某項(xiàng)目2期商業(yè)街銷售執(zhí)行報(bào)告_第1頁
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文檔簡介

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2021-5-24 2021-5-24 世紀(jì)城國際公館一期商業(yè)街世紀(jì)城國際公館一期商業(yè)街 銷售執(zhí)行報(bào)告銷售執(zhí)行報(bào)告 呈:東莞市世紀(jì)城商住開發(fā)有限公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通 項(xiàng)目整體增值:項(xiàng)目整體增值:形成對(duì)世紀(jì) 城整體項(xiàng)目運(yùn)作的價(jià)值支撐; 利潤的重要來源利潤的重要來源; 展示價(jià)值展示價(jià)值;成為項(xiàng)目增值舉措成為項(xiàng)目增值舉措 具有展示價(jià)值具有展示價(jià)值 利潤的重要來源利潤的重要來源 住宅商業(yè)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的作用住宅商業(yè)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的作用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 概況概況 u長約180米,總面積 10163m2; u由內(nèi)街鋪位

2、50個(gè)、一樓 臨街鋪位37個(gè)、二層商 鋪38個(gè)組成; u一樓層高4.5米,二樓 層高3.45米 ; u店面進(jìn)深在8-10米間, 面寬在3.8-5.1米間,柱 距呈不規(guī)則分布,單位 面積集中在40120平 方米間; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析 u周邊半公里之內(nèi)居 住人口不足萬人; u尚未形成成熟的生 活圈; u沒有成熟的商業(yè); 現(xiàn)代經(jīng)典現(xiàn)代經(jīng)典 東莞大道 五環(huán)路 四環(huán)路 金地金地 世紀(jì)城世紀(jì)城 世紀(jì)綠洲世紀(jì)綠洲 新中銀新中銀 在建 入住 待建 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 匯報(bào)思路匯報(bào)思路 東莞商業(yè)東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)市場(chǎng)分析 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析世紀(jì)城國際公館商

3、業(yè)街價(jià)值分析 商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案 東莞商業(yè)東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)市場(chǎng)分析 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 東莞商業(yè)東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)市場(chǎng)分析 商業(yè)物業(yè)的兩種類型: 大型集中商業(yè):大型集中商業(yè):如第一國際、華南mall、世博等; 臨街臨街商鋪商鋪:如東城步行街、新天地商鋪等; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 大型商業(yè)大型商業(yè)物業(yè)物業(yè)比較表比較表 名稱名稱規(guī)模規(guī)模(m(m2 2) )商業(yè)主力店商業(yè)主力店( (主題商業(yè)主題商業(yè)) )售價(jià)

4、售價(jià)返租情況返租情況銷售率銷售率 第一 國際 總70萬,商 業(yè)11.6萬; 步行街、大型百貨、超市、 品牌專營店、精品專賣店、 主題樂園、風(fēng)情美食廣場(chǎng); 1f:25000,2f:16000, 3f:8000,最高42000。 三年返租,第 一年5%,二年 6% ,三年7%; 商業(yè)70%; 華南 mall 總89萬,商 業(yè)可售6 萬 復(fù)合商業(yè),八大營業(yè)區(qū)域, 集百貨、超市、飲食、娛 樂于一體; 1f:2萬,2f:1.6萬, 3f:1.3萬 十年返租,前 三年7%,后7 年遞增5%。買 鋪收一年租金 銷售60% 世博 廣場(chǎng) 20.8萬;商 業(yè)16萬 集飲食、娛樂、購物、休 閑、商務(wù)于一體的大型主

5、題娛樂購物廣場(chǎng) 1f:1.8萬,2f:1萬, 最高2萬多 發(fā)展商控有6成 經(jīng)營權(quán),實(shí)行 開業(yè)前期“反 租承包經(jīng)營” 3.28開盤; 銷售40% 地王 國際 廣場(chǎng) 32.8萬;商 業(yè)面積10 萬 復(fù)合商業(yè),集商業(yè)步行街、 主力百貨店、專賣店、主 題公園、娛樂場(chǎng)、風(fēng)情美 食廣場(chǎng)、康體中心于一體 1f:2.5萬,2f:1.5萬, 3f:8000萬; 模式:確定一個(gè)新的商業(yè)經(jīng)營主題,或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家,并以返租的形 式銷售是大多數(shù)商家的運(yùn)作手法; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 商鋪調(diào)查表商鋪調(diào)查表 名稱名稱規(guī)模規(guī)模性質(zhì)性質(zhì)售價(jià)售價(jià) 花園路干道兩側(cè)全街鋪28000 東城步行街干道兩側(cè)全街鋪32

