“東盟電子商務(wù)港”項目投資建議書

1、昆明昆明“東盟電子商務(wù)港東盟電子商務(wù)港”項目投資建議書項目投資建議書云南星耀國際商務(wù)港云南星耀國際商務(wù)港二零一二年一月二零一二年一月目目錄錄第一部分第一部分項目背景項目背景.3 3一、項目開發(fā)公司簡介.3二、項目建設(shè)目的.3第二部分第二部分項目規(guī)劃及市場定位項目規(guī)劃及市場定位.5 5一、項目規(guī)劃和定位.6二、項目市場分析.6第三部分第三部分項目建設(shè)規(guī)模和開發(fā)進(jìn)度項目建設(shè)規(guī)模和開發(fā)進(jìn)度.7 7一、項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容.7二、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度.8第四部分第四部分項目經(jīng)濟(jì)效益分析項目經(jīng)濟(jì)效益分析.9 9一、項目投資估算.9二、項目銷售收入及銷售成本估算.10三、項目利潤分析.11四、項目現(xiàn)金流量分析.

2、12第五部分第五部分項目資金來源與運(yùn)用項目資金來源與運(yùn)用.1313一、資金來源.13二、資金運(yùn)用.14第六部分第六部分項目風(fēng)險及防范項目風(fēng)險及防范.1414一、項目風(fēng)險.15二、項目風(fēng)險防范措施.15第七部分第七部分項目結(jié)論項目結(jié)論.1616第一部分第一部分項目背景項目背景一、項目開發(fā)公司簡介云南星耀國際商務(wù)港成立于 2007 年 7 月，注冊資本 1000 萬元，法定代表人顏語，注冊地位于昆明市廣福路新亞洲體育城商務(wù)辦公樓 6 樓 A 座，是昆明星耀集團(tuán) 80%控股的下屬子公司。星耀集團(tuán)是一家正在發(fā)展中的以高品質(zhì)城市多元復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)為主的實業(yè)集團(tuán)。 集團(tuán)總資產(chǎn)近 200 億元，其下屬各子公司

3、累計完成開發(fā)面積逾 500 萬平米，累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入約 200 億元。已完成開發(fā)的項目包括昆明“星耀數(shù)碼大廈” 、昆明“加州楓景” 、昆明“美樹橙” 、昆明“挪威森林” 、大理“中和坊” 、昆明“美樹星城” 、昆明“新亞洲體育城 1-4 期” ；開發(fā)中的項目有昆明“新亞洲體育城 5-8 期” 、天津“星耀五洲”及嵩明“星耀水鄉(xiāng)”項目。星耀秉承城市運(yùn)營的房地產(chǎn)開發(fā)理念，從事城市區(qū)域的綜合規(guī)劃及開發(fā)建設(shè)。在全國城市化進(jìn)程中， 通過參與各地的新城開發(fā)， 從政府放心、 百姓滿意、 企業(yè)發(fā)展的角度，以城市區(qū)域規(guī)劃及建設(shè)者的角色，幫助政府推進(jìn)城市化進(jìn)程、促進(jìn)城市功能升級和提高城市競爭力； 做政府想做

4、的事的同時讓企業(yè)得到發(fā)展。 集團(tuán)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營呈項目開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)周期長、后期回報高、可持續(xù)發(fā)展性強(qiáng)的特點。星耀前瞻性的將人與自然、現(xiàn)代與傳統(tǒng)、文化環(huán)境與居住理念完善融合，在開發(fā)項目中共獲得了近 200 項設(shè)計、建筑、裝飾、開發(fā)模式和住宅獎。僅憑借“新亞洲體育城”一個項目就取得了全國銷售面積第 11 位的輝煌成績，名列云南省企業(yè)綜合實力前50 強(qiáng)。在“2008 年中國房地產(chǎn)品牌價值研究”中，星耀以品牌評估價值人民幣 8.01 億元的優(yōu)勢，榮獲“2008 中國房地產(chǎn)綜合運(yùn)營專業(yè)領(lǐng)先品牌”的稱號，躋身全國房地產(chǎn)的品牌企業(yè)行列。2008 年 11 月，在有著“地產(chǎn)奧斯卡”之稱的第十屆中國 CIHAF 頒

