雍景臺項(xiàng)目管理案例

1、雍景臺項(xiàng)目管理案例在2001年度萬達(dá)集團(tuán)年會上，*董事長將雍景臺評為萬達(dá)集團(tuán)歷史上全面創(chuàng)新的樓盤、是萬達(dá)的最佳產(chǎn)品，大連萬達(dá)地產(chǎn)公司工程管理人員努力把雍景臺工程質(zhì)量建成大連第一、中國一流的項(xiàng)目，該項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)比較典型，介紹如下。 （一）項(xiàng)目簡介 雍景臺是大連萬達(dá)地產(chǎn)公司2001年7月推出的精品樓盤。該項(xiàng)目位于大連市區(qū)的中心地帶，北臨大連市最繁華的青泥商業(yè)區(qū)，南面俯瞰大連市區(qū)最大的城市公園，身處黃金寶地。雍景臺單體建筑面積5.4萬平方米，地上高度100米，地下三層均為停車場及設(shè)備用房，地上一至四層為公建，內(nèi)設(shè)銀行、餐廳、豪華會所，五至三十一層為豪華商住兩用公寓，共216套，四層與五層之間為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)

2、換層。 （二）該項(xiàng)目工程特點(diǎn)： 1、工期緊。影響雍景臺的施工工期有很多不利因素： （1） 雍景臺豪華公寓為業(yè)主提供的是精裝修，業(yè)主只需置辦家俱即可入往，到目前已有超過三分之二的業(yè)主提出個性化的修改要求，大連地產(chǎn)公司要不斷根據(jù)業(yè)主的需求量體裁衣調(diào)整平面布置，施工總是處在不斷變化中。 （2） 誓奪“世紀(jì)杯”爭創(chuàng)“魯班獎”的質(zhì)量目標(biāo)高，精工細(xì)做需要的是時間。 （3） 施工難度大。如基坑施工，周圍建筑緊貼、地下老區(qū)管網(wǎng)密布；再如結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，轉(zhuǎn)換主梁3.7米高，整個轉(zhuǎn)換層需用近六百噸鋼筋、兩千六百多方混凝土，需要大量的支撐，僅這一個轉(zhuǎn)換層正常工期就需要四十天，在大連這是第二個此類結(jié)構(gòu)的工程。 （4） 施

3、工跨越兩個冬季。 （5） 項(xiàng)目地處繁華地帶，場地狹小，運(yùn)輸不便，二次倒運(yùn)量大。 （6） 文明施工要求高，現(xiàn)場保潔費(fèi)時，隨時要接待各種參觀。按上述因素正常工期需要兩年零一個月時間，即在2003年7月竣工，為了促進(jìn)銷售、盡早回?cái)n資金，大連地產(chǎn)公司自加壓力，最終交鑰匙的時間壓縮至2003年1月底。 2、質(zhì)量目標(biāo)高。大連地產(chǎn)公司將雍景臺項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)定位于誓奪遼寧省“世紀(jì)杯”、爭創(chuàng)國家“魯班獎”，使其成為大連第一、中國一流的建筑項(xiàng)目。 3、采用多項(xiàng)新施工技術(shù)。雍景臺采用清水混凝土施工工藝、高效鋼筋應(yīng)用技術(shù)、墩粗直螺紋鋼筋連接技術(shù)、新型大模板應(yīng)用技術(shù)、建筑節(jié)能和新型墻體應(yīng)用技術(shù)、智能化等多項(xiàng)新技術(shù)，已經(jīng)被

4、國家建設(shè)部列為國家級新技術(shù)示范工程。 （三）工程組織情況。 大連萬達(dá)地產(chǎn)公司的工程管理人員在冷傳金總經(jīng)理、王杰副總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，克服重重困難，2001年6月21日至2001年8月20日完成基坑工程，2001年8月21日至2001年12月底完成地下三層及地上四層裙房的施工，2002年3月1日至2002年3月27日完成結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層施工，目前正以五天一層的進(jìn)度進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)層施工。雍景臺的工程組織重點(diǎn)抓了以下六方面的工作： 1、施工準(zhǔn)備工作詳細(xì)周密，注重動態(tài)施工計(jì)劃 萬達(dá)地產(chǎn)公司既注重提高“效率”、快捷的做事，又注重保證“效果”、使既定的正確目標(biāo)得以準(zhǔn)確實(shí)現(xiàn)，而這其中前期準(zhǔn)備工作至關(guān)重要。 大連地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)

