荷澤巨野花冠路項目提案報告65p

1、2012-5朗佳地產(chǎn)|杭州花冠路項目信息388m114m346m385m70mv地塊一是規(guī)則的長方形，長385m，寬346米；地塊二不規(guī)則，上底70米，下底長114米高，385米。v容積率不定，本文按照1.2容積率計算，測算住宅面積占整體面積的1/3，總建為：35萬方。其中商業(yè)面積為18 萬方，住宅面積為17萬方v由于花冠路是人民路延伸段，交通便利，青年路尚未修通，建議商業(yè)位于項目北側(cè)（即靠花冠路一側(cè)），住宅位于項目南側(cè)（青年路一側(cè)）青年路 從市場調(diào)查結(jié)果來看，巨野城西住宅小區(qū)較多，體量較大，在政策背景下拼價格銷售。 住宅市場競爭激烈，當前開發(fā)將會拉長項目開發(fā)周期，資金回籠無保障。因此建議先開

2、發(fā)商業(yè)，后開發(fā)住宅。故，本次提案僅對項目內(nèi)的商業(yè)進行研究朗佳地產(chǎn)|杭州項目信息v沿金山路以東部分分布大量新建住宅小區(qū)，部分已經(jīng)交付，但入住率較低;v尚未成熟，周邊幾乎無商業(yè)和基礎(chǔ)配套設(shè)施；v人流相對較大的主要集中在花冠路。青年路花冠路 人民路花冠酒廠上海嘉園金山路本項目住宅小區(qū)空地府前一品大元商貿(mào)城青年路延伸段（未通）朗佳地產(chǎn)|杭州項目信息項目初步溝通利潤的重要來源；項目整體增值：形成對項目整體運作的價值支撐；展示價值；成為項目增值舉措具備良好的形象展示利潤的重要來源先操作商業(yè)，再開發(fā)住宅朗佳地產(chǎn)|杭州 本次商業(yè)研究和分析，主要從本地的商業(yè)格局和發(fā)展傾向入手得出相關(guān)論點，為本項目商業(yè)定位提供市

3、場依據(jù)； 城市因人的聚集而誕生，商業(yè)因人的需求而成型，商業(yè)項目與人的需求行為互為影響決定了商業(yè)布局的形成； 商業(yè)定位與本地居民的消費形態(tài)息息相關(guān)，因此尊重項目所在地居民的消費需求是本項目商業(yè)定位及規(guī)劃的第一要素。綜述朗佳地產(chǎn)|杭州第一部分宏觀環(huán)境分析第二部分 市場策略第三部分 項目定位 大 綱outline項目解析市場分析朗佳地產(chǎn)|杭州macro environmental analysis探究當前政策，把握政策方向，尋找入市時機朗佳地產(chǎn)|杭州宏觀環(huán)境分析朗佳地產(chǎn)|杭州年初：二套房首付不低于年初：二套房首付不低于60%，限購發(fā)令槍，限購發(fā)令槍打響打響巨野房產(chǎn)稅出臺，稅率巨野房產(chǎn)稅出臺，稅率0.

4、6宏觀環(huán)境分析國家從消費者到開發(fā)商，多管齊下，收緊政策，限制難以遏制的房價。國家從消費者到開發(fā)商，多管齊下，收緊政策，限制難以遏制的房價。觀望氣氛漸濃，受制于資金壓力，開發(fā)商開始接受團購，房價有所松動。觀望氣氛漸濃，受制于資金壓力，開發(fā)商開始接受團購，房價有所松動。朗佳地產(chǎn)|杭州宏觀環(huán)境分析“通脹論通脹論”不絕于耳，不絕于耳，cpi不斷創(chuàng)新高，央行不斷創(chuàng)新高，央行年內(nèi)三次加息，抑制通年內(nèi)三次加息，抑制通脹，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶脹，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了不小的阻力來了不小的阻力.多手段的調(diào)控政策，讓負債高筑的開發(fā)商多渠道融資，民間多手段的調(diào)控政策，讓負債高筑的開發(fā)商多渠道融資，民間放貸生意火爆，出現(xiàn)大

