房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三大《司法解釋》

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三大司法解釋 實(shí)務(wù)與操作技巧講課提綱 序言：最高人民法院 2005 年 6月 28日發(fā)布并于 2005 年 8 月 1 日施行的關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解 釋；該解釋的出臺(tái)對(duì)規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)乃至三級(jí) 市場(chǎng)（即商品房交易市場(chǎng)）的土地交易行為， 維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)誠(chéng)信體系的建立和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展， 都將產(chǎn)生積極的影響。 最高人民法院發(fā)布并于 2005 年 1 月 1 日施行的關(guān)于審理建設(shè)工程 施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋，解釋雖然只有短短的 28 條，但由于入世的需要和理論上的重大突破以及對(duì)客觀市場(chǎng)的認(rèn)可 , 將對(duì) 我國(guó)建

2、筑市場(chǎng)， 特別是施工企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重大而有深遠(yuǎn)的影 響； 最高人民法院發(fā)布并于 2003 年 6 月 1 日起施行的關(guān)于審理商品房 買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 , 解釋對(duì)人民法院在審 理商品房買賣合同糾紛案件過(guò)程中所涉及的商品房預(yù)售合同的效力、 商品 房銷售廣告、一房數(shù)買、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、 商品房質(zhì)量、 商品房包銷、 商品房的擔(dān)保貸款等如何使用法律的問(wèn)題作了 比較詳細(xì)的解釋。 通過(guò)在實(shí)體和程序上對(duì)現(xiàn)行法律規(guī)定的深入細(xì)化， 也增 強(qiáng)了法律的可操作性，統(tǒng)一了法律的適用，有利于對(duì)當(dāng)事人的平等保護(hù)。 上述三大 司法解釋 是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地的取得、 房屋的

3、建造和銷 售三個(gè)最重要而必不可少的環(huán)節(jié)， 為減少和預(yù)防糾紛的發(fā)生， 避免不必要 的損失，學(xué)習(xí)他它、研究它、運(yùn)用它，不僅僅是法律人的專利，更是相關(guān) 管理部門、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)所必需的。 本講課內(nèi)容， 以操作實(shí)為主， 力爭(zhēng)用大量案件 （土地使用權(quán)與房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作 30例、施工合同 50 例、商品房銷售 70例）教會(huì)工作人員怎 樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、 轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和化解矛盾， 最大限度維護(hù)本單位利益。 通過(guò)學(xué)習(xí)， 相信會(huì)對(duì)國(guó)土、 規(guī)劃部門和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、 施工企業(yè)以及房地產(chǎn)律師直 接產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，使你和你所在單位受益匪淺。 第一課 土地出讓、轉(zhuǎn)讓與 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作 第一講：國(guó)有土地使用權(quán)出讓常見(jiàn)糾紛

4、及處理 、土地使用權(quán)出讓合同 （一）條文主旨 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 （三）土地使用權(quán)出讓合同的概念和性質(zhì) 1 土地使用權(quán)出讓合同的概念板 2. 土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì) （四）土地使用權(quán)的出讓 1. 國(guó)有土地使用權(quán)出讓的概念 2. 土地使用權(quán)出讓的特征 3. 土地使用權(quán)出讓的性質(zhì) 案例 1. 某房地產(chǎn)公司與某市國(guó)土局掛牌出讓土地使用權(quán)糾紛案 、開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)出讓土地行為的處理 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景 （三）本條解釋起草過(guò)程中的不同觀點(diǎn) （四）對(duì)本條解釋的理解與適用 1開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效 2本解釋實(shí)施前，開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)作

5、為出讓方與受讓方訂閱的土地使用權(quán)出讓合同， 起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認(rèn)的，可以認(rèn)定合同有效 案例 2. 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)土局是否有權(quán)出讓國(guó)有土地 案例 3 某開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地使用權(quán)出讓合同是否有效 三、協(xié)議出讓土地價(jià)格的確定 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景 1. 我國(guó)土地資源的現(xiàn)狀及相關(guān)使用制度的變化 2. 協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的利弊分析 3現(xiàn)有的相關(guān)規(guī)定及解決措施過(guò)于原則且缺乏可操作性 （三）本條解釋起草過(guò)程中的不同觀點(diǎn) 本次司法解釋公開(kāi)征求意見(jiàn)的情況匯總 （四）對(duì)本條解釋的理解與適用 1. 正確理解本條司法解釋的適用范圍 2. 正確理解以協(xié)議

6、方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的 最低價(jià) 3. 低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)的協(xié)議出讓土地使用權(quán)的合同， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定部分條款 無(wú)效而非整個(gè)合同全部無(wú)效 4. 準(zhǔn)確把握本條解釋中所包含的當(dāng)事人的主體范圍 5. 正確理解各方當(dāng)事人權(quán)利的具體內(nèi)容 6. 正確認(rèn)識(shí)和處理合同解除后的法律后果 案例 4. 開(kāi)發(fā)商與市建委、市政府的遷安置工程款和土地使用權(quán)出讓合同糾紛案 四、對(duì)未辦理批準(zhǔn)手續(xù)合同的處理 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景 1. 我國(guó)關(guān)于土地出讓審批問(wèn)題的立法現(xiàn)狀 2. 已有的規(guī)定難以妥善解決實(shí)務(wù)中的出現(xiàn)的問(wèn)題，是本條司法解釋出臺(tái)的內(nèi)在動(dòng)力和 原因 （三）本條解釋起

7、草過(guò)程中的不同觀點(diǎn) 1. 各方對(duì)本條司法解釋的意見(jiàn)及建議 2. 對(duì)于于案件中當(dāng)事人的主體范圍要有準(zhǔn)確的把握 3. 本條司法解釋規(guī)定與以往司法解釋的不同之處及原因 4. 新的規(guī)定反映出我國(guó)法律及司法實(shí)務(wù)中對(duì)于判定合同無(wú)效的原則及指導(dǎo)思想等的發(fā) 展脈絡(luò) （四）對(duì)本條解釋的理解與適用 1. 適用本條司法解釋的首要前提，是雙方當(dāng)事人已經(jīng)簽訂了土地使用權(quán)出讓合同，并 且合同已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入履行階段 2. 合同雙方當(dāng)事人均不能以土地使用權(quán)出讓未辦理批準(zhǔn)手續(xù)為由， 請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效 3. 出讓方因此不能交付土地，受讓方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持 4. 本條解釋的起草、 制定主要為解決關(guān)于因出讓方存在過(guò)錯(cuò)行為而造成

