7月江蘇太倉房地產(chǎn)市場研究報(bào)告32頁

1、contents目錄樓市要聞-2土地動態(tài)-5競爭個(gè)案目前的情況-95-7月媒體分析-20對旺季“金九銀十”的研判-23【樓市要聞】6月22日銀監(jiān)會印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知，里明確要求：各銀行要嚴(yán)格把關(guān)二套房貸的審查和發(fā)放，不得自行解釋二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付比例成數(shù)。解讀：1-6月新增貸款過高已經(jīng)開始引發(fā)央行政策的微調(diào)，但這并不意味著貨幣政策轉(zhuǎn)向，寬松的貨幣政策基調(diào)最近幾個(gè)月是不會改變的。雖然目前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象日漸明顯，但仍存在一些不確定性因素，如果現(xiàn)在貨幣政策轉(zhuǎn)向，調(diào)節(jié)利率、準(zhǔn)備金率將對剛復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重的影響。7月11日，溫家寶指出：經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于企穩(wěn)回

2、升的關(guān)鍵時(shí)期，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展仍是目前的首要任務(wù)。必須鑒定不移的實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。解讀：當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不牢固，寬松的貨幣政策提振行業(yè)需求也鞏固了企業(yè)的資金。而且為了避免信貸投放忽松忽緊增加宏觀不確定性、對市場信心的沖擊和宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊，保證經(jīng)濟(jì)增長，宏觀政策基調(diào)將會維持不變。7月23日，銀監(jiān)會：銀監(jiān)會二套房貸政策沒有調(diào)整，始終嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的有關(guān)政策不動搖，堅(jiān)持首付40%以上、利率上調(diào)10%。同時(shí)，對于二套房貸款業(yè)務(wù)中的各種違規(guī)行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將及時(shí)予以嚴(yán)肅處理。解讀：銀監(jiān)會多次重申二套房房貸政策，反映了監(jiān)管層對房地產(chǎn)市場的微妙態(tài)度。上半年全國銀行貸款量大

3、增，預(yù)計(jì)下半年的銀根會有所收緊。猜想這可能不止于二套房貸收緊，其他貸款例如企業(yè)貸款也有可能有所收緊。集中推地，遏制房價(jià)上漲解讀：目前看盡管國土部表示底價(jià)成本并非推高房地產(chǎn)價(jià)格的主要原因，但各地頻頻出現(xiàn)的“地王”還是推高了人們對房價(jià)上漲的預(yù)期。集中推地有助于改變土地市場“資源稀缺”的預(yù)期，進(jìn)而可以遏制由此產(chǎn)生的惜售與漲價(jià)。查處“捂盤惜售”，規(guī)范市場行為解讀：遏制“捂盤惜售”正式成為各地政府近期不約而同的態(tài)度，上海市7月17日出臺了商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定，規(guī)定商品房銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場所予以公示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡快申請預(yù)售、房管部門盡快審批，以此遏制開發(fā)商“少量多批”、“捂盤惜售”

4、。無獨(dú)有偶，北京市建委最近也召集開發(fā)商集中盤查捂盤現(xiàn)象。截至7月13日，已對25家在售樓盤進(jìn)行了執(zhí)法檢查，對15家開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談告誡。27日又對7家違規(guī)房屋企業(yè)進(jìn)行了處罰或責(zé)令整改。小結(jié)就09年上半年政策出臺的頻率來看，處于潮落狀態(tài)，目前的基本論調(diào)是提振與矯正并舉。旺盛的剛性需求、利好的宏觀政策、充裕的資金流動性和對通脹的預(yù)期等四個(gè)方面支撐了上半年房價(jià)和成交量的持續(xù)上漲。樓市種種現(xiàn)象導(dǎo)致政府部門出臺相關(guān)政策進(jìn)行適當(dāng)?shù)奈⒄{(diào)，給整個(gè)市場降降溫，這從六七月的相關(guān)房地產(chǎn)政策可見端倪。二套房貸政策的收緊使不少人認(rèn)為目前政策可能會有所轉(zhuǎn)向，在此，我們認(rèn)為下半年必然會繼續(xù)延續(xù)“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨

5、幣政策”， 這一主基調(diào)是目前是不會改變的。因?yàn)楫?dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)期，日而宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不牢固，寬松的貨幣政策提振行業(yè)需求也鞏固了企業(yè)的資金。而且為了避免信貸投放忽松忽緊增加宏觀不確定性、對市場信心的沖擊和宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊，保證經(jīng)濟(jì)增長，宏觀政策基調(diào)將會維持不變。但同時(shí)我們也必須認(rèn)識到這一段時(shí)間房價(jià)上漲速度太快，尤其是最近幾個(gè)月投資性需求非常旺盛，釋放量非常，直接帶動了一些高端樓盤價(jià)格的快速上漲，這種房價(jià)的的快速上漲，有形成泡沫的跡象，如果不加以限制，泡沫可能會越吹越大，最終可能會危害整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。決策層通過適度的收緊房貸，給整個(gè)市場降降溫。當(dāng)然也沒有必要過分的擔(dān)心

6、，因?yàn)楫?dāng)前政府的主要任務(wù)還是要穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)投資，不可能打壓房地產(chǎn)業(yè)，只是進(jìn)行適度的降溫，因此，這次政策收緊的力度，只會是適度的把握，不可能突然全部收緊，像“調(diào)整基準(zhǔn)利率或存款準(zhǔn)備金率”這樣比較激烈的政策現(xiàn)時(shí)暫不會出現(xiàn)，應(yīng)該不會是一刀切的全面收緊，而是有保有壓?！就恋貏討B(tài)】七月份太倉沒有新成交土地，六月份的月報(bào)中我們篩選了13宗土地可能對本案產(chǎn)生的威脅，下面我們將再次簡練，抽取7宗土地，而這些項(xiàng)目上市后將對本案產(chǎn)生最直接的競爭對象，下面我們會對再次對這些土地進(jìn)行詳細(xì)的介紹。 特靈空調(diào)地塊附表：地塊參數(shù)位置太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鄭和路北、東倉路西土地面積（）用途容積率總價(jià)（萬元）土地

7、單價(jià)（元/）樓面價(jià)（元/）101668商業(yè)、住宅2.1485004770.42271.6出讓時(shí)間2007-10-31這宗地當(dāng)初出讓在太倉房產(chǎn)界影響很大，原因是該宗地樓面價(jià)達(dá)到2271.6元/，而周邊地塊不過1800元/左右，也是房價(jià)“上漲說”的“源頭”之一，當(dāng)初掛牌底價(jià)22500萬元，最終被推到48500萬元，上升幅度達(dá)115%。按照太倉房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)費(fèi)用估算，此項(xiàng)目住宅很有可能突破5200元/。目前該地塊基本拆遷完畢，接下來就將進(jìn)入測試與打樁階段，項(xiàng)目的圍墻還沒有作相關(guān)廣告。何時(shí)動工尚在未知之?dāng)?shù)。該地塊距離本案較勁，如果該項(xiàng)目一旦上市本案將會面臨不小的壓力，但好在該地塊地價(jià)較高，勢必提升其售

8、價(jià)，沒有本案的價(jià)格優(yōu)勢。 原廠房已基本拆遷完畢 地塊全貌 華源上海城后期地塊 該地塊位于鄭和路以南、婁江路以西，華源上海城的北面，地塊面積約8萬平方米，目前進(jìn)入土地平整階段，目前項(xiàng)目還未動工，產(chǎn)品何時(shí)上市尚處未知。該地塊的具體功能與產(chǎn)品定位，我們將持續(xù)關(guān)注中，但是我們必須清楚的認(rèn)識到該項(xiàng)目上市將會本案造成比較大的競爭壓力。 鹽鐵塘東側(cè)地塊附表：地塊參數(shù)位置城廂鎮(zhèn)鹽鐵塘東側(cè)、南園路南側(cè)、人民南路西側(cè)土地面積（）用途容積率總價(jià)（萬元）土地單價(jià)（元/）樓面價(jià)（元/）50333.9商住1.61510030001875出讓時(shí)間2008-8-29該幅地塊位于本項(xiàng)目的南側(cè)，成交總價(jià)15100萬元，樓面單價(jià)1