5、獎盛典上，星耀又囊括了“2008 年度 CIHAF 中國房地產(chǎn)新領(lǐng)軍人物” 、 “2008 年度 CIHAF 中國房地產(chǎn)百杰” 、 “中國名盤” 、 “中國杰出城市運(yùn)營商”四項大獎。二、項目建設(shè)目的1、順應(yīng)電子商務(wù)發(fā)展趨勢自 1994 年中國接入國際互聯(lián)網(wǎng)以來， 我國互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)歷十八個年頭。 在這 18 年里，中國互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了門戶、SP、搜索、網(wǎng)游、WEB2.0、電子商務(wù)六大主流，互聯(lián)網(wǎng)也漸由新聞娛樂應(yīng)用向電子商務(wù)與生活服務(wù)應(yīng)用為主轉(zhuǎn)變。從 1995 年中國最早的一家網(wǎng)絡(luò)公司成立，中國的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)經(jīng)過 18 年的發(fā)展，已經(jīng)形成年直接營收逾百億的龐大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，而且也間接帶動了 IT、信息產(chǎn)業(yè)

6、、家電、物流、展會、金融、廣告、包裝等諸多行業(yè)的發(fā)展，這其中電子商務(wù)類企業(yè)貢獻(xiàn)尤為顯著。近年來，隨著我國互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施的完善、互聯(lián)網(wǎng)用戶爆炸性的增長、互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的普及，使得中國互聯(lián)網(wǎng)市場取得了迅猛發(fā)展，我國“互聯(lián)網(wǎng)大國”的規(guī)模已經(jīng)初顯。無疑，今后將是互聯(lián)網(wǎng)和移動網(wǎng)絡(luò)的天下，而這里面，電子商務(wù)將是重要組成部分。作為互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)最重要、發(fā)展最健康的分支，電子商務(wù)自 1997 年起，不經(jīng)意間跨入了第十五個年頭。十五年來， 作為與國民經(jīng)濟(jì)制造業(yè)領(lǐng)域、 流通領(lǐng)域和生活服務(wù)業(yè)最密切的電子商務(wù)，不僅自身形成了產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大、就業(yè)人數(shù)眾多、經(jīng)濟(jì)帶動性強(qiáng)的電子商務(wù)子產(chǎn)業(yè)，而且很大程度上促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)制造業(yè)、流通

7、業(yè)與服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級。我國有著 4300 多萬家中小企業(yè)，其應(yīng)用電子商務(wù)的方式主要以 B2B 為主，以 B2M、B2C 和 B2G 等為輔。而與傳統(tǒng)貿(mào)易方式相比，電子商務(wù)具有交易成本低、交易效率高、交易覆蓋廣、交易協(xié)調(diào)性強(qiáng)、交易透明度高等一系列明顯的交易優(yōu)勢。利用遍及全球的互聯(lián)網(wǎng)這一獨特平臺，電子商務(wù)突破了傳統(tǒng)的時空觀念，縮小了生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)之間的距離，大大提高了物流、資金流和信息流的有效傳輸和處理，開辟了世界范圍內(nèi)更為公平、公正、廣泛、競爭的大市場，為制造者、銷售者和消費(fèi)者提供了能更好地滿足各自需求的極好的機(jī)會。近年來，電子商務(wù)逐步向經(jīng)濟(jì)主流和商務(wù)核心方面延伸，呈現(xiàn)出多元化狀態(tài)。傳

8、統(tǒng)制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、密集型企業(yè)正在大規(guī)模進(jìn)入電子商務(wù)領(lǐng)域，電子商務(wù)將是企業(yè)轉(zhuǎn)型升級與新的利潤增長點。有專家預(yù)言： “中國互聯(lián)網(wǎng)下一個十五年是電子商務(wù)的十五年” 。電子商務(wù)正在引發(fā)一場“按需定制”的生產(chǎn)模式革命、“線上銷售”的銷售模式革命、“創(chuàng)業(yè)式”的就業(yè)模式革命、“貨比三家”的消費(fèi)模式革命、“無領(lǐng)式”的生活模式革命。2、促進(jìn)云南橋頭堡建設(shè)云南作為中國連接?xùn)|南亞、南亞的陸域國際大通道，昆明是這個大通道中的一個重要樞紐。而四季如春的昆明是云南的省會城市，自古以來就是東亞大陸與中南半島、南亞次大陸各國進(jìn)行經(jīng)濟(jì)貿(mào)易及政治聯(lián)系的陸路樞紐，是中國通往東南亞、南亞的門戶和重要通道。昆明有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，在區(qū)域

