_房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題及答案

1、一、單項選擇題（共 35 題，每題分。每題的備選答案中只有一個 最符 合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號） 1下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是（ ）。A 購買房地產(chǎn)公司股票B 購買土地使用權(quán)C 購買新建商品住房D 購買存量商品住房 2下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（ ）。A 在建工程B 車站C 購物中心D 科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)3下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險的是（ ）。A 變現(xiàn)風(fēng)險B 時間風(fēng)險C 或然損失風(fēng)險D 通貨膨脹風(fēng)險4.投資組合理論認為，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項目組合起來，可以（）。A 提高投資收益B 降低系統(tǒng)風(fēng)險C 降低個別風(fēng)險D 使投資毫無風(fēng)險5.2007 年末，某市住房總量為

2、5000 萬，其中經(jīng)濟適用住房 400 萬 m 2，商品住房 3750 萬，同期住房空置量為 750 萬 ，其中經(jīng)濟適用住房空置量為 50 萬，商品住房空置時 為 450 萬，則該市 2007 年末的商品住房空置率是（）A 9 B 12 C 15 D 20 6.政府的土地供應(yīng)政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（ ）。A 產(chǎn)品質(zhì)量B 產(chǎn)品性價比C 規(guī)模和結(jié)構(gòu)D 產(chǎn)品檔次7.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確 的是 ）。A 自然周期與投資周期同步變化B 投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期C 投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期D 投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期

3、8 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)產(chǎn)品價 格變化的反應(yīng)時，往往 采用（ ）。A 挑戰(zhàn)定價法B 領(lǐng)導(dǎo)定價法C 目標(biāo)定價法D 隨行就市定價法 9 某城市住宅市場調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的 總需求與總供 給基本平衡，但同時顯 示，套型建筑面積 120 以上的住宅供過于求， 70re 以下的住宅 供不 應(yīng)求，則該城市的住宅 市場處于（ ）狀態(tài)。A 均衡B 周期性失衡C 結(jié)構(gòu)性失衡D 區(qū)域性失衡10某城市 2008 年初家庭總數(shù)為 120 萬戶，戶均年可支配收入為 5 萬元，約有 15 的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求 80 戶，則 2008 年該市新 建商品住房的市場潛量是() 萬譏A

4、 1260B 1380C 1440D 210011下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是() 。A 學(xué)習(xí)B 經(jīng)濟狀況C 對渠道的信賴度D . 購買動機變化12某公司開發(fā)的酒店項目在建成經(jīng)營一段時間后，根據(jù)市場的 將其用途調(diào)整為寫 字樓，該公司采用的市場定位方式是 ( ) 。A 避強定位方式B 產(chǎn)品差別化方式C 對抗性定位方式D 重新定位方式13 房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著 " 買漲不買跌 "現(xiàn)象，產(chǎn)生這一 買行為的主要因素是( ) 。A 消費者的感覺B. 消費者的生活方式C 消費者的習(xí)慣D 消費者的信念 14下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A 時值是資金

5、運動起點的金額B 終值是資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值不等值的金額C 資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一 時點 的價值D 不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值15 某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其 月供為 2850 元，月 利率為 6.25 %。 , 則該貸款的實際年利率為（）。A. 7.5%B. 7.56%C 7.71 %D 7.76 %16 某家庭于 2005 年購買住房時申請了一筆 20 萬美元的貸款， 貸 款方式為 “2 28 ”，第一年和第二年的年利率為 7.5% ，兩年后的年利率調(diào)整為 8.5 %，則該家庭在第 28 個月 的還款額為（ ）美元A

6、 1250B 1398C 1416D 156217下列關(guān)于收益率的表述中，錯誤的是（）。A . 基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B . 財務(wù)內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C. 常規(guī)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的 .D . 差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差 18某房地產(chǎn)投資項目的目標(biāo)收益率為10%，內(nèi)部收益率為 16%，實際收益率為 12%，銀行貸款利率為 7.5%，則計算實際收益率所采用的通貨膨脹率是 （ ）。A 1.82 %B 2.33 %C 3.57 %D 5.45 %對于同個遍地Pb ）與靜態(tài)19. 產(chǎn)投資方案，某動態(tài)投資回收期（ 投資回收期（ Pb ）

7、之間的關(guān)系是（ ）。A Pb<PB B. Pbw PbC Pb=Pb D Pb>Pb 20. 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000 ，其中財務(wù)費用8000 萬元，建設(shè)周期為3 年，利潤總額為 25000 萬元，則該項目的投資利潤率是（ ）A 10.42 %B 11.57 %C 31.25 %D 34.72 %21. 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000 ，規(guī)劃容積率 <4，預(yù) 計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的 80%，項目的固定成本為 5000 萬元，預(yù)計平 均銷 售單價為 4500 元，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元 / .A 2350.00B 29

