天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案（可編輯）

1、 春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案 春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案什么是返租?返租在商鋪的銷售中,采取所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式:為提高市場接納力,將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零,劃分為小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。然后通過回報(bào)租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán),并對(duì)購房者有一定比率的年回報(bào)(高于銀行貸款利率才有吸引力)。優(yōu)點(diǎn):所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán),實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下,最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價(jià)值,同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長空間。這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式,適用于大型封閉

2、式商場。通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪可回收巨額資金,大大緩解困擾開發(fā)商的資金緊張問題。缺點(diǎn):在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤模式的運(yùn)作當(dāng)中,涉及項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié),對(duì)開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。而且,回籠資金(即產(chǎn)權(quán)分散銷售)與商業(yè)經(jīng)營(即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營)兩者總是一對(duì)深刻的矛盾,而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對(duì)開發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性。操作方式:簽訂購房合同時(shí),業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營協(xié)議和租金回報(bào)協(xié)議,返租方常是一個(gè)與開發(fā)商無任何關(guān)聯(lián)的空頭公司,這一切與開發(fā)商沒有任何法律關(guān)系,返租協(xié)議可長達(dá)10年-20年。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案 春天百貨推售策略及定位根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況,對(duì)本

3、案的推案策略,擬定兩套方案:備選方案1:一層、二層、三層、四層擬分割,返租銷售的策略作為本項(xiàng)目的營銷推廣手法。帶動(dòng)一層獨(dú)立臨街店面的迅速去化。備選方案2:一層、二層、三層、四層返租與整體銷售組合。備注:以上兩種方案,在銷售執(zhí)行過程中相互結(jié)合運(yùn)用,利用客戶進(jìn)行相互間的擠壓,做到虛實(shí)結(jié)合,亦真亦假促進(jìn)銷售。銷售定位:獨(dú)立產(chǎn)權(quán)旺鋪 + 一份租約 富養(yǎng)三代“春天百貨”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案關(guān)于產(chǎn)權(quán)商鋪什么是產(chǎn)權(quán)式商鋪?房地產(chǎn)開發(fā)商將其開發(fā)的商場、寫字樓分割成不同面積單位出售,并與買方約定,在出售后的一定年限內(nèi)由房地產(chǎn)開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行返租,由開發(fā)商或委托其他物業(yè)管理

4、公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營,保證買方購買商鋪后每年獲得一定的收益。這種銷售模式,市場稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”,也稱作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”,即所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化。產(chǎn)權(quán)式商鋪有多種形式,包括返租回報(bào)、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等,但萬變不離其宗,總歸是“以先銷售后返租,同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式”吸引買家入場。產(chǎn)權(quán)式商鋪的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種營銷手法,這種營銷模式因?yàn)檎{(diào)動(dòng)了開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者甚至金融機(jī)構(gòu)等多方面的經(jīng)濟(jì)需要,故產(chǎn)業(yè)鏈得以延長,對(duì)gdp的貢獻(xiàn)顯然比單純營銷要大。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案產(chǎn)權(quán)式商鋪的優(yōu)勢(shì)分析 作為一種營銷策略,產(chǎn)權(quán)式商鋪能夠得

5、到市場的認(rèn)可,必定有其優(yōu)勢(shì)所在?？陀^的講,這種營銷策略在商業(yè)樓盤銷售時(shí)起到了很大的積極作用,在某種程度上是開發(fā)商信心與實(shí)力的體現(xiàn),是對(duì)市場的認(rèn)識(shí)與把握,更是對(duì)投資者的承諾與保障。市場交易中各方主體,如開發(fā)商、投資者、物業(yè)經(jīng)營者以及金融貸款機(jī)構(gòu)在這種銷售模式下均有利可圖。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案優(yōu)勢(shì)一:有利于開發(fā)商快速回籠資金,擴(kuò)大銷售額。產(chǎn)權(quán)式商鋪對(duì)于開發(fā)商而言最大的吸引力就在于,企業(yè)在這種銷售方式下可以短期內(nèi)快速回收大量資金,賺取利潤。因?yàn)橥顿Y型物業(yè)多數(shù)屬于商業(yè)物業(yè),如果開發(fā)商選擇自主經(jīng)營或是只租不賣,其投資回收期少則十幾年,多則幾十年,這對(duì)資金實(shí)力不強(qiáng)、融資渠道較窄的開發(fā)企業(yè)來說是無

