房地產(chǎn)可行性研究報告(大型,分六期)第三部分

1、第十一章 財務(wù)分析與評價11.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明財務(wù)折現(xiàn)率：13%；營業(yè)稅率：5%；所得稅率：25%；城建維護(hù)稅率：7%；教育費附加費率：5%；多層住宅平均銷售價格：2500元/m2高層住宅平均銷售價格：2200元/m2車庫平均銷售價格：4500元/m2營業(yè)房平均銷售價格：6500元/m2表11-1各期工程可銷售面積一覽表一期二期三期四期五期六期合計備注高層住宅52296.0636907.608923.2458876.2458463.2364963.59280429.96多層住宅26487.675390.5431878.21商業(yè)營業(yè)房3610.9014075.4817686.38不含賓館面積車庫4

2、541.119386.34478.6714406.1211.2一期工程財務(wù)分析11.2.1銷售收入及銷售稅金及附加估算一期工程建設(shè)期為3年，銷售期也為3年，其中第一年與第二年為銷售期，第3年為回款期。在整個建設(shè)和銷售期內(nèi)，可實現(xiàn)銷售收入15895.72萬元。1. 分年銷售計劃表11-2 一期工程分年銷售計劃表序號項 目項目總面積售價(元)銷售率合計銷售率1231高層住宅52296.062200.00100.00%50.00%50.00%0.00%2商業(yè)營業(yè)房3610.906500.00100.00%50.00%50.00%0.00%3車庫4541.114500.00100.00%50.00%5

3、0.00%0.00%2.銷售回款政策實行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.銷售收入在整個建設(shè)和銷售期內(nèi)，共實現(xiàn)銷售收入15895.72萬元。4.銷售稅金在整個建設(shè)和銷售期內(nèi),銷售稅金及附加為874.261萬元。其中： 營業(yè)稅：794.79萬元。 城市建設(shè)維護(hù)稅：55.64萬元。 教育費附加：23.84萬元。土地增值稅：1248.31萬元。11.2.2利潤本項目完成后，可實現(xiàn)房產(chǎn)銷售收入15895.72萬元。銷售凈收入：減除經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅，凈收入為13773.14萬元。開發(fā)成本：9471.19萬元。利潤總額：4301.95萬元。所得稅：1075.49萬元。凈利潤：3

4、226.46萬元。11.2.3財務(wù)指標(biāo)表11-3一期項目財務(wù)指標(biāo)一覽表1銷售利潤率%20.30%2投資利潤率%33.36%3財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%259.44%4財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元2999.695投資回收期（所得稅前）年1.426財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%143.66%7財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元2154.278投資回收期（所得稅后）年1.809資本金收益率%143.66%由上表可以看出，項目財務(wù)內(nèi)部收益率為259.44%，財務(wù)凈現(xiàn)值為2999.69萬元(折現(xiàn)率=13%)。高于基準(zhǔn)收益率，項目在財務(wù)上可行。11.2.4不確定性分析對于項目重要的幾個因素,可出售面積、售房價格、銷

5、售款回籠進(jìn)度、建設(shè)投資分別做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的調(diào)整，分析各因素的敏感度。表11-4一期工程敏感度系數(shù)和臨界點分析表序號不確定因素變化率(%)內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(%)1可出售面積-5.00%167.59%18.37-19.75%-10.00%107.36%15.21-15.00%64.80%12.982售房價格-5.00%167.59%18.37-19.75%-10.00%107.36%15.21-15.00%64.80%12.983銷售款回籠進(jìn)度-5.00%167.59%18.37-19.75%-10.00%107.36%15.21-15.00%64.80%

6、12.984建設(shè)投資5.00%182.59%15.3724.50%10.00%132.34%12.7115.00%96.91%10.84表11-5敏感性分析結(jié)果表變化因素變化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基準(zhǔn)折現(xiàn)率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面積64.80%107.36%167.59%259.44%416.75%748.68%1910.48%售房價格64.80%107.36%167.59%259.44%416.75%748.68%1910.48%銷售款回籠進(jìn)度64.80%107

