沈陽(yáng)遠(yuǎn)洋五里河大河宸章項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)品情況分析PPT課件

1、目 錄 沈陽(yáng)市1-9月銷售情況 重點(diǎn)項(xiàng)目1-9月銷售情況一二第1頁(yè)/共25頁(yè) 沈陽(yáng)市1-9月銷售情況 重點(diǎn)項(xiàng)目1-9月銷售情況一二第2頁(yè)/共25頁(yè)2015年1-9月，沈陽(yáng)商品住宅（不含保障性住房）累計(jì)新批上市892萬(wàn)平；城市市場(chǎng)分析商品住宅供應(yīng)量| 成交量第3頁(yè)/共25頁(yè)城市市場(chǎng)分析商品住宅量?jī)r(jià)分析 | 成交價(jià)格9月份商品住宅成交均價(jià)7260元/平，環(huán)比上升2%，同比上升2%，商品房?jī)r(jià)格有所回升。1-9月商品住宅成交均價(jià)6854元/平，同比基本持平，整體商品房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)回升。2014年1月至2015年9月商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)第4頁(yè)/共25頁(yè) 9月庫(kù)存4072萬(wàn)，環(huán)比8月份有小幅度上升，去化周

2、期約33個(gè)月。 沈陽(yáng)現(xiàn)階段主要以銷售現(xiàn)有產(chǎn)品為主。庫(kù)存走勢(shì)分析城市市場(chǎng)分析沈陽(yáng)商品房庫(kù)存去化周期走勢(shì)沈陽(yáng)商品房庫(kù)存面積走勢(shì)第5頁(yè)/共25頁(yè)2015年1-9月，沈陽(yáng)商品住宅面積在70-90銷售面積最多，100-120，150-180銷售占比有所上升，契稅劃分變動(dòng)后，大面積戶型銷售量有所提升，整體仍舊以剛需為主。結(jié)構(gòu)分析 | 戶型城市市場(chǎng)分析城市市場(chǎng)分析第6頁(yè)/共25頁(yè)市場(chǎng)走向預(yù)判分析住宅價(jià)格指數(shù)： 1-9月份商品住宅成交均價(jià)6854元/平，同比基本持平，整體商品房?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)回升。u供需：新批面積883萬(wàn)平方米 成交面積857萬(wàn)平 面積批售比1.03 。u成交結(jié)構(gòu)：2015年1-9月，沈陽(yáng)商品住

3、宅面積在70-90銷售面積最多，100-120，150-180銷售占比有所上升，契稅劃分變動(dòng)后，大面積戶型銷售量有所提升，整體仍舊以剛需為主。u2015年9月份中央頻頻出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)售的利好政策，但沈陽(yáng)整體市場(chǎng)供應(yīng)量無(wú)論是土地還是商品房均有所下降，隨著金九銀十的到來(lái)，銷售情況有所上升，預(yù)計(jì)9月份之后各開發(fā)商拿地?zé)崆闀?huì)有所上升，目前市場(chǎng)仍以去化庫(kù)存為主，剛需產(chǎn)品占主力。城市市場(chǎng)分析第7頁(yè)/共25頁(yè) 沈陽(yáng)市1-9月銷售情況 重點(diǎn)項(xiàng)目1-9月銷售情況一二第8頁(yè)/共25頁(yè)2015年新售項(xiàng)目第9頁(yè)/共25頁(yè)9月熱銷（9月19日首次開盤）項(xiàng)目重點(diǎn)項(xiàng)目分析格林玫瑰灣基本信息開發(fā)商：沈陽(yáng)格林豪森地產(chǎn)項(xiàng)目位

4、置：長(zhǎng)白島長(zhǎng)白三街6號(hào)（渾河南岸，工農(nóng)橋南100米）占地面積：10萬(wàn)平建筑面積：37萬(wàn)平容積率：3.53項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目分兩期開發(fā),一期規(guī)劃一棟公寓、一棟寫字間，五棟高層，臨街底商門市，本次首推3#、4#、5#、6#，4棟高層，面積89-174。區(qū)位配套學(xué)校：規(guī)劃鐵路五小、南京一校、南昌中學(xué)商場(chǎng)：大潤(rùn)發(fā)、維華商業(yè)廣場(chǎng)、渾河天地、華潤(rùn)歡樂頌銀行：建設(shè)銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行、盛京銀行等醫(yī)院：盛京二院、醫(yī)大一院、陸軍總院、和平區(qū)中心醫(yī)院等公園：長(zhǎng)白島森林公園、濱河體育休閑公園、沈水灣公園、羅士圈生態(tài)公園交通：（公交線路）149、154、165、169、188、222、287、324、327、

