系。隨著樓層的不斷增高,商鋪的單價、總價在不斷

11、遞減,對應的投資者的實力也隨之遞減,而一次性返租的力度反而隨之加強。 春天百貨產權式商鋪返租銷售方案獨立產權商鋪作用與優(yōu)勢獨立產權商鋪的作用: 商鋪在銷售之后,必須確保成為良性物業(yè),那么,究竟什么樣的商鋪可以賣?只有產權鋪位與經營賣場一致的商鋪才能賣,一類是獨立的街鋪,一類是獨立經營獨立收銀的主題商城或專業(yè)市場。這種獨立式商鋪,商場經營按照銷售分割的獨立鋪位經營,從而達到經營鋪位與銷售鋪位分割的一致性。獨立產權商鋪有著諸多優(yōu)勢:首先是產權明晰,使得銷售鋪位與經營鋪位保持一致,業(yè)主與經營者洽談租金十分方便;其次,獨立式店鋪只需短期返租,發(fā)展商與小業(yè)主最大限度的回避了商鋪經營的風險;其三,對于獨立

12、式商鋪,建設部、銀行等相關部門和單位認同度高,而投資市場亦十分看好。 春天百貨產權式商鋪返租銷售方案返租需要處理的難點: 商家租賃與商鋪銷售的關系 開發(fā)商采取帶租約銷售的方式。先進行商鋪銷售,再將商場整體出租給營運管理公司(策略:開發(fā)商自己可以另外的法人成立營運管理公司或雇請有實力的營運管理公司以規(guī)避開發(fā)商的風險),由營運管理公司統(tǒng)一負責招商以及日后的經營、物業(yè)管理等工作。發(fā)展商則按照每年9%-11%的回報率向業(yè)主返還一定金額。發(fā)展商作為物業(yè)開發(fā)者,它既是三者(開發(fā)商、營運管理公司、業(yè)主)之間的組織者,又是協(xié)調者。因此從整體上看,三者之間存在兩個基本點與兩個關系?？偨Y:與投資者簽訂包租協(xié)議的是

13、商業(yè)經營管理公司。也就是說,以后在包租過程中一旦出現(xiàn)問題都與開發(fā)商沒有任何關系。建議:下策:喀什投資公司作為營運管理公司或廣州城春天百貨另成立營運管理公司,上策:聘請外地有實力的商業(yè)運營管理公司;目的:規(guī)避開發(fā)商風險。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案返租需要處理的難點:(1)兩個基本點 發(fā)展商與營運管理公司的租約與發(fā)展商與小業(yè)主承包經營協(xié)議在時間上要具備一致性。 購買春天百貨商鋪的前提是:小業(yè)主在租期內不能自行經營與自行出租,必須與發(fā)展商簽訂與租期相一致的承包經營協(xié)議,而發(fā)展商則是通過與營運管理公司的租賃協(xié)議來保證小業(yè)主的租期收益。(2)兩個關系發(fā)展商與小業(yè)主的承包經營關系營運管理公司與發(fā)展商的

14、承租方與出租方的關系 春天百貨產權式商鋪返租銷售方案銷售風險與回避(1)差價補貼的風險營運管理公司作為一個商業(yè)的整體租賃者,其承租的租金必然比較低(就好比“批發(fā)”的概念),而發(fā)展商為了實現(xiàn)商鋪銷售,必然要提供一個使投資客戶認同的回報率,而這兩者之間將存在一定的差距,因而就使得發(fā)展商不得不為了支持較高的回報而去補貼一定的資金。 春天百貨產權式商鋪返租銷售方案銷售風險與回避(2)營運管理公司經營不良帶來的風險這是商家經營所帶來的風險,也是發(fā)展商最為擔心的風險。主要原因是在承租期中,由于商家的經營管理不良,從而無法再繼續(xù)經營,導致大型商家不支付租金。而發(fā)展商卻處于需要支付小業(yè)主的承諾回報,但無法收取

15、租金的尷尬狀況中,這時其所承擔的回報壓力就更加大了。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案銷售風險與回避(3)返租期滿后產權分散帶來的風險 分割銷售后所帶來的產權分散與商業(yè)統(tǒng)一經營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。雖然營運管理公司整體承租的銷售模式在一定時期內解決了這個矛盾,但在返租期滿后又將如何解決這個問題來保障眾多小業(yè)主的利益呢? 發(fā)展商在承租期滿后,從項目本身營銷的角度看,其已經完成了對業(yè)主的承諾。但為了更好地實現(xiàn)商業(yè)的銷售價值,發(fā)展商需提前解決好這一問題,不要為將來的商場經營留下后遺癥。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案銷售風險與回避要解決好這一問題,可以考慮采用以下的方法: 首先,要成立業(yè)主委

