房地產(chǎn)估價師考試筆記

1、要具體化展開來說明2.、問答題1 估價工作程序（步驟）的確定1）選擇用什么方法2）使用所選方法的主要步驟3）確定最終估價額a）市場法估價的基本步驟：搜集交易實(shí)例；選取可比實(shí)例；建立價格可比基礎(chǔ)；交易情況修正；交易 日期修正；房地產(chǎn)狀況修正（區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物）求取比準(zhǔn)價格b）收益法估價估價的基本步驟：搜集有尖收入和費(fèi)用的資料；估算潛在毛收入；估算有效毛收入；估算 運(yùn)營費(fèi)用；估算凈收益；選用適當(dāng)報酬率；選用適宜的計算公式求出收益價格。c）成本法估價的基本步驟：土地取得費(fèi)用；土地開發(fā)費(fèi)用和建筑物建設(shè)費(fèi)用；管理費(fèi)用；投資利息；銷售稅費(fèi)；開發(fā)利潤d）假設(shè)開發(fā)法估價的基本步驟：調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；

2、選擇最佳的開發(fā)利用方式；估計開發(fā)建設(shè)期；預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤、購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；進(jìn)行具體計算。幾種特殊交易估價對象的價格內(nèi)涵1） 劃撥房地產(chǎn)：完全產(chǎn)權(quán)價格與需要補(bǔ)交土地出讓金之差2） 保險損失評估：價值的損失（損失前價值損失后的價值）或修復(fù)所需的費(fèi)用3）按揭房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓之日無債務(wù)情況下正常市場價格減每月還款折現(xiàn)到轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值之和4）投保價值評估：建筑物的現(xiàn)值5）地役權(quán)的價格評估：供役前的總價值供役后的總價值6）部分房地產(chǎn)的價值：完全房地產(chǎn)價格所缺部分房地產(chǎn)價格確定估價技術(shù)路線1） 確定估價的基本事項(xiàng)（對象、目的、時點(diǎn)

3、）；規(guī)范4.0.2條2）確定價格內(nèi)涵（一定要先說清楚）；3） 選擇適宜的方法4）求取結(jié)果的途徑5）估價方法應(yīng)用要點(diǎn)或者需要特殊處理的地方例子：a）分別估算商業(yè)裙樓和住宅開發(fā)完成以后的（完全產(chǎn)權(quán)）價值，可分別選用收益法和市場法來估算。b）根據(jù)測算的開發(fā)完成后的價值扣除有尖的續(xù)建費(fèi)用、管理費(fèi)、利息、稅金等c）確定該物業(yè)假設(shè)開發(fā)法的（完全產(chǎn)權(quán)下）測算價格商場，現(xiàn)假設(shè)某集團(tuán)公司欲購買該商場，并委托你評估其客觀合理價格請寫出你評估的技術(shù)d）選用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄔu估出該在建工程所占土地的價格和建筑物的價格，評估出估價對象的（完全產(chǎn)權(quán)）積算價 格。e）將上述兩種方法的測算結(jié)果綜合成一個測算結(jié)果（從測算結(jié)果中扣除應(yīng)

4、補(bǔ)繳的土地出讓金）并結(jié)合估價人員的 經(jīng)驗(yàn)確定估價對象最終的估價值。f）在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法和成本法估算在建工程價值時要充分考慮到已停工5年所產(chǎn)生的物質(zhì)折舊和功能折舊。g）收益法：調(diào)查市場上類似物業(yè)的正常收益情況下的有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用情況確定估價對象的凈收益，選用恰 當(dāng)?shù)姆椒▓蟪曷试u估出估價對象的收益價格h）市場法：調(diào)查近期成交的類似物業(yè)的房地產(chǎn)狀況和價格，選取三個以上的可比實(shí)例，并進(jìn)行有尖修正，評估出 估價對象的比準(zhǔn)價格。4.價格解釋對價格有爭議、疑惑1） （對兩種正確結(jié)果分別解釋）哪些是影響價格的因素？2）從合法原則、最高最佳原則、估價時點(diǎn)原則來考慮3）房地產(chǎn)狀況變化。如物質(zhì)折舊、功能折舊、權(quán)

5、益折舊、經(jīng)濟(jì)位置變化等4） 估價目的不同，導(dǎo)致估價的依據(jù)、價值標(biāo)準(zhǔn)、估價對象的范圍等不同5）價格實(shí)現(xiàn)的方式不同即價值標(biāo)準(zhǔn)不同。如公幵市場價值與強(qiáng)制拍賣的價格6）時點(diǎn)不同，價格不同。（動態(tài)價格）v市場環(huán)境、供求狀況均要變；估價對象也會變化v期限、成新、房地產(chǎn)狀況 ；7）交易狀況是否變化v權(quán)力束在限制約束下，交易狀況不同 ；8）估價原則v是否改變用途，最高最佳使用、違章建筑、臨時建筑；9）評估價格與實(shí)際成交價格不一樣，成交價是特定的買者與賣著在特定情況下的交易價格10）供求狀況變化決定價格也發(fā)生變化，而且估價以時點(diǎn)的社會平均成本計算11）只有客觀收益和正常費(fèi)用才能作為價格評估的依據(jù)。5.資料的搜集

6、資料反映形成價格的影響因素，哪些因素對價格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、尖系不同，要有 針對性）（1 ）估價對象的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三方面的資料。如土地和房屋的產(chǎn)權(quán)狀況資料、建筑物的結(jié)構(gòu)、位置、建成年月、 層數(shù)、朝向、交通條件、繁華程度等方面的資料。（2）在估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況的資料，特別是本地區(qū)和本類房地產(chǎn)的市場狀況資料。如供求狀況、價格狀況、銷售 （租賃）狀況、價格走勢狀況等方面的資料。商場，現(xiàn)假設(shè)某集團(tuán)公司欲購買該商場，并委托你評估其客觀合理價格請寫出你評估的技術(shù)（3）不同估價方法應(yīng)收集的主要資料a）市場法：搜集三個以上近期類似房地產(chǎn)的狀況（包括交易情況和房地產(chǎn)狀況）和價格資