7、.36%167.59%259.44%416.75%748.68%1910.48%建設(shè)投資1676.88%672.51%391.60%259.44%182.59%132.34%96.91%圖11-1一期工程敏感性分析圖通過上表與上圖可以看出，本項目隨銷售價格、可出售面積、銷售回款進(jìn)度變化的反應(yīng)很大。由此，本項目應(yīng)該做好銷售宣傳，加強(qiáng)銷售管理，嚴(yán)格回款制度，保證項目的順利實施。11.3二期工程財務(wù)分析11.3.1銷售收入及銷售稅金及附加估算二期工程建設(shè)期為3年，銷售期也為3年，其中第一年與第二年為銷售期，第3年為回款期。在整個建設(shè)和銷售期內(nèi)，可實現(xiàn)銷售收入18700.57萬元。1. 分年銷售計劃表

8、11-6二期工程分年銷售計劃表序號項 目項目總面積售價(元)銷售率合計銷售率1231多層住宅26487.672400.00100.00%50.00%50.00%0.00%2高層住宅36907.602200.00100.00%50.00%50.00%0.00%3車庫9386.344500.00100.00%50.00%50.00%0.00%全 部72781.610.00100.00%50.00%50.00%0.00%2.銷售回款政策實行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.銷售收入在整個建設(shè)和銷售期內(nèi)，共實現(xiàn)銷售收入18700.57萬元。4.銷售稅金在整個建設(shè)和銷售期內(nèi),銷售稅金及

9、附加為1028.53萬元。其中： 營業(yè)稅：953.03萬元。 城市建設(shè)維護(hù)稅：65.45萬元。 教育費附加：28.05萬元。土地增值稅：1992.07萬元。11.3.2利潤本項目完成后，可實現(xiàn)房產(chǎn)銷售收入18700.57萬元。銷售凈收入：減除經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅，凈收入為15679.96萬元。開發(fā)成本：9799.12萬元。利潤總額：5880.84萬元。所得稅：1470.21萬元。凈利潤：4410.63萬元。11.3.3財務(wù)指標(biāo)表11-7二期項目財務(wù)指標(biāo)一覽表1銷售利潤率%23.59%2投資利潤率%44.11%3財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%8680.07%4財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元436

10、5.735投資回收期（所得稅前）年1.016財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%610.60%7財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元3210.038投資回收期（所得稅后）年1.169資本金收益率%610.60%由上表可以看出，項目財務(wù)內(nèi)部收益率為8680.07%，財務(wù)凈現(xiàn)值為4365.73萬元(折現(xiàn)率=13%)。高于基準(zhǔn)收益率，項目在財務(wù)上可行。11.3.4不確定性分析對于項目重要的幾個因素,可出售面積、售房價格、銷售款回籠進(jìn)度、建設(shè)投資分別做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的調(diào)整，分析各因素的敏感度。表11-8二期工程敏感度系數(shù)和臨界點分析表序號不確定因素變化率(%)內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(%

11、)1可出售面積-5.00%1020.77%1531.86-17.04%-10.00%445.81%823.43-15.00%234.26%563.052售房價格-5.00%1020.77%1531.86-17.04%-10.00%445.81%823.43-15.00%234.26%563.053銷售款回籠進(jìn)度-5.00%1020.77%1531.86-17.04%-10.00%445.81%823.43-15.00%234.26%563.054建設(shè)投資5.00%1338.93%1468.2318.56%10.00%665.74%801.4315.00%412.84%551.15表11-9敏感

12、性分析結(jié)果表變化因素變化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基準(zhǔn)折現(xiàn)率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面積234.26%445.81%1020.77%8680.07%10123.64%13955.92%18677.46%售房價格234.26%445.81%1020.77%8680.07%10123.64%13955.92%18677.46%銷售款回籠進(jìn)度234.26%445.81%1020.77%8680.07%10123.64%13955.92%18677.46%建設(shè)投資16774.3