5、企業(yè)爭奪小額貸款現(xiàn)象放貸生意火爆，出現(xiàn)大企業(yè)爭奪小額貸款現(xiàn)象朗佳地產(chǎn)|杭州 結(jié)合當前巨野房地產(chǎn)市場情況，可以發(fā)現(xiàn)隨著政策的收緊，房地產(chǎn)投資已呈現(xiàn)觀望態(tài)勢。在當前政策背景下，不論住宅還是商業(yè)均受到了不同程度的影響，后期如進一步收緊政策，將會導(dǎo)致部分開發(fā)企業(yè)倒閉，房價下跌也將如期而至新政頻出，購房條件不斷受到限制，開發(fā)商承受新一輪考驗。市場觀望氣氛漸濃，實力購買客群消費力受抑制，政策劍指房價下跌。宏觀環(huán)境分析-小結(jié)朗佳地產(chǎn)|杭州city judged 巨野究竟是一個什么樣的城市？朗佳地產(chǎn)|杭州巨野正經(jīng)歷著從傳統(tǒng)城區(qū)向新型城區(qū)蛻變轉(zhuǎn)型的過程中，城市發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)并存位于菏澤以東，隸屬于菏澤，人口總量

6、98萬，城區(qū)人口22萬；有深厚的歷史文化底蘊；煤炭資源豐富；物產(chǎn)富饒（棉麥兩熟高產(chǎn)實驗基地，畜牧業(yè)發(fā)達）。物理屬性經(jīng)濟屬性農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)（依托于當?shù)刭Y源）增速較快；三次產(chǎn)業(yè)比重為50：30：20；人均gdp位居菏澤十縣（含開發(fā)區(qū)）倒數(shù)第二；居民消費力近年來保持兩位數(shù)增速。人均可支配收入達8300元左右房地產(chǎn)屬性房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，開發(fā)量近三年來倍增；受全國“購房熱”影響，09年以來房價高企，普遍翻倍；政策導(dǎo)向，城西集群開發(fā)；住宅、商業(yè)受地段影響較大，商業(yè)價格高低差距可達7-8倍；受政策影響較大，旺銷和滯銷交替上演。購房者屬性雖然城市化率較低，不足25%，但近幾年城市化進程明顯加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶口

7、進城置業(yè)現(xiàn)象增多；工業(yè)增多，外來務(wù)工人員巨野置業(yè)人群驟增；兩級分化嚴重，富裕者戶均3-4套物業(yè)，貧困者節(jié)衣縮食，不談房價；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，與外界聯(lián)動少，外來投資客較少。菏澤鄆城巨野嘉祥濟寧43.2km21.9km24.9km56.2km金鄉(xiāng)40km城市研判-概況分析朗佳地產(chǎn)|杭州巨野工業(yè)投資規(guī)模加大，房地產(chǎn)開發(fā)量增多，對外聯(lián)系增強2010年社會生產(chǎn)總值：120億元；同比增長16.2%城市研判-概況分析2010年完成固定資產(chǎn)總投資：73.5億元；同比增長26.2%工業(yè)投資項目過億元項目達94個，總投資373億元；超5億元項目21個，超10億元項目13個綜合開發(fā)項目55個，總建達660萬平米；在建項

8、目400萬平米，竣工220萬平米，80%為住宅全縣在建過億元服務(wù)業(yè)項目達到32個，計劃總投資79.9億元，已完成投資18.6億元，其中在建商貿(mào)物流項目16個全縣繪畫從業(yè)人員達到6000余人，年產(chǎn)值達1.5億多元2010年全縣接待中外游客70萬人次，旅游年收入突破2億元朗佳地產(chǎn)|杭州巨野的產(chǎn)業(yè)集群將增添巨野的城市競爭力，對房地產(chǎn)而言，也將是十分有利的城市研判-發(fā)展方向三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展比重由50：30：20調(diào)整為3：62：25培育四大產(chǎn)業(yè)集群：煤炭化工、紡織服裝、建材、食品加工依照巨野的情況來看，城市發(fā)展方向確定將導(dǎo)致巨野發(fā)生以下的變化二次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比例將會大幅增加，相關(guān)人員將從中受益四大集群產(chǎn)業(yè)將