7、料。本地區(qū)本類房地產(chǎn)價格變化規(guī)律資料。不同交易情況價格差異的資料。房地產(chǎn)狀況修正的有尖技術(shù)資料。b）成本法：類似物業(yè)的土地取得正常成本方面的資料。類似物業(yè)的土地開發(fā)、房屋建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息率、利潤率、稅費(fèi)等方面的資料。建筑物成新度或折舊方面的資料。O 收益法：類似房地產(chǎn)經(jīng)營收益或租賃收益的資料。類似房地產(chǎn)的經(jīng)營費(fèi)用、空置率等方面的資料。剩余收益年限等資料。類似物業(yè)的重置價格的情況及各種稅率。調(diào)查三個以上的類似物業(yè)的年凈收益和售價。d）假設(shè)開發(fā)法：同類房地產(chǎn)市場現(xiàn)有競爭狀況、未來趨勢。同類房地產(chǎn)市場售價。同類項(xiàng)目開發(fā)周期、開發(fā)費(fèi)用。同類項(xiàng)目開發(fā)利潤或收益資料。折現(xiàn)率確定的有尖資料。（4）貫

8、徹估價原則所需要的資料。如合法原則需要的資料，如在建工程需要的四證等。（5）明確估價基本事項(xiàng)所需要的資料。如估價委托書（6）特殊目的估價所持有的資料。如保險合同。二、問答舉例1.某公司有一商場，該公司擁有該商場的劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)并且此商場處于一棟18層高建筑中的第1 4層，1997年進(jìn)行了一次重新裝修，但由于經(jīng)營管理不善，商場自1997年一直處于虧損狀態(tài)因此欲出售該路線。答案：1、用收益法和市場比較法評估出商場的完全產(chǎn)權(quán)售價2、用地價分?jǐn)偡椒y算出商場應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r，然后根據(jù)當(dāng)?shù)卣庥趧澃瓮恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)補(bǔ)交出讓金 的規(guī)定乘上一定的比例，得出商場需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

9、。3、測算商場裝修因轉(zhuǎn)讓所造成的價值損失4、 由完全產(chǎn)權(quán)的售價，減去需要補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金，再減去原裝修因轉(zhuǎn)讓所造成的價值損失，得出商 場的轉(zhuǎn)讓測算價5、根據(jù)測算出的轉(zhuǎn)讓價，結(jié)合評估人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的轉(zhuǎn)讓評估價。2.張某在1998年7月以按揭方式購買了一套住宅，現(xiàn)在（2003年7月）因資金緊張要出售該套住宅，同時李某打算購買該套住宅，但雙方均不知道如何確定該套住宅的售價，為此委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，請你作為一名房地產(chǎn)估價師寫岀評估該套住宅轉(zhuǎn)讓價格的技術(shù)路線。答案：1、用市場比較法或成本法評估出該套住宅的完全產(chǎn)權(quán)在轉(zhuǎn)讓之日的售價2、根據(jù)按揭合同中的約定，確定李某在轉(zhuǎn)讓之日的購買該套住宅轉(zhuǎn)讓

10、后需要繼續(xù)向銀行支付的本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn) 值。3、 由完全產(chǎn)權(quán)的售價減去需要繼續(xù)向銀行支付的本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值，得出該套住宅的轉(zhuǎn)讓測算價4、 根據(jù)測算出的轉(zhuǎn)讓價，結(jié)合評估人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的轉(zhuǎn)讓評估價。3.甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機(jī)構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進(jìn)行拆遷估價，酒樓業(yè)主不 配合拆遷工作，不允許估價人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無 違章搭建。請問：1、 針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)？2、 裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定？3、 對已存在的租賃尖系，估價時應(yīng)如何處理？【答】1、在估價程序上應(yīng)特殊注意：

11、（1）被拆遷人不允許估價人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價人員應(yīng)做好無利害尖系第三人見證工作（2分）并在報告中作出相應(yīng)說明（2）估價機(jī)構(gòu)應(yīng)將初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日（1分）并進(jìn)行現(xiàn)場說明（1分）（3）公示期滿后，估價機(jī)構(gòu)將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人。（1分）并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。（1分）2、 被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；（1分）協(xié)商不成的，可以通過 委托評估機(jī)構(gòu)確定（1分）3、 拆遷估價不考慮的房屋租賃因素的影響。（或：按完全產(chǎn)權(quán)評估）（1分）4.法院委托估價機(jī)構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被

12、依法處置的，該辦 公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行 貸款，買受人承擔(dān)全過程相尖稅費(fèi)。請問：1、 估價機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)？為什么？2、 拍賣保留價應(yīng)由誰確定？如何確定？3、 乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價機(jī)構(gòu)咨詢競買價格。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)？【答】1、估價機(jī)構(gòu)沒有義務(wù)將估價結(jié)果告知借款企業(yè)；（1分）估價機(jī)構(gòu)應(yīng)將評估結(jié)果提交法院，由法院將評估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當(dāng)事人。（或：估價機(jī)構(gòu)不需要向委托方外的第三方提供估價結(jié)果估價機(jī)構(gòu)僅對委托人負(fù)責(zé)法院是委托人，借款企業(yè)不

13、是委托人）（2分）（共3分）2、 拍賣保留價由法院確定，（1分）應(yīng)以評估價格為基礎(chǔ)確定。（2分）3、 應(yīng)注意以下費(fèi)用：（1）拍賣機(jī)構(gòu)傭金（1分）補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金（1分）房地產(chǎn)交易相尖交易稅費(fèi)（1分）（應(yīng)有具體項(xiàng)目，籠統(tǒng)回答不給分估價機(jī)構(gòu)的評估費(fèi)用（1分）5.某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評估其轉(zhuǎn)讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個可比實(shí)例在估價時點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產(chǎn)的年凈收益。請問：1、 這樣的做法有哪些錯誤？2、 若估價對象

14、的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益？【答】1、錯誤。（1）由于三個交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中估價對象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例；（1分）【只籠統(tǒng)說可比實(shí)例狀況相同或相似，不給分】未說明三個交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益（2分）不應(yīng)采用年總收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益；（2分）不應(yīng)選用350萬元作為估價對象的年凈收益；【或應(yīng)采用三個可比實(shí)例的平均值作為估價對象的年凈收益】（2分）【說明：僅說明最高最佳使用原則適用錯誤或曲解最高最佳使用原則給1分】2、具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法、未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定6.某房地產(chǎn)開