9、合作與交流中占有先機(jī)。目前，航空方面，昆明新機(jī)場即將啟用，年旅客吞吐量可達(dá) 6500 萬人次，已開通國內(nèi)、國際及地區(qū)航線100 多條。水路方面，通過瀾滄江湄公河，可以到達(dá)老撾、泰國和越南等國。陸路方面，昆明到泰國曼谷的公路，在到達(dá)曼谷后，可通過曼谷口岸，到達(dá)周邊其他國家。泛亞鐵路由昆明出發(fā)，途經(jīng)老撾的萬象、泰國的曼谷、馬來西亞的吉隆坡，可達(dá)新加坡。昆明在中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)、瀾滄江湄公河次區(qū)域合作進(jìn)程中，有著不可替代的地緣優(yōu)勢。昆明在東亞 10合作框架下，打通與東盟國家的交通、貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、友好“五大通道” ，以及信息、貿(mào)易、金融、人力資源開發(fā)和公共事務(wù)“五大平臺” ，逐步形成了中國與

10、東盟國家之間的物流、交易、服務(wù)、生產(chǎn)、投資五大中心。做好中國連接?xùn)|盟國家與南亞國家的“橋梁與紐帶” ，當(dāng)好中國進(jìn)入東亞的橋頭堡。根據(jù)云南電子商務(wù)十二五規(guī)劃 ，“十二五”期間,云南電子商務(wù)發(fā)展要圍繞貫徹建設(shè)中國西南對外開放“橋頭堡”地位的目標(biāo)，立足提升云南省信息化水平、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和提升，堅持以市場為導(dǎo)向，以企業(yè)和社會和諧發(fā)展為準(zhǔn)繩。擺脫云南傳統(tǒng)上電子商務(wù)發(fā)展落后地位，積極培育電子商務(wù)市場需求，創(chuàng)造良好的電子商務(wù)發(fā)展大環(huán)境。要積極鼓勵第三方電子商務(wù)服務(wù)的發(fā)展，大膽進(jìn)行模式、管理和技術(shù)創(chuàng)新。大力推動電子商務(wù)在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展各領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用。云南電子商務(wù)的發(fā)展要充分利用到中國東盟自

11、貿(mào)區(qū)核心收益省份的優(yōu)勢， 利用好國家給予云南“橋頭堡”地位得配套政策，力爭到“十二五”期末，云南電子商務(wù)發(fā)展至少要達(dá)到獲超過國內(nèi)平均發(fā)展水平，電子商務(wù)年交易額比十一五末期翻兩番。云南成為中國東盟自貿(mào)區(qū)貿(mào)易往來的主要電子商務(wù)中心，跨國大宗電子貿(mào)易、電子支付、現(xiàn)代物流、信用服務(wù)體系、安全保障等應(yīng)用體系建立發(fā)展，以爭議解決、法律援助、市場監(jiān)管、第三方服務(wù)等為重點的公共服務(wù)體系基本完備。 電子商務(wù)應(yīng)用能級和企業(yè)信息化水平顯著提高。電子商務(wù)應(yīng)用、產(chǎn)業(yè)和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的格局基本形成，全社會普遍享受電子商務(wù)發(fā)展帶來的實惠與便利。鑒于此，我司擬投資開發(fā)昆明“東盟電子商務(wù)港”項目，以順應(yīng)云南電子商務(wù)的發(fā)展趨勢，促

12、進(jìn)云南橋頭堡建設(shè)，同時通過項目運(yùn)作獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。第二部分第二部分項目規(guī)劃及市場定位項目規(guī)劃及市場定位一、項目規(guī)劃和定位（缺乏相關(guān)規(guī)劃資料，煩請張老師補(bǔ)充）昆明“東盟電子商務(wù)港”項目定位于面向東盟的集電子商務(wù)辦公、東盟特色商品與特色餐飲體驗、居住、娛樂等為一體的綜合性地產(chǎn)項目。二、項目市場分析1、區(qū)域市場分析昆明是中國云南省的省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，是中國十大重點旅游城市之一，是發(fā)展中的國際旅游城市，它地處低緯度高原，三面環(huán)山，南臨滇池，天氣常如二、三月，花開不斷四時春，人稱春城。昆明風(fēng)景旖旎，空氣清新，旅游資源豐富，昆明也是一個多民族聚居的城市，在這里你可以領(lǐng)略到

