王家灣項目定位深化及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議

1、1王家灣項目商業(yè)定位深化及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議2前言本報告是繼前期已經(jīng)完成的王家灣商業(yè)定位報告及王家灣項目運營發(fā)展建議報告的基礎(chǔ)上，對項目定位進(jìn)行深化和補充，并提出項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局建議。 通過對項目區(qū)域商業(yè)市場的深度和專項研究，本報告的定位更具依據(jù)，項目定位為集購物、娛樂、休閑、餐飲為一體綜合性的購物中心完全是可行的，符合對王家灣商圈發(fā)展的趨勢。 本報告通過商業(yè)業(yè)態(tài)的特點，借鑒類似項目的案例，結(jié)合本項目自身物業(yè)條件和規(guī)劃特點，提出項目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議。 本報告通過對項目銷售價格的評估，測算項目投資收益產(chǎn)出，確定項目投資如何平衡，未來預(yù)期的收入以及商業(yè)的經(jīng)營方式。項目市場定位項目功能定位3項目整體

2、發(fā)展戰(zhàn)略回顧項目經(jīng)營定位項目業(yè)態(tài)定位項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議報告框架解析進(jìn)一步定位深化商圈定位項目目標(biāo)消費群定位明確確定項目業(yè)態(tài)布局預(yù)判項目價值預(yù)判項目投資估算經(jīng)營方式的選擇如何實現(xiàn)項目投資估算平衡4項目內(nèi)部因素判斷項目整體發(fā)展戰(zhàn)略回顧項目規(guī)模屬于中型百貨規(guī)模，業(yè)態(tài)覆蓋面有限；處于王家灣商圈核心地段，商業(yè)氛圍濃厚，但整個商圈體量面臨南移趨勢，使項目處于孤立局面；項目道路系統(tǒng)，交通系統(tǒng)均配套完善，遠(yuǎn)期還有地鐵規(guī)劃，有效增強項目商圈輻射范圍項目外部因素判斷從武漢商圈格局發(fā)展，鐘家村商圈發(fā)展受到很大制約，王家灣將有望成為漢陽核心商圈；項目5公里半徑內(nèi)的擁有50萬人口的消費力，為項目提供充足的客群基礎(chǔ)；項目面

3、臨王家灣商圈內(nèi)劇烈的競爭，商圈體量大，業(yè)態(tài)全；項目市場機(jī)會點挖掘王家灣商圈業(yè)態(tài)已經(jīng)包含超市、百貨、專業(yè)賣場、專賣店、電影院、娛樂休閑等，業(yè)態(tài)齊全。但整個商圈內(nèi)檔次較低，時尚流行類品牌專賣店少，餐飲娛樂休閑業(yè)態(tài)較為稀缺；目前王家灣商圈內(nèi)的各集中商業(yè)，規(guī)劃設(shè)計一般，很難留住消費者。本項目可增設(shè)體驗點，使消費者寓休閑、娛樂、游玩于購物之中，延長消費者在商場中停留的時間，快速提升項目的人氣。5王家灣商圈商業(yè)競爭非常激烈，本案尋求突破，唯有從以下兩方面來打造自身的核心競爭力：一是走差異化的道路，升級和補充業(yè)態(tài)；二是提升消費者購物體驗，打造購物體驗點，增強項目的旅游價值和娛樂性。項目整體發(fā)展戰(zhàn)略回顧6項目

4、整體發(fā)展戰(zhàn)略落實差異化經(jīng)營打造體驗點明確項目商圈在哪里明確項目的目標(biāo)消費群體是那些明確項目的功能定位是什么明確項目的經(jīng)營定位是什么明確項目的業(yè)態(tài)如何規(guī)劃明確項目經(jīng)營方式如何選擇明確項目的市場定位是什么7第一部分：定位深化商圈定位范圍核心商圈（1km范圍內(nèi)）：項目最為重要的商圈輻射范圍，但也是項目競爭最為激烈的商圈。延伸商圈（1-3km范圍內(nèi)）：該商圈已輻射漢陽中心城區(qū)中部區(qū)域、沌口及蔡甸等。并且目前這個區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量小，市場競爭壓力小，均有交通系統(tǒng)達(dá)到，該商圈是本項目重要的客流區(qū)域。外延商圈（3-5km）：該商圈是項目最遠(yuǎn)能輻射區(qū)域，已基本覆蓋整個漢陽區(qū)域及漢口部分區(qū)域。但該商圈由于受到武廣、