8、合同解除等問(wèn) 題的處理 五、土地出讓金的調(diào)整 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景 1. 關(guān)于因土地出讓合同內(nèi)容發(fā)生變更而導(dǎo)致土地出讓金調(diào)整問(wèn)題，我國(guó)目前已有的相 關(guān)規(guī)范及具體措施 2. 起草本條解釋的起因及經(jīng)過(guò) （三）對(duì)本條解釋的理解與適用 1. 正確認(rèn)識(shí)在簽訂了土地使用權(quán)出讓合同后因改變土地用途而導(dǎo)致的土地出讓金價(jià)金 調(diào)整的性質(zhì) 2. 變更土地用途除需要由受讓方與出讓方雙方協(xié)商一致致外，還必須取得合法的審批 手續(xù) 3本條規(guī)定中改變已經(jīng)出讓土地的土地用途的主體是單一的 4人民法院支持當(dāng)事人因變更土地用途導(dǎo)致出讓金調(diào)整的請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)以起訴時(shí)的同種 用途的土地的出讓金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)予以調(diào)整 案例 5土

9、地行政機(jī)關(guān)能否以未在合同約定的期限內(nèi)完成工程建設(shè)為 由，無(wú)償收回土地使用權(quán)？ 六、對(duì)擅自改變土地用途合同的處理 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背 （三）對(duì)本條解釋的理解與適用 1 只有土地出讓合同糾紛中的出讓方，才有權(quán)以本條解釋作為依據(jù)，提起民事訴訟， 請(qǐng)求解除合同。 2 對(duì)于擅自改變土地使用權(quán)合同中約定的土地用途的認(rèn)定。 案例 6、 國(guó)土局出讓的土地存在瑕疵，其違約責(zé)任如何認(rèn)定處理 第二講：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)常見(jiàn)糾紛及處理 七、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景 （三）對(duì)本條解釋的理解與適用 1. 審判實(shí)踐中常見(jiàn)的國(guó)有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同有以下幾種類型 2.

10、 適用范圍本條司法解釋?xiě)?yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題 案例 7 未在約定的期限內(nèi)完成拆遷按安置，某土地管理局是否有權(quán)收回土 地使用權(quán)？ 八、未辦理權(quán)屬于變更登記的合同有效 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景 （三）對(duì)本條解釋的理解與適用 1. 城市房地產(chǎn)管理法 第 37條規(guī)定的“不得轉(zhuǎn)讓” 是否屬于法律禁止性規(guī)定？ 2. 城市房地產(chǎn)管理法第 38 條規(guī)定了以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)者轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)時(shí)必須具備的條件，在簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同時(shí)未能具備上述條件，引起的后果 是合同無(wú)效還是不發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的效力？ 案例 8、未經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)并登記的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否有效 案例 9 ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同合法有效，一方

11、主張是土地轉(zhuǎn)讓不予支持 九、未取得土地使用權(quán)證的轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景 （三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與物權(quán)變動(dòng)的模式 1. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì) 2物權(quán)變動(dòng)的模式 （四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的成立生效 （五）未取得土地使用權(quán)證書(shū)訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定與無(wú)權(quán)處分 1. 未取得土地使用權(quán)證訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)歸屬 2. 我國(guó)民事立法關(guān)于無(wú)權(quán)處分行為效力的規(guī)定 3. 解釋對(duì)無(wú)權(quán)處分行為效力的認(rèn)定 4. 對(duì)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定的投資開(kāi)發(fā)條件的思考 案例 10：房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)及合同無(wú)效，投資款反還，利息損失各承擔(dān)50%。 十、一地?cái)?shù)轉(zhuǎn)合同的處理原則 （一

12、）條文要旨 （二）本條解釋的制定背景 （三）一地?cái)?shù)賣合同的效力 （四）合同的優(yōu)先履行及土地使用權(quán)的歸屬 1. 土地使用權(quán)變更登記 2. 土地先行合法占有投資開(kāi)發(fā) 3先行支付土地款 4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同訂立順序 （五）轉(zhuǎn)讓方的責(zé)任承擔(dān) 1. 合同解除 2. 合同解除的法律后果 3. 合同解除的責(zé)任形式 案例 11、對(duì)土地管理相對(duì)人的申請(qǐng)，未在合理的期限內(nèi)給予明確答復(fù)，應(yīng)承 擔(dān)何種責(zé)任 一、劃撥土地轉(zhuǎn)讓未經(jīng)批準(zhǔn)的無(wú)效 （一）條文要旨 （二）本條解釋的制定背景 （三）國(guó)有劃撥土地未經(jīng)審批能否轉(zhuǎn)讓 （四）受讓方與國(guó)土部門局訂立土地出讓合同后，轉(zhuǎn)讓合同是否有效 （五）需要說(shuō)明的問(wèn)題 1合同效力補(bǔ)正的期限

13、 2. 出讓金的交納 3. 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府 案例 12 關(guān)于以劃撥土地投資合作并轉(zhuǎn)讓在建工程糾紛案 十二、劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地的糾紛處理 （一）條文要旨 （二）本條解釋的制定背景 （三）轉(zhuǎn)讓合同向補(bǔ)償性質(zhì)合同的轉(zhuǎn) （四）關(guān)于對(duì)劃撥土地使用權(quán)人補(bǔ)償 （五）轉(zhuǎn)讓土地與房屋及其他地上附著物之關(guān)系 （六）需要說(shuō)明的問(wèn)題 1. 關(guān)于國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)處置 2. 關(guān)于政策性優(yōu)惠住房劃撥土地使用權(quán)的處置 3. 土地出讓金的負(fù)擔(dān) 案例 13. 以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，土地及地上物未經(jīng)審批能否轉(zhuǎn)讓 十三、劃撥土地直接轉(zhuǎn)讓的糾紛處理 （一）條文要旨 （二）本條解釋的制定背景 （三）需要注意的

