產(chǎn)業(yè)研究案例產(chǎn)業(yè)研究案例：光谷聯(lián)合集團研2015.01究

1、產(chǎn)業(yè)研究案例：光谷聯(lián)合集團研究房訊網(wǎng)2014-8-28 9:56:16分享到：0提要承行業(yè)發(fā)展東風(fēng)，開發(fā)及運營市場化產(chǎn)業(yè)園處于領(lǐng)先地位的光谷聯(lián)合經(jīng)多時籌備，憑借其獨特的概念，附加值高且具可復(fù)制等優(yōu)勢的業(yè)務(wù)模式，于2014年3月28日于港交所主板掛牌上市，漂亮地叩響了資本市場的大門。承行業(yè)發(fā)展東風(fēng)，開發(fā)及運營市場化產(chǎn)業(yè)園處于領(lǐng)先地位的光谷聯(lián)合經(jīng)多時籌備，憑借其獨特的概念，附加值高且具可復(fù)制等優(yōu)勢的業(yè)務(wù)模式，于2014年3月28日于港交所主板掛牌上市，漂亮地叩響了資本市場的大門。1.光谷聯(lián)合簡介光谷聯(lián)合股份有限公司總部位于武漢東湖高新區(qū)，公司以主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和運營為主體，以麗島品牌配套住宅開發(fā)為

2、補充；以建設(shè)項目產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)骄C合專業(yè)管理與服務(wù)為特色，堅守"產(chǎn)城一體"的規(guī)劃理念；以企業(yè)集群為目標(biāo)，著眼于資源整合、方法創(chuàng)新、過程控制和綜合服務(wù)，立足于開發(fā)投資、建設(shè)管理、品牌營銷、園區(qū)服務(wù)四種能力的系統(tǒng)培育，著力打造完整的開發(fā)、運營價值鏈。截至目前，光谷聯(lián)合的業(yè)務(wù)已涉足武漢、青島、沈陽、鄭州、合肥、黃石、鄂州等城市，開發(fā)項目有光谷軟件園、光谷金融港、武漢創(chuàng)意天地、武漢研創(chuàng)中心、青島光谷軟件園、青島研創(chuàng)中心、青島海洋科技城、沈陽國際金融港、光谷聯(lián)合科技城（葛店）、光谷聯(lián)合科技城（黃石）、鄭州金融港等主題產(chǎn)業(yè)園，以及"麗島系列"住宅項目。圖 1武漢聯(lián)合在全國的

3、布局2.光谷聯(lián)合的發(fā)展歷程圖 2光谷聯(lián)合發(fā)展歷程3.光谷聯(lián)合發(fā)展戰(zhàn)略3.1光谷聯(lián)合發(fā)展戰(zhàn)略布局光谷聯(lián)合選址在二三線城市主要是由于相對一線城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，發(fā)展?jié)摿^大。而且光谷聯(lián)合一般選擇在城市邊緣區(qū)或者產(chǎn)業(yè)園開發(fā)區(qū)，相對于城市中心區(qū)而言，其土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，更有利于主題產(chǎn)業(yè)園低層研發(fā)中式樓宇的開發(fā)。圖 3光谷聯(lián)合產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略布局光谷聯(lián)合戰(zhàn)略產(chǎn)品是基于工業(yè)用地的低密度研發(fā)、中試等多元化功能的大規(guī)模樓宇，具有工業(yè)工地的成本優(yōu)勢，大多選址在發(fā)展?jié)摿Υ蟮亩€富裕城市，具有以下特點：工業(yè)用地：光谷聯(lián)合大部分產(chǎn)業(yè)園項目的地塊均獲工業(yè)土地用途。光谷聯(lián)合的盈

