房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)難點(diǎn)集錦(1

1、房地產(chǎn)基本制度與政策及相關(guān)知識重難點(diǎn)（130）目錄1、廉租住房2、經(jīng)濟(jì)適用房3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心4、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥5、房屋拆遷6、資本金比例。7、出讓土地房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件。8、商品房交付使用9、房地產(chǎn)廣告必須載明：10 、紫線、綠線、藍(lán)線、黃線11 、注冊建造師12 、商品房預(yù)售條件，商品房銷售禁止行為13 、商品房買賣合同誤差處理：14 、出讓合同15 、估價(jià)委員會(huì)對估價(jià)報(bào)告的鑒定包括：16 、施工許可證17 、房地產(chǎn)登記18 、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料保管期限不少于 10 年，要 達(dá)到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束。19 、住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)注冊資金20 、估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍21

2、 、房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)計(jì)算22 、房屋登記權(quán)屬信息查詢23 、住房公積金存貸款利率24 、提取公積金情況 :住房消費(fèi)提取、喪失繳存條件提取。25 、房產(chǎn)稅26 、耕地占用稅27 、土地增值稅28 、契稅。29 、營業(yè)稅、城建稅30 、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理部門、初審部門。31 、住房專項(xiàng)維修資金32 、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有兩種。33 、房地產(chǎn)測繪34 、地形圖比例尺35 、幾種房產(chǎn)圖36 、工程造價(jià)的構(gòu)成37 、建筑施工圖39、污染源40 、經(jīng)濟(jì)成本41 、國庫券計(jì)算42 、貨幣政策工具43 、貨幣供給層次44 、非銀行金融機(jī)構(gòu)45、幾種信用形式區(qū)別46 、金融工具的種類47 、商業(yè)匯票必須經(jīng)過承兌才能生

3、效。48 、居住區(qū)、居住小區(qū)和居住組團(tuán)。49 、證券分類50 、保險(xiǎn)的職能51 、統(tǒng)計(jì)收集數(shù)據(jù)的方法52 、相對指標(biāo)1、廉租住房：面對最低收入家庭； 面積原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的 60%,套均 40平米左 右，人均建筑面積 13 平米左右；保障資金來源：地方財(cái)政預(yù)算安排，住房公積金增值收 益，土地出讓金凈收益，廉租住房租金專項(xiàng)應(yīng)用于維護(hù)和管 理。租金標(biāo)準(zhǔn)由維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)構(gòu)成。政府定價(jià)。2、經(jīng)濟(jì)適用房面對中低收入家庭；政府指導(dǎo)價(jià)。 實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出 售，單套面積控制在 60川以內(nèi)。滿 5 年可轉(zhuǎn)讓，單應(yīng)按照規(guī)定繳納土地收益等價(jià)款，政府優(yōu) 先回購。 （

4、1、2 同為保障性住房， 面對低收入住房困難家庭提供）政策性住房包括棚改安置住房、限價(jià)商品住房、公共租賃住 房、單位建設(shè)住房，面對中等偏下收入住房困難家庭供應(yīng)。3、有償使用土地是土地使用制度改革的核心內(nèi)容；土地用 途管制的核心是不能隨意改變農(nóng)用地的用途。4、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥：轉(zhuǎn)讓有兩種方式：受讓方辦出讓手續(xù)；不辦出讓手續(xù)， 轉(zhuǎn)讓方上繳土地收益； 對國企改革中的劃撥土地：可采取出讓、租賃、作價(jià)出資入 股和保留劃撥土地使用權(quán)等方式予以處置。出讓或出租，有限 責(zé)任或股份公司或股份合作制，租賃經(jīng)營，非國有兼并的；保 留劃撥，繼續(xù)公益性的長久，繼續(xù)國有、一方頻臨破產(chǎn)、國有獨(dú) 資可保留 5 年。擅自改變