13、3%12063.33%9956.33%8680.07%1338.93%665.74%412.84%圖11-2二期工程敏感性分析圖通過上表與上圖可以看出，本項目隨銷售價格、可出售面積、銷售回款進(jìn)度變化的反應(yīng)很大。由此，本項目應(yīng)該做好銷售宣傳，加強(qiáng)銷售管理，嚴(yán)格回款制度，保證項目的順利實施。11.4三期工程財務(wù)分析11.4.1銷售收入及銷售稅金及附加估算三期工程建設(shè)期為3年，銷售期也為3年，其中第一年與第二年為銷售期，第3年為回款期。在整個建設(shè)和銷售期內(nèi)，一號樓因為擬建為自營五星級賓館，一樓大廳與四樓以上一、二棟全部自營，包括八號樓一至四層，本期可銷售商業(yè)面積為14075m2；本期可銷售住宅面積為

14、8923.24m2?？蓪崿F(xiàn)銷售收入11112.17萬元。1. 分年銷售計劃表11-10三期工程分年銷售計劃表序號項 目項目總面積售價(元)銷售率合計銷售率1231高層住宅8923.242200.00100.00%50.00%50.00%0.00%2商業(yè)營業(yè)房14075.486500.00100.00%50.00%50.00%0.00%全 部22998.720.00100.00%50.00%50.00%0.00%2.銷售回款政策實行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.銷售收入在整個建設(shè)和銷售期內(nèi)，共實現(xiàn)銷售收入11112.17萬元。4.銷售稅金在整個建設(shè)和銷售期內(nèi),銷售稅金及附加

15、為611.17萬元。其中： 營業(yè)稅：555.61萬元。 城市建設(shè)維護(hù)稅：38.89萬元。 教育費附加：16.67萬元。土地增值稅：0萬元。11.4.2利潤本項目完成后，可實現(xiàn)房產(chǎn)銷售收入11112.17萬元。銷售凈收入：減除經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅，凈收入為10501.01萬元。開發(fā)成本：9243.97萬元。利潤總額：1257.04萬元。所得稅：314.26萬元。凈利潤：942.78萬元。11.4.3財務(wù)指標(biāo)表11-11三期項目財務(wù)指標(biāo)一覽表1銷售利潤率%8.48%2投資利潤率%9.68%3財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%23.75%4財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元422.775投資回收期（所得稅前

16、）年2.576財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%17.35%7財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元175.738投資回收期（所得稅后）年2.679資本金收益率%17.35%由上表可以看出，項目財務(wù)內(nèi)部收益率為23.75%，財務(wù)凈現(xiàn)值為422.77萬元(折現(xiàn)率=13%)。高于基準(zhǔn)收益率，項目在財務(wù)上可行。11.4.4不確定性分析對于項目重要的幾個因素,可出售面積、售房價格、銷售款回籠進(jìn)度、建設(shè)投資分別做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的調(diào)整，分析各因素的敏感度。表11-12三期工程敏感度系數(shù)和臨界點分析表序號不確定因素變化率(%)內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(%)1可出售面積-5.00%12.66%2

17、.22-4.75%-10.00%2.52%2.12-15.00%-6.79%2.042售房價格-5.00%12.66%2.22-4.75%-10.00%2.52%2.12-15.00%-6.79%2.043銷售款回籠進(jìn)度-5.00%12.66%2.22-4.75%-10.00%2.52%2.12-15.00%-6.79%2.044建設(shè)投資5.00%13.84%1.985.41%10.00%5.37%1.8415.00%-1.95%1.71表11-13三期工程敏感性分析結(jié)果表變化因素變化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基準(zhǔn)折現(xiàn)率13.00%1

18、3.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面積-6.79%2.52%12.66%23.75%35.93%49.38%64.30%售房價格-6.79%2.52%12.66%23.75%35.93%49.38%64.30%銷售款回籠進(jìn)度-6.79%2.52%12.66%23.75%35.93%49.38%64.30%建設(shè)投資67.10%49.67%35.50%23.75%13.84%5.37%-1.95%圖11-3三期工程敏感性分析圖通過上表與上圖可以看出，本項目隨銷售價格、可出售面積、銷售回款進(jìn)度變化的反應(yīng)很大。由此，本項目應(yīng)該做好銷售宣傳，加強(qiáng)銷售管理，嚴(yán)格回