14、問(wèn)題 1. 受讓方須具有劃撥土地使用資格 2. 關(guān)于土地收益要否上繳國(guó)家 案例 14某市土地管理局是否又權(quán)收回國(guó)有土地使用權(quán) 第三講： ：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)常見(jiàn)糾紛及處理 （上） 十四、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同 （一）條文主旨 （二）合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的概念 （三）合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的法律特征 1. 主體的特殊性 2. 標(biāo)的特殊性 3. 合同內(nèi)容的特殊性 （四）當(dāng)前合作開(kāi)發(fā)合同中存在的主要問(wèn)題 1. 在司法實(shí)踐中，關(guān)于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資格問(wèn)題常常引發(fā)多種爭(zhēng) 2. 對(duì)合作一方以劃撥土地使用權(quán)投資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的應(yīng)當(dāng)如何處理 案例 15 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，一方主體吊銷法定代表人被判刑，是否有訴訟主體資格

15、 十五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì) （一）條文主旨 （二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資格在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的意義 （三）講話開(kāi)發(fā)企業(yè)取得經(jīng)營(yíng)資格的基本要件 （四）雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的法律后果 （五）雙方均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，但起訴前一方取得經(jīng)張家口資格或者合作成立 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的處理原則 案例 16：司法裁決對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同主體的變更 案例 17：法院判決確認(rèn)房屋合建合同無(wú)效，同時(shí)判決對(duì)合同無(wú)效負(fù)有責(zé)任的 一方承擔(dān)違約責(zé)任，是否正確？ 十六、劃撥土地未經(jīng)批準(zhǔn)合作開(kāi)發(fā)的無(wú)效 （一）條文主旨 （二）劃撥土地的法律性質(zhì) 1取得的法定性 2取得的無(wú)償性或低償性 3使用的無(wú)期限性 4處分權(quán)的局限性 （三）劃撥

16、地未經(jīng)批準(zhǔn)不得作為投資 （四）劃撥土地使用權(quán)作為投資的補(bǔ)正期限和補(bǔ)正條件 案例 18：以劃撥土地使用權(quán)參與聯(lián)建的合同效力如何認(rèn)定？ 十七、增加投資數(shù)額分擔(dān)比例的確定 （一）條文主旨 （二）投資數(shù)額與合同約定 （三）投資數(shù)額增加的兩種情形 （四）投資數(shù)額增加的承擔(dān)方式與承擔(dān)比例 案例 19：合作合同無(wú)效，終止合作合同的協(xié)議是否有效？ 十八、建筑面積減少的分配處理 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景 （三）本條解釋制定過(guò)程中的不同觀點(diǎn) （四）對(duì)本條解釋的理解適用 1對(duì)房屋實(shí)際建筑面積如何分配，原則上按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)確定 2因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由千萬(wàn)實(shí)際建筑面積比合同約定的建筑面積減少，對(duì)房

17、屋 實(shí)際建筑面積的分配比例， 當(dāng)事人協(xié)商不成的， 按照約定的利潤(rùn)分配比例確定 3當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)無(wú)法確定，對(duì)房屋實(shí)際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的， 按照約定的利潤(rùn)分配比例確定 案例 20 支付內(nèi)部定額承包費(fèi)的合同書(shū)是否為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同？ 十九、違章建筑不予分配 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景 （三）本條解釋制定過(guò)程中的不同觀點(diǎn) （四）對(duì)本條解釋的理解與適用 1. 依法需經(jīng)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門批準(zhǔn)，合作 開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁 回起訴 2. 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合

18、同的當(dāng)事人請(qǐng)求 分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起 3. 擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請(qǐng)求分配房地產(chǎn)項(xiàng)目利益 的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴 4. 當(dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實(shí)造成的損失，由當(dāng)事人按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān) 五）關(guān)于房屋竣工驗(yàn)收問(wèn)題 1. 關(guān)于竣工驗(yàn)收的概念和條件 2. 關(guān)于竣工驗(yàn)收的程序 3. 關(guān)于竣工綜合驗(yàn)收 4. 關(guān)于房屋建筑工程竣工驗(yàn)收討論本條時(shí)的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是， 在什么情形下人民法院對(duì)這 類案件才能受理？ 案例 21：合同解除條件及銷售商品房資格 案例 22 無(wú)償收回國(guó)有土產(chǎn)使用權(quán)應(yīng)具備哪些條件？行政機(jī)關(guān)是否 有義務(wù)告知相對(duì)人收回國(guó)有土地使用

19、權(quán)的理由和依據(jù)？ 案例 23對(duì)土地管理局為協(xié)助法院執(zhí)行作出限期其交回土地使用證及吊銷土 地使用證的行為不服，是否屬于行政訴訟 第四講：合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)常見(jiàn)糾紛及處理（下） 二十、建筑面積增加的分配原則處理 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景 （三）本條解釋制定過(guò)程中的不同觀點(diǎn) （四）對(duì)本條解釋的理解與適用 1. 超出規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑面積的部分房屋， 在經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)前， 原告請(qǐng)求 分配的，人民法院不予受理。已經(jīng)受理的，駁回起訴 2. 超出規(guī)劃設(shè)計(jì)外的建筑面積， 在經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后， 當(dāng)事人對(duì)該部分 建筑面積分配比例協(xié)商不成的，如何處理 3. 當(dāng)事人對(duì)超出規(guī)劃設(shè)計(jì)外的建筑面積

20、的分配比例協(xié)商不成， 按照合同約定的利潤(rùn) 分配比例分配后，對(duì)增加的投資數(shù)額，如何處理 案例 24土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中部分條款無(wú)效如何認(rèn)定和處理機(jī) 一、違章建筑損失的承擔(dān) （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景 （三）本條解釋制定過(guò)程中的不同觀點(diǎn) （四）對(duì)本條解釋的理解適用 1. 當(dāng)事人違反規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為 違法建筑，原告請(qǐng)求分配的，人民法院不予受理。已經(jīng)受理的，駁回起訴 2. 當(dāng)事人違反規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府主管部門認(rèn)定為 違法建筑責(zé)令拆除， 對(duì)該部分的損失承擔(dān)， 當(dāng)事人協(xié)商不一致， 起訴到人民法院 的，如何處理 案例 25 違

