商鋪?zhàn)赓U合同一般簽幾年

1、商鋪?zhàn)赓U合同一般簽幾年篇一：商鋪?zhàn)赓U合同（用了 5年以上的真實(shí)合同版本）商鋪?zhàn)赓U合同甲方（出租方）：乙方（承租方）：本著平等、自愿、互利的原則，甲乙雙方依據(jù)中華人民共和國(guó)合同法及有關(guān)規(guī)定，為明確雙方的權(quán)利、 義務(wù)關(guān)系，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致訂立本合同，并共同遵守：一、租賃范圍和時(shí)間1、甲方同意將位于 共間，出租給乙方作商業(yè)經(jīng)營(yíng)使用。出租條件為：精裝，經(jīng)營(yíng)范圍： 商業(yè)。2、 甲乙雙方商定該商鋪?zhàn)赓U期年月 日至年 月 日止共個(gè) 月。二、費(fèi)用的計(jì)算和交納時(shí)間及規(guī)劃3、水電費(fèi)的計(jì)算和收?。?）租賃期內(nèi)，水電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按現(xiàn)時(shí)政府部門(mén)規(guī)定的商業(yè)用水用電價(jià)格計(jì)算。i（2）租賃期間，乙方承擔(dān)上述商鋪發(fā)生的水電費(fèi)和

2、公共水 電分?jǐn)傎M(fèi)用。（本合同 水電費(fèi)”指商鋪用水用電費(fèi)用和公共 水電分?jǐn)偟目偤停┕灿盟秒姺謹(jǐn)偛糠种福汗参恢茫ò?括廳走廊通道）照明、電梯用電、公共衛(wèi)生間用水電、消防 用水電等，其計(jì)算方法為：各商鋪公共用水電分?jǐn)偭?公共用水用電總量X用戶(hù)商鋪相關(guān)的所有費(fèi)用（租金、水電費(fèi)、管理費(fèi)等）。逾期7天經(jīng)甲方催繳納后仍不繳納的，甲方暫停乙方的水電供應(yīng)。待乙 方交納拖欠的費(fèi)用并向甲方交納元手續(xù)費(fèi)后，小時(shí)內(nèi)甲方予以重新開(kāi)通；逾期 30天經(jīng)甲方催繳后仍不繳納費(fèi)用，則 視作違約，違約處理按本合同第四條第2點(diǎn)執(zhí)行，同時(shí)按日加收所欠費(fèi)用5%的滯納金。三、房屋的使用性質(zhì)和權(quán)屬轉(zhuǎn)移1、本房屋的使用性質(zhì)為商業(yè)，租賃期內(nèi)

3、，乙方應(yīng)嚴(yán)格按房 屋使用性質(zhì)使用上述房屋，不得更改上述房屋的結(jié)構(gòu)和用 途，使用中應(yīng)確保該商鋪的設(shè)施完備和維護(hù)良好。2、房屋所有權(quán)變更：租賃期內(nèi)，甲方可將上述商鋪所有權(quán) 轉(zhuǎn)讓給第三人，在同等條件下，乙方對(duì)上述商鋪享有優(yōu)先購(gòu) 買(mǎi)權(quán)；如乙方不購(gòu)買(mǎi)，且甲方保證乙方在本合同租賃期內(nèi)繼 續(xù)履行本合同義務(wù)。3、租賃期內(nèi)，乙方如需商鋪轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓不指商鋪所有權(quán)買(mǎi) 賣(mài)）,轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)甲方同意后才行。且甲方不承擔(dān)任何賠償費(fèi)用（如：裝修費(fèi)等）。四、違約條款1、在租賃期間，因?yàn)榧追皆蜃赓U合同被解除，甲方應(yīng)按履約保證金雙倍返還給乙方，甲方還需支付乙方違約金人民幣壹萬(wàn)元整，如支付的違約金不足抵付乙方損失的，甲方還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)