5、K801、K802預(yù)備役一號(hào)等多條公交線路工農(nóng)橋南站。第10頁(yè)/共25頁(yè)開盤樓棟層數(shù)單元電梯戶型分布價(jià)格總量3#3422T4H118+89+89+1186900-71001324#3324T4H174+174+174+1749800-120001285#3324T4H143+143+143+1438800-90001286#3122T4H126+91+91+1267900-8100120認(rèn)籌時(shí)間區(qū)間：2015年7月25日2015年9月18日認(rèn)籌組數(shù)：480組 到訪人數(shù):1200人 解籌率：69%開盤地點(diǎn)：沈陽(yáng)市和平區(qū)政務(wù)服務(wù)中心3樓開盤時(shí)間：2015年9月19日上午9點(diǎn)19分開盤形式：搖號(hào)選號(hào)

6、，每次10組開盤優(yōu)惠：認(rèn)籌一萬(wàn)開盤96.5折優(yōu)惠去化情況：開盤當(dāng)天去化率65%，3房產(chǎn)品（118、126、147平）去化情況好于2房產(chǎn)品（89、91平）。80-90平去化87套、118平44套、126平52套、143平93套、174平19套，大面積去化速度明顯下降。居住地區(qū)、工作地區(qū)：和平區(qū)域客戶為主，整體來(lái)源較為廣泛。年齡構(gòu)成：以30-45歲客戶為主置業(yè)目的：改善價(jià)格分析：3#臨雙街6900-7100元/平；4#河景、樓王9800-12000元/平；5#為園區(qū)中間樓王8800-9000元/平；6#臨長(zhǎng)白三街7900-8100元/平。截止目前10月21 日 銷售295套、3.6萬(wàn)方，預(yù)計(jì)3億開

7、盤產(chǎn)品信息重點(diǎn)項(xiàng)目分析格林玫瑰灣第11頁(yè)/共25頁(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目分析中航城兩河流域住宅開發(fā)商沈陽(yáng)航遠(yuǎn)置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模95.5萬(wàn)/24.8萬(wàn)容積率2.8開盤時(shí)間2015年5月23日入住時(shí)間預(yù)計(jì)2016年底物業(yè)類型8棟高層和11棟洋房戶型面積高層面積90-160平 洋房98-160平銷售價(jià)格高層均價(jià)7600洋房12000建筑及園林風(fēng)格車位及配比地下車位物業(yè)費(fèi)商業(yè)商業(yè)比例一期74個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，面積0.8萬(wàn)商業(yè)形態(tài)底商1托2網(wǎng)點(diǎn)，獨(dú)立網(wǎng)點(diǎn)面積區(qū)間、層數(shù)層高高層（34F）洋房（6F）商業(yè)價(jià)格待定（未銷售）第12頁(yè)/共25頁(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目分析中航城兩河流域未推未推首推首推1 19 97 76 65 53 32 28 8

8、101016161717181819192 20 02 21 11111151513131212第一次開盤基礎(chǔ)信息推盤樓宇高層1#5#全部和3#西單元86產(chǎn)品洋房：15#17#19#21#推出套數(shù)459套（高層363套、洋房96套）面積區(qū)間高層：83/112價(jià)位（成交均價(jià)）高層7200-8700元/洋房11000-18000元/銷售套數(shù)231套（高層160套、洋房71套）銷售率50%推盤總貨值4.5億元(4.6萬(wàn))銷售面積2.4萬(wàn)銷售總額2.5億元優(yōu)惠認(rèn)籌高層1萬(wàn)抵2.5萬(wàn)，洋房1萬(wàn)抵5萬(wàn)，首次認(rèn)籌97折（后期認(rèn)籌98折）開盤一次性98折，貸款99折，中航會(huì)會(huì)員99.5折銷售日期2015年5月