21、章占地增建的房屋是否應(yīng)按有效合同約定的分配比例進(jìn) 行分割？ 二十二、利潤(rùn)分配比例的確定 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景 （三）本條解釋制定過(guò)程中的不同觀點(diǎn) （四）對(duì)本條解釋的理解適用 1. 如何理解“未足額交納出資” 2. 合作有利潤(rùn)的，按照實(shí)際投資比例分配利潤(rùn) 案例 26：怎樣區(qū)分參建聯(lián)建？ 二十三、房屋預(yù)售款不得充抵投資 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景最高人民法院對(duì)此類糾紛的關(guān)注，實(shí)際上就是從已經(jīng)產(chǎn)生的 案件開(kāi)始的。 （三）本條解釋制定過(guò)程中的不同觀點(diǎn) （四）對(duì)本條解釋的理解與適用 1. 制定依據(jù) 2. 理解與適用中應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題 （1）合同對(duì)當(dāng)事人出資數(shù)額沒(méi)有約定的情

22、況怎么辦 （2）如房屋預(yù)售款已經(jīng)足夠支持項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)， 再要求未足額投入的一方當(dāng)事 人繼續(xù)履行其義務(wù)是否屬于多此一舉 （3）房屋預(yù)售款屬性 案例 27 名為聯(lián)建實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為如何認(rèn)定及處理 二十四、名為合作實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景 （三）本條解釋制定過(guò)程中的不同觀點(diǎn) （四）對(duì)本條解釋的理解與適用 1. 制定依據(jù) （1）轉(zhuǎn)性認(rèn)定的邏輯前提合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同要求合作方必須“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”。 （2）轉(zhuǎn)性認(rèn)定的理論基礎(chǔ)意思表示理論的采納與無(wú)效行為轉(zhuǎn)換理論的排除 （3）隱藏行為性質(zhì)的確定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 （4）固定利益涉及房屋的是否還有必要進(jìn)行轉(zhuǎn)性 （5）如何看

23、待共同設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形 2. 理解與適用中應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題 （1）如何理解“固定利益” （2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力 （3）如何理解轉(zhuǎn)性后土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的物 （4）對(duì)“不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)”的認(rèn)定 （5）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人受讓方的確定 （6）設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情況下，以土地使用權(quán)投資行為的兩面性 （ 7）設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情況下， 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系的外部效力 案例 28：名為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定 二十五、名為合作實(shí)為房屋買賣 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景及制定過(guò)程中的不同觀點(diǎn) （三）對(duì)本條解釋的理解與適用 1. 如何理解“分配固

24、定數(shù)量的房屋” 2. 房屋買賣合同的效力 （1）商品房的法律含義 （2）預(yù)售許可制度的立法目的 案例 29：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的效力 二十六、名為合作實(shí)為借款 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景及制定過(guò)程中的不同觀點(diǎn) （三）對(duì)本條解釋的理解與適用 1、為何使用“固定數(shù)額貨幣”的表述 2、借款合同的效力 案例 30：如何判別合作開(kāi)發(fā)糾紛與借款糾紛 二十七、名為合作實(shí)為租賃 （一）條文主旨 （二）本條解釋的制定背景及制定過(guò)程中的不同觀點(diǎn) （三）對(duì)本條解釋的理解與適用 1、本條所稱租賃合同的性質(zhì) （ 1） 預(yù)約 （2）附生效條件的合同 2、租賃物是否明確且特定的問(wèn)題 3、房屋租賃合同的效力問(wèn)題 4、

25、租賃期限的問(wèn)題 5、租金的問(wèn)題 6、隱藏行為的對(duì)外效力 二十八、解釋的實(shí)施 （一）條文主旨 （二）關(guān)于本司法解釋的施行時(shí)間的理解 （三）本司法解釋的溯及力問(wèn)題 （四）對(duì)本條解釋的理解與適用 第二課：建設(shè)工程施工合同糾紛及處理 第五講 建筑工程合同的無(wú)效及工程墊資處理原則 、建筑工程合同無(wú)效的幾種情況 （一）司法解釋第一條之規(guī)定文及主旨 （二）建筑工程合同無(wú)效的概念及理論依據(jù)和實(shí)踐基礎(chǔ) （三）關(guān)于五種無(wú)效的建筑施工合同 （四）建筑施工合同無(wú)效，在實(shí)踐中應(yīng)該注意的問(wèn)題 案例 1 不需要招標(biāo)的建設(shè)工程項(xiàng)目，未招標(biāo)并不導(dǎo)致合同無(wú)效 案例 2 建設(shè)工程合同，應(yīng)用書(shū)面形式 案例 3 建設(shè)工程口頭合同，實(shí)際

26、履行應(yīng)當(dāng)有效 二、工程合同無(wú)效， 工程驗(yàn)收合格的處理原則 （一）司法解釋第二條之規(guī)定條文及主旨 （二）建筑施工合同的特殊性 （三）產(chǎn)生建筑施工合同無(wú)效的原因以及處理這類無(wú)效合同的幾大難點(diǎn)形 （四）關(guān)于工程驗(yàn)收合格如何折價(jià)補(bǔ)償工程款的幾種觀點(diǎn) （五）建筑工程施工合同無(wú)效， 建筑工程經(jīng)施工驗(yàn)收合格的處理 案例 4 重大建設(shè)工程合同，違反強(qiáng)制規(guī)定無(wú)效 案例 5 惡意串通，中標(biāo)無(wú)效 案例 6 虛假聯(lián)合投標(biāo)，中標(biāo)結(jié)果無(wú)效 三、建設(shè)工程施工合同無(wú)效，工程驗(yàn)收不合格的處理原則 （一）司法解釋第三條之規(guī)定及主旨 （二）建設(shè)工程施工合同無(wú)效，工程驗(yàn)收不合格，發(fā)包人怎樣支付工程價(jià)款 （三）對(duì)于建設(shè)施工合無(wú)效，工程