9、875元/平方米，屬商業(yè)和住宅混合用地。據(jù)調(diào)研了解該地塊由太倉市城投公司太倉市城投公司得。該公司是太倉市的國有全資公司，經(jīng)營政府發(fā)包或委托由財(cái)政投資的市政公用設(shè)施建設(shè)及相關(guān)的土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、房地產(chǎn)綜合開發(fā)業(yè)務(wù)。該公司作為太倉本地頗具實(shí)力的國有建筑公司，未來該地塊有可能走中高檔的高檔公寓產(chǎn)品（規(guī)劃用途商?。?，可能與本案的后期小高層產(chǎn)品存在競爭。 東亭路東側(cè)地塊附表：地塊參數(shù)位置新區(qū)東亭路東側(cè)、上海東路北側(cè)土地面積（）用途容積率總價(jià)(萬元)土地單價(jià)（元/）樓面價(jià)（元/）105063.4商住2.2160001523692出讓時(shí)間2009-4-9該地塊由太倉恒通投資集團(tuán)有限公司取得，該公司是太

10、倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會下屬國有股份有限公司，基本以承擔(dān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)動遷房建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等，該公司參與太倉多個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，在當(dāng)?shù)乇容^有知名度。該宗商住用地離塞納麗舍較近，位于新政府大樓的東側(cè)，占地10萬余平方米，容積率2.2，當(dāng)時(shí)成交價(jià)為100.26萬/畝（也是起始價(jià)），折算樓面價(jià)僅為683元/，相比太湖世家的1864元/以及特靈空調(diào)的2271元/，低了很多。位置上也不錯(cuò)，三面主干道，北依縣府東路，南靠上海東路，西是政府新址，東有湖濱花園、華僑花園等眾多小區(qū)，這樣的價(jià)格有些脫離市場，在我們尚未充分證實(shí)該地塊真實(shí)的價(jià)格或操作背景時(shí)，僅作為參考。當(dāng)然不排除協(xié)議價(jià)或政府操控的價(jià)格。該項(xiàng)目一旦動工，無疑

11、將是塞納麗舍后期的“勁敵”。 朝陽路北側(cè)地塊、上海路南側(cè)地塊、半徑路東側(cè)地塊附表：地塊參數(shù)位置土地面積（）用途容積率總價(jià)（萬元）土地單價(jià)（元/）樓面價(jià)（元/）新區(qū)朝陽路北側(cè)、東亭路西側(cè)20000.1商住230501525762.5新區(qū)上海路南側(cè)、東亭路西側(cè)15291.4商住223501537768.5新區(qū)上海路南、半涇路東31611.6商業(yè)2.552001645658出讓時(shí)間2009-6-25、2009-6-12之所以將這幅土地放在一起，原因在于：一、三幅土地被同一家公司拍得太倉恒通投資集團(tuán)有限公司；二、三幅土地位置基本上是連在一起的。三幅土地總占地面積在6.7萬，總建大約在15萬左右。三幅土