6、法承受的。同時(shí),開發(fā)商如要找到實(shí)力雄厚的投資者一次性買斷整個(gè)樓盤也非易事。所以,本著快速套現(xiàn)、緩解資金壓力以便開發(fā)新的投資項(xiàng)目的目的,建議開發(fā)商將其分割出售、利用售后返租吸引散戶投資者便成為必然的選擇。利用長期穩(wěn)定的回報(bào)為賣點(diǎn),開發(fā)商在定價(jià)時(shí)可以適當(dāng)提高單價(jià),從而獲得在一般銷售模式下無法達(dá)到的銷售額和利潤。這也是產(chǎn)權(quán)式商鋪的一大優(yōu)勢(shì)。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案優(yōu)勢(shì)二:保證了投資者的投資回報(bào),容易受到投資者的追捧。對(duì)于投資者而言,產(chǎn)權(quán)式商鋪在包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的租金回報(bào),而且包租期越長,回報(bào)越持久,風(fēng)險(xiǎn)就越小。特別是對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,投資者甚至只要一次首付,每月租金回報(bào)除去銀行按揭

7、還有剩余。這正是投資者對(duì)售后返租的物業(yè)大肆追捧的根源所在。對(duì)于售后回租的投資型物業(yè),投資者一般都是在購買時(shí)便同開發(fā)商簽訂了包租協(xié)議,這就使得投資者不必為物業(yè)的轉(zhuǎn)手或招租而四處奔波,大傷腦筋,從而大大降低了交易成本,節(jié)省了交易時(shí)間。還有一點(diǎn)值得一提的就是,雖然這類物業(yè)可能單價(jià)相對(duì)較高,但由于產(chǎn)權(quán)分割的較小,每個(gè)單元的總價(jià)不是很高,從而降低了投資的門檻,使得有較多的投資者有能力進(jìn)行這種產(chǎn)品的投資。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案優(yōu)勢(shì)三:能夠促使經(jīng)營者搞好經(jīng)營,努力爭取更大利潤。售后返租物業(yè)有的是開發(fā)商自主經(jīng)營,有的是開發(fā)商委托其他物業(yè)管理公司經(jīng)營,也有的是合作經(jīng)營,但無論經(jīng)營者是誰,都要承擔(dān)起支付租

8、金回報(bào)的責(zé)任。經(jīng)營者在簽訂協(xié)議時(shí)必然清楚這一點(diǎn),因此也必然有信心有能力完成這一任務(wù)。迫于固定租金回報(bào)的壓力,經(jīng)營者只有努力獲得超過租金回報(bào)的利潤,才有可能生存并發(fā)展下去。這必將促使經(jīng)營者搞好經(jīng)營,爭取更大的利潤。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案優(yōu)勢(shì)四:有利于銀行加快資金周轉(zhuǎn),降低風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于售后返租投資型物業(yè),銀行一般要求首付50%,這相對(duì)一般住宅項(xiàng)目的貸款來說,按揭比例較小;貸款5至10年還清,也比住宅貸款的還款期限20到30年短很多。加之每月利息負(fù)擔(dān)有租金收益作保障,大大降低了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案產(chǎn)權(quán)返租的4種方式虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位,真實(shí)回報(bào)返租?；貓?bào)是真實(shí)的,依靠大商家的

9、有效承租來支撐返點(diǎn)。虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位,虛擬回報(bào)返租。在虛擬鋪位的基礎(chǔ)上,回報(bào)是虛擬的,回報(bào)主要是投資人自身的投資款,即俗話說的“羊毛出在羊身上”。獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位,虛擬回報(bào)返租。市場內(nèi)分劃成獨(dú)立經(jīng)營商鋪,把銷售價(jià)格定高,通過高價(jià)格完成其8%或10%的返點(diǎn)。獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位,真實(shí)回報(bào)返租。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案春天百貨擬采用的銷售方式:獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位,虛擬回報(bào)返租基于上述分析, 我們?cè)阡N售時(shí)采取第三種方法比較合乎我們項(xiàng)目,即:獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位,虛擬回報(bào)返租。將市場內(nèi)分劃成獨(dú)立經(jīng)營商鋪,把銷售價(jià)格定高,通過高價(jià)格完成其10%的返點(diǎn)。方法:直接在售房款總額中減去前5年租金每年返租9%,即總款的45%,后5年實(shí)