27、經(jīng)驗(yàn)收不合格應(yīng)如何處理的幾種觀點(diǎn) （四）適用此條規(guī)定，工程款支付在實(shí)踐中應(yīng)注意的問(wèn)題處理 案例 7：建設(shè)工程施工合同的效力 四、非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)合同的處理原則 （一）司法解釋第四條的規(guī)定及主旨 （二）審判實(shí)踐中人民法院對(duì)非法轉(zhuǎn)包，違法分包建設(shè)工程的處理情況 （三）為什么要對(duì)非法轉(zhuǎn)包、違法分包建設(shè)工程的合同所得的利益予以收繳 （四）影響審判實(shí)踐的對(duì)收繳非法所得的幾種不同的觀點(diǎn) （五）收繳非法轉(zhuǎn)包、分包所得在司法實(shí)踐中的適用 案例 8、建設(shè)工程施工合同的分包和轉(zhuǎn)讓的區(qū)別 五、承包人在施工中取得了資質(zhì)的建設(shè)工程合同， 按有效合同處理 （一）解釋第五條規(guī)定及理論基礎(chǔ) （二）理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)超越資

28、質(zhì)承攬工程如何認(rèn)定合同效力的幾種觀點(diǎn) （三）超越資質(zhì)的施工合同為什么要將補(bǔ)正時(shí)間確立在竣工之前 （四）實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)怎樣把握合同效力補(bǔ)正的范圍及補(bǔ)正時(shí)間 案例 9 越級(jí)承包工程，所簽合同無(wú)效 案例 10 沒(méi)有施工許可證和資質(zhì)的建筑工程施工合同的效力 案例 11 建設(shè)主體資質(zhì)不符導(dǎo)致合同無(wú)效案 六、承包人墊資的處理原則 （一）司法解釋第六條之規(guī)定及主旨 （二）實(shí)踐中的工程墊資請(qǐng)況 （三）關(guān)于工程墊資問(wèn)題認(rèn)識(shí)上的轉(zhuǎn)變 （四）要正確處理墊資問(wèn)題 （五）墊資合同中需要注意的幾個(gè)問(wèn)題（風(fēng)險(xiǎn)防范） （六）實(shí)踐中人民法院對(duì)幾種墊資情況的處理 案例 12：逾期付款違約金計(jì)算方式的變化 七、勞務(wù)分包與工程轉(zhuǎn)包的處理

29、原則 （一）解釋第七條之規(guī)定及條文主旨 （二）關(guān)于勞務(wù)分包的基本問(wèn)題 （三）勞務(wù)分包合同與轉(zhuǎn)包、分包的區(qū)別和聯(lián)系 （四）勞務(wù)分包合同的性質(zhì) 案例 13：建設(shè)主體發(fā)包主體矛盾，二者共同承擔(dān)連帶責(zé)任 案例 14：建筑工程內(nèi)部經(jīng)營(yíng)糾紛案 案例 15：非法轉(zhuǎn)包偷工減料，承擔(dān)返工改建責(zé)任 案例 16：代位追索工程欠款案 第六講 建筑工程承包合同的解除和竣工驗(yàn)收 八、發(fā)包人的合同解除權(quán) （一）司法解釋第八條的規(guī)定及條文主旨 （二）關(guān)于合同解除概念 （三）合同法定解除的性質(zhì)及分類 （四）合同解除程序 （五）發(fā)包方行使合通解除權(quán)的條件 案例 17：資金不到位與延期交工，違約責(zé)任雙方各自承擔(dān) 九、承包人的合同解

30、除權(quán) （一）解釋第九條之規(guī)定及條文主旨 （二）對(duì)解釋第九條的理解與適用 案例 18： 施工不符設(shè)計(jì)要求，質(zhì)量缺陷應(yīng)負(fù)責(zé)任 案例 19：建材質(zhì)量低劣，應(yīng)當(dāng)無(wú)償修復(fù) 十、建設(shè)工程施工合同解除后的處理原則 （一）司法解釋第十條的規(guī)定及條文主旨 （二）合同法定解除法律后果 （三）工程施工合同解除后的損害賠償 （四）對(duì)司法解釋第 10 條的理解與適用 十一、建設(shè)工程承包人拒絕修復(fù)的處理原則 （一）司法解釋第十一條之規(guī)定及主旨 （二）司法解釋第十一條規(guī)定的法律依據(jù) （三）對(duì)“建設(shè)工程質(zhì)量不符合約定的”應(yīng)如何理解 （四）司法解釋第十一條在司法實(shí)踐中的具體適用 案例 20：結(jié)構(gòu)安全使用安全受影響，開(kāi)發(fā)單位建設(shè)

31、單位同賠償 案例 21：合同對(duì)停工條件有明確約定，能否認(rèn)定承包方違約 十二、建設(shè)工程質(zhì)量缺陷的處理原則 （一）司法解釋第十二條的規(guī)定及條文主旨 （二）對(duì)司法解釋第十二條的理解與適用 十三、建設(shè)工程未經(jīng)驗(yàn)收擅自使用的處理原則 （一）司法解釋第十三條及條文主旨 （二）發(fā)包人擅自使用未經(jīng)驗(yàn)收的建設(shè)工程，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)自己承擔(dān)責(zé)任。 （三）發(fā)包人未使用部分，其質(zhì)量責(zé)任仍然由施工單位承擔(dān) （四）承包人在建設(shè)工程的合理使用壽命內(nèi)對(duì)地基工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量承擔(dān)民事責(zé)任 案例 22 建設(shè)工程未經(jīng)驗(yàn)收擅自使用糾紛案 案例 23：工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包方提前擅自使用的法律責(zé)任。 案例 24：擅自使用未經(jīng)驗(yàn)收房屋

32、，其房屋質(zhì)量問(wèn)題由使用人承擔(dān)。 案例 25： 隱蔽工程的未經(jīng)檢查、驗(yàn)收承包人不得繼續(xù)施工 案例 26： 隱蔽工程驗(yàn)收有缺陷，造成業(yè)主傷害要賠償 十四、建設(shè)工程實(shí)際竣工時(shí)間的確定 （一）司法解釋第十四條及條文主旨 （二）對(duì)司法解釋第十四條的理解與適用 （三）設(shè)工程實(shí)際竣工時(shí)間在司法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)問(wèn)題 案例 27：某建筑公司起訴要求發(fā)包人支付拖欠的工程款及提前竣工獎(jiǎng)勵(lì)金一案 案例 28：某建筑公司與某置業(yè)公司在建筑安裝工程糾紛一案 案例 29：某建設(shè)集團(tuán)總公司與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程款糾紛一案 十五、建設(shè)工程質(zhì)量爭(zhēng)議期間的處理 （一）司法解釋第十五條的規(guī)定及條文主旨 （二）對(duì)司法解釋第十五條的