4、利離不開低廉的產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地低成本保障，其工業(yè)用地的性質(zhì)決定其平均地價較穩(wěn)定。截至2013年12月31日，光谷聯(lián)合通過公開招拍掛出讓方式的總購地成本約為24億元，在武漢、青島、沈陽、合肥、黃石及鄂州擁有總建筑面積約7,183,744平方米的土地儲備，平均購地成本約為每平方米395元，占平均售價的6%。容積率：光谷聯(lián)合主題產(chǎn)業(yè)園平均容積率不超過3，為多層辦公樓宇、低密度研發(fā)、中試等多元化功能的大規(guī)模樓宇，能給入駐企業(yè)營造更加舒適的辦公環(huán)境。土地規(guī)模：由上圖可知，光谷聯(lián)合主題產(chǎn)業(yè)園開發(fā)規(guī)模較大，最大的青島光谷軟件園占地132.5萬平方米，其他主題產(chǎn)業(yè)園占地面積大部分在10萬平方米以上。通過購買大面積

5、地塊實現(xiàn)可持續(xù)規(guī)模經(jīng)濟效益，形成產(chǎn)業(yè)集聚。功能分區(qū)：光谷聯(lián)合主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)采用"631"模式，即60%土地用于建設(shè)主題產(chǎn)業(yè)、研發(fā)辦公服務(wù)等用房，30%土地配套建設(shè)高端人才公寓，10%的土地發(fā)展生活性商業(yè)服務(wù)設(shè)施。實現(xiàn)商住物業(yè)對產(chǎn)業(yè)園開發(fā)的互補作用，目前，光谷聯(lián)合能實現(xiàn)購地后9到12月內(nèi)實現(xiàn)預(yù)售，兩年內(nèi)實現(xiàn)交付。戰(zhàn)略選址：光谷聯(lián)合戰(zhàn)略布局比較集中，大多以潛力型的二三線城市為主，同一個城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)主題多元化發(fā)展，主要是軟件、科技等新興產(chǎn)業(yè)。將進一步拓展至北京、上海、西安、重慶及天津等中國多個全國性或地區(qū)性經(jīng)濟中心，建立全國性市場版圖。3.2 光谷聯(lián)合戰(zhàn)略措施-緊跟國家及地

6、方政府規(guī)劃雖然光谷聯(lián)合領(lǐng)導(dǎo)人有著"紅頂"的背景，但它獲得政府親睞的最主要原因是會洞察國家政策戰(zhàn)略規(guī)劃，將自己的發(fā)展戰(zhàn)略與之密切結(jié)合，與國家及地方政府規(guī)劃融為一體，并且通過業(yè)務(wù)服務(wù)于政府，與政府達成協(xié)議要點，實現(xiàn)共贏。通過業(yè)務(wù)服務(wù)于政府：光谷聯(lián)合通過為第三方服務(wù)開發(fā)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，以地方政府為主要服務(wù)對象，向其自置的地標(biāo)式或其他大型產(chǎn)業(yè)園提供項目規(guī)劃及開發(fā)管理服務(wù)。在協(xié)助政府規(guī)劃開發(fā)運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)的同時，協(xié)助地方政府將旗下大型產(chǎn)業(yè)園所在地段及周邊地區(qū)開發(fā)為新城市中心，繼而為城市新居民提供更多就業(yè)機會及產(chǎn)城一體的小區(qū)環(huán)境，形成新市中心，促進城市地方經(jīng)濟的可持續(xù)增長。通過此服務(wù)與相關(guān)

7、地方政府及領(lǐng)先企業(yè)發(fā)展長期關(guān)系、建立人才儲備，接洽其產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的企業(yè)及公司并了解其資料，吸引潛在客戶。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與國家戰(zhàn)略相一致：光谷聯(lián)合將主題產(chǎn)業(yè)園開發(fā)與國家發(fā)展戰(zhàn)略同步，順應(yīng)國家推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及轉(zhuǎn)型升級、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展以及中小企的發(fā)展及業(yè)務(wù)創(chuàng)新的三大發(fā)展趨勢，并在這三個方面投入，發(fā)展綠色經(jīng)濟增長產(chǎn)業(yè)，獲得政府認可與支持。例如，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方面，加大對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)等的研究；以增加周邊居民就業(yè)促進新型城鎮(zhèn)化；為大量中小企提供孵化及發(fā)展基地等。圖 4光谷聯(lián)合與國家戰(zhàn)略同步框架圖光谷聯(lián)合態(tài)度：光谷聯(lián)合采取積極的服務(wù)態(tài)度，滿足地方政府需要，而不是只趨向于利益。讓主題園區(qū)不僅成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引擎