15、發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標(biāo)價格時參考。作為房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用 途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的 總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作？2分）（或者：土地使用終止年短于建筑物壽命終1 選用假設(shè)開發(fā)法和市場法逬行估價（1分）；2、 了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價格、房地產(chǎn)狀況（1分）；3、 了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本（1分）；4、 分析確定土地的最

16、佳開發(fā)方案（1分）；5、 及開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式（租或售）運(yùn)用市場法（0.5分）和收益法等（0.5分），預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值（1分），調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等；如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)等，測算土地價格（1分）；6、 選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價格（1分）；7、 綜合二種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果（1分）；8、 根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，撰寫并出具估價報告（1分）。7.某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商 場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價

17、報告中收益法 所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命 不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。1 （ 1）估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同（1分）；（2）、凈收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分（1分）；（3）、凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷（1分）、財務(wù)費(fèi)用（含利息收 益）（1分）及所得稅等（1分），包含了正常的（商為利潤）等（1分）；2、收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命還要考慮土地使用年限（止年-2分）；3、估價采用的成本

18、應(yīng)為估價時點(diǎn)的（1分）社會平均（客觀）成本（1分）（或者：實(shí)際成本是歷史（1分）也不一定是社會 平均（客觀）成本（1分）。8.某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將工廠改造、重新 裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房 地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例和城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見，甲公司可能提出哪些評 估要求？對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)該如何解答？甲公司可能提出的要求：1、 按改造后的辦公用途市場價值進(jìn)行評估（1分）；2、 對辦公樓承租人損

19、失進(jìn)行評估（1分）；3、 對裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評估（1分）。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)：1、 應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評估（筆者注：按法定用途），評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失（2分）；按工業(yè)用途評估時可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償（2分）。2、經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失（2 分）。3、 對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。三、報告書對照查錯1閱讀報告：（1）、先了解估價基本事項(xiàng)。（2）、了解價值定義。（3）、了解方法技術(shù)思路。（4）、看估價依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說明。、測算過程。、估價結(jié)果2.

20、錯誤類型、不全面。缺有效期、價格內(nèi)涵、資質(zhì)等；假設(shè)限制條件；估價依據(jù)、基準(zhǔn)地價、估價人員現(xiàn)場調(diào)查；估價結(jié)果。、不規(guī)范。術(shù)語不規(guī)范，如：今年書中新修改的部分用詞，資本化率（報酬率（V）；純收益（X） T凈收益（V）；市場比較法或比較法（市場法（V）:表達(dá)方式不規(guī)范：a、要選用最確切的詞語表現(xiàn)事物的特征和作者要表達(dá)的意圖。b、表達(dá)分寸的詞語要有客觀恰當(dāng)?shù)陌盐?，不能使用“大概”、“可能”等字樣。c、估價報告用戶的褒貶要盡是使用中性的詞匯。d、用戶要簡練、標(biāo)準(zhǔn)、不堆砌、不生造；錯別字。、不充分。取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來源、報酬率取值）；推理說明不充分。a、時間修正未說明市場狀況分析。b、比準(zhǔn)價格的未說明

21、理由。如加權(quán)、平均。c、各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。、不一致。結(jié)果報告與技術(shù)報告不一致；兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價、比較法中的年期修正、資本化率）； 報告中有兩個估價對象，分開評時參數(shù)不對應(yīng)；前面的因素分析和后而后面的取值計算不一致；推理說明與結(jié)論不一致。、不正確。每一項(xiàng)描述不正確（評估目的）；推理分析不正確（與常理相悖）；方法選用不正確；技術(shù)路線不正 確（公式、價值內(nèi)涵、時點(diǎn)、形成過程）四、估價報告內(nèi)容全名剖析報告書漏項(xiàng)（如：缺少估價時點(diǎn)、法人代表簽字、估價原則、評估依據(jù)、報告有效期、缺附件等）。1.封面1）估價報告的標(biāo)題（樣式為：XX市XX區(qū)XX街XX號綜合樓估價報告）2）項(xiàng)目名

22、稱（樣式為：XX市XX區(qū)XX街XX號綜合樓）3）委托方：（為委托方的全稱、個人委托的為個人的姓名）4） 估價方：（為估價機(jī)構(gòu)的全稱）5）估價人員：（參加本次估價的估價人員姓名）6 ）估價作業(yè)日期：（本次估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月 日，封面上日期要與估價結(jié)果報告中的估價作業(yè)日期一致）7）估價報告編號：（本估價報告在本估價機(jī)構(gòu)內(nèi)的編號）2.目錄1)致委托方函2)估價師聲明3)估價假設(shè)和限制條件4)估價結(jié)果報告5)估價技術(shù)報告6)附件3.致委托方函按照規(guī)定，致函落款應(yīng)為估價機(jī)構(gòu)全稱，并加蓋機(jī)構(gòu)公章；法定代表人應(yīng)簽名、蓋章。相當(dāng)一部分報告沒有機(jī)構(gòu)蓋章，也沒有法定代

23、表人簽名、蓋章。例：致委托方函A_ :我公司于 _年_月_日接受貴方委托，對位于B _的C _ 進(jìn)行評估，評估目的是 D提供價值參考，到 _年_月_日評估工作結(jié)束。根據(jù)E _，確定估價對象F_。我公司估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范、有尖政策法規(guī)和我公司掌握的房地產(chǎn)市場資料和長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合委托方提供的資料和本次評估的估價目的，遵循公正、公開、公平的原則，按 照估價程序；選取科學(xué)的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項(xiàng)因素，經(jīng)過認(rèn)真分析計算，最終確定房地產(chǎn)價格在估價時 點(diǎn) _年一月一日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)限制條件下的公開市場價值為人民幣：G_ （大寫：人民幣 _