33、理解與適用 案例 30：某集團(tuán)總公司建造營(yíng)業(yè)大廈一案 第七講 建設(shè)工程價(jià)款、利息計(jì)算及爭(zhēng)議的處理 十六、建設(shè)工程價(jià)款的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) （一）司法解釋第十六條的規(guī)定及條文的主旨 （二）建設(shè)工程價(jià)款計(jì)算的法律依據(jù) （三）關(guān)于目前使用的定額計(jì)價(jià)與工程量清單計(jì)價(jià)這兩種計(jì)價(jià)模式并存的計(jì)價(jià)方法 （四）承包方因項(xiàng)目調(diào)整要求增加工程造價(jià)的，在什么情況下，人民法院會(huì)給予支持 （五）建設(shè)工程施工合同有效，但工程質(zhì)量卻不合格，工程價(jià)款應(yīng)怎樣結(jié)算 （六）適用司法解釋第十六條在司法實(shí)踐中應(yīng)注意的問(wèn)題 a.案件基本事實(shí)b. 一審法院認(rèn)定與判決c、最高人民法院的判決 d、市政府為什么承擔(dān)部分連帶責(zé)任？ s、關(guān)于本案132.4萬(wàn)元

34、的票據(jù)的認(rèn)定問(wèn) 題e、關(guān)于合同約定的逾期結(jié)算利息問(wèn)題。 案例 31：委 托人在建設(shè)工程施工合同中權(quán)利義務(wù)關(guān)系的確定 案例 32：指揮部不具備主體資格，區(qū)政府依法應(yīng)清償欠款 案例 33：竣工結(jié)算資料不全，留置工程不予支持 案例 34：甲方供料有問(wèn)題，拖欠結(jié)算無(wú)道理 十七 、建設(shè)工程價(jià)款利息的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) （一）司法解釋第十七條規(guī)定及條文主旨 （二）關(guān)于欠付工程款利息的性質(zhì) 1支付工程價(jià)款及欠付工程價(jià)款利息是發(fā)包人的法定或合同約定義務(wù) 2 發(fā)包人支付欠付工程款利息的性質(zhì)是法定的孳息 （三）對(duì)司法解釋第十七條三層意思的理解與適用 案例 35：確定建設(shè)工程合同價(jià)款結(jié)算依據(jù)的原則 a、 案件事實(shí)b、兩審法院

35、判決c.關(guān)于造價(jià)鑒定d、關(guān)于是按一級(jí)還是按二級(jí)取 費(fèi)的問(wèn)題e、訴訟請(qǐng)求未提違約責(zé)任屬操作失誤 十八、建設(shè)工程價(jià)款和利息的起算時(shí)間 （一）司法解釋第十八條規(guī)定條文主旨 （二）理論界、實(shí)務(wù)界對(duì)建設(shè)工程價(jià)款和利息如何起算的幾種觀點(diǎn) （三）對(duì)司法解釋第十八條理解和適用 案例 36：拖欠工程款利息起算時(shí)間的確定原則 十九、當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程量發(fā)生爭(zhēng)議的處理原則 （一）司法解釋第十九條規(guī)定及條文的主旨 （二）確定工程量的程序 （三）工程量清單的計(jì)取 （四）作為計(jì)算工程量依據(jù)的書(shū)面文件的范圍種類 （五）沒(méi)有書(shū)面文件的工程量的確定。 案例 37：增加工程量、工期順延 二十、建設(shè)工程逾期不結(jié)算的后果 （一）司法解

36、釋第二十條的規(guī)定及條文主旨 （二）建設(shè)工程價(jià)款逾期結(jié)算的現(xiàn)實(shí)情況 （三）社會(huì)各界對(duì)此條司法解釋所提到修改意見(jiàn)及采納與否的情況 （四）適用此條司法解釋在實(shí)踐中需要注意的幾個(gè)問(wèn)題。 案例 38：工程逾期交付違約金請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效 二十一、建設(shè)工程“黑白合同”或“陰陽(yáng)合同”的認(rèn)定 （一）司法解釋二十一的規(guī)定及條文主旨 （二）“黑白合同”或“陰陽(yáng)合同”在實(shí)踐中的情況 （三）社會(huì)各界所提的修改意見(jiàn)及采納與否的情 四）“陰陽(yáng)合同”或者“黑白合同” 在實(shí)踐中需要注意的幾個(gè)問(wèn)題 二十二、關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款按固定價(jià)結(jié)算的規(guī)定 （一）司法解釋第二十二條及條文主旨 （二）社會(huì)各界所提的修改意見(jiàn)及采納與否的情況 （三）

37、按固定價(jià)格結(jié)算工程款需要注意的幾個(gè)問(wèn)題 案例 39：某工貿(mào)公司與某裝飾公司債務(wù)糾紛案 案例 40：按合同約定的計(jì)價(jià)方法結(jié)算工程款 案例 41：對(duì)合同約定的不是包死價(jià)，如何適用定額結(jié)算工程款 案例 42：第六建筑公司訴中天開(kāi)發(fā)公司工程結(jié)算糾紛案 第八講 建設(shè)工程勞務(wù)分包及工程保修和造價(jià)鑒定 二十三、建設(shè)工程可以不全部鑒定的幾種情形 （一）司法解釋第二十三條的規(guī)定及條文主旨 （二）有關(guān)鑒定的法律規(guī)定 （三）建設(shè)工程鑒定在司法實(shí)踐中存在的問(wèn)題 （四）對(duì)司法解釋第二十三條規(guī)定的理解與適用 案例 43：是審計(jì)還是審價(jià)，以合同約定為準(zhǔn) 案例 44：結(jié)算審價(jià)已約定，主張鑒定不支持 案例 45：超越資質(zhì)等級(jí)作

38、出的鑒定結(jié)論，不能作為定案依據(jù) 案例 46：當(dāng)事人單方委托的鑒定結(jié)論效力的認(rèn)定 二十四、建設(shè)工程合同糾紛不適用專屬管轄 （一）司法解釋第二十四規(guī)定及條文主旨 （二）建設(shè)工程施工合同的概念與性質(zhì) （三）建設(shè)工程施工糾紛案件適用一般合同地域管轄，不適用專屬管轄 （四）建設(shè)工程施工合同糾紛案件應(yīng)當(dāng)以施工行為地為合同履行地 案例 47： 如何判別加工承攬合同糾紛與建筑安裝工程合同糾紛？ 二十五、總承包人、發(fā)包人、施工人可以為共同被告 （一）司法解釋第二十五條的規(guī)定及條文主旨 （二）總承包人、分包人、實(shí)際施工人的概念和相互關(guān)系 （三）總承包人、分包人、實(shí)際施工人應(yīng)當(dāng)就建設(shè)工程質(zhì)量對(duì)發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任 案