9、獲得政策扶持與外界聯(lián)動性逐步增強城市化水平將加快朗佳地產(chǎn)|杭州market analysis深入研究市場，探究本項目產(chǎn)品定位的方向朗佳地產(chǎn)|杭州市場分析-商業(yè)分布概況朗佳地產(chǎn)|杭州市場分析-商業(yè)分布概況u傳統(tǒng)商圈：人民路（招商街至永豐路路段）道路屬性-人民路是巨野縣的交通主干道，是溝通巨野東西走向的主要干道商業(yè)特征-人民路集合了人們?nèi)粘Ｉ钏璧母鞣N業(yè)態(tài)，經(jīng)營各種百貨產(chǎn)品u特色商業(yè)街：麟州步行街、古城路麟州步行街-目前已形成以服裝購物為主要特色的商業(yè)街區(qū)古城路-原本規(guī)劃為一條仿古商業(yè)街，目前經(jīng)營的業(yè)態(tài)比較凌亂u專業(yè)市場：人民路（光明路至招商街路段）、招商街（人民路至青年路路段）人民路/前進路-

10、巨野摩托車、電動車及汽配專業(yè)市場招商街-巨野縣家裝建材、家飾等專業(yè)批發(fā)零售市場，經(jīng)營時間較長，經(jīng)營情況較好朗佳地產(chǎn)|杭州市場分析-商業(yè)市場供應(yīng) 據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2011 年7月為止，巨野縣主要商業(yè)面積約為97.4 萬平方米左右，多集中在人民路沿街商業(yè)以及部分底商物業(yè)。 巨野縣的商業(yè)物業(yè)主要包括農(nóng)貿(mào)市場、建材、家電、超市、步行街、住宅底商等，其中可售商業(yè)面積約為40萬方左右。主要項目為大元商貿(mào)城（約為20萬方）、魯西南建材城（8萬方）以及部分新增住宅底商物業(yè)。朗佳地產(chǎn)|杭州市場分析-商業(yè)市場需求 據(jù)了解，巨野縣商業(yè)去化情況兩級分化現(xiàn)象比較嚴重，優(yōu)質(zhì)項目地段好，定價高，去化速度快，如世紀名城（2

11、011年6月21日開盤，價格為1.8萬-2.7萬，共60多套商鋪，7月5日已剩余2套，去化率高達95%以上）。而位置相對較差的項目價格低，去化速度慢，如魯西南建材城（2009年開業(yè)，當前價格為2300元/平米，由于去化較慢，不得不采取“少量推盤”的策略，但依然難以銷售）。朗佳地產(chǎn)|杭州市場分析-主要商業(yè)街調(diào)研人民路人民路是巨野傳統(tǒng)的老商業(yè)街區(qū)，主要經(jīng)營各種百貨產(chǎn)品。人民路是溝通巨野東西交通的主要交通干道；整體商業(yè)氛圍相對較濃，平均租金位居巨野縣最高水平；商業(yè)分布較為凌亂，檔次滿足大眾消費需求，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為服飾、鞋帽等；當前出租率達到90%以上，出租情況良好。代表業(yè)態(tài)服裝、服飾為主，部分家居裝

12、飾用品日租金1.0-2.5元/平米/天年租金3-4萬/年/鋪居多商鋪格局一層居多，部分兩層分布商鋪面積30-40平米為主，80-90平米為輔商鋪概況朗佳地產(chǎn)|杭州市場分析-主要商業(yè)街調(diào)研招商街招商街是貫穿城市南北的交通干道，業(yè)態(tài)以五金建材為主。招商街主要業(yè)態(tài)布局為五金建材；招商街成型時間較早，經(jīng)營戶普遍有一定積累，有購買同類型商鋪的欲望；招商街客群比較穩(wěn)定，輻射力可達各鄉(xiāng)鎮(zhèn)；以街鋪為主要格局，上下兩層聯(lián)體商業(yè)較多。代表業(yè)態(tài)五金建材為主，部分服裝、餐飲日租金0.3-0.8元/平米/天年租金3-4萬/年/鋪居多商鋪格局一、二層聯(lián)租較多，一層經(jīng)營，二層居住生活商鋪面積100-120平米為主商鋪概況朗