6、000 西正路市橋路干道兩側(cè)全街鋪3400036000 宏景中心街鋪+內(nèi)鋪1500019000 石竹新花園7000多街鋪11000 景湖春天5000多全街鋪21000 新天地7700街鋪+內(nèi)鋪12000 租金和售價(jià)的關(guān)系租金和售價(jià)的關(guān)系 u東莞商鋪的租金回報(bào)率一般處于4%- 5%之間的較低水平; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 商鋪經(jīng)營狀況商鋪經(jīng)營狀況 名稱名稱業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)月租金月租金人流人流出租率出租率 花園路餐飲、酒吧、服飾精品100車流和人流多100% 東城步行街服飾、美容通訊等140車流少、人流多90% 西正路市橋路餐飲、通訊、茶藝、士多130160車流、人流多100% 宏景中心中介、琴行、駕校

7、、燈飾5580人流、車流一般30% 石竹新花園 裝飾五金建材、美容美發(fā)、餐 飲 4555人流、車流一般80% 景湖春天 超市、裝飾材料、五金水暖、 干洗 70 人流多、車流一 般 50% 人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素:人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素: 步行街由于人流量大,服務(wù)范圍廣,業(yè)態(tài)豐富,經(jīng)營狀況 好于服務(wù)住宅的社區(qū)商業(yè); 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 東莞東莞商鋪調(diào)查小結(jié)商鋪調(diào)查小結(jié) u購買商鋪的客戶主要 目標(biāo)是保值和增值;保值和增值; u“一鋪養(yǎng)三代,一鋪養(yǎng)三代,”主 要體現(xiàn)了商鋪的價(jià)值, 而被集中商業(yè)推廣所 套用,誤導(dǎo)消費(fèi)者; 商鋪售價(jià)及租金以城區(qū)政府為中心向四周呈遞減趨勢(shì),但回

8、報(bào) 率比較穩(wěn)定; 東莞商鋪的投資回報(bào)率在4.25左右,南城區(qū)的商鋪回報(bào) 率略低(在4.04.5%之間); 投資客戶與商鋪使用客戶分離,用于自己經(jīng)營的買家極少; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 匯報(bào)思路匯報(bào)思路 東莞商業(yè)東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)市場(chǎng)分析 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析 商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討 商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷 商業(yè)物業(yè)

9、商業(yè)物業(yè) 投資價(jià)值投資價(jià)值 一鋪養(yǎng)三代的一鋪養(yǎng)三代的“鋪鋪” 周邊人流量多少 商圈內(nèi)的消費(fèi)能力 優(yōu)惠政策是否有足夠的吸引力 非短期的租金回報(bào),而在于長 期的升值空間 街鋪:自我調(diào)節(jié)能力強(qiáng)。是適合 大眾投資的傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)投資 品種 集中商業(yè)的內(nèi)街:不適合分拆銷 售,適合大基金的長期戰(zhàn)略投資 經(jīng)營 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 關(guān)于兩種商業(yè)類型的價(jià)值對(duì)比研究關(guān)于兩種商業(yè)類型的價(jià)值對(duì)比研究 周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境; 很強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力; 周邊商圈的經(jīng)營環(huán)境; 受經(jīng)營狀況好壞的制約; 保值增值,低風(fēng)險(xiǎn);取決于經(jīng)營狀況,風(fēng)險(xiǎn)高; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 關(guān)于東莞關(guān)于東莞目前商業(yè)物業(yè)投資價(jià)值目前商業(yè)物業(yè)投

10、資價(jià)值的思考的思考 u大型集中商業(yè)的集 中面世,給東莞商 業(yè)物業(yè)的長期競(jìng)爭 和發(fā)展帶來極大的 壓力。 東莞東莞城區(qū)城區(qū)需要多少商業(yè)需要多少商業(yè)物業(yè)物業(yè)? u城區(qū)大型集中商業(yè)的面積已經(jīng)超過100萬平方米; u東莞城區(qū)大大小小的商業(yè)物業(yè)面積之和超過200萬平方米; u最近幾年全東莞集中面世的商業(yè)物業(yè)面積總量300萬平方米; 按照東莞四區(qū)的總?cè)丝?00萬計(jì)算,人均商業(yè)服務(wù)面積 超過2 m2/人; 參考值:城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標(biāo)參考值:城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標(biāo)0.7-0.91m0.7-0.91m2 2/ / 人,上海市人,上海市1.2m1.2m2 2/ /人人; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15