13、獨特民族習(xí)俗的風(fēng)采。昆明轄 5 區(qū) 1 市 8 縣，即五華、盤龍、西山、官渡、東川區(qū)，安寧市和呈貢、晉寧、富民、宜良、石林、嵩明、祿勸、尋甸縣,其中部分區(qū)縣環(huán)滇池而設(shè)置。昆明有著古老的歷史和悠遠(yuǎn)的文化，不僅是國家歷史文化名城，也是云南政治經(jīng)濟(jì)文化的中心。在城市化的進(jìn)程中，這座古老的城市出現(xiàn)了巨大的變化，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的城市風(fēng)貌構(gòu)成了昆明的城市文化特色，四季如春的氣候是昆明又享有“春城”的美譽(yù)。隨著現(xiàn)代新昆明建設(shè)戰(zhàn)略的推進(jìn)，昆明的城市發(fā)展出現(xiàn)了跨越式發(fā)展變化，獲得了多項榮譽(yù)，并正積極申報“中國人居環(huán)境獎”和“聯(lián)合國人居獎” 。昆明市是我國著名歷史文化名城，中國國際旅游十大熱點旅游城市之一。改革開放以

14、來，昆明市以其歷史文化名城的風(fēng)姿，四季如春的氣候，風(fēng)光旖旎的景色，絢麗多彩的民族風(fēng)情，吸引了數(shù)千萬的海內(nèi)外旅游者，使昆明旅游業(yè)有了快速的發(fā)展。隨著云南省建設(shè)旅游支柱產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策的實施，把昆明建成國際旅游城市，把旅游業(yè)培植成昆明市的新興支柱產(chǎn)業(yè)，就成為昆明市邁向 21 世紀(jì)的重要戰(zhàn)略選擇。未來的昆明，不僅將以一種新的面貌展現(xiàn)在人們面前，而且會成為最適宜居住和休閑度假的魅力之城，吸引著世界的關(guān)注和投資發(fā)展。2、供給分析目前住房市場供應(yīng)仍然偏緊：根據(jù)國家發(fā)改委和統(tǒng)計局發(fā)布的去年全國 70 個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示，去年 2 月份以來昆明市和大理市新建住房價格均低于全國平均漲幅。但是，隨著城市建

15、設(shè)快速推進(jìn)以及經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住房需求持續(xù)旺盛，特別是昆明市城中村改造的大規(guī)模推進(jìn)， 住房被動性需求集中釋放出來，加之以昆明為代表的部分中心城市受規(guī)劃調(diào)整及土地政策調(diào)整的影響，住房供給短時期內(nèi)受到了一定的限制，供需矛盾突出、房價上漲壓力加大。到 3 季度，商品住房價格出現(xiàn)較快上漲的勢頭，6 月份，昆明市新建住房環(huán)比漲幅高于全國平均漲幅，7 月、9 月、10 月昆明市的新建住房價格均高于全國平均漲幅。3、需求分析從昆明商品房市場的購買群體分析，本地居民購買的比例大約為 40，州市居民購買比例約占 40，而剩下的百分之十幾到二十是省外購房者，也就是說，州市居民來昆明買房占據(jù)著很大的一個市場。可以說

16、，昆明購房的需求，不但來源于昆明市本身的幾百萬人口，更承擔(dān)著來自于全省 4800 萬人口的潛在購買力。 昆明市的本地居民、商務(wù)人士自住的需求昆明不僅是云南省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是全省唯一特大城市，產(chǎn)業(yè)集中、人口密集。發(fā)展首位度、經(jīng)濟(jì)集中度、產(chǎn)業(yè)支撐度、社會集聚度在全國省會城市幾乎絕無僅有。昆明作為中國通往東南亞、南亞的門戶和重要通道，有著獨特的區(qū)位優(yōu)勢，大量商務(wù)人士也存在巨大的市場需求。 電子商務(wù)企業(yè)、金融企業(yè)的需求隨著電子商務(wù)和金融支付業(yè)務(wù)的發(fā)展， 大量電子商務(wù)企業(yè)和各類金融支付機(jī)構(gòu)需要辦公、休閑、高端客戶資源溝通、商務(wù)度假、商務(wù)會議的場所，而本項目中的電子商務(wù)辦公集群、電子商務(wù)會所和

