房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案范文

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案范文一：房地房地產(chǎn)策劃師證書產(chǎn)名目房地產(chǎn)策劃師要求策劃所包涵內(nèi)容：景、結(jié)論和建議2） 房地產(chǎn)目標(biāo)用戶闡發(fā)經(jīng)濟(jì)后臺：經(jīng)濟(jì)氣力 / 房地產(chǎn)策劃師要求行業(yè)特性 / 公司、家庭野蠻后臺：踐諾體式格局、媒體抉擇、創(chuàng)意、表達(dá)體式格局、3） 房地產(chǎn)價格定位實(shí)際價錢 / 成交價格 / 租金價錢 /價格戰(zhàn)略4） ） 入市機(jī)會、入市姿勢五）廣房地產(chǎn)策劃師證書告戰(zhàn)略告白的階段性區(qū)分、階段性的房地產(chǎn)策劃師要求廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意浮現(xiàn)、廣告成果監(jiān)控6） 房地產(chǎn)序文戰(zhàn)略序文抉擇 /軟性新聞主題 / 序文組合 /投放頻次 / 費(fèi)用預(yù)算7） 房地產(chǎn)踐諾用度事發(fā)地房地產(chǎn)策劃師要求包裝 （營銷中間、樹范單

2、元、圍板等） 印刷品 （ 銷售文件、售樓書等） 序文投放二：房地產(chǎn)發(fā)賣房地產(chǎn)策劃師證書策劃所包涵內(nèi)容：1） 銷售事發(fā)地籌辦2） 銷售代表培訓(xùn)3） 銷售事發(fā)地經(jīng)管4） ） 房號銷控管理5） ） 銷售階段總結(jié)6） 銷售廣告評價7） 用戶跟進(jìn)服務(wù)房地產(chǎn)策劃書范文8） 階段性營銷打算調(diào)劑第三節(jié)：房地產(chǎn)發(fā)賣籌謀的內(nèi)容信息及步房地產(chǎn)策劃書范文驟一：項(xiàng)目鉆研：即項(xiàng)目銷售市場及銷售狀況的鉆研，詳細(xì)分析名目的銷售狀態(tài)、購買人群、接收價位、購買出處等。二：市場調(diào)研：對所有單干敵手的具體了解，所謂心腹知彼、百戰(zhàn)不殆三：房地產(chǎn)名目利害勢分析：針對名目的銷售狀況做詳盡的客觀闡發(fā)，并找出支持理由。一：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃所包涵

3、內(nèi)容：項(xiàng)目特性分析、建筑規(guī)模與風(fēng)格、建筑布局和結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結(jié)論和建議2） 房地產(chǎn)目標(biāo)客戶分析經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力 /行業(yè)特征 / 公司、家庭3） 房地產(chǎn)價格定位理論價格 / 成交價格 / 租金價格 /價格策略4） ） 入市時機(jī)、入市姿態(tài)五）廣告策略廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控6） 房地產(chǎn)媒介策略媒介選擇 /軟性新聞主題 / 媒介組合 /投放頻率 / 費(fèi)用估算7） 房地產(chǎn)推廣費(fèi)用現(xiàn)場包裝 （ 營銷中心、示范單位、圍板等） 印刷品 （ 銷售文件、售樓書等 ） 媒介投放二：房地產(chǎn)銷售策劃所包涵內(nèi)容：1） 銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備2）

4、銷售代表培訓(xùn)3） 銷售現(xiàn)場管理4） ） 房號銷控管理四 ） 銷售階段總結(jié)5） 銷售廣告評估六）客戶跟進(jìn)服務(wù)七） 階段性營銷方案調(diào)整第三節(jié)：房地產(chǎn)銷售策劃的內(nèi)容及步驟一：項(xiàng)目研究：即項(xiàng)目銷售市場及銷售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷售狀況、購買人群、接受價位、購買理由等。二：市場調(diào)研：對所有競爭對手的詳細(xì)了解，所謂知己知彼、百戰(zhàn)不殆三：房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析：針對項(xiàng)目的銷售狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。四：房地產(chǎn)項(xiàng)目再定位：根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣點(diǎn)，根據(jù)市場需求，做項(xiàng)目市場定位的調(diào)整。五：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售思路：一） 銷售手法的差異性。這是要與其它樓盤的營銷手法區(qū)別開來，避免盲目跟隨風(fēng)。

5、二）主題思想的統(tǒng)一性。廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個明確而統(tǒng)一的主題。一個大主題可以分解為若干個小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說明大主題服務(wù)的三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時間上不能斷，兩次宣傳間隔的時間不能太長。六：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售策略：1） 項(xiàng)目入市時機(jī)選擇理想的入市時機(jī)：所說的入市時機(jī)并不是指時間概念上的時機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場狀況來決定什么時候開始進(jìn)入市場，賣樓花還是賣現(xiàn)樓; 建到正負(fù)零就開始賣還是等到封頂再開始賣 ; 按部就班、調(diào)整完步伐后再賣還是急急忙忙、倉促上馬 ; 搶在競爭者前賣還是等人家賣完了再說等等。1