5、江漢路、鐘家村商圈的影響，客戶到達(dá)本項目有限。9商圈定位特征商圈級別目前，漢陽片區(qū)已成型的商圈有三個，分別為鐘家村商圈、王家灣商圈和沌口商圈，本案處于王家灣商圈。十一五規(guī)劃中，鐘家村規(guī)劃為市級商業(yè)中心，十升路（王家灣）、四新、沌口等地規(guī)劃為市級商業(yè)副中心(指在居民稠密區(qū)、歷史商業(yè)集中路段、公共交通集散地、新興大型住宅區(qū)周邊設(shè)置的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心)。鐘家村規(guī)劃為市級商業(yè)中心，王家灣規(guī)劃為市級商業(yè)副中心，區(qū)域商業(yè)潛力被低估，未來發(fā)展前景看好10王家灣商圈商業(yè)體量超過40萬方，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，市場已進(jìn)入白熱化競爭階段。王家灣商圈內(nèi)已有、在建和規(guī)劃中的大中型商業(yè)單體的總體量已超出40萬方，以該商圈5公

6、里以內(nèi)的總?cè)丝跒?0萬人計算，根據(jù)人口及消費能力確定法，根據(jù)國際經(jīng)驗，1萬平方米的商業(yè)面積必須支持的服務(wù)系數(shù)為87114。商圈內(nèi)所支持的項目體量為7-8萬平方米。商業(yè)項目適宜的規(guī)模x=（該項目輻射的消費人口區(qū)域城鎮(zhèn)居民人均可支配收入）/87114。目前漢陽人均可支配收入=12866（按2006年水平，平均漲幅10%計算）王家灣商圈可輻射人口=50萬x=（12866500000）/87114=73845平方米大中型單體商業(yè) 主營業(yè)態(tài) 規(guī)模 （萬） 說明 漢商21世紀(jì)中心 百貨、家樂福生活超市、餐飲娛樂、家電家居 8 規(guī)劃擴(kuò)建至12萬 國美、工貿(mào)、蘇寧 家電專業(yè)賣場 1.9 金馬、好美家 家居 3

7、 武漢摩爾城 超市、百貨、百貨、餐飲、影藝、娛樂 地上9.5地下4.5 在建 大洋百貨 中檔百貨3-4 在建 歐亞達(dá) 家居6 規(guī)劃 合計 46（含擴(kuò)建、在建和規(guī)劃）商圈定位特征商圈體量11商圈定位特征商圈資源 大型住宅區(qū)：玫瑰苑、南國明珠、國信新城、碧水晴天、新澳藍(lán)草坪 大型企業(yè)：武煙、九州通、神龍、晨鳴紙業(yè)、冠捷、唯冠、海爾、美的所處區(qū)域內(nèi)大型住宅和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大量工業(yè)企業(yè)分布，為商業(yè)消費囤積大量人流。東風(fēng)總部武煙12商圈定位客戶導(dǎo)入軌道交通城市軌道交通規(guī)劃將進(jìn)一步增強王家灣作為漢陽交通樞紐的地位，將使得商業(yè)進(jìn)一步向該區(qū)域聚集，鐘家村商圈地位將進(jìn)一步降低，王家灣商圈在未來將成為整個漢陽區(qū)域的中

8、心。武漢市最新修編的軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃：線路全長530公里，由3條市域快線，9條市區(qū)線構(gòu)成，設(shè)站309座。3#，35km,后湖-武漢開發(fā)區(qū)； 4#，50km,永安堂-武漢火車站（延長線，武漢火車站陽邏） 3、4#線相交于十里鋪6#，30km,盤龍城-沌口； 10#，59公里，蔡甸豹獬。 12#，73公里，永安陽邏。其中，10#和12#線為市域線，最高速度140公里/小時，平均站距44.5公里，平均速度75公里/小時 9條市區(qū)線，相“扣”成環(huán)成網(wǎng)，覆蓋魯巷、四新、楊春湖三大城市副中心，三大火車站，機(jī)場，武漢新區(qū)、王家墩商務(wù)區(qū)等城市發(fā)展熱點和交通樞紐地區(qū)。13商圈定位客戶導(dǎo)入公交線路東北角東南角西南