12、地為一家公司取得，因此三幅土地聯(lián)合開發(fā)的可能性很大，這樣整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)就比較明顯，在加上位于市中心位置和比較低的樓面單價(jià)，項(xiàng)目上市后會對本案產(chǎn)生比較大的競爭壓力?！靖偁巶€(gè)案目前情況】大慶錦繡新城位置：太倉經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)濱河?xùn)|路1號。產(chǎn)品：多層（5+1）、小高層、高層（18）。其中多層面積區(qū)間85-150，主力面積85左右；小高層主力面積100；高層面積區(qū)間69-150，主力面積98左右。多層、小高層高層產(chǎn)品共6200套左右。價(jià)格：多層均價(jià)4400元/、小高層均價(jià)4200元/、高層均價(jià)4000元/，價(jià)格范圍3400-4800元/，主力總價(jià)40萬。優(yōu)惠活動：一次性97折、按揭99折銷售情況：目前多

13、層、小高層、高層同期銷售，多層剩余250套、小高層剩余693套、高層剩余300套。后期沒有剩余體量要推出。產(chǎn)品優(yōu)勢：目前是現(xiàn)房發(fā)售，戶型合理多樣化，便于選擇。價(jià)格具有優(yōu)勢；社區(qū)規(guī)模較大，配套起源；小區(qū)環(huán)境好。劣勢：社區(qū)周邊交通相對不便，距離太倉市中心相對較遠(yuǎn)。金谷府邸位置：太倉市鄭和西路351號產(chǎn)品：多層、小高層、高層，共714戶。其中多層面積區(qū)間100-145，得房率90%左右；小高層面積區(qū)間83-180，得房率85%-86%。高層面積區(qū)間70-148。價(jià)格：多層價(jià)格區(qū)間4700-5700元/；小高層均價(jià)4700元/；高層價(jià)格未定，預(yù)計(jì)是4500-5000元/。銷售情況：分三期銷售，一期已經(jīng)

14、售完，其中多層已經(jīng)銷售完畢；二期兩棟小高層，僅剩余4套；三期將推出2棟18+1高層產(chǎn)品，1-3層為門面，高層的面積區(qū)間大約是80-140。在11月份推出。優(yōu)惠活動：一次性97折、按揭98折。產(chǎn)品優(yōu)勢：小區(qū)環(huán)境好，綠環(huán)率高；建筑外立面出挑。劣勢：汽車站緊鄰小區(qū)，環(huán)境吵雜；同時(shí)小區(qū)靠近204國道。森茂國際一期位置：太平北路與新客運(yùn)總站寧波路一路之隔產(chǎn)品：目前在售a棟（三梯八戶），b棟已經(jīng)基本銷售完畢（三梯16戶）。三月份推出2棟小高層（10層），268套，挑高5.4米，少部分挑高5.6米。a棟面積50-100平方米，b棟面積區(qū)間44-89平方米。全部毛坯產(chǎn)品。主力戶型是77左右的兩房（目前做樣板房

15、，樣板房裝修標(biāo)準(zhǔn)大致在400-500元/，家具和建材比較簡單）銷售情況：共推出268套，目前公寓產(chǎn)品僅剩4套。下半年將推出9號樓10層小高層，大約有130套左右。價(jià)格：均價(jià)4700元/，最低價(jià)4400元/，最高價(jià)5900元/。優(yōu)惠活動：一次性98折，按揭無優(yōu)惠賣點(diǎn)：挑高產(chǎn)品5.4-5.6米；南北通透，走廊位于北側(cè)；贈送8.1；缺點(diǎn)：配套極不完備；交通不方便，小區(qū)無綠化，后期人流比較雜亂；四十年產(chǎn)權(quán)商業(yè)水電。房間內(nèi)部的底層面積達(dá)不到真正的南北通透。華源上海城位置：開發(fā)區(qū)婁江路東、濱河路北產(chǎn)品：小區(qū)占地23.7萬，總建40萬左右的大規(guī)模社區(qū)。目前在售的是小高層、多層產(chǎn)品，小高層的主力面積在133左