24、。針對本次評估的具體情況，特對評估價值做以下說明：特此函告評估機(jī)構(gòu)（蓋章）法定代表人（蓋章或簽名）：_年_月_日說明：A、致函對象委托方名稱或姓名；B、區(qū)、街道、門牌號或宗地號；c、 應(yīng)說明：1全部房地產(chǎn)；2、全部土地3、部分房地產(chǎn)及分?jǐn)偼恋?、其他情況，如是否包含裝修、構(gòu)筑物、設(shè)備等。D 評估目的；E、權(quán)屬證明文件，應(yīng)列明具體種類、名稱；F、估價對象主要情況，包括建筑面積、棟數(shù)、土地面積或分?jǐn)偼恋孛娣e、用途等；G應(yīng)包括總價和單價；H、如有特殊要求應(yīng)予以說明，如涉及補(bǔ)交土地出讓金、扣減交易稅費(fèi)的金額等。1）委托方要寫全稱。2）致函正文主要說明估價對象、估價目的、估價時點(diǎn)和估價結(jié)果。3）致函落款

25、。為估價機(jī)構(gòu)全稱，加蓋估價機(jī)構(gòu)公章，并由法定代表人或負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的專職注冊房地產(chǎn)估價師簽名。4）致函日期，一般為報告完成日期。4.估價師聲明規(guī)范中要求，進(jìn)行了實(shí)地查勘的估價人員應(yīng)簽名、蓋章。有些報告無實(shí)地查勘的估價人員簽名、蓋章。重要專業(yè)幫 助應(yīng)具體說明，不應(yīng)籠統(tǒng)說明。規(guī)范中具體要求估價師聲明為：我們鄭重聲明：（1）我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。（2）本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和 限制條件的限制。（3）我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害尖系，也與有尖當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個人利害 尖系或

26、偏見。（4）我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。（5）我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些估價人員對估價對象 進(jìn)行了實(shí)地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進(jìn)行實(shí)地查勘）。（6）沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。（7）其他需要聲明的事項(xiàng)。1） 如果考題中出現(xiàn)“估價師聲明”，要特別注意如果有2位估價師簽字，則該地方是否分別注明誰進(jìn)行了實(shí)地查勘，誰沒查勘。2）說明是否對估價對象進(jìn)行了實(shí)地勘察，勘察包括哪些內(nèi)容和未包括哪些內(nèi)容。對未包括的部分，說明評估依據(jù)。3）

27、如果有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名。4）說明某些評估資料的來源。5）說明評估報告的使用條件。6） 依據(jù)本次估價目的，說明對估價報告使用的限制。7）依據(jù)本次估價目的其他有尖需要聲明的事項(xiàng)。8） 參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章。6.估價假設(shè)和限制條件估價的假設(shè)和限制條件應(yīng)分為兩部分理解：估價的假設(shè)，即估價的前提。在估價過程中有未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn) 的資料數(shù)據(jù)，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響等，應(yīng)先進(jìn)行假定；限制條件則是指估價結(jié)果成立或估價報 告可使用的條件。(1)估價假設(shè)前提：#通用條款：所有報告均應(yīng)有以下條款。(1)本次評估是以估價對象在估價時點(diǎn)時的狀況為

28、依據(jù)進(jìn)行的。(2)本報告以委托方提供的估價資料真實(shí)合法為前提。若提供資料失實(shí)或有任何隱匿，本公司不承擔(dān)責(zé)任。#選用條款：根據(jù)估價的具體情況應(yīng)作以下說明。(1 ) 若估價對象土地為劃撥地，應(yīng)說明本次評估以出讓地或者以劃撥地為前提；(2)若估價對象用途與法定用途不符，或擬改變用途，應(yīng)說明本次評估以何種用途為前提；(3)若估價對象面積出現(xiàn)差異或無權(quán)威數(shù)據(jù)，應(yīng)說明本次評估面積確認(rèn)的方法，并以此作為前提；(4)必要時應(yīng)設(shè)定土地開發(fā)程度，并以此為前提；(5)必要時應(yīng)設(shè)定房地產(chǎn)所處狀態(tài)，如在建工程的施工進(jìn)度，并以此為前提；(6)若估價對象已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，應(yīng)說明本次評估是否假設(shè)房地產(chǎn)處于完整權(quán)利狀態(tài)；(7)對

29、綜合用途類估價對象，應(yīng)說明是按整體使用，持續(xù)使用，還是拆零使用為前提。叫兌明：報告中應(yīng)選用條款序號在前，通用條款序號在后(2)限制條件：限制條件應(yīng)該是估價結(jié)論成立的限制和估價結(jié)果應(yīng)用的限制。前述七種選用條款所述情況，在本部分應(yīng)有相應(yīng)限制。如：估價對象房產(chǎn)規(guī)劃用途為住宅，現(xiàn)時用途為辦公。因規(guī)劃用途與現(xiàn)時用途不符對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響，委托方應(yīng)給予 以充分的考慮與重視。估價對象所屬土地為劃撥用地。本次評估未考慮補(bǔ)交土地出讓金及相尖稅費(fèi)對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生的影響，對此委托方應(yīng)給 予充分的考慮及重視。其他情況參照以上表述。抵押貸款、房地產(chǎn)處分必須寫明本條：本次評估報告所確定的房地產(chǎn)價格是在本次評估特定目的

30、及限制條件下的公開市場價格，未考慮強(qiáng)制處分、快速變現(xiàn)、 處置費(fèi)用，交易稅費(fèi)等因素的影響，委托方在利用本報告結(jié)果時，應(yīng)予以充分的考慮及重視。1)說明不全(評估時，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè))；2)他項(xiàng)權(quán)利(抵押權(quán)對資產(chǎn)的影響)；3)特殊處理(無法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理)；4)權(quán)證說明(證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問題，他項(xiàng)權(quán)利是否評估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年， 證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說明)。5)注意估價的假設(shè)、估價限制條件的區(qū)別：估價假設(shè)是對估價時已發(fā)生的無法調(diào)查核實(shí)的假設(shè)；限制條件是對估價時 點(diǎn)未發(fā)生的，但其發(fā)生可能影響估價的一些條件限制。6)說明本次估價的假設(shè)前