19、款制度，保證項目的順利實施。11.5四期工程財務(wù)分析11.5.1銷售收入及銷售稅金及附加估算四期工程建設(shè)期為3年，銷售期也為3年，其中第一年與第二年為銷售期，第3年為回款期。在整個建設(shè)和銷售期內(nèi)，可實現(xiàn)銷售收入16120.38萬元。1. 分年銷售計劃表11-14 四期工程分年銷售計劃表序號項 目項目總面積售價(元)銷售率合計銷售率1231多層住宅5390.542200.00100.00%50.00%50.00%0.00%2高層住宅58876.242500.00100.00%50.00%50.00%0.00%3架空層車庫478.674500.00100.00%50.00%50.00%0.00%全

20、 部64266.780.000.00%50.00%50.00%0.00%2.銷售回款政策實行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.銷售收入在整個建設(shè)和銷售期內(nèi)，共實現(xiàn)銷售收入16120.38萬元。4.銷售稅金在整個建設(shè)和銷售期內(nèi),銷售稅金及附加為886.62萬元。其中： 營業(yè)稅：806.02萬元。 城市建設(shè)維護(hù)稅：56.42萬元。 教育費附加：24.16萬元。土地增值稅：1247.03萬元。11.5.2利潤本項目完成后，可實現(xiàn)房產(chǎn)銷售收入16120.38萬元。銷售凈收入：減除經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅，凈收入為13986.73萬元。開發(fā)成本：9562.68萬元。利潤總額：4334

21、.05萬元。所得稅：1083.51萬元。凈利潤：3250.54萬元。11.5.3財務(wù)指標(biāo)表11-15四期項目財務(wù)指標(biāo)一覽表1銷售利潤率%20.16%2投資利潤率%32.99%3財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%261.05%4財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元3040.385投資回收期（所得稅前）年1.386財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%147.76%7財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元2188.668投資回收期（所得稅后）年1.679資本金收益率%147.76%由上表可以看出，項目財務(wù)內(nèi)部收益率為261.05%，財務(wù)凈現(xiàn)值為3040.38萬元(折現(xiàn)率=13%)。高于基準(zhǔn)收益率，項目在財務(wù)上可行。11.5.4不確定性

22、分析對于項目重要的幾個因素,可出售面積、售房價格、銷售款回籠進(jìn)度、建設(shè)投資分別做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的調(diào)整，分析各因素的敏感度。表11-16四期工程敏感度系數(shù)和臨界點分析表序號不確定因素變化率(%)內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(%)1可出售面積-5.00%171.13%17.99-19.90%-10.00%110.51%15.05-15.00%66.89%12.942售房價格-5.00%171.13%17.99-19.90%-10.00%110.51%15.05-15.00%66.89%12.943銷售款回籠進(jìn)度-5.00%171.13%17.99-19.90%-10.0

23、0%110.51%15.05-15.00%66.89%12.944建設(shè)投資5.00%185.92%15.0324.78%10.00%135.68%12.5415.00%99.72%10.76表11-17四期工程敏感性分析結(jié)果表變化因素變化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基準(zhǔn)折現(xiàn)率66.89%110.51%171.13%261.05%408.33%693.53%1480.94%可出售面積66.89%110.51%171.13%261.05%408.33%693.53%1480.94%售房價格66.89%110.51%171.13%261.05

24、%408.33%693.53%1480.94%銷售款回籠進(jìn)度1356.97%632.76%385.69%261.05%185.92%135.68%99.72%建設(shè)投資66.89%110.51%171.13%261.05%408.33%693.53%1480.94%圖11-4四期工程敏感性分析圖通過上表與上圖可以看出，本項目隨銷售價格、可出售面積、銷售回款進(jìn)度變化的反應(yīng)很大。由此，本項目應(yīng)該做好銷售宣傳，加強(qiáng)銷售管理，嚴(yán)格回款制度，保證項目的順利實施。11.6五期工程財務(wù)分析11.6.1銷售收入及銷售稅金及附加估算五期工程建設(shè)期為3年，銷售期也為3年，其中第一年與第二年為銷售期，第3年為回款期。