16、員會。 由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場的未來租賃權及經營權,并按照小業(yè)主的投資額合理地劃分比例關系,通過類似“股權”的形式在實現(xiàn)整體效益的情況下,全面、公平地保障所有業(yè)主的收益。具體運作可通過業(yè)主投資額的大小,確定所有業(yè)主的分配權利,再選舉會長、執(zhí)行會長、會員等。業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機構代管、代租等形式以實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經營。 春天百貨產權式商鋪返租銷售方案銷售風險與回避其次,在項目前期分割規(guī)劃中,要充分考慮今后經營的需要。 要合理組織人流走向通道,合理設置通道的長與寬,盡量保證鋪位的分割,做到“分則好售,合則好用”?？偨Y:因為春天百貨1期定位是“百貨工廠直銷中心”的百貨批發(fā)市場,

17、因此本案將采取商業(yè)內街獨立產權街鋪的分割銷售方式,做到每鋪都是獨立街鋪的形式。它最大程度上解決了經營統(tǒng)一與分散產權的矛盾。只有在前期合理回避相應的風險,才能做到無論是發(fā)展商的開發(fā)獲利,還是小業(yè)主的投資收益,才能都得到更有效的保障。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案“春天百貨”帶租約的獨立產權商鋪二元收益,才是不動產投資的真正收益。不動產投資的收益由獲取的租金和物業(yè)本身的升值兩部分組成,獲取的租金是房產投資中的“加法”收益,而升值才是“乘法”收益,也就是說升值收益是成倍的、幾何級的增長,如果一處不動產能夠一邊收取租金一邊升值,那才是最佳的投資對象,而且出租的利率也一定要大于銀行的貸款利率?！按禾彀儇?/p>

18、”帶租約的獨立產權商鋪,租金回報(10年累計100%)春天百貨產權式商鋪返租銷售方案省錢只是精神,玩錢才是境界一次投資,十年無憂;春天百貨攜手一流品牌(廠)商家,開啟財富新方向;投資門檻低,最低投資3-5萬元;投資誘惑最大化,省心省力,由春天百貨統(tǒng)一經營管理;商鋪產權抵押擔保,投資無后顧之憂;按時返還收益,年均收益10%;投資高額回報,收益即買即實現(xiàn)。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案 專業(yè)經營型商鋪的投資價值, 遠遠高于非專業(yè)經營型一個項目是否為專業(yè)經營,最重要的是看是否具有專業(yè)的管理機構和完善的操作模式,以及經營業(yè)態(tài)的市場發(fā)展前景。具有專業(yè)經營管理機構的商鋪不僅可以保證長期良性發(fā)展,其附加價值

19、也較非專業(yè)型經營要高,從而獲得的附加利潤(經營利潤)就高?！按禾彀儇洝苯y(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一經營業(yè)態(tài)、統(tǒng)一形象管理,統(tǒng)一營銷策劃,前景明朗,利潤豐富! 確保市場永續(xù)經營。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案能否靈活進退,是考量商鋪投資的重要因素商鋪投資要清晰的判斷投資過程中風險、收益的客觀性,而最主要的是投入資金的可回收量以及靈活的進退制度?？梢哉f,能夠確保投入資金大幅度增值是投資的最高目標,而能否靈活撤回投資,即是考察商鋪開發(fā)者的實力與規(guī)范性,同時也是將投資風險降到最低的保障。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案 5年、10年雙重推出機制, “0”風險的投資計劃公開發(fā)售時,業(yè)主與春天百貨的專業(yè)商業(yè)管理公司簽

20、署托管協(xié)議,10年無憂品牌托管,10年賺得黃金旺鋪,最大程度降低投資風險,有效規(guī)避通貨膨脹,讓業(yè)主輕松之間即可獲得長勢穩(wěn)定的回報效應和升值空間,享受源源不斷的財富和幸福。前5年每年9%的收益,一次性從首付款中獲得收益,即買即獲45%高額收益。后5年每年11%的收益按季度獲得收益。投資春天百貨成熟市場,漲幅數(shù)倍有據(jù)可依。為了保證投資者的利益和權利,特別指定 “雙重推出機制”,在10年內可以有2次機會將店鋪無理由的轉讓給春天百貨,充分體現(xiàn) “春天百貨”的誠信、安全以及規(guī)范性,打造喀什無風險的商鋪投資。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案第6年可以申請退鋪,讓您的投資風險歸零。合同滿五年,第六年投資方可選