39、例 48：建設(shè)工程轉(zhuǎn)包或者違法分包的認(rèn)定 二十六、在建設(shè)工程施工活動(dòng)中，如何保護(hù)實(shí)際施工人的利益 （一）司法解釋第二十六條之規(guī)定及條文主旨 （二）為什么要保護(hù)實(shí)際施工人的利益 （三）什么是轉(zhuǎn)包人、違法分包人、實(shí)際施工人 （四）對(duì)司法解釋第二十六條的解析 （五）對(duì)司法解釋第二十六條的規(guī)定大膽突破傳統(tǒng)理論之探 案例 49： 建筑公司同開(kāi)發(fā)商惡意串通案 案例 50： 地基下陷樓體斷裂，裝修、賠償一并承擔(dān) 二十七、關(guān)于建設(shè)工程保修責(zé)任及糾紛的處理 （一）司法解釋第二十七條的規(guī)定及條文主旨 （二）關(guān)于現(xiàn)行法律、法規(guī)對(duì)建設(shè)工程保修的規(guī)定 （三）保修期間拖延履行義務(wù)， 導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身傷害， 保修

40、人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任 案例 51 ：當(dāng)事人雙方都違反合同各自應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的認(rèn)定。 案例 52：拒修工程缺陷不當(dāng)，提前使用風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān) 案例 53：建設(shè)工程保修期限未滿，不得要求返還質(zhì)量保修金 二十八、司法解釋正式施行的時(shí)間 （一）司法解釋第二十八條之規(guī)定 （二）本條的含義 （三）對(duì)本解釋生效時(shí)間的理解 （四）關(guān)于解釋的溯及力問(wèn)題 （五）關(guān)于本解釋與其他相關(guān)司法解釋等規(guī)范相沖突時(shí)如何處理的問(wèn)題 第三課：商品房銷售理論與實(shí)務(wù)操作 第九講 商品房預(yù)售、廣告許諾糾紛及處理 、司法解釋的適用范圍 （一）、房屋買賣合同 1、房屋買賣合同的概念、特征 2、房屋買賣合同的標(biāo)的物房屋 3、房屋買賣合同的出賣人 （二）、

41、解釋的調(diào)整范圍商品房買賣合同 1、商品房買賣的標(biāo)的物商品房 2、商品房買賣合同的概念和種類及特征 3、商品房預(yù)售合同與相關(guān)合同的區(qū)別 案例 1：李海軍等 28 人與某房地產(chǎn)公司關(guān)于合同附件約定的電梯 （主機(jī)進(jìn)口 ） 效 力糾紛 案例 2：預(yù)售合同約定共用部位歸個(gè)別業(yè)主，該條款效力糾紛 案例 3：兩份商品房買賣合同價(jià)款不一致，怎樣認(rèn)定效力 案例 4：已告知購(gòu)房者房屋被預(yù)售及抵押，預(yù)售合同是否有效 二、商品房預(yù)售合同的效力 （一）理解商品房預(yù)售合同的效力問(wèn)題，首先必須要區(qū)別城市房地產(chǎn)管理法 第 44 條第 1 款規(guī)定的商品房預(yù)售條件與該條第 2 款規(guī)定的預(yù)售合同登記備案 的不同意義。 （二）關(guān)于商

42、品房預(yù)售許合同效力的補(bǔ)正問(wèn)題。 案例 5：開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證，簽定的變相買賣協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效 案例 6：沒(méi)有簽訂商品房預(yù)售合同，買受人只可要求退還房款 案例 7：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可，買受人可行使不安抗辯權(quán) 案例 8：一審前未取得“預(yù)售許可證”，雙方所簽訂的預(yù)售合同無(wú)效 案例 9：未取得銷售許可證，非正式購(gòu)房合同不具法律效力 三、銷售廣告為合同要約的條件 （一）、目前商品房廣告中說(shuō)明和允諾的主要情形。 （二）、審判實(shí)踐中對(duì)商品房銷售虛假?gòu)V告等引起糾紛的處理的不同意見(jiàn)。 （三）、銷售廣告中視為要約即具有合同約束力的三個(gè)條件： 1、商品房銷售廣告中的“說(shuō)明和允諾”必須明確具體 2、對(duì)商品房買賣合

43、同的訂立有重大影響 3、對(duì)房屋價(jià)格的確定有重大影響 四）、實(shí)踐中人民法院將商品房廣告和宣傳資料認(rèn)定為合同內(nèi)容的幾種情形 案例 10：售樓廣告的描述與實(shí)際情況不符， 是否承擔(dān)民事責(zé)任。 案例 11：售樓廣告名不符實(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)受到懲罰 案例 12：不能舉證開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容，訴訟請(qǐng)示雙倍賠償敗訴 案例 13：商品房與其宣傳資料不一致，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成欺詐雙倍賠償 案例 14：宣傳材料與實(shí)際商品房不符，法院判決開(kāi)發(fā)商降價(jià)賠償 案例 15：廣告宣傳未寫(xiě)入合同，仲裁認(rèn)定其不具法律效力 案例 16：不能兌現(xiàn)承諾的車庫(kù)，仲載裁決開(kāi)發(fā)商賠償違約金 案例 17：臥室變成設(shè)備間，法院判決合同可以撤銷 案例 18：銷售廣告