25、在整個建設(shè)和銷售期內(nèi)，可實現(xiàn)銷售收入12864.91萬元。1. 分年銷售計劃表11-18 五期工程分年銷售計劃表序號項 目項目總面積售價(元)銷售率合計銷售率1231高層住宅58463.232200.00100.00%50.00%50.00%0.00%全 部58463.230.000.00%50.00%50.00%0.00%2.銷售回款政策實行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.銷售收入在整個建設(shè)和銷售期內(nèi)，共實現(xiàn)銷售收入12861.91萬元。4.銷售稅金在整個建設(shè)和銷售期內(nèi),銷售稅金及附加為707.41萬元。 營業(yè)稅：643.1萬元； 城市建設(shè)維護(hù)稅：45.02萬元； 教育費

26、附加：19.29萬元。土地增值稅：349.69萬元。11.6.2利潤本項目完成后，可實現(xiàn)房產(chǎn)銷售收入12861.1銷售凈收入：減除經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅，凈收入為11804.82萬元。開發(fā)成本：9597.88萬元。利潤總額：2206.94萬元。所得稅：551.73萬元。凈利潤：1655.2萬元。11.6.3財務(wù)指標(biāo)表11-19五期項目財務(wù)指標(biāo)一覽表1銷售利潤率%12.87%2投資利潤率%16.89%3財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%59.17%4財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元1270.045投資回收期（所得稅前）年2.276財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%41.28%7財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元836

27、.348投資回收期（所得稅后）年2.429資本金收益率%41.28%由上表可以看出，項目財務(wù)內(nèi)部收益率為59.17%，財務(wù)凈現(xiàn)值為1270.04萬元(折現(xiàn)率=13%)。高于基準(zhǔn)收益率，項目在財務(wù)上可行。11.6.4不確定性分析對于項目重要的幾個因素,可出售面積、售房價格、銷售款回籠進(jìn)度、建設(shè)投資分別做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的調(diào)整，分析各因素的敏感度。表11-20五期工程敏感度系數(shù)和臨界點分析表序號不確定因素變化率(%)內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(%)1可出售面積-5.00%38.56%4.12-12.70%-10.00%21.02%3.82-15.00%5.90%3.55

28、2售房價格-5.00%38.56%4.12-12.70%-10.00%21.02%3.82-15.00%5.90%3.553銷售款回籠進(jìn)度-5.00%38.56%4.12-12.70%-10.00%21.02%3.82-15.00%5.90%3.554建設(shè)投資5.00%41.17%3.6015.58%10.00%26.76%3.2415.00%14.97%2.95表11-21五期工程敏感性分析結(jié)果表變化因素變化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基準(zhǔn)折現(xiàn)率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售

29、面積5.90%21.02%38.56%59.17%83.72%113.48%150.27%售房價格5.90%21.02%38.56%59.17%83.72%113.48%150.27%銷售款回籠進(jìn)度5.90%21.02%38.56%59.17%83.72%113.48%150.27%建設(shè)投資156.26%113.14%82.31%59.17%41.17%26.76%14.97%圖11-5五期工程敏感性分析圖通過上表與上圖可以看出，本項目隨銷售價格、可出售面積、銷售回款進(jìn)度變化的反應(yīng)很大。由此，本項目應(yīng)該做好銷售宣傳，加強(qiáng)銷售管理，嚴(yán)格回款制度，保證項目的順利實施。11.7六期工程財務(wù)分析11.

30、7.1銷售收入及銷售稅金及附加估算六期工程建設(shè)期為3年，銷售期也為3年，其中第一年與第二年為銷售期，第3年為回款期。在整個建設(shè)和銷售期內(nèi)，可實現(xiàn)銷售收入14291.99萬元。1. 分年銷售計劃表11-22 六期工程分年銷售計劃表序號項 目項目總面積售價(元)銷售率合計銷售率1231高層住宅64963.592200.00100.00%50.00%50.00%0.00%全 部64963.590.000.00%50.00%50.00%0.00%2.銷售回款政策實行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.銷售收入在整個建設(shè)和銷售期內(nèi)，共實現(xiàn)銷售收入14291.99萬元。4.銷售稅金在整個建