4、任。2、在租賃期間，若乙方利用上述商鋪進(jìn)行違法活動(dòng)，或售 賣(mài)假冒偽劣產(chǎn)品等損害公共利益行為的，甲方有權(quán)解除合同，并視乙方違約3、在租賃期間，如乙方發(fā)生違約條款的，甲方有權(quán)沒(méi)收乙 方的合同履約金，并追討相關(guān)費(fèi)用的前提下，甲方可將本房 屋回收任意處理，乙方還需支付甲方違約金人民幣壹萬(wàn)元 整。五、解約與續(xù)約1、租賃期內(nèi)，乙方經(jīng)過(guò)甲方書(shū)面同意提前解約的，乙方須 按租期滿(mǎn)后的每月標(biāo)準(zhǔn)雙倍賠償甲方租期期內(nèi)的月租金損 失。2、合同約定租賃期屆滿(mǎn)，在同行條件下，乙方對(duì)上述商鋪 享有租賃優(yōu)先權(quán)。乙方應(yīng)在有交期屆滿(mǎn)前三個(gè)月提出書(shū)面續(xù) 約要求。3、本合同約定租賃期屆滿(mǎn)，甲乙雙方?jīng)]有達(dá)成續(xù)約的或甲 乙雙方協(xié)商提前解約

5、的，乙方應(yīng)將上述商鋪設(shè)施保持完好，將所屬商鋪內(nèi)乙方自設(shè)裝潢設(shè)備物品等全部撤離，有隔墻撤除外，要負(fù)責(zé)修復(fù)，恢復(fù)原狀。如有損壞，乙方負(fù)責(zé)賠償， 并在租賃合同終止時(shí)將商鋪交回甲方，如拖延未履行時(shí)則視為乙方放棄鋪內(nèi)物品的所有權(quán)，甲方有權(quán)自行處理乙方的上述物品，乙方不得向甲方提出任何賠償要求。4、本合同約定租賃期屆滿(mǎn)，甲方在乙方未違反合同的情況下，于接收房屋15天內(nèi)將合同履約保證金無(wú)息返還乙方。5、如遇不可抗力造成的損失，甲乙雙方均不負(fù)責(zé)任。六、合同生效及糾紛解決辦法1、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，乙方交納合同履約保證金并雙方簽字后生效。2、本合同未盡事項(xiàng)，通過(guò)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一 方可以

6、請(qǐng)求有管轄權(quán)的人民法院對(duì)所爭(zhēng)議的事項(xiàng)作出裁決。甲方（蓋章）乙方（蓋章）代表簽名： 代表簽名：身份證號(hào)碼：家庭住址：聯(lián)系電話(huà)：聯(lián)系電話(huà)：年月日簽于篇二：新手簽定商鋪?zhàn)赓U合同需要注意的10大問(wèn)題簽定合同之前要做調(diào)查1調(diào)查商鋪的檔案承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn) 權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：1、房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類(lèi)型為商業(yè)用 房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用，否 則，將面臨無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。2、房屋權(quán)利人，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽 署租賃合同。3、房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已經(jīng)存有租賃登記信息的，導(dǎo)致新租

7、賃合同無(wú)法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承 租人的租賃關(guān)系無(wú)法對(duì)抗第三人，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2免租裝修期商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中，主要是 由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、 營(yíng)業(yè)，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租 金。但 免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念，因此，在簽訂 租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間，免除支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只免除租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生 的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。簽定合同發(fā)生的費(fèi)用3租賃保證金俗稱(chēng) 押金”主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比

8、較 高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些，以免不夠抵充上述費(fèi)用，另外，還需要特別注意的是，承租人在承租過(guò)程中，不斷地 拖付相關(guān)費(fèi)用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦？可以在合同 應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足 押金”的方案，即每次出租人用 押金”抵扣相 關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付押金”如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足的話(huà)，則出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定，則 可以有效整治承租人 老賴(lài)”行為。4稅費(fèi)承擔(dān)按照法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)：1、出租：營(yíng)業(yè)稅及附加租金*5.55%房產(chǎn)稅租金*12%個(gè)人所得稅 所得部分*20%

9、（所得部分為租金扣除維修費(fèi) 用，維修費(fèi)用每次不超過(guò) 800元）印花稅 租金（總額）0.1% （在第一次繳稅時(shí)一次性繳納， 按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算。）土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí) 際征 收為準(zhǔn)。2、轉(zhuǎn)租：營(yíng)業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%印花稅印花稅 轉(zhuǎn)租租金（總額）0.1%在實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)德繳納比較 多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同 的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢(xún)實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)工 作人員。雖然上述稅費(fèi)德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同 中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人，此時(shí)，無(wú)論出租人和承 租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考