8、37.50C 3250.00D 4062.50 22 對某房地產(chǎn)項目進行敏感必分析，當(dāng)?shù)貎r、建造成 本、貸款 利率、資本化率分別降低 0 時，項目開發(fā)利潤的變化分別為 27.31 萬元、 55.04 萬元、 10.16 萬元、 88.33 萬元，則 其中最敏感的因素是（ ）。A 地價B 建造成本C 貸款利率D 資本化率 23 某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果 市場前景 好，凈現(xiàn)值為 5680 萬 元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為 2450 萬元，如果市場前景不 好，凈 現(xiàn)值為負的 3680 萬元經(jīng) 分析市場前景為：好的概率 45 ；一般的概率 35 ；不好的概率 20 ，則該項目凈現(xiàn)

9、值 期 望值為（ ）萬元A 2677.5B 3680.60C 4003.50D 5356.80 24房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2M 以外和項目（ ）范圍內(nèi)的各種管 線、道路工程的建設(shè)費用A 黃線B 紫線C 藍線D 紅線25 房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借 貸資 金一般而言三種 資金的使用順序是（ ）。A 資本金、借貸資金、預(yù)租售收入B 預(yù)租售收入、資本金、借貸資金C 借貸資金、預(yù)租售收入、資本金D 資本金、預(yù)租售收入、借貸資金26 某房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)有 A、B 兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為 3 年、 4 年，其目標(biāo)收 益率均為 12 ，凈現(xiàn)值分別為 120 萬元，

10、 150 萬元對兩方案進 行 比選，則最優(yōu)方案的等額 年值 為（ ）萬元A 39.51B 49.39C 49.96D 62.4527 當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時， 宜采 用的比選方法是（ ）。A 凈現(xiàn)值法B 差額內(nèi)部收益率法C 費用現(xiàn)值法D 內(nèi)部收益率法28 下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)貸款的表述中，錯誤的是 （ ）。 A 債權(quán)人通常是商業(yè)銀行B 不能用于償還土地購置貸款C 主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)D 還款資金來源通常是銷售收入29 下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是（ ）。A 發(fā)行公司債券B . 權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金C. 發(fā)行股票D . 商業(yè)銀

11、行貸款 30 新設(shè)項目法人資本金籌措渠道不包括（ ）。 A . 政府政策性資金B(yǎng) . 國內(nèi)外企業(yè)入股的資金C. 個人入股的資金D . 資產(chǎn)變現(xiàn)的資金31. 進行融資方案分析時，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（ ） A . 債務(wù)融資 成本分析B . 資金占用費分析C . 資本金與債務(wù)資金的比例分析D . 擔(dān)保費分析32. 下列關(guān)于寫字樓 租金的表述中，正確的是（ ）。A . 基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金B(yǎng) . 基礎(chǔ)租金低于市場租金時，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平C. 寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金D . 寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差辟33. 寫字

12、樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營費用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是（ ）。A . 全租金方式B . 毛租金方式C . 凈租金方式D . 基本租金方式34. 不應(yīng)計入收益性物業(yè)經(jīng) 營費用的是（ ）。A . 抵押貸款利息B . 公共設(shè)施維修費A 稅前現(xiàn)金流B 稅前現(xiàn)金流C 稅后現(xiàn)金流D 稅后現(xiàn)金流在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2 分；錯選或多C 房產(chǎn)稅D 物業(yè)保險費35 下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達式中，正確的是（ ）=有效毛收入一經(jīng)營費用= 有效毛收入一抵押貸款還本付息= 稅前現(xiàn)金流一所得稅多項選擇題（共= 稅前現(xiàn)金流一準(zhǔn)備金一所得稅15 題，每題 2 分。每題的備選答案中有兩個 或兩個以上

13、符合題意，請選的，不得分；少選且選 擇正確的，每個選項得 0.5 分） 1下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（）。A 能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流B 分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式C 適合于長期投資D 常在機構(gòu)投資者之間進行交易E 位置對其有著特殊的重要性2 “某城市別墅銷售市場 ”這一市場細分的方式包含有（ ） A 按地域范圍細分B 按房地產(chǎn)用途細分C 按增量存量細分D 按交易形式細分E. 按目標(biāo)市場細分3從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有）。A . 土地B . 勞動力C. 資本D . 經(jīng)驗E. 環(huán)境 4制定物業(yè)管理計劃的租金方案和出租策略時應(yīng)做到（ ） A

14、物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本B 只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實施C. 租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報率D . 市場經(jīng)濟條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場供求關(guān)系E. 利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時，應(yīng)進行相應(yīng)的修正5房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的主要工作包括（ ）。A 預(yù)測開發(fā)成本B 選定目標(biāo)市場C. 確定消費群體D. 明確項目檔次E 設(shè)計建造標(biāo)準(zhǔn) 6 可貸資金利率理論認為（ ）。A . 可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成B . 可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成C. 利率是由貨幣的供給與需求決定的D . 可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E. 可貸資金的供