11、匯報(bào)思路匯報(bào)思路 東莞商業(yè)東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)市場(chǎng)分析 世紀(jì)城國際公館商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)物業(yè)價(jià)值分析 商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 世紀(jì)城國際公館商業(yè)世紀(jì)城國際公館商業(yè)物業(yè)物業(yè)價(jià)值分析價(jià)值分析 世紀(jì)城世紀(jì)城商業(yè)街商業(yè)街最大最大 的商業(yè)價(jià)值在于未來升的商業(yè)價(jià)值在于未來升 值潛力值潛力: u位于東莞最有發(fā)展?jié)摿?的城市生活圈內(nèi),生活 圈

12、內(nèi)的總?cè)丝趯⒖赏?破10萬人; u將形成東莞規(guī)模最大, 檔次最高的社區(qū); u將擁有含金量最高的客 戶群體; 五環(huán)路 東莞大道 世紀(jì)城世紀(jì)城 四環(huán)路 東泰東泰 凱旋城凱旋城 陽光假日陽光假日 景湖春天景湖春天 景湖春天景湖春天 金地格林小城金地格林小城 景湖花園景湖花園 世紀(jì)綠洲世紀(jì)綠洲 泛世紀(jì)商圈日漸成型 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 本項(xiàng)目商業(yè)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)物業(yè)的的可能性可能性 物業(yè)類型物業(yè)類型 shoping mall 吉之島、沃 爾瑪?shù)却蟪?市 商業(yè)步行街專業(yè)市場(chǎng) 問題 動(dòng)輒數(shù)萬平 方米的大開 間,建筑形 式無法滿足 無法提供足 夠數(shù)量的停 車位 如無特色, 所在位置難 以吸引足夠 人流

13、 對(duì)住宅品 質(zhì)造成影 響 可行性不可行不可行 可以參照 不可行 u以風(fēng)情商業(yè)街為主的 運(yùn)作模式最為可行; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 匯報(bào)思路匯報(bào)思路 東莞商業(yè)東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)市場(chǎng)分析 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析 商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 商業(yè)商業(yè)街的街的swotswot分析分析 1

14、.全街鋪; 2.公館社區(qū)品質(zhì)和客戶群的 含金量; 3.高起點(diǎn)的商業(yè)街規(guī)劃和品 質(zhì); 4.泛世紀(jì)商圈的逐步形成; 1.目前基本無商業(yè)氛圍,無 法立即持續(xù)經(jīng)營; 1.街鋪是最受廣東投資者關(guān) 注的投資型物業(yè); 2.公館二期集中商業(yè)即將動(dòng) 工,三-五千平方米的主力 店可望進(jìn)駐; 1.東莞投資類型商業(yè)的總體 供應(yīng)量巨大; 2.大型集中商業(yè)的推廣力度 和聲勢(shì)占據(jù)先機(jī); 營銷策略營銷策略 u讓客戶回歸于關(guān)注商業(yè) 價(jià)值的本源; u通過設(shè)計(jì)全新的形象, 形成差異化; u降低置業(yè)門檻,有效擴(kuò) 大客戶層面; u打造泛世紀(jì)城商圈藍(lán)圖; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 推廣形象的確定推廣形象的確定 u推廣名推廣名建議建議:

15、 形象延展: 與上海新天地,香 港頂級(jí)娛樂明星組合投 資的價(jià)值直接鏈接; 經(jīng)營組合: 高檔餐飲; 西餐、清吧; 銀行、證券業(yè); 高爾夫藝術(shù)精品店 等運(yùn)動(dòng)特區(qū); 書店、藥房、電器; 美容化妝品、服飾; 鮮花店、24小時(shí)便 利店; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 營銷舉措營銷舉措1 1:新聞發(fā)布會(huì):新聞發(fā)布會(huì) 舉措:邀請(qǐng)各家媒體和專業(yè)人士參與; 主題: 1、泛世紀(jì)城生活圈商業(yè)價(jià)值分析; 2、集中商業(yè)和商鋪的投資價(jià)值論; 目標(biāo): u引發(fā)對(duì)世紀(jì)城商業(yè)街 面世的廣泛關(guān)注: u引發(fā)業(yè)內(nèi)和專業(yè)人士 對(duì)集中商業(yè)和商鋪的 投資價(jià)值分析和爭論; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 營銷舉措營銷舉措2 2:產(chǎn)品包裝:產(chǎn)品包裝

