關于如何做好房地產項目管理的看法

1、淺談做好房地產項目管理的策略房地產項目開發(fā)是一個投入資金大、 整合資源多、開發(fā)投資回報風險大的投 資開發(fā)過程。項目開發(fā)根本目標是適合市場的項目， 實現(xiàn)銷售贏利。房地產項目 開發(fā)包括資源整合、投資分析、土地決策、價值研判、營銷主題、規(guī)劃設計、建 筑施工、市場推廣、物業(yè)管理這十個方面。按照建設程序，房地產項目分為六個階段：項目建議書可行性研究階段、設 計階段、施工準備階段、施工實竣工驗收及保修階段。屬于施工實施階段的前期 工作有：建議書和可行性研究的決策階段；確定設計方案設計、技術設計、施工 圖設計等設計階段；規(guī)劃、監(jiān)等報建階段；勘察、監(jiān)理、施工、采購招標等施段。 銷售策劃工作隨同項目開發(fā)進度展開

2、。如何做好房地產項目管理，達到效益多、 進度好、投資省的效果呢？本文結合開封福興家園的一個商業(yè)住宅項目的管理體 驗，談談幾點看法。健全項目部，做好項目開發(fā)安排選拔一位精通項目開發(fā)工作的、 具有管理能力的人擔任項目經理，并選派投 資、設計、合約、營銷、采購、工程等作為項目管理成員，共同組成一個公司領 導下的、以項目經理為中心的、決策能力好、執(zhí)行能力強的項目部。明確項目部 成員的責、權、禾I，做好任務分工、工作流程、將各項工作落到實處。公司各相 關部門要配合好項目管理工作。項目部要做好項目開發(fā)計劃安排。編制和落實項目發(fā)展售策劃等網絡計劃。首先要做好前期工作，開發(fā)適合市場銷售的房地產項目前期工作決定

3、了 90% 以上的成本，它對項目的投資、進度、質量、銷售影響很大。前期工作中，項目 定位至關重要。項目定位將決定樓房的價格預期。因此，在前期工作中，營銷策 劃部作了詳細客觀的市場調研，認為該項目為于開封新老城區(qū)結合部， 既有較完 善的基礎設施，又有便利的交通條件，且周邊上也教育設施較為齊全，該項目的 開發(fā)定位為除部分拆遷回樓安置外， 主要給市內企業(yè)家、金領人士、公務員等高 收入階層提供售價每平米2500元至3000元的二至四房住宅戶型，同時建設部分 汽車車位、商鋪對外租售。在設計上，為方案的更合理化，邀請四家知名設計單 位進行設計投標，且在中標的基礎上進行進一步優(yōu)化。 將沿街地上兩層設計為商

4、鋪，且層高較大，便于空間有效利用，地下一層設計成設備房及地下車庫，地上 三層及以上為三棟塔式住宅。外立面米用塑鋼窗、玻璃陽臺欄桿和外墻磚裝飾。 整個設計風格新穎、時尚。施工招標階段采用了土建安裝工程總包、 其他專業(yè)工 程獨立分包的方式，都是由專業(yè)施工單位承包工程。既降低了造價，又確保了質 量和進度。其次，要控制好施工實施、竣工驗收及保修階段。施工實施階段是一個投入 大量資金、施工工期長、形成工程實體質量的階段?？⒐を炇针A段是進行工程質 量的全面檢查驗收。工程保修階段是交付使用后提供質量保修服務。再次，要做好銷售策劃工作。項目銷售具有很大的風險，是需要精心策劃的。 只有銷售得好，開發(fā)的商業(yè)住宅樓

5、才算是被市場認可， 項目的贏利目標才能夠實 現(xiàn)。進度控制進度控制的目標是確保實現(xiàn)項目開發(fā)總工期。 這就要求編制好網絡進度計劃， 控制好關鍵工作和關鍵路線，提前或按期實現(xiàn)節(jié)點工期目標。首先，要了解完成 項目各階段工作所需的時間，制訂項目總進度計劃、控制性節(jié)點進度計劃、操作性進度計劃。其次，通過精細安排、狠抓落實，控制好辦理可行性研究、設計圖 紙、規(guī)劃許可證、施工許可證、項目開工、樓房預售、竣工交樓等關鍵工作的工 期目標。再次，要及時預見、預控和解決建設過程中的問題。對項目報建等難以 控制的前期工作，需要充分準備、認真落實、密切配合，爭取一次性通過。對于 項目實施階段中出現(xiàn)的可能影響進度的情況要極