13、佳地產(chǎn)|杭州市場分析-主要商業(yè)街調(diào)研新華路新華路位居城市核心商圈內(nèi)，是城市中心所在。世紀名城、融城、銀座共同形成巨野核心商圈；新華路以北主要以通訊、數(shù)碼及各類日雜為主；新華路以南現(xiàn)形成以銀座為中心的商業(yè)核心區(qū)。代表業(yè)態(tài)通訊數(shù)碼及日雜產(chǎn)品為主要業(yè)態(tài)日租金0.3-0.9元/平米/天年租金2-3萬/年/鋪居多商鋪格局一層商鋪為主，部分一二層連體商鋪面積70-80平米為主商鋪概況朗佳地產(chǎn)|杭州市場分析-主要商業(yè)街調(diào)研永豐路永豐路是巨野小商品的聚集地。永豐路和人民路交接地主要分布有佳和購物超市、承德購物廣場以及部分手機市場；由于麟州步行街的吸引了較大部分客群，當前永豐路客流已大不如前；商場主要以三線服裝

14、品牌為主，部分滿足于兒童娛樂的游樂場。代表業(yè)態(tài)服飾、鞋帽為主日租金0.5-1.0元/平米/天年租金2-3萬/年/鋪居多商鋪格局二層商鋪為主，部分一二三層連體商鋪面積70-150平米為主商鋪概況朗佳地產(chǎn)|杭州市場分析-主要商業(yè)街調(diào)研前進路前進路貫穿城市南北，前進路以東基本無商業(yè)分布，以西靠人民路，屬核心商圈范圍。前進路商業(yè)主要以客運站附近商業(yè)為代表，生活小百貨居多，輔以部分汽摩配件；由于客運站帶來一定的客流，商業(yè)經(jīng)營情況良好；前進路附近商鋪數(shù)量雖少，但商鋪出租率較高。代表業(yè)態(tài)生活小百貨為主日租金0.7-1.5元/平米/天年租金1.5-3萬/年/鋪居多商鋪格局一層商鋪為主，部分一二層連體商鋪面積大

15、小皆有，主要分布30-300平米面積段商鋪商鋪概況朗佳地產(chǎn)|杭州市場分析-主要商業(yè)街調(diào)研古城路古城路貫穿城市東西，屬于一條仿古文化街古城路商業(yè)業(yè)態(tài)主要以畫廊、典當行、古董、書店、文具店等業(yè)態(tài)；該地段商業(yè)分布比較混亂，商鋪出租率不高；該地段人流量較少，商鋪租金較低。代表業(yè)態(tài)畫廊、典當行、古董、書店、文具店等文化用品為主日租金0.5-1.2元/平米/天年租金1-2萬/年/鋪居多商鋪格局一層商鋪為主，部分一二層連體商鋪面積大小皆有，主要分布30-300平米面積段商鋪商鋪概況朗佳地產(chǎn)|杭州市場分析-主要商業(yè)街調(diào)研青年路青年路貫穿城市東西，屬于城南一條主要干道，是巨野的行政街青年路商業(yè)主要以咖啡廳、足浴