8、，而且通過完善的配套和復(fù)合功能，成為各區(qū)域重要的城市節(jié)點，為地方政府和人民做貢獻。光谷聯(lián)合的"紅頂"身份：光谷聯(lián)合作為民營企業(yè)，其實也是有國資背景的。 2007年，國企湖北科投入股光谷聯(lián)合，曾占股16%，在促進與相關(guān)政府機關(guān)之間的溝通及建立合作關(guān)系方面發(fā)揮重要作用，也協(xié)助與部分戰(zhàn)略伙伴及特選客戶建立互惠關(guān)系。在赴港上市之前，光谷聯(lián)合特意剝離了公司國有資產(chǎn)。此外，光谷聯(lián)合領(lǐng)導(dǎo)人黃立平因"紅桃K"與政府結(jié)緣，并擔(dān)任湖北省政協(xié)委員、武漢市工商聯(lián)副會長等眾多頭銜，為光谷聯(lián)合與政府合作打下基礎(chǔ)。圖 5光谷聯(lián)合與地方協(xié)議要點框架圖4.光谷聯(lián)合業(yè)務(wù)模式光谷聯(lián)合業(yè)務(wù)模式

9、的特點在于業(yè)務(wù)的多元化和縱向一體化。多元化的業(yè)務(wù)以及其屬下的31家附屬公司為客戶提供一體化商業(yè)運營服務(wù)及售后服務(wù)奠定堅實基礎(chǔ)，造就開發(fā)投資、建設(shè)管理、品牌營銷、園區(qū)服務(wù)四種能力的品牌模式。4.1業(yè)務(wù)多元化光谷聯(lián)合的業(yè)務(wù)是以物業(yè)開發(fā)為主，以運營、裝修、品牌輸出等多元化業(yè)務(wù)拓展的模式。主要順應(yīng)產(chǎn)業(yè)集群趨勢，為客戶創(chuàng)造價值，追蹤分析目標(biāo)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先企業(yè)在選址、商務(wù)空間及運營環(huán)境方面的需求，提供一站式的服務(wù)。圖 6光谷聯(lián)合業(yè)務(wù)框架圖4.2縱向一體化光谷聯(lián)合縱向一體化的運營模式源于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營"四位一體"的規(guī)劃理念和服務(wù)運營體系，通過規(guī)模開發(fā)和一站式專業(yè)化服務(wù)，加速企業(yè)入駐和產(chǎn)業(yè)聚集

10、，實現(xiàn)土地集約化利用，降低企業(yè)的時間成本和投資成本，提高企業(yè)的運營效率。圖 7光谷聯(lián)合"四體一位"規(guī)劃及運營體系圖光谷聯(lián)合縱向一體化運營體系的最大優(yōu)勢在于旗下31家附屬公司的分工與合作，為客戶提供從設(shè)計到建設(shè)開發(fā)再到運營等的一站式服務(wù)，每項服務(wù)都有專門的附屬公司，并成功將這種運營模式復(fù)制到目標(biāo)城市。圖 8光谷聯(lián)合商業(yè)運營服務(wù)體系表 1光谷聯(lián)合附屬公司情況表光谷聯(lián)合將進一步提升縱向一體化運營體系，完善其附屬公司的服務(wù)功能，建立相關(guān)新公司實現(xiàn)運營體系新的跨越。圖9光谷聯(lián)合未來業(yè)務(wù)拓展圖定制物業(yè)開發(fā)充分體現(xiàn)了光谷聯(lián)合縱向一體化的運營體系，是其產(chǎn)業(yè)園開發(fā)方面的獨特范疇。通過了解客戶