10、慮長(zhǎng)期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后，再行約定具體承擔(dān)人，不要被 某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。簽定合同時(shí)要注意的重要內(nèi)容5營(yíng)業(yè)執(zhí)照承租商鋪的目的在于開(kāi)展商業(yè)經(jīng)意活動(dòng)，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 首要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，因此，在簽訂商鋪?zhàn)?賃合同時(shí)，許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來(lái)設(shè)置，主 要涉及以下幾個(gè)方面：1、原有租賃登記信息沒(méi)有注銷(xiāo)，從而導(dǎo)致新租賃合同無(wú)法 辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無(wú)法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2、商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而該營(yíng)業(yè)登記信息沒(méi) 有注銷(xiāo)或者遷移，從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無(wú)法再次注冊(cè)新 的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；3、房屋類(lèi)型不是商業(yè)用房，從而無(wú)法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照

11、；4、涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)（娛樂(lè)、餐飲等）的，還需要經(jīng)過(guò)公 安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門(mén)檢查合格，取得治安許可證、 衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照；5、因出租人材料缺失而導(dǎo)致無(wú)法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。對(duì)于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設(shè)定為出租人 義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過(guò)一定期限還無(wú)法解除 妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；上述第4條情形，可設(shè)定為無(wú)責(zé)任解約情形， 以保障承租人萬(wàn)一無(wú)法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照 時(shí)可以無(wú)責(zé)任解除合同。6裝修的處置商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修，為了 確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益，在合同中應(yīng)當(dāng) 注意幾個(gè)問(wèn)題：1、明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商

12、鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚，對(duì)于廣告、店招位置也可 約定清楚。2、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫` 約金常常會(huì)約定等同于押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的 裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約 金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用3、明確租賃期滿(mǎn)時(shí)，裝修、添附的處置方式。7水、電、電話(huà)線等因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對(duì)于水、電、電話(huà)線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會(huì)受到各種因素影響，建議承租 商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿(mǎn)足使用需求，若不滿(mǎn)足的，確 定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)

13、用，并 在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無(wú)法滿(mǎn)足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。簽定合同之后的疑慮8租賃登記租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒(méi)有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿(mǎn)足時(shí)就生效；2、經(jīng)登記的案件，具有對(duì)抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒(méi)有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理 租賃登記的承租人， 出租人并向沒(méi)有租賃登記的承租人承擔(dān) 違約責(zé)任。因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門(mén)在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照

14、時(shí)，均要 求租賃合同經(jīng)過(guò)租賃備案登記。9轉(zhuǎn)租問(wèn)題商鋪市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)遇見(jiàn)許多二房東”三房東”情形，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。 俗稱(chēng)的 轉(zhuǎn)租”其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的 兩種變更方式 轉(zhuǎn)租”和 承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”，依法律規(guī)定，轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系，而承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系，新承租人直接替代原承租人 與出租人（業(yè)主）建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下，需要注 意以下問(wèn)題：1、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書(shū)面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解 除原租賃合同和重潛心租賃合同，也需要征得出租人同意。2、原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，主要補(bǔ)償裝修損失等，此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用，但法律 亦沒(méi)有

15、明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的，亦會(huì)受 到法律保護(hù)。建議承租人在支付此筆費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮分批 次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)作環(huán)節(jié)結(jié)合起來(lái)支付，以此降低資金風(fēng)險(xiǎn)，并可考慮將營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費(fèi)用退還或 解除情形。10買(mǎi)賣(mài)與租賃許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎 么辦，其實(shí)，承租人完全無(wú)須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉蓪?duì)于 承租人賦予了兩重特殊保護(hù)：1、出租人在出售時(shí)，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)10權(quán)，即若承租人在等同于其他購(gòu)買(mǎi)人的條件下主張購(gòu)買(mǎi)該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人 的使用利益。2、即使承租人不想購(gòu)買(mǎi)承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)