16、、酒店為主；該地段屬于快車道，平時人流量較少；商業(yè)零星分布，商業(yè)氛圍不足。代表業(yè)態(tài)咖啡廳、足浴、酒店為主日租金0.5-1.5元/平米/天不等年租金1-1.5萬/年/鋪居多商鋪格局一層商鋪為主，部分一二層連體商鋪面積主要分布60-90平米面積段商鋪商鋪概況朗佳地產(chǎn)|杭州市場分析-主要商業(yè)街調(diào)研人民路永豐路、前進路、新華路、招商街古城路、青年路商業(yè)氛圍劣劣優(yōu)優(yōu)中中朗佳地產(chǎn)|杭州市場分析-案例研究大元商貿(mào)城a區(qū)為商業(yè)配套區(qū)，經(jīng)營書城、音像制品、網(wǎng)吧、辦公用品b區(qū)為商場、步行街；c區(qū)為家電市場區(qū)，經(jīng)營家電產(chǎn)品；d區(qū)為小商品市場，主要經(jīng)營服裝、針織內(nèi)衣、皮革、紡織品、床上用品、兒童用品等；e區(qū)為休閑餐飲

17、娛樂區(qū)，經(jīng)營茶館、酒吧、咖啡館、ktv、足浴、電玩、網(wǎng)吧等；f區(qū)為車輛機電城，經(jīng)營電動車、摩托車、自行車等各類車輛；g區(qū)為建材市場，經(jīng)營衛(wèi)浴、燈具、壁紙、地板、涂料、小五金、櫥柜、窗簾等；h區(qū)為家居市場，經(jīng)營家具、廚房用品、書房用品等。項目名稱：大元商貿(mào)城位置：府前路與萬福路交叉口總建：20萬方面積段：70-100平米格局：上下兩層布局策略：采取先租后售的策略價格：預(yù)計3500元/平米朗佳地產(chǎn)|杭州市場分析-案例研究魯西南建材城項目名稱：魯西南建材城位置：前進路與南環(huán)路交叉口總建：15萬方面積段：251-346平米格局：一托三形式價格：商鋪2300元/平米；住宅1900元/平米政策：前三年包租

18、，按照年租金5%一次性抵扣經(jīng)營業(yè)態(tài)：五金、建材、農(nóng)資、農(nóng)機銷售情況：目前項目現(xiàn)場得到信息顯示，一期二期已基本銷售完畢，三期計劃6月份推出11套350平米左右的商鋪，但蓄水情況不是很理想。價格為2300元/平米（返租后價格），一期剩余的商鋪為2套，當前銷售價格為2300元/平米，處于可售狀態(tài)。租賃情況：目前采取零租金對外招商，但招商情況較差。南環(huán)路前進路魯西南建材城朗佳地產(chǎn)|杭州市場分析-案例研究新上海項目名稱：新上海位置：青年路與前進路交叉口總建：3.5萬方面積段：251-346平米格局：一托三形式價格：屬于工廠改造項目（只租不售）政策：2010年租一年送一年，2011年租一年送半年經(jīng)營業(yè)態(tài)：

19、家具、家居租賃情況：目前租賃價格為0.6-0.7元/平米/天，當前招商率已達75%，目前仍處于招商狀態(tài)。青年路前進路新上海朗佳地產(chǎn)|杭州市場分析-小結(jié)巨野的各類商業(yè)混雜在一起，在各條商業(yè)街形成復(fù)合業(yè)態(tài)，滿足客戶多方面需求；租金普遍為3-4萬/年/鋪，租賃根據(jù)不同業(yè)態(tài)采取不同選擇；從業(yè)態(tài)分布上看，以服裝購物及五金建材店居多；整體經(jīng)營狀況表現(xiàn)在：服裝經(jīng)營競爭激烈，經(jīng)營狀況不佳；五金建材分布較多，但收益可觀；專業(yè)市場形成以麟州步行街（經(jīng)營服裝較多）和新上海（經(jīng)營建材裝飾）為代表，出租率較高；可售商鋪專業(yè)市場以魯西南建材城和大元商貿(mào)城為代表，但目前情況為魯西南銷售狀況不佳，大元商貿(mào)城采取先租后售的模式