5、用途或連續(xù) 2 年未使用，國家收回。 凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地管理。5、房屋拆遷 房屋性質(zhì)由規(guī)劃部門確認(rèn)； 監(jiān)督部門是住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門； 征收范圍確定后，不得新建、擴(kuò)建、改建和改變房屋用途； 補(bǔ)償范圍包括： 被征收房屋的價(jià)值， 搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償， 停產(chǎn)停業(yè)損失；除三級暫定資質(zhì)外，其他資質(zhì)機(jī)構(gòu)可從事征收征收評估。6、資本金比例。 保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資 本金比例為 20% ，其他為 30% 。7、出讓土地房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件。 （1）交付全部出讓金， 取得土地證； （2）屬于房屋建設(shè)的，出讓金外，投資 25% 以上， 屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。

6、土地變更登記手續(xù)完成完畢 30 日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。8、商品房交付使用（1）交付 60 日內(nèi)， 開發(fā)商向房地產(chǎn)主管部門報(bào)送相關(guān)權(quán)屬 變更登記資料；（2）交付時(shí)向購買人提供住房質(zhì)量保證書和住宅使 用說明書。保修期從交付之日計(jì)算。防水 3 年。9、房地產(chǎn)廣告必須載明：（1）開發(fā)企業(yè)名稱；（2）代售的，該機(jī)構(gòu)名稱；（3）預(yù)售的，許可證號。 廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。 房地產(chǎn)廣告不得：（1）不得以所需時(shí)間表示距離；（2）預(yù)售不得涉及裝修內(nèi)容；（3）不得以其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果；（4）不得設(shè)計(jì)融資或變相融資，不得含升值或投資回報(bào)的 承諾；（5

7、）不得含有辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)的承諾。10、紫線 劃定保護(hù)歷史文化街區(qū)和歷史建筑； 綠線 ，綠地， 綠化用地面積，綠地布局； 藍(lán)線 ，城市地表水、濕地； 黃線 控制 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地。城市、鎮(zhèn)規(guī)劃分為城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。11、建設(shè)工程施工管理文件和質(zhì)量合格文件上，必須有注冊建造師簽字。12 、商品房預(yù)售條件：（1）項(xiàng)目可轉(zhuǎn)讓條件；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證；（3）確定施工進(jìn)度和交付日期，預(yù)售最低規(guī)模不小于棟。 取得預(yù)售許可需要提供商品房預(yù)售方案 ，內(nèi)容項(xiàng)目基本 情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r、公 共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度

8、、預(yù)售資金 監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能量消耗指 標(biāo)和節(jié)能措施。預(yù)售合同備案的申請人是商品房預(yù)售人。 商品房銷售禁止行為： 返本銷售、成套住宅分割拆零銷售、 期房再轉(zhuǎn)讓、未得預(yù)售許可收定金。13 、商品房買賣合同誤差處理：（1）誤差 3% 以內(nèi)的，據(jù)實(shí)結(jié)算；（2）誤差超過3%的。買受人提出退房的，30日內(nèi)連本帶息付清；買受人不退的，大于合同面積的，3%的補(bǔ)足，超過 3%白送；小于合同面積的， 3% 的原價(jià)返還，超過 3%的雙倍 返還。變更規(guī)劃的，變更確定 10 內(nèi)通知買房人， 15 日不答復(fù)的視 作同意。未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)書面通知的，可退房。14、出讓合同 附件含宗地平面界址圖

9、、出讓宗地豎向界限、市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件。簽訂后， 60 日內(nèi)不付款的，解除合同，違約賠償； 60 日內(nèi) 不供地的，解除合同，雙倍返還定金。15、估價(jià)委員會(huì)對估價(jià)報(bào)告的鑒定包括：（1）估價(jià)方法選用（2）估價(jià)路線選擇（3）估價(jià)參數(shù)選?。?）估價(jià)結(jié)果確定16、施工許可證（1） 30萬元投資以下，300川建筑面積以下，可不辦理；（ 2）建設(shè)工期不足 1 年的，到位資金原則上不得少于工程 合同價(jià)的 50%，超過 1 年的，不少于 30%。17 、房地產(chǎn)登記（1）登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)是查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他 必要材料， 就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人， 如實(shí)及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)。（2）預(yù)告登記