6、開發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求;2 已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人;3 知道你價格適合的目標(biāo)客戶;4 已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn);5 已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個完整統(tǒng)一形象的中心主題 ;6 已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式 ;7 已制定出具競爭力的入市價格策略;8 制定合理的銷控表;9 精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案10組建一支專業(yè)銷售隊(duì)伍并擬定一個完善培訓(xùn)計(jì)劃 ;11 盡力完善現(xiàn)場氛圍12競爭對手還在慢條斯理地等待旺市;13其他外部條件也很合適。2） 房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃當(dāng)我確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告

7、計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷售目的必要步驟。而一個可操作的完整廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時效長而針對性強(qiáng)的專業(yè)媒體資源，來實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的降低客戶成本，一切為了銷售!3） 銷售部署房地產(chǎn)銷售階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力、彈性與節(jié)奏、步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤者控制局面的能力，同時往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷售部署應(yīng)遵循的幾個原則是保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致預(yù)熱期、開盤期、強(qiáng)銷期、保溫期 ; 防范銷售階段性問題如工期、質(zhì)量、配套等; 估算綜合

8、成本及銷售者影響因素剖析資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。第四節(jié)：銷售策劃原則一：創(chuàng)新原則二：資源整合原則場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，注定房地產(chǎn)營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場的要求。房地產(chǎn)營銷首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分、客戶細(xì)分、功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開始體現(xiàn)。重視綠化、增加智能化設(shè)施、集中供熱和供飲用水、建設(shè)底層架空、錯層、大采光凸出窗臺、陽光客廳、可移動透光屋頂、自動報警系統(tǒng)、架設(shè)空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、營造知識家園 可謂名目

9、繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發(fā)展趨勢的第五節(jié)：檢驗(yàn)銷售策劃成果隨著市場競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對銷售策劃進(jìn)行都會產(chǎn)生影響，有可能銷售策劃初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對于消費(fèi)心理和競爭態(tài)勢的準(zhǔn)確把握，同時對于消費(fèi)需求以及市場發(fā)展的趨勢都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動將會影響到項(xiàng)目價值的實(shí)現(xiàn)。一、項(xiàng)目建設(shè)說明該小區(qū)位于百旺開發(fā)區(qū)內(nèi)，在南新路與新建路交匯處的東南側(cè)，毗鄰兩條公路旁，交通方便、地勢平坦、周圍環(huán)境優(yōu)雅。距市中心2000 多米。三、項(xiàng)目建設(shè)市場的需求情況及開發(fā)策略定位1、市場

10、需求狀況(1) 、百旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已進(jìn)入駐許多企業(yè)，如鋼構(gòu)廠，橡膠制品廠等，目前沒有建設(shè)一定規(guī)模的、給企業(yè)提供方便條件的小區(qū)。(2) 、東江鎮(zhèn)內(nèi)沒有封閉式小區(qū)。住宅建筑規(guī)劃不太集中、建筑風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)一般。(3)、鎮(zhèn)內(nèi)較好地段新建房價，目前已達(dá)到 2400元/ itf。2、開發(fā)策略定位(1) 、小區(qū)規(guī)模、規(guī)劃占地5 萬平方米以內(nèi)，規(guī)劃建筑面積10 萬平方米以內(nèi)。(2) 、建筑類型：門市、住宅、車庫比例適宜，戶型面積適合市場需求。(3) 、建筑風(fēng)格、綠化、景觀具有特色。(4) 、較好的施工質(zhì)量。(5) 、科學(xué)的物業(yè)管理。四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格1、建設(shè)規(guī)模規(guī)劃占地： 41506平方米，建筑

11、面積： 85407平方米 (其中住宅建筑面積： 58485 平方米，商業(yè)門市： 17683.98 平方米，物業(yè)及車庫：9013 平方米 ) ，住宅戶型60-70 平方米的占 60%;90平方米的占20%;50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫每套面積： 19.8 平方米，總套數(shù)約：400。2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格(1) 、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。(2) 、整個小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計(jì)合理，美觀實(shí)用( 尤其沿街樓面) ，建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對比度。五、環(huán)境影響、風(fēng)險分析及防范措施1、環(huán)境影響2、風(fēng)險分析(1)