9、23日銷售模式搖號(hào)銷售地點(diǎn)售樓處第13頁(yè)/共25頁(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目分析中航城兩河流域n開盤時(shí)間：2015年5月23日；n 項(xiàng)目于4月初開始高層內(nèi)部員工認(rèn)籌，4月18日高層正式對(duì)外認(rèn)籌，5月3日高層認(rèn)籌升級(jí)同時(shí)洋房認(rèn)籌，截止開盤前共計(jì)認(rèn)籌272組（高層185、洋房87）；n開盤當(dāng)天銷售231套，其中高層160套、洋房71套。樓號(hào)面積（）套數(shù)銷售套數(shù)銷售率成交價(jià)格1#86642844%8700123644063%8200小計(jì)1286853%5#78682029%720086673552%7700105661523%7500小計(jì)2017035%3# 86342265%8200小計(jì)342265%15#17#1

10、9#21#841616100%1100011116850%1400012816956%1400013316956%14000140161381%140001581616100%18000小計(jì)967174%合計(jì)45923150%第14頁(yè)/共25頁(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目分析中航城兩河流域開盤樓棟洋房3棟13、16、18# 高層7#123平 共計(jì)142套產(chǎn)品洋房6F 84-158 高層34F 123平樓棟位置仙島北路北側(cè) 一期中間位置樓層及單元6層 3個(gè)單元 1T2 108套 高層34F 123平 34套供應(yīng)樓層1-6F/34F平層布局及產(chǎn)品面積13、16、18#樓：戶型相同 高層：7#123平1F:158平 四

11、室兩廳兩衛(wèi) 2F:111平 三室兩廳一衛(wèi)3F:133平 三室兩廳兩衛(wèi)4F:128平 三室兩廳兩衛(wèi) 5F:111平 三室兩廳一衛(wèi)6F:84平 二室兩廳一衛(wèi)認(rèn)籌時(shí)間區(qū)間：2015年7月25日2015年8月14日認(rèn)籌組數(shù)：150組 到訪人數(shù):200人 解籌率：72%開盤形式：排號(hào)選房 （交認(rèn)籌金先后順序）開盤優(yōu)惠：認(rèn)籌金洋房2萬(wàn)抵5萬(wàn) 高層1.5萬(wàn)抵3萬(wàn)去化情況：開盤當(dāng)天共銷售108套房源，去化率75%，總銷金額1.58億，3房產(chǎn)品（128、133平）去化情況好于2房產(chǎn)品。其次去化較好的是111平3房產(chǎn)品。客戶分析：居住地區(qū)、工作地區(qū)：渾南蘇家屯地緣性客戶較多，其次是和平區(qū)域，東陵和沈河少部分，整體

12、來(lái)源較為廣泛。年齡構(gòu)成：以30-45歲客戶為主置業(yè)目的：改善居住面積、環(huán)境價(jià)格分析：1F 均價(jià)20000元/平 中間層 12000-13000元/平 高層均價(jià)：6800元/平第15頁(yè)/共25頁(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目分析中航城兩河流域n開盤時(shí)間：2015年9月26日；n 項(xiàng)目9月12日開始認(rèn)籌，截止開盤前共計(jì)認(rèn)籌38組；n開盤當(dāng)天到場(chǎng)約40組客戶，共計(jì)銷售26套，銷售率為19%。樓號(hào)面積（）套數(shù)銷售套數(shù)銷售率成交價(jià)格7#86681522%8500140681116%8200合計(jì)1362619%銷售情況：2015年1-9月整體銷售7.3萬(wàn)方，銷售額6.7億，銷售均價(jià)9200元/平產(chǎn)品情況：兩房產(chǎn)品集中在80-9

13、0、100-110平三房及120-130平三房。第16頁(yè)/共25頁(yè)對(duì)標(biāo)重點(diǎn)項(xiàng)目第17頁(yè)/共25頁(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目分析御景新世界p 項(xiàng)目規(guī)劃22棟（31-33F）高層，瞰河高層面積200-305平，第二排面積100-193平，瞰河產(chǎn)品銷售較好開發(fā)商新世界（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地18萬(wàn)m2總建面39.6萬(wàn)m2容積率2.2產(chǎn)品業(yè)態(tài)22棟31-33F高層價(jià)格瞰河高層單價(jià)13000-15000元/平，后排高層單價(jià)10000-12000元/平，有1棟精裝產(chǎn)品，單價(jià)15000元/平建筑風(fēng)格現(xiàn)代園林風(fēng)格現(xiàn)代得房率78%物業(yè)費(fèi)2.8元/平/月（含電梯費(fèi)）首期開盤時(shí)間2012年10月24日售 罄售 罄待上市商業(yè)