16、右。后期將推出高層產(chǎn)品，目前高層處于打樁階段。銷售情況：04年9月開盤至今，目前共推出1160套普通住宅，86套別墅。其中多層和別墅已經(jīng)全部銷售完畢，僅剩余69套小高層住宅。價(jià)格：小高層均價(jià)4900元/。優(yōu)惠活動：一次性98折、按揭99折。項(xiàng)目優(yōu)勢：小區(qū)規(guī)模較大，戶型齊全，價(jià)格優(yōu)勢明顯項(xiàng)目劣勢：地理位置較偏，周邊配套不健全，空置率高，人氣淡。華威商都位置：長春北路57號（永安駕校大門口)產(chǎn)品：商鋪和辦公產(chǎn)品，辦公的主力面積100。商鋪基本全是沿街商鋪，有單層和一通二的產(chǎn)品，商鋪的主力面積120。銷售情況：辦公產(chǎn)品已經(jīng)全部銷售完畢。08年7月推出商鋪，大約有70多套，目前僅剩下14套左右。后期沒

17、有剩余體量要推出。銷售價(jià)格：商鋪均價(jià)9000元/左右，起售價(jià)和最高價(jià)基本和均價(jià)相差無幾，在9000元/上下波動。辦公的均價(jià)3580元/。優(yōu)惠活動：一次性98折、按揭99折。興業(yè)廣場位置：太倉市人民路139號。產(chǎn)品：小高層、商鋪。共92戶，9層。其中1-4層為商鋪，招商不售，鋪位，面積在15-20；5-9層為小戶型公寓，一層面積5000，戶型面積區(qū)間43-58.11，其中主力面積是58，得房率73%。其中5、6層是10年包租，8層是5年包租。本產(chǎn)品是商業(yè)用地全部是40年產(chǎn)權(quán)，首付比例50%。價(jià)格：商鋪（鋪位）均價(jià)8000-9000元/；裝修公寓均價(jià)6000元/。主力總價(jià)30萬-40萬。優(yōu)惠活動：

18、一次性98折、按揭99折銷售情況：商鋪僅招商。小高層占總產(chǎn)品的60%，08年12月開盤至今剩余30套左右。后期沒有體量要推出。產(chǎn)品優(yōu)勢：地理位置好，位于市中心人民路，交通便利；周邊的商業(yè)氛圍成熟。劣勢：位于市中心，環(huán)境相對吵雜。價(jià)格相對高，對于客戶來講，包租有風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)商業(yè)用地，僅40年產(chǎn)權(quán)，且首付比例高。嘉禾左岸春天位置：204國道、東古路交界處產(chǎn)品：四棟小高層、高層和商鋪，主力面積88-110，主力戶型110左右的三房。共336套。商鋪的主力面積137價(jià)格：住宅均價(jià)4300元/；商鋪均價(jià)9500元/銷售情況：共推出336套住房，目前已經(jīng)銷售279套，去化率達(dá)到83%左右。而商鋪尚有54套代

19、售。后期沒有體量要推出。項(xiàng)目優(yōu)勢：僅靠15000沿河景觀，風(fēng)景優(yōu)美，零棟距設(shè)計(jì)使得景觀視野一覽無余。社區(qū)配套較齊全。項(xiàng)目劣勢：小區(qū)規(guī)模不大，位于城西方向，不在市區(qū)發(fā)展方向。陽光美地花苑位置：城西板塊，城廂鎮(zhèn)東古路北、中心2號路西、中心3號路東產(chǎn)品介紹：小高層和商鋪，小高層的主力面積在130左右；而商鋪為一通二商鋪，一層3.6米，二層3.2米。面積區(qū)間在50-225之間，主力面積在170左右。銷售情況：住宅目前剩余20-30套左右。共推出74套商鋪，目前剩余20-30套左右。該項(xiàng)目在6月25日取得了11棟小高層和高層的銷售許可證，總建大約有5.5萬。銷售價(jià)格：商鋪起售價(jià)28萬起，均價(jià)6000元/