10、行每年返還11%,分季度返還, 10年共返還100%,回報(bào)計(jì)算期:以實(shí)際交付使用期為準(zhǔn),如2012年10月28日交付使用,則回報(bào)期為2012年10月28日開始計(jì)算。這種方式對(duì)市場開發(fā)而言,既能降低入市門檻,又能在培育期統(tǒng)一經(jīng)營、規(guī)模管理。實(shí)施一次性返租可使商鋪投資客的層面擴(kuò)大,這樣首付只要花幾千元就可以買到一個(gè)商鋪。對(duì)于1層商鋪,采取一次性返租3年的策略,對(duì)于23層商鋪,則可分別采取一次性返租4年的策略,對(duì)于第4層商鋪,則可采取一次性返租5年的策略;這種方法通過降低首期門檻,可一舉打開高層商鋪滯銷難題。此外,一次性返租年限還與商鋪樓層有密不可分的關(guān)系。隨著樓層的不斷增高,商鋪的單價(jià)、總價(jià)在不斷

11、遞減,對(duì)應(yīng)的投資者的實(shí)力也隨之遞減,而一次性返租的力度反而隨之加強(qiáng)。 春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)饔门c優(yōu)勢(shì)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪的作用: 商鋪在銷售之后,必須確保成為良性物業(yè),那么,究竟什么樣的商鋪可以賣?只有產(chǎn)權(quán)鋪位與經(jīng)營賣場一致的商鋪才能賣,一類是獨(dú)立的街鋪,一類是獨(dú)立經(jīng)營獨(dú)立收銀的主題商城或?qū)I(yè)市場。這種獨(dú)立式商鋪,商場經(jīng)營按照銷售分割的獨(dú)立鋪位經(jīng)營,從而達(dá)到經(jīng)營鋪位與銷售鋪位分割的一致性。獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪有著諸多優(yōu)勢(shì):首先是產(chǎn)權(quán)明晰,使得銷售鋪位與經(jīng)營鋪位保持一致,業(yè)主與經(jīng)營者洽談租金十分方便;其次,獨(dú)立式店鋪只需短期返租,發(fā)展商與小業(yè)主最大限度的回避了商鋪經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn);其三,對(duì)于獨(dú)立

12、式商鋪,建設(shè)部、銀行等相關(guān)部門和單位認(rèn)同度高,而投資市場亦十分看好。 春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案返租需要處理的難點(diǎn): 商家租賃與商鋪銷售的關(guān)系 開發(fā)商采取帶租約銷售的方式。先進(jìn)行商鋪銷售,再將商場整體出租給營運(yùn)管理公司(策略:開發(fā)商自己可以另外的法人成立營運(yùn)管理公司或雇請(qǐng)有實(shí)力的營運(yùn)管理公司以規(guī)避開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)),由營運(yùn)管理公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)招商以及日后的經(jīng)營、物業(yè)管理等工作。發(fā)展商則按照每年9%-11%的回報(bào)率向業(yè)主返還一定金額。發(fā)展商作為物業(yè)開發(fā)者,它既是三者(開發(fā)商、營運(yùn)管理公司、業(yè)主)之間的組織者,又是協(xié)調(diào)者。因此從整體上看,三者之間存在兩個(gè)基本點(diǎn)與兩個(gè)關(guān)系?？偨Y(jié):與投資者簽訂包租協(xié)議的是

13、商業(yè)經(jīng)營管理公司。也就是說,以后在包租過程中一旦出現(xiàn)問題都與開發(fā)商沒有任何關(guān)系。建議:下策:喀什投資公司作為營運(yùn)管理公司或廣州城春天百貨另成立營運(yùn)管理公司,上策:聘請(qǐng)外地有實(shí)力的商業(yè)運(yùn)營管理公司;目的:規(guī)避開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案返租需要處理的難點(diǎn):(1)兩個(gè)基本點(diǎn) 發(fā)展商與營運(yùn)管理公司的租約與發(fā)展商與小業(yè)主承包經(jīng)營協(xié)議在時(shí)間上要具備一致性。 購買春天百貨商鋪的前提是:小業(yè)主在租期內(nèi)不能自行經(jīng)營與自行出租,必須與發(fā)展商簽訂與租期相一致的承包經(jīng)營協(xié)議,而發(fā)展商則是通過與營運(yùn)管理公司的租賃協(xié)議來保證小業(yè)主的租期收益。(2)兩個(gè)關(guān)系發(fā)展商與小業(yè)主的承包經(jīng)營關(guān)系營運(yùn)管理公司與發(fā)展商的