10、該登記未登記的 3 個(gè)月內(nèi)失效，異議登記 15 日內(nèi)不起訴的失效。（3）單方申請的情形：因合法建造房屋去得房屋權(quán)利；繼 承、遺贈(zèng)；（ 3）因法律文書生效得； （ 4）房屋滅失； （5 ）放棄。（4）土地以宗地未基本單位，房屋以基本單元進(jìn)行登記。（5）登記實(shí)現(xiàn)：集體土地上房屋 60 天，國有土地上房屋 30 天，異議登記 1 天，其他 10 天。（6）收費(fèi)。住房等級每件 80 元，宅基地收工本費(fèi) 10 元， 非住房登記每件 550 元。前者一套一件，后者一次一件。18、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料保管期限不少于 10 年，要 達(dá)到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束。19、住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)注冊資金不少于 1000 萬

11、，擔(dān)保資金 不高于 30 倍。20、二級資質(zhì)可從事公司上市 A、企業(yè)清算B以外的業(yè)務(wù)；三級資質(zhì)可從事 A、B、司法鑒定C以外的業(yè)務(wù)；三級暫定資質(zhì) 可從事A、B、C、城鎮(zhèn)住房拆遷、在建工程抵押以外的業(yè)務(wù)。21、房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)：100（0.005）900（0.0025 ）1000（0.0015）3000（0。008)宗地估價(jià)收費(fèi)： 100（0.004 ）100（0.003 ）800（0.002 ） 1000 （0.0015 ） 3000 （0.0008 ）22、房屋登記權(quán)屬信息查詢（1）可公開查詢。房屋基本狀況及查封抵押等權(quán)利限制狀 況，具體包括房屋自然狀況（位置面積用途） ，權(quán)利狀況（設(shè)定 時(shí)間

12、類別期限） ，及司法查封情況。（2）限制查詢的信息。權(quán)利人、委托人、繼承人、受贈(zèng)人 可查詢與該房屋有關(guān)原始登記憑證。 其他可查詢直接相關(guān)原始資 料。23、住房公積金存貸款利率： 當(dāng)年結(jié)息日掛牌公告的或其存 款利率，往年結(jié)轉(zhuǎn)按結(jié)息日掛牌公告 3 個(gè)月整存整取存款利率利 息，6月 30 日為結(jié)息日；貸款利率，一年一定，每年 1月 1日。人行提出，國務(wù)院批準(zhǔn)執(zhí)行。24、提取公積金情況 :住房消費(fèi)提取、喪失繳存條件提取。25、房產(chǎn)稅：判斷標(biāo)準(zhǔn)，是否有經(jīng)營性，出租，生產(chǎn)。比例 稅率。工業(yè)用途房產(chǎn)， 50% 60% 作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他 用途房地產(chǎn) 70% 80% ；與地上房屋相連的地下建筑， 與

13、地上房 屋通標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。26、耕地占用稅。定額稅率。經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)加 成不過 50% ，基本農(nóng)田加成 50% 。減稅范圍：軍事設(shè)施，學(xué)校， 幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院。接通知 30 日內(nèi)繳稅。27、土地增值稅。有償轉(zhuǎn)讓，不含繼承贈(zèng)與。四級超額累進(jìn) 稅率。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂 7 日內(nèi)申報(bào)納稅。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的免稅。28 、契稅。個(gè)人購買普通住房且屬于家庭唯一住房減半征收；又是90川以下的，1%征收。法定繼承人繼承，免征，非法定繼 承人承受， 征收。拆遷購房拆過拆遷款的， 對超過部分征收契稅。29 、營業(yè)稅涉及不動(dòng)產(chǎn) 5%。城建稅為消費(fèi)稅、增值稅、營 業(yè)稅三者之和的