31、提，以及未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)使用的假設(shè)條件。說明估價報告使用的限 制條件、以及估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響。7)如果考題中出現(xiàn)“假設(shè)和限制條件”，要注意不能假設(shè)估價對象報經(jīng)規(guī)范批準(zhǔn)改變了用途，或者假設(shè)有合法產(chǎn)權(quán)。6.估價結(jié)果報告(共13項(xiàng)內(nèi)容)1)委托方(委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所)2）估價方（估價機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）3）估價對象（概要說明估價對象的實(shí)物狀況、區(qū)位狀況和權(quán)益狀況）土地a）區(qū)位狀況：坐落；周圍環(huán)境、景觀；基礎(chǔ)設(shè)施完備程度；交通狀況。b）實(shí)物狀況：面積；形狀；四至；地勢；地質(zhì)；水文狀況；土地平整

32、開發(fā)利用程度；土地生熟情況。c）權(quán)益狀況：土地使用權(quán)人不清；土地使用性質(zhì)不清，如出讓or劃撥、集體or國有；土地使用年限不 清，如起止年月日、剩余年限等，劃撥無需交待；是否具有土地使用權(quán)證；土地規(guī)劃用途不清，不 能假設(shè)，以審批文件為準(zhǔn)，如土地使用用途、容積率、建筑密度、綠化率等。建筑物a）區(qū)位狀況：坐落；交通；周圍環(huán)境；公共配套設(shè)施完備程度。b）實(shí)物狀況：房屋用途不清，如現(xiàn)實(shí)用途和法定用途；建筑結(jié)構(gòu)不清；建成年月不清；房屋狀態(tài)不清，如 完工or在建，在建的工程投入量是多少；建筑物裝修情況不清，特別是商業(yè)、辦公樓要詳細(xì)交待，住宅 不用；建筑物的面積、層數(shù)不清；分棟建筑面積、規(guī)劃條件不清；建筑物現(xiàn)

33、狀、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況 等。c）權(quán)益狀況：權(quán)屬交待不清，如委托方是否估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；是否具有房屋所有權(quán) 證；是否共有產(chǎn)權(quán)；產(chǎn)權(quán)有無爭議。特別注意（1）估價對象的權(quán)利主體未說明，或說明不清，如：沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；土地使 用權(quán)人交代不清等。（2）土地使用權(quán)性質(zhì)未說明，或說明不清。如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等。（3） 土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）。（4）是否具有土地使用權(quán)證未說明，或說明不清。（5） 對估價對象的性質(zhì)未說明，或說明不清。（6） 是否具有房屋所有權(quán)證未說明，或說明不清。（7）房屋用途未說

34、明，或說明不清。（8） 對估價對象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚（9） 建筑物結(jié)構(gòu)未說明，或說明不清。（10 ）房屋建成年代未說明。（11 ）房屋的權(quán)屬未說明，或說明不清（特別是抵押的情況）。（12）房屋的現(xiàn)狀、現(xiàn)實(shí)用途與法定用途是否相符（如在建工程的投入數(shù)量）等未說明，或說明不清。（13）位于一棟建筑物的某一套待估房產(chǎn)的區(qū)位狀況中要說明其樓層和朝向。（14）實(shí)房屋有租賃情況時是否交待清楚，如租金、租期等。4）估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向）著重察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確何種條件狀態(tài)下的價格。如熟地、毛地；開發(fā)場地還是項(xiàng)目完成時的土地；已完工建筑還是在建工

35、程；期地、期 房現(xiàn)房等。5）估價時點(diǎn)（說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日）估價時點(diǎn)是否準(zhǔn)確（注意各種估價目的房地產(chǎn)估價的估價時點(diǎn)）與后面引用的時間數(shù)據(jù)是否吻合。（交易時間修正、匯率）估價時點(diǎn)設(shè)定不正確。如：拆遷評估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷許可證頒布之日，而不是實(shí)地查勘之日。對原估價結(jié)論有異 議的評估，時點(diǎn)應(yīng)為原報告書時點(diǎn)。期房價值時點(diǎn)是現(xiàn)在。6）價值定義（說明本次估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵）采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，還是特殊估價價值定義的要素：（1 ）完整權(quán)利狀態(tài)：防止估價對象已設(shè)置抵押等他項(xiàng)權(quán)利；（2）必要時以價值定義中應(yīng)加 整體使用”，區(qū)別于零星處分房地產(chǎn)，對單棟建筑物一般可不作界一般情況下價

36、值定義應(yīng)表述為：公開市場價值，即估價對象在估價時點(diǎn)，完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項(xiàng)限制條件下的公開市場價值。有些估價報告對價值定義的界定不準(zhǔn)確、不清楚。如：價值定義描述為：本報告書所確定的房地產(chǎn)價值，即該房地產(chǎn)客觀合理價格，是指對應(yīng)于房地產(chǎn)抵押款提供價值依據(jù)”。7）估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有尖資料，估價機(jī)構(gòu)和 估價人員掌握和搜集的有尖資料）估價依據(jù)應(yīng)寫明估價所依據(jù)的估價規(guī)范（即國標(biāo)房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-1999 ）；國家和地方的法律、法規(guī)；委托方提供的有尖資料；估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有尖資料；估價方法及操作的主要依 據(jù)；與估

37、價目的相配合的合法性依據(jù)等。提供與估價目的、估價對象類型及數(shù)據(jù)有尖缺少重要法規(guī)、估價規(guī)范、委托書8） 估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）估價原則包括四項(xiàng)：合法原則、最高最佳原則、替代原則、估價時點(diǎn)原則。有的估價報告此項(xiàng)空缺，有的則對估價原則理解有誤，如某報告中估價原則寫為“評估人員現(xiàn)場查勘原則”、“抵押評估中的保守原則”等。9）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）只使用了一種估價方法可比實(shí)例比較多，能用市場比較法的沒有用。也沒有充分說明不選用的理由（如交易案例極少等原因）。收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房

38、地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價的，沒有同時采用多種估價方法進(jìn)行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象 的特點(diǎn)或不符合有尖的規(guī)定缺少估價方法定義拆遷用市場法、抵押的優(yōu)先用成本法察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確對采用的方法是否有合理的說明和理由10）估價結(jié)果（說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點(diǎn)中 國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有寫成大寫。對外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。缺少單價或總價11）估價人