44、在特定條件下視為要約， 房產(chǎn)商未履行構(gòu)成違約 案例 19：規(guī)劃示意圖構(gòu)成合同內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任 案例 20：廣告內(nèi)容構(gòu)成要約，開(kāi)發(fā)商未兌現(xiàn)應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 第十講 商品房登記備案、拆遷補(bǔ)償 和懲罰性賠償糾紛及處理 四、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金的處理 （一）認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂和排號(hào)的法律性質(zhì) 1、關(guān)于預(yù)約合同的概念和法律性質(zhì) 2、預(yù)約合同與附條件民事法律行為的異同 3、預(yù)約合同的理論基礎(chǔ)及現(xiàn)行法的依據(jù)和簽訂預(yù)約合同的時(shí)間何時(shí)為宜 （二）關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的定金罰則（法則） 五、預(yù)約合同與本約合同的認(rèn)定 （一）預(yù)約合同和本約的區(qū)別 （二）對(duì)商品房買賣合同示范文本的理解與適用。 案例 21：合同條件談不妥雙方

45、均無(wú)過(guò)錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還認(rèn)購(gòu)定金 案例 22：未取得“預(yù)售許可證”致認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金 案例 23：提前認(rèn)購(gòu)書(shū)被判無(wú)效，認(rèn)購(gòu)人不能獲得雙倍定金 案例 24：預(yù)約合同簽訂后，主合同未協(xié)商一致的定金處理 案例 25：定金協(xié)議簽訂后將房屋轉(zhuǎn)售他人，開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍返還定 案例 26：購(gòu)房者交付定金后未能辦理貸款，立約定金不予返還 案例 27：開(kāi)發(fā)商未取得許可證致使預(yù)售合同，應(yīng)雙倍返還定金 六、登記備案與預(yù)售合同的效力 案例 28：預(yù)售合同登記備案不是本案商品房預(yù)售合同的生效要件。 案例 29：預(yù)售登記備案無(wú)效，并不影響預(yù)售合同的效力 七、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的優(yōu)先權(quán) （一）、拆遷補(bǔ)償 （二）、拆

46、遷安置 （三）、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的概念 （四）、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的當(dāng)事人 （五）、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的性質(zhì)、特征 （六）、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議糾紛的處理 案例 30：拆遷安置房另賣他人，新、舊法律處理不一樣 案例 31：對(duì)拆遷安置房屋不滿意，法院判決開(kāi)發(fā)商給予補(bǔ)償 八、惡意違約與懲罰性賠償 （一）、先賣后抵 （二）、一房數(shù)賣 （三）出賣人的責(zé)任 1、出賣人的違約責(zé)任 2、合同解除后出賣人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任 3、懲罰性賠償責(zé)任 九、欺詐行為與懲罰性賠償 （一）我國(guó)關(guān)于欺詐行為和合同效力的規(guī)定 1、必須有欺詐的故意。 2、須實(shí)施欺詐行為 3、受欺詐人因欺詐而陷入錯(cuò)誤，并基于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而為意思表示。 （二）、適用

47、懲罰性賠償責(zé)任的三種情形 1、出賣人故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù) 售許可證明的行為 2、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押事實(shí)的行為 3、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 案例 32：適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法判決的因房產(chǎn)抵押引發(fā)的雙倍賠償案 案例 33：適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法判決的因開(kāi)發(fā)商故意隱瞞“五證”不全而引 發(fā)的懲罰性賠償案 案例 34：適用司法解釋判決的因房產(chǎn)抵押引發(fā)的懲罰性賠償案 案例 35：適用司法解釋判決的因“一房二賣”引發(fā)的懲罰性賠償案 案例 36：適用司法解釋判決的因隱瞞欺詐引起的懲罰性賠償案 案例 37：故意隱瞞無(wú)預(yù)售許可證的事

48、實(shí)， 買受人的懲罰性賠償請(qǐng)求得到支持 案例 38：明知開(kāi)發(fā)商無(wú)預(yù)售許可證，買受人不能獲得懲罰性賠償 案例 39：房產(chǎn)商故意隱瞞所售房屋在押，買受人可以請(qǐng)求懲罰性賠償 案例 40：開(kāi)發(fā)商出售抵押房，買受人的懲罰性賠償請(qǐng)求得到支持 案例 41：開(kāi)發(fā)商代賣已售房屋操作失誤險(xiǎn)些雙倍賠償 十、第三人主張商品房買賣合同無(wú)效 （一）、惡意串通的概念 （二）、惡意串通的效力 案例 42：開(kāi)發(fā)商與第三人惡意串通，雙方所從事的房屋買賣行為無(wú)效 第十一講 商品房交付使用、房屋質(zhì)量 和面積縮水糾紛及處理 十一、房屋的轉(zhuǎn)移占有及風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移 （一）、關(guān)于對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有視為交付使用問(wèn)題 （二）、關(guān)于可歸責(zé)問(wèn)題 （三）、關(guān)于

49、因買受人原因致出賣人交付房屋不能的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問(wèn)題 案例 43：雙方明確約定了房屋交付條件，開(kāi)發(fā)商只交鑰匙應(yīng)視為違約 案例 44：合同約定憑竣工驗(yàn)收合格證交房，買受人再主張辦理大產(chǎn)證不受法律 保護(hù) 案例 45：開(kāi)發(fā)商未按約定進(jìn)行綜合竣工驗(yàn)收，仲裁裁決買受人獲得違約金 案例 46：因自身原因沒(méi)有辦理接房的房屋，房屋毀損、 滅失的風(fēng)險(xiǎn)自己承擔(dān) 十二、房屋主體質(zhì)量不合格 （一）、實(shí)際履行 （二）、解除合同 （三）、違約金及損害賠償 （四）、違約侵權(quán)責(zé) 十三、房屋質(zhì)量瑕疵 案例 47：房屋漏雨多次維修不成，買受人有權(quán)提出退房 案例 48：房屋室內(nèi)氨氣超標(biāo)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)賠償損失 案例 49：房屋質(zhì)量問(wèn)題是否嚴(yán)重，法院依據(jù)權(quán)威部門的評(píng)估結(jié)果判決 案例 50：超過(guò)商品房質(zhì)量保修期，修繕漏雨的費(fèi)用誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)負(fù) 案例 51：李某所購(gòu)房屋裂縫屬非結(jié)構(gòu)性裂縫， 應(yīng)由開(kāi)發(fā)商給予修復(fù)， 但不應(yīng)退 房 案例 52：售房者未盡瑕疵擔(dān)保義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任 案例 53：房屋噪音明顯超標(biāo)，購(gòu)房者可要求退房 案例 54：購(gòu)房者因微小瑕疵拒收房屋，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)延期交房責(zé)任 十四、房屋面積