16、履行租賃合同，否則，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中 的違約責(zé)任。其他注意事項(xiàng)在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有 關(guān)政策，比如承租一個(gè)不可經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開(kāi)設(shè)酒 店，必將導(dǎo)致人力、財(cái)力的損失。在無(wú)法確定的情形下，承 租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。篇三：商鋪?zhàn)赓U合同的注意事項(xiàng)商鋪?zhàn)赓U的合同一般包括以下幾方面：當(dāng)事人的姓名、名稱(chēng)及住所；房屋的座落、地址、面積、 裝修及設(shè)施狀況，租賃的 用途；租賃期限；租金及交付方式；房屋狀況及修繕責(zé)任；有關(guān) 轉(zhuǎn)租的一些約定；合同變更、解除的條款，違約

17、責(zé)任以及約定 的一些其他條款等等。一、轉(zhuǎn)租、 轉(zhuǎn)讓”和獨(dú)立的租賃合同的問(wèn)題當(dāng)一戶(hù)商家承租一個(gè)商鋪經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)情況不好，往往考慮將承租的商鋪轉(zhuǎn)讓”或轉(zhuǎn)租。承租一個(gè)商鋪時(shí)一定要搞清楚商鋪的真正產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，如果現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)者不是產(chǎn)權(quán)人，那么就涉及轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。在商鋪?zhàn)赓U中， 轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象十分普遍， 我們?cè)?jīng)碰見(jiàn)過(guò)連環(huán)近十手的 情況，令人嘆為觀止。在保持轉(zhuǎn)租房方與房東的租賃關(guān)系的同時(shí)，衍生出轉(zhuǎn)租房與轉(zhuǎn)承租人之間的租賃合同的做法，屬于商鋪轉(zhuǎn)租；原承租方退出租賃合同，由新承租方取代原承租方法律地位的做法， 屬于商鋪（租賃合同）轉(zhuǎn)讓;原租賃合同解除，新承租人與房東 重新簽訂租賃合同， 對(duì)于租

18、賃合同涉及到的問(wèn)題進(jìn)行全新的 協(xié)商，屬于獨(dú)立的租賃合同。在采用轉(zhuǎn)租的方式時(shí)，一定要確認(rèn)轉(zhuǎn)租方是否有轉(zhuǎn)租權(quán)，要確保本租賃合同期限沒(méi)有超過(guò)前手合同的租賃期限，要審查要審查所有的前手租賃合同的效力。因?yàn)檗D(zhuǎn)租合同的效力有賴(lài)于前手合同的效力和前手的轉(zhuǎn)租權(quán)。實(shí)務(wù)中，即使所有 前手合同均約定有轉(zhuǎn)租權(quán)，最好還是要求房東進(jìn)行書(shū)面確 認(rèn)。因?yàn)樯啼佔(zhàn)饨鹜ǔ１３稚蠐P(yáng)，房東否認(rèn)轉(zhuǎn)租，借此要求 提高房租的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。 而且，對(duì)于前手合同的效力問(wèn)題， 沒(méi)有經(jīng)過(guò)訴訟確認(rèn)或公證確認(rèn)，審查也只能做到初步認(rèn)定。在采用租賃合同轉(zhuǎn)讓的方式時(shí)，最好最簡(jiǎn)易的辦法是在原 租賃合同后面進(jìn)行說(shuō)明和補(bǔ)充，這樣才能保持前后合同內(nèi)容的一致。但是，對(duì)

19、于前手已經(jīng)履行的合同義務(wù)和尚未履行的義務(wù)一定要注意銜接， 特別是押金問(wèn)題和尚未支付的租金問(wèn) 題。在采用獨(dú)立租賃合同的方式時(shí)，主要是要確認(rèn)原租賃合同 已經(jīng)有效解除，并注意不要讓原租賃合同遺留的糾紛影響到 自己的租賃合同。不管采用上述哪種方式承租商鋪，商業(yè)習(xí)慣上都有轉(zhuǎn)讓費(fèi)”的問(wèn)題。即上家承租商鋪時(shí)，為了裝修等原因，都投入 了一定費(fèi)用，上家在退出經(jīng)營(yíng)交付下家使用時(shí)，要求下家作 出一定金額的補(bǔ)償。 即使裝修費(fèi)用沒(méi)有多少或者根本沒(méi)有裝 修（有些上家純粹是在進(jìn)行租賃投資 ），在商鋪搶手的市場(chǎng)情 況下，下家也無(wú)法拒絕上家的這種要求。轉(zhuǎn)讓費(fèi)只要是協(xié)商 一致的，并無(wú)違法或脅迫的說(shuō)法。二、營(yíng)業(yè)執(zhí)照的問(wèn)題經(jīng)營(yíng)者要合