9、角西北角西向（3條）3/32/30/南向（9條）1/99/98/9東向（13條）12/1311/131/13北向（18條）13/1817/185/18金馬好美家家樂福本案摩爾城西通蔡甸：26、707、735北上漢口：535、705、716、720、70、520、575、604、5東往鐘家村、武昌： 222、531、537、541、556、607、710南下沌口：585、204、596、597、208、708、803、213、205公交站點400米367米600米本項目擁有多達(dá)近30條公交線路，為項目今后客戶導(dǎo)入提供了良好了基礎(chǔ)。通過項目前期進(jìn)行的商業(yè)市場研究、現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)及分布的調(diào)研，結(jié)合本項

10、目的區(qū)位，道路交通、商業(yè)開發(fā)規(guī)模以及市場定位，考慮未來市場發(fā)展趨勢及與周邊項目競爭因素，對目標(biāo)客群建議如下：目標(biāo)客群層級：項目商圈內(nèi)客戶收入水平不高，中等或中等偏下收入的可曾占本項目目標(biāo)市場的比較較大，同時吸引大量中等收入的客層，能形成一定規(guī)模的目標(biāo)客層，以支撐項目的商業(yè)體量；從人口年齡結(jié)構(gòu)上，以16-35歲人群為目標(biāo)客層，該類人群在消費意愿，消費能力及消費自主性均較高。同時，該類人群也是對時尚，潮流的追逐欲望最強。從周邊房地產(chǎn)住宅開發(fā)來看，未來項目周邊將聚集一定中高收入群體，通過項目本身的獨特性吸引其前來消費；商圈定位客戶定位15商圈定位概述商圈范圍商圈級別商圈體量商圈資源商圈客源導(dǎo)入商圈客

11、源概況5公里范圍內(nèi)區(qū)域城市副商業(yè)中心，未來城市商業(yè)中心40萬平方米競爭體量，競爭激烈眾多新開發(fā)住在項目及企事業(yè)單位規(guī)劃中兩條地鐵線及近30條公交線路以中等收入群體為主，中青年客群漢陽次級核心商業(yè)中心，現(xiàn)代大型購物中心區(qū)域優(yōu)勢&跨區(qū)域影響力16經(jīng)營定位總體定位規(guī)模環(huán)境業(yè)態(tài)檔次從項目規(guī)模、購物環(huán)境、業(yè)態(tài)豐富度、商品檔次（價格）四個方面來確定本項目總體定位范圍漢商21世紀(jì)廣場摩爾城頂秀廣場本案p規(guī)模：本項目在規(guī)模上與周邊競爭項目相比不具備規(guī)模優(yōu)勢，在業(yè)態(tài)的涵蓋上不可能全面。本案需要在環(huán)境、業(yè)態(tài)及檔次上需求突破和差異化。p環(huán)境：本項目在規(guī)劃上注重對消費者體驗感的打造，有效與周邊項目形成差異，為消費者創(chuàng)

12、造了良好的購物環(huán)境。p業(yè)態(tài)：本項目定位為“一站式”購物中心，但考慮到自身規(guī)模的因素和業(yè)態(tài)融合性的影響，不考慮大型主力店及專業(yè)賣場等業(yè)態(tài)，打造項目差異性。p檔次：本項目檔次因形成錯位，避免同質(zhì)化競爭。在檔次上應(yīng)高于漢商21世紀(jì)廣場，與摩爾城、頂秀廣場檔次相當(dāng)或略高。17一站式購物考慮到與周邊項目競爭關(guān)系，本項目在商業(yè)功能定位上應(yīng)強化餐飲、娛樂、休閑功能。通過項目水主題的打造，使項目增添了游玩價值，成為城市一座景點。在購物功能上，應(yīng)注意對目前商圈業(yè)態(tài)的差異化和對目標(biāo)客戶群體的需求特征，走青春，時尚，潮流路線。經(jīng)營定位功能定位18經(jīng)營定位形象定位都市時尚生活廣場社會形象文化形象人文形象具有品位的潮流