17、金融服務(wù)會所將可滿足這一需求。4、市場分析有關(guān)結(jié)論本項目地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施完善、建筑設(shè)計卓越，充分考慮客戶的需求，并且順應(yīng)了電子商務(wù)發(fā)展和云南橋頭堡建設(shè)的大趨勢，市場前景樂觀。第三部分第三部分項目建設(shè)規(guī)模和開發(fā)進(jìn)度項目建設(shè)規(guī)模和開發(fā)進(jìn)度一、項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容昆明“東盟電子商務(wù)港”項目建設(shè)凈用地 1000 畝，總建筑面積 132.7 萬平米，綜合容積率 2.0。項目建設(shè)包含四部分內(nèi)容：1、電子商務(wù)港辦公集群：占地 200 畝，容積率 2.0，建筑面積 26.7 萬平米，建筑形態(tài)為高層寫字樓；項目將為東盟企業(yè)提供商務(wù)辦公的場所，以高科技電子商務(wù)手段成為輻射東盟 11 國的高端辦公集群。2、東盟

18、特色文化旅游觀光步行街：占地 200 畝，容積率 1.2，建筑形態(tài)為三層樓的臨街商鋪。該步行街由兩部分組成東盟特色品牌商品展示與體驗步行街、東盟特色餐飲步行街，將東盟特色商品與特色餐飲集中展示，讓消費(fèi)者置身其中感受東盟的文化與美食。3、國際電子商務(wù)公寓：占地 300 畝，容積率 2.5，建筑形態(tài)為高層小戶型公寓。為東盟商務(wù)人士提供舒適溫馨的居住場所。值得一提的是，其中還規(guī)劃有小語種培訓(xùn)中心，擁有 20 間培訓(xùn)教室，為商務(wù)人士提供小語種培訓(xùn)、翻譯、出國咨詢等商務(wù)服務(wù)。4、電子商務(wù)服務(wù)區(qū)：占地 300 畝，容積率 2.0，建設(shè)內(nèi)容包括電子商務(wù)酒店、電子商務(wù)會所和金融服務(wù)會所。酒店按五星級標(biāo)準(zhǔn)建造，

19、為商務(wù)人士提供高端商務(wù)往來的居住、 會客和宴請場所。電子商務(wù)會所和金融服務(wù)會所為電子商務(wù)企業(yè)和各類金融機(jī)構(gòu)提供了高端客戶資源溝通、商務(wù)度假、商務(wù)會議的場所。項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表建設(shè)內(nèi)容占地面積（畝）建筑面積（平米）容積率國際電子商務(wù)港公寓300500,000電子商務(wù)港辦公集群200266,667東盟特色品牌商品展示步行街10080,000東盟特色餐飲步行街10080,000電子商務(wù)酒店5066,667電子商務(wù)會所及金融會所250333,333合計1,0001,326,667二、項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度項目分兩期開發(fā)，一期預(yù)計于 2012 年 6 月開工建設(shè)，公寓、辦公樓、商業(yè)街及會所的當(dāng)期項目

20、基本工期為兩年，五星級酒店的建設(shè)工期兩年，裝修工期為半年。整個項目預(yù)計于 2014 年底全部建成，酒店于 2015 年 6 月裝修完成。根據(jù)昆明市管理規(guī)定，7層以下商品房封頂才可辦理預(yù)售證，7 層以上商品房必須完成 7 層以上的建設(shè)才能辦理預(yù)售證。因此，項目開盤銷售預(yù)計在 2013 年初。本項目將由具備國家資質(zhì)的施工單位和安裝公司承擔(dān)建設(shè)和裝修。項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度表項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度表建設(shè)項目建筑面積(萬平米)工期預(yù)售取得時間國際電子商務(wù)港公寓50電子商務(wù)港辦公集群27東盟特色品牌商品展示步行街8東盟特色餐飲步行街8電子商務(wù)酒店7電子商務(wù)會所及金融會所33合計合計第四部分第四部分項目經(jīng)濟(jì)效益分析項