14、7% （城市市區(qū)） 、5% （縣城、建制鎮(zhèn)） 、1%（其 他地區(qū) ） 。30、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理部門是國務(wù)院建設(shè)主管部門， 省 級政府房地產(chǎn)主管部門為初審部門。31 、住房專項(xiàng)維修資金（1 ）交存標(biāo)準(zhǔn)。商品房首期交存按建筑面積按當(dāng)?shù)亟ò操M(fèi) 用每平方米 5%8%；公有住房，按建筑面積，首期未當(dāng)?shù)胤扛?成本價(jià)的 2% ；多層不低于 20% ，高層不低于 30% ，一次性提取 。（ 2）不足 30% ，續(xù)交。（3）經(jīng)業(yè)主大會(huì)或 2/3 以上業(yè)主（未成立）同意，可購買國債。禁止國債回購，委托理財(cái)業(yè)務(wù)或?qū)①徺I的國債用于質(zhì)押、 抵押等擔(dān)保業(yè)務(wù)。32、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有兩種。（1）包干制=物業(yè)服務(wù)成本+法定稅

15、費(fèi)+企業(yè)利潤（2）酬金制=物業(yè)服務(wù)支出+企業(yè)酬金33、房地產(chǎn)測繪（1）基礎(chǔ)測繪得房產(chǎn)分幅平面圖，項(xiàng)目測繪得分丘平面圖 和分層分戶平面圖。（2）誤差可能來自儀器、觀測者和環(huán)境影響，以中誤差作 為評定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為限差。34、地形圖是地物和地貌的正射投影圖，地物按圖式符號加注記表示，地貌用等高線表示。面積量算方法：坐標(biāo)解析法、實(shí) 地量具法和圖解法。多種比例尺地形圖：比例尺用途1 : 1000 ； 1 : 5000城市總體規(guī)劃，區(qū)域布置、方案比較1: 2000城市詳細(xì)規(guī)劃及開發(fā)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)1: 1000城市詳細(xì)規(guī)劃、工程詳細(xì)設(shè)計(jì)、地下管線、人防工程1:500竣工圖，地籍圖、地形圖35、

16、房產(chǎn)圖，平面控制測繪及房地產(chǎn)調(diào)查后的西部測量名稱比例尺用途房產(chǎn)分幅建筑密集區(qū)反映房產(chǎn)及用地位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，下兩者基礎(chǔ)資料，也是圖1 : 500 ,其他1 : 1000房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料。包括控制點(diǎn)、行政境界、丘界、地籍要素。房產(chǎn)分丘圖1 : 100-1:1000繪制產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。以丘為單位。反映本丘所有內(nèi)所有房屋的 界限、面積、四至、年份，墻體歸屬。房產(chǎn)分戶圖一般 1 : 2000以某房屋具體權(quán)屬為單元，表示細(xì)部。變長為實(shí)際測量，取至0 01m.標(biāo)套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e。36、工程造價(jià)的構(gòu)成設(shè)備及工器具購置費(fèi)用人工費(fèi)工 程 費(fèi) 用直接費(fèi)直接工程費(fèi)材料費(fèi)施工機(jī)

17、械使用費(fèi)建筑安裝措施費(fèi)施工準(zhǔn)備和技術(shù)生活安全等項(xiàng)工程費(fèi)用間接費(fèi)規(guī)費(fèi)：排污費(fèi)、保障費(fèi)、公積金，意外傷害。目建設(shè)投資企業(yè)管理費(fèi)：工資、財(cái)務(wù)費(fèi)、稅金、廣告費(fèi)?？偫麧櫷抖惤鹳Y工程固定資產(chǎn)其他費(fèi)用管理費(fèi)、用地費(fèi)、可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、工程保險(xiǎn)費(fèi)建設(shè)無形資產(chǎn)費(fèi)用專利及轉(zhuǎn)與技術(shù)使用費(fèi)其他費(fèi)用其他資資產(chǎn)費(fèi)生產(chǎn)準(zhǔn)備及開辦費(fèi)、人員培訓(xùn),提前進(jìn)場費(fèi)。預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)（工程費(fèi)+工程建設(shè)其他費(fèi)用）*基本預(yù)備費(fèi)率漲價(jià)預(yù)備費(fèi)建設(shè)期貸款利息建設(shè)投資和建設(shè)期貸款利息之和對應(yīng)固定資產(chǎn)投資，在量上等于建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)。37、建筑施工圖名稱比例尺用途總平面圖1:500/1000/2000說明建鞏物所在具體位置和周圍環(huán)境環(huán)境。指北針和