6、力避免，并采取組織、管理、經濟、技術等方面的措施保證進度目標實現(xiàn)。 為了縮短工期，可以采取應用領先技 術，降低施工難度、加大成本投入等方法。最后經研究項目的總工期兩年多一點 的時間。3. 質量控制控制目標是要滿足設計圖紙、 規(guī)范、規(guī)定及業(yè)主方質量要求，質量目標包括 項目決策、設計、招標、施工、材料等各方面。所以應當建立好質量控制體系， 采取全面、全過程、全員的三全質量管理，事前、事中、事后三階段質量管理。在項目建議書和可行性研究的決策階段，進行客觀、詳實工作。在設計階段， 要求進行“三材”限額及限期設計。并且跟進設計工作，確保項目設計技術先進、 經濟實用，設計圖滿足施工要求。譬如工程中設計使用

7、的電梯，項目部專門組織 了專項招標和對中標單位的后期服務考察工作， 在確保質量的同時，節(jié)約了投資。 招標階段，選擇具備施工實力的合格的投標單位。施工階段，審查監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān) 理實施細則，監(jiān)督監(jiān)理日常工作。督促好設計交底、圖紙會審、施工組織等技術 工作。控制好進場材料設備、樣板工程質量。嚴格控制施工全過程的質量，重點 監(jiān)控質量控制點。管理好影響質量五大要素，減少質量問題?？⒐を炇掌陂g，加 強檢查整改，工程保修期間，及時做好維修服務工作。4. 投資控制控制目標是減少項目總投資。項目總投資是由土地成本、前期開發(fā)成本、建 筑安裝施工成本、營銷成本、財務成本、管理成本、有關稅費等組成。為了減少 項目總投資

8、，提高住房性價比，很多房地產公司都采取“大規(guī)?？焖匍_發(fā)，快速 銷售”的模式。項目部對投資控制的主要內容有：投資概算、投資回報率、投資 回收期、工程預算，做好招標階段工作，審批工程進度款，處理變更和索賠，參 與擬定銷售價格、審查竣工結算。只有開發(fā)適合市場銷售的項目，嚴格控制各部 分成本，做到盡量不高價拿地，預算不超概算，決算不超預算；嚴格控制變更和 索賠等費用；精心合理定價，及時完成銷售任務，才能夠實現(xiàn)項目目標。5. 安全控制控制“安全第一，預防為主”的方針，督促監(jiān)理和施工安全控制。要求施工 單位建立健全安全生產保證體系，落實好安全管理制度、安全技術措施、安全預 防措施、安全培訓教育、安全檢查及

9、整改等工作；加強現(xiàn)場文明施工管理，包括 工地場容場貌、材料堆放、封閉管理、現(xiàn)場住宿、現(xiàn)場防火、施工標牌、治安整 治、生活設施、保健急救等方面工作。6. 合同及信息管理合同管理的目的是確保合同履行，避免爭議和索賠。合同是項目管理的主要 依據。房地產開發(fā)企業(yè)應當建立嚴密、完善的合同體系，避免合同履行的風險。 項目管理人員要熟悉合同文件，并對合同進行深入細致的研究，掌握合同的關鍵 條款、存在的漏洞，提出完善措施，開發(fā)公司聘請資深律師，凡須簽訂的合同， 全部經技術人員與專業(yè)律師和議， 確保技術層面和法律層面沒有漏洞。 嚴格督促 承包商履行合同，預防合同變更引起的爭議和索賠。信息管理目的是通過信息傳輸，

10、為項目建設提供增值服務。通過現(xiàn)場調查、 召開會議、直接溝通、資料傳送等多種形式，及時收集、傳輸、反饋、整理、匯 總信息，確保信息管理規(guī)范、及時、準確、暢通。通常情況下，還應利用電腦輔 助信息管理工作。7. 綜合管理根據該項目的具體特點，以項目建設程序和項目開發(fā)十個內部流程為主線， 按照決策、計劃、組織、協(xié)調、控制等五大管理職能，采取組織、管理、經濟、 技術等方面措施，進行有力、有序、有效的綜合管理，確保項目開發(fā)目標實現(xiàn)。 進行綜合管理，需要建立完善的規(guī)章制度，提倡團隊協(xié)作精神；合理分工、知人 善任，對控制目標進行嚴格的目標管理。需要加強預見預控能力，加強溝通協(xié)調， 及時處理好各種問題。8.結束語房地產項目開發(fā)是個資源整合的過程。要想在激烈的房地產市場競爭中勝出， 就需要準確做好項目定位，選擇好有實力的勘察、設計、施工、監(jiān)理、營銷單位， 建設出適銷的樓房產品，通過促銷及時回籠資金，達到效益高、進度快、質量好、 投資省的效果。在項目四大控制目標中，進度、質量、造價、安全的關系是可以 相輔相成的。質量、造價、安全控制得好