21、目經(jīng)濟(jì)效益分析一、項目投資估算根據(jù)近期云南省建設(shè)工程價格信息、工程造價定額資料及項目的具體情況，經(jīng)分析測算，本項目總投資估算額為 47.43 億元。項目投資估算表項目投資估算表單位：萬元投資項目數(shù)值每平米單價(元/平米)分項投資占總投資比率備注1占地面積2建筑面積3項目開發(fā)成本402,33384.8%土地和建安成本支出。土地開發(fā)費(fèi)60,00012.7%暫按 60 萬元/畝估算，實際以政府招拍掛價格為準(zhǔn)。工程建設(shè)支出342,333%4期間費(fèi)用71,93457115.17%營銷成本13,8902.9%按銷售收入的 1.5%測算。管理費(fèi)用18,5203.9%按銷售收入的 2%測算。財務(wù)費(fèi)用39,52

22、38.3%銀行借款和信托融資利息，銀行利息上浮 10%，信托按 20%測算。5項目直接投資474,2676銷售稅金60,19112.7%7項目銷售收入項目銷售收入926,0158項目凈利潤項目凈利潤293,6689項目凈利潤率項目凈利潤率31.71%二、項目銷售收入及銷售成本估算在假設(shè)本項目能夠?qū)崿F(xiàn)以下條件的前提下：保持正常的工程進(jìn)度；有成功的策劃代理銷售；采取符合市場的營銷策略。預(yù)測本項目的銷售率為 100%，且銀行同意提供銷售物業(yè)的按揭服務(wù)。考慮到項目所處位置及在市場上可接受。項目產(chǎn)生銷售稅金及預(yù)增土地增值稅 6 億元，營銷成本按銷售收入的 1.5%計提為 1.4 億元。項目銷售期 6 年

23、，其中前 3 年為主要銷售年份，承擔(dān)了 80%的銷售量，后 3 年為尾盤銷售期。詳見下表：銷售定價及銷量計劃表銷售定價及銷量計劃表單位：元/平米項目類別2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年國際電子商務(wù)港公寓銷售定價550058006200650068007000年銷售率35%30%15%10%7%3%電子商務(wù)港辦公集群銷售定價550058006200650068007000年銷售率20%35%25%10%7%3%東盟特色文化旅游觀光步行街銷售定價850090009500100001050011000年銷售率0%35%35%15%12%3%電子商務(wù)會所及金融會

24、所銷售定價850090009500100001050011000年銷售率10%30%30%17%10%3%銷售收入及銷售稅金估算表銷售收入及銷售稅金估算表單位：萬元序號項目合計分年銷售收入（萬元）2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年1銷售收入926,015153,916281,533236,033130,50091,65332,380銷售面積12626.1739.9329.7715.7310.623.78綜合均價7,3495,8827,0507,9298,2948,6308,566國際電子商務(wù)港公寓296,55096,25087,00046,50032,50

25、023,80010,500單價5,9315,5005,8006,2006,5006,8007,000面積(銷售量)50.00155電子商務(wù)港辦公集群160,42529,33354,13341,33317,33312,6935,600單價6,0165,5005,8006,2006,5006,8007,000面積(銷售量)26.675.39.36.72.71.90.8東盟特色文化旅游觀光步行街153,040-50,40053,20024,00020,1605,280單價9,5658,5009,0009,50010,00010,50011,000面積(銷售量)16.000電子商務(wù)會所及金融會所316

26、,00028,33390,00095,00056,66735,00011,000單價9,4808,5009,0009,50010,00010,50011,000面積(銷售量)33.333.310.010.05.73.31.02營業(yè)稅費(fèi)及土地增值稅60,19310,00518,30015,3428,4835,9582,105營業(yè)稅46,3027,69614,07711,8026,5254,5831,619城建稅及教育費(fèi)附加4,6317701,4081,180653458162預(yù)征土地增值稅9,2601,5392,8152,3601,305917324三、項目利潤分析據(jù)測算，項目利潤總額達(dá) 39

27、億元，稅前利潤率為 42%，繳納企業(yè)所得稅 9.8 億元后，凈利潤達(dá) 29 億元，凈利潤率為 32%，項目利潤豐厚。利潤及利潤分配表利潤及利潤分配表單位：萬元序號項目合計開發(fā)期2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年1銷售收入926,015435,449236,033130,50091,65332,3802主營業(yè)務(wù)稅金及附加60,191-28,30415,3428,4835,9572,1053開發(fā)成本402,333189,193102,55156,69939,82114,0684營銷費(fèi)用13,890-3,4734,1673,4731,38969569