18、 風(fēng)玫瑰圖。室內(nèi)草坪、室外整平和道路的絕對標(biāo)高?；緢D平面圖1:50/100/200/300具有引導(dǎo)作用的圖紙，反映建筑使用空間和裝修，是 其他工種圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，室內(nèi)外裝修的依據(jù)。立面圖各側(cè)面在豎直平面的投影圖。外貌、標(biāo)咼、層咼、外 墻裝修材料，立面詳圖索引號。剖面圖簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。樓面標(biāo) 高，門高，屋面做法，內(nèi)部構(gòu)造特征。詳圖1:2/5/10/20/25/50具體放大比例。建筑詳圖或大詳圖。38、按建筑物承重受力方式分類名稱特點(diǎn)、類型墻承重結(jié)構(gòu)形式建筑磚混結(jié)構(gòu)住宅、高層中的剪力墻式建筑構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)古代磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土框架、單層廠房排架結(jié)構(gòu)，用 型鋼材料構(gòu)成的鋼

19、結(jié)構(gòu)筒式結(jié)構(gòu)或框架筒式結(jié)果多為咼層建筑和超咼層建筑。大空間結(jié)構(gòu)沒柱子。體育館、運(yùn)動(dòng)館。39、污染源類型污染源大氣污染工業(yè)、交通、生活污染源噪音污染工業(yè)、交通、社會(huì)生活、建筑施工水污染工業(yè)、生活、農(nóng)業(yè)放射性輻射污染宇宙線、天然放射性源、人類活動(dòng)、核燃料“三廢”、醫(yī)療照射室內(nèi)環(huán)境污染室外來源，室內(nèi)來源（主要來自建筑材料）40、經(jīng)濟(jì)成本=會(huì)計(jì)成本（顯成本）+隱成本（正常利潤）經(jīng)濟(jì)利潤（超額利潤）=銷售收入-會(huì)計(jì)成本-隱成本 當(dāng)銷售收入=經(jīng)濟(jì)成本時(shí)，廠商獲得正常利潤。41、國庫券計(jì)算售價(jià)=面值*（ 1-貼現(xiàn)率*距到期日期/360）收益率=（面值-售價(jià)）/面值*360/距到期日數(shù)42、貨幣政策工具一般性

20、法定存款準(zhǔn)備金率（反向）、再貼現(xiàn)利率（反向）、公開市場業(yè)務(wù)選擇性優(yōu)惠利率（對關(guān)系重大部門）、證券保證金比率、消費(fèi)信用控制、貸款額度控制補(bǔ)充性道義勸告金融檢查43、貨幣供給層次第一層次M0=現(xiàn)金流誦量狹義貨幣第二層次M仁M0+單位和個(gè)人活期存款最活躍，流通手段，隨時(shí)購買第三層次M2=M1+其他存款廣義貨幣、儲(chǔ)幣代購、次活躍44、非銀行金融機(jī)構(gòu)（1）資金來源于發(fā)行股票、債券等方式，資金運(yùn)用于非貸款的某樣業(yè)務(wù)（保險(xiǎn)、信托、證券。租賃等），不具有信用創(chuàng)造功能。（2）我國目前主要有信用合作社、信托投資公司、保險(xiǎn)公 司三大類。45、幾種信用形式區(qū)別商業(yè)信用與商品交易直接聯(lián)系，企業(yè)之間，賒銷、預(yù)付款銀行信用最