39、員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）12）估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日，要與封面上的日期一致）13）估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年）以估價報告完成時間開始報告有效期除說明一年外，還要說明從何時計算，或者有效的時間段。7.估價技術(shù)報告（共7項(xiàng)內(nèi)容）1）實(shí)物狀況分析a）商業(yè)：臨街狀況、內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修b）住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、類型、式樣，設(shè)施、設(shè)備，質(zhì)量。c ）工業(yè)：用地面積、地質(zhì)水文條件d）旅館房地產(chǎn)：設(shè)備設(shè)施和用具；經(jīng)營管理2） 區(qū)位狀況分析a）商業(yè)：繁華程度、交通條件b）住宅：交通條件、

40、生活服務(wù)設(shè)施、公用設(shè)施、環(huán)境狀況、朝向、樓層。c ）工業(yè)：區(qū)域：交通、基礎(chǔ)、地理位置d ）旅館房地產(chǎn)：交通條件；周圍環(huán)境3）市場背景分析詳細(xì)說明分析與估價對象類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來4）最高最佳使用分析詳細(xì)分析、說明估價對象最高最佳使用5）估價方法選用同上6）估價測算過程I.市場法市場法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：（1）可比實(shí)例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，估價目的是 否吻合，結(jié)構(gòu)是否一致，面積是否相當(dāng)?shù)?，距待估房地產(chǎn)估價時點(diǎn)是否長于1年，長于1年的說明理由；（2）基礎(chǔ)數(shù) 據(jù)是否有誤，搜集的數(shù)據(jù)是否有可比性（建立價格可比基礎(chǔ)），是否剔除了交易稅費(fèi)的非正常

41、負(fù)擔(dān)。影響因素的 選擇是否合適；注意修正的方法是用直接比較還是間接比較；各因素的修正方向是否有誤。因素說明表中的因素 與描述中因素是否一致。各單項(xiàng)修正和綜合修正是否超出了修正幅度。最終比準(zhǔn)價格是否進(jìn)行了綜合和說明。I 可比實(shí)例選擇不當(dāng)，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，可比實(shí)例數(shù)量要在3個以上。選取的可比實(shí)例不符合要求1）所處地區(qū)不相同或不類似，應(yīng)在同一供求范圍內(nèi)2）結(jié)構(gòu)不相同3）規(guī)模不相當(dāng)，（規(guī)模應(yīng)當(dāng)在估價對象規(guī)模的0.5 2范圍內(nèi)）4）權(quán)利性質(zhì)不相同5）交易類型與估價目的不一致6）成交日期與估價時點(diǎn)不相近，不能相隔過長（如超過1年）7）成交價格不是正常價格或不可修正為正常價格8）用途不相同9）檔次不相當(dāng)

42、，主要是針對酒店、賓館、寫字樓劃分的甲乙級等2.選擇的可比實(shí)例描述不清1）交易日期描述不清2）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害尖系人交易等）3）交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位）4）交易房地產(chǎn)狀況不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修等）5）付款方式（一次性、分期）6）交易時可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）3.可比實(shí)例的幣種未說明，或未化成同一幣種；可比實(shí)例描述不清，報告不描述實(shí)例的位置、坐落等，只用A、B、C代替4.建立價格可比基礎(chǔ)時，匯率選擇錯誤（應(yīng)按可比實(shí)例成交時的匯率）。100%的時應(yīng)說明該時間5.非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正；修正時要注意：拍賣、招標(biāo)的并不

43、一定比協(xié)議價格高。賣方將部分費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁的， 要進(jìn)行修正。6.交易日期修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時的價格水平（主要是匯率選?。?.區(qū)域因素修正時，可比實(shí)例應(yīng)當(dāng)是原成交日期的狀況，估計對象是估價時點(diǎn)的狀況。8.因素修正時，將修正方向搞反了（如可比實(shí)例狀況比估價對象好，修正系數(shù)取值1不對，應(yīng)該是取1 ），分子分母顛倒，土地未作年期修正。9.在比較情況說明時判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計算中未修正；或情況說明表中無差異，而計算時卻修正了；10.修正幅度過大，單項(xiàng)修正超過20%，綜合修正超過了 30%。綜合修正=各項(xiàng)修正幅度絕對值和II 不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，其因素修正時選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同。如居住房

44、地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適；商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件；工業(yè)房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對外交通運(yùn)輸和基礎(chǔ)設(shè)施條件；農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。12.可比實(shí)例的交易日期應(yīng)具體到某年某月某日。如果交易日期調(diào)整系數(shù)取段內(nèi)同一供求范圍房地產(chǎn)價格沒有明顯波動。13.可比實(shí)例實(shí)物狀況調(diào)整時，區(qū)位調(diào)整時，應(yīng)明確其調(diào)整的具體內(nèi)容。14.區(qū)域因素修正錯誤（應(yīng)該是可比實(shí)例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價對象在估價時點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比。15.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況選擇錯誤：可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況，均應(yīng)是成效價格所 對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況，而不是在估價時點(diǎn)或其他時候的狀況。16.修正取

45、值不規(guī)范：如規(guī)范的取值應(yīng)為100/ （ ） * （ ） /100 * 100/ （）17.加權(quán)綜合處理確定估價結(jié)果時，前后矛盾。交易日期、交易情況接近估價時點(diǎn)，權(quán)數(shù)應(yīng)大；區(qū)域因素、個別因素較差，權(quán) 數(shù)應(yīng)小。18.修正取值缺乏理由：如（a）對取值調(diào)整未給出任何理由；（b）對取值調(diào)整給出的理由不合理19.以狀況差異的幅度直接作為價格差異的幅度：房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）于估價對象 的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價格差異幅度20.間接比較與直接比較混淆不清21.市場法中對區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況修正等要詳細(xì)分析，不能過于簡單的說明。22.計算結(jié)果有錯；比如：只考慮了地上部分