21、擇退出市場,投資方可以原價轉讓給春天百貨。若選擇退出市場經營,春天百貨將全額退還全部已付的商鋪使用權價款。購買后第10年,可以在原價基礎上加10%,轉讓給春天百貨。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案春天百貨獲取收益的政策為了保證商場的成功運營,也為了保障投資者的穩(wěn)固收益,項目實行的是“委托經營管理”,本著“建設+運營+管理”的核心理念,在購買本項目的商鋪后,將委托給專業(yè)的經營管理公司統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經營管理、統(tǒng)一營銷策劃,而后按約定比例和時間給投資者返還租金,這樣就解決了投資的后顧之憂。 收益政策:項目商鋪托管10年,10年100%收益返還。一次投入,即可同時獲得租金收益與商鋪增值

22、兩大長久回報,輕松實現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”的財富夢想。特別要說的,這是真正10年100%返還(如您投資20萬,10年就能返還20萬的本金,另外您還掙到了一套商鋪,10年后一套商鋪保守講番一番也值40萬,也就是說您現(xiàn)在投入20萬,十年后投入的本金20萬全部收回還凈賺20萬,不用操心,還掙得一個商鋪,這真是一個千載難逢的好機會。 春天百貨產權式商鋪返租銷售方案春天百貨商鋪購買模式購買“春天百貨”帶租約的獨立產權商鋪,先簽訂商品房買賣合同,獲得“春天百貨”項目商鋪的獨立產權。同時附帶簽定十年租賃合同,十年內由“春天百貨”進行經營管理,確保十年穩(wěn)固收益。1-5年: 每年9%租金收益(一次性返還)6-10年:

23、每年11%租金收益(每年按季度返還)前十年100%返還。為了資金回收,全部采用獨立產權銷售,租賃則為輔助,租賃是為了滿足產權銷售給投資客戶,經營的需要,因投資戶大多不是經營戶,而招租、租賃的要求就不嚴格。典型的作法是把租賃價做高,大于10%的年回報,與售價之間,這樣一個虛高來拉動銷售 。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案年投資回報率及投資回收期年投資回報率一次性購買(計算公式):(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)*12按揭貸款(計算公式):(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)管理費)*12(首期房款+契稅+印花稅+律師費+保險費)注:商鋪投資合理的年投資回報率一般為8%-12%投資回收期一次性付款公式:

24、(購買房屋總價+契稅+印花稅+律師費+保險費)/(稅后月租金-每月物業(yè)管理費)*12注:商鋪投資的合理回收期限一般為8-12年春天百貨產權式商鋪返租銷售方案年投資回報率及投資回收期舉例:如本項目一層售價:12000元/平米售價。100平米的商鋪。則總價:120萬的商鋪計算:600000(50%的首付款)10年貸款系數(shù)6600元/月還款6600元/月還款/30天/100平米2.2元/平米/日還款(商鋪每日所需還款)5元/平米物業(yè)費/30天0.17元(商鋪每日所需物業(yè)費用)以此公式來計算,每日商鋪所需還款再加上每日物業(yè)費用及水電等費用,則2.5元/日租金即可保本,而目前商鋪租賃價格最低可維持在2.

25、5-4.5/天平米,因此隨著時間的推移本項目就有大幅度租金上升的空間。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案10年返租收益100%+永久獨立產權商鋪價值舉例說明:購買20平米,每平米10000元 20(面積)10000(平米價格)=200000(總價)90(平米租金/月)20(面積)12(月)=21600(年租金)2000009%=18000(前5年每年返)5(年)=90000(1-5年共返,一次性在總款中返還)20000011%=22000(6-10年每年返)5(年)=110000(6-10年共返,從第六年起分年返還)90000+110000=20萬 返租收益:20萬+鋪位價值!(十年收回成本+一個

26、永久獨立產權商鋪)備注:首次返租為前5年一次性返租,后期為每年返租。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案投資舉例說明:以3樓一個總值10萬元的商鋪為例,看看在實行一次性返租后商鋪投資的供款情況: 從以上供款實例可以看出,月供不足以造成投資壓力,但首期款5萬元,對于一個擁有自由資金一二十萬的公務員、白領而言,無凝具有風險和壓力,所以用降低首期門檻,是激活公務員,白領投資的關鍵。一次性返租五年后,實付首期款僅為一成,只需5000元就可以投資商鋪,而由于在鋪位分割中,三層以上鋪位大都盡可能分成小單位,其總值相對偏低,三樓商鋪總值大多在10萬元左右,這樣首期款僅數(shù)千元。550元0.5萬4.5萬5萬10萬五成