20、。巨野集中專業(yè)市場的缺乏及專業(yè)市場體量較少為本案提供了較大的想象空間；從市場現(xiàn)有商業(yè)項目的承租情況來看，專業(yè)市場有向集中商業(yè)轉(zhuǎn)型的趨勢。朗佳地產(chǎn)|杭州analysis of consumer groups 根據(jù)本項目所在的區(qū)位，探尋本項目產(chǎn)品定位的方向商業(yè)模型消費商圈投資客群消費群體分析-分析邏輯1消費群體分析商業(yè)模型消費群體分析-商業(yè)模型好產(chǎn)品消費者經(jīng)營者投資者營銷力時勢力開發(fā)商營銷模型滿足需求購買消費租金回報投資購買產(chǎn)品力消費群體分析-商業(yè)模型朗佳商業(yè)模型商業(yè)地產(chǎn)的消費者從本質(zhì)上而言，只分兩類：一類是商業(yè)運營后所針對的消費人群；另一類是商鋪購買者；商鋪購買者又可分為自營戶和投資客；而自營戶

21、本質(zhì)上也可以是投資客！消費群體分析-商業(yè)模型2消費群體分析消費商圈消費群體分析-消費商圈 邊緣商圈 次級商圈核心商圈核心商圈：市場的主要商圈，是目標顧客分布最為集中、購買頻率最高的區(qū)域；一般集中了市場50-80%的目標顧客，消費額占到75%左右。本案對核心商圈的判定：以項目地為中心的3公里輻射范圍，主要指巨野城西片區(qū)。次級商圈：市場的次要商圈，目標顧客分布比較分散，約占市場總顧客數(shù)的15-25%，消費額占到20%左右。本案對核心商圈的判定：以項目地為中心的5公里輻射范圍，主要指巨野整個區(qū)域。邊緣商圈：包括其他所有顧客，市場更分散，消費額占到5%左右。本案對核心商圈的判定：以項目地為中心的30公

22、里輻射范圍，主要指巨野周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域。消費人群：指商圈所涵蓋的客群。對本項目具體而言：立足巨野城西，輻射整個巨野片區(qū)；涵蓋各年齡層次和高中低檔全客層消費。消費群體分析-消費商圈3消費群體分析客群定位消費群體分析-客群定位巨野五金家居廣場商業(yè)地產(chǎn)投資客私企個體戶經(jīng)營者政府國企官員普通市民投資者職業(yè)炒家自營性客戶五金家居建材經(jīng)營者巨野商業(yè)市場客群定位a/消費群體分析-客群定位商業(yè)地產(chǎn)投資客 他們希望短時間內(nèi)投資品種擁有比較大升值空間； 項目的品牌知名度、地段及人流是他們投資考慮的方向； 投資有穩(wěn)定的回報，項目的升值潛力、良好的市場出租率； 投資更安全、更可靠。自營性客戶 他們對市場了解透徹，清楚商

23、鋪行情； 對商鋪的熱點區(qū)域和市場極為清楚和敏感，投資欲望較強； 比較關(guān)注市場的商業(yè)氛圍和財富增值氣質(zhì)。消費群體分析-客群定位核心客戶群巨野中產(chǎn)階級投資者和個體經(jīng)營戶 客戶類型1、公務(wù)員：年齡在2850歲之間，有投資意識，收入穩(wěn)定，有豐厚積蓄，對該片區(qū)前景看好。2、中高層白領(lǐng)：年齡在30-45歲之間，收入較高，對該片區(qū)前景看好，有投資意識，企業(yè)、銀行、證券等高級職員及管理人員。3、本地富裕居民：年齡在3560歲之間，文化程度較低，看重自有商業(yè)物業(yè)回報理想，有多次置業(yè)行為，對投資商鋪興趣濃厚，并具有專業(yè)眼光。一鋪養(yǎng)三代的觀念根深蒂固。4、私營企業(yè)主及本地個體經(jīng)商者：年齡在3055歲之間，有較強資金