16、方式一:賣商業(yè)街物業(yè); “東方魅力”商業(yè)街,“地塊升值潛力”。 方式二:復(fù)合型金融投資產(chǎn)品 “東方魅力”商業(yè)街,“地塊升值潛力”, 東莞2004年最有吸引力的金融投資產(chǎn)品 最低首期,最高投資回報(bào)率的東莞商業(yè)物業(yè)投資品種 操作方式 1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 操作方式操作方式 帳面定價(jià)=實(shí)收均價(jià)/79%; 購房時(shí)發(fā)展商一次性按照7%的年租金回報(bào)率 支付三年租金; 客戶購買商業(yè)物業(yè)后由發(fā)展商統(tǒng)一招商經(jīng)營, 三年后可收回經(jīng)營權(quán)自用; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 24 案例分析案例分析 假設(shè)某鋪位面積:40平方米,實(shí)收均價(jià)20000元/平方米,總價(jià)80萬。 普通銷售方式:首期四成,32萬, 賣金融產(chǎn)品:

17、售價(jià)=20000/79%=25316元/平方米,總價(jià)1012640萬; (首期四成應(yīng)付,405056萬); 一次性返租三年抵扣首期 年回報(bào)率7%,返還款212654萬; 客戶實(shí)際繳納首期款192400萬,相當(dāng)于19%; 降低首付; 年回報(bào)率高出市場(chǎng)一般水平的80%; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 營銷舉措營銷舉措3 3:挖掘老客戶:挖掘老客戶 老客戶投資計(jì)劃老客戶投資計(jì)劃: : 1、老業(yè)主購買商鋪的的額外回饋措施; 2%額外購房優(yōu)惠措施; 2、購買商鋪和住宅的客戶特別優(yōu)惠措施; 3%額外購房優(yōu)惠措施; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 營銷舉措營銷舉措4 4:業(yè)態(tài)招商規(guī)劃:業(yè)態(tài)招商規(guī)劃 b1-4b1-

18、3b2-2b3-2 b1-2b1-1b2-1b3-1 車庫車庫 銀湖路 一層 b1-4b1-3b2-2b3-2 二層 u鎖定目標(biāo)招商(如肯得 基、麥當(dāng)勞) u同一品牌,招商時(shí)承諾 在商業(yè)借不出現(xiàn)第二家; u進(jìn)行清晰的分區(qū),如精 品區(qū),餐飲區(qū),清吧特 區(qū)、金融區(qū)等等,并增 加臨街面集中排煙的設(shè) 施,保證臨街面有做餐 飲的可行性; “點(diǎn)點(diǎn)”對(duì)對(duì)“點(diǎn)點(diǎn)”有效控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的模式有效控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 營銷舉措營銷舉措5 5:一本商鋪投資價(jià)值報(bào)告:一本商鋪投資價(jià)值報(bào)告 泛世紀(jì)城生活圈商業(yè)投資價(jià)值報(bào)告 報(bào)告的結(jié)構(gòu)設(shè)定: u泛世紀(jì)城生活圈的由來; u專業(yè)的招商規(guī)劃; u街鋪投資技

19、術(shù)分析 1)全街鋪,零風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品; 2)最適合東莞人的投資物業(yè)品種; 3)財(cái)富的貯存地; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 b1-4b1-3b2-2b3-2 b1-2b1-1b2-1b3-1 一層 b1-4b1-3b2-2b3-2 二層 營銷舉措營銷舉措6 6:1-21-2層商鋪組合操作計(jì)劃層商鋪組合操作計(jì)劃 u二層和一層打通捆綁 銷售,聯(lián)動(dòng)解決傳統(tǒng) 二層經(jīng)營和銷售的難 題; 一、二樓打通捆綁銷售,提升二層的價(jià)值,并利于銷售; 方式:下鋪+上鋪 方式一 方式二 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 營銷實(shí)施方案營銷實(shí)施方案 東方魅力商業(yè)街展示攻略 營銷組織攻略 以以“國際化國際化”,“時(shí)尚時(shí)尚”為核心的展示

20、要為核心的展示要 求;求; 最大限度利用御膳坊;最大限度利用御膳坊; 以新聞發(fā)布會(huì)為推廣的引爆點(diǎn),逐步蓄以新聞發(fā)布會(huì)為推廣的引爆點(diǎn),逐步蓄 客,集中解籌???,集中解籌。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 展示攻略展示攻略actionaction 展現(xiàn)商業(yè)氛圍和街鋪的臨街面氣勢(shì):展現(xiàn)商業(yè)氛圍和街鋪的臨街面氣勢(shì): 局部局部店鋪的包裝展現(xiàn)東方魅力的時(shí)尚時(shí)尚和國際化國際化; q高空氣球; q豐富并且個(gè)性化的導(dǎo)示牌或門店牌; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 展示攻略展示攻略action1action1 q豐富并且個(gè)性化的店牌, 可以形成獨(dú)具特色的商 業(yè)街風(fēng)景; 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 展示攻略展示攻略acti