28、55管理費(fèi)用18,5203,7043,7043,7043,7041,8529269266財務(wù)費(fèi)用39,52311,52617,0517,8283,119-7利潤總額391,557-15,230-24,228202,253107,84562,07744,25414,5868彌補(bǔ)以前年度虧損39,4579應(yīng)納稅利潤391,557-15,230-24,228162,795107,84562,07744,25414,58610所得稅97,88940,69926,96115,51911,0633,64711項目凈利潤293,668-15,230-24,228161,55480,88346,55833,1

29、9010,940四、項目現(xiàn)金流量分析據(jù)測算，項目利潤總額達(dá) 39 億元，稅前利潤率為 42%，凈利潤達(dá) 29 億元，凈利潤率為 32%，項目利潤豐厚?，F(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目項目開發(fā)期合計2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年一現(xiàn)金流入-153,916281,533236,033130,50091,65332,380926,0151項目銷售收入-153,916281,533236,033130,50091,65332,380926,0152資產(chǎn)經(jīng)營收益3固定資產(chǎn)回收-二現(xiàn)金流出120,554128,031161,73088,30027

30、,24347,86119,105592,8241營業(yè)稅金及附加-8,46515,48412,9827,1785,0411,78150,9312項目開發(fā)投資116,850110,85094,86038,820-29,22011,733402,3333營銷費(fèi)用-3,4734,1673,4731,38969569513,8904管理費(fèi)用3,7043,7043,7043,7041,85292692618,5205土地增值稅-1,5392,8152,3601,3059173249,2606企業(yè)所得稅40,69926,96115,51911,0633,64797,889三凈現(xiàn)金流量-120,55425,8

31、85119,803147,733103,25743,79213,275333,191四項目凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率 12%）150,749五內(nèi) 部 收 益 率(IRR)56.84%1、內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態(tài)指標(biāo)。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上是可以接受的。由現(xiàn)金流量表可測算出：內(nèi)部收益率56.84%。2、財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）財務(wù)凈現(xiàn)值是按投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（12%）將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之

32、和， 它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于 0 的項目可以接受。由現(xiàn)金流量表可測算出：財務(wù)凈現(xiàn)值150749萬元。第五部分第五部分項目資金來源與運(yùn)用項目資金來源與運(yùn)用一、資金來源項目建設(shè)的資金來源合計 106 億元。主要由三部分組成：1、自有資金（含資本金投入及信托投入）共計元； 2、 銀行借款共計 7 億元； 3、銷售收入來源共計元。詳見資金來源與運(yùn)用表 。由于項目分兩期建設(shè)，一期投資約 18 億元，因此自有資金的比例已經(jīng)超過 35%，符合向銀行申請項目開發(fā)貸款的基本條件，信托融資作為資本金注入公司，用于項目運(yùn)作。根據(jù)資金使用需求，信托融資與銀行借款均于 2012

33、年借入。二、資金運(yùn)用項目建設(shè)共運(yùn)用資金 256522 萬元，其中開發(fā)建設(shè)資金 134728 萬元；經(jīng)營稅金及附加費(fèi) 19070 萬元；營銷和管理費(fèi)用 12722 萬元；銀行借款償還本金及利息 72401 萬元，所得稅 17602 萬元，詳見資金來源與運(yùn)用表 。根據(jù)銷售回款情況和賬面資金情況，信托融資期限 2 年，2014 年償還。銀行貸款期限 3 年，2015 年償還。資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表單位：萬元序號項目合計項目開發(fā)期2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年1 1資金流入資金流入1,061,015135,000153,916281,53

34、3236,033130,50091,65332,380銷售收現(xiàn)926,015-153,916281,533236,033130,50091,65332,380銀行借款70,00070,000信托融資60,00060,000資本金投入5,0005,0002 2資金流出資金流出762,349132,080145,083229,558161,41827,24347,86219,105土地出讓金及契稅60,00060,000項目建設(shè)投資342,33356,850110,85094,86038,820-29,22011,733營業(yè)稅費(fèi)及土地增值稅60,193-10,00518,30015,3428,4835,9582,105營銷和管理費(fèi)用32,4113,7047,1777,8717,1773,2411,6211,621償還借款本金130,00060,00070,000支付借款利息39,52311,52617,0517,8283,119-企業(yè)所得稅97,889-40,69926,96115,51911,0633,6473 3資金盈余資金盈余298,6662,9208,83351,97574,615103,25743,79113,2754 4累