15、給函數(shù)是利率的遞增函數(shù) 7下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟效果的有（）。A 銷售稅費B 租金收益C. 物業(yè)增值D . 股權(quán)增值E. 抵押貸款規(guī)模 8下列關(guān)于資產(chǎn)負債率的表述中，正確的是（）A . 表明了負債占資產(chǎn)的比例B . 反映了項目的財務(wù)風(fēng)險程度C. 資產(chǎn)負債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強D 屬于長期償債能力指標(biāo)E. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率一般較高 9房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有（）。A 開發(fā)期和租售期 B . 權(quán)益投資比率C. 資本化率D 貸款利率E . 運營費用10. 下列關(guān)于凈現(xiàn) 值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（ ）。A . 凈現(xiàn)值期望值相同、掙現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B . 可以

16、完全衡量項目風(fēng)險性高低C. 掙現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、掙現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu) D . 凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)E. 可以反映項目年度凈現(xiàn)值的離散程度11. 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，投資機會研究的主要內(nèi)容有 （ ）。A . 國家經(jīng)濟政策B . 地理環(huán)境C. 國外市場情況D . 市場需求與供給情況E. 項目投資估算12. 下列關(guān) 于房地產(chǎn)投資信托基金的表述中，正確的有（ ） A . 資金的主要來源是發(fā)行股票和金融市場上的融資B . 抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營和開發(fā)為主營業(yè)務(wù)C . 按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托基金D 房地產(chǎn)投資信托基金的收益能夠在一定

17、程度上抵消通貨膨脹E. 般委托專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員實施經(jīng)營管理13 個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的信用風(fēng) 險有 （ ）。A . 惡意欺詐B . 市場疲軟C . 項目拖期D . 質(zhì)量糾紛E. 違法預(yù)售14. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在確定寫字樓租金時，需認真考慮的主要因素有）。A . 可出租面積B . 基礎(chǔ)租金C . 室內(nèi)裝修D(zhuǎn) . 客戶類型E . 出租單元面積規(guī)劃15. 零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常包括（ ）。A . 核心區(qū)域B . 影響區(qū)域C . 主要區(qū)域D . 次要區(qū)域E . 邊界區(qū)域三、判斷題（共 15 題，每題分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂 黑其相應(yīng)的符號，用 ”表示正確，用 “

18、X表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）1. 房地產(chǎn)投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。 （）2某投資項目的預(yù)期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統(tǒng)性市 場風(fēng)險系數(shù)為 1 。（ ）3吸納周期在數(shù)值上等子吸納量的倒數(shù)。 （）4在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。（）5政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負責(zé)實施土地一級開發(fā)時，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲備機構(gòu)負責(zé) 籌措。（ ）6進行房地產(chǎn)市場調(diào)研需要收集大量的資料，市場調(diào)查人員在收集資料時通常總是先 收集第二手資料。（ ）7某貸款年利率為 5，按季度計息，則該貸款的實際利率為 587 。（ ）8一般來說，通

19、貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。（ ）9流動比率越低，說明營運資本（即流動資產(chǎn)減流動負債的余額）越多，對債權(quán)人而 言，其債權(quán)越安全。（ ）10 與凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相比，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)能更好地表明項目風(fēng)險的大小。（ ）11 房地產(chǎn)投資項目可行性研究的根本目的是為了使項目投資的經(jīng)濟效益最大化。（ ）12 房地產(chǎn)開發(fā)項目地域分析與選擇主要考慮本地區(qū)的政治、法 律、經(jīng)濟、文化、教育、 自然條件等因素。（ ）13 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資本市場上進行權(quán)益融資的比例呈現(xiàn)出不斷提高的趨勢。（ ）14 我國城市土地收購儲備過程中的土地儲備貸款，應(yīng)屬于擔(dān)保貸款。（ ）15 目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)適用的

20、法定稅費制度，體現(xiàn)了政府鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取目干制收費模式。（ ）四、計算題（共 2 題、 20 分。要求列出算式、計 算過 程；需按公式計算 的，要馬出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不 得分。請在 答題紙上作答）1 某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同 使用功 能的管道為 20cm和 30cm 管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費用分別為 800 萬 元、 400 萬元；運行費用第一年分別為 350 萬元和 220 萬元，之后每年都以 0.05 的比例 遞 增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為 8 年和 0 年，到期后的凈殘值都是初期投資稠的10 ，折現(xiàn)率為 0。假定工程 費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。請判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu) 劣。 （8 分）2. 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為 6 000 ，用途為商住兩用， 土地 使用權(quán)年限為 40年，規(guī)劃容積率為 3。咨詢公司根據(jù)地塊的實際情況提出以下方 案：該 項目 1? 3 層為賓館，其余為住宅，建設(shè)期為 3 年。賓館總建筑面積為 5 000 ，可用于 經(jīng) 營的部分為 4 500 m2,可