14、承租方與出租方的關(guān)系 春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避(1)差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn)營運(yùn)管理公司作為一個(gè)商業(yè)的整體租賃者,其承租的租金必然比較低(就好比“批發(fā)”的概念),而發(fā)展商為了實(shí)現(xiàn)商鋪銷售,必然要提供一個(gè)使投資客戶認(rèn)同的回報(bào)率,而這兩者之間將存在一定的差距,因而就使得發(fā)展商不得不為了支持較高的回報(bào)而去補(bǔ)貼一定的資金。 春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避(2)營運(yùn)管理公司經(jīng)營不良帶來的風(fēng)險(xiǎn)這是商家經(jīng)營所帶來的風(fēng)險(xiǎn),也是發(fā)展商最為擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因是在承租期中,由于商家的經(jīng)營管理不良,從而無法再繼續(xù)經(jīng)營,導(dǎo)致大型商家不支付租金。而發(fā)展商卻處于需要支付小業(yè)主的承諾回報(bào),但無法收取

15、租金的尷尬狀況中,這時(shí)其所承擔(dān)的回報(bào)壓力就更加大了。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避(3)返租期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來的風(fēng)險(xiǎn) 分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。雖然營運(yùn)管理公司整體承租的銷售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了這個(gè)矛盾,但在返租期滿后又將如何解決這個(gè)問題來保障眾多小業(yè)主的利益呢? 發(fā)展商在承租期滿后,從項(xiàng)目本身營銷的角度看,其已經(jīng)完成了對(duì)業(yè)主的承諾。但為了更好地實(shí)現(xiàn)商業(yè)的銷售價(jià)值,發(fā)展商需提前解決好這一問題,不要為將來的商場經(jīng)營留下后遺癥。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避要解決好這一問題,可以考慮采用以下的方法: 首先,要成立業(yè)主委

16、員會(huì)。 由業(yè)主委員會(huì)來統(tǒng)籌安排商場的未來租賃權(quán)及經(jīng)營權(quán),并按照小業(yè)主的投資額合理地劃分比例關(guān)系,通過類似“股權(quán)”的形式在實(shí)現(xiàn)整體效益的情況下,全面、公平地保障所有業(yè)主的收益。具體運(yùn)作可通過業(yè)主投資額的大小,確定所有業(yè)主的分配權(quán)利,再選舉會(huì)長、執(zhí)行會(huì)長、會(huì)員等。業(yè)主委員會(huì)可通過自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式以實(shí)現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營。 春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避其次,在項(xiàng)目前期分割規(guī)劃中,要充分考慮今后經(jīng)營的需要。 要合理組織人流走向通道,合理設(shè)置通道的長與寬,盡量保證鋪位的分割,做到“分則好售,合則好用”?？偨Y(jié):因?yàn)榇禾彀儇?期定位是“百貨工廠直銷中心”的百貨批發(fā)市場,

17、因此本案將采取商業(yè)內(nèi)街獨(dú)立產(chǎn)權(quán)街鋪的分割銷售方式,做到每鋪都是獨(dú)立街鋪的形式。它最大程度上解決了經(jīng)營統(tǒng)一與分散產(chǎn)權(quán)的矛盾。只有在前期合理回避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn),才能做到無論是發(fā)展商的開發(fā)獲利,還是小業(yè)主的投資收益,才能都得到更有效的保障。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案“春天百貨”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪二元收益,才是不動(dòng)產(chǎn)投資的真正收益。不動(dòng)產(chǎn)投資的收益由獲取的租金和物業(yè)本身的升值兩部分組成,獲取的租金是房產(chǎn)投資中的“加法”收益,而升值才是“乘法”收益,也就是說升值收益是成倍的、幾何級(jí)的增長,如果一處不動(dòng)產(chǎn)能夠一邊收取租金一邊升值,那才是最佳的投資對(duì)象,而且出租的利率也一定要大于銀行的貸款利率?！按禾彀儇?/p>

18、”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪,租金回報(bào)(10年累計(jì)100%)春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案省錢只是精神,玩錢才是境界一次投資,十年無憂;春天百貨攜手一流品牌(廠)商家,開啟財(cái)富新方向;投資門檻低,最低投資3-5萬元;投資誘惑最大化,省心省力,由春天百貨統(tǒng)一經(jīng)營管理;商鋪產(chǎn)權(quán)抵押擔(dān)保,投資無后顧之憂;按時(shí)返還收益,年均收益10%;投資高額回報(bào),收益即買即實(shí)現(xiàn)。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案 專業(yè)經(jīng)營型商鋪的投資價(jià)值, 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非專業(yè)經(jīng)營型一個(gè)項(xiàng)目是否為專業(yè)經(jīng)營,最重要的是看是否具有專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)和完善的操作模式,以及經(jīng)營業(yè)態(tài)的市場發(fā)展前景。具有專業(yè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)的商鋪不僅可以保證長期良性發(fā)展,其附加價(jià)值