20、法經(jīng)營(yíng)，需要辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。法律規(guī)定， 經(jīng)營(yíng)者需要有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，需要提供房 產(chǎn)證或租賃和租賃合同。一般而言，工商局在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照 時(shí)，如果前一經(jīng)營(yíng)者在該商鋪的營(yíng)業(yè)執(zhí)照未注銷(xiāo)或變更為其 他注冊(cè)地址，新的承租人則無(wú)法利用該商鋪辦理出新的營(yíng)業(yè) 執(zhí)照（有別于商場(chǎng)、市場(chǎng)等綜合性場(chǎng)所的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和具體攤位 的營(yíng)業(yè)執(zhí)照之間的關(guān)系）。但是，也有很多經(jīng)營(yíng)者不辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而借用前手的營(yíng)業(yè) 執(zhí)照。這種操作實(shí)際上并不構(gòu)成合作經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)，實(shí)際上是非法借用執(zhí)照和商鋪轉(zhuǎn)租或租賃合同轉(zhuǎn)讓這一方面并不完全合法，一方面也容易受制于前手。另外，有些產(chǎn)權(quán)人擅自分割商鋪，分別出租人多個(gè)商家。 這也會(huì)導(dǎo)致商家之

21、間辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照面臨障礙。三、裝修的問(wèn)題每個(gè)商家接手商鋪后，通常要進(jìn)行一番裝修再開(kāi)業(yè)；有的加盟、代理、連鎖商家還要講求裝修風(fēng)格統(tǒng)一性。但是（Vxin/TEL0），具體承租的商鋪不一 定能滿(mǎn)足這一要求，因?yàn)樯啼伒难b修不能破壞主體結(jié)構(gòu)。同時(shí)，租賃合同期滿(mǎn)后，裝修做如何處理，也應(yīng)當(dāng)在租賃 合同中作明確的約定。 否則很容易發(fā)生承租人要求補(bǔ)償和出 租人要求恢復(fù)原狀的沖突。四、電容有些商鋪的經(jīng)營(yíng)者對(duì)電容有特別要求，需要擴(kuò)容。但是擴(kuò)容并不是一件很容易的事，需要經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的審批，相關(guān) 部門(mén)又會(huì)根據(jù)規(guī)劃嚴(yán)格限制電容。五、招商問(wèn)題有些新開(kāi)設(shè)商場(chǎng)或市場(chǎng)，為了吸引商家，在對(duì)外宣傳中往往明示或暗示不久的將來(lái)該地區(qū)將建成

22、擁有完善的配套、良好的人氣的商圈，并給商家種種口頭承諾。但是，事實(shí)往往讓承租的商家不能如愿，甚至血本無(wú)歸。六、配合義務(wù)問(wèn)題承租了商鋪之后，上家很多事情需要房東的配合，比如辦 理營(yíng)業(yè)執(zhí)照需要房東提供房產(chǎn)證，裝修也需要房東提供相關(guān)材料，擴(kuò)容更是。但是，如果合同對(duì)這些問(wèn)題沒(méi)有約定，房 東往往以沒(méi)有義務(wù)為由拒絕配合或者以其他種種理由拖延 配合。七、合同目的問(wèn)題我們知道，在我們繁雜的行政管理體系中，環(huán)衛(wèi)、工商、 消防、規(guī)劃等五花八門(mén)的管理部門(mén)都會(huì)商家的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行 管理和限制。商家利用承租的商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的目的往往因?yàn)?這些部門(mén)的干預(yù)而不能實(shí)現(xiàn)。比如，在住宅樓底層的沿街商 鋪經(jīng)營(yíng)餐飲活動(dòng)受到環(huán)衛(wèi)部門(mén)的限制