27、十年月供實付首期 一次性返還五年租金(年回報9%) 首期五成總價春天百貨產權式商鋪返租銷售方案一次性返租年限與商鋪樓層關系:銀行提供五成按揭情況下的一次性返租年限與商鋪樓層關系 5%45%5年4層14%36%4年3層14%36%4年2層23%27%3年1層客戶首期款合計返還數(shù)(年返9%)一次性返還租金年數(shù)層數(shù)投資回報計算公式:每平方米售價每月每平方米租價*12個月/年回報率10%春天百貨產權式商鋪返租銷售方案返租的正面作用及意義商鋪的返租對于商家和投資客,都有著非常重要的意義,它平衡著雙方的利益關系,從而達到雙方的共贏,由此可見,返租之于商家和投資客,發(fā)揮著明顯的杠桿作用。返租之于商家發(fā)展商通

28、過返租期,實施對商家的租金優(yōu)惠,使得商家在市場培育期內以較低的成本做生意。一個市場從最初的培育期到發(fā)展成成熟市場需要一個時間過程,發(fā)展商通過返租期“放水養(yǎng)魚”。在市場的初期來給商戶一個低成本經營的機會,降低了商場經營風險。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案返租的正面作用及意義返租之于投資客投資客在返租期內擁有穩(wěn)定的投資收益,同時由于經營成本低,商家能夠順利度過市場培育期的難關,返租期滿后投資客得到的將是一個興旺的商場。發(fā)展商運用返租這個杠桿,通過低租金招商,迅速引起了搶鋪浪潮。由于“放水養(yǎng)魚”,發(fā)展商培育了市場,使之與房地產開發(fā)一起成長,在商鋪的培值中,最大的獲利者必然是投資客。發(fā)展商之于返租返租

29、策略是以保障投資客較高的穩(wěn)定回報,以優(yōu)惠的租金招商為基礎,或是真實的資金收益做支撐,發(fā)展商只是扮演了一個“中間調解人”的角色,拿投資客買鋪錢的一小部分用來培育市場,發(fā)展商通過這個杠桿來平衡雙方的利益關系,達到雙方共贏的目的,發(fā)展商通過這個過程實現(xiàn)小業(yè)主高回報,經營者能賺錢的目的,從而也實現(xiàn)自己資金快速回籠的利益,從根本上保證春天百貨的經營與發(fā)展。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案產權式商鋪返租銷售關鍵點:第一,后期的運營管理,這是商業(yè)運作的一個靈魂,大家都知道,對銷售型的商業(yè)來說,第一步是賣出去只是成功了1/3,招商之后成功了另外1/3,最終的1/3還是靠最終的運營管理,這為商業(yè)后期的增值起到的作

30、用更是至關重要的。一定要有一個專業(yè)的運營管理公司來運作后期的運營管理工作,這是比較關鍵的一點,要把投資運營管理公司從一開始銷售的時候就提到臺前;第二,運營管理團隊一定不要空架子,整個團隊的職責分工,包括它的運營思路和整個后期的招商包括廣告位的管理、整個推廣,前期整個的思路一定要非常清晰,這種清晰的思路在銷售的時候就要告訴投資客在后期怎么樣運營推廣,怎么樣進行統(tǒng)一的管理和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃,這樣投資客肯定會有信心,這是運營管理后期的主要的思路;春天百貨產權式商鋪返租銷售方案產權式商鋪返租銷售關鍵點:第三,也是比較關鍵的一點,就是商業(yè)運營團隊在銷售的時候就為招商做好準備,這樣投資客買完之后,運營管理公

31、司馬上會給他項目源源不斷地輸送商業(yè)客戶資源,這是運營管理公司要做的;第四,是一定要跟各個行業(yè)協(xié)會做好戰(zhàn)略共同和橫向聯(lián)系。我們的百貨行業(yè)協(xié)會、零售協(xié)會、娛樂業(yè)態(tài)的相關協(xié)會、步行街商業(yè)協(xié)會我們前期都要做好相關的聯(lián)系。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案 分析總結說明:包租期越長,發(fā)展商要返還給客戶的金額越多,即發(fā)展商要貼補的錢要增加,這樣必定要提高商場的銷售價格來填補,無疑,這樣做對銷售的壓力將非常大。目前春天百貨的租金水平低,則發(fā)展商要返還給客戶的金額增加,也會提高商鋪的銷售價格,增大銷售壓力。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案分析總結說明:銷售策略實施:購買“春天百貨”帶租約獨立產權商鋪,簽訂商品房買賣