31、設(shè)和銷售期內(nèi),銷售稅金及附加為786.06萬元。 營業(yè)稅：714.6萬元； 城市建設(shè)維護(hù)稅：50.2萬元； 教育費附加：21.44萬元。土地增值稅：702.32萬元。11.7.2利潤本項目完成后，可實現(xiàn)房產(chǎn)銷售收入14291.99萬元。銷售凈收入：減除經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅，凈收入為12803.61萬元。開發(fā)成本：9716.87萬元。利潤總額：3086.74萬元。所得稅：771.69萬元。凈利潤：2315.06萬元。11.7.3財務(wù)指標(biāo)11-23六期項目財務(wù)指標(biāo)一覽表1銷售利潤率%16.20%2投資利潤率%23.34%3財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%81.77%4財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元1

32、922.035投資回收期（所得稅前）年2.056財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%55.90%7財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元1315.438投資回收期（所得稅后）年2.249資本金收益率%55.90%由上表可以看出，項目財務(wù)內(nèi)部收益率為81.77%，財務(wù)凈現(xiàn)值為1922.03萬元(折現(xiàn)率=13%)。高于基準(zhǔn)收益率，項目在財務(wù)上可行。11.7.4不確定性分析對于項目重要的幾個因素,可出售面積、售房價格、銷售款回籠進(jìn)度、建設(shè)投資分別做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的調(diào)整，分析各因素的敏感度。11-24六期工程敏感度系數(shù)和臨界點分析表序號不確定因素變化率(%)內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(%)1

33、可出售面積-5.00%57.65%4.82-16.63%-10.00%37.22%4.45-15.00%19.67%4.142售房價格-5.00%57.65%4.82-16.63%-10.00%37.22%4.45-15.00%19.67%4.143銷售款回籠進(jìn)度-5.00%57.65%4.82-16.63%-10.00%37.22%4.45-15.00%19.67%4.144建設(shè)投資5.00%61.22%4.1120.99%10.00%44.80%3.7015.00%31.37%3.3611-25六期敏感性分析結(jié)果表變化因素變化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%1

34、0.00%15.00%基準(zhǔn)折現(xiàn)率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面積19.67%37.22%57.65%81.77%110.64%145.86%189.76%售房價格19.67%37.22%57.65%81.77%110.64%145.86%189.76%銷售款回籠進(jìn)度19.67%37.22%57.65%81.77%110.64%145.86%189.76%建設(shè)投資192.99%143.49%108.20%81.77%61.22%44.80%31.37%圖11-6六期工程敏感性分析圖通過上表與上圖可以看出，本項目隨銷售價格、可出售面積、

35、銷售回款進(jìn)度變化的反應(yīng)很大。由此，本項目應(yīng)該做好銷售宣傳，加強(qiáng)銷售管理，嚴(yán)格回款制度，保證項目的順利實施。11.8全部工程財務(wù)分析11.8.1銷售收入及銷售稅金及附加估算全部工程建設(shè)期為5年，銷售期也為5年，其中第一年至第四年為銷售期，第五年為回款期。在整個建設(shè)和銷售期內(nèi)，可實現(xiàn)銷售收入87324.24萬元。1. 分年銷售計劃表11-26 全部工程分年銷售計劃表序號項 目項目總面積售價(元)銷售率合計建設(shè)期123451高層住宅280429.962200.00100.00%15.90%27.99%34.10%22.01%0.00%2多層住宅31878.212400.00100.00%41.55%

36、50.00%8.45%0.00%0.00%3商業(yè)營業(yè)17686.386500.00100.00%10.21%50.00%39.79%0.00%0.00%4車庫14406.124500.00100.00%48.34%50.00%1.66%0.00%0.00%全 部344400.670.000.00%19.34%32.08%30.66%17.92%0.00%2.銷售回款政策實行分期付款，第一年付50%，第二年付清剩余50%。3.銷售收入在整個建設(shè)和銷售期內(nèi)，共實現(xiàn)銷售收入87324.24萬元。4.銷售稅金在整個建設(shè)和銷售期內(nèi),銷售稅金及附加為4802.83萬元。其中： 營業(yè)稅：4366.21萬元。