13、風(fēng)景不斷更新的商品咨訊十分豐富的品類品牌動感的活力娛樂前沿休閑愜意的體驗空間體面美味的餐飲引領(lǐng)理念健康生活19第二部分：業(yè)態(tài)規(guī)劃20業(yè)態(tài)規(guī)劃思路圖21項目業(yè)態(tài)定位王家灣商圈定位武漢中心城區(qū)七大商圈之一，規(guī)劃中的武漢次級商業(yè)中心，未來將成為武漢多個商業(yè)中心的一極。王家灣商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀目前王家灣商圈業(yè)態(tài)較為完善，未來還將進(jìn)入大型超市，百貨，電影院等。但業(yè)態(tài)檔次仍處于中低檔，項目必須錯位及特色經(jīng)營，以避免同質(zhì)化競爭。王家灣商圈商業(yè)體量王家灣商圈商業(yè)體量將聚集40萬方，市場競爭激烈，本案要實行差異化路線，以避免惡性競爭。項目商圈客群檔次本項目商圈輻射范圍內(nèi)聚集約50萬消費人群，周邊擁有眾多的大型企業(yè)、多

14、個中高檔住宅項目。項目經(jīng)營總體定位本項目在規(guī)模上雖不及競爭項目，但本案從業(yè)態(tài)、檔次、購物體驗上進(jìn)行超越本案業(yè)態(tài)也定位為中高檔次，實行錯位經(jīng)營，對王家灣商圈進(jìn)行升級和補充的發(fā)展戰(zhàn)略。同時，該業(yè)態(tài)定位也有利于項目今后的招商，符合區(qū)域今后的發(fā)展趨勢。22項目業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)類別目標(biāo)商家說明主力型gucci、zara、h&m體現(xiàn)項目經(jīng)營檔次和特色，展示項目形象特色型星巴克、哈根達(dá)斯、無印良品、創(chuàng)意集等體現(xiàn)項目經(jīng)營個性，聚集人氣功能型服務(wù)型：通訊、銀行、spa等人氣型：餐飲、電玩、游樂城滿足項目完善功能，聚集人氣，為其他業(yè)態(tài)提供消費可能填充型only、moda、g-star、swath等為項目提供充足的租金

15、收益23項目業(yè)態(tài)分布方式目前王家灣商圈業(yè)態(tài)雖比較完善，但多集中在超市、專業(yè) 賣場和百貨，業(yè)態(tài)布局單一，商業(yè)動線簡單乏味，缺乏購物體驗。本項目面臨40多萬方商業(yè)體量的競爭壓力，差異化、特色化的項目發(fā)展戰(zhàn)略和本項目多業(yè)態(tài)符合的業(yè)態(tài)組合的需要。錯位業(yè)態(tài)分布，個業(yè)態(tài)間進(jìn)行互動1、在業(yè)態(tài)布局上，每層均設(shè)置餐飲。在地下樓層和頂樓區(qū)域，設(shè)置較為集中的餐飲業(yè)態(tài)體量。在其他樓層設(shè)置特色餐飲業(yè)態(tài)。2、不分業(yè)種，不分男女、兒童、成人進(jìn)行混合搭配。但要保證不同業(yè)態(tài)、業(yè)種間的互動性。3、利用中庭和廣場空間，舉辦各種活動，來聚集人氣，體現(xiàn)本案商業(yè)的形象和文化內(nèi)涵。24案例參考水游城該樓層分布美食廣場、運動服飾主力店及超市