23、。這些限制并不是商家能夠完全了解和預(yù)測(cè)的。但是，如果在合同中約定租賃商鋪的目的，當(dāng)商家活動(dòng)受到相關(guān)管理部門(mén)限制時(shí)， 便可以以無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的為由解 除租賃合同，并無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。八、拆遷問(wèn)題商家承租商鋪往往希望能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，如果生意尚可，更是會(huì)增加投入。但是，萬(wàn)一碰上拆遷的情況，那么商家的 愿望就落空了。如果已經(jīng)劃入拆遷紅線范圍的，更是連營(yíng)業(yè) 執(zhí)照都無(wú)法申請(qǐng)?？紤]到房東，特別是轉(zhuǎn)租人、轉(zhuǎn)讓人很有 可能隱瞞這些重要情況。所以，預(yù)測(cè)未來(lái)動(dòng)遷的趨勢(shì)和查閱 城市規(guī)劃紅線圖便十分重要，在合同中對(duì)將來(lái)可能的動(dòng)遷問(wèn) 題作一個(gè)約定也很有必要。九、明確要租賃的商鋪或者物業(yè)的地址面積、范圍以及租 賃用途1、

24、比如本店鋪位于成都市某個(gè)區(qū)某條街多少號(hào)一定要明 確，具體的面積大小也要明確，還要強(qiáng)調(diào)范圍，并要落在圖 上。一定要在房屋結(jié)構(gòu)圖上畫(huà)出您的范圍并列在合同上，因 為如果沒(méi)有明確的范圍， 可能今后某個(gè)通道或者某個(gè)墻都會(huì) 起爭(zhēng)議。2、寫(xiě)出做什么用途，比如做餐飲、家居。先要確定您要做什么然后再簽合同。比如您要開(kāi)餐飲或者美容院就一定要 先限定，在合同上寫(xiě)明。要做什么一定要表達(dá)出來(lái)，以防一 旦有沖突的時(shí)候業(yè)主或者出租方拿這個(gè)和您找麻煩，這也是雙方一起定的，一切都是為了避免可能的沖突。一定要限定明確的表達(dá)用途，如果將來(lái)您要做別的業(yè)態(tài)，完全可以跟出 租方去商量。十、明確租金的相關(guān)事項(xiàng)1、租金的支付方式：首先，要表

25、明租賃日期和房租交付方式。要寫(xiě)明哪年，打印清楚并且不要在打印的過(guò)程中留下空格，在后面要附上大寫(xiě)。其次，要表明租金的支付方式，是按月、按季度、還是 按年，一定要有明確的標(biāo)明。最好不要說(shuō)每三個(gè)月支付，要 更明確一些，最好寫(xiě)明是幾月幾日到幾月幾日。還要說(shuō)明法 定假日往后順延，比如每月3日要支付這筆錢(qián)，但是10月3 日大家都休息，這個(gè)是要順延的。這么做是防止有些人說(shuō)房 客寫(xiě)的是3日就要3日把錢(qián)給房東，另外要注明拖延交租金 應(yīng)該付的滯納金數(shù)額。再有，還要表明支付的方式，就是用 現(xiàn)金還是支票來(lái)支付。最好標(biāo)明現(xiàn)金或支票方式，否則也有 可能說(shuō)用什么給您抵押了，造成不必要的麻煩。2、租金的調(diào)整：在合同中要注明對(duì)

26、租金的調(diào)整時(shí)間和方式，一般的常規(guī)情況是三到五年后房東就可能會(huì)遞增租金，所以承租方不要覺(jué)得三到五年遞增 2%等等就不愿意。如果房東不能判斷會(huì)漲 多少的話(huà)，他就會(huì)一年一年的去簽。但是如果您是在做高投 入實(shí)體的時(shí)候就要多簽些時(shí)間，否則一年以后房東完全可以把您哄出去不跟您簽，那么您的裝修就全浪費(fèi)了，所以這些 一定要考慮。3、免租期的問(wèn)題：通常的免租期是在 30天到45天，是用于租客裝修或者申 辦證照的一個(gè)期限。有些人還不知道會(huì)有這么一個(gè)免租期。租賃免租期一般也有條款，但是有時(shí)候爭(zhēng)取不到免租期，比如所租的店鋪位置非常好的情況下就不容易得到免租期。若爭(zhēng)取到了免租期，也可能需要給出租方一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。4、租