20、；小高層均價(jià)4300元/優(yōu)惠活動：住宅總價(jià)便宜5000元、門面總價(jià)便宜3萬元。媒體推廣：五月份該項(xiàng)目商鋪廣告推廣比較強(qiáng)勢，如“即買即收3年租金，穩(wěn)坐收租王，28萬起”、“租：對于優(yōu)質(zhì)紅牌經(jīng)商戶，減免半年租金；售：部分黃金鋪位實(shí)行3年返租”等。通洋花園位置：太倉市鄭和路北側(cè)、柳園路東側(cè)產(chǎn)品介紹：項(xiàng)目總建3萬左右。有宅底商業(yè)、2棟11層小高層，共有198套住宅，主力戶型是99-127的兩房、三房。銷售情況：08年底開盤銷售，共198套住宅，目前還有130套未售，銷售狀況不好。銷售價(jià)格：均價(jià)5800元/優(yōu)惠活動：每平方米優(yōu)惠50元盛大花園三期位置：太倉市長春路23號，北臨新華西路與縣府街，南靠上海西

21、路產(chǎn)品介紹：總占地面積4.5萬，總建近9萬。目前推出2棟高層建筑（15層和16層）主力戶型94.61-99.51、117.92-121.77。銷售情況：09年初共推出271套住房，目前僅銷售131套，去化率達(dá)48.3%左右。后期尚有3號樓未推出。銷售價(jià)格：均價(jià)4770元/優(yōu)惠活動：一次性、按揭98折，折頁優(yōu)惠1萬元，需向經(jīng)理申請。上?；▓@二期位置：太倉長春南路35-117號產(chǎn)品：高層產(chǎn)品，共5棟房源銷售，2棟高層面積范圍87-90，主力面積在89，一棟16層，一棟17層，一層3戶和一層8戶。目前在售11、12棟。得房率75%。價(jià)格：高層均價(jià)4700元/。優(yōu)惠活動：一次性98折、按揭99折銷售情

22、況：目前共推出200戶左右，目前已銷售近80%左右。后期尚有3棟高層尚未動工，何時(shí)推出未知。項(xiàng)目優(yōu)勢：位于市區(qū)中心，周邊配套齊全，交通較為便利，而且產(chǎn)品面積相對較小，總價(jià)較低。項(xiàng)目劣勢：單價(jià)較貴，周邊商業(yè)不成熟，產(chǎn)品電梯較少。華僑花園位置：太倉市濱河路168號產(chǎn)品介紹：分華僑花園華僑、銘成、五洋逸居三期開發(fā)，產(chǎn)品種類多樣，包括多層、小高層、高層、別墅和商業(yè)產(chǎn)品。小區(qū)總建約35萬，規(guī)模很大。目前在售的是多層和小高層，主力面積是150。價(jià)格：均價(jià)5480元/銷售情況：華僑花園（華僑）已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售，華僑花園（五洋逸居）目前尚未開盤。目前在售的產(chǎn)品大約剩余60套左右。萊茵帝景（起浩大廈）位置：人民

23、南路以西，朝陽路以南產(chǎn)品介紹：包括裝修公寓和商鋪，總建2.14萬左右。是1棟16層高層，挑高5.5米，主力面積區(qū)間在68-72。商鋪的主力面積區(qū)間是120-190。價(jià)格：裝修公寓均價(jià)7990元/優(yōu)惠活動：具體優(yōu)惠細(xì)節(jié)面談銷售情況：共推出212套，精裝公寓剩余161套，而商鋪剩余16套。怡景南園位置：太平南路（大潤發(fā)斜對面） 產(chǎn)品介紹：占地6225，容積率2.2，6棟高層及沿街底商價(jià)格：未知優(yōu)惠活動：未知現(xiàn)狀：現(xiàn)土地平整，預(yù)計(jì)明年四月份開盤?！疽弧繌膬r(jià)格看，以上14個(gè)在售項(xiàng)目的普通住宅均價(jià)區(qū)間在4000-5800元/，主力的價(jià)格區(qū)間在4000-4900元/之間；精裝公寓均價(jià)在5700-9000元