5、對雍景臺工程的前期準(zhǔn)備工作十分重視，多次召開各部門的聯(lián)合會議反復(fù)討論雍景臺的功能、平面布置，力求定位準(zhǔn)確，避免日后因功能變化而引起平面調(diào)整造成損失。 地產(chǎn)公司工程部、配套部編制了詳細(xì)的動態(tài)施工計(jì)劃，對各種施工隊(duì)伍進(jìn)場、材料設(shè)備選用與定貨到場、工程款撥付節(jié)奏等等都做了周密的安排。 大連地產(chǎn)工程部、配套部對監(jiān)理公司、施工單位的工程準(zhǔn)備工作也做了詳盡的安排，根據(jù)工程各階段的不同情況提出要求，實(shí)施過程中及時監(jiān)督檢查，如對施工方的施工組織設(shè)計(jì)的研討審查、對施工方案的認(rèn)定、對施工措施交底落實(shí)情況的考核、對施工監(jiān)理公司全員學(xué)規(guī)范的督導(dǎo)等。 2、新技術(shù)應(yīng)用與攻克施工工藝難關(guān)。 雍景臺在鋼筋、模板、砼上采用了多

6、項(xiàng)新技術(shù)，今年3月份雍景臺被國家建設(shè)部列為國家級新技術(shù)示范工程。比如采用大模板施工，清水混凝土施工工藝一次交驗(yàn)、不抹灰，為此王總親自帶隊(duì)兩赴北京，將市質(zhì)量監(jiān)督站的領(lǐng)導(dǎo)、甲方代表、監(jiān)理公司、施工單位各工種負(fù)責(zé)人等54人帶到北京參觀“長城杯”工程，請北京長城杯的創(chuàng)始人、著名專家周磊堅(jiān)來大連授課，組織施工單位骨干450多人聽課。 哈爾濱一分公司投資了幾百萬元資金制作大模板，為了萬無一失，甲方與監(jiān)理到其加工廠反復(fù)核實(shí)尺寸，3月底大模板運(yùn)到現(xiàn)場，一次拼裝成功。在鋼筋制作、綁扎方面，通過梯子筋、定距框、塑料墊塊等的使用，確保了鋼筋定位的準(zhǔn)確性，小竅門辦大事，大大提高了鋼筋綁扎質(zhì)量。逐漸規(guī)范施工單位的施工工

7、藝，形成規(guī)矩集。 攻克施工工藝難關(guān)。雍景臺結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層施工困難很大，大連地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)高度重視，多次過問并且親自參加專家討論會，提出指導(dǎo)性意見。 針對轉(zhuǎn)換層模板支護(hù)、鋼筋綁扎、砼澆筑問題，工程部組織各方面專家反復(fù)研究論證，為降低支撐成本決定將每沿米近11噸的轉(zhuǎn)換主梁分兩次澆注，并充分利用首次澆注的砼強(qiáng)度，使支撐荷載降至每沿米5.7噸，大大降低了施工難度和施工成本。并出具了詳細(xì)的計(jì)算書，把科學(xué)數(shù)據(jù)與施工經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，為掌握第一手資料，對支撐用的支桿、木方做機(jī)械抗壓試驗(yàn)，出具了試驗(yàn)報(bào)告，組織地產(chǎn)公司專業(yè)人員驗(yàn)算了施工單位出具的計(jì)算書，對施工單位的支撐現(xiàn)場多次提出詳盡的整改意見，使臨時支撐既安全又經(jīng)濟(jì)。

