養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式及研究.

1、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式及研究 目前國內(nèi)還沒有一個(gè)準(zhǔn)確的定義養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的含義，從字面上我們可以理解為專門為養(yǎng)老服務(wù)和養(yǎng)生服務(wù)的地產(chǎn)項(xiàng)目，其規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)該遵從這一理念。 在中國，休閑養(yǎng)生地產(chǎn)，是一種新興的復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式，除了人居產(chǎn)品的提供，更多的是整合了以休閑、旅游、生活、養(yǎng)生于一體的人居服務(wù)，并且對土地有著較高的要求，天然生態(tài)、優(yōu)質(zhì)地貌、充沛資源等，俗話說，就是集天和地利、品質(zhì)人居服務(wù)于一體的復(fù)合型社區(qū)，是全新的高品質(zhì)復(fù)合人居生活藍(lán)本。 我國老年社區(qū)發(fā)展?fàn)顩r：出生在50-60年代的群體很快進(jìn)入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體。 目前我國養(yǎng)老住宅正處于由第二階段向第三階段發(fā)

2、展過程中 我國老年住宅模式 ：按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式 養(yǎng)老主題地產(chǎn)開發(fā)將成為朝陽產(chǎn)業(yè) 由于中國目前的老年群體處于“未富先老”的階段，財(cái)富基本集中在中年及中老年人群中，因此，別墅開發(fā)基本鎖定高收入的中年、中老年為目標(biāo)客戶，主打“養(yǎng)生概念”，“養(yǎng)老主題”的地產(chǎn)開發(fā)多為“養(yǎng)老公寓”。隨著中國人口老齡化的發(fā)展，養(yǎng)老主題地產(chǎn)開發(fā)將成為朝陽產(chǎn)業(yè)。 一、養(yǎng)老設(shè)施產(chǎn)業(yè)化 長期以來，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一直是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一部分，近年來雖逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。近年來， 隨 著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，和我國老齡化的不斷加快，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐漸成為民間投資關(guān)注的新領(lǐng)域。因此，如何借鑒國外先進(jìn)的產(chǎn)

3、業(yè)發(fā)展模式， 找出一 條多元化發(fā)展的新途徑，是保證在市場經(jīng)濟(jì)條件下，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)能夠快速健康發(fā)展的重要任務(wù)。打破傳統(tǒng)的單一養(yǎng)老模式，實(shí)行居 家養(yǎng)老為主，社會機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為輔的復(fù)合型養(yǎng)老模式。 （1）老年公寓 老年公寓主要是提供給具備獨(dú)立生活能力的老年人的居所，以出租為主要經(jīng)營模式。 a、自住型老年公寓（Independent-living）， b、陪助型老年公寓（Assisted-living）， c、特護(hù)型老年公寓（acute-care）， 經(jīng)典案例法國老年公寓特點(diǎn)：酒店式公寓 人類歷史上最早進(jìn)入老齡化社會的就是法國，法國也是歐洲人口老齡化國家的典型。特色鮮明的老年酒店式公寓是法國解決老年人住

4、房問 題的主要模式。在這種酒店式公寓中，配套設(shè)施完全依據(jù)老年人的需要設(shè)計(jì)，如防滑設(shè)施和無障礙設(shè)施等，服務(wù)人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根據(jù)自己的需要選擇長住或短住。 （2）老年住宅社區(qū) 養(yǎng)老社區(qū)是在傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的一種創(chuàng)新型的養(yǎng)老模式，它是依托大型中心城市的輻射而建成的具有衛(wèi)星城性質(zhì)的全齡化 服務(wù)型養(yǎng)老社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了人性與專業(yè)、親情與服務(wù)的完美結(jié)合。 經(jīng)典案例：臺灣長庚養(yǎng)生文化村 特點(diǎn)：配套齊全，建設(shè)社區(qū) 以長庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成了全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)區(qū)。 是社區(qū)，又像醫(yī)院；是醫(yī)院，又像社區(qū)，這就是臺灣最新推出的房地產(chǎn) 概念養(yǎng)生文化村。集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂等功能

5、于一體。 二、養(yǎng)老設(shè)施功能全齡復(fù)合化 我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老設(shè)施功能單一，僅能滿足老年人生活的基本需要。隨著社會的不斷發(fā)展和人們生活水平的日益提高，老年人對養(yǎng)老設(shè)施的 要求也日漸提高，因此，養(yǎng)老設(shè)施的功能也必然向著養(yǎng)老、醫(yī)療、康體、休閑娛樂等復(fù)合功能方向發(fā)展。為老年人提供健康，舒適的社區(qū)大 環(huán)境，實(shí)現(xiàn)真正意義上的：老有所養(yǎng)，老有所為，老有所樂，老有所醫(yī)。而配套服務(wù)設(shè)施的大量出現(xiàn)，也使社區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)全齡化趨向。 經(jīng)典案例：英國老年社區(qū)： 特點(diǎn)：配套設(shè)施齊全的全齡化大型老年社區(qū) 英國的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組 織的活動超過80種以上。具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，是集合 了居