46、的價格，未計算出地下車庫的價格，遺漏了部分房地產(chǎn)的價值。II.成本法成本法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：（1）土地取得成本包括購地款和有尖稅費(fèi)；（2）土地開發(fā)成本的計算依據(jù)及取值是否正確，注意客觀成本和實(shí)際成本的區(qū)別。利息計算是否正確，注意利息率、計息周期，資金以何種方式投 入，需要計息的項(xiàng)目（土地取得費(fèi)，包括為購地而支付的稅費(fèi)，開發(fā)成本、管理費(fèi)用）：（4）利潤的計算是否正確，利潤率的確 定是否有充分的依據(jù)，利潤率的計算基數(shù)與利潤是否對應(yīng)。折舊方法的選用、折舊計算是否正確。注意經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽 命、有效經(jīng)過年數(shù)和實(shí)際經(jīng)過年數(shù)的區(qū)別，建筑物折舊年限的確定；銷售稅費(fèi)的計算是否有誤，其計算基數(shù)應(yīng)該是銷售

47、收 入；（7）模型的選用是否正確，各種模型所對應(yīng)的開發(fā)程度，以及考慮的項(xiàng)目是否齊全；（8）計算是否有誤。1 采用的是實(shí)際成本：估價對象的成本應(yīng)選擇為市場客觀成本2.遺漏或多加了某個成本項(xiàng)目成本項(xiàng)目包括：土地取得成本和土地開發(fā)成本1 ） 土地取得成本包括：A、 通過重用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用包括：征地補(bǔ)償費(fèi)（含土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)）、新菜地開發(fā)建設(shè)基金（征用城市郊區(qū)菜地的）、耕地開墾費(fèi)（占用耕地的）、耕地占用稅（占用耕地的）、征地管理費(fèi)、有 尖稅費(fèi)。B、 通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包

48、括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用包括：房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)（相當(dāng)于被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格、被拆遷房屋內(nèi)自行 裝修裝飾的補(bǔ)償金額、各種補(bǔ)助費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)之和）、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、房屋拆遷管理費(fèi)（不超過拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的0.3%-0.5%收取）、相尖稅費(fèi)。C、 通過市場上購買取得的，（熟地的）土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。2）開發(fā)成本包括：土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。A、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。B、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻?/p>

49、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。C、 房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。D、 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。E、 開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。3.利息測算錯誤，具體分為：1）計息期確定錯誤，是建設(shè)期，不是開發(fā)期；2）計算方法錯誤；3）有些項(xiàng)目沒有計算利息，投資利息包括土地取得成本、幵發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息；4）利率選擇錯誤。4.銷售稅費(fèi)測算錯誤或銷售稅費(fèi)的計算基礎(chǔ)錯誤：V= （ 土地取得成本+幵發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+利潤）+ V*銷售稅率5.成本法中，如果土地使用權(quán)是通過市場法測算而得，即其價格為市場現(xiàn)值，在計算中不

50、再計算管理費(fèi)用、投資利息、 開發(fā)利潤。6.成本法中，在對專業(yè)費(fèi)、前期費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)取費(fèi)以及開發(fā)周期的確定的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)，都要予以 說明。7.經(jīng)濟(jì)壽命確定錯誤：（C S） /N，其中N是經(jīng)濟(jì)壽命，即建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)年數(shù)。注意：有效經(jīng)過年數(shù)+剩余經(jīng)濟(jì)壽命二折舊年限8.利潤測算錯誤：分清題中給出的是什么利潤率1）開發(fā)利潤二（土地取得成本+開發(fā)成本）直接成本利潤率；2）開發(fā)利潤二（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）投資利潤率；3）開發(fā)利潤二（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用）成本利潤率；4）開發(fā)利潤二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值銷

51、售利潤率；5）開發(fā)利潤二開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值土地取得成本開發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷售費(fèi)用一銷售稅費(fèi)9.運(yùn)用成本法時，按照重新購建價格的成本構(gòu)成逐項(xiàng)測算求取重建或重置價格時，應(yīng)考慮土地年期修正和建筑物綜合折舊， 不考慮商業(yè)設(shè)備折舊和物業(yè)管理酬金。10.要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）。11 成本法計算貸款利息時應(yīng)用復(fù)利，不能用單利。（基數(shù)二土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）。12計算折舊時不但考慮物質(zhì)折舊還應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)和功能的折舊13.分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮轉(zhuǎn)讓比例（應(yīng)以凈地面積計算）凈地面積二土地總面積道路綠地14.長壽命的折舊為建筑物重置價格減去短壽命的重置價格15.

52、功能折舊二功能缺乏折舊+功能落后折舊+功能過剩折舊1）功能缺乏折舊a）可修復(fù)：折舊二估價對象上增加該缺乏功能所需費(fèi)用建筑物建造時就具有該功能花費(fèi)的費(fèi)用b）不可修復(fù)：折舊二采用“租金損失資本化法”求取缺乏該功能導(dǎo)致每年損失租金的現(xiàn)值之和一建筑物建造時就 具有該功能花費(fèi)的費(fèi)用2）功能落后折舊（以空調(diào)系統(tǒng)為例）a）可修復(fù)：折舊額二該落后空調(diào)系統(tǒng)的重新構(gòu)建價格+拆除該落后空調(diào)所需費(fèi)用+安裝新功能先進(jìn)空調(diào)所需費(fèi)用一該功能落后空調(diào)已提折舊一該功能落后空調(diào)回收殘值一新功能空調(diào)在建筑物建造時就安裝所需費(fèi)用b）不可修復(fù)：折舊額二該落后空調(diào)系統(tǒng)的重新構(gòu)建價格+拆除該落后空調(diào)所需費(fèi)用+采用“租金損失資本化法”求取該

53、功能落后導(dǎo)致每年損失租金的現(xiàn)值之和一該功能落后空調(diào)已提折舊-該功能落后空調(diào)回收殘值一新功能空調(diào)在建筑物建造時就安裝所需費(fèi)用3）功能過剩折舊扣除功能過剩引起折舊后的成本二重置成本超額持有成本二重建成本無效成本超額持有成本超額持有成本二功能過剩導(dǎo)致未來每年超額運(yùn)營費(fèi)用的現(xiàn)值之和III.收益法收益法應(yīng)用過程中容易出現(xiàn)的問題：收益是否采用客觀收益，是否考慮租約限制、空置率、損失率，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致；運(yùn)營成本考慮得是否全面，是否剝離了其他資 產(chǎn)的收益，是否漏項(xiàng)和重復(fù)計算問題：資本化率的確定理由是否充分，方式是否正確。選用的是綜合收益率，還是土地收 益率或