24、/；未裝修公寓均價(jià)是4700元/（森茂國際一期）；而商鋪的均價(jià)則在6000-9000元/之間?！径恳陨系捻?xiàng)目除了華僑花園、華源上海城是05年開盤、萊茵帝景（起浩大廈）是09年推出的，絕大部分都是07、08年開盤銷售的，從銷售進(jìn)度看，基本上各個(gè)項(xiàng)目都處在熱銷中，當(dāng)然有不少項(xiàng)目已經(jīng)推出產(chǎn)品基本上銷售完畢，如金谷府邸、森茂國際一期、陽光美地小高層等，但這些項(xiàng)目都有較大后期體量等待推出。從銷售現(xiàn)狀看（只看普通住宅類項(xiàng)目），每月銷量比較靠前、銷售狀況比較好的項(xiàng)目有：錦繡新城、華源上海城、左岸春天、陽光美地、上?；▓@二期，這些項(xiàng)目在市場有比較高的市場知名度，對本案也有最直接的競爭。【三】從后續(xù)體量看，目

25、前已知的有較大體量將推出的項(xiàng)目有盛大花苑三期、金谷府邸、森茂國際一期、華源上海城、上?；▓@二期，以上五個(gè)項(xiàng)目后期推出的全部是高層產(chǎn)品，具體的體量還無法測算。而怡景南園則可能預(yù)計(jì)在明年四月份開盤銷售，湖濱花園目前還處于土地平整狀態(tài)，何時(shí)動工還未知?！?-7月媒體分析】一、主流報(bào)紙?zhí)珎}日報(bào)投放排名附表 2009年5-7月太倉樓盤太倉日報(bào)投放量統(tǒng)計(jì)（以投放次數(shù)排序） 排名 樓盤名稱 投放總量（版數(shù)） 金額（萬元） 投放次數(shù) 1華威商務(wù)廣場1313472大慶錦繡新城11.7511.75233華僑大廈77234金谷府邸5.755.75225景瑞榮御藍(lán)灣15.2515.25146萊茵帝景7.57.597左

26、岸春天4498興業(yè)廣場1.51.569萬鴻塞納麗舍77410環(huán)洲國際3.253.25311陽光美地3.53.5312上城國際1.51.5313盛大花園三期11214西城樸墅22215星光碼頭66216向東島0.50.5117之江國際生活廣場0.50.5118森茂汽車城0.50.51注：1整版=2半版 =4通欄，1整版平均10000元費(fèi)用5-7月份，投放次數(shù)最多的當(dāng)屬華威商務(wù)廣場，以47次瘋狂“轟炸”市場，其次是大慶錦繡新城，雖然投放次數(shù)是華威商務(wù)廣場的一半，但投放的版面相差不多；從版面來看，榮御藍(lán)灣項(xiàng)目采用了更多的整版來塑造產(chǎn)品檔次，多達(dá)15.25個(gè)整版；而塞納麗舍項(xiàng)目，在5-7月份，在太倉日

27、報(bào)媒體上前后投放次數(shù)有所減少，共四次，排在第九位。二、5-7月房地產(chǎn)廣告營銷主題分析 附表：普通住宅的營銷主題 樓盤名稱營銷主題大慶錦繡新城85-155，3409元/起，總價(jià)35晚期“翠庭苑”95-150，630畝景觀房河畔社區(qū)“翠庭苑”新推當(dāng)月勁銷60%！3409元/起1180個(gè)家庭共同的選擇400套新推房源兩月售罄，3409元/起水景組團(tuán)“翠庭院”優(yōu)質(zhì)加推，3409元/起，現(xiàn)房翠庭院三批次精品房源85-155，3409元/起翠庭院新推，當(dāng)月勁銷60%！3409元/金谷府邸二期2009年現(xiàn)房火熱銷售中，一期尾房特惠消暑現(xiàn)房火熱銷售中，一期尾房特惠銷售一期尾房特惠銷售盛大花園三期3888元/起