11、有關(guān)定制開發(fā)項目的建設(shè)要求和業(yè)務(wù)需求，為其打造全方位的產(chǎn)業(yè)園設(shè)計、開發(fā)及運營于一體的服務(wù)模式，提供多元化商業(yè)運營服務(wù)及售后服務(wù)，引導(dǎo)客戶改良產(chǎn)業(yè)園項目設(shè)計以及定制特色，滿足客戶個別要求。圖 10光谷聯(lián)合"縱向一體化"定制物業(yè)開發(fā)流程圖5.光谷聯(lián)合品牌輸出模式光谷聯(lián)合集團一直以來，堅持"產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)運營、產(chǎn)城一體"的主題產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營模式。其中，為第三方提供開發(fā)管理服務(wù)是光谷聯(lián)合的一大特色-以品牌輸出為核心，以地方政府及領(lǐng)先企業(yè)為服務(wù)主要對象，向地方政府和企業(yè)自置的地標(biāo)式或其他大型產(chǎn)業(yè)園提供項目規(guī)劃及開發(fā)管理服務(wù)。目前，光谷聯(lián)合開發(fā)的第三方項目如下表所示

12、：表2光谷聯(lián)合第三方項目開發(fā)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)信息表通過第三方服務(wù)，光谷聯(lián)合受益頗多，主要有以下幾個方面：獲得經(jīng)濟收益：由光谷聯(lián)合通過給企業(yè)或地方政府提供項目開發(fā)管理，將獲得一定報酬，占總投資額1.5%-7%，大多支付方式為簽約后每或月季向支付費用，項目竣工驗收及交付完成時支付完。這種業(yè)務(wù)進一步取得經(jīng)常性財務(wù)回報，包括服務(wù)費、顧問費、裝飾工程及幕墻工程付款以及物業(yè)管理費。為旗下產(chǎn)業(yè)園奠定基礎(chǔ)：光谷聯(lián)合一般會將旗下產(chǎn)業(yè)園毗鄰第三方開發(fā)商自置的土地，并建立項目管理中心。通過承接有關(guān)合作項目，對第三方產(chǎn)業(yè)園的質(zhì)量、產(chǎn)業(yè)主題及客戶行使重大控制權(quán)，使光谷聯(lián)合旗下產(chǎn)業(yè)園周邊地區(qū)有序開發(fā)并有利于旗下產(chǎn)業(yè)園運營，與

13、第三方之間增進互動及知識交流、分享和商業(yè)協(xié)同效應(yīng)而獲益，結(jié)合產(chǎn)業(yè)園內(nèi)某些產(chǎn)業(yè)專門資源、人才、技術(shù)訣竅及專長高度集中，提高生產(chǎn)力及業(yè)務(wù)創(chuàng)新能力。鞏固與政企的合作關(guān)系：通過為地方政府和企業(yè)服務(wù)，與地方政府及領(lǐng)先企業(yè)發(fā)展長期關(guān)系，并已建立更廣泛的客戶基礎(chǔ)。以吸引地方政府所倡導(dǎo)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先企業(yè)、中小企及創(chuàng)業(yè)公司在光谷聯(lián)合旗下產(chǎn)業(yè)園內(nèi)設(shè)立業(yè)務(wù)，順應(yīng)地方政府城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃開發(fā)旗下產(chǎn)業(yè)園，為地方政府大型產(chǎn)業(yè)園等提供開發(fā)管理服務(wù)，獲得地方政府在目標(biāo)城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持優(yōu)惠政策。加強品牌影響力：光谷聯(lián)合將以自己的品牌設(shè)計、開發(fā)及運營由第三方企業(yè)自置的產(chǎn)業(yè)園，打造品牌和擴大市場影響力，提升在產(chǎn)業(yè)園開發(fā)領(lǐng)域的品牌認知度，鞏固開發(fā)及運營大型產(chǎn)業(yè)園的實力。此外，光谷聯(lián)合下一步將擴大對第三方擁有的產(chǎn)業(yè)園提供的開發(fā)管理服務(wù)的范圍，除開發(fā)及運營該等產(chǎn)業(yè)園外，還提供全方位服務(wù)包括銷售及營銷該等產(chǎn)業(yè)園的竣工物業(yè)，擴大光谷聯(lián)合第三