14、渾 河別墅高層第18頁(yè)/共25頁(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目分析御景新世界p 銷售情況：2015年1-9月整體銷售7.2萬(wàn)方，總額7.1億，均價(jià)9866元/平p 產(chǎn)品情況：二房產(chǎn)品主要集中在96-116平，三房主要集中在150-167平之間。產(chǎn)品面積段（m2）銷售套數(shù)兩房96-116229標(biāo)準(zhǔn)房13052標(biāo)準(zhǔn)三房150-167176大三房190-20053四房242-30514合計(jì)518面積（m2）戶型客戶96-102二室二廳二衛(wèi)產(chǎn)品分布于后排高層和西側(cè)點(diǎn)式樓中，購(gòu)房者主要是25-30歲年輕人，首次置業(yè)，看重學(xué)區(qū)、河景、園區(qū)，經(jīng)濟(jì)條件較好，未來(lái)收入可期，如醫(yī)大二院工作的年輕人，能夠負(fù)擔(dān)得起房貸等費(fèi)用，但經(jīng)濟(jì)實(shí)力還

15、買不起150平的，地域性較強(qiáng)，少量為養(yǎng)老購(gòu)房114-116二室二廳二衛(wèi)130三室二廳二衛(wèi)產(chǎn)品分布于后排高層，養(yǎng)老購(gòu)房比例很高，老年喜歡傳統(tǒng)南北通透戶型，舒適度較高150-167三室二廳二衛(wèi)產(chǎn)品主要分布在首排瞰河高層中，購(gòu)房者多數(shù)是生意人，其余為企事業(yè)單位高層，銀行、水利、電力行業(yè)的高層，律師、教師、醫(yī)生較多；再改或多次改善類客戶，區(qū)域以沈河、和平客戶居多，部分外地及外省客戶。190-200三室二廳三衛(wèi)242-305四室二廳四衛(wèi)第19頁(yè)/共25頁(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目分析華潤(rùn)奉天九里p項(xiàng)目銷售概況：2015年1-9月銷售8.6萬(wàn)方，銷售額6.5億，均價(jià)7600元/平。p去化產(chǎn)品情況：主要集中在80-90兩房及

16、122平房，大面積產(chǎn)品去化集中在180-200平之間。31313232252526272829302122232434717313225物業(yè)費(fèi)2.6元/平/月（含電梯費(fèi)）首期開盤時(shí)間2012年4月15日開發(fā)商華潤(rùn)置地（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地17萬(wàn)m2總建面42萬(wàn)m2容積率2.5總建面42萬(wàn)m2產(chǎn)品業(yè)態(tài)一期10棟24F高層產(chǎn)品、二期6棟25F的高層4棟24F的高層。建筑風(fēng)格新古典園林風(fēng)格法式得房率75-78%產(chǎn)品面積段（m2）銷售套數(shù)兩房86-89265三房122290大戶型141-16027161-18037181-20061200以上14合計(jì)709第20頁(yè)/共25頁(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目分析華潤(rùn)奉

17、天九里p 客戶分析：客戶主要來(lái)自于渾河沿岸，以渾南新區(qū)、和平區(qū)居多，以改善自住為主要置業(yè)目的，比較看重品牌、園林景觀及戶型面積（m2）戶型客戶93三室二廳一衛(wèi)產(chǎn)品分布于項(xiàng)目西南側(cè)（11#、14#、15#），純南向以養(yǎng)老型客戶居多，少量?jī)?yōu)質(zhì)剛需看重項(xiàng)目周邊環(huán)境，并對(duì)產(chǎn)品尺度要求相對(duì)較低123三室二廳一衛(wèi)產(chǎn)品位于項(xiàng)目東側(cè)（13#、20#），南北通透客戶置業(yè)目的為改善自住，置業(yè)以企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)業(yè)主為主看重景觀，注重產(chǎn)品品質(zhì)，但總價(jià)款承受能力有限147三室二廳二衛(wèi)產(chǎn)品位于項(xiàng)目中間（9#、10#），南北通透客戶置業(yè)目的多為改善自住，置業(yè)以企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)業(yè)主為主看重景觀、品牌、園林，有一定價(jià)格承