8、在混凝土方面，大連地產(chǎn)公司工程部協(xié)助施工單位做好泵送砼的配合比，對各種外加劑如早強(qiáng)劑、緩凝劑、膨脹劑等的控制實(shí)行嚴(yán)格管理，實(shí)地查看砼攪拌站，驗(yàn)證骨料的質(zhì)量；為了控制砼運(yùn)輸時間，地產(chǎn)公司工程部匯同監(jiān)理公司人員駕車沿運(yùn)輸路線實(shí)地勘察。對于大體積砼分層澆搗的厚度、后澆帶的留設(shè)、施工縫的設(shè)置處理，對砼澆筑時坍落度的控制，對震搗器的選用，對震搗不足或過分震搗而離析的預(yù)防，蜂窩、氣泡等通病的控制，砼的養(yǎng)護(hù)等等，大連地產(chǎn)公司工程部都采取了詳盡的措施。 3、嚴(yán)格質(zhì)量管理。 待添加的隱藏文字內(nèi)容3萬達(dá)集團(tuán)王健林董事長把制造業(yè)的“零缺陷”質(zhì)量觀念引入雍景臺工地，在工地上掀起了一場質(zhì)量觀念上的革命。公司主要領(lǐng)導(dǎo)幾乎

9、每天都親臨雍景臺現(xiàn)場，與地產(chǎn)公司工程部、監(jiān)理人員、施工人員一起吃在工地上，率先垂范，每次到作業(yè)面上都認(rèn)真細(xì)致地發(fā)現(xiàn)問題，大小問題都不放過，提出具體的整改意見，不折不扣地督促各層管理人員抓落實(shí)，帶動了整個現(xiàn)場的質(zhì)量管理工作氣氛。 精選施工隊(duì)伍。大連地產(chǎn)公司選擇了哈爾濱一分公司做為雍景臺的主體施工單位，這只隊(duì)伍是大連建筑施工業(yè)的王牌軍，歷史上曾三獲國家魯班獎。這只隊(duì)伍有很強(qiáng)的自律能力，地產(chǎn)公司工程部門又多次利用各種機(jī)會鼓舞這只隊(duì)伍的主要領(lǐng)導(dǎo)，激勵其迸發(fā)出極大的熱情與決心為榮譽(yù)而戰(zhàn)。對于所有參建單位，在供貨、工程合同中明確質(zhì)量要求，并配上相應(yīng)的獎罰條款。 充分發(fā)揮監(jiān)理公司的作用。大連地產(chǎn)工程部通過對

10、監(jiān)理公司主要領(lǐng)導(dǎo)的反復(fù)激勵、重點(diǎn)督導(dǎo)，使其充分認(rèn)識到雍景臺項(xiàng)目的重要性，選配精兵強(qiáng)將組成項(xiàng)目監(jiān)理班子，并將其公司的管理精力向雍景臺傾斜；現(xiàn)場管理中我們給監(jiān)理人員權(quán)力，樹立監(jiān)理人員的威信，說服監(jiān)理公司提高現(xiàn)場監(jiān)理人員的生活待遇，使現(xiàn)場監(jiān)理人員工作舒心；同時對監(jiān)理人員提出高標(biāo)準(zhǔn)的要求，對不適應(yīng)崗位的監(jiān)理人員及時撤換；由監(jiān)理公司牽頭按魯班獎標(biāo)準(zhǔn)編制了統(tǒng)一內(nèi)業(yè)資料管理要求，其中內(nèi)容細(xì)致，具有指導(dǎo)性、針對性、可操作性，獎懲分明。在施工管理上，督導(dǎo)監(jiān)理公司及施工單位建立完善了三檢制度、會診制度、追根制度、會簽制度、樣板制度、例會制度、物流管理制度。 主動幫助施工單位開拓眼界、提高認(rèn)識，采用多項(xiàng)新技術(shù)、新工

11、藝，客觀上提高了施工質(zhì)量。雍景臺標(biāo)準(zhǔn)層公寓采用清水砼結(jié)構(gòu)交驗(yàn)，砼不準(zhǔn)二次鏟鑿，為此工地建立了水電預(yù)埋會簽制度，裝修單位超前介入。在施工各階段持續(xù)地鼓勵大家細(xì)致認(rèn)真共同奮斗去創(chuàng)造一個“零缺陷”的奇跡。 巧借市質(zhì)量監(jiān)督站的作用。在地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)的努力下，大連地產(chǎn)公司與市質(zhì)量監(jiān)督站的協(xié)作突飛猛進(jìn)，大連市質(zhì)量監(jiān)督站已將雍景臺樹為樣板工程，通過質(zhì)量監(jiān)督站系統(tǒng)組織全市的開發(fā)單位與施工單位來學(xué)習(xí)觀摩，借此活動提高全市的施工質(zhì)量水平。 4、進(jìn)度管理。 工期歷來是地產(chǎn)公司工程管理中最敏感的課題，為了促進(jìn)銷售、及早回?cái)n資金，往往在前期對工期定的就比較緊，再加之項(xiàng)目實(shí)施過程中各種不確定因素導(dǎo)致時間的延誤，最后都要通過