27、賃保證金和定金：一般在簽定協(xié)議之前有意向的時(shí)候都要向房東支付一定的 租賃保證金，這樣做一方面從房東來(lái)講說(shuō)明房子一定要優(yōu)先 考慮您，如果房東違約就要雙倍賠付保證金給承租方，如果 承租方違約了這個(gè)保證金就不退還了。租賃保證金的數(shù)額一般是一到兩個(gè)月的租金。這個(gè)保證金 是不計(jì)利息的，這樣可以保證承租方的一定利益。保證金和 房東談好的話(huà)，在簽訂正式協(xié)議支付房租時(shí)就可以折合為租 金。其次還有定金，它與保證金有一定的區(qū)別。正式簽協(xié)議 時(shí)都會(huì)有定金，這個(gè)是由承租方交付給出租方的，這個(gè)在租 賃期內(nèi)一直會(huì)存在房東的身上，用在承租方違約的時(shí)候，實(shí) 際上起到押金的作用，但是合同上不會(huì)這么提。一般定金是 在整個(gè)租賃期結(jié)

28、束以后， 一些該還的費(fèi)用全部向房東還清以 后，會(huì)退還給承租方。但一旦出了一些磨損或問(wèn)題就會(huì)從定金里扣，直到扣完為止。另外前期的租賃保證金在協(xié)議正 式簽訂以后也是可以轉(zhuǎn)為定金的。十一、 改造與裝修的問(wèn)題承租方另需裝修或者增設(shè)附屬設(shè)施和設(shè)備的，或要做一些 重大的、關(guān)鍵性結(jié)構(gòu)的改造，應(yīng)事先征得出租方的書(shū)面同意， 按規(guī)定向有關(guān)部門(mén)審批的， 則還由出租方委托承租方報(bào)有關(guān) 部門(mén)批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行。比如城管，還有市政部門(mén)，一般去 這里審批，如果涉及到一些其他問(wèn)題，比如環(huán)保、消防，還 要去這些部門(mén)審批。有些情況則可能要去所有部門(mén)進(jìn)行審 批。比如裝修的時(shí)候，消防通道變了，就必須得到消防部門(mén)的許可，另外交通部門(mén)也要

29、去。承租方增設(shè)的附屬設(shè)施和設(shè) 備及其維修責(zé)任由承租方負(fù)責(zé)。裝修的時(shí)候怎么申請(qǐng)?jiān)S可，這些一定要寫(xiě)進(jìn)合同里去。比 如一個(gè)品牌，不會(huì)像其他的一些獨(dú)立的業(yè)態(tài)那樣靈活的去變 換外立面的裝修、LOGO。品牌需要統(tǒng)一，如麥當(dāng)勞一定要 有大M，如果空間限制做不了，那么它就無(wú)法選擇這個(gè)店鋪。 所以這些一定要明確， 要按照品牌要求來(lái)達(dá)到承租方設(shè)計(jì)的 目的，不光是外面，也包括里面的結(jié)構(gòu)。其次，關(guān)于招牌也要寫(xiě)進(jìn)去?？赡芎芏嗳藭?huì)覺(jué)得我在這里 做餐飲憑什么不讓我弄招牌啊 ？實(shí)際上不是這樣，一定要寫(xiě) 進(jìn)合同中去，而且要保證無(wú)償?shù)奶峁┱信?，否則可能有些要 收費(fèi)，這個(gè)是很常見(jiàn)的，所以一定要提前把這些考慮進(jìn)去， 讓出租方能夠提供滿(mǎn)足您要求的招牌的位置并且寫(xiě)進(jìn)合同 里去。招牌是需要允許政府部門(mén)批準(zhǔn)的，并不是出租方允許 就可以了，這也是要提前得到一個(gè)許可。實(shí)際上這種許可聽(tīng) 著麻煩，正式審批的時(shí)候需要一定的手續(xù)，但是前期去咨詢(xún) 一下就可以。比如這個(gè)地方可不可以?huà)煺信疲麜?huì)告訴您的，然后再繼續(xù)下一步工作就可以了。十二、明確有關(guān)交付場(chǎng)地的條款第一點(diǎn)，一定要明確在