16、，在填充一些休閑服飾專賣店。25案例參考水游城該樓層分業(yè)態(tài)豐富，主力以餐飲為主。分為特色餐飲、休閑餐飲、主題餐飲。其他為服飾、鞋、鐘表專賣店及少量服務(wù)型業(yè)態(tài)。26案例參考水游城該樓層業(yè)態(tài)以zara、h&m為主力業(yè)態(tài)，其次為國際品牌專賣店。在分布一些少量特色餐飲（星巴克）及服務(wù)型業(yè)態(tài)（銀行）。27案例參考水游城該樓層業(yè)態(tài)仍以zara、h&m為主力業(yè)態(tài)，其次為少淑流行女裝，穿插一定男裝。28案例參考水游城該樓層業(yè)態(tài)以電玩、男裝為主。穿插一點嬰兒用品及餐飲業(yè)態(tài)。29案例參考水游城該樓層業(yè)態(tài)以電影院、兒童專區(qū)、為主。穿插餐飲、書店、健身中心等服務(wù)型業(yè)態(tài)，主要以滿足家庭消費為主。30案例參考水游城該樓層

17、業(yè)態(tài)以餐飲為主。31項目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局整體規(guī)劃方案樓 層面 積(m2)業(yè) 態(tài)規(guī)劃說明負(fù)一層13000平方休閑運動服飾、餐飲、超市以杰之行或運動100、百麗、屈臣氏為主力店，并設(shè)置一條美食街來聚集人氣。其余面積為休閑運動服飾專賣店。一層7554平方國際名品店、特色餐飲以zara/h&m為主力店（各500平方米），星巴克、哈根達(dá)斯為特色餐飲，其余為國際品牌專賣店。并設(shè)置一些化妝品、飾品專賣店。二層7554平方男女流行服飾以zara/h&m為主力店（各1000平方米），以女裝為主。穿插男裝。其中only/moda面積各占到600平方米。三層7554平方數(shù)碼概念店、男女流行服裝、主題餐飲引入3家數(shù)碼概念

18、店，面積共1000平方米，在男裝區(qū)域主力店，如：杰克瓊斯等，面積在300平方米。并設(shè)置主題餐飲，如：必勝客。其余面積為男女流行服飾品牌專賣店。四層7554平方兒童區(qū)、電玩、餐飲以電玩為主力業(yè)態(tài)，面積在1500平方米。設(shè)置兒童游樂場，面積在800-1000平方米，在設(shè)置相關(guān)的服裝，玩具，餐飲等業(yè)態(tài)。五層約7000平方美食廣場、ktv、主題餐飲美食廣場3000平方（目標(biāo)品牌：大食代、新加坡美食城）ktv2000平方（米樂星、錢柜、好樂迪）剩余面積給主題餐飲32項目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局負(fù)一樓33項目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局負(fù)一樓商戶形象示范34項目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局1樓35項目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局1樓商戶形象示范36項目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局

19、2樓37項目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局2樓商戶形象示范38項目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局3樓39項目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局3樓商戶形象示范40項目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局4樓41項目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局4樓商戶形象示范42項目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局5樓43項目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局5樓商戶形象示范44第三部分：投資評估及經(jīng)營方式定位45項目價值預(yù)估住宅價值樓盤名稱：瑞地自由度銷售起價：5600元/ 銷售均價：6000元/ 主力面積：75-120樓盤名稱：新澳藍(lán)草坪銷售起價：4800元/ 銷售均價：5800元/ 主力面積：70-90樓盤名稱：水墨甲秀銷售起價：4600元/ 銷售均價：5000元/ （8月份5600）主力面積：93 樓盤名稱：南國明珠銷售起價：3280元/

20、銷售均價：4280元/ （6月份6000）主力面積：87-150 樓盤名稱：十里華府銷售起價：5300元/ 銷售均價：6000元/ （98折后）主力面積：80-130 采用市場比較法，本案周邊住宅基準(zhǔn)價格為6000元/ 影響因素影響因素影響比重影響比重詮釋詮釋地段因素8%本案位置核心，地段優(yōu)勢明顯。戶型因素10%本案小戶型產(chǎn)品，為市場空白。市場因素16%市場向下，南國明珠和水墨甲秀價格下調(diào)幅度較大，其他樓盤，銷售狀況較差。產(chǎn)權(quán)年限因素10%本案公寓產(chǎn)權(quán)只有40年。本項目公寓預(yù)計均價為：本項目公寓預(yù)計均價為：6000*（1+8%+10%-16%-10%）=5520元元/ 均價取整為：均價取整為：