18、受能力177三室兩廳三衛(wèi)產(chǎn)品大部分為二線河景房（5#、8#），南北通透客戶多為改善型客戶，社會(huì)地位較高，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力主要置關(guān)注點(diǎn)為景觀，注重產(chǎn)品品質(zhì)194三室三廳三衛(wèi)一線河景房（1#、2#、3#、4#），南北通透奢侈河景三方，客群為多次改善客戶，企業(yè)高管以及生意人，購(gòu)買力強(qiáng)一線河景為主要吸引力，看重物業(yè)，品質(zhì)267四室三廳三衛(wèi)產(chǎn)品位于項(xiàng)目中軸線上（6#、7#），南北通透奢侈四房，客群為多次改善型客戶，社會(huì)地位高，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力主要關(guān)注點(diǎn)為產(chǎn)品品質(zhì)，景觀，以及居住舒適度第21頁(yè)/共25頁(yè)p項(xiàng)目概況：項(xiàng)目分三期開發(fā)，全部為精裝修住宅，一期全部售罄，二期在售四棟高層，面積區(qū)間175-550m21在售售

19、罄23567891011121516171819202123未售一期二期三期銷售價(jià)格精裝修15000元/（裝修標(biāo)準(zhǔn)C+約2500元/）物業(yè)費(fèi)4.5元/平/月（含電梯費(fèi)）首期開盤時(shí)間2010年11月13日開發(fā)商沈陽(yáng)萬(wàn)科天琴灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地8.3萬(wàn)m2總建面28萬(wàn)m2容積率3.5總建面28萬(wàn)m2產(chǎn)品業(yè)態(tài)19棟27F高層、獨(dú)立商網(wǎng)建筑風(fēng)格新古典園林風(fēng)格美式新古典得房率84-85%重點(diǎn)項(xiàng)目分析萬(wàn)科柏翠園第22頁(yè)/共25頁(yè)產(chǎn)品面積段（m2）2015年1-9月銷售套數(shù)三房167-18033188-22037四房235-2751280-3000五房350-55022合計(jì)93p 產(chǎn)品配比及銷售情況：

20、整體以供應(yīng)160-220m2的三房為主，成交主力產(chǎn)品為三房產(chǎn)品及450-500平五房產(chǎn)品，上半年1-9月整體銷售2.3萬(wàn)方，3.6個(gè)億，均價(jià)15500元/平p 客戶分析：客戶主要來(lái)自于渾河北岸，以沈河區(qū)居多，以改善自住為主要置業(yè)目的，比較看重萬(wàn)科品牌、物業(yè)服務(wù)，以及圈層重點(diǎn)項(xiàng)目分析萬(wàn)科柏翠園面積（m2）戶型客戶175-220三室二廳二衛(wèi)在售產(chǎn)品沿街高層（16#、17#、18#）、175m2為暢銷面積以改善為目的購(gòu)房，置業(yè)以企業(yè)事業(yè)單位高管、私企老板老板看重萬(wàn)科品牌，萬(wàn)科整體的物業(yè)服務(wù)水平，園區(qū)的品質(zhì)，最求舒適度，但總價(jià)承受能力相對(duì)較低220-450四室二廳三衛(wèi)一期產(chǎn)品，均已售罄、其中快銷產(chǎn)品為

21、260m2客戶置業(yè)目的為改善自住，置業(yè)以企業(yè)法人、私營(yíng)業(yè)主為主，多為金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的成功人士看重產(chǎn)品品質(zhì)，萬(wàn)科品牌，以及萬(wàn)科柏翠園獨(dú)有的圈層390-550五室三廳四衛(wèi)一期產(chǎn)品，均已售罄，其中包含370m2的躍層產(chǎn)品客群多為多次改善型客戶，社會(huì)地位較高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)非常雄厚追求舒適度與私密性，喜歡大尺度戶型，各類功能分區(qū)明顯，每個(gè)家人均要具有專屬空間第23頁(yè)/共25頁(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目分析小結(jié) 銷售情況：格林玫瑰灣及中航城為2015年新項(xiàng)目，目前格林銷售3.6萬(wàn)方，3個(gè)億，中航7.3萬(wàn)方6.7個(gè)億，其余重點(diǎn)對(duì)標(biāo)項(xiàng)目同比2014年整體保持穩(wěn)定，無(wú)明顯變化，御景新世界銷售7.2萬(wàn)方，7.1個(gè)億且本期已進(jìn)入尾聲，同比2014年供貨量不足，銷