19、也較非專業(yè)型經(jīng)營要高,從而獲得的附加利潤(經(jīng)營利潤)就高?！按禾彀儇洝苯y(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一經(jīng)營業(yè)態(tài)、統(tǒng)一形象管理,統(tǒng)一營銷策劃,前景明朗,利潤豐富! 確保市場永續(xù)經(jīng)營。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案能否靈活進(jìn)退,是考量商鋪投資的重要因素商鋪投資要清晰的判斷投資過程中風(fēng)險(xiǎn)、收益的客觀性,而最主要的是投入資金的可回收量以及靈活的進(jìn)退制度?？梢哉f,能夠確保投入資金大幅度增值是投資的最高目標(biāo),而能否靈活撤回投資,即是考察商鋪開發(fā)者的實(shí)力與規(guī)范性,同時(shí)也是將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低的保障。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案 5年、10年雙重推出機(jī)制, “0”風(fēng)險(xiǎn)的投資計(jì)劃公開發(fā)售時(shí),業(yè)主與春天百貨的專業(yè)商業(yè)管理公司簽

20、署托管協(xié)議,10年無憂品牌托管,10年賺得黃金旺鋪,最大程度降低投資風(fēng)險(xiǎn),有效規(guī)避通貨膨脹,讓業(yè)主輕松之間即可獲得長勢(shì)穩(wěn)定的回報(bào)效應(yīng)和升值空間,享受源源不斷的財(cái)富和幸福。前5年每年9%的收益,一次性從首付款中獲得收益,即買即獲45%高額收益。后5年每年11%的收益按季度獲得收益。投資春天百貨成熟市場,漲幅數(shù)倍有據(jù)可依。為了保證投資者的利益和權(quán)利,特別指定 “雙重推出機(jī)制”,在10年內(nèi)可以有2次機(jī)會(huì)將店鋪無理由的轉(zhuǎn)讓給春天百貨,充分體現(xiàn) “春天百貨”的誠信、安全以及規(guī)范性,打造喀什無風(fēng)險(xiǎn)的商鋪投資。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案第6年可以申請(qǐng)退鋪,讓您的投資風(fēng)險(xiǎn)歸零。合同滿五年,第六年投資方可選

21、擇退出市場,投資方可以原價(jià)轉(zhuǎn)讓給春天百貨。若選擇退出市場經(jīng)營,春天百貨將全額退還全部已付的商鋪使用權(quán)價(jià)款。購買后第10年,可以在原價(jià)基礎(chǔ)上加10%,轉(zhuǎn)讓給春天百貨。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案春天百貨獲取收益的政策為了保證商場的成功運(yùn)營,也為了保障投資者的穩(wěn)固收益,項(xiàng)目實(shí)行的是“委托經(jīng)營管理”,本著“建設(shè)+運(yùn)營+管理”的核心理念,在購買本項(xiàng)目的商鋪后,將委托給專業(yè)的經(jīng)營管理公司統(tǒng)一招商租賃、統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一營銷策劃,而后按約定比例和時(shí)間給投資者返還租金,這樣就解決了投資的后顧之憂。 收益政策:項(xiàng)目商鋪托管10年,10年100%收益返還。一次投入,即可同時(shí)獲得租金收益與商鋪增值

22、兩大長久回報(bào),輕松實(shí)現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”的財(cái)富夢(mèng)想。特別要說的,這是真正10年100%返還(如您投資20萬,10年就能返還20萬的本金,另外您還掙到了一套商鋪,10年后一套商鋪保守講番一番也值40萬,也就是說您現(xiàn)在投入20萬,十年后投入的本金20萬全部收回還凈賺20萬,不用操心,還掙得一個(gè)商鋪,這真是一個(gè)千載難逢的好機(jī)會(huì)。 春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案春天百貨商鋪購買模式購買“春天百貨”帶租約的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪,先簽訂商品房買賣合同,獲得“春天百貨”項(xiàng)目商鋪的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。同時(shí)附帶簽定十年租賃合同,十年內(nèi)由“春天百貨”進(jìn)行經(jīng)營管理,確保十年穩(wěn)固收益。1-5年: 每年9%租金收益(一次性返還)6-10年:

23、每年11%租金收益(每年按季度返還)前十年100%返還。為了資金回收,全部采用獨(dú)立產(chǎn)權(quán)銷售,租賃則為輔助,租賃是為了滿足產(chǎn)權(quán)銷售給投資客戶,經(jīng)營的需要,因投資戶大多不是經(jīng)營戶,而招租、租賃的要求就不嚴(yán)格。典型的作法是把租賃價(jià)做高,大于10%的年回報(bào),與售價(jià)之間,這樣一個(gè)虛高來拉動(dòng)銷售 。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案年投資回報(bào)率及投資回收期年投資回報(bào)率一次性購買(計(jì)算公式):(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))*12按揭貸款(計(jì)算公式):(稅后月租金-按揭月供款-每月物業(yè)管理費(fèi))*12(首期房款+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi))注:商鋪投資合理的年投資回報(bào)率一般為8%-12%投資回收期一次性付款公式:

24、(購買房屋總價(jià)+契稅+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi))/(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))*12注:商鋪投資的合理回收期限一般為8-12年春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案年投資回報(bào)率及投資回收期舉例:如本項(xiàng)目一層售價(jià):12000元/平米售價(jià)。100平米的商鋪。則總價(jià):120萬的商鋪計(jì)算:600000(50%的首付款)10年貸款系數(shù)6600元/月還款6600元/月還款/30天/100平米2.2元/平米/日還款(商鋪每日所需還款)5元/平米物業(yè)費(fèi)/30天0.17元(商鋪每日所需物業(yè)費(fèi)用)以此公式來計(jì)算,每日商鋪所需還款再加上每日物業(yè)費(fèi)用及水電等費(fèi)用,則2.5元/日租金即可保本,而目前商鋪?zhàn)赓U價(jià)格最低可維持在2.

25、5-4.5/天平米,因此隨著時(shí)間的推移本項(xiàng)目就有大幅度租金上升的空間。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案10年返租收益100%+永久獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪價(jià)值舉例說明:購買20平米,每平米10000元 20(面積)10000(平米價(jià)格)=200000(總價(jià))90(平米租金/月)20(面積)12(月)=21600(年租金)2000009%=18000(前5年每年返)5(年)=90000(1-5年共返,一次性在總款中返還)20000011%=22000(6-10年每年返)5(年)=110000(6-10年共返,從第六年起分年返還)90000+110000=20萬 返租收益:20萬+鋪位價(jià)值!(十年收回成本+一個(gè)

26、永久獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪)備注:首次返租為前5年一次性返租,后期為每年返租。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案投資舉例說明:以3樓一個(gè)總值10萬元的商鋪為例,看看在實(shí)行一次性返租后商鋪投資的供款情況: 從以上供款實(shí)例可以看出,月供不足以造成投資壓力,但首期款5萬元,對(duì)于一個(gè)擁有自由資金一二十萬的公務(wù)員、白領(lǐng)而言,無凝具有風(fēng)險(xiǎn)和壓力,所以用降低首期門檻,是激活公務(wù)員,白領(lǐng)投資的關(guān)鍵。一次性返租五年后,實(shí)付首期款僅為一成,只需5000元就可以投資商鋪,而由于在鋪位分割中,三層以上鋪位大都盡可能分成小單位,其總值相對(duì)偏低,三樓商鋪總值大多在10萬元左右,這樣首期款僅數(shù)千元。550元0.5萬4.5萬5萬10萬五成

27、十年月供實(shí)付首期 一次性返還五年租金(年回報(bào)9%) 首期五成總價(jià)春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案一次性返租年限與商鋪樓層關(guān)系:銀行提供五成按揭情況下的一次性返租年限與商鋪樓層關(guān)系 5%45%5年4層14%36%4年3層14%36%4年2層23%27%3年1層客戶首期款合計(jì)返還數(shù)(年返9%)一次性返還租金年數(shù)層數(shù)投資回報(bào)計(jì)算公式:每平方米售價(jià)每月每平方米租價(jià)*12個(gè)月/年回報(bào)率10%春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案返租的正面作用及意義商鋪的返租對(duì)于商家和投資客,都有著非常重要的意義,它平衡著雙方的利益關(guān)系,從而達(dá)到雙方的共贏,由此可見,返租之于商家和投資客,發(fā)揮著明顯的杠桿作用。返租之于商家發(fā)展商通