21、5500元元/注：項目具體的價格定位需結(jié)合當(dāng)時項目市場價格來確定46項目價值預(yù)估租金測算影響因素影響比重詮釋地段因素5%本案位置核心，地段優(yōu)勢明顯。規(guī)劃因素20%本案屬于開放式街區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃理念先進(jìn)項目品質(zhì)15%本項目屬于新開發(fā)項目，在商業(yè)環(huán)境，購物體驗均高于沿街商鋪采用市場比較法，本案周邊目前沿街商鋪的租金水平在180元/平方米/月，以此為計算基價，來測算本案的租金水平。本項目租金價格為：180（1+5%+20%+15）=252元/平方米/月均價取整為250元/平方米/月注：項目具體的價格定位需結(jié)合當(dāng)時項目市場價格來確定47項目價值預(yù)估商業(yè)價值根據(jù)項目商業(yè)價值實現(xiàn)程度來分析，商業(yè)租金按樓層層

22、層遞減，且商業(yè)經(jīng)營難度和風(fēng)險也越來越大。 商業(yè)街位置的商業(yè)價值相對集中商業(yè)較低，取集中商業(yè)租金70%計算。 根據(jù)經(jīng)驗和項目周邊市場行情，-1樓價格和租金按1樓的80%計取，23樓按1樓的70%計取，以此類推。 售價按當(dāng)前市場行情8%的年投資回報（即12.5年）計算。該租金價格預(yù)判僅為兩年內(nèi)租金水平，根據(jù)零售商業(yè)中心租金水平的增長經(jīng)驗，預(yù)計兩年后每年增幅20%，當(dāng)租金達(dá)到1000元/平方米處于瓶頸期，穩(wěn)定發(fā)展。租金的增幅是僅指商鋪持有的情況下。樓層商業(yè)租金（元/平米.月）商業(yè)售價（元/平米）1樓250 37500-1樓200300002樓175262503樓122183004樓86129005樓

23、60900048項目價值預(yù)估投資估算總投資估算表序號項目合計(萬元)估算說明百分比1土地費用7051.9621.97%2前期工程費用2222.206.92%3附屬公共配套設(shè)施建設(shè)費用434.981.35%4建筑安裝工程費用18280.9056.95%5公共基礎(chǔ)設(shè)施費用642.472.00%6其他費用548.43取建安費用的31.71%7開發(fā)間接費548.43取建安費用的31.71%8管理費用858.98取1、2、3、4、5之和的3%2.68%9銷售費用572.65取1、2、3、4、5之和的2%1.78%10不可預(yù)見費941.47取建安費用和其他費用之和的52.93%總投資合計32102.461

24、00.00%不計稅費，項目預(yù)計總投資約3.2個億。注：項目建安成本，住宅：1800元/平方米；商業(yè)2000元/平方米。49項目商業(yè)部分運營方式選擇銷售樓層商業(yè)面積（平米）商業(yè)售價（元/平米）銷售金額（元）1樓706430000211,920,000-1樓1333137500499,912,5002樓780526250204,881,250 3樓786218300143,874,600 4樓7746/5樓7746/本項目若采取對商鋪銷售的策略，-1樓3樓銷售，總銷售面積3.6萬，總銷售金額約10億，加上塔樓銷售，預(yù)計總銷售金額可達(dá)到約12億，所銷售的商鋪需回租5年，保留對4-5樓的商業(yè)持有。50

25、項目商業(yè)部分運營策略選擇持有樓層商業(yè)面積（平米）租金（元/平米/月）租金收入（元/月）1樓70642001,412,800-1樓133312503,332,7502樓78051751,365,875 3樓7862122959,164 4樓774686666,156 5樓774660464,760 本項目若采取對商鋪持有的策略，假設(shè)2010年1月開始運營，扣除20%的運營損耗，其商業(yè)運營收益為：年限1樓租金（元/平米/月）運營收益（萬元）2010250787320112507873201230094482013360113372014432136052015518163262016622195912017746235092018895282112019107433854合計17163251項目如何實現(xiàn)投資平衡公寓銷售面積（平米）單價（元/平米）合計（萬元）3367555