32、合同,獲得“春天百貨”項目商鋪的獨立產權。同時由商業(yè)營運管理公司與客戶簽定十年委托經營租賃合同,十年內由“春天百貨”進行“四統(tǒng)一”的經營管理,確保十年100%穩(wěn)固收益。1-5年: 每年9%租金收益(一次性返還)6-10年:每年11%租金收益(每年返還)前十年100%返還,后10年如果業(yè)主繼續(xù)委托春天百貨經營管理公司剛管理,則與春天百貨共享租金上漲的收益,按租金九一分成,投資者占租金收入的90%,春天百貨占10%。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案春天百貨售后返租形式歸結為以下幾個步驟: (1)努力創(chuàng)造“街鋪”式的產品。在所有類別的商鋪產品中,街鋪(沿街店鋪)是投資者最易接受的產品形式,在潘石屹的所

33、有soho項目中,無論內鋪還是外鋪均采取了“街鋪”的形式,均取得良好的銷售業(yè)績。(2)對項目要進行合理定價。商鋪的售價與租金有著直觀的互動性和關聯(lián)性,在銷售商鋪時,應該采取租金回報率的計算方式,來給自己的商鋪進行合理定價,不可盲目攀比,商鋪是純投資品,所以價格問題是銷售的第一問題,也是關乎今后招商運營、與小業(yè)主進行溝通的關鍵。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案春天百貨售后返租形式(3)銷售前要明確商鋪的業(yè)態(tài)分布。銷售的時候就要讓購買者先入為主的知道他買這個商鋪的允許經營范圍,并盡可能地在售房合同中予以標注(不管這一點最后能起到多大作用),這其中道理還要在銷售過程中通過銷售人員向購買者不斷地進行灌輸

34、,幫助小業(yè)主樹立大局觀念。(4)加強整個項目的招商力度。招商是商業(yè)地產項目成功的關鍵,招商招的好,項目的成功率就大,招商招的差,即使你賣完了,項目仍然算不成功的。加強招商力度,爭取在商鋪交給小業(yè)主之前,能幫助小業(yè)主把他所購買的商鋪以合理的租金租出去,確保第一批租戶基本上是按照開發(fā)商的業(yè)態(tài)規(guī)劃來承租的,這樣,就可以保證商業(yè)地產項目的相對統(tǒng)一招商安排。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案春天百貨售后返租形式(5)制定租金指導價并公布于眾。在招商啟動之前,根據(jù)商鋪的售價,采用租金回報率的計算方式,制定出相對公平的租金指導價,公布于眾,以便于小業(yè)主和商戶之間的租賃協(xié)商參考,防止小業(yè)主哄抬租金,防止商戶變相壓

35、價,起到價格指導的作用。(6)設立專門的售后商鋪的招租部門。項目應設立專門的“售后商鋪”的招租部門,接待好每一位租戶代表和小業(yè)主代表,并登記在案。要將小業(yè)主的聯(lián)系方式和租戶的聯(lián)系方式作為絕密材料,嚴禁外泄,要把商鋪的第一批租戶牢牢地控制在自己手中,防止租戶與小業(yè)主之間的私下接觸,這是控制商鋪業(yè)態(tài)的關鍵所在。春天百貨產權式商鋪返租銷售方案春天百貨售后返租形式(7)交房前一定要把商鋪租出去。售后商鋪的招租工作一定要在交房前完成或完成大部分,不然的話,交房后就會失去控制,小業(yè)主會急于將自己招租信息發(fā)布出去,這樣,租戶就很容易拿到小業(yè)主的聯(lián)系方式,進行私下協(xié)商,這樣,項目的業(yè)態(tài)和租金就會失去一定的控制。 春天百貨產權式商鋪返租銷售方案售后返租的稅務處理及籌劃舉例:商鋪擬采用售后返租方式銷售。商鋪單位面積為50平方米,每平方米售價2萬元。開發(fā)商與60個購房者同時簽訂了房地產買賣合同和租賃合同。合同約定,商鋪售價100萬元,需一次付清。開發(fā)商將所售出的商鋪統(tǒng)一對外租賃,用于商業(yè)經營。購房者自買房后12年內每年可以得到商鋪款8%的租金。開發(fā)商每年收取商戶的租金6萬元,需要支付給購房者的租金4.