28、，首付8萬起，20套特價(jià)房，94-135萊茵帝景黃金區(qū)域，核心領(lǐng)地，絕美觀樣板房現(xiàn)已盛裝開放49萬起，120全景復(fù)式，空中小別墅買一層送一層，70-130，306套，實(shí)際建筑面積131.66折后價(jià)4390元/，5.5米層高6月28日盛大開盤，空中別墅，49萬起120全景復(fù)式6月28日盛大開盤，登場人民南路雙水景灣生活，僅196個(gè)尊席位左岸春天左岸春天一期180套已銷售一空，二期156套訂了90套少量精品113、3房準(zhǔn)現(xiàn)房熱銷搶購中2房送4萬裝修費(fèi)，3房送5萬裝修費(fèi)，僅限前50位，89-113萬鴻塞納麗舍快樂六一繽紛端午，清涼一夏，好禮大相送陽光美地租：對于優(yōu)質(zhì)品牌經(jīng)營商戶，減免半年租金；售：部

29、分黃金鋪位實(shí)行3年返租。住宅：每天一套觀景特價(jià)房3228元/星光碼頭用星光碼頭詮釋太倉碼頭文化附表：別墅項(xiàng)目營銷主題 樓盤名稱營銷主題景瑞榮御藍(lán)灣二期1-5號樓臻品疊院，現(xiàn)正接受咨詢示范區(qū)7月驚艷亮相，敬請期待！1-5號接受咨詢30000體驗(yàn)區(qū)7月正式亮相，敬請期待一期完美綻放，二期再創(chuàng)新高，完美品質(zhì)誠邀品鑒打造風(fēng)情水域生活新地標(biāo)太陽島16-18#疊院全面接受觀摩認(rèn)購景潤溫雅居住之地二期1-5號樓臻品疊院現(xiàn)正接受咨詢向東島開盤不足一月，銷售突破3億西城樸墅3888元/起，買庭園別墅3888元/起，特價(jià)清盤最后10席，實(shí)景別墅附表：商業(yè)項(xiàng)目營銷主題 樓盤名稱營銷主題萊茵帝景56-308黃金旺鋪（

30、1-2層）全面租售開始預(yù)約56-308黃金旺鋪（1-2層）全面租售開始預(yù)約，買一層送一層；嘉禾汽車精品服務(wù)商業(yè)街城西唯一獨(dú)立沿街挑高5.6米，絕版增值現(xiàn)鋪，130-520，大小生意通吃，三年包租，統(tǒng)一管理有賺頭的一站式汽車服務(wù)專題底鋪太倉汽車專業(yè)主題服務(wù)商業(yè)街星光碼頭住宅的價(jià)格買街鋪，7月17日震撼登場興業(yè)廣場總價(jià)12萬起，10年80%固定回報(bào)，黃金旺鋪環(huán)洲國際40-180獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪5580元/首年免租，瀏河商業(yè)龍頭，政府實(shí)事工程53-100，5月28日起3、4#樓商鋪火熱預(yù)售，開發(fā)商包租5年，年回報(bào)7%之江國際生活廣場太倉超大型一站式建材家居精品城陽光美地即買即收3年租金穩(wěn)坐收租王，28萬起5月28日新聞發(fā)布會隆重舉行，即買即收3年租金，收租高枕無憂3328元/香榭大街何以成就財(cái)富，坐等天掉餡餅，45-575燙金商鋪燙金商鋪，層高高達(dá)4.7米，臻稀53席限量發(fā)售！只售慧眼獨(dú)具的你上城國際投資者心動！花別人的錢為自己的財(cái)富鋪路！40年收益115萬，大潤發(fā)上快要屯金森茂汽車城森茂汽車城打造長三角專業(yè)汽車市場附表：小戶型（辦公）項(xiàng)