12、施工現(xiàn)場把時間搶回來。雍景臺項(xiàng)目因其特定的各種因素交織在一起，在開盤時所定的工期已是十分緊張，大連地產(chǎn)公司的工程管理人員在工程的開始階段就全力以赴的抓進(jìn)度。雍景臺27個標(biāo)準(zhǔn)層的施工進(jìn)度，對總工期至關(guān)重要。在春節(jié)期間，冷總、王總對總工期就多次提出要求，2002年春節(jié)后一開工，現(xiàn)場立即就組織24小時作業(yè)，每道工序都按小時為單位計(jì)算時間。 地產(chǎn)公司在對現(xiàn)場施工單位持續(xù)保持高壓的同時，又主動幫其出主意、想辦法，解決實(shí)際困難。針對工期緊迫，大連萬達(dá)地產(chǎn)公司提前倒排工期，配套工程、裝修工程分流水段提前進(jìn)場。為了確保萬無一失，在售樓處樣板房的基礎(chǔ)上，于六層再提前施工三套實(shí)戰(zhàn)樣板房，用以定樣施工。大連地產(chǎn)公司

13、的工程管理人員正以高昂的士氣、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ骶駡F(tuán)結(jié)奮戰(zhàn)，力保按期交工，把不可能變成可能。 5、成本控制。 雍景臺定位于高檔公寓，并且?guī)Ьb修，這使得在造價上要遠(yuǎn)高于一般住宅項(xiàng)目，工程管理中如果稍有疏忽，那么工程造價就可能增加幾十萬、上百萬。無論是在前期方案階段還是在后來的實(shí)施階段，大連地產(chǎn)公司主要領(lǐng)導(dǎo)對成本控制投入了巨大的精力，帶領(lǐng)各部門通力協(xié)作，從規(guī)劃方案到施工圖、從土建裝修到水電配套，反復(fù)研討各項(xiàng)選擇的性價比，關(guān)鍵部位用檔次高的產(chǎn)品，輔助部位滿足功能質(zhì)量要求即可，這無形當(dāng)中增加了許多工作量，但實(shí)現(xiàn)了讓雍景臺“高”而不“貴”的目標(biāo)。 在施工現(xiàn)場管理中，工程管理人員認(rèn)真仔細(xì)復(fù)核圖紙，對各種材料設(shè)

14、備的選用，及時發(fā)現(xiàn)問題與有關(guān)部門溝通，擠出水分。 6、文明施工管理。 雍景臺工程沒有因?yàn)楣て诰o就放松現(xiàn)場文明施工的要求，相反在公司主要領(lǐng)導(dǎo)的帶動下狠抓了文明施工管理。為了提高施工單位的思想認(rèn)識，大連地產(chǎn)公司鼓勵施工單位去上海、北京等地參觀高水平的現(xiàn)場文明施工管理，提高施工單位的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識水平。 2002年3月底雍景臺工地全部進(jìn)行了硬覆蓋，見縫插針地劃分出材料堆放區(qū)、木工、灰工臨時加工場地，把一部分鋼筋加工移到市郊場地；重新整理了外支護(hù)腳手架，橫平豎直并且美觀，換了嶄新的防護(hù)網(wǎng)；為了保持衛(wèi)生，樓內(nèi)一律不準(zhǔn)住人，利用有限的場地搭建起能住500多人的臨時宿舍，建起了整潔的廚房，生活垃圾定點(diǎn)定時排放，建起了水沖廁所，施工現(xiàn)場分樓層也設(shè)置了臨時廁所，每天安排專人定時打掃，并且建了淋浴室；為了管理方便與樹立形象，在地下一層統(tǒng)一搭建了200多平方米的現(xiàn)場臨時辦公室，為后續(xù)入場的施工單位提前建起管理用房；阿爾濱一分公司為現(xiàn)場500多名工人統(tǒng)一訂做了新工作服，更換了新安全帽；現(xiàn)場的各種施工標(biāo)識、宣傳牌、宣傳欄、黑板報(bào)也都布置到位；