37、 城市建設(shè)維護(hù)稅：305.63萬元。 教育費附加：130.99萬元。土地增值稅：4997.28萬元。11.8.2利潤本項目完成后，可實現(xiàn)房產(chǎn)銷售收入87324.24萬元。銷售凈收入：減除經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅，凈收入為77524.13萬元。開發(fā)成本：57481.7萬元。利潤總額：20042.43萬元。所得稅：5010.61萬元。凈利潤：15031.82萬元。11.8.3財務(wù)指標(biāo)表11-27全部項目全部投資財務(wù)指標(biāo)一覽表1銷售利潤率%17.21%2投資利潤率%25.97%3財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%449.54%4財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元12289.745投資回收期（所得稅前）年1.31

38、6財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%161.88%7財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元8749.328投資回收期（所得稅后）年2.299資本金收益率%161.88%由上表可以看出，項目財務(wù)內(nèi)部收益率為449.54%，財務(wù)凈現(xiàn)值為12289.74萬元(折現(xiàn)率=13%)。高于基準(zhǔn)收益率，項目在財務(wù)上可行。11.8.4不確定性分析對于項目重要的幾個因素,可出售面積、售房價格、銷售款回籠進(jìn)度、建設(shè)投資分別做上浮5%、10、15%和下浮5%、10、15%的調(diào)整，分析各因素的敏感度。表11-28全部工程敏感度系數(shù)和臨界點分析表序號不確定因素變化率(%)內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(%)1可出售面積-5.00%180.81%

39、53.75-16.51%-10.00%88.55%36.10-15.00%41.59%27.202售房價格-5.00%180.81%53.75-16.51%-10.00%88.55%36.10-15.00%41.59%27.203銷售款回籠進(jìn)度-5.00%180.81%53.75-16.51%-10.00%88.55%36.10-15.00%41.59%27.204建設(shè)投資(不含利息)5.00%208.82%48.1418.95%10.00%119.85%32.9715.00%73.53%25.07表11-29全部工程敏感性分析結(jié)果表變化因素變化率-15.00%-10.00%-5.00%0.0

40、0%5.00%10.00%15.00%基準(zhǔn)折現(xiàn)率13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%13.00%可出售面積41.59%88.55%180.81%449.54%6102.83%11000.00%16600.00%售房價格41.59%88.55%180.81%449.54%6102.83%11000.00%16600.00%銷售款回籠進(jìn)度41.59%88.55%180.81%449.54%6102.83%11000.00%16600.00%建設(shè)投資15266.00%10322.00%2858.76%449.54%208.82%119.85%73.53%圖11-7

41、全部工程敏感性分析圖通過上表與上圖可以看出，本項目隨銷售價格、可出售面積、銷售回款進(jìn)度變化的反應(yīng)很大。由此，本項目應(yīng)該做好銷售宣傳，加強(qiáng)銷售管理，嚴(yán)格回款制度，保證項目的順利實施。第十二章 社會風(fēng)險分析為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對該項目投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。12.1風(fēng)險分析12.1.1自然風(fēng)險自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、

42、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。12.1.2政策風(fēng)險政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。12.1.3經(jīng)濟(jì)風(fēng)險經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包

43、括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。12.1.4技術(shù)風(fēng)險房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。12.1.5社會風(fēng)險社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住

44、客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。12.1.6內(nèi)部決策和管理風(fēng)險內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。12.2投資風(fēng)險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。該項目控制風(fēng)險的方式包括三項措施：12.2.1通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項目。針對該項目，

45、我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。12.2.2通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。12.2.3通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，

46、項目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險。第十三章 社會評價13.1項目對社會影響分析隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住

47、房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機(jī)會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會?？梢姡卷椖康慕ㄔO(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機(jī)會。13.2項目對所在地的互適性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處新區(qū)與老城區(qū)連接的交通要沖，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯

48、，在小區(qū)附近有實驗小學(xué)，通遼市第四中學(xué)等。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。13.3社會評價結(jié)論總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。表13-1項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施社會因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響影響到小區(qū)的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平對居民就業(yè)的影響對通遼的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響提高居民就業(yè)率吸納無業(yè)居民就業(yè)

49、對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無無無第十四章 研究結(jié)論與建議14.1推薦方案的總體描述通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢, 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該項目盈利可能性較大，投資機(jī)構(gòu)決定實行獨資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。14.2推薦方案的優(yōu)缺點描述14.2.1優(yōu)點1.項目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國民經(jīng)濟(jì)的