12、、小區(qū)規(guī)劃規(guī)模較大，超過當(dāng)?shù)氐囊?，造成開發(fā)房屋積壓。(2) 、工地建設(shè)風(fēng)險，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價和質(zhì)量，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。(3) 、戶型設(shè)計(jì)與市場需求不對接，造成房屋積壓。(4) 、周邊企業(yè)入駐數(shù)量不足，需求量不大。3、防范措施(1) 、充分進(jìn)行市場調(diào)查 ( 戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價格需求等 ) 。確定合理開發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。(2) 、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場需求。(3) 、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。(4) 、加強(qiáng)對園區(qū)企業(yè)的招商引資及周邊企業(yè)的調(diào)查，加速

13、有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤估算1、建設(shè)成本估算：(1)、住宅按 900 元/ nf(石?；?：58485x 900 元/ nf =52636500 元(2)、商業(yè)建筑 1200 元 / itf(框架)：17683.98 x 1200 元 / itf =21220776 元。(3)、車庫、物業(yè)等1100元/ itf：車庫7922.88 nf,物業(yè)450 m2 (其它 640 m2),計(jì)：9013x 1100元/ itf =9914300元。(4)、土地成本：270 元/ itf x 41568.8 itf = 11223576元，單位建筑面積地成本：132.5元/ itf

14、。(5)、前期費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：3元/ nf (含外網(wǎng)豎向)，審圖費(fèi)：2元/itf,防雷檢測費(fèi)：1元/itf,測繪費(fèi)：2.72元/ itf,質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：1元/ itf ,公司費(fèi)用(工資、招待費(fèi)等，計(jì)180萬元)21.29元/nf,廣告費(fèi)：100萬元，即11.82元/itf；其它費(fèi)(暫設(shè)、圍擋、臨時道路、水、電等)：65元/nf。土地契稅(5%): 56萬元，即6.62元/ itf,勘察費(fèi)：1元/ nf ,監(jiān)理費(fèi)：6元/ m2質(zhì)檢費(fèi)：2元/ itf ,總計(jì)：134.5 元/ m2 o(6) 、小區(qū)配套費(fèi)：上述計(jì)300元/ ttf(建筑面積)。(7)、住宅成本計(jì)：900+132.5+134.5+30

15、0=1467 元/ ttf ,總費(fèi)：1467x 58485=85797495元。商業(yè)成本計(jì)：1200+132.5+134.5+300=1767 元/ nf ,總費(fèi)：1767x 17683.98=31247592 元。車庫成本計(jì)：1100+132.5+134.5+300=1667 元/ nf,總費(fèi)：1667x 9013=15024671 元?？傆?jì)：132069758元，計(jì)6.65%貸款利息，總計(jì)：140852397元。2、銷售估算：、住宅：按 2300 元/ nfx 58485 ttf =134515500元；(2)、商業(yè)：按 3800 元/ ttf x 17683.98 itf =671991

16、24元;(3)、車庫：按 2700 元/ itf x 9013 ttf =24335100元；(4) 、總計(jì)：226049724 元。3、利潤估算：(1) 、銷售利潤：226049724-139201524=86848200元。(2) 、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)：營業(yè)稅：5%5%< 226049724=11302486元。所得稅：25%25%< 86848200=21712050元。8%< 11302486=904198 元。(3) 、稅后利潤：86848200-11302486-21712050-904198=52929466 元。七、項(xiàng)目資金運(yùn)作1、項(xiàng)目初期投資(1)、土地費(fèi)：

17、270 元/ itfx 415068=1122.3 萬元(2) 、前期立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、審圖、消防審查、公司費(fèi)用、廣告費(fèi)等計(jì)： 420 萬。合計(jì)： 1542.3 萬元。(1) 、對工業(yè)園區(qū)已建廠房 1-2# ， 6-11#租賃、出售。(2) 、對工業(yè)園區(qū)規(guī)劃廠區(qū)進(jìn)行租賃、出售。(3) 、尋找共同開發(fā)的合作伙伴，對方出資，我方出地，負(fù)責(zé)立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工、歸檔等全方位服務(wù)，達(dá)到利益雙贏。(4) 、房屋銷售過程融資。(5) 、銀行抵押貸款。八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期1、項(xiàng)目實(shí)施原則(1) 、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。(2) 、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)，做到設(shè)計(jì)合

18、理，技術(shù)先進(jìn)。(3) 、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時完工，交付使用。2、建設(shè)周期(1) 、 20xx 年 3 月 20 日 -3 月 25 日，地質(zhì)勘察。(2) 、 20xx 年 2 月 1 日 -4 月 1 日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。(3)、20xx年4月1日-4月15日審圖、圖紙交底。(4)、20xx年4月15-10月25工程施工階段，10月25日全部竣 工交付使用。九、銷售策劃1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：金城江區(qū)2、及時開展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作(20xx 年 1 月 1 日 -3 月 1 日 ) ，3 月 1 日開始正式銷售宣傳。3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖( 景觀、園林) 沙盤，各種戶型沙盤展示(20xx 年 2 月 20 日做完 ) 。4、多方位廣告宣傳(1) 、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、