6、住，商業(yè)服務(wù)，度假療養(yǎng)為一體的大型綜合社區(qū)。 三、養(yǎng)老院與養(yǎng)老社區(qū)一體化 將社會福利養(yǎng)老設(shè)施與全齡化老年住宅社區(qū)相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老醫(yī)療和娛樂設(shè)施的資源共享，一方面可保障養(yǎng)老社區(qū)公共醫(yī)療和文化娛樂的需 求, 另一方面也可維持養(yǎng)老公共設(shè)施的高水平運(yùn)營。 經(jīng)典案例：德國的養(yǎng)老社區(qū) 特點(diǎn)：老年住宅與養(yǎng)老院相結(jié)合 德國老年產(chǎn)業(yè)分為兩種體系：社會住宅體系，養(yǎng)老院體系。 社會住宅體系:內(nèi)部多為無障礙設(shè)計(jì)，政府對老人住房采取補(bǔ)貼措施。 養(yǎng)老院體系:是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。 養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)模式分類 常見的主題型養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)模式 規(guī)劃模式 住宅與場地設(shè)計(jì)原則 1、靠近基本的社區(qū)公共設(shè)施，同時(shí)遠(yuǎn)離喧鬧的文娛場所。

7、2、場地內(nèi)的合理規(guī)劃與設(shè)計(jì) 3、選擇環(huán)境質(zhì)量良好、交通便捷的場地，作為規(guī)劃的先決條件。 容積率 1、容積率在1.00.1之間均可進(jìn)行老年住宅開發(fā)； 2、合適容積率的用地可做“兩代居” 模式的老年住宅開發(fā)； 3、低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區(qū)的開發(fā)。老年住宅應(yīng)當(dāng)配備的基礎(chǔ)設(shè)施明細(xì)表 配套功能 總體設(shè)計(jì)原則運(yùn)營模式 各種養(yǎng)生養(yǎng)老運(yùn)營模式解析 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營的目標(biāo) 國外老年住宅贏利模式分析 如圖所示，美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例： &

8、#216; 會所費(fèi)用：16000 人× 140 美元/ 人=224 萬美元 Ø 高爾夫球會費(fèi)（按1/3 居民入會計(jì)）：6000 人× 1500 美元/人=900 萬美元 Ø 合計(jì)：224+900=1124 萬美元。 即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá)1000 多萬美元，相當(dāng)于賣掉50 多套別墅（按均價(jià)17.5 萬美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對社會公開經(jīng)營，這部分收入還未計(jì)入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)主要贏利模式分析 目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對于大型

9、綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式的運(yùn)用策略分析 1、 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)銷售的定價(jià)策略 除產(chǎn)品本身外、完善的多功能配套、細(xì)致入微的物業(yè)管理與服務(wù)才是養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，產(chǎn)品的價(jià)格定位，應(yīng)該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品。 2、 物業(yè)服務(wù)贏利策略 ·物業(yè)服務(wù)費(fèi) 由于養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取相對高價(jià)位的形式。 ·各種單項(xiàng)的服務(wù)費(fèi) 包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚服務(wù)、收費(fèi)

10、娛樂服務(wù)、收費(fèi)健身服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動服務(wù)等等。 ·物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù) 這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。 養(yǎng)生養(yǎng)老住宅物業(yè)管理贏利模式分析 國內(nèi)目前對于老年社區(qū)的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上，對于市場化的管理養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的模式，還處在起步探索階段。 1、 養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測 收入結(jié)構(gòu) 盈利預(yù)測 由于老年人的生理及心理特征，他們對配套設(shè)施的使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營得當(dāng)，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。國內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利模式分析 養(yǎng)生養(yǎng)老住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式： 1、 社區(qū)服務(wù)內(nèi)容 參

11、照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容： ·醫(yī)療護(hù)理方面醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心 ·體育活動方面適合老年人的各類運(yùn)動如門球、保齡球、高爾夫等； ·休閑活動方面如棋牌、書畫、釣魚等 ·教育配套方面老年大學(xué)、圖書館 ·中介資源提供家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等 ·社區(qū)活動的組織如各類表演活動、交友活動、聚會等。 2、 收費(fèi)方式 費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面： ·日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收??； ·專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收?。?·配套設(shè)施使用費(fèi)，按

12、會員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。 普通房產(chǎn)與養(yǎng)生房產(chǎn)項(xiàng)目贏利能力對比 由此可見，養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通房產(chǎn)項(xiàng)目 案例：北京“東方太陽城”老年社區(qū) 區(qū)位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔； 定位：“世界級的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者” 規(guī)模：規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人； 物業(yè)類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為78-716平方米不等； 區(qū)域概況：項(xiàng)目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知的中央別墅區(qū)板塊。項(xiàng)目主要目標(biāo)客源地為北京。2006年，北京65歲

13、及以上人口超10%，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，人均GDP達(dá)6210美元，目標(biāo)客戶的消費(fèi)力很強(qiáng)； 規(guī)劃特點(diǎn)：組團(tuán)帶狀排布最大借景、組團(tuán)設(shè)計(jì)體現(xiàn)老年社區(qū) 特色極致景觀與閉合的開放組團(tuán) 整體規(guī)劃 帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個(gè)組團(tuán)與景觀最大的接觸面組團(tuán)設(shè)計(jì)，功能獨(dú)立：由于項(xiàng)目各期均體量較大，周期較長，采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴； 老年社區(qū)特色規(guī)劃 組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致;在整體景觀之外，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對居住環(huán)境的需要；多層級交流空間：組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)置相對較大的活動場所； 規(guī)劃依據(jù)： 目標(biāo)：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn) 理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為 取得成果： 吸引大量高端中老年客戶，成功打造國內(nèi)老年社區(qū)典范 主流客戶：95%以上是高知識、高收入階層中老年人，具有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源； 職業(yè)： 教授、將軍、商人、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、文藝工作者為主； 客戶特征：很多有過在國外