21、on2action2 高檔次餐飲的介入對(duì)商業(yè)街整體價(jià)值的提升作高檔次餐飲的介入對(duì)商業(yè)街整體價(jià)值的提升作 用明顯用明顯 方案方案: 御膳坊延伸和利用 左證左證:華僑城波托菲諾丹桂軒的引入 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 營銷組織攻略營銷組織攻略銷售節(jié)奏銷售節(jié)奏 2004年年8月月7月月6月月9月月 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及條件關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及條件前期預(yù)熱公開發(fā)售 7.1 7.20 前期準(zhǔn)備階段: 1.確定合作的廣告和 禮儀公司; 2.局部環(huán)境、櫥窗、 燈觀光效果的展示; 3.泛世紀(jì)城生活圈 商業(yè)價(jià)值報(bào)告; 4.招商工作開始籌備; 5.新聞發(fā)布會(huì)籌備; 預(yù)熱階段: 1. 商圈人文及配 套地圖; 2. 宣傳單張和戶 型圖的

22、制作和 完成; 3.售樓處的包裝; 4.發(fā)售方案確定; 5.完成價(jià)格表; 6.7.18日泛世紀(jì) 商圈投資研討 會(huì); 公開發(fā)售階段: 1. 后續(xù)媒體發(fā) 布; 2. 營銷策略的 調(diào)整及后續(xù) 方案制訂; 推廣推廣 媒體形象強(qiáng)勢(shì)推廣期媒體形象強(qiáng)勢(shì)推廣期 媒體投放(報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、影視);南媒體投放(報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、影視);南 城土地拍賣升值的話題炒作;城土地拍賣升值的話題炒作; 軟文軟文+ +廣告牌廣告牌/ /認(rèn)購信息發(fā)布;世紀(jì)認(rèn)購信息發(fā)布;世紀(jì) 商圈投資研討會(huì);商圈投資研討會(huì); 持續(xù) 銷售 形象推廣期形象推廣期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 匯報(bào)思路匯報(bào)思路 東莞商業(yè)東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析物業(yè)市場(chǎng)分析 世紀(jì)城國

23、際公館商業(yè)街價(jià)值分析世紀(jì)城國際公館商業(yè)街價(jià)值分析 商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案世紀(jì)城國際公館商業(yè)街營銷策略分析和實(shí)施方案 世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討世紀(jì)城國際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 商業(yè)街核心均價(jià)的探討商業(yè)街核心均價(jià)的探討 均價(jià)范圍的確定: 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 對(duì)比項(xiàng)目的確定對(duì)比項(xiàng)目的確定 對(duì)比項(xiàng)目的綜合比較分析對(duì)比項(xiàng)目的綜合比較分析 比準(zhǔn)均價(jià)的確定比準(zhǔn)均價(jià)的確定 營銷可能提升的溢價(jià)空間營銷可能提升的溢價(jià)空間 目標(biāo)均價(jià)的初步確定目標(biāo)均價(jià)的初

24、步確定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 對(duì)比項(xiàng)目的確定對(duì)比項(xiàng)目的確定 原則:原則: 目標(biāo)客戶相似、推售時(shí)機(jī)接近、目標(biāo)客戶相似、推售時(shí)機(jī)接近、 第一國際/世博廣場(chǎng)/地王廣場(chǎng)/華南mall 石竹新花園/景湖花園/宏景花園/ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 37 對(duì)比項(xiàng)目的綜合對(duì)比分析對(duì)比項(xiàng)目的綜合對(duì)比分析 商業(yè)物業(yè)的價(jià)值與品質(zhì)和檔次的相關(guān)不大,而與地段、商圈相關(guān); 1、純商業(yè)不具備真正的可比性,參考值弱,均價(jià)選取1/2f的平均價(jià)格 試算; 2、最具可比的是住宅裙樓,如新天地、石竹新,景湖等; 地理位置和人 流量(30%) 規(guī)模20% 臨街面和昭示 性(15%) 檔次與配置 (20%) 地塊升值潛 力(20%) 商業(yè)定位 10% 比準(zhǔn)得分 第一國際0.87 世博廣場(chǎng)0.95 地王廣場(chǎng) 0.91 華南mall0,12 石竹新花園1.329 景湖花園

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