54、建筑物收益率，以及各種收益率所對應(yīng)的收益；收益年限的確定是否正確；（5）模型的選用是否正確，對其前提條件 是否作了說明等。1 選用公式的錯誤1）如采用公式有一定條件，先幵始要對這些條件進(jìn)行說明2）計算公式錯誤，或計算過程錯誤或選用公式缺乏理由（如選用V二A/1 1/ （ 1+ Y） 5,適用條件是收益期（收益年限有限）內(nèi)年凈收益比較穩(wěn)定V或凈收益不變 ，若沒有穩(wěn)定收益 租金收益長期趨勢 分析，應(yīng)算一個錯誤）2.有效毛收入測算錯誤1）計算有效毛收入時未考慮（或只有部分考慮了，漏掉另一部分）空置率（或入住率、出租率）；如果空置率為 0或者入住率為100%就不合理，至少要說明原因。2）對單位面積的含

55、義沒搞清，題中是說的用建筑面積、使用面積還是可出租面積；計算潛在毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未扣減）；按使用面積計租的,要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計算租金。3）出租型房地產(chǎn)收入應(yīng)包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入（租金及保證金、押金利息收入均應(yīng)考慮空置）4）經(jīng)營型凈收益=銷售收入銷售成本經(jīng)營費(fèi)用銷售稅金管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用商業(yè)利潤5）生產(chǎn)型凈收益=銷售收生產(chǎn)成本銷售費(fèi)用銷售稅金管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用廠商利潤6）營業(yè)性房地產(chǎn)扣除設(shè)備帶來的收益，考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益7）注意重復(fù)計算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計算）。大堂為整個酒店服務(wù)，不能單

56、獨(dú)計算，床位、餐飲已包含大堂；配電室為整個酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計算價格8）求有效毛收入時，除有租約限制的外，都要采用客觀收入（不能僅依據(jù)估價對象實(shí)際收入或某一個案例的收入情況確定）3.計算運(yùn)營費(fèi)用的錯誤1）運(yùn)營費(fèi)用多了項(xiàng)目，如包括了除維修費(fèi)、短壽命的折舊、管理費(fèi)、保險費(fèi)、土地使用稅、稅費(fèi)及租賃代理費(fèi)以外的 費(fèi)用。2）運(yùn)營費(fèi)用不扣除的費(fèi)用：建筑物折舊費(fèi)、土地攤提費(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅。3）維修費(fèi)二重置價維修費(fèi)率4）管理費(fèi)二年租金管理費(fèi)率。押金的利息不應(yīng)計算管理費(fèi)。沒說明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用5）保險費(fèi)二建筑現(xiàn)值保險費(fèi)率6）稅金：房產(chǎn)稅二年租金*12%（僅包

57、含租金收入）、二稅一費(fèi)二年有效毛收入稅率（城市：5.5%/縣城：5.4%）；年有效毛 收入二年租金收入+年押金收益（根據(jù)題中給的押金收益率計算）4.報酬率的確定缺乏理由或錯誤1）報酬率未參考任何資料而直接給出一個數(shù)2）確定報酬率的理由不對3）報酬率的選取未說明求取方法和來源4）報酬率選取不當(dāng)（應(yīng)選取一年期定期存款利率或一年期國債利率做無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償十管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺 乏流動性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠），取值要進(jìn)行必要的說明5）收益公式中的報酬率所選的安全利率的值要詳細(xì)的說明，比如是一年期國債年利率還是一年定期存款利率。6）同一房地產(chǎn)分幾部分評估的，要注意的不同部位不宜采用同一報酬率，比

58、如停車位部分，公寓部分，住房部分等7）扌巴物價上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為報酬率5.收益年限（門）確定錯誤1）經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)根據(jù)孰短原則確定2）收益年限的確定未說明來源（一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的）；收益年限確定錯誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時，處理方式也不同。a）單獨(dú)的土地或建筑物的估價，根據(jù)土地使用剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定。b）土地與建筑物的合成體，建筑物壽命晚于或等于土地使用剩余年限的，收益年限為土地使用剩余年限;建筑物 壽命早于土地使用剩余年限，收益年限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要加上剩余年限土地使用權(quán)在估價時點(diǎn)的價 值。3）不能將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限4）

59、確定有效收益年限理由要充分6.其他錯誤1）如果有已出租（已簽租賃合同）情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場客觀租金）兩種情況，按不同的租金標(biāo)準(zhǔn)分別計算2）要分析未來收益變化的趨勢，未來收益是否變化，如何變化。不能只看當(dāng)前收益情況3）采用市場法求客觀收入時，幾個比較實(shí)例應(yīng)與估價對象有可比性4）無形收益不應(yīng)單獨(dú)計算，而應(yīng)當(dāng)通過選取較低的報酬率來體現(xiàn)5）某些計費(fèi)基數(shù)未說明基數(shù)數(shù)值的來源6）最終綜合確定估價結(jié)果時沒說明理由，且結(jié)果要大寫7）將價格類型說錯（比準(zhǔn)價格、收益價格、積算價格）8）收益法評估商業(yè)房地產(chǎn)抵押價值時，應(yīng)剔除不屬于房地產(chǎn)的收益部分，分出房地產(chǎn)對應(yīng)

60、的凈收益（如某些無形資產(chǎn) 的價值）9）收益法中（考慮）扣除招租修正值，因?yàn)槭找娣ㄊ歉鶕?jù)未來收益確定的，由于招租期導(dǎo)致的收益減少，自然會對收面位置示意圖、現(xiàn)狀照片等；還有的缺少估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明文件或估價人員執(zhí)業(yè)資格證明文件等。五、估價技術(shù)路線常見錯誤1 損害賠償房地產(chǎn)評估1） 損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清2） 沒有考慮間接損失（殘值清理費(fèi)用、造成收益下降）2.拍賣底價的評估1） 強(qiáng)制處分對房地產(chǎn)價格的影響；2）快速變現(xiàn)使交易價格相對正常價格較低；3）市場需求面、推廣力度小，造成成效價格低于正常價格；4）消費(fèi)者心理因素；5）購買者需額外支出（支付拍賣機(jī)構(gòu)的傭金）6）拍賣底價的評估，沒