24、實力，從事與本項目主題定位相符的商業(yè)經(jīng)營，即自用型客戶。重點客戶群巨野及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 客戶類型1、私營企業(yè)主：對項目未來看好，有著敏感的投資意識，渴望高回報，重視項目后續(xù)經(jīng)營能力。2、房地產(chǎn)投資客：資金實力較強，在兩地價格的反差下，看好商鋪的高性價比，期望高增值的利潤回報。b/重點客戶群外地投資客（菏澤）區(qū)域發(fā)展前景看好；一個好的商業(yè)項目；具有吸引力的回報率。消費群體分析-客群分析巨野商業(yè)市場客群定位巨野縣城巨野周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客群外來投資客（如菏澤）c/消費群體分析-客群分析巨野商業(yè)市場客群定位朗佳地產(chǎn)|杭州project analysis根據(jù)本項目所在的區(qū)位，探尋本項目產(chǎn)品定位的方向oos s

25、wwt t( (優(yōu)勢）優(yōu)勢）( (劣勢）劣勢）( (機會）機會）( (威脅）威脅）加強優(yōu)勢加強優(yōu)勢抓住機會抓住機會弱化劣勢弱化劣勢避免威脅避免威脅項目分析-swot分析位于巨野城西，新城將快速形成，交通十分通暢；規(guī)劃領(lǐng)先，獨立門面街鋪、展廳、商務(wù)樓復(fù)合型商業(yè)體；中高檔、一站式、多功能市場，填補市場空白；引進知名運營商，做巨野建材專業(yè)市場第一 品牌；朗佳團隊豐富的商業(yè)營銷策劃代理經(jīng)驗。優(yōu)勢劣勢機會威脅周邊配套尚不完善，距傳統(tǒng)中心區(qū)有一定距離較遠，商鋪目前價值尚未完全彰顯；項目所在片區(qū)商業(yè)氛圍薄弱，尚未成熟；區(qū)域客群消費力有限；巨野未來發(fā)展前景廣闊；市面上可售五金商鋪少，租金穩(wěn)定，市場呈飽和狀態(tài)，

26、一鋪難求；區(qū)域房地產(chǎn)市場漸熱，對家居建材需求旺盛；大量保險資金涌入商業(yè)地產(chǎn)，行情看漲。巨野大元商貿(mào)城和魯西南建材城將分流部分投資者；招商街商戶非整體搬遷，主觀上不愿意搬遷；宏觀形勢不明朗。項目分析-swot分析問題點項目分析-問題點有關(guān)市場有關(guān)定位有關(guān)回報項目分析-問題點?從本質(zhì)上而言，本案是一個區(qū)域性市場還是跨區(qū)域市場？項目分析-問題點本案商業(yè)建筑面積13.3萬平方米，規(guī)模適中，且區(qū)域商圈也沒形成規(guī)模，不足以支撐本案成為一個超強輻射力的跨區(qū)域大型家居建材中心；本案在巨野本質(zhì)上屬于一個區(qū)域型專業(yè)市場，我們戰(zhàn)略是做巨野的第一，即巨野地區(qū)最大最齊全的五金家居家電總匯。雖本案是一個區(qū)域市場，但對周邊

27、區(qū)域仍有一定的輻射力。項目分析-問題分析本案關(guān)于五金的業(yè)態(tài)定位，是在傳承巨野五金經(jīng)營發(fā)展歷史的基礎(chǔ)上，在商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營模式和品類品牌等諸方面實現(xiàn)創(chuàng)新；結(jié)合巨野城西重點打造成綜合居住區(qū)和商貿(mào)區(qū)的定位，我們對本案業(yè)態(tài)的思考是什么？本案在業(yè)態(tài)定位上應(yīng)著眼于跟巨野城西未來發(fā)展戰(zhàn)略相匹配的、具有前瞻性的互補型業(yè)態(tài)。具體業(yè)態(tài)后續(xù)我們從經(jīng)營角度再作深入分析。項目分析-問題分析?回報模式是否需要？若需要，應(yīng)如何設(shè)定？項目分析-問題點樓盤投資回報率魯西南建材城年回報率5%，三年包租大元商貿(mào)城前三年包租，回報率為每年5%，一次性在房款中扣除(銷售員講解）縱觀整個市場，巨野商業(yè)年回報率一般為5%，回報年限一般為3年。項目分析-問題分析回報模式一回報模