28、過返租期,實(shí)施對(duì)商家的租金優(yōu)惠,使得商家在市場培育期內(nèi)以較低的成本做生意。一個(gè)市場從最初的培育期到發(fā)展成成熟市場需要一個(gè)時(shí)間過程,發(fā)展商通過返租期“放水養(yǎng)魚”。在市場的初期來給商戶一個(gè)低成本經(jīng)營的機(jī)會(huì),降低了商場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案返租的正面作用及意義返租之于投資客投資客在返租期內(nèi)擁有穩(wěn)定的投資收益,同時(shí)由于經(jīng)營成本低,商家能夠順利度過市場培育期的難關(guān),返租期滿后投資客得到的將是一個(gè)興旺的商場。發(fā)展商運(yùn)用返租這個(gè)杠桿,通過低租金招商,迅速引起了搶鋪浪潮。由于“放水養(yǎng)魚”,發(fā)展商培育了市場,使之與房地產(chǎn)開發(fā)一起成長,在商鋪的培值中,最大的獲利者必然是投資客。發(fā)展商之于返租返租

29、策略是以保障投資客較高的穩(wěn)定回報(bào),以優(yōu)惠的租金招商為基礎(chǔ),或是真實(shí)的資金收益做支撐,發(fā)展商只是扮演了一個(gè)“中間調(diào)解人”的角色,拿投資客買鋪錢的一小部分用來培育市場,發(fā)展商通過這個(gè)杠桿來平衡雙方的利益關(guān)系,達(dá)到雙方共贏的目的,發(fā)展商通過這個(gè)過程實(shí)現(xiàn)小業(yè)主高回報(bào),經(jīng)營者能賺錢的目的,從而也實(shí)現(xiàn)自己資金快速回籠的利益,從根本上保證春天百貨的經(jīng)營與發(fā)展。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售關(guān)鍵點(diǎn):第一,后期的運(yùn)營管理,這是商業(yè)運(yùn)作的一個(gè)靈魂,大家都知道,對(duì)銷售型的商業(yè)來說,第一步是賣出去只是成功了1/3,招商之后成功了另外1/3,最終的1/3還是靠最終的運(yùn)營管理,這為商業(yè)后期的增值起到的作

30、用更是至關(guān)重要的。一定要有一個(gè)專業(yè)的運(yùn)營管理公司來運(yùn)作后期的運(yùn)營管理工作,這是比較關(guān)鍵的一點(diǎn),要把投資運(yùn)營管理公司從一開始銷售的時(shí)候就提到臺(tái)前;第二,運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)一定不要空架子,整個(gè)團(tuán)隊(duì)的職責(zé)分工,包括它的運(yùn)營思路和整個(gè)后期的招商包括廣告位的管理、整個(gè)推廣,前期整個(gè)的思路一定要非常清晰,這種清晰的思路在銷售的時(shí)候就要告訴投資客在后期怎么樣運(yùn)營推廣,怎么樣進(jìn)行統(tǒng)一的管理和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃,這樣投資客肯定會(huì)有信心,這是運(yùn)營管理后期的主要的思路;春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售關(guān)鍵點(diǎn):第三,也是比較關(guān)鍵的一點(diǎn),就是商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)在銷售的時(shí)候就為招商做好準(zhǔn)備,這樣投資客買完之后,運(yùn)營管理公

31、司馬上會(huì)給他項(xiàng)目源源不斷地輸送商業(yè)客戶資源,這是運(yùn)營管理公司要做的;第四,是一定要跟各個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)做好戰(zhàn)略共同和橫向聯(lián)系。我們的百貨行業(yè)協(xié)會(huì)、零售協(xié)會(huì)、娛樂業(yè)態(tài)的相關(guān)協(xié)會(huì)、步行街商業(yè)協(xié)會(huì)我們前期都要做好相關(guān)的聯(lián)系。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案 分析總結(jié)說明:包租期越長,發(fā)展商要返還給客戶的金額越多,即發(fā)展商要貼補(bǔ)的錢要增加,這樣必定要提高商場的銷售價(jià)格來填補(bǔ),無疑,這樣做對(duì)銷售的壓力將非常大。目前春天百貨的租金水平低,則發(fā)展商要返還給客戶的金額增加,也會(huì)提高商鋪的銷售價(jià)格,增大銷售壓力。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案分析總結(jié)說明:銷售策略實(shí)施:購買“春天百貨”帶租約獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪,簽訂商品房買賣

32、合同,獲得“春天百貨”項(xiàng)目商鋪的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。同時(shí)由商業(yè)營運(yùn)管理公司與客戶簽定十年委托經(jīng)營租賃合同,十年內(nèi)由“春天百貨”進(jìn)行“四統(tǒng)一”的經(jīng)營管理,確保十年100%穩(wěn)固收益。1-5年: 每年9%租金收益(一次性返還)6-10年:每年11%租金收益(每年返還)前十年100%返還,后10年如果業(yè)主繼續(xù)委托春天百貨經(jīng)營管理公司剛管理,則與春天百貨共享租金上漲的收益,按租金九一分成,投資者占租金收入的90%,春天百貨占10%。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案春天百貨售后返租形式歸結(jié)為以下幾個(gè)步驟: (1)努力創(chuàng)造“街鋪”式的產(chǎn)品。在所有類別的商鋪產(chǎn)品中,街鋪(沿街店鋪)是投資者最易接受的產(chǎn)品形式,在潘石屹的所

33、有soho項(xiàng)目中,無論內(nèi)鋪還是外鋪均采取了“街鋪”的形式,均取得良好的銷售業(yè)績。(2)對(duì)項(xiàng)目要進(jìn)行合理定價(jià)。商鋪的售價(jià)與租金有著直觀的互動(dòng)性和關(guān)聯(lián)性,在銷售商鋪時(shí),應(yīng)該采取租金回報(bào)率的計(jì)算方式,來給自己的商鋪進(jìn)行合理定價(jià),不可盲目攀比,商鋪是純投資品,所以價(jià)格問題是銷售的第一問題,也是關(guān)乎今后招商運(yùn)營、與小業(yè)主進(jìn)行溝通的關(guān)鍵。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案春天百貨售后返租形式(3)銷售前要明確商鋪的業(yè)態(tài)分布。銷售的時(shí)候就要讓購買者先入為主的知道他買這個(gè)商鋪的允許經(jīng)營范圍,并盡可能地在售房合同中予以標(biāo)注(不管這一點(diǎn)最后能起到多大作用),這其中道理還要在銷售過程中通過銷售人員向購買者不斷地進(jìn)行灌輸

34、,幫助小業(yè)主樹立大局觀念。(4)加強(qiáng)整個(gè)項(xiàng)目的招商力度。招商是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵,招商招的好,項(xiàng)目的成功率就大,招商招的差,即使你賣完了,項(xiàng)目仍然算不成功的。加強(qiáng)招商力度,爭取在商鋪交給小業(yè)主之前,能幫助小業(yè)主把他所購買的商鋪以合理的租金租出去,確保第一批租戶基本上是按照開發(fā)商的業(yè)態(tài)規(guī)劃來承租的,這樣,就可以保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的相對(duì)統(tǒng)一招商安排。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案春天百貨售后返租形式(5)制定租金指導(dǎo)價(jià)并公布于眾。在招商啟動(dòng)之前,根據(jù)商鋪的售價(jià),采用租金回報(bào)率的計(jì)算方式,制定出相對(duì)公平的租金指導(dǎo)價(jià),公布于眾,以便于小業(yè)主和商戶之間的租賃協(xié)商參考,防止小業(yè)主哄抬租金,防止商戶變相壓

35、價(jià),起到價(jià)格指導(dǎo)的作用。(6)設(shè)立專門的售后商鋪的招租部門。項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立專門的“售后商鋪”的招租部門,接待好每一位租戶代表和小業(yè)主代表,并登記在案。要將小業(yè)主的聯(lián)系方式和租戶的聯(lián)系方式作為絕密材料,嚴(yán)禁外泄,要把商鋪的第一批租戶牢牢地控制在自己手中,防止租戶與小業(yè)主之間的私下接觸,這是控制商鋪業(yè)態(tài)的關(guān)鍵所在。春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案春天百貨售后返租形式(7)交房前一定要把商鋪?zhàn)獬鋈?。售后商鋪的招租工作一定要在交房前完成或完成大部?不然的話,交房后就會(huì)失去控制,小業(yè)主會(huì)急于將自己招租信息發(fā)布出去,這樣,租戶就很容易拿到小業(yè)主的聯(lián)系方式,進(jìn)行私下協(xié)商,這樣,項(xiàng)目的業(yè)態(tài)和租金就會(huì)失去一定的控制。 春天百貨產(chǎn)權(quán)式商鋪返租銷售方案售后返租的稅務(wù)處理及籌劃舉例:商鋪擬采用售后返租方式銷售。商鋪單位面積為50平方米,每平方米售價(jià)2萬元。開發(fā)商與60個(gè)購房者同時(shí)簽訂了房地產(chǎn)買賣合同和租賃合同。合同約定,商鋪售價(jià)100萬元,需一次付清。開發(fā)商將所售出的商鋪統(tǒng)一對(duì)外租賃,用于商業(yè)經(jīng)營。購房者自買房后12年內(nèi)每年可以得到商鋪款8%的租金。開發(fā)商每年收取商戶的租金6萬元,需要支付給購房者的租金4.